Главная --> Публикации --> Военные держат оборону Реформа в пределах садового кольца Как построить небоскреб У московской промышленности появятся свои "города" Рынок недвижимости переходит на рубли, но рост цен это не остановит

Среди выставленных на конкурс лотов наибольший интерес опрошенных "Ведомостями" экспертов привлек участок в районе Таганки (ул. Машкова, вл. 18 - 20). "Таганка - место раскрученное, популярное среди бизнес-элиты. Несмотря на то что в последние годы этот район активно застраивается, спрос на него пока не удовлетворен", - считает руководитель отдела элитного жилья компании "Миэль-недвижимость" Лариса Кулагина. Она полагает, что еще несколько лет "Таганка будет активно продаваться" и вполне реально реализовать квартиры в реконструируемом доме по цене $2000 - 2500 за 1 кв. м. Интересным для потенциального инвестора эксперты считают и участок, расположенный на Крутицкой набережной, вл. 23, объясняя это ликвидностью самого района, в котором в последнее время было не так много интересных объектов.

На днях московское правительство обнародовало условия очередного инвестиционного конкурса, на котором потенциальным инвесторам будут предложены 10 участков земли под застройку. По мнению аналитиков, наибольший интерес инвесторов на этом конкурсе могут привлечь площадка под постройку 3 - 4-этажного элитного дома на Таганке и участок неподалеку от писательского поселка Переделкино.

Впрочем, в Penny Lane Realty обращают внимание на то, что жилой комплекс в Новопеределкине будет возводиться без развитой социальной инфраструктуры. "Сегодня для состоятельного покупателя отсутствие богатой инфраструктуры является серьезным недостатком, и это может отрицательно сказаться на рентабельности этого участка", - считает менеджер департамента элитной недвижимости Penny Lane Алексей Хайков. Аналогичного мнения придерживаются и маркетологи группы "Конти", построившей "Покровское-Глебово". Однако и они признают, что для участок в Новопеределкине в целом "весьма интересная площадка для инвестора".
Впервые в истории отечественного домостроения в столице построен дом из пенополистирола, больше известного как пенопласт. Конечно, невесомый утеплитель был не единственным строительным материалом. Сначала строители возвели конструкции из обычного монолитного бетона, потом бетон утеплили с обеих сторон специальными пенополистироловыми плитами. Затем снаружи пенопласт оштукатурили, а изнутри облицевали гипсоволоконными листами, на которые в конечном счете поклеили обои. Примерно так же утеплили и горизонтальные перекрытия. В итоге получилась муниципальная одиннадцатиэтажка персикового цвета, которая и стоит теперь на Палехской улице, недалеко от метро "ВДНХ".

Аналитики разошлись во мнениях по поводу привлекательности участка в Новопеределкине, где согласно конкурсным документам нужно будет построить 5 - 6-этажные малосекционные жилые дома с небольшим магазином и подземным гаражом. В "Миэль-недвижимости" обращают внимание на сочетание двух факторов: престижность самого Новопеределкина, а также небольшое количество предложений в этом районе. Немаловажно и место расположения самого участка: в 300 м к северу - заказник "Переделкино", на северо-востоке участок вплотную примыкает к одноименному писательскому дачному поселку с зеленым массивом, рядом - водоохранная зона реки Сетунь с проектируемым водоемом. "Элита готова платить за этот район большие деньги, и квартиры в построенных домах будут распроданы быстро, особенно в том случае, если качество проекта будет высоким", - говорит Кулагина. Эксперты Blackwood и "Миэль" даже предположили, что на участке в Новопеределкине можно возвести жилой комплекс, не уступающий престижному "Покровскому-Глебову" (северо-запад Москвы).

Предполагается, что именно пенсионеры, бывшие детдомовцы и малообеспеченные семьи и составят основной контингент жильцов экспериментального "пенопластового" дома.

