Главная --> Публикации --> Конкуренции между малоимущими и состоятельными очередниками не будет Дск-1 выходит на подмосковный рынок За стройкомплекс обидно Самая недвижимая недвижимость Леса передадут в частные руки

По состоянию на конец июля текущего года на рассмотрение Мосжилинспекции, которая в том числе следит в Москве за состоянием и эксплуатацией жилых помещений, поступило 913 заявлений от граждан. Но, по словам участников рынка, в среднем процесс согласования длится полгода. Если проект переустройства квартиры не очень сложный и при условии наличия хорошего контакта в бюрократической системе, то рекордно короткое согласование проекта перепланировки квартиры может занять всего два месяца, - говорит представитель одной из организаций, специализирующейся на посреднических услугах в вопросе согласований перепланировок. По словам нашего собеседника, средний срок ожидания разрешения составляет полгода.

В Москве процесс перепланировки квартиры - дело не только дорогое и хлопотное, но и небезопасное. Одно только согласование проекта перепланировки обойдется хозяину квартиры в многоквартирном панельном доме по рыночным расценкам в сумму от 100 тысяч до 200 тысяч рублей. Сумма и срок согласования (до 1,5 и даже до 2 лет) зависят от планируемых перемен. Однако даже понесенные издержки отнюдь не гарантируют благополучного исхода перестройки гнезда.

Как сообщается на официальном сайте Мосжилинспекции, за первое полугодие 2008 года это ведомство приняло 9602 заявления на переустройство жилых помещений в домах (общее количество заявок на перепланировку - 11 252), а разрешений выдано - 850

Из года в год заявок от граждан на переустройство квартир все больше. По официальным данным московского профильного ведомства, если в 2005 году на перепланировку квартир было выдано 14 546 разрешений (принято заявлений 20 933), то в 2006 году - уже 17 262 (принято заявлений - 22 968). В 2007 году рекорд позапрошлого года был побит уже за три квартала.

Перепланировка помещений в многоквартирном доме - процедура не только ответственная, но и небезопасная, требующая внимательного инженерного подхода. Кроме того, на деле ремонтные бригады сначала занимаются перепланировкой, а уж потом получают документальные разрешения на проведенные или производимые работы. Не нанести вреда становится при этом правилом не только медиков, но и ремонтников. Как рассказали Газете специалисты из Жилэкспертизы, вопиющих случаев безграмотных и потенциально опасных перепланировок в столице не так много.

В среднем стоимость согласования проекта перепланировки квартиры, как утверждает специалист компании Жилэкспертиза, просивший не упоминать его имени в прессе, составляет от 100 тысяч до 130 тысяч рублей. Впрочем, особенно сложные проекты могут стоить заказчику и 200 тысяч рублей. В эту сумму входит разработка проектной документации и согласование во всевозможных инстанциях. Про официальные расценки представители частных компаний умалчивают. Зато жилец, сформулировав свои пожелания проектировщикам и отдав деньги толкачу, может забыть про изматывающие визиты в инстанции, стояние в очередях, переделку документации по форме, требуемой чиновниками. Реальные объемы рынка перепланировки квартир на порядок больше официальных данных, - говорит инспектор частной компании Стройград Иван Андреев. В среднем ежегодный объем рынка переустройства квартир в Москве оценивается в $100 млн. Причем касается это только получения разрешительной документации.

Наиболее распространенными переделками квартир в панельных домах являются объединение санузлов, расширение санузлов за счет коридоров, перенос входных дверей и увеличение проемов входных дверей и дверей на лоджии и балконы с целью усиления инсоляции, а также присоединение балконов и лоджий с их утеплением.

Однако в прошлом году перепланировки квартир на улицах Велозаводской и Годовикова привели к обрушению здания. В обоих случаях причиной обрушения стал снос несущей стены. Гражданину, затеявшему расширение квартиры за счет лоджии, помешала капитальная стена, и в результате подсчетов ущерб, включая компенсацию рыночной стоимости владельцам квартир этажом ниже и этажом выше, составил сотни тысяч долларов.

Все серии домов, начинающие свое обозначение с буквы П и К, а также с цифр 1 и 2, потребуют согласования именно МНИИТЭП. Интеллектуальных мощностей, по свидетельству одного из бригадиров согласования, с учетом возросшей потребности рынка у этой организации не хватает.

