Главная --> Публикации --> Рублевка forever Остановят ли "точечную бомбардировку" Жилье начало дешеветь Москва переходит к индивидуальному строительству Москва приступает к маштабному развитию исторического центра

Location – это главное

Тем, кто купил эту большую квартиру под офисное помещение, жить несколько сложнее, ибо тот факт, что вы стали собственником этих площадей, еще не означает, что вы на этой территории можете заниматься предпринимательской деятельностью на законных основаниях. Для этого вам предстоит пройти определенное количество согласований и инстанций. Во что это реально обходится, как это сделать грамотно, сколько времени это занимает, а также действительно ли выгодно жителям первых этажей продавать свои квартиры под офисы? С этими вопросами мы обратились к заместителю генерального директора риэлторской фирмы «Лаурел» Дмитрию Уткину.

Этапы превращения

Начнем с того, какие именно помещения востребованы и каковы, так сказать, «оценочные критерии». У жильца квартиры и владельца офиса они совершенно различны. Для последнего – это, прежде всего, местоположение. Офисов в Москве не просто не хватает, их не хватает в бойких местах. Скажем, если владелец архитектурной мастерской вполне может позволить себе расположиться достаточно далеко от станции метро и прекрасно себя при этом чувствовать, то для риэлторской компании покупка такого помещения просто не имеет смысла. До ближайшей станции метро должно быть две-три минуты пешком, к тому же весьма желательно, чтобы эта станция была не дальше кольцевой, то есть офис находился в пределах Садового кольца. Таких предложений, по понятным причинам, мало.

В этих документах указаны несколько оснований, необходимых для перевода квартир из жилищного в нежилой фонд, однако наиболее приемлемой схемой такого перевода является признание целесообразности изменения функционального назначения жилого помещения с оплатой разницы стоимости жилого и нежилого помещения.

Допустим, вам удалось приобрести то, что вам нужно. Теперь ваша первоочередная задача – изменить статус помещения (то есть, перевести его в нежилой фонд) и сделать перепланировку. Перевод жилых помещений в нежилой фонд в Москве производится в соответствии с Распоряжением Мэра г. Москвы № 560-РМ от 11.11.94 г. «Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд в жилых домах г. Москвы» и Распоряжением первого заместителя премьера №15-РПЗ от 12.01.95 года «О мерах по выполнению распоряжения мэра Москвы от 11.11.94 № 560-РМ».

Если вы собираетесь в жилом доме не проживать, а работать, то по закону обязаны сделать отдельный вход. И на данном этапе от АПУ необходимо получить техническое заключение о принципиальной возможности этот отдельный вход сделать. Все эти согласования не бесплатны. Каждой инстанции вы вполне официально платите оговоренную сумму. При этом, естественно, необходимо указывать, какой деятельностью вы собираетесь в этом помещении заниматься. Перечисленные инстанции лишь выдают вам заключения и справки, а вот Межведомственная комиссия на основании всего собранного может и отказать вам в переводе в нежилой фонд в соответствии с вышеуказанными распоряжениями мэра.

Список документов, которые необходимо собрать, весьма внушительный: справки БТИ, техническое заключение проектной организации о состоянии несущих конструкций здания, заключение районного архитектора о возможности устройства отдельного от жилой части входа в квартиру, акт обследования квартиры, заключение Госсанэпиднадзора, Госпожнадзора, справка из ЖЭКа о том, что зарегистрированных людей по данному адресу нет и т.д – всего 12 пунктов.

Если вы в квартире проживаете, то стоимость, согласно БТИ, одна, а если собираетесь заниматься предпринимательской деятельностью – то уже совершенно другая. Рассчитывая эту цифру МосгорБТИ, учитывает более 20 параметров – тут и состояние дома, и удобство коммерческого использования, и возможность использования прилегающей территории и многое другое. Существует методика расчетов с таблицей коэффициентов. Для вас это выливается в определенную и очень серьезную сумму: в зависимости от ситуации от ста до трехсот долларов за квадратный метр.

Итак, предположим, документы и согласования собраны. Шаг следующий: с полным комплектом бумаг и с соответствующим заявлением вы идете в Межведомственную комиссию по использованию жилищного фонда в г. Москве при Департаменте муниципального жилья и жилищной политики, которая принимает соответствующее решение. На основании выписки из решения этой комиссии Московское городское Бюро Технической Инвентаризации (МосгорБТИ) делает расчет разницы стоимости жилого и нежилого помещения.