Площадь самой большой - трехкомнатной - квартиры всего 45 кв. м. Зато здесь есть кухня. А вот в двухкомнатных и однокомнатных апартаментах электроплитка с раковиной установлены прямо в комнате, и только крохотный, как шифоньер, санузел выделен в отдельное помещение. Впрочем, как уверяют строители, это сделано в расчете на издерганных бытом домохозяек и престарелых граждан - так, дескать, они смогут всегда увидеть, не забыли ли выключить, к примеру, электроплитку или закрутить кран.

- Не квартира, а чулок какой-то! - поделилась свежими впечатлениями старушка со сварливым лицом. - Я так жалею, что согласилась на переезд, боялась, дура, что другой квартиры не дадут!..

На днях шестерым старикам в мэрии уже выдали смотровые ордера и даже позволили завезти мебель. Как раз в день завоза мебели к пенсионерам приехал вице-мэр города Валерий Шанцев и поинтересовался, как живется им в новом доме. Однако поскольку пенсионеры в нем еще и не жили, ответы их были несколько противоречивы.

Сотрудники компании "Пластбау М", построившей прогрессивное жилье, полны оптимизма по поводу будущего экспериментальной технологии:

- А мне уютно! - возразила ее соседка. - Очень тепло, и сырости нетѕ

Еще один существенный плюс новой технологии заключается в сокращении затрат. По подсчетам специалистов из "Пластбау М", рабочей силы при строительстве дома требуется в пять раз меньше, в несколько раз уменьшаются и расходы на транспорт и строительную технику, сокращаются сроки строительства. В итоге один квадратный метр в "пенопластовом" доме стоит 14 тысяч рублей, в стандартной панельной новостройке - от 18 до 35 тысяч.

- Вся Европа уже несколько лет применяет пенополистирол при строительстве жилых домов, - сказал мне Валерий Андреевич Стародубовский, первый заместитель генерального директора "Пластбау М". - Мы же стали первыми, кто применил эту методику в России. Выгоды очевидны: к примеру, мы гарантируем жильцам 40-процентное сбережение тепловой энергии. А это означает, что, допустим, при 25-градусном морозе на улице и при полностью отключенном отоплении в квартирах в течение недели будет сохраняться положительная температура. Наши стены гарантируют и отменную шумоизоляцию, и сейсмоустойчивость, и сохранность всех бетонных конструкций на протяжении 150 лет.

В первом полугодии 2008 г. в Петербурге, по данным Петростата, введено 10 184 квартиры общей площадью 820 000 кв. м это меньше показателей за аналогичный период прошлого года на 32,1% и 19,6% соответственно. Ввод жилых домов в России за этот период увеличился на 2,9%. Год назад петербургский рынок демонстрировал нарастающие темпы, в январе июне прошлого года было введено на 28% больше квадратных метров жилья, чем в 2006 г. (в России на 34,3%). В последний раз объемы ввода падали в 2004 г. тоже почти на 20%.

"Пенопластовые" дома идеально подходят для выполнения запущенной 4 года назад программы строительства малогабаритных квартир для социально незащищенных слоев населения. Дешевые, практически вечные квартиры, которые к тому же еще и почти не нужно отапливать, - это ли не мечта любого градоначальника? Однако до окончательного решения пресловутого квартирного вопроса еще осталось немного времени. В течение года московское правительство будет внимательно следить за экспериментальным домом, и если показания счетчиков потребления тепла, уже установленных на центральной тепловой станции, сойдутся с прогнозами "Пластбау М", то в Москве развернется масштабное возведение пенопластовых новостроек.

Продажи на рынке весной 2007 г. были менее активны, чем в 2006-м, а летом 2007 г. практически остановились, поэтому строители не спешат с вводом жилья, полагает директор департамента консалтинга и оценки АРИН Екатерина Марковец. Проекты становятся более масштабными и сроки их реализации затягиваются, к тому же девелоперы стараются сдать объекты в конце года, добавляет она.

