Главная --> Публикации --> Кредит в конце тоннеля Рынок открытых паевых инвестиционных фондов в ближайшие два года замедлит темпы роста Военные держат оборону Реформа в пределах садового кольца Как построить небоскреб

Все те, кто болеет за малый и средний бизнес, не очень хорошо восприняли решение московских чиновников По их словам, они тщательно анализировали текст закона вовсе не из корысти, а исключительно из заботы о малом бизнесе, который без опеки городских властей пропадет.

Московские чиновники придумали, как не выполнять федеральный закон, который продвигал ради развития малого и среднего бизнеса президент Дмитрий Медведев. Это закон о так называемой льготной приватизации, разрешающий малым предприятиям выкупать арендованные ими помещения без торгов. Когда его поддержал президент и одобрили депутаты, бизнесмены возликовали. Теперь понятно зря. По крайней мере, московские предприниматели - точно поторопились.Московские власти нашли в документе лазейку, которая позволяет им сохранить статус кво и не продавать кому ни попадя площади, которые приносят хороший и стабильный доход.

В России начинает действовать федеральный закон №159 Об особенностях отчуждения имущества, находящегося с госсобственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ.

Об этом шла речь на пресс-конференции в среду, в которой участвовали министр правительства Москвы, руководитель департамента поддержки и развития малого предпринимательства Москвы Михаил Вышегородцев и первый заместитель руководителя департамента имущества Москвы Валерий Ануприенко.

Распоряжение президента было выполнено в рекордно короткие сроки. В начале июля Госдума приняла законы, предусматривающие ведение специальных налоговых режимов для малого бизнеса и преимуществах при покупке арендуемой недвижимости.

Напомним, что как писала газета ВЗГЛЯД, президент РФ Дмитрий Медведев после вступления в должность поставил перед правительством и парламентариями задачу разработать и принять пакет законов, облегчающих жизнь малому бизнесу.

Однако этот же закон позволяет региональным властям и отказаться от продажи помещений предпринимателям. Тогда им нужно создать адресный перечень площадей, которые будут им переданы, в том числе и на льготных условиях.

Теперь малые и средние предприятия, которые более 3 лет добросовестно арендовали помещения, смогут выкупить их без торгов по цене, которую определит независимый оценщик. Перечень помещений для продажи должны составить региональные власти. Принять решение о приватизации нежилых помещений органы власти субъекта РФ могут только через 30 дней после уведомления координационных или совещательных органов в области развития малого и среднего бизнеса.

Все помещения, которые сейчас пребывают в аренде у предпринимателей, внесут в перечень государственного и муниципального имущества, предназначенного для передачи в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Этим и решили воспользоваться московские чиновники. Как рассказал Валерий Ануприенко, они оставляют в собственности города все площади, которые в настоящее время сданы в аренду малым предпринимателям, и будут продолжать сдавать их субъектам малого и среднего бизнеса.

Москва решила сохранить имущество и не продавать его, потому что малый бизнес еще довольно безграмотен по сравнению с рейдерами, - рассказал Вышегородцев. - Получив имущество по цене ниже рыночной, он попадает в их поле зрения.

Как пояснил министр правительства Москвы Михаил Вышегородцев, это решение принято из нескольких соображений. Во-первых, чтобы обезопасить нежилые помещения столицы от возможных махинаций.

В данном случае исключена возможность приватизации помещения. А если у арендатора меняются обстоятельства, например, предприятие разоряется или переезжает в другой район, то его помещение будет сдано другому, - добавил Валерий Ануприенко.

Он добавил, что в Москве растет количество рейдерских захватов собственности малого бизнеса, и за последние полторы недели подтвердилось 25 таких случаев. Теперь ими занимается прокуратура, арбитражный суд и ГУВД.

Городские арендаторы платят около 5 тыс рублей за кв. метр в год без учета льгот, напомнил Ануприенко. Для магазинов шаговой доступности, инновационных компаний, предприятий ЖКХ, культуры, науки, здравоохранения планируется установить ставку ниже рыночной, сохранив нынешние льготы.

Кроме того, если сейчас все продать, то ничего не останется будущим предпринимателям, которые еще заканчивают вузы, - добавил Вышегородцев.

