Главная --> Публикации --> Штурм строительной себестоимости Рынок офисов: объявлены вакансии За год жилье в москве подорожало на 30-40% Юрий лужков подтвердил, что "россия" будет снесена Кто имеет право на жилищную субсидию

Если проанализировать цены на московские новостройки, то нетрудно вывести среднюю стоимость одного квадратного метра столичного жилья — $1300–140 Следовательно, новостройки по более низким ценам можно отнести к дешевым. Это верхний предел. Есть и нижний, и он не так далеко, как кажется: в городе нет новых квартир дешевле $700 за 1 кв. м.

Почему-то в Москве понятие «дешевое жилье» ассоциируется с чем-то плохим. Дешевое — не всегда плохое и не всегда панельное. Однако с уверенностью можно сказать: низкая стоимость квадратных метров — гарантия того, что жилье находится далеко не только от центра города, но и от станций метро.

Удаленность от центра и от метро также снижает стоимость квартиры, поэтому квартиры в районах Южное Бутово, Куркино, Жулебино, Очаково-Матвеевское стоят меньше, чем в том же Ясеневе. Качество дорог, инфраструктура и даже вид из окна влияют на цену. Пейзаж, включающий в себя промышленные зоны, свалки, магистрали с оживленным движением, в немалой степени удешевят квартиру. Жилье в доме, построенном по индивидуальному проекту, дороже, чем в типовой «панельке». Разумеется, на цену влияют материалы, из которых построен дом, и качество установленного оборудования. При этом уровень цены за квадратный метр в некоторых панельных домах современных серий выше, чем в монолитно-кирпичных.

Квартирная бухгалтерия
Есть ряд слагаемых, которые напрямую влияют на уменьшение стоимости квартиры. Если их собрать вместе, то получится «портрет» самого дешевого жилья на столичном рынке новостроек. Понятно, что квартира обойдется дешевле, если она расположена не в престижном месте, а на окраине. Дело не в качестве домов, просто за периферийную землю строители платят городу меньше, чем в дорогом центре. Есть распределение приоритетов и по сторонам света, что связано с экологией города. Новостройка на востоке или юго-востоке столицы заведомо дешевле, чем на севере или западе. При повальном увлечении населения инвестициями на той или иной стадии строительства самые низкие цены можно найти на уровне котлована. Особенно в районах массовой застройки.

За плитой
Если все-таки вы решили пожертвовать качеством и остановили свой выбор на панельной новостройке, то дешевым жильем в хорошем районе будет считаться квартира стоимостью $1100 за 1 кв. м. Излишне говорить, что окончательная стоимость квадратных метров зависит от планировки квартир, качества плит, технологии строительства, внешней отделки здания. При этом стоимость квадратного метра в доме серии П-44Т, построенном ДСК-1, может быть выше, чем в «монолите». Считается, что в этом доме уже устранены многие недостатки панельных домов предыдущих серий. Так, применяется новая технология «закрытого шва», для изготовления оконных блоков используют армированный сталью пятикамерный алюминиевый профиль собственного производства. Для внешней отделки применяют плитку под кирпич, «утопленную» в бетоне, что делает дом привлекательным, действительно «теплым» и стойким к воздействиям внешней среды. Правда, надо заметить, что достоинства П-44Т видны, только если работа строителей выполнена качественно. А это бывает далеко не всегда.

Перед каждым желающим купить недорогую квартиру встает много вопросов. Покупать в плохом с точки зрения экологии промышленном районе или в районе с лучшими условиями, но очень далеком от центра и метро? Покупать в монолитном или в панельном доме? На стадии строительства или подождать? И если со временем экологическая ситуация может улучшиться (в результате неизбежного вывода промышленных предприятий из города), добираться до центра станет удобнее (рано или поздно метро построят), то качество дома — не поменяется.

В поисках свободы
Если в поисках дешевого жилья вы решили обратиться к удаленным районам массовой застройки, спешим вас расстроить — их время уходит. И такого жилья в Москве сегодня практически нет на первичном рынке.