Самым важным этапом согласования перестройки в квартире является получение одобрения проектировочной организации ГУП Московский научно-исследовательский институт типологии экспериментального проектирования (МНИИТЭП). По словам представителя Жилэкспертизы, оценочно 80% панельных домов в Москве спроектировал именно этот институт.

Но даже при этом гарантии безопасности после произведенных работ по переустройству никто не дает, по признанию самих же строителей-ремонтников. Иными словами, по большому счету только хорошее знакомство с рекомендующим лицом может служить некоей страховкой выбора той или иной бригады строителей.
Парк Плейс Москоу первый в России многофункциональный комплекс был открыт в 1992 году. В те далекие перестроечные годы он если не произвел фурор, то стал достаточно заметным явлением на рынке недвижимости столицы. Даже по сегодняшним меркам подобных примеров не так много чтобы один комплекс объединял в себе и офисную, и жилую, и торговую часть, вмещал помещения спортивного центра, детского сада, ресторана, подземную парковку и пр.

А без визы проектировщиков из этого института о согласовании проекта перепланировки можно даже не думать. И далеко не все запросы будут в итоге одобрены. Для домов, построенных по проекту МНИИТЭП после 2007 года, разрешений этот институт не выдает. Мотивируют тем, что конструкции здания просчитаны таким образом, что прикоснуться к ним просто нельзя. Козни строит и СЭС. При установке кондиционера, например, представители этой организации требуют акустических расчетов - такая экспертиза стоит около 90 тысяч рублей.

Самые же главные сложности заключались в управлении объектом. В комплексе планировали разместить на жительство не только представителей дипломатических миссий, но и работников иностранного бизнеса, который в те годы осторожно выходил на новый для всего мира российский рынок. Поиск управляющих и отсутствие таковых в России побудил ГлавУпДК обратиться к зарубежным компаниям. Претендентами на эту роль были и европейские, и заокеанские компании, но выбор пал на американскую Хайнс. Так в 1993 году началась эпоха сотрудничества России и США не на политическом, а на хозяйственном поприще и продлилась 15 лет. В результате было создано СП УпДК-Хайнс.

В начале 1990-х годов работа над проектом шла как езда в незнаемое. Как рассказывают в ГлавУпДК при Министерстве иностранных дел РФ, ставшем заказчиком строительства, чтобы возвести такое здание со сложной функцией, архитекторам (мастерская профессора Я. Белопольского) пришлось изучать иностранный опыт. Строительные и отделочные работы осуществляла турецкая компания. Однако, как теперь оценивают в МИД, все это прошло довольно динамично и успешно всего за 2,5 года. Впоследствии коллектив авторов получил Государственную премию в области архитектуры.

Новым для американской стороны стало налаживание всей этой работы в условиях непонятной, даже экзотической страны. А для успешности начинания было необходимо понять менталитет российских граждан, специфику города довольно непохожего даже на другие европейские мегаполисы.

На посвященной этому событию пресс-конференции прозвучало приветствие нынешнего посла Украины В. Черномырдина и экс-президента США Д. Буша именно в период их работы между государствами началось сближение, которое привело к созданию многочисленных совместных экономических проектов. Парк Плейс в этом ряду интересен тем, что на его основе произошел не формальный, только декларируемый политиками того времени, а вполне реальный обмен опытом. Ведь в сфере управления американцы обладали им в полной мере. Как рассказывают в Хайнс, потребовалось разработать адаптированные для российского рынка стандарты управления и эксплуатации, касающиеся таких сфер деятельности, как обслуживание инженерных систем, функционирование служб безопасности, маркетинговые исследования, контроль над эксплуатационными расходами и планирование средств на капитальные затраты.

Удобство офисной части до сих пор высоко ценят арендаторы: если в городе существует дефицит небольших площадей высокого класса, то Парк Плейс интересен именно тем, что подходит для размещения как крупных компаний (например, один из якорей американская SunMicrosistems), так и совсем небольших, нуждающихся в площадях около 100 кв. м.