Шаг следующий: перепланировка. Естественно, заказывается проект перепланировки. Проще всего это сделать в госучреждениях – у вас будет меньше проблем. А дальше вы идете по вышеупомянутым инстанциям, так сказать, «согласовываете», затем в Межведомственную комиссию, на этот раз на уровне управы или префектуры. С момента принятия этой комиссией положительного решения вы можете на законных основаниях заниматься в этом помещении своей профессиональной деятельностью.

Межведомственная комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом в г. Москве на основании предоставленного расчета выносит решение об оплате этой суммы, но также может назначить независимую экспертную оценку. Вносятся соответствующие изменения в БТИ, получается соответствующее распоряжение из Департамента муниципального жилья и жилищной политики, последний шаг – это Мосрегистрация, где в Единый Государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносятся соответствующие изменения. То есть, вы с этого момента уже не собственник квартир номер 48 и 49, а собственник нежилого помещения номер такой-то по тому же адресу.

Что происходит в реальности? Требования инстанций невероятно жесткие и в полном объеме применимы только к некому «идеальному офису», реально в природе, скорее всего, несуществующему, а пребывающему в романтической фантазии законодателя. Нормативная база в этом секторе крайне противоречива, а где «белые пятна» – там, согласно естеству человеческому, и злоупотребления. Речь идет о неких «правилах игры», имеющих отношение к закону более чем отдаленное. И если вы играете в эти игры, их полезно знать или воспользоваться услугами тех, кто их знает лучше вас. Самый оптимальный вариант – обращаться к профессионалам, которые умеют устанавливать «нормальные рабочие отношения» с вышеупомянутыми инстанциями. «Самодеятельность» обойдется вам куда дороже и по деньгам, и по затрате времени и нервов.

Как бороться с идеализмом

На каждое PRO есть своя CONTRA

Теперь ответ на последний вопрос: насколько выгодно быть владельцем квартиры на первом этаже? Повторимся, все зависит исключительно от местоположения. Здесь чистая арифметика: за сколько квартира покупается и за сколько ее можно продать, превратив в офис. Соответствующие расходы – смотри выше. Необходимо при этом учесть, что деньги на период согласования «зависают». Так что, если мы рассматриваем, скажем, помещение по адресу «Лебяжий переулок, дом 8», то эта операция, безусловно, выгодна, а если, например, «улица Кирпичные Выемки, дом 7» – то это уже как сказать… Тем не менее, при дефиците свободных коммерческих площадей в «злачных местах центра» перевод больших квартир в нежилой фонд часто весьма выгодное предприятие, несмотря на все накладные расходы.

«Место замечательное. Квартиру купил в момент кризиса и очень для себя выгодно, как я считаю. То, что нужно обращаться к профессионалам, – знаю. Но цена, которую мне выставила серьезная риэлторская фирма, показалась мне запредельной. Это я так считал до всех этих инстанций. Сейчас же я так не считаю, а наоборот, удивляюсь, с чего это в них такой гуманизм проснулся. Рассуждения мои были самые естественные. Лабораторных крыс я не развожу, вирусы я на них не проверяю, производством бенгальских огней не занимаюсь, ресторан не открываю, да и станки ставить в офис не собираюсь. С жильцами у меня отношения (а это в основном бабушки – дом-то старый) замечательные, ибо люди мы тихие, законопослушные, непьющие и всегда готовые помочь – нас уважают. И непонятно откуда было ждать проблем.

Поблагодарив Дмитрия Львовича за информацию, мы решили поспрашивать своих знакомых предпринимателей, эту процедуру проходивших. Подавляющее большинство доверили ее профессионалам. Мы приведем одно мнение (известного дизайнера, владельца дизайн-бюро, расположенного в тех самых «двадцати метрах от выхода из ближайшего метро»). Впрочем, даже это было и не мнение, а «крик души», который автор и попытался воспроизвести.

