Главная --> Публикации --> Московская "элитка" обошлась без сиесты Штурм строительной себестоимости Рынок офисов: объявлены вакансии За год жилье в москве подорожало на 30-40% Юрий лужков подтвердил, что "россия" будет снесена

Кроме того, продолжается строительство на территории площадью около 30 га, где разместятся объекты общей площадью 630 тыс. кв. м, из них около 250 тыс. кв. м занимают жилые постройки.

С 1999 г. из Центрального административного округа столицы было выведено 285 промышленных предприятий. Об этом заявил первый заместитель префекта ЦАО Москвы Сергей Федоров. Общая площадь освобожденной территории составила более 180 га. По словам С. Федорова, на 26 из них уже закончено строительство объектов общей площадью около 400 тыс. кв. м, введено свыше 150 тыс. квадратных метров жилья.

В 2004-2005 гг. в ЦАО планируется освободить еще 50 га промышленных территорий. Таким образом, до 2005 года в историческом центре Москвы появится дополнительно 150 га свободной земли.

Зампрефекта отметил, что предприятия из центра переводятся на специальные «промышленные территории», расположенные в спальных районах Москвы, «вдалеке от жилых домов». В основном это Южное Бутово и Молжаниново, а также Солнцево. Производства большинства их них модернизируются за счет привлеченных инвестиций и собственных средств предприятий. Проектная документация по выводу предприятий разрабатывается за счет города. «Мы ни на кого не давим, – подчеркнул С. Федоров, – директора даже рады, что появилась возможность обновить производство».

Но, несмотря на победные реляции властей, до сих пор в Москве на долю производственно-коммунальных зон приходится примерно 20-25% всей городской территории. При этом примерно 40% предприятий остановили производство, а огромные площади их руководство предпочитает сдавать в аренду.

Ограничение аппетита

Из этих цифр видно, что правительство отнюдь не намерено ликвидировать всю городскую промышленность, и есть данные, что нынешнее перебазирование заводов, как часто у нас случается, идет с перевыполнением плана. В таком рвении у коммерческих структур есть и собственный, денежный интерес. Так, по данным, которые не раз оглашал вице-мэр Валерий Шанцев, инвесторам, выводящим предприятия, эта процедура приносит доход до 100 процентов.

Московские власти еще в 2000 г. объявили, что территории производственного назначения следует сократить с 20,5 до 15 тыс. га. Из них 1,2 тыс. га запланированы под коммерческую недвижимость, 1,9 тыс. га – под жилье, 2,2 тыс. га предназначены для развития природного комплекса. К 2020 г. должно быть частично сокращено 20, а ликвидировано 16 из 66 промзон, расположенных в пределах МКАД.

Судьбу решает постановление

Многие инвесторы действуют просто: скупают по дешевке заводы, ликвидируют их и перепродают землю застройщикам. Так все и было до конца 2002 г., пока московское правительство не решило навести в этой сфере порядок.

Главный критерий, по которому комиссия решает судьбу предприятия, таково: успешность его работы. Всего существует 4 типа заводов. Сохраняется то предприятие, которое успешно функционирует, эффективно использует землю, исправно платит налоги. Помимо этого, у него не должно быть проблем с экологией.

Большую часть вопросов, связанных с реорганизацией промзон в столице, решает Городская комиссия по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятий, расположенных на территории г. Москвы. В нее входят различные структуры, влияющие на судьбу инвестиционного проекта: префекты административных округов, Департамент науки и промышленной политики, Управление координации освоения резервных территорий и выполнения межрегиональных программ, Московская управляющая финансовая компания (МосУФК), Москомархитектура, Москомимущества, Москомзем, Москомприроды, Комитет по реформированию оборонных предприятий.

Если перебазируемое предприятие готово покинуть старые площади с условием подбора нового земельного участка в пределах Москвы, то для возобновления его деятельности предоставляется аналогичная (или меньшая) территория. Ликвидируемое или выводимое предприятие неэффективно функционирует, простаивает, имеет задолженности. Зачастую оборудование распродано, помещения арендуются. После освобождения территории имущественные права переходят или городу, или третьему лицу. Выводимому предприятию предоставляется земля вне Москвы.

