Главная --> Публикации --> Самая недвижимая недвижимость Леса передадут в частные руки Перестройка по-московски Московская "элитка" обошлась без сиесты Штурм строительной себестоимости

По оценке исполнительного директора санкт-петербургского Клуба профессионалов алкогольного рынка Максима Черниговского, рентабельность производства вина около 20%. Директор департамента консалтинга и оценки АРИН Екатерина Марковец оценивает рентабельность гостиничных проектов в 15-17%, офисной недвижимости в 18-20%.

Будет освобождено около 2 га земли из 5,5 га, передала через пресс-службу исполнительный директор Игристых вин Ирина Белова. На освободившейся территории компания хочет построить гостиницу, бизнес-центр, дегустационный зал и музей предприятия. Инвестиции в перенос производства составят 75 млн руб. Подробности девелоперского проекта Белова сообщить отказалась.Правительство города 12 августа выделило Игристым винам участок на ул. Карпатской в 1,19 га, где компания должна за два года построить новое производство. За землю завод должен заплатить 26,8 млн руб. в городской бюджет. Кроме производства на этом участке Игристые вина планируют построить логистический центр для дистрибуции продукции в российские регионы.

Потребление вина в Петербурге растет примерно на 8-10% в год, говорит Черниговский. У местных производителей объемы выпуска растут более высокими темпами: после исчезновения два года назад с прилавков молдавских вин их нишу заняли напитки местного производства, объясняет эксперт. Это укрепило финансовое положение заводов и сделало возможными инвестиции в новые производства, считает он. Черниговский отмечает, что у Игристых вин и без того сильные позиции на рынке продукция компании хорошо знакома петербуржцам, которые пока предпочитают ее игристым винам других производителей. По его оценке, для строительства завода, который бы соответствовал мощностям Игристых вин, необходимо около $50 млн.

На 2 га можно возвести до 90 000 кв. м коммерческих площадей, считает Марковец. Суммарная площадь объектов может составить 80 000-100 000 кв. м, на это потребуется $200-250 млн инвестиций, оценивает руководитель отдела консалтинга Astera St. Petersburg Евгения Васильева. Место отличное набережная с видом на Смольный собор, говорит она. У этой территории пока плохая транспортная доступность, но ситуация исправится, когда будет построен Орловский тоннель, отмечает Марковец. Арсенальная и Свердловская набережные очень активно развиваются, рядом создается деловой квартал Полюстрово, добавляет Васильева. Здесь можно построить высококлассный бизнес-центр, а вот класс гостиницы вряд ли будет выше трех звезд, что не очень рентабельно для девелопера, полагает Марковец. Игристым винам сложно будет самим реализовать такой проект, а найти финансирование для девелоперских проектов сегодня проблематично, отмечает Васильева.

Черниговский полагает, что необходимость в терминале есть, но с таким объемом он сможет обеспечить только потребности Игристых вин.

Кроме того, рассказала Белова, в апреле Игристые вина подали заявку в городской Комитет экономического развития, промышленной политики и торговли (КЭРППиТ) с просьбой выделить компании 4,5 га земли в порту, где она планирует построить терминал для импорта виноматериалов мощностью 100 млн л в год. Этот объем позволит полностью обеспечить сырьем как собственное производство Игристых вин, так и все винные заводы Петербурга, утверждает Белова. Такая заявка поступала, подтвердил чиновник отдела промышленных территорий КЭРППиТ, отказавшись от подробных комментариев.

Вчера АИЖК на официальном сайте сообщило о ряде структурных изменений в порядке работы со своими партнерами, касающихся ценообразования по ипотечным кредитам и порядка их выкупа агентством у банков. Анализ этих данных показал, что за лаконичной формулировкой скрывается радикальная смена подхода АИЖК к рефинансированию ипотеки. Сейчас агентство выкупает кредиты по номиналу. При этом выкупу не подлежат кредиты свыше 1,5 млн рублей, если первоначальный взнос по ним был меньше 20% от стоимости жилья. Такие кредиты пользовались особым спросом населения и активно выдавались банками до кризиса.


Основной источник финансирования для банков, выдающих ипотечные кредиты, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) радикально меняет подход к выкупу закладных и ценообразованию по ипотеке. С 15 сентября условия выкупа будут зависеть от рыночной конъюнктуры, а кредитная ставка для каждого заемщика устанавливаться индивидуально. АИЖК фактически анонсирует сентябрьское повышение ставок по ипотечным кредитам, считают эксперты, что ознаменует конец эпохи дешевой ипотеки в России.