У панельных домов есть особенности, косвенно снижающие затраты новоселов. Например, дома серии П-44Т сдаются «под чистовую отделку». Это значит, что без предварительной подготовки можно проводить ремонт при минимальных вложениях (около $40 за 1 кв. м). В квартирах уже установлены отопительные приборы с регуляторами температуры, в каждую комнату проведена медная электропроводка, установлены розетки и выключатели. В монолитно-кирпичных домах внутренние стены возведены лишь в ванных комнатах и санузлах, а электропроводка сделана только до щитка. Таким образом, владельцу необходимо будет выровнять стены, сделать стяжку (в отличие от «плиты» применение опалубки требует тщательного соблюдения технологий для обеспечения ровных поверхностей), поставить межкомнатные перегородки, протянуть электропроводку, что удорожает стоимость ремонта до $160 за 1 кв. м.

Стоит учесть, что Куркино позиционируется отнюдь не как район «массового строительства». Скорее это «новый, элитный, комфортабельный, экологически чистый микрорайон Москвы». Помимо многоэтажных домов здесь представлены и таун-хаусы, и дорогие квартиры в особняках, построенных по индивидуальным проектам, с охраняемой территорией и подземными паркингами. Поэтому, как только стройка будет закончена, стоит ожидать резкого повышения стоимости квартир.

Не так давно районами массового строительства были Марьинский парк, Северное и Южное Бутово, ранее Митино и Жулебино. Сейчас жилое строительство подобного масштаба ведется лишь в Куркине, что делает этот район эпицентром недорогого жилья. Да и то очень условно... Минимальная цена за квадратный метр — $780, но это для четырехкомнатной квартиры. В двухкомнатной цена возрастет до $860 за 1 кв. м.

Возможно, места под массовую жилую застройку появятся после вывода из города промышленных предприятий. Однако говорить о дешевом жилье здесь не придется. В качестве примера можно привести строящиеся сейчас жилые комплексы «Гранд-Паркъ» и «Шуваловский». Первый строится на месте аэропортовских складов, второй — на месте бывшего завода. Стоимость даже панельного дома в этом случае не опускается ниже $1500 за 1 кв. м и имеет явную тенденцию к росту. И не только из-за пресловутой «точечной элитной застройки». Строительство на месте промышленного предприятия требует целого спектра дополнительных работ: ликвидации ранее используемых коммуникаций, санации почвы и пр., что значительно увеличивает стоимость возведения дома. Плюс затраты инвестора на вывод предприятия. Да и земля в центре города, откуда в первую очередь будут выводить промышленные предприятия, — самая дорогая.

Есть определенные надежды, что эстафету дешевого жилья подхватят «перспективные» Молжаниново и Новокуркино. Однако в первом случае вообще неясно, кто, что и где будет строить. После победных реляций столичное правительство не только не вывело из Молжанинова девять «мешавших» строительству деревень, не решило проблем с переносом газопровода, а, наоборот, заявило о переносе сюда промышленных предприятий из центральной части города и строительстве гоночной трассы. Так что если и будет здесь жилье, то совсем дешевое. Разумеется, в случае переноса предприятий «удешевление» всего района затронет и Куркино. В теории Новокуркино должно стать не менее престижным, чем прообраз. Однако соседство с громадным комплексом «Мега-2» удобно только с точки зрения покупок.

Точечный удар

Кроме того, на стоимость возведения дома — а значит, в будущем и на цену — сильно влияют стоимости строительных материалов, освобождения площадки под строительство, уничтожения старых коммуникаций, прокладки новых, закладки фундамента дома (зависит от состава почвы и подземных вод), налаживания инфраструктуры и оплаты большей части внутриквартальных и магистральных сетей.

