Главная --> Публикации --> Леса передадут в частные руки Перестройка по-московски Московская "элитка" обошлась без сиесты Штурм строительной себестоимости Рынок офисов: объявлены вакансии

В подземелье под Манежной суета - здесь давно открыты елочные базары, а всех входящих встречает механический дед-мороз, напевающий песенку "Джингл беллз". В бутиках заметное оживление, и продавцы с удовольствием рассуждают о предновогоднем буме: в салоне Mercury, торгующем дорогими аксессуарами, влет уходят часы Rolex Ouster за $8 тыс., в меховом магазине "Три льва" холеные дамы прицениваются к шубе из рыси за $95 тыс., а студентки рассматривают плюшевую игрушку "Лось Гоша" за 1270 рублей.

Манежная площадь Москвы вошла в десятку самых дорогих торговых улиц мира. По данным компании CushmanWakefield, составившей рейтинг, подземный торговый центр "Охотный Ряд" со стоимостью аренды в 2612 евро за 1 кв. м занял почетное восьмое место.

Компания CushmanWakefield создала мировой рейтинг улиц мира после сравнения стоимости годовой аренды квадратного метра самого дорогого магазина.

- С нами может поспорить только ГУМ, - рассказала "Известиям" продавец одного из салонов Оксана. - Работать продавцом у стен Кремля очень престижно: клиентки, разодетые в меха шиншиллы, никогда не будут хамить, а наши продавщицы наряжаются не хуже бизнес-вумен из нефтяных компаний.

Возглавляет хит-парад торговых точек нью-йоркская Пятая авеню, где годовая аренда квадратного метра стоит 7967 евро. Вслед за ней следует знаменитая парижская улица - Елисейские Поля (4405 евро за кв. метр). Замыкает тройку гонконговская улица Каузвэй бэй (4687 евро за кв. метр). Места с четвертого по седьмое заняли лондонская Оксфорд-стрит (4405 евро), сиднейская Пит-стрит Мол (2903 евро), сеульская Кангнам стэйшн (2646 евро) и афинская улица Эрмоу (2640 евро).
Прошло два с половиной года после моей последней публикации на тему санации панельного жилья. Надо сказать, что прогресс в этом деле в городе Москве очевиден. Указом Мэра Москвы от 12 апреля 2002 года № 22-УМ был образован Департамент градостроительной политики, развития и реконструкции города. В качестве структурного подразделения Департамента в июне того же года было организовано Управление формирования программ реконструкции и капитального ремонта зданий и сооружений. Вышел еще целый ряд постановлений Правительства Москвы, регламентирующих и направляющих развитие этой темы. В общем, дело пошло. Термин "санация" употребляемый в Германии, ни в Москве, ни в других городах России не приняли. Постановление Правительства Москвы № 28-ПП от 21 января 2003 года называется "О программе капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений и территорий сложившейся застройки города". Длинно, но, по сути, верно. В Постановлении представлены основные положения концепции этой Программы с четкой трактовкой каждого термина из его названия

- За Москвой прочно укрепилась слава одного из самых дорогих городов мира, - рассказала "Известиям" менеджер по связям с общественностью компании StilesRiabokobylko, занимающейся недвижимостью, Елена Кузьмина. - В 2002 году Манежная площадь по уровню стоимости годовой аренды занимала 6-е место в мире. В этом году мы потеряли два пункта. Это означает, что арендные ставки в городе либо останутся на прежнем уровне, либо незначительно снизятся под давлением существенно увеличившегося предложения торговых центров.

