Главная --> Публикации --> Кто имеет право на жилищную субсидию Правила налогового вычитания могут изменить Как не попасть в "историю с землей" Началась выдача кредитов молодым семьям на покупку жилья

Корпорация "Инком-Недвижимость" образована в феврале 2001 г. в результате объединения агентства недвижимости "Инком" и Московской центральной биржи недвижимости (МЦБН). В 2002 - 2003 гг. "Инком" проинвестировал строительство 39 500 кв. м городского жилья в Москве и Подмосковье, в августе 2003 г. заключен контракт на инвестирование строительства 500 000 кв. м жилья в Челябинске. Свой оборот компания не раскрывает.

Целый новый город собирается построить "Инком-Недвижимость" на выкупленной земле колхоза "Россия" - в 20 км от МКАД по новорижскому направлению. Эксперты считают проект "новой идеей на рынке", однако предупреждают, что у риэлтора могут возникнуть проблемы с коммуникациями.

Между микрорайонами малоэтажных домов и коттеджей разобьют парки и скверы. А объекты инфраструктуры - школа, больница, торговые и развлекательные комплексы - создадут рабочие места в том числе и для окрестных жителей. На территории останется и сельскохозяйственное производство. "Такого сочетания пока нет ни в одном объекте городского типа", - уверен Козловский.

Как стало известно "Ведомостям", "Инком" приобрел 1500 га земель колхоза "Россия" в Истринском районе, скупив земельные паи у колхозников. В конце ноября компания получила свидетельство о собственности на землю. По словам президента корпорации Сергея Козловского, на этой территории, сопоставимой по площади с подмосковным Звенигородом, "Инком" собирается строить "город нового типа". Интерес к подмосковному градостроительству корпорация объясняет дефицитом участков в столице.

Участники рынка оценили оригинальность плана "Инкома". "Подобное сочетание - новая идея на рынке, и при грамотном девелопменте у этого проекта есть будущее", - говорит пресс-секретарь корпорации "С-Холдинг " Оксана Басова. По ее словам, обычно инвестор ограничивается строительством жилья и нескольких объектов инфраструктуры, что делает даже камерные поселки спальными.

"Инком" еще не может назвать точный объем инвестиций в проект. Но, судя по словам Козловского о том, что продавшие землю колхозники получили "компенсацию, достаточную для покупки квартиры", коллеги "Инкома" оценили затраты на землю в $6 - 8 млн. По их мнению, для начала строительства "Инкому" понадобится еще около $20 млн, а весь "город" обойдется примерно в $100 млн. "После начала строительства будут привлечены средства от продажи жилья на ранних этапах", - объяснил "Ведомостям" чиновник московского стройкомплекса, пожелавший остаться неназванным.

Получить комментарии у главы администрации Истринского района "Ведомостям" в пятницу не удалось. А пресс-секретарь Министерства строительства Московской области Александр Молодых считает, что если застройка будет соответствовать генплану развития области и "Инком" обеспечит развитие социальной сферы, то проблем с администрацией у компании не возникнет. "Такие проекты только приветствуются", - говорит Молодых.

Однако эксперты предупреждают и о проблемах с освоением новых участков. Прокладка коммуникаций в среднем обходится в $100 на 1 кв. м возводимых площадей, но иногда коммуникации могут обойтись даже дороже самого жилья, говорит Сергей Жидаев, президент строительно-финансовой компании "Реутово", инвестирующей в Балашихе строительство микрорайона на 300 000 кв. м. "Если бы не коммуникации, то каждый домостроительный комбинат мог бы скупать в Подмосковье колхозы и строить", - говорит он. Впрочем, чиновник московского стройкомплекса считает, что "Инком" эту проблему решит. "Сейчас они строят в Истринском районе несколько поселков, и все они обеспечены современными коммуникациями", - говорит чиновник.

Проблемой озаботилось правительство. Обещало в своей Стратегии на 2002-2004 годы передать участки собственникам строений. Но в принятом Госдумой Земельном кодексе произвели подмену: "передачу" заменили на "продажу". Собственников строений обязали заключить договор аренды участка или договор купли-продажи до 1.01.2004 г. Теперь чиновники на местах говорят: не заключите договора к установленному сроку - будем вас штрафовать за нарушение земельного законодательства.