Кроме того, что московские власти решили не только не продавать предпринимателям помещения, но и конкурсная продажа, разрешенная сейчас, постепенно должна сойти на нет. Об этом тоже известил Михаил Вышегородцев

Сейчас общая площадь арендуемых малым бизнесом площадей в столице, по данным департамента имущества Москвы, составляет 2,1 млн кв метров. Теперь в перечень попадет около 3,5 млн. кв. метров нежилой недвижимости. Работа над ним будет завершена в 3 квартале 2008 года.

До последних пор в столице продавалось 70-80 тыс. кв. метров такой недвижимости ежегодно. В 2009 году будет реализовано не больше 30-32 тыс. кв. метров.

Продаже будет все-таки подлежать то недвижимое имущество, содержание которого для города нерентабельно.

При желании малый бизнес может выступить соинвестором в долевом строительстве деловых центров, которых по Москве строится около 70 общей площадью около 2 млн. кв. метров, - сказал Михаил Вышегородцев.

Бизнесменам Москва разрешает принять участие в программе долевого строительства на основе соинвестирования или купить недвижимость на рыночных условиях по конкурсу.

В остальных регионах России, в основном, помещения будут все-таки продавать малым предпринимателям. Правда, в некоторых субъектах власти взялись массово выставлять такую недвижимость на аукционы до вступления закона в силу, однако теперь с этим вопросом будут разбираться вышестоящие органы власти.

Представители правительства Москвы рассказали, что аренда станет более привлекательной для бизнесменов: ее срок будет составлять от 5 лет и дольше. Кроме того, их будут стимулировать к проведению капитальных ремонтов, увеличивая срок аренды на срок окупаемости произведенных затрат.

Решение органов власти Москвы подкреплено законом о развитии малого и среднего предпринимательства. Но все те, кто болеет за малый и средний бизнес, не очень хорошо восприняли решение московских чиновников, - сказала она ВЗГЛЯДу.

Юрисконсульт объединения ОПОРА России Екатерина Зайцева считает, что все решения московских властей укладываются в рамки закона, но воспринимаются бизнесом очень сдержанно.

Однако, по словам представителя ОПОРЫ России, сейчас довольно много предпринимателей в Москве приняло участие в экспертизе ситуации и выяснили, что им под силу и выгодно все-таки было бы выкупить арендуемые ими помещения.

Валерий Ануприенко утверждает, что брать помещение у города в аренду дешевле, чем даже платить налог на имущество, приобретенного в собственность.

Группа компаний "Виктория" создана в Калининграде в 1993 г. Управляет сетями "Виктория" (супермаркеты и cash carry) , "Дешево" (дискаунтеры) , "Квартал" ( "магазины у дома") - всего около 50 магазинов, из которых 14 расположены в Москве, два - в Петербурге, а остальные - в Калининграде. Оборот в 2002 г. составил, по собственным данным, $119 млн, из которых $94 млн пришлось на розничные продажи. Первый магазин в Москве открыт в апреле 2002 г. , в Петербурге - в августе 2003 г.

Сейчас цены на покупку нежилой недвижимости очень высоки для малого бизнеса, однако если бы власти позволили увеличить отсрочку по платежам с 5 до 7-9 лет, то проблема стала бы более решаемой, - считает Зайцева.
Вчера группа компаний "Виктория", управляющая тремя сетями магазинов различных форматов, обнародовала свои планы на будущий год. Группа собирается за год открыть 40 новых магазинов в Москве и 20 в Петербурге. Сейчас рекорд по темпам открытия торговых точек принадлежит "Пятерочке", открывшей в прошлом году в столице 39 магазинов.