Вариант дешевой «точечной» застройки — строительство на месте сносимых пятиэтажек. Для этого проводят волновое отселение жильцов. Находят площадку под строительство первого нового дома, быстро возводят и переселяют в него жильцов из первых пятиэтажек. Далее снос, и цикл повторяется. Даже если в этом случае панельное строительство возможно — проект все равно будет дорогим. В первую очередь за счет проведения работ, связанных с необходимостью подведения новых коммуникаций. Кроме того, много сил, средств и времени уходит на переговоры с жителями. Порой срываются сроки строительства из-за нежелания какой-нибудь старушки переехать из своей хрущевки в новый муниципальный дом недалеко от подмосковного, благоустроенного кладбища. Но это вариант, пригодный разве что для тех, кому некуда торопиться, и он готов ждать до тех пор, пока очередь не дойдет до его пятиэтажки. Остальным придется идти по уже описанному пути и пожертвовать либо качеством дома, либо приятным районом.

Повторимся: время массовой дешевой застройки медленно, но верно уходит в прошлое. Практически все городские новостройки сегодня относятся к «точечным» объектам. Такая застройка, по определению, не может быть дешевой. Если дом возводится рядом с существующим микрорайоном, то вряд ли он будет типовым. Хотя бы по той причине, что панелевозу просто не пробраться в районы с плотной застройкой. Кроме того, необходимо «вписать» новый дом в уже существующую городскую застройку, что требует подготовки индивидуального проекта. Спрос на квартиры в подобных домах очень высок, и новоселы готовы платить не менее $200 И больше. Словом — прощай, дешевое жилье.

Село Одинцово известно по летописям XIV века. Свое название поселение получило от прозвища одного из ранних владельцев, боярина великого князя Дмитрия Донского — Андрея Одинца (одинокого человека). В 1802 году усилиями графини Зубовой, бывшей в то время хозяйкой Одинцова, здесь был сооружен первый каменный храм «Во имя Гребневской Божьей Матери», сохранившийся до наших дней.

Оксана Каарма
Заместитель директора управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— В связи с тем что в Москве произошло вымывание дешевого жилья, начался небывалый спрос на жилье в Подмосковье. В настоящее время типовое жилье в Москве не поступает в коммерческую продажу. Дело в том, что у основных строителей панельного жилья — ДСК-1, -2 и -3 — такие условия работы с городскими властями, что практически все, что сейчас ими возводится, отдается городу на муниципальные программы.
Вторая причина — оптовая скупка квартир в «панелях» для переселения жителей сносимых пятиэтажек. В результате получается так, что строят панельного жилья много, а в продаже его нет. На рынке образовался вакуум дешевого жилья.
Единственные приемлемые варианты приобретения недорогого жилья — это покупка квартиры в Подмосковье. Многие москвичи перебираются в Подмосковье именно по экономическим соображениям, так как не могут себе позволить купить квартиру в Москве.
Западнее столицы, на престижном направлении Подмосковья, вдоль Можайского шоссе расположился один из самых благополучных районов Московской области — Одинцовский.

Сегодня Одинцово — административный и культурно-экономический центр одного из самых больших и, если судить по прошлогоднему бюджету, самых богатых районов области. Население района составляет 270 тыс. человек, из которых 160 тыс. — проживает в Одинцове.

Когда в 1870 году построили железную дорогу Москва — Смоленск, близ села вырос пристанционный поселок. С этого начинается активное развитие Одинцова.

Удачное месторасположение, развитая инфраструктура, хорошая экология и неплохие социально-экономические условия района стали благоприятной почвой для развития жилищного строительства.

Район находится в границах лесопаркового пояса Москвы. Кроме того, в этих местах исключительно благоприятная роза ветров — западная. Не случайно вдоль Одинцовского природного заповедника «Подушкинский лес» расположились самые элитные зоны отдыха Подмосковья.