Предприятие, подлежащее реформированию, лишь частично задействует земельный ресурс, значительная доля его мощностей простаивает. В этом случае неиспользуемая земля выводится комиссией из производственного обращения.

Для себя и для инвесторов

Итогом предварительного обследования предприятий комиссией становится выпуск правительством или мэром г. Москвы соответствующего распорядительного документа.

Второй способ – привлечение инвестора под целевое строительство. Если участок определен к выводу, то начинаются переговоры с владельцами предприятия. Происходит независимая оценка основных фондов. Далее в соответствии с договоренностями предприятие либо выводится на другую территорию, либо получает компенсацию за потерю участка. Инвестор осваивает территорию по намеченному и согласованному с комиссией плану.

Существует два способа реструктуризации промышленных производств. Первый – предприятие за свой счет выводит производство, а затем осуществляет строительство новых корпусов или (в редких случаях) их реконструкцию в качестве памятника промышленной архитектуры. Тут сторонний инвестор не требуется.

Если деятельность первой группы курируется Правительством Москвы и комиссией, проходит в рамках Генплана (который, кстати, так и продолжает являться декларативным документом, не утвержденным Правительством РФ) и, соответственно, преференции от передислокации заводов имеют все участники рынка, то работа второго круга инвесторов более интересна и опасна. При этом вся их деятельность проходит в рамках не московского, а федерального законодательства. Чаще всего эти компании приобретают интересующее их промышленное предприятие либо выкупая контрольный пакет акций, либо заключая договор купли-продажи. Затем наступает черед договора Генподряда, договора с заказчиком (он согласует все необходимые документы) и договора с проектной организацией относительно разработки проекта реконструкции. Однако на практике такие действия чаще всего попадают под определение «недружественное поглощение».

Сегодня уже сложился круг компаний, занимающихся выводом промышленных предприятий. Их можно поделить на две группы: первая – компании, приближенные к Правительству Москвы, вторая – фирмы, осуществляющие операцию по выводу самостоятельно или «под прикрытием» федеральных структур. К первой группе можно отнести АЛМ-Девелопмент, КРТ, АФК «Система», недавно вошедший в этот пул ДИПС. Ко второй группе – инвестиционную компанию «Атон», Банк «Визави», «Росбилдинг», Нефтяной банк.

В итоге, перебазирование предприятий обходится компаниям этого круга всего в 300-500 долларов за кв. м будущего жилья, офиса или магазина. А учитывая то, что интересуют их в основном предприятия, находящиеся в ЦАО, в крайнем случае в ЗАО и ЮЗАО, прибыль у них от дальнейшей перепродажи земли получается колоссальная: те самые минимум 100 процентов. А вот при перемещении заводов по правилам Правительства Москвы метр обходится уже минимум в 800 долларов.

Проигравших нет

Нередко инвесторы не выводят предприятия на окраины города или в область, а перепрофилируют их в офисные центры класса В или С. Удачным примером такой деятельности можно признать переоборудование заводоуправлений и промзон агентством Penny Lane realty на улицах Ибрагимова, Бакунинской и Новорязанской. Такое же перепрофилирование завода в бизнес-центр осуществила и «АЛМ-Девелопмент» на улице Малая Семеновская.

В недолгой истории этого бизнеса есть только два примера, когда застройщик обнародовал расходы по выводу предприятий. Так, передислокация ГУП «Московский межотраслевый промышленный центр» (ул. Александра Невского) обошелся ДИПСу в 1 млн. долларов (ГУП выведен на 2-й Кожуховский проезд). А на возведение на месте Краснохолмского камвольного комбината офисного комплекса «Аврора Бизнес-парк» (10,5 тыс. кв. м) группе инвесторов пришлось потратить 9 млн. долларов.