"Магазин у дома" в последнее время стал едва ли не самым популярным форматом у крупных сетевых ритейлоров. Именно в качестве операторов этого формата позиционируют себя "Петровские" и Spar, в прошлом и нынешнем году о планах выхода в эту нишу заявили "Седьмой континент" (сеть под вывеской "Семь шагов") , "Перекресток" (проект "Рядом") , "Копейка" (проект "Мини-Копейка"). А вот популярный у ритейлоров формат дискаунтера (у "Виктории" в нем работает сеть "Дешево") из моды вышел. Еще летом президент "Виктории" Николай Власенко отмечал в беседе с "Ведомостями": "дискаунтер по определению не может находиться в жилом массиве, потому что тут более дорогая земля, аренда и т. д. , а значит, и конечная цена". В будущем году в Москве и Петербурге ни одного нового дискаунтера "Виктория" не откроет, отметила вчера Ангелина Долгая.

В будущем году "Виктория" откроет 60 новых магазинов, сообщило вчера агентство "Интерфакс" со ссылкой на вице-президента группы по развитию Ангелину Долгую. В беседе с "Ведомостями" Долгая уточнила, что все 60 магазинов будут работать под вывеской "Квартал". Под таким названием с лета 2003 г. "Виктория" открывает "магазины у дома" торговой площадью 300 - 600 кв. м.

"У "Виктории" хорошие шансы реализовать намеченное, - полагает гендиректор компании "Юнион-Стандарт консалтинг " Рубен Канаян. - Это связано с гибкостью компании. Например, в Москве их основной формат - "Дешево" - не пошел, поэтому они запустили более востребованный "Квартал". А консультант розничной сети "Гелерт" Владимир Фришер отмечает, что "Виктории" в первую очередь придется создавать сильный штат сотрудников, знающих столичный рынок недвижимости и имеющих связи в правительстве Москвы. "Основная проблема сегодня - это нехватка помещений", - говорит он.

"Виктория" собирается открывать магазины с беспрецедентно высокой скоростью. Максимальное количество магазинов в столице - 39 открыла в прошлом году "Пятерочка". В нынешнем году эта сеть откроет в Москве 35 магазинов. "Это темпы, которые мы в состоянии выдержать", - утверждает Долгая. По оценкам гендиректора "Копейки" Сергея Ломакина, "Виктории" для реализации ее амбициозного плана потребуется в 2004 г. только в Москве инвестировать от $12 млн до $30 млн.

Агентство отходит от практики раскрытия информации в форме таблицы ставок по стандартным продуктам, предоставляя информацию в виде формулы расчета процентной ставки, говорится на сайте АИЖК. Определить ставку можно будет только с помощью калькулятора на сайте агентства, введя точные параметры по конкретному кредиту (стоимость квартиры, размер кредита, срок). Таблица с разбивкой кредитов по срокам и ставкам уже исчезла с сайта.

Феликс Стетой, вице-президент по коммуникациям "Пятерочки", назвал планы "Виктории" слишком амбициозными. "Во-первых, в Москве сложно найти помещения. Все крупные игроки уже по 2 - 3 раза прошерстили весь рынок, и практически все пригодные помещения уже разобраны. Во-вторых, нужно еще научиться открывать по 2 - 4 магазина в месяц. У нас на это ушло три года. В-третьих, для 40 "Кварталов" потребуется около 2000 сотрудников. Сможет ли "Виктория" найти их и обучить за несколько месяцев? А в Петербурге подходящих помещений всего 120, 90 из которых занимаем мы. Поэтому там искать уже нечего - надо строить, а за год построить 20 точек нереально", - говорит он.

АИЖК вводит понятие ставки рефинансирования, которая будет ориентиром для партнеров. Кредиты с доходностью ниже ставки рефинансирования будут выкупаться с дисконтом (зависит от срока жизни кредита), выше с премией. Размер ставки рефинансирования или ее составляющие агентство на сайте не раскрывает. Но в письме региональным операторам говорится, что ставка рефинансирования складывается из базовой ставки (12,65%) плюс маржи за кредитный риск (рассчитывается по формуле, зависящей от срока, суммы и первого взноса). Получение писем Ведомостям подтвердили представители двух банков.

Изменились и правила выкупа кредитов. С партнерами агентство будет заключать договоры или на год без фиксации параметров выкупа, или форвардные контракты на четыре месяца с фиксированными условиями и обязанностями по поставке закладных, пояснила директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева.