Из строящегося в городе жилья имеет смысл отметить новый 17-этажный монолитно-кирпичный жилой комплекс по адресу: Можайское шоссе, мкр. 6, к. 1, возводимый в рамках московской областной ипотечной программы. Инвестор строительства — столичная инвестиционно-риэлторская компания «Пересвет-Инвест». Жилой комплекс удачно расположен в самом начале Можайского шоссе, что позволяет быстро добраться до центра Москвы (10–15 мин), в районе со сложившейся социально-бытовой инфраструктурой, лесопарковой зоной и водоемами. Застройщик гарантирует, что при возведении здания применяются только самые современные технологии, оборудование и экологически чистые материалы. В доме предусмотрены 1-, 2-комнатные квартиры с оптимальными планировочными решениями, большими остекленными лоджиями, а также 3- и 4-комнатные квартиры бизнес-класса повышенной комфортности с просторными остекленными верандами (зимними садами) и лоджиями и двумя санузлами. Окна — двойные пластиковые стеклопакеты. И такой штрих современного строительства: в подвале дома расположены хозяйственные кладовые. На первом этаже разместятся магазин, салон красоты, аптека и предприятия службы быта. Рядом с домом будет построена подземная двухуровневая стоянка для автомобилей. Такой вариант будет гораздо безопаснее и экологичнее паркинга, расположенного непосредственно под домом. П-образное размещение секций дома создает комфортное дворовое пространство, открытое солнцу, с благоустроенным двором и спортивной площадкой. Для улучшения обслуживания жильцов дома вдоль Можайского шоссе будут еще построены два двухэтажных магазина. Срок сдачи дома — I квартал 2005 года. Приобрести квартиру можно по цене в два раза меньшей, чем в Москве, — от $620 за 1 кв. м.

Несколько современных жилых домов возводится на улице Говорова, расположенной в самом живописном месте Одинцова, недалеко от санитарно-курортной зоны и великолепного массива Барвихинского леса. У микрорайона прекрасное транспортное сообщение с другими частями города и Москвой. Здесь есть два детских сада, гимназия и верный признак цивилизации — ресторан «Макдональдс».

Недалеко от платформы Трехгорка компания «Интеко» ведет комплексную застройку жилыми домами серий И-155, П-3М и ИП-46С микрорайона, расположенного рядом со знаменитым Подушкинским лесопарком, на территории бывших владений князей Голицыных и Юсуповых. Срок сдачи панельного дома из четырехквартирных прямых и угловых секций с одно-, двух-, трех- и четырехкомнатными квартирами площадью от 44 до 110 кв. м — II квартал будущего года. Цена квартир — от $618 до 740 за 1 кв. м. В монолитном 12-этажном жилом доме башенного типа, строительство которого завершается также в I квартале, планировка квартир — индивидуальная. Расстояние между несущими стенами — 7,2 м. В доме применена усовершенствованная система отопления с терморегулятором в каждой квартире. Стоимость квартир — от $790 за 1 кв. м.

Всего в 700 м от МКАД ведется строительство уникального (по масштабам и типу сооружения) жилого комплекса «Западные ворота столицы». Индивидуальный проект предусматривает возведение монолитно-кирпичных домов переменной этажности с улучшенной планировкой и готовым дизайнерским решением квартир, а также организацию инфраструктуры микрорайона. Стоимость одного квадратного метра в домах первой очереди — от $720 (по программе ипотечного кредитования — от $810), в домах второй очереди — от $650 ($760).

Одновременно с жилыми домами здесь возводятся объекты инфраструктуры: многофункциональный административно-торговый комплекс с многоярусной стоянкой, спортивными залами, кафе, магазинами типа бутик и т. п. Планируется строительство школы и детских садов. Транспортный вопрос решают недалеко расположенная платформа Трехгорка и удобный выезд на Можайское шоссе.

Новый жилой комплекс «Кутузовский», чье строительство инвестирует компания МГСН, расположен между Трехгоркой и деревней Лохино, всего в трех километрах от МКАД. Как сообщили застройщикам анонимные источники, местные крестьяне в 1812 году наблюдали, как войска Михаила Кутузова гнали французов по старой Смоленской дороге (нынешнему Можайскому шоссе). Отсюда и родилось название микрорайона.

И наконец, о коттеджных поселках. Здесь они самые дорогие в области. Стоимость коттеджа с земельным участком 20 соток, расположенного в 15–20 км от МКАД по «правительственному» Рублево-Успенскому шоссе, составляет в среднем от $2000 за 1 кв. м.