Стагнация 2004 г. отразилась на рынке, сейчас вводятся дома, заложенные 2-4 года назад, это привело к меньшим объемам застройки, объясняет начальник отдела стратегического маркетинга Строймонтажа Дмитрий Карманов. Впрочем, его компании этот процесс не коснулся в первом полугодии прошлого года Строймонтаж сдал 40 000 кв. м, а в этом уже 120 000 кв. м жилья, утверждает он. В ЛЭК показатели ввода по сравнению с прошлым годом также выросли, говорит замгендиректора компании Вячеслав Мавлюдов, однако абсолютных показателей не называет. А компания М-индустрия в этом году не ввела ничего, хотя год назад к этому моменту было сдано 120 000 кв. м, сообщает гендиректор Денис Тихонов. Показатели ввода мало отражают реальную деятельность компаний, поскольку сдача уже построенных объектов госкомиссии из-за бюрократических проволочек и проблем с подключением может оттягиваться на месяцы, уверен он. Процедура согласований градостроительной документации занимает у застройщиков значительно больше времени, чем несколько лет назад, срок реализации проектов стал длиннее в среднем на год, жалуется Тихонов. Ужесточился контроль государства над процессом подключения к инженерным сетям, повысились требования к благоустройству прилегающей территории, вторит ему Мавлюдов.

Комитет по строительству, который в прошлом году стал вторым по объемам застройщиком, заключает контракты на строительство бюджетного жилья на год и не ведет статистику по полугодиям, говорит его пресс-секретарь Анна Миронова.

Годовые показатели ввода жилья являются одной из составляющих имиджа компании и чем они выше, тем выше доверие к ней потребителей, поясняет Сергей Себелев, замдиректора департамента маркетинга и стратегического развития Петербургской недвижимости. Для застройщиков не так важна статистика по сдаче объектов в течение года, говорит он.

У застройщиков ухудшаются условия работы, констатирует начальник отдела аналитики компании Setl City Владимир Копылов. Банки сокращают объемы кредитования, повышают требования и ставки по кредитам, а в условиях стабилизации рынка компаниям сложнее выдерживать высокие темпы продаж, рассуждает он.

Статистика ввода практически не влияет на рынок, поскольку к моменту ввода домов квартиры в них, как правило, уже распроданы, предложение не увеличивается, утверждает Карманов. По оценке Себелева, к моменту сдачи дома непроданными остается менее 3% квартир.

По прогнозам комитета экономического развития, в 2008 г. будет введено 2,73 млн кв. м жилья, прогноз на 2011 г. 3,1 млн кв. м. Тенденция к замедлению темпов ввода продолжится до тех пор, пока не будут сдаваться объекты на территориях, проданных под комплексное освоение, утверждает Мавлюдов.

Негативная тенденция сохранится и в 2009 г., считает Тихонов. В первом полугодии 2009 г. (с учетом переноса сроков сдачи) планируется ввести 1,1 млн кв. м жилья, прогнозирует Марковец. По ее мнению, рынок активизируется осенью, что приведет к увеличению темпов строительства, и во втором полугодии 2008 г. будет введено 1,56 млн кв. м жилья. Но итоговый показатель за год может впервые оказаться на 5-7% ниже, чем годом раньше, уверена Марковец.

Основным вопросом совещания был конфликтный адрес: Ленинградский проспект, дом 66, корп. Это не просто один из адресов, который рассматривали на МВК. Это чуть ли не единственный аргумент, оправдывающий смысл существования комиссии и постановления N 714-ПП о точечной застройке. Когда журналисты наскакивали на главного архитектора с вопросами Назовите хоть один адрес, где после работы комиссии был толк, Александр Кузьмин отвечал: Ленинградский, 66... И критики умолкали.

