Главная --> Публикации --> Остановят ли "точечную бомбардировку" Жилье начало дешеветь Москва переходит к индивидуальному строительству Москва приступает к маштабному развитию исторического центра

Эксперты Института глобализации и социальных движений (ИГСО, Москва) считают, что рынок жилья в России может обрушиться еще до конца 2008 года, по их мнению, падение цен может составить 50% от существующего уровня. Подобные прогнозы все чаще звучат из уст аналитиков. Нестабильность на мировых финансовых рынках, ослабление потребительского спроса и динамики роста стоимости дают богатую почву для прогнозов. Самые кардинальные из них это обвал, разорение мелких и средних компаний, замороженные стройки, потерянные деньги инвесторов.

С рынка жилой недвижимости спекулятивные деньги ушли в другие секторы. В один миг застройщики остались и без покупателей, и без средств. Зазвучали предсказания кризиса.

Неглобальная стагнация
Во многих открытых источниках и СМИ распространяется мнение, что снижение цен на жилье в сибирских регионах измеряется в несколько десятков процентов. В рамках этих же рассуждений Барнаул предвестник кризиса: цены на квартиры там якобы упали на 10 60%. Мифические цифры. Возможно, существенное снижение коснулось как раз наиболее чувствительного к переменам жилья, возглавляющего списки наименее востребованных вариантов. Это квартиры в морально устаревших постройках (сегодня это, безусловно, хрущевки и их предшественники), отчасти квартиры в типовых домах в удаленных и традиционно не самых популярных микрорайонах. Аналитическое агентство RID Analytics (Новосибирск) представило отчет о развитии рынка вторичного жилья в Барнауле, Красноярске и Новосибирске. По отношению к концу прошлого года реальное снижение произошло только в Барнауле. Средняя цена предложения 1 кв. м жилья на вторичном рынке в городе в июне 2008 года составила 43,3 тыс. рублей (на 2% меньше, чем в мае). Суммарное падение за шесть месяцев 4,8%, в то время как в предыдущие годы наблюдался прирост цен (за 2007 год 22,7%, 2006−й 87,3%, 2005 год 16,1%). В зависимости от района снижение цен на вторичку колеблется от 2,4 до 8,8%. В Красноярске и Новосибирске реального падения цен не зафиксировано. Но темпы замедления роста стоимости весьма существенны. Так, в столице Красноярского края в первый летний месяц стоимость предложения одного квадратного метра на вторичном рынке снизилась по отношению к маю на 0,4% и составила 61,6 тыс. рублей. Но в течение полугода поднималась: суммарный рост цен на вторичном рынке жилья с начала января составил 13,8% (за 2007 год 71,3%). Лишь в некоторых районах зафиксировано снижение цен на 1,1 2,9%. В Новосибирске динамика роста ослабела еще более ощутимо. Суммарно рост цен 5% по итогам на 1 июля 2008 года, в то время как за 12 месяцев прошлого года 42% (47% за 2006 год, 18,7% 2005 год). Средняя цена одного квадратного метра жилья на вторичном рынке здесь в июне составила 61,7 тыс. рублей, что на 0,36 % больше, чем в мае.
Висит груша

Плохое предчувствие
Ощущение надвигающегося коллапса разгорается прежде всего в массовом сознании. Не нужно быть специалистом, чтобы почувствовать значительные перемены в сфере недвижимости самом ликвидном и необходимом активе в домохозяйстве. Еще некоторое время назад присутствовало понимание, что цены на квартиры растут, как и спрос. И это было знанием, от которого отталкивались люди при планировании своей жизни. И вдруг появление новой действительности выставленная в начале 2008 года на продажу хрущевка не получила ни одного звонка от потенциальных покупателей в течение пяти месяцев, а знакомый риелтор уволился вместе с половиной штата. Это невольно заставляет человека встревожиться. Перемены на рынке сегодня заметны и ощутимы для всех его участников: потребителей, застройщиков, инвесторов, посредников, кредиторов, поставщиков стройматериалов и аналитических услуг. И даже оппоненты максималистов высказывают мнение, что кризисные явления происходить будут и нагляднее всего в вымирании мелких строительных, риелторских и других посреднических фирм, которые плодились во время бурного роста рынка. Сегодня компании, у которых были долгосрочные надежные инвесторы, глобальных потрясений не испытывают. Но в силу изменений им придется скорректировать тактику поведения и стать более клиентоориентированными, направив на это часть своих средств. Фраза, сказанная однажды председателем совета директоров УРСА Банка Игорем Кимом: Выживут не крупные, а быстрые сегодня лучший метафорический прогноз развития рынка недвижимости.