Завтра расширенная коллегия Госстроя обсудит вопрос о господдержке массовой ипотеки. Как рассказал "Ведомостям" вице-премьер Владимир Яковлев, эта программа позволит к 2010 г. удвоить объемы жилищного строительства в стране. Эксперты считают, что форсированное развитие ипотеки приведет не к удешевлению жилья, а к раздуванию "мыльного пузыря".

Самая низкая ставка по кредиту, доступная в калькуляторе АИЖК, 12,65% годовых. Она получается при первом взносе в 30% от стоимости жилья, сроке три года и сумме кредита в символические 200 000 руб., говорит начальник отдела продаж Русского ипотечного банка Алексей Дорош. Максимальная ставка по максимально возможным кредитам в Москве (8 млн руб.) на срок 30 лет и с 20%-ным первым взносом составит, по его подсчетам, 17,45%. В регионах ставка по кредиту на 4 млн руб. на 30 лет при 20%-ном первом взносе 14,99% годовых. Вариант, при котором банк может рефинансировать кредит в АИЖК без дисконта, нашел председатель совета директоров Ипотечного кредитного альянса Владимир Талавер: В Москве при стоимости квартиры 5 млн руб., сумме кредита 4 млн руб. и сроке 10 лет со ставкой по кредиту 15,3%. Оба банкира говорят, что в результате повышения ставок по ипотечным кредитам партнерам АИЖК не избежать. Но это логичный шаг при нынешней ситуации на рынке, отмечает Дорош.

Председатель Госстроя Николай Кошман сообщил, что президент Владимир Путин поручил строителям удвоить темпы жилищного строительства. Госстрой считает задачу "необходимой и реальной".

По прогнозам Госстроя, объем жилищного строительства в России составит в этом году 35 млн кв. м, что эквивалентно 0,24 кв. м на человека. Вице-премьер Яковлев считает, что для удовлетворения потребностей населения в жилье этого недостаточно: нужно сдавать хотя бы по 1 кв. м на человека в год. К 2010 г. объем жилищного строительства должен достичь 80 млн кв. м, считает Яковлев (для сравнения: в 1986 г. в РСФСР было построено 76 млн кв. м жилья).

Закон об ипотечных ценных бумагах, вступивший в силу в середине ноября, создает первичные условия для банков, желающих зарабатывать на ипотеке. Однако, по словам Яковлева, к этому закону требуется принять еще 26 законов и нормативных актов. В частности, правительство совместно с ЦБ разработает поправки к закону о банкротстве, выводящие требования по ипотечным кредитам из конкурсной массы обанкротившегося банка. Кроме того, предстоит упростить процедуру выдачи ипотечных кредитов и оформления жилья, выделить "отселенческий фонд" - муниципальное жилье для несостоятельных должников и т. д.

Вице-премьер Яковлев отводит ипотеке ключевую роль в удвоении строительства жилья, но признает, что правовая база пока недостаточно стимулирует ее развитие в стране.

По данным Банка России, в 2001 г. объем ипотечного кредитования в России составил 1,72 млрд руб. , а в 2002-м - 3,27 млрд. Число банков - участников рынка выросло с 112 до 149, средний размер кредита - с 434 000 руб. до 532 000 руб. Срок действия кредита в среднем составлял 10 лет.

Пока эти и другие проблемы не решены, по словам Яковлева, активно заниматься ипотекой готовы всего 10 - 12 российских банков из 149, в принципе готовых участвовать в ипотечных программах.

Руководитель департамента банковского регулирования и надзора ЦБ Алексей Симановский считает важным условием развития рынка сбалансированность денежного спроса и жилищного предложения. "Чтобы избежать "мыльного пузыря" на рынке недвижимости, физическое предложение должно расти в темпах не ниже роста денежного спроса, а лучше - с опережением", - предостерегает Симановский.

Банки, до сих пор не работавшие с массовой ипотекой, пока осторожно оценивают перспективы нового для них рынка. Михаил Сергеев из Конверсбанка говорит, что из-за отсутствия кредитных бюро сложно оценить риски кризиса "плохих долгов". А вице-президент банка "Держава" Галина Шарыбкина напоминает о российских рисках, связанных с порядком регистрации прав собственности на жилье.



Главная --> Публикации