Кардинально изменились и вкусовые предпочтения потенциальных обладателей коттеджей. В первую очередь, они перестали придавать значимость так называемой престижности трассы. Потому и Рублевка теперь ассоциируется скорее с роскошью прежних лет, а не с нынешней функциональностью. На пике покупательских предпочтений сегодня – «стародачные» места, участки поблизости от естественных водоемов, а также на лесных площадях. Кроме престижности, такой выбор влечет и удорожание земли – стоимость участков автоматически увеличивается на 40-60 процентов.

Но прибыль от реализации подобных проектов получает не только инвестор, но и правительство города. Ему отходит 20-30% построенного на месте завода жилья или офисов и торговых предприятий. На практике, конечно, власти берут свою долю не бартером, а живыми деньгами. В итоге, в городскую казну от каждого метра идет около 200 долларов. Как не раз заявлял глава стройкомплекса Владимир Ресин, на месте выводимых предприятий только до 2010 г. появится не менее 5 млн. кв. м жилья. Получается, что за эту операцию правительство города получит как минимум 1 млрд. долларов, примерно 3 млрд. – инвесторы и еще 1 млрд. – сами выводимые заводы.
В текущем году ожидается сдача около 120 коттеджных поселков, в каждом из которых в среднем по 50 домов, всего 6 тыс. коттеджей. При этом основной объем новых домов (80-90%) придется на коттеджи высокой и бизнес-категорий (класс В и С). И в этом существенное отличие 2003 г. от предыдущих лет, когда до 50% всех домов приходилось на объекты высшей категории – так называемый класс А (западное направление, земля от 8 тыс. долларов за сотку, стоимость 1 кв. м превышает 3 тыс. долларов).

Развитие по инерции

Наконец, в текущем году на рынке окончательно оформился дисбаланс спроса и предложения. Если в 20-километровой зоне от МКАД спрос на участки превышал предложение как минимум в три раза, то в 50- или 60-километровой зоне наблюдалось обратное соотношение.

Как и прежде, самым дорогим и престижным местом считались участки вдоль Рублево-Успенского шоссе. Но покупатели недвижимости на нем – сегодня совсем другая публика, чем 2-3 года назад. Так, до 80% самой дорогой недвижимости (от 1,5 млн. долларов) покупает здесь элита из стран СНГ.

Тем не менее, покупательская инерция, сформированная 5-10 лет назад, все еще дает о себе знать. Однако представители у такой «инерции» теперь другие.

С запада на северо-запад

Помнится, летом в рамках одной конференции нас, нескольких журналистов, на экскурсионном маршруте ознакомили с особняками «министров из Закавказских республик», «регулировщиков газовой и нефтяной задвижки из Беларуси и Украины», «хлопковых королей из Средней Азии». Экскурсовод, а по совместительству и риэлтор «не для печати» объявил вышеуказанную цифру, посетовав, что «уж больно трудно воплощать для них в кирпиче и мраморе архитектурные задумки – все исключительно в национальном стиле».

Второе по популярности направление сегодня – Новорижское шоссе – все быстрее «набивает себе цену». За период с января по октябрь здешняя земля выросла в цене на 100%, но, несмотря на это, на Новориге коттеджные поселки растут как грибы после дождя. Так за год здесь сдано, а также начато строительство более 20 поселков. Впрочем, предела роста цены на этом направлении пока нет. В 10-15 км от МКАД сотка оценивается уже в 10-15 тыс. долларов, но когда-то и Рублевка оценивалась так же, при этом Новорига имеет все шансы затмить конкурента, хотя бы из-за удобного транспортного сообщения с Москвой.

Землеотводы на Рублевке практически закончились, а рынок здесь постепенно становится «вторичным». Потому любой проект коттеджного поселка, под который случайно находится здесь свободная земля, оценивается на 50-70% дороже, чем предыдущий. Неудивительно, что в начале ноября на рынке появились предложения, в которых участки оценивались в 60 тыс. долларов за сотку (правда, с подведенными инженерными коммуникациями).