Эти пожарники к нам регулярно ходят в рабочее время. А мы привыкли в рабочее время работать и деньги зарабатывать. Но пожарники этого понимать не обязаны. Задают странные вопросы, например, есть ли у нас план (комнат в офисе – три, считая туалет, а входная дверь – одна), проводим ли мы регулярные противопожарные учения, поскольку сотрудники должны знать, куда им бежать в случае пожара, есть ли у нас огнетушители (есть, в одной комнате даже два, потому что это, скорее, уже зал, а не комната) и какого они типа, кто их выпустил и зарядил и не просрочены ли они (хотя срок годности у них минимум два года, а комиссия ходит намного чаще). Иррациональность на самом деле в том, что в офисе-то мы проводку поменяли, а во всем доме она какая была, такая и осталась – аварийная. И кого это реально волнует? С бабушек-то денег точно не «снимешь»…

Проблемы все-таки явились. С самого начала не сложились отношения с пожарниками и СЭС. Знаешь, пока я занимался согласованиями, меня не покидало ощущение какой-то иррациональности всего происходящего. Когда делали перепланировку, полностью переложили проводку. И вовсе не потому, что это были требования пожарников – самим гореть не хочется, да и техника у нас дорогая. Занимались этим, естественно, профессионалы и очень удивлялись тому, кто (и каким местом) эту проводку клал и почему дом до сих пор не сгорел? Согласовали. Не без помощи знакомого риэлтора. Как-то он договорился. Закрыли вопрос. Но это был не конец.

«Белые пятна» в законодательстве всем известны. Поправки, направленные на их устранение постепенно принимаются, и рано или поздно эти «пятна» будут закрыты. Но больно уж «постепенно» этот процесс идет… А мы, живущие и работающие «здесь и сейчас», рискуем просто-напросто не дожить до этого момента, поскольку жизнь человеческая все-таки конечна.
Вкладывать деньги в недвижимость стало немного проще. На бирже начали торговаться паи Первого инвестиционного фонда недвижимости. Сейчас пай стоит около $50 000 - больше однокомнатной квартиры в Москве, но меньше двухкомнатной. Но, покупая пай, инвестор приобретает не один объект, а доли в нескольких проектах, причем не только жилых, но и офисных.

Вообще-то я человек независтливый, но поймал себя на том, что завидую своему приятелю, директору НИИ. Здание – в центре, состояние – аварийное, но… находится под защитой Российской Федерации. Их «инстанции» навещают редко, да и ведут себя при этом иначе. Вот недавно к нему СЭС приходила. И сделала совершенно справедливое заключение о реальном состоянии этого здания. Ну и что? Приятель мой заявил, что денег на ремонт нет, и подписал соответствующую бумагу, что если, дескать, в институте начнется эпидемия холеры, то виноват в этом лично он (правда, признавался он мне кулуарно, что против эпидемии он ничего не имеет, поскольку сотрудников много, а дельных среди них – мало). И плюет он на эти инстанции даже не с Останкинской башни, а еще выше. Мне так нельзя – я человек по статусу и по определению зависимый».

Заработать на нем хотят многие. Но вложить в недвижимость можно только довольно крупные суммы - от $30 00 При этом придется потратить много времени на оформление документов.

Вложения в недвижимость привлекают все большее внимание инвесторов. Во-первых, это позволяет разнообразить свои активы. Во-вторых, последние годы жилье и офисы дорожают на десятки процентов и, по прогнозам экспертов, рост цен еще не закончился.

Управляющие объясняют это необходимостью гарантировать привлечение запланированной суммы при создании фонда. "Ни одна УК не пойдет на выпуск паев закрытого ПИФа, не имея за спиной конкретных инвесторов, поскольку средства собираются под определенные проекты и недобор поставит под угрозу их осуществление", - объясняет начальник управления развития бизнеса УК "Менеджмент-центр" Роман Шемендюк. "За то время, что дается закрытому фонду на размещение паев, найти сторонних инвесторов с крупным капиталом проблематично", - добавляет гендиректор "Конкордия Эссет Менеджмент" Павел Зюбин.