Результат оказался вполне успешным. Но под успешностью проекта стороны понимают не одно и то же. Если для США кроме коммерческой выгоды важен сам факт выхода на европейский и российский рынки (до этого Хайнс более 50 лет работала только в Штатах), то для русских важно было в принципе постичь искусство управления. Именно это и произошло. Если на старте проекта по управлению Парк Плейс в СП насчитывалось 25 американцев и 150 русских, то сейчас комплекс обслуживают 90 сотрудников-россиян и один американец. С самого начала работу организовали таким образом, что, как прозвучало на пресс-конференции, за 15 лет не было зафиксировано ни одного случая воровства. Бесперебойно работали все предприятия сервиса, в том числе салон красоты, салон цветов, ресторан, детский сад, парковка, спортивный зал и тренажерный комплекс. Активно сдавали в аренду офисные площади комплекса. Сегодня в числе наймополучателей этих помещений 70% составляют зарубежные компании, жилые площади (всего 330 квартир) снимают только граждане иностранных государств. Некоторые семьи проживают здесь с момента открытия Парк Плейс. Квартиры от небольших студий до двухуровневых апартаментов площадью более 100 кв. м обходятся арендаторам в 5 тыс. долл. ежемесячно.

По словам начальника ГлавУпДК при МИД России Ивана Сергеева, сейчас на стадии ввода и строительства у ГлавУпДК находятся три офисно-жилых комплекса: на ул. Стасовой (35 тыс. кв. м), на Добрынинской площади (92 тыс. кв. м) и на ул. Новаторов (46 тыс. кв. м). Объект на Ленинском в этом смысле особенно важен тем, что на его основе был получен не только бесценный опыт управления, но и понимание того, какие решения по планировке, проектированию более продуктивны в дальнейшем. Например, в некоторых комплексах будут возведены уже не двухуровневые подземные парковки, как в Парк Плейс, а четырехуровневые.

Парк Плейс стал примером для целого ряда проектов подобного рода. Сегодня именно этот формат, говорят в ГлавУпДК, наиболее выгоден с точки зрения доходности. Для сравнения были рассмотрены объекты разного типа общей площадью 1,2 млн кв. м, находящиеся на балансе учреждения, а это подмосковные комплексы Завидово и Нахабино, городские исторические особняки, занимаемые в основном посольствами, а также объекты, подобные Парк Плейс. За 15 лет своего существования комплекс окупился более чем в два раза, получен доход на сумму 150 млн долл., в качестве налогов государству было выплачено 40 млн долл.



Стейман Огилви, исполнительный директор компании Хайнс по Евразийскому региону, выступавший на пресс-конференции, отметил ценность партнерства с Россией не только с точки зрения коммерческой выгоды. Успехом СП, по его мнению, стало умение сторон вести диалог и готовность россиян воспринимать опыт. Так, за 15 лет работы комплекса в нем неоднократно проводили работы по реконструкции, модернизации, обновляли фасад здания. ГлавУпДК не жалеет средств на обслуживание комплекса и создание комфорта. Во многом это и стало причиной популярности Парк Плейс. Сегодня он считается одним из лучших объектов международного класса в Москве. Чтобы поселиться здесь, существует лист ожидания.

Высотный бум
Если кто-то думает, что весь Сочи бурлит от шума олимпийских строек, то он жестоко ошибается. Никаких таких строек в городе нет, и они даже не начаты. То есть, как можно предположить, бурление происходит. В тех кабинетах, где утверждаются (или не утверждаются) предварительные проекты, где распределяются средства и подряды. Кроме того, бурлят жители, чьи дома оказались на пути будущей олимпийской трассы в Красную Поляну и на месте будущей Олимпийской деревни в Имеретинской долине.

Является ли (станет ли) Сочи реальной альтернативой Москве для частных инвестиций в недвижимость? Именно так стоит вопрос перед теми, кто уже не видит смысла заниматься инвестициями в столице и не желает рисковать на рынках городов второго ряда. В конце концов, не зря же Сочи уже нарекли третьей столицей России. Или все-таки зря?

До чего дошло: мы с фотографом специально ходили по городу и искали растяжки или плакаты с олимпийской символикой. А год назад каждый угол был украшен надписью Сочи-201

Но город как таковой живет обычной курортной жизнью. Кстати, даже невооруженным глазом видно: отдыхающих в этом году значительно меньше, чем в прошлом. То ли потому что дожди через два дня на третий, то ли потому, что народ наконец оценил преимущества Турции перед Русской Ривьерой.