Мощная PR-кампания была проведена для увеличения интереса и к Пятницкому шоссе. Это привело к тому, что цены здесь выросли на 60-75%, правда, стартовали они с более низких отметок.

В пределах роста рынка, т. е. примерно на 60%, увеличились цены на землю на Калужском, Киевском, Дмитровском, Ярославском и Осташковском шоссе. Примерно так же выросло и число коттеджных поселков на этих пяти трассах – в общей сложности это более 60 объектов.

Но вот никакая, даже самая грамотная, PR-кампания ничего не может поделать со сложившимся стереотипом, что на «востоке все плохо». Потому и можно встретить до сих пор на Щелковском шоссе предложения о продаже участков в 15 км от Москвы за 800-1000 долларов.

Как и прежде, в числе аутсайдеров остаются восточные и южные направления. Правда, заметно, что в отношении юга маховик PR-кампании тоже начинает раскручиваться. Например, на Симферопольском и Каширском шоссе быстрыми темпами стали расти цены – минимум на 20-30% за 10 месяцев (до 3 тыс. долларов за сотку в 10-километровой зоне), стали появляться коттеджные поселки.

В текущем году все более четко видна взаимосвязанность и взаимозависимость от покупательского предпочтения (направления и ландшафта), удаленности от Москвы, площади земельного участка и цены расположившегося на нем коттеджа. Так, дом ценой 0,7-1,2 млн. долларов просто обязан располагаться только на Рублевке и Новориге, земельный участок не должен быть менее 25-40 соток (с лесными деревьями), площадь дома – не менее 350 кв. м, а поселок, в котором располагается эта недвижимость, должен быть рассчитан не более чем на 50, не менее чем на 20 объектов.

Участки за любые деньги

С бюджетом в 70-100 тыс. долларов вполне можно подыскать себе дом — и даже в коттеджном поселке. С такими деньгами покупатель может рассчитывать на недвижимость (со всеми коммуникациями) площадью до 120 кв. м на 5-9 сотках земли (без излишеств в виде деревьев). Правда, домик располагался бы в 40-70 км от Москвы (в зависимости от направления).

При бюджете 200-250 тыс. долларов покупатель может рассчитывать на престижные направления (та же Рублевка или Новорига), но с удаленностью в 30-40 км от города, либо на 15-20-километровое удаление по трассам «второго порядка» (Ярославка, Дмитровка и т. п.). Участок в обоих случаях будет в 10-15 соток, а площадь дома – 200-300 кв. метров.

Основная доля предложений загородных домов в коттеджных поселках (50-55%) в этом году будет находиться в 15-30 км от МКАД. Около 30% планируется возвести в 30-50 км от Москвы, 10% – в наиболее привлекательном 15-километровом удалении и 5-10% – далее 50 километров. Исходя из этих данных получается, что обделенными останутся и потенциальные покупатели самой дорогой недвижимости. Впрочем, такое происходит не из-за непривлекательности проектов на Рублевке или Новориге для девелоперов в силу их малой доходности, а как раз наоборот. Все просто – состоятельные люди уже давно обзавелись загородными дворцами, а новых миллионеров становится все меньше. Остается только ждать новых гостей из СНГ.

Но в последнем случае особенно отчетливо проявляется несоответствие спроса и предложения, о котором говорилось выше. Так, ряд исследований показывает (лучшее из них – исследование КОМКОНа), что примерно 70% спроса приходится на третий случай. Однако застройщики могут предложить потенциальным покупателям только считанное число коттеджных поселков (не более 10), в которых дома стоили бы не дороже 100 тыс. долларов. Дело в том, что прибыльность таких проектов не превышает 30% (в то время как дорогие поселки приносят 50-100% дохода), поэтому ими занимаются только девелоперы, выходящие на рынок.

Быстрее всего растут цены на землю на Новорижском шоссе – там уже встречаются предложения и по 15 тыс. долларов за сотку.

Мнение специалиста. Наталья Пейсикова, Soho Realty:

До 80% потенциальных покупателей загородной недвижимости ищут дом в коттеджном поселке, половина из них готова купить уже готовый дом, другая половина – построить его собственными силами.