Когда в августе 2007 года мэр Москвы подписал знаменитое постановление о борьбе с точечной застройкой с предписанием создать специальную межведомственную комиссию (МВК) при главном архитекторе города. Известия, как и большинство экспертов, сильно сомневались в том, что из этой затеи - на фоне растущих цен на жилье и острого дефицита земли под новое строительство - выйдет толк. Но даже самые отчаянные скептики хранили слабую надежду на чудо. Год прошел, чудес не случилось. Мало того, в первых числах июля у мэра столицы Юрия Лужкова состоялось совещание, которое фактически закрыло проект МВК и точечная застройка. По причине нулевого баланса.

- Мы поняли, что в Северном округе, возможно, придется отменять решения по нескольким объектам, например: Ленинградский проспект, 66... Проект уже согласован, и моя подпись там стоит, к сожалению. Но теперь мы увидели, что расчет был сделан нетактично: в проекте прирезали соседней территории - и норматив по плотности на бумаге оказался выдержанным. Теперь же стало ясно, что там нельзя строить дом в 20 этажей, можно не больше 1 И мы будем искать инвестору компенсацию за потерянные площади в другом месте.

В сентябре прошлого года главный архитектор и председатель МВК сказал корреспонденту Известий (см. интервью в номере от 18.09.2007):

А в мае произошло очень важное для точечного вопроса событие. 29-го числа на встрече с депутатами Мосгордумы Юрий Лужков заявил, что статус комиссии будет повышен. И отныне плодами ее труда станут не беспомощные протоколы МВК, а распоряжения правительства Москвы.

Через неделю этот адрес был рассмотрен на комиссии. Проект признали точечной застройкой и рекомендовали укоротить... на 8 этажей. Эта уникальная в своем роде весть немедленно облетела информагентства и остальные СМИ. Но поскольку деятельность комиссии скорее напоминала клуб - поговорили, пообсуждали, а распорядительного документа, которому застройщик обязан подчиниться, не издали - застройщик (ООО МАГ'Г) тихо-мирно продолжал строить дом по старому проекту. К маю этого года элитный дом у метро Аэропорт, как его позиционируют риэлторы, дорос до 12 этажей.

Но поняли это не сразу. В июне глава комиссии, которой только что подняли статус, на встрече с журналистами обронил фразу: Самое сложное, когда у кого-то есть всего один объект, который кто-то холил, лелеял, пробивал, но немножко перестарался, то есть вышел на предел градостроительных нормативов и вот сейчас вдруг потерял - не буду называть адрес - восемь этажей. Слушатели с пониманием закивали головами. Ну, конечно, Ленинградский, 66 - знакомый до боли адрес. Все уже знали, что 14 мая мэр подписал распоряжение, основанное на решении МВК N 1038-РП. В котором указано, что комиссия велела ограничить высоту здания 12 этажами, и на основании этого мэр предписал застройщику уменьшение объемных показателей объекта. (Кстати, изначально проект предусматривал 22 этажа, но, поговаривают, усилиями тогдашнего префекта Северного округа Владимира Объедкова в 2006 году два этажа срезали.)

Надо признаться, мы старательно лоббировали именно такой подход к делу: в марте Известия вышли с объемной статьей Вместо точек - сплошные многоточия, где проводили ту же мысль. Мол, решения комиссии должны быть закреплены распорядительными документами - и тогда дело пойдет. Ах, как мы ошибались!

- На совещании по нашему объекту у Юрия Михайловича решение МВК было пересмотрено, - рассказал Известиям главный инженер ООО МАГ'Г Григорий Скачков. - Юрий Михайлович сказал, что городу не нужны обманутые дольщики. Ведь из 162 квартир на лишних этажах 135 уже проданы. Сначала думали людям деньги возвращать, но по каким ценам? Многие покупали квартиры давно, когда метр стоил гораздо дешевле (сейчас квадрат в этом доме стоит в среднем 5,5 тысячи долларов. - Известия). В общем, могут начаться суды, пикеты. Поэтому решили достроить до 18 этажей, в соответствии с количеством проданных квартир.