"Сегодня такой сегмент загородного жилья, как недорогие коттеджи и таунхаусы, пользуется спросом, а новорижское направление стремительно развивается", - говорит руководитель пресс-службы компании МИАН Игорь Ладычук. Но он предупреждает, что из-за удаленности "города" на его продвижение потребуется больше средств, чем было потрачено на Куркино.
Главное препятствие для буксующего экономического развития в нашей стране - ненадежные права собственности на недвижимость. Продолжается ее искусственное деление на строение и участок. Зарубежные эксперты отмечают: объект недвижимости юридически разорван только в Африке и в России. Пальма у аборигена - участок у племени, завод у собственника - участок у чиновника. Без собственности на участок собственность на строение или предприятие - чистой воды фикция. Участок неуничтожим. Строение же может разрушить стихия. Но страшнее стихии - чиновник: откажется продлевать аренду участка, и останется "собственник" ни с чем. Ведь завод на другой участок не унесешь.

Рассмотрим второе предложение - выкупить участок под строением-заводом. На бумаге размер выкупа определяется по "прейскуранту": земельный налог умножается на коэффициент (от 3 до 30) в зависимости от населения города. На практике размер выкупа может быть сколь угодно большим, потому что местные власти вправе устанавливать земельный налог произвольно, "дифференцируя" его по своему желанию. В итоге цены выкупа запредельные. Так, Нижнетагильский металлургический комбинат выкупил свои 1150 га за 7,2 млн долл. по цене 19,8 руб. за квадратный метр. Новолипецкий меткомбинат потратил на свою землю почти 40 млн долл., уплатив по 45,5 руб. за метр. И это еще не предел. Выкуп по сегодняшним правилам будет стоить (в расчете на квадратный метр): в Челябинске - 223 руб. (7 долл.), в Екатеринбурге - 592 руб. (18,6 долл.), в Санкт-Петербурге - 1212 руб. (38 долл.). Напомним, речь идет о застроенных участках, которые уже используются предприятиями, и купить которые кроме них никто не вправе. Для сравнения: участки (свободные!) для промышленной застройки в США можно купить по цене от 3-5 долл. за метр, в Европе - ненамного дороже. В индустриальном парке в Малайзии участки с готовой инфраструктурой стоят от 6 долл. за метр. В Канаде цена участков для жилой застройки - от 1 долл. за квадратный метр. А за 2,5 млн долл. можно прикупить целый остров в 800 га у берегов Шотландии с трехсотлетним замком в приличном состоянии - всего-то по 30 центов за метр.

Посмотрим, что же предлагают выбрать. Договор аренды участка под зданием-предприятием давно полюбился чиновникам-арендодателям. Они, подобно крестным отцам, выдвигают условия, от которых собственнику строения невозможно отказаться. И речь идет не только о размере арендной платы, который вопреки законодательству ежегодно устанавливается односторонним решением арендодателя. Форма договорной сделки позволяет чиновникам диктовать практически любые условия, не ограничиваясь дополнительными требованиями о новых трубах, дорогах, прочих работах и услугах.

Конституция РФ в ст. 2 и 18 ясно установила, что хозяин в стране - не чиновник, не государство, а гражданин. Государство не вправе навязывать гражданину требование о заключении договора. Разговоры о том, что имеющееся у предприятий право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками "исчезает" со следующего года - от лукавого чиновника. По закону же, если не хотите заключать договор - сохраняйте участок под строением, имущественным комплексом на прежнем праве. Возможность выкупа у вас останется всегда.

Если предположить, что все собственники заводов, даже зная эти факты, все же выкупят землю в этом году, то, по нашим оценкам, сумма выкупа превысит 60 млрд долл. Эти вполне непроизводительные затраты составят 17% ВВП России - суммарную годовую зарплату всех занятых в промышленности. Отказ же большей части предприятий будет означать сохранение кабальной (по ст. 179 ГК РФ) аренды участков. Предприятия не смогут эффективно использовать недвижимость и свой потенциал, что также приведет к замедлению экономического роста. Что же делать собственникам зданий?

Стратегическое же решение известно: принять федеральный закон, который установит, что передача участков под зданием-предприятием есть не приватизация, но акт дооформления прав собственности на недвижимость. Если этого не сделать, то административно-феодальное землевладение застроенными участками по-прежнему будет ставить под сомнение наличие в России рыночной экономики.