Один из самых дорогих коттеджных поселков сегодня – «Горки-21» на Рублевско-Успенском направлении. Там 29 домов. На начальной стадии реализации проекта дома стоили 800 тыс. долларов, при окончании – 1,8 миллиона. Еще один эксклюзивный проект – поселок «Expat» на 7 домов, каждый дом оценивается в 3-4 млн. долларов.

Руководство федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию отчиталось вчера об итогах заседания президиума Госсовета, посвященного развитию ипотеки в стране. АИЖК надеется, что поддержка президента Путина пойдет ипотеке на пользу. В свою очередь, агентство планирует снизить к концу этого года ставки по ипотечным кредитам с нынешних 18% годовых в рублях до 15-16% .

Одна из последних тенденций – резко возросший спрос на дачи, т. е. на дома, не предназначенные для круглогодичного проживания. Соответственно, самым популярным строительным материалом для дач становится дерево. При этом подразумевается, что такая недвижимость должна быть со всеми коммуникациями и на большом участке земли, а вот отделке дач придается не такое большое значение, как при застройке «дворцов».

Вместо запланированных 15 минут обсуждение развития ипотеки на президиуме Госсовета продолжалось более 2 часов. 'Мы обязаны перевести жилищную проблему из разряда зависших в решаемую, имеющую четкие перспективы, - подчеркнул глава государства. - С одной стороны, уже практически не работает прежний распределительный механизм, а с другой - еще не устоялся рынок жилья'. В этой связи Путин призвал собравшихся 'не столько анализировать причины сложившегося положения, сколько предлагать конкретные способы изменения ситуации' и отметил, что 'система ипотеки должна быть рыночной, а не дотационной'.

Два часа внимания

Генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка сообщил, что уже к концу этой недели правительство должно внести в Госдуму все поправки ко второму, то есть основному чтению закона 'Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах' - закона, который замкнет систему финансового обеспечения ипотеки.

По мнению статс-секретаря Госстроя РФ Владимира Пономарева, тот факт, что президент осознает важность развития ипотеки и что он стал участником процесса, обнадеживает.

По данным главы АИЖК Александра Семеняки, в 40% российских семей на одного члена семьи приходится меньше 9 кв. метров жилья. Чтобы увеличить площадь жилья до социальной нормы в 18 кв. метров, среднестатистической семье нужно докупить около 30 кв. метров. С учетом стоимости уже имеющегося жилья заемщикам понадобится порядка 300 тысяч рублей (аналитики ориентировались на среднероссийскую цену квадратного метра жилья). Это стандартный размер ипотечного кредита в целом по России.

Среднестатистическая ипотека

«Сейчас важно не количество выданных кредитов, а налаживание работы системы в целом. Когда схема будет обкатана по всей стране или хотя бы в половине регионов, возможно увеличение количества кредитов в разы», - считает заместитель гендиректора АИЖК Валерий Серегин.

По словам Семеняки, на обслуживание такого кредита сроком на 10-20 лет требуется 4-5 тысяч рублей в месяц, и его может позволить себе «любая семья, которая в состоянии делать сбережения». На сегодняшний день АИЖК заключило соглашения на рефинансирование закладных по ипотечным кредитам с 23 регионами страны. В этом году на инвестирование закладных АИЖК планирует направить 2 млрд. рублей (по расчетам Семеняки, этой суммы хватит на рефинансирование ипотечных кредитов 2 тысяч семей). Сейчас на выкуп закладных (уже выкуплено 110 закладных) агентство использует средства уставного капитала, но уже в третьем квартале текущего года АИЖК планирует выпустить первые ипотечные ценные бумаги, чтобы вновь инвестировать в ипотеку.