Достаточно большой выбор жилья и на вторичном рынке Одинцова. Однако цены весьма высокие: от $700 за 1 кв. м. За пределами райцентра этот показатель несколько ниже, но не намного (10–15%).

ГК Синтез сенатора от Чувашии Леонида Лебедева ушла с петербургского рынка недвижимости, но запускает крупный девелоперский проект в Подмосковье. Синтез девелопмент инвестирует около $1 млрд в строительство 1,3 млн кв. м жилья в подмосковном Подольске. Поделиться прибылью инвестору придется с местным застройщиком ПЖИ-Строй, выигравшим для компании инвестконкурс.

Виталий Горин
Генеральный директор АН «Арсенал Холдинг»:
— Можайское направление, к которому относится Одинцово, очень перспективно. Жилье, расположенное по этому направлению, всегда будет пользоваться повышенным спросом. Одним из факторов, обеспечивающих стабильный спрос на жилье в Одинцове, являются низкие, по московским меркам, цены и географический статус места. Так, стоимость одного квадратного метра в новостройке там находится в диапазоне $680–81 Самое дорогое — только что построенное жилье — продается по цене $900–950 за 1 кв. м.
В настоящий момент мы инвестируем строительство в Одинцове двух домов, монолитного и панельного.

По словам представителя администрации Подольска, около 500 тыс. кв. м планируется выделить переселенцам из ветхого жилья и участникам других соцпрограмм. Получается, что доля города в подольском проекте Синтез девелопмент достигнет 38%. Требования подольских властей более приемлемы, чем в Москве, где доля города по крупным проектам может достигать 50%, считает заместитель гендиректора компании Трест 1991 Татьяна Пальчикова. При этом доходность этого проекта Синтез девелопмент составит не менее 20%, добавила она. Продав коммерческое жилье (800 тыс. кв. м), инвестор сможет выручить $1,6 млрд из расчета $2 тыс. за 1 кв. м, подсчитал руководитель департамента новостроек бюро Агент 002 Дмитрий Иванов.

На прошлой неделе администрация Подольска подвела итоги проходившего 14 июля аукциона по застройке 75,52 га в микрорайоне Восточный. Победителем стало ООО ПЖИ-Строй, сообщил Ъ представитель городской администрации. Местная компания, построившая в городе, по собственным данным, всего 14 домов общей площадью 143 тыс. кв. м, заплатила за лот $8,5 млн при стартовой цене в $7,7 млн. Заместитель гендиректора ПЖИ-Строй Александр Авдонин сообщил, что компания шла на аукцион при поддержке Синтез девелопмент (входит в ГК Синтез сенатора Леонида Лебедева. Ъ). В пресс-службе ГК Синтез подтвердили, что девелоперская дочка группы станет основным инвестором строительства в Подольске нового микрорайона общей площадью 1,3 млн кв. м. Гендиректор Элитстроя (строит жилье в Подмосковье) Сергей Гоз оценивает объем инвестиций в проект в $0,975-1,07 млрд.

Строительство микрорайона Восточный позволит структуре сенатора Лебедева увеличить портфель девелоперских проектов с нынешних 1,2 млн кв. м до 2,5 млн кв. м. В начале этого года Синтез девелопмент получила на аукционе в Подольске еще один участок в 13,6 га в микрорайоне Южный, где планируется построить более 300 тыс. кв. м жилья, инвестировав $500 млн (см. Ъ от 21 февраля). Зимой интересы Синтеза на торгах также представляло подольское ООО ПЖИ-Строй. Такую схему участия в торгах Татьяна Пальчикова объясняет тем, что у местных застройщиков практически всегда есть административный ресурс.

ГК Синтез занимается электроэнергетикой, разведкой и добычей углеводородов, владеет лицензиями на освоение двух нефтегазоносных участков в Баренцевом море. В девелопменте ГК реализует около десяти проектов стоимостью $3 млрд. Группа принадлежит сенатору от Чувашии Леониду Лебедеву, чье состояние журнал Финанс оценивает в $500 млн.

