Главная --> Публикации --> За стройкомплекс обидно Самая недвижимая недвижимость Леса передадут в частные руки Перестройка по-московски Московская "элитка" обошлась без сиесты

Ипотечные ценные бумаги позволят удешевить займы. Банки станут выдавать людям рублевые жилищные кредиты со ставкой ниже десяти процентов годовых. Об этом вчера заявил вице-премьер Владимир Яковлев.

Новый Закон об ипотечных бумагах позволит банкирам давать деньги в долг под десять процентов годовых.

Между тем жилищным кредитованием занимаются около 150 банков, однако крупных игроков на этом рынке всего 1 Именно им, скорее всего, и позволят выпускать ценные бумаги. Их не сможет приобрести обычный гражданин. Продаваться они будут специализированным участникам на фондовом рынке. Специалисты считают, что из бумаг, эмиссию которых разрешает закон, скорее всего, будут выпускаться облигации, обеспеченные ипотечным покрытием. Бумаги, которые названы ипотечными сертификатами участия, на рынке вряд ли пойдут. Обращение их сформулировано сложно, возникает немало вопросов.

Он считает, что не менее шести процентов семей или около 2,5 млн. домохозяйств в состоянии приобрести жилье с помощью ипотечных кредитов. Люди согласны вносить первоначальный взнос в размере 30 процентов от стоимости квартиры, брать кредиты и отдавать деньги на протяжении 20 лет. Однако они не хотят брать в долг под 15 процентов годовых и выше. Удешевить кредиты смогут жилищные облигации, которые узаконил ноябрьский Закон об ипотечных ценных бумагах. При этом Владимир Яковлев сообщил, что в развитие этого закона Центробанк разрабатывает ряд нормативов, которые ужесточают требования к эмитентам этих бумаг. Тем не менее вице-премьер считает, что те банки, которые активно занимаются жилищным кредитованием, будут им соответствовать.

Вообще-то банки занимаются ипотекой давно. Однако функционировали они до сих пор на этом рынке без ценных бумаг. Появление бумаг, по замыслу разработчиков закона, активизирует банкиров. Поскольку от продажи бумаг банки получат дополнительные средства, измеряемые миллионами, а то и миллиардами рублей. В этом случае банк, предоставивший ипотечный кредит, получает возможность досрочно вернуть часть или всю сумму выданного кредита, который можно употребить как новый ипотечный кредит. Таким образом, повышается ликвидность банковских активов и появляется возможность обеспечить деньгами большее количество граждан.

Правда, вице-премьер Владимир Яковлев сообщил, что закон еще будет дорабатываться, поскольку ряд его требований не соответствует реалиям рынка. В частности, он не согласен с позицией ФКЦБ, который настаивает на том, чтобы предоставлять право эмиссии специализированным компаниям. Хотя в свет закон появился максимально либеральным: такое право предоставлено всем, кто захочет, однако вряд ли каждый, кто пожелает выйти на рынок ипотечных ценных бумаг, станет весомым участником рынка. С этой позицией вице-премьера согласны и независимые эксперты. Они считают, что ни размер активов, ни уровень профессионализма сотрудников, ни объем ответственности новоявленных компаний даже рядом не стоят с банками. Банки "есть и будут" основными эмитентами жилищных бумаг. Поэтому эксперты не сомневаются, что уже со следующего года банкиры активно начнут заниматься формированием ипотечных портфелей.

Судя по всему, требуемая привлекательность будет найдена к концу года. Николай Кошман сообщил, что к концу декабря регионы представят стратегию развития местной строительной отрасли. У банкиров появится возможность вложить деньги в быстровозвратную отрасль строительных материалов.
Стагнацию этого рынка эксперты пророчили уже давно, а в начале этого лета покупатели замерли в ожидании, пока цены рухнут.

Между тем помимо ипотечного кредитования остро стоит проблема кредитования самих строителей. Председатель Госстроя Николай Кошман считает, что, если сейчас банкиров не заинтересовать в этом, ипотечное кредитование ни к чему другому, кроме как к росту цен на жилье, не приведет. Ведь, как известно, рост цен на квадратные метры прямо пропорционален спросу.

На самом деле застой на столичном рынке недвижимости, вызванный падением курса доллара и сокращением ипотечного кредитования, вынудил продавцов подумать о скидках. Самой популярной скидкой на жилье в этом сезоне стали 10 процентов. Кстати, в июне ровно на эти же 10 процентов на рынке новостроек по сравнению с предыдущим месяцем уменьшился спрос. Как отмечает Росстат, темпы роста строительства новых домов в стране резко замедлились. За первое полугодие в России сдали 21,7 миллиона квадратных метров жилья, что всего на 2,9 процента больше, чем за тот же период 2007 года. В Москве за пять месяцев они снизились на 40 процентов и соответственно число предложений квартир сократилось.