Тут, правда, надо сделать отступление насчет многоэтажности. Выше 23-25 этажей в городе, находящемся в сейсмоопасной зоне, ничего не строится. Но из-за рельефа и высоты над уровнем моря даже десятиэтажный дом смотрится высоткой, чуть ли не небоскребом.

Впрочем, бог с ними, с растяжками это не показатель. А вот строительные краны и серые корпуса монолитных новостроек можно увидеть из любой точки города. Все эти новостройки исключительно точечные. Такое ощущение, что город ощетинился многоэтажными башнями, как еж иголками.

Место у моря
Я считаю, что настоящего элитного жилья в Сочи нет, заявляет Яна Бердникова, генеральный директор риэлтерской компании Century 21 Sun Realty. Правда, есть объекты, которые позиционируются застройщиками как элитные. Как правило, на основании расположения поблизости от береговой линии.

Малоэтажные дома в Сочи не строят: слишком дорога земля, чтобы ограничивать себя двумя-тремя этажами. И слишком разнородно и неоднозначно окружение, чтобы строить супердорогую элитную малоэтажку.

Но прямо рядом со сверкающим стеклом корпусом нелепый четырехэтажный дом, оставшийся с прошлых времен. Со всех сторон тут и там частная застройка, которую сочинцы называют шанхаем. Похоже, высотность Сочи имеет не только экономические основания: люди хотят подняться как можно выше над исторической городской застройкой, потому что другого способа отдалиться от нее нет.

Жилой комплекс Миллениум тауэр одна из самых известных и высоких (в прямом смысле) новостроек Сочи. Он расположен в Хосте, в 150 м от моря. И самое главное: дорога к берегу пологая, а между домом и морем ни Курортного проспекта (центральная магистраль и головная боль Сочи), ни железнодорожных путей. То есть расположение для Сочи редкое, почти идеальное. Дом уже сдан, наполовину закончено остекление фасадов, вскоре можно будет приступать к отделке готовых квартир. Цена квадратного метра в настоящее время от 137 тыс. до 330 тыс. руб. в зависимости от этажа и морского вида из окон.

Чтобы получить лучшее окружение, надо пожертвовать расстоянием до моря. Иными словами, забраться повыше в горы. ЖК Лазурный расположен в 400 м от моря и на высоте почти 40 м. Когда спускаешься вниз, этого не замечаешь, а вот обратно... Зато под нами крутой склон, на котором даже теоретически нельзя ничего построить, говорит Кирилл Помятинский, заместитель директора по маркетингу компании-застройщика. Мы позиционируем себя как верхний уровень бизнес-класса, делая скидку на относительную удаленность от моря. В остальном же стараемся соответствовать высшему разряду. Кстати, у нас 118 парковочных мест на 66 квартир это редкость для Сочи.

А еще меня смутила слишком уж просторная придомовая территория. В той ее части, которая ближе к морю, как раз есть место для второй очереди строительства. На этот счет планы пока не определены, смущенно говорит риэлтер, которая представляет нам Миллениум. Я ей почему-то не верю: в Сочи никто не станет разбрасывать гектары земли под ландшафтный дизайн.

Вдаль по Ривьере
Сочи это не только Центральный район. Протяженность города 140 км, и чем дальше от центра, тем менее плотная застройка и тем больше возможностей для выбора места под застройку.

Большая площадь остекления и высокие потолки (3,2 м) создают ощущение простора в квартирах. А в пентхаусах пятиметровые потолки, так что некоторые покупатели даже сочиняют дополнительный этаж. Стоимость метра от 85 тыс. до 162 тыс. руб. Привлекателен ли этот уровень цен для частных инвестиций? Сейчас цены находятся на уровне, близком к пиковому значению, говорит Яна Бердникова. Продажи велись активно год назад, после того как Сочи был провозглашен столицей Олимпиады. Но с октября прошлого года по май нынешнего установился почти полный штиль. Только сейчас, летом, спрос и цены немного двинулись вверх. В любом случае большинство покупают квартиры для себя, а не для перепродажи.

В Лазаревском сейчас достраивается первый жилой комплекс такого уровня Coral House. Три башни, напоминающие чайку с расправленными крыльями. Находится ЖК в 200 м от побережья (правда, чтобы добраться до моря, надо пересечь и шоссе, и железную дорогу куда ж от них денешься?). Зато прямо рядом аквапарк.

