Главная --> Публикации --> Москвичи потянулись к земле Перспективы обязательного страхования жилья Россиян просят показать серые доходы. их легализуют при покупке жилья Вклад золотые пески: 40% годовых Приоритеты в предоставлении жилья и субсидий меняются

В начале 2003 г. президент Путин отметил: "Само слово "ипотека" - большая загадка для граждан. И здесь нужно заниматься разъяснением". Сказано - сделано. С разъяснениями за год отметились все кому не лень, а наиболее активным оказался председатель Госстроя Николай Кошман. Почему именно он - малопонятно, если не считать того факта, что кто-то должен быть крайним. А недавно вице-премьер Владимир Яковлев (еще один крайний на случай, если дело не пойдет) вручил ипотечное знамя Кошману: "Если главное действующее лицо - Госстрой - вник, а он точно вник, то с вашей помощью процесс ипотеки пойдет, - сказал Яковлев. - Госстрою надо крепко ухватить знамя ипотеки и двигаться вперед!"

Российские чиновники в 2003 г. вслед за Владимиром Путиным рьяно взялись за продвижение "ипотеки" в массы. Ведь доступные кредиты на покупку жилья претендуют на звание одного из главных предвыборных лозунгов Путина. А пока Международная финансовая корпорация оценила рынок ипотечного кредитования в России в $150-200 млн в год. Или менее 0,01% ВВП. И если в новом году удвоить хотя бы этот жалкий показатель, это будет почти революцией.

Надо отметить, что принятый закон в большей степени касается "вторичного" рынка ипотеки, основанного на привлечении средств инвесторов. Но в России, по сути, не создан еще и первичный, для чего помимо собственно ипотечного кредитования необходимо накопить опыт судебной практики, статистики дефолтов, утрясти жилищное законодательство и т. д.

Между тем ряды бойцов, идущих за знаменосцем, больно редки. Созданное государством Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) весь год занималось разъездами по России и подписанием в регионах договоров о сотрудничестве (коих к концу года набралось аж 146). Не спешила и Госдума, только к середине ноября утвердившая закон "Об ипотечных ценных бумаг". Потом вспомнили: чтобы он заработал, не хватает специальных нормативов ЦБ, определяющих правила и условия допуска на ипотечный рынок кредитных организаций. Нормативы должны, по идее, появиться в течение 2004 г. А до тех пор откладывается выход на ипотечный рынок организаций с длинными деньгами (пенсионные фонды, страховые компании и т. д.), без которых ипотека массовой стать не может.

Основная проблема - высокие процентные ставки. Они колеблются от 11% до 18% годовых в валюте или рублях. По мнению операторов рынка, серьезный рывок возможен при снижении хотя бы до 7-8% в валюте. Ожидать этого в новом году не приходится - для этого понадобятся не только длинные деньги, но и снижение ставки рефинансирования ЦБ, составляющей сегодня 16%.

Тем временем за 2003 г. в Москве при помощи ипотечного кредитования приобретено никак не более 1% квартир. Лидер рынка - "Дельта-Кредит" - выдал кредитов на общую сумму немногим более $50 млн, АИЖК выкупил 1000 закладных на сумму 360 млн руб. Общий объем привлеченных в российскую ипотеку средств составляет около $150 млн (70% приходится на московский регион). Для сравнения: в США ежегодно заключается более 5 млн сделок на общую сумму $3-4 млрд.

Все это позволяет резюмировать: в 2004 г. ипотека останется вялотекущей и труднодоступной для населения. Что бы ни говорили накануне мартовских выборов.
На очередном еженедельном заседании Правительства Москвы при рассмотрении плана мероприятий по восстановлению естественных растительных сообществ и увеличению численности редких животных на особо охраняемых природных территориях города Ю.М.Лужков предложил руководителю Департамента природопользования и охраны окружающей среды Л.А.Бочину серьезно доработать проект соответствующего постановления, обратив особое внимание на меры по разведению опыляющих растения пчел в лесных массивах столицы. Лесные и парковые зоны - для города безусловное благо. С промзонами дело обстоит гораздо сложнее. С одной стороны, Москве нужны хорошая экология и дополнительные площади под жилищное строительство. С другой - мегаполису жизненно необходимы эффективное, современное производство и достаточное количество рабочих мест. С учетом этих приоритетов и разрабатывалась целевая программа реорганизации производственных территорий города на 2004 - 2006 годы, проект которой также рассматривался на заседании Правительства Москвы.