Но пока этого не произошло. Пик кризиса недвижимости прогнозируют уже на осень - пору, когда обычно рынок, напротив, активизируется. Оптимисты же ждут падения цен и вовсе до 30 процентов.

На фоне продолжающегося кризиса на рынке недвижимости США и Великобритании журнал Forbes рекомендует покупать недвижимость в столицах именно этих стран. По оценке журнала, недвижимость Нью-Йорка - это наиболее выгодный в мире инструмент для инвестиций. Спад инвестиционной активности в США из-за замедления роста экономики и слабый доллар делают мегаполис очень привлекательным для долгосрочных вложений в самые дорогие офисные здания в центре Манхэттена. Далее в порядке убывания расположены рынки недвижимости Лондона, Вашингтона, Парижа, Шанхая, Токио, Сингапура, Мюнхена, Сиднея и Гонконга. Примечательно, что в этом списке Forbes Москва не фигурирует.

Отметим, что за первое полугодие квадратные метры в Москве подорожали почти на треть, а вот доходы населения не поспевают за неподъемными ценами. По данным Росстата, реальные располагаемые денежные доходы населения в январе-июне увеличились на 8 процентов. По данным минэкономразвития за первые четыре месяца этого года, Москва была в списке регионов, доходы жителей которых снизились. И хотя зарплата в столице номинально растет, за инфляцией уровень жизни не поспевает. Эксперты подсчитали, что средняя зарплата столичного жителя составляет около 31 тысячи рублей и на нее москвич может купить лишь 0,225 кв. м. Для сравнения: в Европе стоимость квадратного метра равна ежемесячному заработку.

Снижение спроса на недвижимость в Великобритании может привести к снижению цен на 20 процентов, и уже в ближайшие два года. Уже зафиксирован спад на 10 процентов по сравнению с показателями годичной давности, что, как сообщает Halifax, составляет почти 20 тысяч евро.

В то же время в США ужесточающиеся условия кредитования оставляют многих потенциальных покупателей за бортом рынка, тем самым препятствуя возрождению последнего. Большинство ипотечных банков перед лицом кредитного кризиса требуют от своих клиентов минимум 5 процентов авансового платежа.

Рынок ипотечного жилищного кредитования в России в период с 2004 по 2007 год вырос с 665,3 миллиона долларов в рублевом эквиваленте до 22,7 миллиарда долларов - такую оценку высказали эксперты международного рейтингового агентства Moodys Investors Service.

А вот Австралию инвесторы считают наиболее привлекательной из развитых стран. Рынок недвижимости Сиднея, Канберры и Мельбурна продолжает показывать уверенный рост (1,5-3 процента в месяц без учета инфляции) на фоне мирового обвала цен на жилье.



По мнению аналитиков агентства, такой весьма заметный рост рынка ипотечного кредитования России связан с изменениями в российском законодательстве.

Недавно губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко на встрече с петербургскими банкирами попросила их частично взять на себя решение проблем обманутых дольщиков. Взамен губернатор пообещала банкирам лоббирование их интересов в федеральных органах власти.

Проблема обманутых дольщиков стоит перед руководством почти всех регионов России. И в большинстве из них власти пошли по стопам московской администрации. Однако такое решение, судя по всему, оказалось недостаточно эффективным. Митинги обманутых дольщиков, на некоторое время прекратившиеся, возобновились с новой силой. Но в Санкт-Петербурге нашли выход из создавшегося положения, который по оценкам Индикаторов рынка недвижимости, позволит окончательно решить вопрос компенсаций обманутым дольщикам.

Механизм возвращения обманутым дольщикам средств, инвестированных ими, выглядит следующим образом: дольщики передают юрлицу право требования своих средств, получают от этого юрлица материальную компенсацию, а затем данное юрлицо взыскивает средства с недобросовестных застройщиков. При этом, конечно, вероятность возвращения средств со стороны прогоревшего застройщика крайне мала. Однако в отличие от строителей у банков уже есть отработанные механизмы возвращения кредитов, в том числе и с помощью коллекторских фирм. Таким образом, вероятность возвращения этих долгов для банков выше, чем для строителей.

Речь идет об использовании схемы, которая уже была апробирована Ассоциацией строителей Санкт-Петербурга (АССПб). В данном случае дольщикам, признанным судом пострадавшими, возвращают не квартиры, а средства, изначально вложенные ими в строительство. Недострой при этом освобождается от потенциальных юридических отягощений в виде прав на него обманутых дольщиков и оказывается свободен для дальнейшего строительства. В то же время, затраты на восстановление справедливости относительно обманутых дольщиков оказываются существенно меньше тех, которые возникли бы при предоставлении им квартир.