Конечно, житель центрального Сочи скажет, что в каком-нибудь Лазаревском другая климатическая зона, что субтропики только до Лоо, а дальше даже бананы не растут (в центре города бананы растут как сорняки, только, конечно, не вызревают). Климат в отдаленных районах, может быть, и не субтропический, но вот температура воздуха и воды такая же, как и в центре, а съедобные (не декоративные) бананы есть на рынке. Вопрос в другом есть ли там спрос на жилье бизнес-класса?

Цены значительно ниже, чем в центре от $2,2 тыс. за квадратный метр до $3,7 тыс. (в пентхаусах). Представитель застройщика сказал мне, что довольно много покупают местные жители, которые зарабатывают сдачей квартир в аренду. Может быть, улучшают свои жилищные условия, а может быть, собираются и новые квартиры сдавать уже по более высокой цене. Правда, банки не дают ипотечные кредиты под серые доходы, а то продажи шли бы еще активнее (сейчас продано чуть более 50% квартир).

Большинство квартир имеют морские виды, хотя бы и непрямые. Впрочем, опытные приморские жители предпочитают вид на горы говорят, что море за окном быстро надоедает. Это тоже есть, причем горы, в отличие от центра Сочи, не усеяны разномастной застройкой.

Найти Руслана
Ну а что же коттеджная недвижимость? Конечно же, в продаже есть дома, коттеджи, виллы, особняки, усадьбы и даже дворцы. Но непреложным фактом является то, что на территории Сочи нет ни одного организованного коттеджного поселка. Даже малоэтажных жилых комплексов почти нет.

Правда, надо иметь в виду: чтобы получать прибыль от сдачи квартир в краткосрочную аренду, надо быть местным жителем. А на сколько-нибудь заметное повышение цен можно рассчитывать только в долгосрочной перспективе ближе к олимпийскому году.

Так что апартаменты в Катерина-Альпик покупают прежде всего для собственного удовольствия. Ну и по ходу дела для сдачи в аренду.

Едва ли не единственное исключение апарт-отель Катерина-Альпик в Красной Поляне. Здесь, в одном из 4-5-этажных корпусов можно приобрести, скажем, апартаменты площадью 180 кв. м примерно за $1,5 млн, причем уже с отделкой и мебелью. В высокий горнолыжный сезон, например во время новогодних каникул, такие апартаменты сдаются по 30 тыс. руб. в день. Но, во-первых, хозяин апартаментов получит только 70% арендной платы остальные 30% возьмет управляющая компания, которая и занимается сдачей площадей в аренду. А во-вторых, высокий сезон длится два, от силы три месяца в году. В любом случае срок окупаемости составит 15-20 лет.

Частное лицо зовут Руслан, и он сейчас строит по такой же схеме второй мини-поселок. Точнее, достраивает дома подготовлены к внутренней отделке. За 1,5 млн можно купить коттедж площадью 240 кв. м. А в готовом поселке дома стоят от трех до пяти миллионов долларов, говорит Руслан. Правда, все они давно раскуплены, и никто из хозяев их продавать не собирается.

И все же там, в Красной Поляне, нам удалось отыскать коттеджный поселок, который вполне можно назвать организованным. А как еще назвать поселок из пяти домов, построенный в едином архитектурном стиле, с шлагбаумом на въезде и ландшафтным дизайном? Вот только создавался этот поселок не совсем традиционно: частное лицо приобрело несколько участков, заказало архитектору проект, а затем продало каждый участок с домом другим частным лицам. По документам это несколько домовладений, фактически поселок.

Впрочем, если говорить о долгосрочных инвестициях, на Русской Ривьере можно покупать что угодно. Через шесть-семь лет цены значительно вырастут, особенно на территории между центром города, Адлером и Красной Поляной то есть в районах, приближенных к будущим олимпийским объектам. А для быстрых спекулятивных сделок столица Олимпиады-2014 интереса не представляет.
Два жарких июльских дня были отмечены заметным событием на рынке загородной недвижимости. На территории выставочного комплекса Стройэкспо на Фрунзенской 22 и 23 июля был проведен Коттедж-Форум. Здесь, на площади в 600 кв. м, девелоперские и инвестиционно-строительные компании, агентства недвижимости и архитектурные студии представили макеты элитных поселков и индивидуальных коттеджей, которые уже реализуют.