Что касается ипотеки, то она стимулирует спрос, но продолжает делать по стоимости жилье еще более недоступным, рассуждает управляющий партнер агентства Марков и Партнеры Максим Марков. При этом большинство граждан до сих пор не входит в число потенциальных клиентов кредитных организаций. Зарплаты россиян просто не соответствуют требованиям, которые выдвигают банки при выдаче ипотечных кредитов. Ужесточение этих критериев под влиянием мирового финансового кризиса еще более сузило круг российских заемщиков. Наиболее остро реагирует на изменяющуюся ситуацию сегмент вторичного жилья. Это связано с тем, что для лиц, желающих улучшить свои жилищные условия, наиболее интересным и выгодным представляется вариант вложений в первичную недвижимость. Эти причины повлияли на увеличение сроков экспозиции выставленных на продажу вариантов частными владельцами. Чтобы сократить сроки ожидания сначала риелторам, а вскоре и самим продавцам ничего не оставалось, как снижать стоимость первоначального предложения. В совокупности все эти факторы сложились в замедление роста стоимости на вторичном рынке.

Бурный рост строительства в 2006 2007 годах привел к затовариванию рынка недвижимости. Несмотря на активно пропагандируемую деятельность государства в сфере доступного жилья, оно оставалось и остается для большинства россиян роскошью. Главная причина сохраняющийся дефицит потребительских возможностей. По словам губернатора Омской области и председателя координационного совета по архитектуре и строительству Межрегиональной ассоциации Сибирское соглашение Леонида Полежаева, за I полугодие 2007 года цены на первичном и вторичном рынке жилья в Сибири выросли более чем на 43%, а рост реальных доходов населения региона составил только 12%.

В результате остались только потребители, приобретающие недвижимость в качестве собственного жилья, а не растущего в стоимости актива. Какие последствия это может повлечь? Все компании, не имеющие собственных ресурсов или надежных кредитных источников, строящие за счет сборов с людей, разорятся. Как правило, это мелкие фирмы, урвавшие клочок земли и работающие с различными нарушениями. В целом, если таких компаний не станет, российский рынок недвижимости приобретет более цивилизованное лицо. Но в период чистки страна столкнется с негативом в социальной сфере. Генеральный директор ведущей строительной компании Омска АСК Валерий Кокорин считает, что если одна организация не достроит один дом, мы получим сразу же 100 200 обманутых инвесторов, как их называют. Только они не обмануты, они заложники ситуации, которая сложилась в стране. Сегодня в нашей компании ситуация такая же, как у многих с января по июль 2008 года реализовано квартир вдвое меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Но нам катастрофа не грозит, АСК немаленькая строительная фирма, имеет долгосрочные отношения с банками. Мы возьмем кредиты и достроим. Но негативные последствия восстановительного периода рынка после банкротства большинства мелких и некоторых средних застройщиков ощутят на себе все.