Таким образом, даже для 127 самых маленьких банков страны максимальный размер благотворительности не превысит 5% от их активов, для 800 мелких банков она составит не более 0,2% от общей суммы активов, для 150 более крупных банков не более 0,01% активов, для 30 средних крупных банков не более 0,003% активов, для 15 крупных банков не более 0,0008% активов, а для топ-5 крупнейших банков страны не более 0,0001% активов. И представители этой пятерки присутствовали на встрече с Валентиной Матвиенко.

Но даже если не рассчитывать на возвращение долга, подобная услуга вполне может быть проведена по статье благотворительность, особенно учитывая ее масштабы. По словам Валентины Матвиенко, в Смольном создан реестр из примерно 700 обманутых дольщиков, по 200 из них решения уже приняты, и средства для них уже найдены, остается около 500 человек. 377 дольщикам их затраты вернет также АССПб, а оставшиеся 123 дольщика Валентина Матвиенко предложила распределить среди банков. Размеры предполагаемых компенсаций колеблются в основном от 200 тыс. руб. до 1 млн руб., хотя есть около 10 человек, размер компенсации которых составляет по 2 млн руб. Предполагается, что за 1 банком будет закреплен 1 дольщик.

Кроме того, в качестве компенсации губернатор Санкт-Петербурга предложила банкирам свои лоббистские возможности по проведению закона, позволившего бы банкам получить доступ к налоговой отчетности предприятий. Это позволит банкам снизить уровень риска при предоставлении корпоративных кредитов. Наконец, Валентина Матвиенко обещала противодействовать принятию поправок к закону О банках, которые урезают права общих фондов банковского управления. При этом кроме пряников представители питерской власти пообещали банкирам и кнут. Так председатель комитета финансов Эдуард Батанов сказал, что к концу года портфель средств города, размещенных на банковских депозитах может быть сокращен с примерно 60 млрд руб. до 15-20 млрд руб.

Стоит отметить, что даже если допустить, что один из этой пятерки возьмет на себя урегулирование проблемы полностью, то это не превысит для него 0,02% активов. Кроме того, сейчас времена не те, когда люди спешат снять средства с банковского счета. Реальных возможностей для инвестиций в пределах указанных сумм не очень много, и банковские депозиты среди них один из наиболее привлекательных инструментов. В итоге, банкам в отличие от строителей даже не нужно расставаться со своими средствами. При этом банкиры получают дополнительный PR среди своих потенциальных вкладчиков.

При этом затраты государства и регионов для компенсации потерь обманутых дольщиков в каком-то смысле обоснованы. Государство должно создавать условия, в которых вероятность мошенничества стремится к нулю. Если же такие условия не создаются, то государство должно компенсировать потери пострадавшим. Такова логика социальной справедливости. И, исходя из этой логики, правительство Москвы объявило тендер среди девелоперов на достройку брошенных прогоревшими застройщиками объектов и предоставление жилья обманутым дольщикам. В качестве компенсации за потраченные на это расходы Москва обещала удачливым девелоперам льготные условия по предоставлению участков, очень перспективных с точки зрения дальнейшей реализации. И многие регионы пошли тем же путем.

В итоге, по оценкам Индикаторов рынка недвижимости, вероятность того, что новая инициатива правительства Санкт-Петербурга будет воплощена на деле, достаточно высока. И хотя потенциальные затраты банкиров, вроде бы, невелики, все же возникает вопрос, насколько, в целом, справедливо требовать с банкиров помощи для возмещения ущерба людям, к которому они, казалось бы, не имеют никакого отношения? Ведь банкир, как и всякий инвестор, вкладывает средства для того, чтобы получить доход, в данном же случае при прочих равных получается абсолютно абсурдная ситуация, когда один инвестор должен оплатить убытки другого инвестора, то есть взять их на себя.

И Валентина Матвиенко решила обратиться за помощью как раз к банкирам. Естественно, что правительство Санкт-Петербурга будет компенсировать банкирам их затраты на возмещение потерь обманутых дольщиков не только перечисленными выше благами. И таким образом, видимо, проблема обманутых дольщиков в Санкт-Петербурге все-таки будет решена. Скорее всего, вслед за Санкт-Петербургом этим механизмом воспользуются и в других регионах, так как наибольшее количество средств саккумулированно именно у банков. И, учитывая возможности местных властей, банкам придется поделиться этой ликвидностью, тем более, что часть их вины за обман дольщиков все-таки тоже есть. Ведь именно они выдавали разорившимся застройщикам кредиты, однако значимого ущерба от банкротств в этой сфере деятельности банки не понесли. В итоге, проблема обманутых дольщиков может быть решена уже в масштабе всей страны.