Приходится признать: предложение от Руслана единственное в Сочи, которое показалось мне инвестиционно привлекательным.

Кроме того, в рамках Коттедж-Форума прошла конференция Коттеджное строительство сегодня: тенденции, экономика, сотрудничество, участники которой обсудили актуальные для рынка вопросы. В частности, эксперты дали прогноз стоимости загородной недвижимости на будущий год, предоставили итоговые данные за II квартал 2008 года, подняли следующие темы: Что такое мегапроекты?, Инвестиции в инфраструктуру загородных малоэтажных комплексов, Тенденции рынка коттеджных поселков, Инвестиционные ловушки на рынке загородной недвижимости и др.

Эту выставку загородной недвижимости на территории Росстройэкспо проводили впервые. На стендах, каждый из которых представлял одно из подмосковных направлений, расположили более 30 макетов коттеджных поселков. Среди них Княжье Озеро, Барвиха Village, M. O. N. A. K. O. V. O, Величъ, Бельгийская деревня, Баден-Баден, Альпийская Долина, Лесные Поляны, Усадьба Берегов и мн. др.

Таким образом, стагнация, которую прогнозировали некоторые эксперты, загородный рынок обошла стороной. По оценкам аналитиков центра, этот сегмент имеет потенциал роста 20 30% годовых в ближайшие два года. Впрочем, динамика будет разной в зависимости от перспективности отдельно взятого направления (наиболее дорогим по-прежнему останется запад области).

Начальник отдела маркетинговых исследований Аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости ирн.RU Светлана Тескина сообщила, что в 2006 году недвижимость в подмосковных коттеджных поселках подорожала на 37%, в 2007-м на 17%, а за два первых квартала 2008 года в долларовом исчислении цены увеличились на 5,3%.

В ирн.ru была составлена характеристика среднестатистического коттеджного поселка, возводимого в настоящее время в Подмосковье. Его средняя площадь 19 га, количество домов 88, средняя площадь участка 21 сотка, дома около 350 кв. м. Во II квартале 2008 года средняя цена 1 кв. м достигла 4,112 тыс. долл., а общая стоимость коттеджа с участком земли 1,434 млн долл. Эксплуатация такого домовладения обходится собственнику примерно в 409 долл. в месяц.

Специалист отметила, что рынок загородного жилья по объемам можно сопоставлять с жилищным строительством в столице отставание в настоящее время не превышает 20%. Всего же в Московском регионе объем предложения по итогам II квартала 2008 года составлял 7,25 млн кв. м, или 263 коттеджных поселка.

Например, компания RODEX Group, по словам В. Лукинова, на создание инфраструктуры в поселках, которые возводит, тратит не менее 30% бюджета, отведенного на проект.

Руководитель комитета по загородной недвижимости Российской гильдии риэлторов (РГР), директор департамента управления проектами инвестиционно-строительного холдинга RODEX Group Валерий Лукинов рассказал о значении инвестиций в инфраструктуру загородных поселков. По словам специалиста, расходы на ее создание составляют немалую часть в списке затрат девелопера. Но только получив качественный продукт, можно рассчитывать на успех в условиях обострившейся конкуренции на рынке. Конечно, размер вложений зависит от класса будущего поселка. Так, для сегмента эконом минимум инженерных коммуникаций это скважина на участке, септик и электроснабжение от 5 кВт. Для элитных объектов все коммуникации, включая канализацию и водоснабжение, должны быть центральными, а электричества подается не менее чем 15 кВт на домовладение. Кроме того, состав инфраструктурных объектов может варьироваться в зависимости от количества домов чем больше поселок, тем лучше его социальное обеспечение. Для 50 и менее коттеджей возводить что-то помимо детской и спортивной площадок, гостевого паркинга и мини-маркета вряд ли рентабельно. А в поселке от 100 домов и более могут построить ресторан или кафе, медпункт, физкультурно-оздоровительный комплекс, в котором разместят салон красоты, сауну, рекреационные элементы. На рынок также выходит немало проектов с числом коттеджей свыше 30 В этих случаях девелоперы обычно не скупятся на инфраструктуру: здесь могут быть детские дошкольные учреждения, школы, торговые и фитнес-центры, бассейны, пункты бытового обслуживания и прочее. При этом целесообразно размещать инфраструктурное ядро поближе к основной трассе, чтобы сделать его доступным для общего пользования, а не только для жителей конкретного поселка. Кстати, уже есть примеры, когда подобные комплексы строят сразу для группы загородных объектов (НоваРига, Княжье Озеро).