Повернули реку
На протяжении всей истории существования рыночных отношений в России недвижимость играла роль гарантированного высокодоходного вклада. И это было естественно, так как она дорожала, традиционно обгоняя инфляцию. Это формировало привлекательность рынка для инвестиций. Но мировой финансовый кризис в 2008 году внес свои коррективы в российский сектор недвижимости. По оценкам агентства Марков и Партнеры, недвижимость в ближайшие год полтора не только не будет обеспечивать высокого дохода инвесторам, но и может принести убытки. Если еще совсем недавно основная проблема взаимоотношений застройщиков и кредитных организаций была в том, что первым лишь поднимали ставки по кредитам, то в данный момент инвестбанкиры вообще не рекомендуют кредитовать девелоперов, говорит Марков. Например, ИК Финам, Промсвязьбанк, Райффайзенбанк и Банк Москвы советуют воздержаться от покупок облигаций девелоперов и строителей. Дело в том, что у многих из них уже наступил технический дефолт: они не смогли вовремя расплатиться по обязательствам. Увеличение издержек строительного бизнеса, вызванных ростом цен на строительные материалы, ГСМ, коммуникационную составляющую, удорожание кредитных ресурсов для строителей, а также ужесточение конкуренции затруднили работу мелких и средней руки застройщиков и поставили под вопрос реализацию некоторых проектов. Снижение доходности сегмента и повышение рисков привело к тому, что с рынка жилой недвижимости исчезла его важнейшая составляющая в России деньги частных спекулятивных инвесторов, которые составляли существенную долю, ранее обеспечивавшую рост рынка. Их деньги, поясняет Марков, поддерживали непрерывное строительство постоянным потоком, что критически необходимо для успешного ведения работ. За определенный период они могли несколько раз вкладываться и оборачиваться. Некоторые из профессиональных частных инвесторов остались на рынке недвижимости, но перешли в более высокодоходные и стабильные секторы, например, стали вкладывать в землю.

Сытый конному не пеший
Период, который сегодня переживает рынок недвижимости в России, встряхнул тех игроков, что на ниве недавнего бурного роста зарабатывали, не задумываясь о надежности и долгосрочных перспективах бизнеса, а также потребителей и инвесторов, которые отдали свои средства таким компаниям. Ни разорения, ни тем более обвала цен, который прогнозируют аналитики по причине возросшей инфляции, не боятся изначально дальновидные компании. Соль в том, насколько мобильной окажется на рынке тактика девелопера, насколько уверено он работает и какими активами располагает. Руководитель отдела маркетинга и инвестиций компании Сибирь Девелопмент (Новосибирск) Татьяна Аржаева убеждена, что причины для разговоров о снижении объемов продаж можно разделить на две группы: объективные (то, что происходит на рынке в целом и на рынке недвижимости в частности) и субъективные (то, что происходит или не происходит внутри компании). И на то и на другое нужно реагировать. Но для этого желательно четко осознавать, какие бизнес-процессы и каким образом протекают внутри компании, настроить их в соответствии с новыми условиями. Кардинальное падение цен за квадратный метр маловероятно. Подорожание стройматериалов, земли, строительных работ не позволит их снижать. Речь будет идти об оптимизации издержек, упорядочивании оргструктур, поиске новых строительных технологий, детальной проработке проектов, усилении продвижения компании и ее объектов, поиске новых для нее источников доходов.

Море слез
По мнению омского девелопера, сегодня еще не поздно вмешаться в ситуацию властям. Основными факторами ценообразования при возведении объекта для застройщиков являются расходы на землю и инженерную инфраструктуру, разработку проекта планировки и межевания территории, подключение и обустройство объекта строительства, стоимость получения разрешений для подключения и выполнения технических условий. Сокращение тех или иных затрат в части взаимоотношений с властями может существенно (до 10 15 процентов, а в отдельных случаях до 30) снизить стоимость одного квадратного метра, высказался на заседании при участии полномочного представителя президента в СФО и губернаторах сибирских регионов Леонид Полежаев. Законодателям необходимо признать осечку обязательное проведение аукционов в целях предоставления земли для жилищного строительства привело к тому, что участки уходили к тем, кто больше заплатит, а не предложит проект с наиболее низкой стоимостью жилья за счет применяемых технологий. Это вносило свою лепту в конечную стоимость квартир. Теперь, когда финансовое бремя строительных организаций возросло до предела, выросли риски, а платежеспособный спрос на жилье снизился, для предотвращения социальных проблем в связи с угрозой разорения мелких компаний нужно вводить механизмы снижения этого бремени.