А хотите выкупить - изучите закон и пользуйтесь своими правами. Полезно знать, что право на выкуп по Земельному кодексу имеют все собственники строений, включая и тех, у кого велика доля государственной или муниципальной собственности, поскольку ограничения для покупателей действуют только в рамках Закона о приватизации - при использовании способов приватизации по этому закону. Что же до цены, то ее можно снизить в десятки, если не в сотни раз. Чиновники "забывают", что по закону цена выкупа рассчитывается на основе ставки земельного налога, которая устанавливается органом местного самоуправления. А принимаемые на федеральном уровне коэффициенты земельного налога эту ставку не увеличивают. Иначе говоря, в формулу расчета надо ставить не сегодняшний земельный налог, а сумму, утвержденную местными властями - зачастую несколько лет назад. Так, сегодня в Санкт-Петербурге выкупают участки по ставке 1998 года. А там, где решения о пресловутой "дифференциации" не было вообще, надо применять ставки исключительно на основе закона "О земельном налоге" и без каких-либо дополнительных коэффициентов. За это можно и нужно бороться в суде.

Автовладельцев загоняют в боксы
Городские власти продолжают бороться с парковкой в неустановленных местах. Напомним, что с 2007 года московские автовладельцы не смогут безнаказанно оставлять машины на тротуарах, на обочинах оживленных трасс и даже во дворах. Как рассказали ГАЗЕТЕ в пресс-службе департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Москвы, "скорее всего, к владельцам припаркованных во дворах машин будут применяться меры, предусмотренные Кодексом об административных правонарушениях".
Согласно статье 12.19 КоАП, за нарушение правил остановки или стоянки транспортных средств грозит штраф в размере 50% от минимального размера оплаты труда (на сегодняшний день 50 рублей). Если при этом припаркованный автомобиль мешает движению других машин, то штраф вырастает до 1-3 МРОТ (на сегодня 100-300 рублей).

В начале 2004 года на рассмотрение правительства Москвы будет представлена программа гаражного строительства на 2005--2007 годы. Она предусматривает ускорение темпов гаражного строительства в 1,4 раза: к концу 2007 года в столице нужно построить 1 миллион 290 тысяч мест (на сегодняшний день их 420 тысяч). Согласно концепции, принятой городскими властями в августе этого года, большая часть легких паркингов будет строиться по программе «Народный гараж». По сути финансировать строительство будут сами автовладельцы, при этом место в гараже обойдется им вдвое дешевле, чем покупка бокса у коммерческих застройщиков.

Таким образом городские власти пытаются стимулировать покупку мест в многоэтажных гаражах. Но при существующих сегодня ценах на место в многоярусном паркинге (от 3500 до 6000 долларов) вряд ли стоит ждать увеличения спроса на дорогие места.

С другой стороны, власти давно находятся в состоянии войны c владельцами гаражей-«ракушек». В комплексе городского хозяйства Москвы разработали проект закона о введении новых арендных ставок за землю под «ракушками» (от 1700 до 3700 долларов в год), которая уравняет стоимость металлического тента с местом в многоярусном гараже.

Только недавно районные управы совместно с ГУП "Управление экспериментальной застройки микрорайонов" (УЭЗ) начали принимать от жителей заявления на вступление в товарищество на вере. Товариществу передается право инвестирования строительства гаража-стоянки на условиях инвестиционного контракта на бесконкурсной основе без взимания доли города с установлением нормативных сроков реализации проекта строительства.

Гаражи для народа
Параллельно в Москве решено развивать кооперативное движение потенциальных владельцев гаражей.
Летом этого года правительство Москвы утвердило основные принципы программы «Народный гараж»: строительство гаражей-стоянок по этой программе должно осуществляться за счет будущих собственников.

Поскольку здесь нет ни прибыли инвестора, ни доли города, "народный гараж" обходится дешевле места в многоэтажном или тем более в подземного паркинге (в подземных гаражах жилых домов стоимость места достигает 12-20 тысяч долларов).

ГУП «УЭЗ» будет отвечать за соблюдение сроков строительства и контролировать применение подрядчиками минимальных расценок. Решение о включении адресов в программу "Народный гараж" принимает Координационный совет по вопросам гаражного строительства по предложениям префектур.

В мэрии ГАЗЕТЕ сообщили, что на территории Юго-Восточного округа прорабатывается возможность выделения 30 площадок под гаражное строительство, столько же мест будет выделено в Центральном округе.

Как сообщил председатель Москомархитектуры Александр Кузьмин, проекты паркингов, которые будут строиться по программе, в два раза дешевле существующих многоярусных гаражей. По его словам, себестоимость места в легком паркинге составит 1700-2000 долларов.