Не менее важно упростить процедуру выдачи ипотечных кредитов. Главное тут - разобраться с декларируемым доходом граждан. Сегодня большинство москвичей, обращающихся за кредитами, готовы показать доход порядка $700 в месяц на члена семьи. Опуская математические подробности расчета ипотечного кредита, это означает не самую льготную процентную ставку на уровне 15% годовых и сумму максимального кредита на уровне $35 00 Это приводит к тому, что сегодня москвичи могут использовать ипотеку лишь для улучшения жилищных условий: к примеру, продать двухкомнатную квартиру, взять ипотечный кредит и приобрести "трешку" с более высокими потребительскими качествами. Объяснимо и крайне трепетное отношение служб безопасности банков к своим клиентам: Гражданско-процессуальный и Жилищный кодексы РФ всеми силами защищают конституционное право граждан на жилье, лишая банки правовой возможности обратить взыскание на единственно пригодное для жизни жилое помещение независимо от того, за счет каких средств оно приобретено. Поэтому выселить некредитоспособного заемщика, если у него, допустим, есть несовершеннолетние дети, крайне сложно. Отсюда и суровый отбор заемщиков. Зато есть чем похвалиться перед миром - по неофициальным данным, возврат ипотечных кредитов по Москве сегодня находится практически на уровне 100%, что явно тянет на мировой рекорд.

В настоящее время обследование всех 14 промзон завершено, заказана градостроительная документация. 10 промзон предлагается в основном реформировать, 4 - в большей степени уплотнить. Несколько предприятий, уже прекративших свою деятельность или не имеющих правоустанавливающих документов, будут ликвидированы. Многие организации изъявили согласие самореформироваться, освободив при этом значительные территории для застройки. Всего же по результатам проделанной в этом году работы потенциал территориальных резервов города для решения градостроительных задач увеличился на 200 гектаров (без учета инициативных предложений еще 46 предприятий).

В докладе, представленном начальником Управления координации освоения резервных территорий города и выполнения межрегиональных программ К.Ю.Королевским, отмечалось, что Генеральный план развития Москвы до 2020 года предусматривает сокращение производственных территорий города с 21 тысячи до 15,3 тысячи гектаров. На первом этапе было принято решение об обследовании 14 производственных зон общей площадью 1119 гектаров, на территории которых функционирует 430 предприятий, с последующей разработкой целевой программы на основе обобщения полученного опыта. По словам К.Ю.Королевского, 430 предприятий - это 430 уникальных случаев. На каждом из них заняты десятки, сотни, а то и тысячи рабочих, поэтому принятие каких-либо решений по шаблонам и формальным признакам было абсолютно недопустимо. Работу по обследованию предприятий проводили ГУП «Московский центр освоения резервных территорий», ГУП «Центр» и Московская управляющая финансовая компания во взаимодействии с окружными рабочими группами в префектурах и под руководством Городской комиссии по реформированию предприятий. Главной целью обследований был поиск путей повышения эффективности работы предприятий за счет более рационального использования территорий и возможности привлечения инвестиций на модернизацию производства. Вторая не менее важная задача - территориальное обеспечение градостроительных планов развития города.