Чтобы объективно представить результат нашей работы, мы (то есть я и еще двое сотрудников фирмы "КБЕ") решили взять интервью у жителей модернизированного дома. Нас сопровождал сотрудник Управления санации жилого фонда, руководивший работами на объекте, Сафонов Владимир Борисович

Распоряжение Мэра и Премьера Правительства Москвы № 109-РП от 15 февраля 2001 года, положившее начало процессу, выполнено практически полностью. Под эгидой Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции Москвы создано ОАО "Управление санации жилого фонда", одним из соучредителей которого стада фирма "КБЕ". Управление санации в настоящий момент производит работы по комплексной модернизации трех объектов в Москве. Один из них, двенадцатиэтажный крупноблочный жилой дом серии 11-18 по адресу ул. Малая Калитниковская, дом 45, уже готов. Планировавшееся активное участие в работах немецких специалистов по передаче накопленного за десятилетие опыта санации жилья в Восточной Германии, к сожалению, свелось только к сотрудничеству с фирмой "КБЕ" по замене окон. Зато уж окна получились на славу.

Одна из местных жительниц, увидев нас, сразу, начала атаку: "Почему вы этот дом отреставрировали, а наш нет? Наш же старше! Я в нем с 68-го года живу, а этот только в 72-м построили". И в самом деле, теперь эти два дома совсем не смотрятся как близнецы. У санированного появился налет западной респектабельности, и только бабушки с авоськами на лавочке да два слегка разогретых алкоголем местных жителя выдают, что дом самый, что ни на есть простой, российский. Как именно этот дом попал в Постановление № 109-РП, могу только догадываться, хотя я был (в соответствии с тем же Постановлением) сопредседателем рабочей группы, причем с немецкой стороны. Думаю, что адрес предложила префектура округа. Работы финансировались из средств городского бюджета, так что жителям это не стоило ничего, кроме терпения и нервов, поскольку их на время ремонта не отселяли. Всю зиму и весну они испытывали на себе русскую пословицу:

И вот мы на месте, на шумной Малой Калитниковской улице, по которой бесконечно проезжают фуры и грузовики. Друг напротив друга - два крупноблочных жилых дома серии 11-1 Один из них, №45, прошел санацию и капитальный ремонт, другой сиротливо демонстрирует порядком пооблупившийся фасад с грязными, потрескавшимися оконными переплетами

Вот краткий перечень выполненных работ:

"Два ремонта, как один пожар". А ремонт был, действительно, капитальный и модернизация - комплексная.

Татьяна, 22 года. Проживает в квартире вместе с мужем и полуторагодовалым малышом.

Проектные и изыскательские работы.
Ремонт наружных сетей.
Собственно санация жилого дома:
подготовка территории строительства;
работы в техническом подвале и на техническом этаже;
утепление наружных стен и отделка фасадов;
установка новых окон;
ремонт крыши и устройство нового кровельного покрытия;
остекление балконов;
внутренняя отделка помещений, включая новые полы и двери;
установка нового инженерного оборудования, включая сантехнические приборы;
ремонт объектов энергетического хозяйства.
Работы на объектах транспортного хозяйства и связи.
Благоустройство и озеленение территории.
После капитального ремонта в доме чистые, светлые, опрятные квартиры с побеленными потолками, свежепоклеенными обоями, белоснежными, респектабельными окнами и новыми полами из паркетной доски. Ремонт проходил в холодное время года и, как всякий ремонт, не всегда по идеальному сценарию. Мы решили поинтересоваться у жителей дома, насколько им пришлись по душе изменения в жилищных условиях. В первую очередь нас интересовало мнение об окнах из наших, т.е. марки "КБЕ", ПВХ-профилей. Изготовление и монтаж производила фирма ПКП "Мир окон".

- Ремонт прошел хорошо, особых проблем у нас не было. Не все, конечно, гладко, но, что касается окон, то тут вообще все просто замечательно. Удобно открываются-закрываются, фиксируются в любом положении.

- Татьяна, как прошел ремонт? Как Вам живется с новыми окнами?

- Ну, конечно! Раньше у нас было очень холодно, сквозняки. Мы в теплых свитерах ходили, каждую зиму окна приходилось заклеивать, а этой зимой морозов даже не почувствовали. В квартире никаких сквозняков и так тепло, что ребенок не хочет одеваться - кричит, убегает. Перестал болеть - и это притом, что играет на полу почти голышом. Окна настолько плотно закрываются, что мы обязательно проветриваем, когда уходим гулять, а гуляем мы часика полтора в день. Так что очень тепло и всегда свежий воздух. Теперь и заклеивать не будем - рамы красивые, белые. Я их уже мыла на Пасху.