Выход из этого положения хорошо известен на Западе: это инвестиционные фонды. Они продают людям свои паи, а вырученные деньги инвестируют в квартиры, офисы и их строительство. Недавно такие фонды появились и в России, но до последнего времени они были недоступны для широкого круга вкладчиков. Закрытые фонды "Жилищное строительство" под управлением компании "Менеджмент-Консалтинг", Паевой фонд недвижимости ( "Профессионал") , "Межрегиональная недвижимость" и "Деловая недвижимость" ( "Креативные инвестиционные технологии") ориентированы на юридических лиц - частные инвесторы их паи купить не могут. А Первый инвестиционный фонд недвижимости под управлением "Конкордия эссет Менеджмент" хоть и работает с частными лицами, но формально: при первичном размещении его паи мог купить узкий круг заранее определенных инвесторов, причем минимум на 16 млн руб.

Нежелание делать свой продукт более массовым управляющие объясняют техническими моментами. "Большое количество пайщиков вряд ли разумно с точки зрения управления закрытым фондом, так как надо организовывать общее собрание пайщиков, голосование и т. д. ", - говорит Шемендюк. "Инвесторы в строительство во многом зависят от информации о прохождении проекта. Невозможно поддерживать необходимый уровень информационного обмена, если вкладчиков, например, 1000", - добавляет Зюбин.

Поэтому минимальная сумма инвестиций в такие фонды очень высока. Например, при первичном размещении паев Первого инвестиционного фонда недвижимости в фонд можно вложить минимум 16 млн руб. В декабре-январе фонд планирует выпустить дополнительные паи, но этот порог снижен не будет.

Первый инвестиционный фонд недвижимости зарегистрирован 19 февраля 2002 г. , сформирован 5 марта 2003 г. Активы фонда на 1 декабря - 428 млн руб.

Единственный выход - купить паи на вторичном рынке. Главное - найти продавца и определить цену. При небольшом количестве пайщиков это непросто. Теперь это можно сделать на бирже - с конца ноября паи Первого инвестиционного фонда недвижимости обращаются на ММВБ.

Пока из-за небольшого числа пайщиков торговля очень вялая. За неделю с ними было заключено всего три сделки: первая по 1,37 млн руб. , две следующие (последняя - вчера) - по 1,34 млн руб. Шемендюк считает, что о настоящем биржевом рынке паев можно будет говорить, "лишь когда речь пойдет о тысячах пайщиков". Зюбин надеется со временем исправить ситуацию и через несколько лет довести число пайщиков до тысяч: "Мы вынуждены с чего-то начинать, надо отработать технологии, но двигаться мы будем в направлении публичной компании".

Торговля паями ничем не отличается от работы с акциями. Выставить заявку на покупку и продажу пая можно через любого брокера. Расходы при этом невелики: комиссия биржи составляет 0,02% от суммы сделки, а большинства брокеров - 0,03 - 0,1%.

Главный индикатор для оценки стоимости пая - величина чистых активов фонда. Она рассчитывается и публикуется ежемесячно, а раз в полгода проводится полная переоценка активов, которая включает в себя стоимость проданных объектов и переоценку тех активов, которые фонд пока не намерен реализовывать.

Несмотря на вялость рынка, тем, кто хочет вложить деньги в недвижимость, стоит попробовать купить паи фонда на бирже. Президент Национальной лиги управляющих Андрей Подойницын называет биржевую торговлю паями фондов недвижимости "пока чистейшей экзотикой, но едва ли не лучшей возможностью для частного инвестора стать пайщиком закрытого фонда недвижимости, ведь это резко снижает пороговую сумму инвестиций". Снижение на порядок входного порога является главным преимуществом вывода паев на биржу: один пай стоит 1,3 - 1,4 млн руб. при минимальном объеме инвестиций в фонд 16 млн руб.

Эксперты считают закрытые фонды оптимальным способом инвестиций в недвижимость для частных инвесторов. Доходность примерно одинакова, но фонды позволяют снизить риски, ведь при одинаковом объеме вложенных средств сейчас стоимость пая соответствует цене 1 - 2- двухкомнатной квартиры на этапе строительства котлована - инвестор получает целый портфель разных проектов: новостройки, загородная недвижимость, офисы с разными сроками исполнения и доходностью. По мнению эксперта рынка новостроек компании "ИНКОМ-недвижимость" Сергея Сопина, доходность пая сопоставима с выгодой от покупки квартир и при сохранении конъюнктуры рынка недвижимости составит 30 - 40% годовых в валюте. По словам Зюбина, доходность действующих проектов фонда составляет 35 - 60% годовых.