Программа предусматривает привлечение инвестиций на реорганизацию, модернизацию и перебазирование предприятий в объеме не менее 14 миллиардов рублей; обеспечение территориальных резервов для возведения не менее 600 тысяч квадратных метров жилья в год и строительства в период 2004 - 2006 годов до 736 тысяч квадратных метров нежилых помещений для нужд малого предпринимательства, ежегодную (начиная с 2005 года) реорганизацию не мене 200 гектаров промзон, создание новых, более эффективных, в том числе специализированных, производственных территорий, улучшение состояния окружающей среды и условий проживания населения за счет ликвидации опасных в экологическом отношении объектов. В ходе реализации программы планируется проработать 44 производственные территории ориентировочной площадью 6500 гектаров. По мнению разработчиков программы, достигнутые в текущем году результаты подтверждают реальность выполнения этих задач.

В разработке целевой программы на 2004 - 2006 годы принимали участие Департамент градостроительной политики, Департамент науки и промышленной политики, префектуры, Москомприрода, Москомархитектура, НИиПИ Генплана и Комитет по делам о несостоятельности и банкротстве. Ее основные положения и мероприятия увязывались и координировались с комплексной программой промышленной деятельности до 2006 года, комплексной программой развития и поддержки малого предпринимательства на тот же период, инвестиционной программой жилищного, культурно-бытового, коммунального и других видов строительства до 2010 года, а также с учетом ежегодных планов строительства жилья в Москве.

Мэр Москвы Ю.М.Лужков, сформулировав основные цели программы - недопущение потери промышленного потенциала столицы, сохранение промышленности, рабочих мест и улучшение экологической ситуации в городе за счет модернизации предприятий, указал на отсутствие в документе конкретных решений по подбору территорий для перебазирования. По словам мэра, «на первом месте должен быть поиск территорий под строительство новых цехов, формирование инфраструктуры на новом месте, где будут размещаться промышленные предприятия, и только после этого - закрытие и перебазирование старого производства». С учетом замечаний мэра Правительство Москвы приняло решение о доработке программы и внесении в нее изменений, направленных на более комплексный подход к реорганизации производственных территорий.

Вместе с тем К.Ю.Королевский признал, что представленный проект не отвечает абсолютно на все вопросы, которые возникают при реорганизации промзон. В нем, в частности, не до конца проработаны организационные и правовые основы взаимодействия с предприятиями федерального и ведомственного подчинения.

ДЛЯ ОЧЕРЕДНИКОВ предлагаются два варианта. Оба одинаково подходят для тех, кто не в состоянии приобрести жилье по рыночной цене или не может сразу выложить за квартиру всю сумму. Первый называется "договор коммерческого найма". Согласно ему очередники могут взять у города квартиру в аренду сроком на 5 лет. По этому договору молодые в обязательном порядке оплачивают 100% коммунальных услуг, арендную плату за занимаемую площадь по ставкам коммерческого найма (порядка 10-30 руб. за 1 м2) плюс выплаты в накопительный фонд. Договор не подписывается до тех пор, пока молодые люди не вступят в одну из накопительных систем. Это необходимо для того, чтобы по истечении 5 лет супруги не остались без жилья, а смогли с помощью накопленных средств и положенных как очередникам безвозмездных субсидий приобрести (либо построить) достойное жилье. Кстати, в том случае, если супруги успели заключить договор коммерческого найма до 25 лет, то у них есть возможность продлить действие коммерческого найма на второй 5-летний срок. При рождении ребенка размер положенной субсидии увеличивается.

ЗА ПРОШЕДШИЙ год в рамках программы "Молодой семье - доступное жилье" более 3300 молодых супружеских пар - очередников города получили квартиры. Какие именно существуют способы улучшения жилищных условий и какие для этого необходимы документы? Напоминаю, что программа действует только для тех, кому не больше 30 лет, если оба супруга москвичи и в первые три года после заключения брака (если есть дети, то последнее ограничение не действует).