- А теплее стало?

- Да нет, минут 10 на окно. Что там мыть - тряпочку намочил, протер и готово - стало в доме светло.

- Долго?

- Нет, теперь очень тихо стало, уличного шума практически не слышно, когда окна закрыты. Ребенок спокойно засыпает. А раньше даже при закрытых окнах постоянно слышался грохот грузовиков или громкая музыка с улицы.

- Шумно у Вас в квартире?

- Валентина Ивановна, мы - оконщики, поэтому нас интересует Ваше мнение по поводу замены окон.

Валентина Ивановна, пенсионерка.

- С прежними окнами у Вас дома было холодно?

- Я этими окнами как-то не очень довольна. Створки большие и не очень удобные. Холодно, когда проветриваешь. А вот маленькие форточки мне очень нравятся: можно на всю ночь открыть и свежий воздух идет в дом. И городской шум они очень приглушают.

- Теплее стало?

- Да, они были старые, и через них сквозило, новые намного удобнее.

- То есть, возникла необходимость открывать окна и проветривать?

- Тепло, очень тепло в доме. Ведь нам же фасад утеплили. Спим с открытой дверью балкона.

- Шумно у Вас тут? Я смотрю, грузовики часто ездят.

- Ну, а как же! За ночь надышали - надо проветрить. А вообще стало приятно. И в дом войти приятно, и в коридор. Нам же все отремонтировали - потолки побелили, обои поклеили, сантехнику поменяли, полы.

- Вам когда делали ремонт?

- Да, вот даже сейчас новое окно или форточку откроешь - сразу шум, закроешь - уже очень приглушенно.

- К Вам гости уже приходили после ремонта?

- В ноябре делали окна, а зимой - фасад. Его грели тепловыми пушками. Зима была суровая, а мы и не почувствовали. Работа проходила в темпе. Неудобства были, но нас об этом предупредили, и мы терпели.

- А соседи из других домов как к Вам относятся?

- А что мне гости? Мне самой, как пенсионерке, это удобно. Такой ремонт мне самой никогда не осилить. Моих денег и на простую побелку не хватило бы.

Елизавета Алексеевна, пенсионерка, 79 лет, живет вместе с дочерью и внучкой.

- Нам завидовали еще когда ремонт шел. Вот, дескать, здесь живут какие-нибудь дипломаты или журналисты. Не может быть, что такое для обычных людей делали. Нам даже бывшие мои сослуживицы звонили и спрашивали: "Валентина Ивановна, а почему именно Ваш дом делают? Вы что, какие-то письма кому-то писали?" А я и говорю: "Лужков разыграл конкурс, и наш дом выиграл". Вообще дом стал какой-то даже не московский, а немецкий.

- А с новыми окнами лучше или хуже?

- После ремонта стало хорошо. Всю внутреннюю отделку сделали: потолки побелили, обои поклеили, поменяли полы. Отопление, сантехнику меняли, газ, двери. Так чистенько стало - приятно в дом войти. Вообще, замечательно. Как будто в новый дом въехали.

- А теплее стало?

- Что Вы, конечно, лучше! Раньше из-за шума вообще уснуть невозможно было, а теперь мы хоть спать спокойно стали. Окна очень хорошие, красивые, света стало больше. Вот только парапет высоковат у балкона, можно было бы сделать пониже.

- А старые окна были теплыми?

- Мы особо зимы и не чувствовали, тепло было.

- Елизавета Алексеевна. Вы - человек пожилой. Может быть. Вам не всегда легко воспринимать всякие новинки. Вы считаете это дело полезным?