Однако количество перспективных участков оказалось все-таки меньше, чем было недостроенных объектов. В качестве ответа на это в северной столице, как уже говорилось, АССПб стала выкупать права требования и возвращать дольщикам их вклады. По мнению специалистов аналитического центра ирн.ru, это менее затратный способ, чем московский способ решения проблемы обманутых дольщиков. Ведь сейчас, даже себестоимость строительства жилья зачастую гораздо выше вкладов дольщиков, не говоря уже о рыночной стоимости жилья. Но, по всей видимости, свободных средств у АССПб для полного погашения задолженности перед обманутыми дольщиками не хватило. Дело в том, что застройщики в связи с мировым финансовым кризисом испытывают сейчас определенные проблемы с ликвидностью. Банкиры в качестве перестраховки ограничили им лимиты и повысили требования.

И если раньше, как отмечали эксперты, повышение спроса на жилье приходилось на осень, когда в Москву из регионов приезжали учиться студенты, а сами москвичи, вернувшись из отпусков, решали начать новую жизнь в отдельной квартире, то теперь квартиры требуются постоянно. Не потому, что стало больше людей приезжать в столицу, а из-за сокращения предложений на рынке аренды.

Однако, по оценкам аналитического центра ирн.ru, обманутые дольщики, вряд ли будут довольны подобным решением их вопроса. Ведь большинство из них вступали в долевое строительство не потому, что хотели поспекулировать. Они таким образом пытались решить свою жилищную проблему. У них просто не было возможностей для приобретения квартиры на вторичном рынке, не хватало средств. И если уже тогда средств, вложенных дольщиками в строительство, было не достаточно для приобретения жилья на вторичном рынке, то теперь и подавно. Но предъявить какие бы то ни было новые претензии властям они не смогут уже по формальным критериям. Их деньги им вернут. Насколько такой способ решения проблемы обманутых дольщиков снимет социальное напряжение в этом вопросе, покажет время.

Так, по данным Миэль-Аренда, в июле однокомнатные квартиры экономкласса, которые традиционно пользуются наибольшим спросом, подорожали более чем на 11 процентов, двухкомнатные - на 10, трехкомнатные - почти на 2 При этом за год средняя стоимость найма однушек увеличилась на 32,5 процента, двушек - на 27,5 процента, трешек - на 28 процентов. Если переводить проценты в рубли, то сегодня аренда самой дешевой однокомнатной квартиры обходится нанимателям в тысячу долларов, двухкомнатной - в 1200 долларов, трехкомнатной в 1400.

Доходность арендного бизнеса постоянно падает, - считает первый заместитель директора компании Миэль-Аренда Мария Жукова. - Это происходит за счет стремительно увеличивающегося разрыва между фактической стоимостью квартиры и стоимостью ее аренды. Если учитывать, что двухкомнатная квартира в среднем сегодня стоит порядка 8 миллионов рублей, а сдавать ее можно примерно за 25 тысяч в месяц, то окупаться такое жилье будет примерно лет 2 А годовой доход, по самым приблизительным подсчетам, составит 3,7 процента. И то это без учета налогов, коммунальных платежей, ремонта, периодов простоев и прочих затрат на содержание жилья. Поэтому, как отмечают эксперты по недвижимости, если еще пару лет назад состоятельные граждане специально покупали по нескольку квартир, чтобы потом их выгодно сдавать, то теперь это им уже невыгодно. Слишком большие затраты и маленькая отдача. В результате предложений меньше, цены - выше.

Для тех же, кто не может позволить себе снять квартиру за такие деньги, агентства недвижимости сегодня стали активно предлагать арендовать койко-место. Правда, такой вариант особой популярностью не пользуется. Востребован он лишь у гастарбайтеров и людей, приезжающих работать в столицу вахтовым методом. То есть, например, строителей либо сотрудников многочисленных ЧОПов, которые приезжают и трудятся ударными темпами месяц-два. Как правило, это мужчины, привыкшие жить в спартанских условиях. Им отдельная квартира ни к чему. В тесноте, как говорится, да не в обиде. Поэтому они охотно платят по 150-170 долларов в месяц, зато, сэкономив на съеме, возвращаются в родные пенаты почти что состоятельными людьми. Правда, если аренда и дальше будет дорожать такими же темпами - по 10 процентов в месяц (а будущее аналитики пока предсказывать опасаются, все будет зависеть от поведения игроков на рынке купли-продажи), многим и более привередливым арендаторам, похоже, придется пересмотреть свои взгляды на наём жилья.

Что же касается жилья классом выше, то и их стоимость не стоит на месте. Лидерами подорожания, как и в экономклассе, также являются однушки. В августе однокомнатное жилье бизнес- или элиткласса можно снять в среднем за 1700-1800 долларов в месяц, двухкомнатное - почти за 3 тысячи долларов, трехкомнатное - за 4300 долларов, многокомнатное - более чем за 9000.



Главная --> Публикации