По данным "Конкордии", стоимость пая Первого инвестиционного фонда недвижимости за девять месяцев выросла примерно на треть - с 1 млн руб. при формировании фонда в марте до 1,328 млн руб. на 1 декабря.

По мнению эксперта по инвестфондам The PBN Company Максима Капитана, где-то через год инвесторы, которые сейчас самостоятельно вкладывают средства в покупку квартир, поймут, что доходность обоих типов вложений примерно одинакова, а риски в фондах намного ниже. "Тогда они станут главными клиентами закрытых фондов", - полагает он.

Кроме того, чистые активы ПИФа увеличиваются из-за продажи готовых проектов и переоценки той части активов, которую фонд пока не намерен реализовывать. То есть инвестор может получать доход в течение всего срока работы фонда, а в случае продажи квартиры он будет разовым.

коттеджный поселок "Благовещенка". Срок проекта - 6 - 12 месяцев, оценочная доходность - 35 - 40% годовых;

ГДЕ ДЕНЬГИ ЛЕЖАТ: Основные проекты Первого инвестиционного фонда недвижимости:

элитный жилой комплекс "Венский дом на Плющихе". Срок вложения - полгода, оценочная доходность - 30 - 35% ;

элитный жилой дом на 10 квартир в Пожарском переулке. Срок инвестирования - до года, оценочная доходность - 35 - 40% годовых;

Куда будут вложены средства, привлеченные от второй эмиссии паев:

10 000 кв. м жилья в районе массовой застройки в Южном Чертанове. Срок - 1,5 - 2,5 года, оценочная доходность - до 60% годовых.

гольф-клуб под Санкт-Петербургом площадью 150 га;

увеличение строительства в Южном Чертанове на 15 000 - 20 000 кв. м;

Столичные власти запретили размещать дебаркадеры у берегов Москвы-реки в районе будущего "Сити". Градоначальники давно высказывают недовольство цепочкой дебаркадеров с ресторанами и казино вдоль Фрунзенской набережной и теперь пытаются не допустить появления водных развлекательных заведений у будущего торгово-делового центра.

два коттеджных поселка на территории 55 га на берегу Финского залива.

Московские власти уже не первый год делают громкие заявления о необходимости "упорядочить" размещение дебаркадеров у берегов Москвы-реки. Вдоль береговой линии Москвы-реки в черте столицы, по данным, приведенным на одном из заседаний Общественного совета при мэре Москвы, расположено 254 различных объекта, среди которых казино, магазины и рестораны. Однако, как сообщил "Ведомостям" замгендиректора ГУП "Берега Москвы" Дмитрий Соловьев, из них предметом озабоченности города является менее 20 дебаркадеров, расположенных в центральной части столицы, в частности на Фрунзенской набережной. Остальные дебаркадеры расположены на окраинах и "выполняют другие функции: на них размещены спасательные станции, спортивные базы, технические сооружения и пр. ", говорит Соловьев.

Распоряжение московского правительства (N 2171-рп) "О запрете размещения стационарных плавсредств в зоне Краснопресненской набережной и набережной Т. Шевченко" исполняющий обязанности мэра столицы Валерий Шанцев подписал на прошлой неделе. Кроме прямого запрета на размещение новых "плавсредств" постановление настоятельно не рекомендует Департаменту жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы продлевать уже существующие договоры пользования ими.

В зоне, затрагиваемой распоряжением столичного правительства, дебаркадеров сейчас нет, а из действующих водных объектов сейчас там стоит только корабль-казино "Александр Блок". Все собеседники "Ведомостей" придерживаются мнения, что городские власти, придающие строительству "Москва-Сити" огромное значение, выпуская постановление, постарались обезопаситься "на будущее". "Коммерсанты не раз пытались использовать этот лакомый кусочек акватории Москвы-реки для установки дебаркадеров", - утверждает Соловьев из "Берегов Москвы". По словам информированного чиновника столичного правительства, пожелавшего остаться неназванным, запрет вызван опасением властей, что рядом с "Москва-Сити" установят казино и рестораны "низкого класса", превратив Краснопресненскую во "вторую Фрунзенскую набережную". "Московский Манхэттен не может позволить себе такого соседства, а добиться того, чтобы уже установленные дебаркадеры убрали, гораздо сложнее", - объяснил чиновник.