Используя многовариантную схему выкупа у банков ипотечных кредитов, АИЖК намерено достичь сразу нескольких целей: компенсировать свои убытки от выкупа ссуд, выданных по нерыночным ставкам, а также позволить банкам освободить балансы в ситуации, когда другие рефинансирующие организации сокращают объемы выкупа ипотеки. По замыслу АИЖК в результате банки будут более оперативно реагировать на изменения рыночной конъюнктуры.

С 15 сентября агентство будет выкупать все кредиты без исключения, но выкуп будет происходить по номиналу, с дисконтом или даже премией в зависимости от ставки, по которой заемщик обслуживает кредит. Если ставка при выдаче была установлена, например, на уровне 11%, а с момента выдачи кредита конъюнктура рынка изменилась в сторону повышения ставок, закладная будет выкуплена дешевле номинала, пояснила директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева. Если с момента выдачи кредита ставки на рынке снизились, продажа по номиналу перестает быть выгодной для банка, поэтому агентство будет платить ему премию.

Опрошенные Ъ участники рынка единодушны: все предложенные АИЖК меры направлены на снижение числа невозвратов по кредитам, выкупленным агентством. Эта проблема стала особенно актуальной для АИЖК в течение последнего года: во многих регионах уровень просрочки превысил допустимые 5%, а в отдельных невозвраты зашкалили за 20%. Сначала АИЖК пыталось бороться с невозвратами, ужесточая отдельные элементы своих стандартов и отказываясь от выкупа высокорискованных кредитов, что создало проблемы у многих региональных партнеров агентства. Теперь агентство решило применить комплексный подход, фактически анонсировав скорое повышение ставок. Согласно новой формуле, по которой АИЖК будет определять ставки по ипотеке, с 15 сентября стоимость наиболее востребованных заемщиками ипотечных кредитов составит 16% в регионах и 17,5% в Москве, что на 2-3 процентных пункта выше ставок, действующих сейчас, подсчитал директор департамента продаж Русского ипотечного банка Алексей Дорош.

Одновременно с 15 сентября АИЖК делает свою продуктовую линейку фактически неограниченной. Сейчас в ней присутствует девять типовых продуктов: кредиты выдаются по девяти фиксированным ставкам в зависимости от того, в какой из трех диапазонов сроков кредитования и первоначального взноса попадает ссуда. С середины сентября агентство будет рассчитывать ставку не по типовым продуктам, а индивидуально по каждому заемщику на основании сложной формулы. В ней будет учитываться не только срок кредита и первоначальный взнос, но и другие факторы риска, например, сумма кредита и регион выдачи. Вместо перечня продуктов на сайте агентства появится калькулятор, который будет выдавать отдельную ставку каждому потенциальному заемщику. Таким образом, от типовых ипотечных продуктов АИЖК переходит к индивидуальным, чего до сих пор не делал ни один банк.

При этом удорожание ипотеки не единственное негативное следствие действий АИЖК для заемщиков. Переход от типовых к индивидуальным ипотечным продуктам означает, что узнать окончательную ставку по кредиту заемщик сможет лишь после комплексной оценки банка, то есть фактически перед подписанием кредитного договора, рассуждает господин Хисаметдинов. Это сильно затруднит сравнение ипотечных продуктов разных банков и сделает выбор неоптимальным.

На заемщиках действия АИЖК отразятся негативно, уверены эксперты. Очевидно, реакцией на новый подход АИЖК к выкупу закладных от банков, работающих по стандартам агентства, станет повышение ставок, прогнозирует директор департамента ипотечного кредитования Юниаструм банка Сергей Бессонов. Агентство, по стандартам которого выдано до 60% всех ипотечных кредитов в России (700 млрд руб. за 2007 год), до сих пор ставки не повышало: с 2002 года они устойчиво снижались. Однако теперь, когда стоимость финансирования для самого АИЖК выросла из-за мирового финансового кризиса, держать ставки на один-два процентных пункта ниже рынка агентство уже не может. В результате рынок в недалеком будущем лишится массовых предложений относительно дешевой ипотеки, считает предправления Атташебанка (будущий РЕСО-банк) Альберт Хисаметдинов.