- Раньше было прохладно. Окна, конечно, мы на зиму заклеивали, а сейчас нет. И красили их через год-два. Теперь точно красить не будем, деньги на краске сэкономим. Государство уже здорово потратилось! (смеется). Новые окна очень нравятся.

- А Вы уже мыли окна после ремонта?

- Дело очень полезное. Хотя во время ремонта приходилось нелегко, зато потом удобно стало. В общем, хорошая штука вышла.

- А сквозняки Вас не мучают?

- Да, быстро так помыла - ничего же развинчивать не надо. Наверное, минут 10 - 15 всего и мыла-то.

Комментарии, как говорится, излишни: глас народа! Значит, мы на правильном пути. Один только вопрос мучает: где взять денег на всю Москву? Бюджет с этим не справится - даже такой сильный, как московский. Ответы, думается, следует искать в последних постановлениях Правительства Москвы. Во всяком случае, инвесторам дана зеленая улица.

- Нет, теперь не мучают. Только если все окна настежь открыть.

В отчете, размещенном в пятницу на сайте Банка России, отмечается снижение темпов роста ипотечного кредитования в 2007 году в связи с нестабильной ситуацией на мировых рынках. Если за 2006 год объемы ипотечного кредитования в России выросли в 4,8 раза, то в 2007 году в 2,1 раза. Доля ипотечных кредитов в общем объеме розничных кредитов, по данным ЦБ, выросла до 15,6% (в 2006 году эта доля составляла 11,1%). Объем предоставленных ипотечных кредитов в 2007 году увеличился более чем вдвое на 111,1%, до 556,5 млрд руб. (263,6 млрд руб. в 2006 году).

Темпы роста ипотечного кредитования по итогам 2007 года снизились более чем вдвое, банки продолжают испытывать трудности с рефинансированием ипотеки. При этом Банк России сообщает, что за 2007 год и первый квартал 2008 года ставки по ипотечным кредитам снизились на 1,1 и 0,2% соответственно. Аналитики считают данные о снижении не отражающими реальной ситуации на рынке, ожидая в 2008 году роста ставок по ипотеке на 1-2%.

Как отметил ЦБ, в 2007 году число игроков на рынке ипотечного кредитования увеличилось по сравнению с 2006 годом на 17,9%, до 587, почти половина российских банков (45,3%) выдают ипотечные кредиты. При этом 66% всех ипотечных кредитов в первом квартале 2008 года выданы десятью крупнейшими игроками рынка. По прогнозу старшего аналитика Альфа-банка Наталии Орловой, количество игроков на рынке ипотеки в дальнейшем сократится. Большая часть ипотеки уже выдается крупнейшими игроками, располагающими достаточным количеством собственных средств, а в условиях повышения стоимости ресурсов эта тенденция усилится, отмечает госпожа Орлова.

Банк России констатировал, что рефинансирование ипотечных кредитов в первую очередь производится за счет средств банковского сектора (см. диаграмму). Доля рефинансирования ипотеки за счет банков увеличилась почти вдвое по сравнению с показателем 2006 года до 41,6%, а объем сделок возрос более чем в десять раз до 47,4 млрд руб. При этом задолженность по ипотеке выросла в 2,6 раза до 611,2 млрд руб. на начало года. На этом фоне регулятор выделил тенденцию превышения задолженности по ипотеке над объемом выдачи на 54,7 млрд руб. (9,8%). По мнению экспертов, это говорит о слабости отечественной ипотеки. До сих пор ипотека росла за счет банковской системы, однако этих средств не хватит для дальнейшего развития, считает заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.

Эти расчеты удивили аналитиков. В 2008 году лидеры рынка ВТБ 24, Альфа-банк, Собинбанк, Городской ипотечный банк, Уралсиб, Росевробанк и Банк Москвы ставки повышали. Все зависит от методики подсчета. Если взять ставки всех игроков рынка и вывести нечто среднее, то, действительно, можно говорить о снижении, отмечает старший аналитик ИК Антанта ПиоГлобал Максим Осадчий. Однако с учетом концентрации ипотечного портфеля и того, что основные игроки ставки только повышали, говорить о реальном снижении нельзя.