Места на всех не хватит
В Москве на сегодняшний день зарегистрировано 3 миллиона личных автомобилей. К 2007 году частный автопарк может увеличиться на 1 миллион 200 тысяч машин. Очевидно, что на всех московских автовладельцев дешевых паркингов все равно не хватит. Чтобы избежать уплаты штрафов за неправильную парковку машин, владельцам автомобилей придется покупать места у коммерческих застройщиков, так что, пожалуй, следует использовать шанс и присоединиться к «товарищам».
На прошлой неделе состоялась расширенная коллегия Госстроя по вопросу ипотечного кредитования. Известно, что о развитии российской ипотеки беспокоится лично Владимир Владимирович Путин. По неофициальной информации, доступные кредиты на покупку жилья — один из будущих предвыборных лозунгов президента. Не приходится удивляться, что различные ведомства «активизировали» свои усилия в этом направлении.

В центре Москвы будут устанавливаться механизированные паркинги, где машины будут подниматься на лифте. Уже построено 6 таких стоянок - на 20 мест каждая. Скоро такие паркинги появятся на проспекте Мира и на Марксистской улице. На Пресне для строительства наземных гаражей предлагаются следующие адреса: Шелепихинское шоссе, Шмитовский тупик, Мукомольный и Шмитовский проезды, Ермакова роща (наземные гаражи).

«По итогам трех кварталов 2003 года прирост строительства составил 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого, но качественного улучшения положения на рынке жилья не наступило», — заявил в начале заседания глава Госстроя Николай Кошман. С его точки зрения, сложилась «критичная ситуация», поскольку жилищный фонд ветшает, а темпы строительства явно недостаточны для развития российской ипотеки. Однако в создавшейся ситуации есть надежда: Госстрой разработал ряд мер для срочного спасения системы ипотечного кредитования. Но, очевидно, еще не пришло время о них сказать, поэтому Н. Кошман лишь заметил, что «они направлены, с одной стороны, на увеличение объемности ипотечного кредитования населения, а с другой — на устранение препятствий в инвестиционно-строительной деятельности». По мнению Н. Кошмана, «только повышение платежеспособности населения с одновременным увеличением предложений на рынке сможет обеспечить российских граждан доступным жильем».

Заседание прошло при участии заместителя председателя правительства РФ Владимира Яковлева, назначенного в мае 2003 года главой Рабочей группы по развитию ипотечного жилищного кредитования.

Между тем ныне в жилищном строительстве столько проблем, что кавалерийским наскоком вряд ли их удастся решить. И речь даже не о феодальной власти городских хозяйственников. В случае увеличения платежеспособного спроса на рынке недвижимости, очевидно, возрастут и без того раздутые цены на недвижимость. Кроме того, сегодня российские банки практически не кредитуют покупку строящегося жилья, а предпочитают работать со вторичным рынком, и эти предпочтения вполне оправданы — риски на строительных площадках значительно выше. В связи с чем возникает вопрос — почему развитием государственной ипотеки должен заниматься Госстрой? Будем надеяться, что ответ прост: потому что в реализации программы социальной ипотеки государство хочет задействовать вновь построенное жилье, развивая, таким образом, еще и сферу жилищного строительства.

Итак, все, казалось бы, понятно: российское правительство намерено решить жилищный вопрос всех граждан отечества. Более того, государство готово вкладывать средства в развитие ипотеки. Победный курс определен. Идея, конечно, не нова, но сегодня нет ничего иного, что так трогало бы сердца всех «дорогих россиян». Даже охота на «оборотней в погонах» и публичная экзекуция олигархов.

Владимир Пономарев, заместитель председателя Госстроя России, считает, что приход в ипотеку крупных инвесторов «сдерживается значительными рисками нереализации построенного жилья». Он привлек внимание участников заседания к упомянутой проблеме: возникновения диспропорции между предложением на рынке жилья и возможностью банковской системы выдавать ипотечные кредиты. «Если такое равновесие нарушится, если мы не сможем предоставлять платежеспособным гражданам реальные квартиры, ситуация приведет к тому, что на рынке жилья поднимутся и без того растущие цены», — предупредил заместитель председателя Госстроя.