Выше только ставки

С 15 сентября, как объявило вчера Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), будут изменены условия выкупа закладных. Теперь агентство будет устанавливать дисконт на кредиты первичных кредиторов, выданные под ставку меньшую, чем ставка рефинансирования АИЖК (с 15 сентября она составит 12,65%). Зато кредиты, выданные по более высоким ставкам, оно готово выкупать с премией. На рынке ожидают, что новые условия повлекут за собой еще больший рост ставок по ипотечным кредитам.

При этом ипотечные кредиты и без изменений в политике АИЖК за последний год подорожали в среднем на 1-2%. На такие шаги банки вынуждены идти из-за невозможности заимствовать дешевые ресурсы за рубежом и трудностей с ликвидностью на внутреннем рынке.

Новый подход к расчету комиссионных стимулирует первичных кредиторов выдавать кредиты с более высокими ставкой и первоначальным взносом, - рассуждает начальник отдела ипотечного кредитования Собинбанка Оксана Новикова.

Исходя из новых правил банкам, работающим по стандартам АИЖК, выдавать кредиты ниже 13% будет просто невыгодно.

То, что АИЖК оставило возможность рефинансирования ранее набранного портфеля кредитов с низкой процентной ставкой, но с учетом дисконта, сильно ударит по региональным операторам, отмечает Оксана Новикова.

По словам директора департамента коммуникаций АИЖК Анны Ярцевой, раньше партнеры, глядя на таблицу ставок агентства по продуктам, воспринимали их не как ставки рефинансирования, а как ставки выдачи кредитов. Последние изменения вносят однозначность трактовки: ставки, определяемые калькулятором агентства, показывают намерения АИЖК по рефинансированию кредитов, партнеры сами могут моделировать предлагаемый портфель так, чтобы он позволял им получать прибыль и сохранять конкурентность предложения, - поясняет она. По мнению начальника департамента розничных банковских продуктов МДМ-банка Ирины Коноплевой, в первую очередь эти изменения отразятся на партнерах

Также в новых стандартах агентства появилось уточнение, что ставка устанавливается на момент выкупа у поставщика, а не на момент, когда тот выдал кредит своим заемщикам. Кроме того, определено различие между ставками выдачи ипотеки и ее рефинансирования.

По ее словам, на банки, работающие по своим стандартам, это напрямую не повлияет. Однако у них появятся время и возможность оценить изменения и при необходимости скорректировать свои ставки, - добавляет Ирина Коноплева.

АИЖК, которые при определении процентных ставок будут вынуждены ориентироваться на размер базовой ставки, определенной АИЖК, и маржи. Маржа в свою очередь может зависеть от нескольких параметров, в том числе от срока кредитования, суммы кредита относительно залоговой стоимости объекта и самой стоимости залога, - уточняет она.

В новых правилах также оговорена возможность заключения с агентством форвардных контрактов на поставку закладных с горизонтом планирования до четырех месяцев. То есть банк-поставщик заключает договор, в котором оговорена ставка выкупа, а продать кредит агентству может в течение четырех месяцев. В условиях высокой волатильности рынка это выгодно, объясняют в АИЖК. Форвардные договоры с горизонтом планирования может заключить любой партнер, ограничения есть только по лимитам для данного региона, - объясняет Анна Ярцева. - Если в регионе высокий уровень кредитов с просроченной задолженностью (то есть выше 5%. - Газета), то лимиты для него устанавливаются на минимальном уровне. Если у партнера улучшается качество портфеля, то лимиты могут повышаться.

Договор на будущее

Однако банкиры скептически оценивают инициативу агентства. Самым важным моментом изменений является то, что раньше АИЖК заключали рамочное соглашение с двухгодичным графиком выкупа и корректировкой ежеквартально. Теперь же по договорам срок сокращен до нескольких месяцев, и в любой момент АИЖК может отказаться пролонгировать договор, - объясняет Оксана Новикова.