Средневзвешенные ставки в 2007 году снизились на 1,1% по рублевым кредитам (78,7% от общего объема ипотеки) и составили 12,6%, в первом квартале текущего года ставки снизились еще на 0,2%, подсчитал Банк России.

Высокий уровень активности в отношении инвестиционных контрактов на рынке коммерческой недвижимости проявляют сегодня и российские, и иностранные компании. Риски вложений падают, а доходность остается надежной. Во многом благодаря этому в 2002 году в данном секторе рынка недвижимости было заключено сразу несколько крупных сделок.

С учетом выявленных Банком России тенденций (трудности с рефинансированием ипотечных кредитов, увеличение доли ведущих игроков, замедление темпов роста ипотечного кредитования) ставки по ипотеке в 2008 году вырастут в среднем на 1-2%, резюмирует заместитель руководителя аналитического департамента ИК Совлинк Ольга Беленькая.

В ноябре стало известно о том, что здание на Тверском бульваре, раньше принадлежавшее Промстройбанку, переходит в собственность "Норильского никеля". Общая площадь помещений в двух покупаемых зданиях составляет более 20 тыс. кв. м; относящаяся к ним территория - около 1 га. Сумму сделки покупатель официально не раскрывает, но аналитики оценивают ее более чем в $40 млн - примерно по $2-2,2 тыс. за кв. м. Сделки такого уровня в Москве - редкость. Самое дорогое продаваемое здание бизнес-центра "Плотников плаза" выставлялось за $3,2 тыс. за кв. м, но его общая площадь была невелика.

Доходность вложений в коммерческую недвижимость при инвестировании в готовые объекты сейчас составляет примерно 15-20% годовых. На несколько большую прибыль можно рассчитывать при вложении на начальных этапах строительства. Эксперты отмечают, что доходность сейчас несколько уменьшилась и приблизилась к западным нормам. Но это не отпугивает инвесторов. 2002 год оказался урожайным на знаковые контракты.

Крупнейшей сделкой по аренде аналитики называют соглашение международной аудиторской и консалтинговой компании Ernst Young, группы компаний Forum Properties и Colliers International, заключенное в конце ноября. Ernst Young станет первым арендатором офисного комплекса класса А "Аврора Бизнес-Центр", расположенного на Садовнической улице. Ernst Young и Forum Properties заключили десятилетний договор аренды первой очереди комплекса площадью примерно 10 тыс. кв. м.

Из самых известных крупных сделок по покупке коммерческой недвижимости в столице специалисты называют покупку в декабре прошлого года фондом Capital Investments бизнес-центра "Самсунг" примерно за $25 млн, а также продажу бизнес-центра "Дукат Плэйс II" площадью около 15 тыс. кв. м за $42 млн. В недалеком будущем перечень самых дорогих контрактов может быть пополнен. Сейчас Credit Suisse First Boston выставил на продажу свой офисный центр площадью около 10 тыс. кв. м на Гоголевском бульваре. Цена предложения - более $30 млн. Также предлагается купить за $28 млн аналогичное по площади здание Ericsson на улице 8 Марта.



Столь масштабный с точки зрения площади и срока аренды договор заключен на московском рынке впервые. Интересно, что сделка состоялась за 8 месяцев до предполагаемой даты въезда Ernst Young в новое здание. "Сделка является очень важным достижением как для девелопера, так и для арендатора. "Аврора Бизнес-Центр" отвечает всем требованиям клиента благодаря удачному местоположению, эффективности планировок, продуманности инженерных решений", - говорит Олег Мышкин, руководитель департамента офисной недвижимости Colliers. Новое здание станет одним из самых удобных и привлекательных офисов в Москве, считает Джеральд Гэйдж, глава отдела оценки бизнеса и консультационных услуг по недвижимости компании Ernst Young.



Главная --> Публикации