Во второй половине 2008 года, по прогнозу компании RID Analytics, ожидается все-таки повышение спроса и усиления темпов роста цен в Новосибирске как на первичном, так и на вторичном рынках. Связано это с традиционной сменой циклов на рынке недвижимости, и за периодом ценовой стагнации (который в Новосибирске длится без малого год) следует новый период роста, говорит директор аналитического агентства Елена Ермолаева.
Аналогично будет развиваться и ситуация в других регионах, однако циклы эти не согласованы, и в разных городах рост может начаться в разное время. Длительность периодов может быть также разной, и величина прироста цен неодинаковой.

Ушедшие с рынка деньги спекулятивных инвесторов сделали его рынком потребителя. А с ним девелоперы работать еще не умеют. Этой причиной некоторые компании объясняют сегодня попытку игроков привлечь внимание потребителя к своему продукту с помощью беспрецедентных маркетинговых акций. В Новосибирске уже запущены такие программы, как скидка с каждого метра в 1 2 тыс. рублей, предоставление солидного дисконта на стройматериалы и отделочные работы, розыгрыш среди покупателей гаражей, автомобилей и путевок на курорты. Другие компании объясняют необходимость введения таких акций стимуляцией спроса. Некоторые вводят их одновременно с искусственным повышением стоимости квартиры, на что идут для сохранения эффекта инвестиционной привлекательности на фоне падения в данном сегменте.

Москва, пожалуй, самая своеобразная столица из всех столиц европейских государств. В силу своего географического евроазиатского положения, различных исторических периодов развития, в силу ярко выраженных славянских народных традиций и при этом пестрого, многонационального населения она не похожа на другие города мира. “Третий Рим”, “Азиатский город”, “Стольный град белокаменный” – это все образные характеристики одного и того же города – Москвы.

Спрос на рынке первичной недвижимости будет устойчивым, а рост стоимости до конца 2008 года составит порядка 12 15%, в этом уверен коммерческий директор компании РосЕвроСити (концерн РосЕвроГрупп, Москва) Михаил Тонков. На рынке будут и кризисные явления. Они связаны в первую очередь с последствиями регулирования рынка (№ 214−ФЗ Об участии в долевом строительстве Ред.) и крайне низким маркетинговым уровнем объектов, которые застройщики выводят на рынок. Уйдут мелкие компании, привыкшие строить на деньги дольщиков и проектировать квартиры с учетом только инвестиционных потребителей, исчезнут ЖСК и другие формы, позволяющие обойти действующее регулирование. Я бы уже сейчас обращал внимание покупателей жилья на такие компании и вне зависимости от предлагаемых цен не рассматривал их варианты, предупреждает Тонков. Наверняка им придется ждать гораздо дольше обещанного срока, а, возможно, потребуется довнесение средств. Неоспоримая тенденция, которую отмечают все участники рынка, это движение к его укрупнению. По некоторым данным, в Новосибирске сегодня уже одна из лидирующих компаний-застройщиков готовится к инвестиционной продаже. Будущее за крупными региональными застройщиками, а также за московскими операторами управляющими компаниями, которые имеют широкий портфель реализованных проектов в сфере жилой недвижимости в регионах, отличаются стабильной репутацией и доверием в потребительском и инвестиционном сообществе, надежны и клиентоориентированы, заявляет Михаил Тонков. Стоит согласиться, что будущее, скорее всего, за большими. Даже если обвал не случится и не унесет жизни нескольких тысяч компаний, а с ними деньги миллионов частных инвесторов, последствия все-таки будут негативными. И выживет тот, кто сможет пожертвовать большей частью прибыли, чтобы удержаться в период нестабильности.
Последнее время в архитектурном облике города появляется много новых зданий с интересной архитектурой, где созданы все удобства для комфортной жизни. Такие дома невольно приковывают внимание. Но рядом с ними стоят унылые, серые пятиэтажки. Рано или поздно их снесут. Но когда именно, еще точно никто не знает. И вот недавно появилось нестандартное и неожиданное предложение – раскрасить в стиле граффити эти неприглядные постройки. С одной стороны, будут привлечены к работе молодежь и подростки, с другой, улучшится внешний облик города. Насколько это реально? На первый взгляд, предложение выглядит неожиданно и эффектно…