Как заявил Валерий Серегин, к концу года АИЖК собирается снизить процентную ставку по ипотечному кредиту с нынешних 18% годовых в рублях до 15-16%. «По мере снижения инфляции должна снижаться ставка доходности ипотечных ценных бумаг, что станет основой для снижения ставки по ипотечному кредиту, - заявил вчера Валерий Серегин. - Однако ипотечная ставка должна быть рыночной, тогда она будет рефинансироваться за счет выпуска ипотечных ценных бумаг». В своих расчетах аналитики агентства ориентируются на официальный прогноз правительства, обещающего 12% инфляции в 2003 году и 11% в 200

На снижение

Новый закон вводит понятие ипотечного покрытия, которым обеспечиваются ипотечные ценные бумаги. Ипотечное покрытие составляют права требования возврата сумм долга и уплаты процентов по кредитным договорам и договорам займа, обеспеченные ипотекой. Закон устанавливает условия, которым должны соответствовать указанные требования. Одним из таких условий является достаточная обеспеченность права требования. Так, сумма долга по основному обязательству не должна превышать семьдесят процентов рыночной стоимости недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки.

Независимые эксперты считают, что если АИЖК и удастся удешевить кредит, то не из-за снижения инфляции, а за счет помощи государства в увеличении уставного капитала агентства (по последним данным, уставный капитал АИЖК составляет 690 млн. рублей).
11 ноября 2003 года президент Российской Федерации подписал Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах". Документ должен создать условия, способствующие развитию ипотечного жилищного кредитования путем привлечения в эту сферу средств частных инвесторов.

Определенный интерес представляют субъекты, которые вправе осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием. Ими могут быть только ипотечные агенты и кредитные организации.
Ипотечный агент должен быть создан в форме акционерного общества, причем предметом его деятельности должно быть исключительно приобретение требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой. Агент не может иметь в штате сотрудников, а полномочия его единоличного исполнительного органа должна исполнять коммерческая организация. Ведение бухгалтерского учета, в свою очередь, должно быть передано специализированной организации.
Для кредитных организаций должны быть установлены специальные требования Центральным банком Российской Федерации, которые позволят обеспечить наибольшую надежность выпускаемых ими облигаций с ипотечным покрытием.

Закон допускает выпуск двух видов ипотечных ценных бумаг - облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия. Облигация с ипотечным покрытием может быть выпущена как в документарной, так и в бездокументарной форме. При этом исполнение обязательств по ней обеспечивается залогом ипотечного покрытия. Такие облигации должны закреплять право их владельцев на получение фиксированного процента не реже одного раза в год.

Выдачу ипотечного сертификата участия может осуществлять только управляющий ипотечным покрытием. Таким управляющим может быть коммерческая организация, имеющая лицензию на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами.

Гарантиями надежности будет, в частности, установление минимального соотношения размера предоставляемых кредитов с ипотечным покрытием и собственных средств; минимальное соотношение размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигаций с ипотечным покрытием. Пока не будут приняты указанные нормативы, кредитные организации не смогут осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием. Ипотечный сертификат участия - именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие.

Управляющий осуществляет доверительное управление ипотечным покрытием путем получения денежных средств, перечисленных владельцам ипотечных сертификатов участия по обязательствам, требования по которым составляют ипотечное покрытие. При этом он вправе предъявлять иски и выступать ответчиком в суде в рамках осуществления деятельности по доверительному управлению ипотечным покрытием.

Управляющий заключает договор доверительного управления с лицами, которым принадлежат права требования по обязательствам, обеспеченным ипотекой, за счет чего формируется ипотечное покрытие. При этом владельцы ипотечных сертификатов приобретают право собственности на долю ипотечного покрытия.

•Юрисконсульт департамента налогов и права компании "ФБК" Алексей ГРИШИН

Владельцы ипотечных сертификатов вправе проводить общее собрание владельцев ипотечных сертификатов участия. Решением в три четверти голосов всех присутствующих права и обязанности управляющего могут быть переданы иному лицу, которое имеет право выдавать ипотечные сертификаты участия. Состав ипотечного покрытия может быть дополнен новыми требованиями, при соразмерной выдаче дополнительных ипотечных сертификатов участия.



Главная --> Публикации