Чтобы стать участником программы, необходимо обратиться в специальное агентство (Газетный пер., 5, тел.: 229-47-17, 229-69-50). Документов с собой нужно принести совсем немного. Всего лишь паспорта, свидетельство о браке и свидетельство о рождении ребенка (если есть). "Мы встали на очередь в 2001 г., - рассказывает Наталья Краснова. - А в начале нынешнего года вступили в программу для молодых. Так переживали, что чуть ли не еженедельно звонили в жилищный отдел и спрашивали, не приняла ли комиссия решение по нашему заявлению, ведь моему мужу вот-вот исполнилось бы 30 лет, и тогда все шансы на квартиру сгорели бы. Помимо этого постоянно проверяла информацию о строительстве новых домов на сайте. Уж очень хотелось попасть в первый же дом. А потом нам позвонили и пригласили за смотровым талоном. Мы пошли на "смотрины" своего будущего жилья. Затем примерно в течение месяца оформляли документы: подтвердили, что согласны на квартиру, дождались подписи префекта округа, предоставили справку о том, что в собственности ничего не имеем, справку о зарплате, выписку из домовой книги. Сделали первый взнос и забрали в ДЕЗе ключи от квартиры".

Другой вариант - купля-продажа с рассрочкой платежа. Молодая пара выкупает у города жилье практически по себестоимости. В зависимости от типа дома цена квадратного метра колеблется от 350 до 500 долл. Главное условие приобретения: первоначальный взнос - 30% от стоимости квартиры (можно больше). И в течение 5 лет молодые выплачивают оставшуюся сумму плюс 3-8% годовых (чем меньше стояли на очереди, тем выше процент). При договоре купли-продажи действуют скидки. При рождении одного ребенка с суммы долга списывается 10 м2, при рождении второго - еще 14, а при появлении третьего и всех последующих - еще по 18 м на каждого.

За последние год-два рынок нового жилья претерпел большие изменения. У потребителей появились иные запросы, люди хотят вкладывать деньги не просто «в недвижимость», а в хорошие дома, в которых удобно и престижно жить. Если еще несколько лет назад Москва застраивалась целыми районами «в чистом поле», то на сегодняшний день географическое расширение Москвы приостановилось, город начал активно использовать внутренние резервы. «Чистые поля» нынче не в моде. И если не каждому сегодняшнему покупателю доступен «вид на Кремль» из окна, то уж «не смотреть за МКАД» доступно многим. Обо всем этом говорилось на семинаре, прошедшем в рамках Международной выставки недвижимости «Домэкспо».

Что касается неочередников, которые в основном не столько нуждаются в улучшении семейных проблем, сколько хотят, например, разъехаться с родителями, то их прием ведется в вышеупомянутом агентстве, которое помогает решить подобные вопросы. Более подробную информацию можно найти и на сайте Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы: housing.mos.ru
Новостройки

По словам Елены Юрьиной (Московское инвестиционное агентство недвижимости МИАН), рынок новостроек ориентируется на его потребителей, то есть на тех, кто покупает квартиры. Всего несколько лет назад при выборе доступного жилья потребитель был вынужден выбирать себе квартиру, исходя в основном из места расположения дома, так как практически все дома были типовыми.

Люди хотят жить в хороших домах

Сейчас на рынке новостроек представлены в основном два типа зданий – панельные дома и монолитные. На преимуществах и недостатках обоих типов стоит остановиться. Крупнопанельные дома – основа всего массового жилищного строительства в Москве. Панельные дома быстро строятся – 12-18 месяцев, достаточно дешевы, а по своим техническим характеристикам современные панели приближаются к монолиту. Однако, у панельных домов есть и недостатки. Прежде всего, это, конечно, типовое строительство со стандартными квартирами, практически не поддающимися перепланировке. Да и внешне, несмотря на попытки изменять облик зданий, существующие серии домов не особенно разнообразят пейзаж.

Сейчас покупатель стал более «привередлив» и уже может себе позволить интересоваться не только тем, сколько времени ему понадобится, чтобы добраться от работы до дома, но и тем, насколько комфортно он будет себя чувствовать, войдя в квартиру. Будет ли он слышать, как соседский ребенок играет на пианино, и будет ли у него в квартире «дуть изо всех щелей».

Основными недостатками монолитных домов являются, естественно, их более высокая цена и сроки строительства (монолитный дом строится не менее двух лет).