Все, что появилось в Москве за прошедший век – уже история столичной архитектуры. Ее нельзя перекроить или перелицевать, чтобы посмотреть, а что было, если бы… Старые дома как стояли, так и стоят и далеко не все из них радуют глаз. Московский центр “Видеоэкология” подтверждает, что неблагоприятная визуальная среда может не только вызывать у человека раздражение, но и приводить к тяжелым психическим расстройствам, становиться причиной повышения агрессивности. Подземные переходы, стеклобетон и глухие заборы, одноликие здания спальных районов угнетают и давят на человека. Основоположник видеоэкологии, директор центра В. Филин уверен, что даже облик здания во многом определяет судьбу его обитателей.

При этом московская архитектура характерна своим многообразием стилей и школ. Здесь представлены великолепные образцы и высокой классики, и барокко, и ампира, псевдоготики, модерна, конструктивизма, сталинского классицизма, хрущевского примитивизма, позднейших стилей современной архитектуры – постмодерна, хай-тека и пр. В большинстве своем это адаптированные к условиям России и Москвы и к требованиям времени, творчески обогащенные, признанные во всем мире стили и направления. В городе они всегда соседствовали и не диссонировали с существующей застройкой, постепенно вживались в ткань города и стали его неотъемлемой частью.

Правда, психологически жить долго в таком, даже талантливо раскрашенном скворечнике может и быстро надоесть. Что делать с рисунками? Химики обещают разработать современную краску, которую легко будет смыть и нанести на нее новый рисунок.

Вот почему идея с раскраской унылых домов выглядит достаточно эластичной и уместной, а предложение само по себе кажется достаточно невинным по сравнению с прошлыми перестройками столицы. В последние годы архитектура Москвы переживает возрождение. Это отмечают не только гости столицы, но и сами москвичи. Перед московскими зодчими стоит непростая задача – сделать город современнее, удобнее и красивее, решительно освободиться от всего чуждого, уродливого, тактично исправить допущенные промахи. Да еще при этом сохранить особый московский колорит городской застройки, сам неповторимый дух Москвы. Почему бы не попробовать идею раскраски в стиле граффити или национальной русской живописи. Для улучшения архитектуры массового жилищного домостроения этот эксперимент может принести любопытные результаты.

Московские власти в последние дни перед выборами решили поднять избирателям настроение, приготовив приятный сюрприз. В пятницу состоится торжественное открытие последнего, наиболее технологически сложного и дорогого участка Третьего транспортного кольца -- Лефортовского тоннеля. Предполагается, что запланированную на сегодня церемонию посетит даже Владимир Путин. Правда, говорить об успешном завершении работы над самым дорогостоящим проектом Москвы пока рано -- «на потом» оставлены не только отделочные работы, но и ответы на многочисленные вопросы о расходовании бюджетных средств со стороны Счетной палаты Москвы и следователей прокуратуры.

Удастся ли при этом не потерять лицо старой Москвы, покажет время, но сделать эксперимент в рамках округа или одного района было бы интересно.

О том, как расходовались эти средства, говорит хотя бы скандал, связанный со строительством Лефортовского тоннеля. Первоначальный проект тоннеля глубокого залегания оценивался почти в 1,5 млрд долл. Генеральный заказчик строительства уже приступил к освоению выделенных средств, когда Счетная палата Москвы вдруг обнаружила, что сметная стоимость строительства завышена минимум на 5 млрд руб. Скандал заставил прислушаться к конкурентам победившей фирмы, которые предлагали сделать тоннель менее глубоким и более дешевым. Благодаря вмешательству мэра тоннель стал односторонним, встречный поток пошел по эстакаде, а стоимость строительства снизилась почти втрое.