Одна из причин, объясняющих ужесточение правил игры со стороны АИЖК, - растущая просроченная задолженность у региональных операторов. За период с 1 июня по 1 июля средняя просрочка по портфелю АИЖК выросла с 5,18 до 5,53%. Наиболее сильно выросла за этот период просрочка в Республике Алтай (с 10,6 до 22,6%), в Республике Марий Эл (с 9,1 до 16,9%), Ставропольском крае (с 22,4 до 25,6%), Краснодарском крае (с 12,4 до 14,2%) и Читинской области (с 4,5 до 14,3%). Перестала быть благополучной и Москва: за месяц просрочка увеличилась с 2,2 до 7,1%. Впрочем, на рынке уже давно говорят о том, что АИЖК проводило слишком либеральную политику, а теперь пытается срочно исправить нездоровую ситуацию.

Минфин утвердил критерии банков, на депозиты и депозитные сертификаты которых можно размещать временно свободные средства госкорпорации Фонд содействия реформированию ЖКХ. Приказ от 31 июля 2008 года N 32н был опубликован вчера и вступит в силу через десять дней. Таким образом, уже в понедельник, 25 августа, госкорпорация сможет начать размещение средств на банковские депозиты на регулярной основе в форме открытых электронных биржевых аукционов на Санкт-Петербургской валютной бирже.


У крупнейших российских банков появится еще один источник пополнения ликвидности. Минфин утвердил критерии допуска банков к аукционам госкорпорации Фонд содействия развитию ЖКХ, которая планирует разместить на депозитах 180 млрд руб. Госкорпорация готова предоставить банкам средства под 10% годовых, что заставляет банкиров говорить о новом повышении ставок по кредитам.

Как пояснил Ъ директор департамента размещения временно свободных средств госкорпорации Олег Рурин, 50 млрд руб. предполагается разместить сроком на один год, остальная сумма будет размещаться на меньшие сроки. Решение о ставках, по которым банкам будут предложены средства, в фонде ЖКХ пока не принято, однако, по словам господина Рурина, ориентиром станет ставка MosPrime. Вчера сроком на один месяц она составляла 6,79%, на три месяца 7,43%, на шесть месяцев 7,48%. Реально ставки будут несколько выше индикатора, а средства сроком на один год обойдутся банкам точно дороже 10%. Размещать деньги мы будем на рыночных условиях: на дешевые средства банки рассчитывать не должны, предупреждает господин Рурин.

Согласно приказу Минфина, банки должны соответствовать ряду критериев: помимо лицензии ЦБ РФ на осуществление банковских операций рейтинг банка не может быть ниже уровня ВВ- по классификации Fitch или Standard Poor`s, либо Ba3 по классификации Moody`s. Собственный капитал банка должен составлять не менее 5 млрд руб.

Эксперты называют ставки, по которым банкам будут предложены временно свободные средства ЖКХ, высокими, но адекватными. Деньги продолжают дорожать. При этом спрос на кредиты огромный, внутреннего фондирования по-прежнему нет, и в перспективе на год ситуация вряд ли улучшится, отмечает госпожа Орлова. По ее мнению, в этих условиях банки сочтут предложение фонда ЖКХ привлекательным. С ней согласен и глава аналитического департамента Ренессанс Капитала Алексей Моисеев. Он напоминает, что даже в июне, когда ситуация с ликвидностью была стабильнее, чем сейчас, госкорпорация Роснанотех разместила на депозитах 130 млрд руб. по средневзвешенной процентной ставке 10,2% годовых. Преимущество госсредств для банков очевидно: госкорпорации не требуют залога, и ради такой возможности банки готовы переплачивать, поясняет господин Моисеев.

По словам главного экономиста Альфа-банка Наталии Орловой, требования, предъявляемые фондом ЖКХ к банкам, аналогичны тем, которые предъявляет банкам Минфин при проведении аукционов на размещение бюджетных средств (см. вчерашний Ъ). Это дает основания предполагать, что основными претендентами на деньги госкорпорации будут 20-25 банков, полагает госпожа Орлова. По данным журнала Коммерсантъ-Деньги, на 1 апреля собственный капитал выше 5 млрд руб. имели 49 банков.



Однако сами банкиры считают, что уровень процентных ставок, предложенный госкорпорацией, находится на верхней границе стоимости средств, привлекаемых крупнейшими банками России. Фондирование по таким ставкам будет востребовано банками, имеющими на данный момент проблемы со среднесрочной ликвидностью, считает старший вице-президент Транскредитбанка Павел Голенков. В случае если данные средства будут привлекаться с целью расширения активных операций, это приведет к повышению уровня кредитных ставок в целом.



Главная --> Публикации