Впрочем, владельцы уже действующих дебаркадеров спокойно относятся к активности столичных чиновников. Дело в том, что разрешения на создание подобных объектов утверждаются городскими и районными властями один раз и отозвать их довольно сложно. "У нас правильно оформлены все документы, и закрыть нас можно лишь одним способом - чтобы [федеральное] Министерство природных ресурсов отказалось продлить лицензию", - на условиях анонимности рассказал "Ведомостям" хозяин одного из дебаркадеров. Лицензии Минприроды необходимо продлевать ежегодно. За последний год новых объектов на воде в городе не появилось, так как, по словам владельца дебаркадера, федеральные чиновники не желают ссориться с московскими властями и получить лицензию сейчас сложно.

А гендиректор компании "Магазин магазинов" Анна Ширяева полагает, что предприниматели, стремящиеся установить в столице новые дебаркадеры, переоценивают коммерческую привлекательность подобной недвижимости. По ее мнению, основным минусом таких объектов является "ненадежность юридических прав". "По сути, это временные сооружения, и ценность их как качественного объекта недвижимости невелика", - говорит Ширяева. Однако и Ширяева считает, что дебаркадеры могут быть интересны лишь игорным заведениям и ресторанам.

Исполнительный директор консалтингового ресторанного проекта Restcon Андрей Петраков считает, что акватория Москвы-реки привлекательна для рестораторов, которые хотели бы обустроить на дебаркадерах рестораны в расчете на будущих посетителей и сотрудников делового комплекса. "Создав на воде нечто концептуальное, опытный ресторатор вполне может составить конкуренцию внутреннему общепиту "Сити", - говорит Петраков. "Найти вменяемое помещение под ресторан на Пресне сейчас невозможно", - говорит гендиректор ресторанного бюро "Макс-Про" Максим Привезенцев. По мнению президента Ассоциации деятелей игорного бизнеса Игоря Балло, размещение на воде игорных заведений не так привлекательно, как ресторанов. "Сейчас в Москве масса заведений высокого уровня, оборудовать аналогичные на дебаркадерах вряд ли удастся", - объясняет Балло.

В этом году цены на столичное жилье в среднем по рынку, по оценке риэлторской компании «МИАН» выросли на 30% и почти достигли психологического порога. По словам участников рынка, рост цен в основном был связан с исчерпанием возможности массовой застройки районов. Правда, в следующем году темпы роста, по прогнозам участников рынка, должны несколько замедлиться. По некоторым оценкам, рост цен на элитные квартиры и на самое дешевое жилье почти полностью остановится. Однако стоимость квадратного метра в домах бизнес-класса продолжит расти и к концу года вплотную подойдет к отметке 3000 долларов за квадратный метр. Массовый же спрос на недорогое жилье, которого в Москве останется очень мало, переместится в Подмосковье.

ПОВЕРХНОСТНАЯ ЭКОНОМИЯ: Пока что установка дебаркадера остается одним из самых дешевых способов получить пригодную для коммерческого использования недвижимость в центре столицы. По данным участников рынка, затраты на установку одного дебаркадера полезной площадью около 1000 кв. м могут составить около $250 00 Между тем, по словам директора по маркетингу департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Алексея Могилы, стоимость квадратного метра помещения, которое можно использовать под ресторан в центре Москвы и в районе Красной Пресни, варьируется от $1500 до $3000, т. е. сопоставимая с дебаркадером площадь обойдется в $1,5 - 3 млн.
Цены на жилье бизнес-класса в следующем году, по оценкам участников рынка недвижимости, будут расти наиболее сильно, и к концу года цена квадратного метра в монолитно-кирпичных домах вплотную приблизится к отметке в 3 тысячи долларов.

По данным агентства «ИРН» («Индексы рынка недвижимости»), средняя стоимость квадратного метра в Москве в ноябре превысила 1400 долларов. Но это в среднем.

«Несмотря на многочисленные прогнозы, как можно видеть, в этом году не произошло обвала цен на жилье в столице, – сказал RBC daily руководитель пресс-службы Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН) Игорь Ладычук. – Впрочем, объективных предпосылок к этому и не было. Напротив, мы зафиксировали рост цен в 25-30%. Это несколько выше, чем в прошлом году, когда он составлял 16%. Причем наибольший рост был зафиксирован в сентябре – октябре, когда цены увеличивались на 3,5-4% в месяц».