Руководитель отдела экспертизы проектов компании МИЭЛЬ загородная недвижимость Алексей Вилков посвятил свое выступление особенностям территориального планирования и девелопмента застройки в Подмосковье. Он считает, что в области можно условно выделить ближний (1 40 км от МКАД), средний (40 70 км) и дальний (70 100) пояса. Ближний в свою очередь также делится на три группы. Первая Рублево-Успенское шоссе, которое представляет собой отдельный рынок. Его ценовые показатели растут в абсолютном отрыве от стоимости жилья на соседних направлениях. Во вторую группу вошли районы, расположенные вдоль Киевского и Новорижского шоссе: с учетом хорошей транспортной доступности они объективно удобны для постоянного проживания. К третьим А. Вилков отнес субъективно удобные, но скорее раскрученные Дмитровское и Калужское направления (с объективными транспортными трудностями в городе и за МКАД). На Рублевке, по его данным, стоимость земли класса премиум начинается от 24,5 тыс. долл., а эксклюзив могут продавать по средней цене 166,4 тыс. долл. за сотку. В двух других группах сотку земли можно купить начиная от 1,3 тыс. за эконом до 24 тыс. долл. за бизнес. В среднем поясе специалист выделил Новорижское, Пятницкое и Дмитровское шоссе, вдоль которых количество проектов организованной коттеджной застройки значительно превышает аналогичные показатели на прочих трассах. Для Новорижского это обусловлено хорошей транспортной доступностью, для Пятницкого наличием Истринского водохранилища, а для Дмитровки сетью спортивно-развлекательной инфраструктуры и водохранилищ.

Также руководитель комитета по загородной недвижимости РГР отметил, что в развитии сектора малоэтажного загородного строительства велика роль государства. В частности, его помощь нужна в решении таких вопросов, как снижение стоимости подключения к коммуникациям, обеспечение объектов дополнительными мощностями и т. п. Сегодня интересы многих девелоперов выходят за пределы Московской области, где чиновничьи барьеры еще не в такой степени являются препятствием в развитии малоэтажки. Между общественными организациями и государственными структурами следует, наконец, наладить нормальный диалог, резюмировал В. Лукинов.

Доклад руководителя отдела продаж компании Villagio Estate Алексея Коротких был посвящен опыту создания успешных в коммерческом отношении элитных поселков. По его мнению, кроме правильно выбранной концепции проект обязательно должны отличать грамотный маркетинг и профессионально организованная служба продаж только сочетание этих факторов обеспечит успех на рынке загородной недвижимости. В доказательство докладчик привел данные по реализации коттеджей элитного поселка Millennium Park: с момента запуска проекта весной прошлого года цены на дома здесь выросли более чем на 60%. При этом с момента начала реализации в поселке продано уже более 150 коттеджей. Важно помнить о том, что в каждой из составляющих успеха элитного поселка нет места экономии и нет мелочей, подчеркнул А. Коротких.

Нажмите, чтобы увеличить
Анализируя загородные объекты, расположенные в последней зоне Московской области, следует отметить формат дальних дач коттеджей для сезонного проживания, сказал А. Вилков. По его словам, для данного вида недвижимости престижность направления в Москве и ближнем поясе Подмосковья не имеет особого значения. А на распределение спроса влияют исключительно потребительские предпочтения покупателей. Вместе с тем основная часть проектов дальних дач сосредоточена на Симферопольском, Калужско-Киевском, Минско-Можайском направлениях. В завершение докладчик указал на ряд перспективных, но пока недооцененных магистралей: Осташковское, Новорязанское, Каширское шоссе. На каждом из них в ближнем поясе региона насчитывается не более пяти поселков. При должной девелоперской активности, а в некоторых случаях и реконструкции части дорожного полотна эти направления вполне могут конкурировать с лидерами рынка в своем сегменте (Осташковское в де люкс, Новорязанское и Каширское в экономе).



Главная --> Публикации