Жители, поднявшие эту бучу, конечно, хотели, чтобы у них во дворе вообще ничего не строили. И все же известие о том, что элитный дом будет не вдвое, а всего на чуть-чуть выше их соседних сталинок, людей утихомирило, и они спокойно разъехались по дачам и турциям. И тут вдруг в начале июля после полуторамесячного затишья строители вновь явились на площадку и быстренько соорудили 13-й этаж.

- У нас есть все разрешения. А распоряжение будет скорректировано, новое выйдет месяца через два.

- Но как же вы строите сейчас, ведь 1038-РП про 12 этажей действует.

Конечно, мэрия объективно оказалась в сложной ситуации. Вот что говорил Александр Кузьмин на упомянутой встрече с журналистами: Самое простое, когда инвестор крупный, когда по Москве он ведет много строек. И тогда если мы залезаем ему в один дом, то находим адрес для компенсации практически на его же объектах, в тех же районах.

Кстати, риэлторская компания, эксклюзивно продающая квартиры в этом доме, держит бронь конкретных квартир для конкретных покупателей на 19-м и даже 20-м этажах. Всего в доме зарезервировано 30 квартир, продано 11 Но суть не в этом. Главный козырь мэрии - Ленинградский, 66 - бит, и с большим конфузом.

Но те случаи, о которых говорил Кузьмин, в исправлении силами МВК и не нуждаются. Когда прошлым летом ООО Капитал Групп собралось строить в Дмитровском проезде две башни под 40 этажей, прихватив заодно и крохотный двор между 9-этажками (удивительно, на что рассчитывали - там и погулять-то толком негде, забор поставили в 30 сантиметрах (!) от стены), для решения проблемы ни МВК, ни постановлений с распоряжениями не понадобилось. Этот адрес мелькнул разок в протоколе комиссии и исчез без резолюций. Компании, которая возводит топовые объекты по всей Москве, есть куда отходить. Кстати, и население в Дмитровском проезде повело себя невероятно активно. Мужчины скинулись на бензопилы, подключились к розеткам на первых этажах и порезали строительный забор в лапшу.

ООО МАГ'Г - не тот случай. Ленинградка, похоже, всего третий его объект и, кстати, два предыдущих на юге Москвы также не вылезали из примерно таких же скандалов.

Виктория Волошина

О волках и овцах

А в августе прошлого года мэр пообещал уже москвичам, что не допустит более нарушения градостроительных норм в столице и ни один объект, признанный точечным, не будет им подписан к реализации.

Если верить словам застройщика о сути совещания у мэра, то хозяева стройучастка фактически (конечно, без умысла) шантажировали градоначальника: не дадите построить лишние этажи, получите головную боль в виде пикетов обманутых покупателей жилья в новостройках. Все знают, что тема эта для Юрия Лужкова больная - в июне прошлого года, благословляя его на очередной мэрский срок, президент Владимир Путин перед камерами наказал: главное, решите вопрос с обманутыми дольщиками. Мэр обещал, и слово, данное президенту, держит: недавно на встрече с премьер-министром Путиным Лужков доложил, что в текущем году Москва полностью рассчитается со всеми обманутыми дольщиками.

Не знаю, была ли у мэра возможность найти такой выход, чтобы и волки были сыты, и овцы целы - на мой дилетантский взгляд, компенсировать покупателям 135 квартир их затраты (к тому же совместно с таким умным инвестором) было можно. Прецедент на Ленинградском плох в первую очередь тем, что сильно подорвал веру в человеколюбивые помыслы мэрии по борьбе с точечной застройкой. Впрочем, москвичи больше мэра не выбирают. Может, и это стало одним из аргументов в пользу волков.

Получается, в данном случае Лужков был вынужден выбирать между словом, данным президенту, и словом, данным горожанам. Нелегкий выбор, согласитесь. Тем более что президент один, а москвичей много.



Главная --> Публикации