Монолитное строительство дает больше простора для фантазии архитекторам. Дома строятся по индивидуальным проектам, с учетом рельефа местности, зачастую на «неудобных» земельных участках. Они могут хорошо вписываться в уже существующую застройку или, напротив, стать «доминантой», визитной карточкой района. Квартиры в таких домах практически не ограничены ни в вариантах планировок, ни в дополнительном техническом оснащении. Именно в «монолитах» строятся «громадные» квартиры в 150-200 кв. метров. Бесшовная технология строительства дает все же большую тепло- и шумоизоляцию по сравнению с типовыми панельными домами.

Город для людей, а не для заводов

Строительство отдаленных районов в Москве замедлилось. Еще три года назад вовсю строились «города в городе» — огромные микрорайоны дешевого типового панельного жилья (Бутово, Марьино, Жулебино, Ново-Косино). Сейчас тенденция немного изменилась – уже не предполагается расширение Москвы за счет пограничных земель и земель Подмосковья, вместо этого расширяется строительство внутри города.

Кроме того, бытует мнение, что если качество домовых панелей стабильно, так как производятся они на заводе по отработанной технологии, то при строительстве монолита любое, даже малейшее нарушение технологии заливки раствора может быть чревато проблемами в будущем. Здесь, справедливости ради, стоит заметить, что заложенный срок службы монолитных домов составляет 120 лет против 90 лет для панельных домов.

Исключением является микрорайон Куркино — район за пределами МКАД с элитным малоэтажным жильем повышенной комфортности, в том числе класса таун-хаус с многоуровневыми квартирами. В микрорайоне планируется построить такие атрибуты «обеспеченной» жизни, как аквапарк, спорткомлекс, подземные гаражи. В едином ключе будет решен ландшафтный дизайн всего района. К 2006 г. в Куркино будет проложена ветка легкого метро.

Под застройку отводятся земли, которые высвобождаются при сносе ветхого жилья, при выводе за черту города, либо ликвидации промышленных предприятий. Программа по выводу предприятий только набирает обороты и финансируется пока, по большей части, московскими властями, однако застройщики тоже не стоят в стороне, а на особо лакомых участках ожидается жесткая конкуренция.

Более дорогое монолитное жилье к окончанию строительства стоит уже $1200-1700 за кв. метр. В еще более дорогом варианте — монолитно-кирпичных домах — за счет внешней отделки дома кирпичом стоимость квартир выше на 8-10%, чем в «неотделанном» монолите. Недавно появились дома-гибриды, первые 4-5 этажей которых – монолит, а верхние построены из стандартных панелей. Цены на квартиры чуть выше, чем в панельных домах.

Цены растут

Если есть возможность подождать с заселением, то для потребителя выгоднее всего покупать квартиру еще на «нулевом» цикле строительства дома, то есть когда только вырыт котлован. В этот момент цены на панельное жилье в зависимости от места расположения будущего дома, удаленности от метро и рейтинга района составляют $400-600 за кв.м, на монолитное $700-800 за кв. метр. По мере того, как дом растет, растут и цены на квартиры. К моменту сдачи дома госкомиссии стоимость квартиры в панельных домах уже достигают $800-900, а в дорогих районах массовой застройки, в число которых традиционно входят юго-запад, Крылатское, северо-запад, могут зашкаливать и за $1000 за метр.

Вторичное жилье не остается в стороне

Не многим дешевле квартиры в ближайшем Подмосковье (Мытищи, Королев, Химки, Красногорск, Домодедово), а на квартиры в «элитных» домах цены почти достигают средних московских на тот же класс жилья. В этом году сохраняется тенденция к ежегодному 10-15-процентному повышению стоимости жилья, а по осторожным оценкам риэлторов, если в нашей стране не произойдет каких-нибудь экономических катаклизмов и доходы населения будут продолжать расти, в будущем рост цен на квартиры может стать еще стабильнее.



Главная --> Публикации