Застройщики же, пользуясь ситуацией, когда спрос выше предложения, предпочитают продавать жилье тому покупателю, который может сразу и полностью выплатить необходимую сумму стоимости квартиры. Тем более что в них недостатка пока нет. Кроме того, вследствие тех же причин застройщики позволили себе забыть о таких немаловажных составляющих строительного бизнеса, как... качество и сроки. Смогут ли они «перестроиться» и соответствовать новой политике руководства страны?

Однако Владимира Яковлева не интересовал сам механизм. Его волнует, когда в Госдуму «будут внесены необходимые нормативные документы». Надеется ли зампред правительства решить все больные вопросы отечественной ипотеки простым вмешательством законодателя или просто хочет дать почувствовать остальным верховный контроль? Пока неизвестно.

«Сегодня имеется возможность в 2004–2005 годах обеспечить дополнительный фонд жилья в объеме 3–3,5 млн кв. м и реализовать его с помощью ипотечно-жилищного кредитования, — считает г-н Пономарев. — Для того чтобы хотя бы это стало возможным, мы ведем подготовительную работу: составляем перечень тех строительных компаний, которые имеют дополнительные строительные мощности, а по инициативе Госстроя создается Национальная ассоциация профессиональных участников ипотечного рынка (НАУИР)». Таков вкратце существующий план Госстроя по спасению ипотеки.

Несмотря на некоторый перебор жанра комсомольских митингов, воззвание органично вписалось в общий тон собрания. В сложившейся политико-экономической обстановке не приходится исключать, что решение «квартирного вопроса» произойдет несколько не рыночными методами. Ответственным за развитие российской ипотеки назначен Госстрой. Нельзя сказать, что это расстроило Н. Кошмана. Наоборот, он с радостью взялся за новый госзаказ и уже готов «отправить большую группу специалистов по всем округам, где они на месте ознакомятся с конкретными строительными организациями и объектами строительной индустрии». Как это повлияет на ипотеку — загадка. Риэлторы, правда, думают, что не очень хорошо. (См. ниже мнение по вопросу правительственной инициативы руководителя МАГР Григория Полторака.) Но главное, процесс пошел. А с направлением определиться — всегда успеем.

Подводя итоги совещания, В. Яковлев сказал: «Если главное действующее лицо — Госстрой — вник, а он точно вник, то с вашей помощью процесс ипотеки пойдет». Финалом форума стала его же фраза: «Госстрою надо крепко ухватить в своих руках знамя ипотеки и двигаться вперед!»

Константин Апрелев
Российская гильдия риэлторов:
— Какие инструменты сегодня могут быть использованы для того, чтобы объем ипотечного кредитования возрос? Ключевым понятием является процентная ставка. Мы видим, что в других странах до 30% жилого фонда реализуется с помощью ипотечного кредитования. Что они такого сделали? Ставка — 8% годовых. Это первый показатель. Второй показатель — первый взнос не более 20% плюс перспектива создания системы страхования. Все 70–80% кредитования рассчитаны на долгий срок.

Ирина Седова
Центробанк:
— В настоящее время Центробанк разработал проект документов, в котором установлены нормативы наряду с госстандартными. В первую очередь это касается того, что максимальное соотношение совокупной суммы обязательств организаций-кредиторов с правом быть владельцем облигаций и собственных средств этих организаций не должно превышать 100%. Это связано с тем, что по требованию Гражданского кодекса существует очередность погашения обязательств, и таким образом, в случае, если встанет вопрос о банкротстве организации, то ипотечные облигации попадают в третью группу покрытия. Значение этого норматива является дополнительным обеспечением с точки зрения гарантий ипотечных облигаций.

Владимир Манаенков
Национальный резервный банк:
— Банкам прежде всего нужны гарантии возврата вложений и снижение рисков. А именно, это гарантии долгосрочной платежеспособности заемщика. Мы сейчас говорим о доступном жилье, о среднем классе, а следовательно, о повышенном риске нашего клиента потерять постоянный доход. Изменить ситуацию сейчас и сразу невозможно: нужен совершенно новый механизм кредитования.

Первичный рынок, на мой взгляд, — одна из болевых точек, от которой можно ждать не только расширения объемов рынка, но и возможных проблем на фоне перспективного снижения цен на рынке. Я думаю, что как только рынок закачается, мы получим очень серьезный социальный всплеск, когда инвесторы, которые еще не имеют опыта прохождения через кризисы, будут вынуждены обанкротиться, и какое-то количество объектов может вообще не достроиться.



Главная --> Публикации