Работа над сооружением Третьего кольца началась не вчера. Первые проекты относятся еще к 1935 году, реально же работа началась только в начале 60-х годов, когда был построен Автозаводский мост через Москву-реку, а также Савеловская, Рижская и Русаковская эстакады, после чего, в 80-х, строительство было практически заморожено и возобновлено лишь в 1997 году. Проект ТТК в его нынешнем виде был разработан к 1999 году, однако уже тогда вызывал вопросы у финансистов хотя бы потому, что конечная стоимость строительства постоянно менялась. Первоначально проект, рассмотренный на заседании правительства Москвы в 1999 году, оценивался в 16 млрд руб. В апреле 2000 года его стоимость составила уже 80 млрд руб., а к июлю выросла до 95 млрд. В итоге, по данным агентства Интерфакс, ссылающегося на источники в городской администрации, на строительство 36-километровой трассы ушло 4,6 млрд долл., или более 100 млрд руб. бюджетных средств.

Сначала, правда, придется разобраться с вопросами Счетной палаты по расходованию бюджетных средств, а также претензиями следственной группы МВД РФ, которая раньше мерила ширину МКАД рулетками, а теперь решила копать глубже и пробурила в столице уже более 200 скважин, отмечая неудовлетворительное качество работы дорожников. Пока результаты расследования не обнародованы, но столичным чиновникам стоит подумать о том, что завершение строительства ТТК именно в Лефортове может стать символичным.
Сегодня мэр Москвы Юрий Лужков совместил свой предвыборный отпуск с приятным мероприятием. Он официально открыл новую ветку легкого метро в московском районе Бутово.

Впрочем, средняя стоимость ТТК все равно является своеобразным рекордом -- с учетом всех затрат стоимость одного километра магистрали превышает 100 млн долл. Неудивительно, что подобный бизнес является лакомым куском для строителей и заставляет предпринимателей обивать пороги мэрии в борьбе за городской заказ. Да и мэрия не намерена останавливаться на достигнутом: в центре, правда, решить транспортные проблемы таким образом не получится -- там возводить подобные сооружения просто негде, а вот освоить еще несколько миллиардов долларов бюджетных средств на строительстве четвертого и пятого кольца ближе к периферии вполне реально. По словам главы Управления транспорта и связи мэрии Москвы Александра Беляева, строительство четвертого и пятого кольца может быть завершено уже к 2010 году.

На станции «Старокачаловская» в ожидании Юрия Михайловича томились рабочие. Они спорили, является ли приезд мэра на станцию предвыборной агитацией или нет. «Столичная» поинтересовалась, что они желают спросить у мэра.

Сначала мэр приехал на окраину Южного Бутово, к конечной станции эстакады метро «Бунинская аллея», а потом вместе с полпредом президента в Центральном округе Георгием Полтавченко и начальником метрополитена Дмитрием Гаевым проехал четыре перегона до станции «Старокачаловская», которая совмещена с веткой обычного метро. Объяснительная брошюрка указывала, что новые вагоны легкого метро снабжены кондиционерами, бегущей электронной строкой и желтыми «антивандальными диванами полужесткой конструкции».

– Какой красивый район, детские площадки, парки, сады, – тут мэр впервые улыбнулся, – когда мы проехали по этой линии метро, мне даже захотелось переехать сюда жить.

– А чего нам у него спрашивать, мы его часто видим, раз в месяц наведывается, – сказал начальник участка путевых работ Николай Селезнев. Тут серый поезд с мэром на борту подкатил к станции. «Ура! Едет!» – закричали строители. Юрий Михайлович казался хмурым. Очевидно, на его настроение повлияла промозглая и сырая погода. Едва он поднялся по лестнице в вестибюль, как рабочих оттеснили в сторону журналисты. Они спрашивали у градоначальника о мерах безопасности перед выборами и о том, почему легкое метро лучше, чем подземное. Юрий Лужков объяснил, что строительство обошлось почти в два раза дешевле, пять станций легкого метро построено всего за полтора года. Мэр рассказал, что пассажиры появятся здесь 27 декабря.



Главная --> Публикации