Решение о строительстве торгцентров принято для "наведения порядка на территориях вблизи станций метро, упорядочения размещения объектов мелкорозничной торговли, бытового обслуживания и общественного питания", говорится в постановлении, подписанном Шанцевым. До 1 января префектурам, Москомархитектуре и департаменту потребрынка Москвы поручено упорядочить схему размещения торговых палаток вблизи выбранных станций метро. К постановлению N 978-ПП "О размещении многофункциональных комплексов" прилагается список станций, рядом с которыми в 2004 г. начнется строительство: "Баррикадная", "Красные ворота", "Третьяковская", "Добрынинская", "Измайловская", "Шоссе Энтузиастов", "Филевский парк" и др. , - всего 28 адресов во всех округах Москвы. Основным инвестором строительства согласно постановлению станет ОАО "Банк Москвы". Ему поручено пригласить к участию в инвестировании строительства комплексов предпринимателей, работающих на территории будущих торгцентров. В постановлении особо указано, что в торговых комплексах должны расположиться также "подразделения ОАО "Банк Москвы" для оказания полного спектра банковских и страховых услуг населению". В пресс-службе Банка Москвы вчера не стали отрицать существование проекта строительства торгцентров, однако не смогли сообщить его подробностей, сославшись на отсутствие менеджера, курирующего проект.

С негативными последствиями отсутствия административного ресурса Синтез уже сталкивался в Петербурге. Синтез девелопмент вынуждена была переуступить, по оценкам, за $136 млн проект строительства микрорайона Невская галактика (340 тыс. кв. м) группе ЛСР Андрея Молчанова, сенатора от Ленинградской области и приемного сына вице-губернатора Петербурга Юрия Молчанова (см. Ъ от 21 июля). Тогда собеседники Ъ утверждали, что выйти из Невской галактики компанию вынудило отсутствие разрешения местных властей на строительство.
В Москве появится новая сеть торговых центров, расположенных рядом со станциями метрополитена. И. о. мэра Москвы Валерий Шанцев подписал постановление о строительстве в городе 28 торгцентров, инвестировать в которые будет Банк Москвы.

"Можно предположить, что у Банка Москвы будет социально ориентированная торговля: муниципальных проектов среднего и высокого ценового сегмента в Москве нет, - говорит Максим Брусов, управляющий коммерческой недвижимостью "Капитал Груп". - К тому же это наверняка будут небольшие по площади торгцентры. Возможности многих из названных станций не позволят построить центры больше 3000 - 3500 кв. м". Судя по тексту постановления, новые торговые объекты и вправду будут невелики. Например, под участок N 28 (станция "Терешково" проектируемой Солнцевской линии) отводится участок площадью всего лишь около 300 кв. м.

Это не первый проект строительства торгцентров вблизи столичных станций метро. Например, "Капитал Груп" строит сеть торгцентров под вывеской "Метромаркет". Первый из них площадью 9000 кв. м открылся в 2002 г. у станции "Сокол". А над станцией "Аэропорт" комплекс "Галерея "Аэропорт" в 2002 г. построил банк "Гарант Инвест".

Исполнительный директор сети "Крошка-картошка" Сергей Батовский говорит, что его компания с удовольствием поучаствовала бы в такой программе, так как около метро услуги предприятий фаст-фуда востребованы сильнее всего. Менеджер другой сети общепита жалуется, что работающем "вбелую" предприятиям сложно получить стационарное место около станций метрополитена: "Владельцы павильонов у метро обычно устанавливают такую высокую аренду, которую в состоянии выплачивать только высокорентабельные предприятия вроде игровых клубов или салонов сотовой связи".

Но замдиректора Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева считает даже такие небольшие участки привлекательными. Она отмечает, что большинство станций метро хорошо подходят для размещения торговых объектов, так как являются "центром жизни" в районе. В день через одну станцию может проходить до 200 000 человек. "Даже маленький торговый комплекс в этом месте - очень выгодный проект", - говорит она. С ней согласен Брусов: в 2004 - 2006 гг. группа планирует построить еще около 4 - 5 "Метромаркетов" у станций "Пролетарская", "Речной вокзал", "Шаболовская" и др.



Главная --> Публикации