Впрочем, в следующем году, по прогнозам участников рынка, еще одной стабильной категорией станет дешевое жилье. «Цены на дешевое жилье (панельные дома в непопулярных районах) достигли потолка в 1000 долларов за квадратный метр, хотя и сейчас еще можно купить квартиру на стадии строительства в Восточном округе по 800 долл./м2, – говорит Андрей Закревский. – Мы полагаем, что на этом рост цен в этом сегменте остановится, поскольку иначе это жилье потеряет свои преимущества». По мнению участников рынка, замедление темпов роста цен в сегменте недорогого жилья в будущем году будет вызвано смещением спроса населения в Подмосковье. Уже сейчас можно наблюдать, что люди предпочитают за те же деньги купить квартиру в хорошем доме в ближнем Подмосковье, чем в панельном доме где-нибудь на востоке столицы. Кроме того, «выбивание» недорогого жилья с рынка стало результатом повышенного спроса на него и ограниченного предложения, которое не могло удовлетворить растущий спрос. «У нас уже в этом году не было районов массовой застройки, – говорит Игорь Ладычук. – Уже сейчас в столице возможно только точечное строительство. Более того, жилье теперь будет строиться, например, на месте сносимых пятиэтажек, что вызовет удорожание строительства, поэтому основная масса вновь возводимого жилья в будущем году придется на монолитно-кирпичные дома». То есть на то жилье, которое относят к бизнес-классу.

По мнению руководителя департамента стратегии и маркетинга строительной компании «Система-Галс» Андрея Закревского, по некоторым позициям цены на жилье в Москве в этом году достигли определенного психологического барьера – то есть люди не готовы платить больше. «Например, сейчас уже есть реальные предложения в Москве, когда элитная жилая недвижимость продается по цене 10 тыс. долларов за квадратный метр (пентхаусы. – RBC daily), – говорит Андрей Закревский. – Таким образом, цены сравнялись с нью-йоркскими, и дальнейшего роста в этом сегменте не предвидится». По словам Игоря Ладычука, цены на элитную недвижимость вообще стабильны, и если растут, то не сильно.

По мнению Игоря Ладычука, главным итогом минувшего года стала назревающая необходимость пересмотра ценовой градации жилья. «Если раньше жилье стоимостью 1,5 тыс. долл./м2 относилось к разряду бизнес-класса, то сейчас это стоимость обычного жилья, – говорит Игорь Ладычук. – Соответственно, сместились и ценовые рамки элитного жилья: сейчас это жилье стоимостью 3-5 тыс. долл./м2». Риэлторы также отмечают, что в минувшем году многие покупатели рассматривали покупку недорогого жилья как инвестиции – в связи с колебаниями курсов валют вложения в недвижимость оказались наиболее привлекательными. А недорогое жилье для этих целей наиболее подходит, в силу того что, во-первых, его всегда можно сдать (ставка аренды тоже постоянно увеличивается), а во-вторых, цены на него росли до сих пор все-таки быстрее, чем на жилье бизнес-класса и тем более на элитное. Можно ожидать, что в следующем году интерес инвесторов переключится на жилье среднего ценового сегмента из-за переоценки панельного.

Именно на бизнес-класс участники рынка прогнозируют наибольший рост цен. «Сейчас к бизнес-классу относится жилье стоимостью 1500-3000 долл./м2, – говорит Андрей Закревский. – Мы прогнозируем, что в следующем году цены на это жилье вплотную приблизятся к верхней планке в 3000 долл.». В целом, по данным МИАН, рост цен на жилье в следующем году замедлится и составит 15% за год. «Цены не могут все время расти такими темпами, – говорит г-н Ладычук. – Тем более что в Москве потенциал их роста исчерпан, в отличие от Подмосковья, где мы прогнозируем более высокие темпы роста, чем в Москве, из-за высокого спроса на жилье в области». Тем не менее, по мнению экспертов, хоть цены на подмосковное жилье и будут расти высокими темпами, но с московскими все-таки они пока не сравняются.



Главная --> Публикации