Главная --> Публикации --> Имя вместо адреса Конкуренции между малоимущими и состоятельными очередниками не будет Дск-1 выходит на подмосковный рынок За стройкомплекс обидно Самая недвижимая недвижимость

Основной функцией БТИ является составление документации и проведение оценки земельных участков и строений. При этом зачастую цены, фиксируемые БТИ, не имеют ничего общего с реальной рыночной стоимостью объектов, в результате подавляющее большинство сделок на рынке носит серый характер. В договоре цена собственности указывается «по БТИ», а реальная стоимость оплачивается наличными «под столом». В случае передачи функций БТИ частным компаниям ситуация изменится. Наиболее вероятно, что тарификация услуг новых компаний будет привязана к стоимости объектов, в этой ситуации им будет невыгодно занижать цену, сокращая собственные доходы.

Минэкономразвития (МЭРТ) хочет изменить правила на рынке недвижимости. Источники «Ко» в министерстве сообщили, что МЭРТ готовит предложения по ликвидации ФГУП «Ростехинвентаризация», на которое недавно были перенесены функции муниципальных бюро технической инвентаризации (БТИ), и отдать право проводить инвентаризацию земли и строений в частные руки. Этот вопрос уже внесен в план деятельности министерства.

МЭРТ считает, что все функции по оценке и инвентаризации недвижимого имущества надо отдать в частные руки, оставив государству лишь ведение единого федерального кадастра. Следовательно, инвентаризация недвижимости, которую сейчас пытаются проводить филиалы «Ростехинвентаризации», будет проводиться частными оценщиками по установленным государством тарифам. Причем учитывать предполагается не просто здания и сооружения, но и землю вместе с имеющимися на ней строениями.

Функции муниципальных БТИ были переданы ФГУП «Ростехинвентаризация» в сентябре 2003 года согласно поправкам, внесенным в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Озвучивший решение правительства первый заместитель главы Госстроя Николай Маслов объяснил эту акцию необходимостью создать единый реестр недвижимого имущества, подобный московскому земельному кадастру. Таких реестров до сих пор в регионах не было, – сведения о домах и строениях хранились в архивах муниципальных БТИ. Уже осенью вместо муниципальных БТИ в регионах должны были открыться филиалы новой структуры, но процедура регистрации прав на недвижимое имущество приносит хорошие прибыли, поэтому рутинной «передачи функций» не произошло. Более того, в некоторых регионах возникли конфликты. Например, в Липецке разгорелся скандал в связи с тем, что областные власти тут же попытались взять на себя функции Госстроя и передать активы «Липецкоблтехинвентаризации» в областной ГУП с аналогичным названием, то есть перевести ставшее федеральным имущество в областное.

По каким методикам будут работать «частные землемеры», «Ко» выяснить не удалось, но доподлинно известно, что разработка методики приведения инвентаризационных цен в соответствие с рыночными была поручена в свое время именно «Ростехинвентаризации».
Сегодня, по данным ГУП Мосгоргеотрест, Москва опутана одним миллионом 260 тысячами метров проводов напряжением от 6 до 500 кВт. Опоры, на которых стоят ЛЭП, а также технические зоны в общей сложности занимают порядка девяти тысяч гектаров драгоценных столичных земель. Действительно, когда эти линии проектировались и строились, мало кто задумывался, что через несколько лет в городе катастрофически будет не хватать земли. Поэтому площадки выделяли очень щедро. В результате эти линии проходят и по промзонам, и по жилым кварталам, и вдоль железных дорог, и рядом с транспортными магистралями.

Вопрос о том, кто будет допущен к инвентаризации помимо частных компаний, пока тоже находится в стадии обсуждения. Часть экспертов предлагает передать эти функции обратно муниципальным структурам. Однако известно, что муниципалитеты склонны завышать размер налогооблагаемой базы, для того чтобы получить больше налогов. Особенно актуальным это станет в том случае, если правительство все-таки отдаст налог на землю и имущество муниципалитетам. То есть налог будет платиться в муниципальный бюджет, а данные об объекте недвижимости станут передаваться в единый федеральный кадастр, главной целью которого является создание понятной системы учета, позволяющей быстро проводить сделки с недвижимостью. Держателем единого федерального кадастра должна стать Федеральная служба земельного кадастра.

- Действительно, в результате работы линий электропередачи образуется остаточное излучение, - рассказал РГ директор по инженерному обеспечению ГУП Управление перспективных застроек Валерий Абрамушкин. - Не буду сейчас комментировать, насколько оно вредно. Однако существуют специальные санитарные зоны, которые отделяют ЛЭП от жилых кварталов и различных построек.

Мало кто раньше, по всей видимости, задумывался и о том вреде, который может причинить окружающей среде и здоровью человека электромагнитное излучение, исходящее от ЛЭП. Зато нынешние москвичи, начитавшись и наслушавшись страшных историй, перекрывают даже магистрали, таким образом выражая свой протест. Как было недавно, например, в Митино. Правда, особого результата акция протеста не принесла. Район украсили новые мощные опоры, как будто специально поставленные, чтобы навести страх на и так уже напуганных местных жителей.

Будущим проектировщикам предстоит поистине колоссальная работа. Надо прежде всего определить, что кому принадлежит, и уже с собственниками вести переговоры о переносе. На территории Москвы непосредственно линии электропередачи и опоры принадлежат либо МОЭСК, либо ФСК ЕЭС России. Земли под опорами оформлены в долгосрочную аренду МОЭСК. А земли под линиями находятся уже в собственности города. Существуют еще прилегающие территории - санитарные и технические зоны.

Именно этому ГУПу поручат стать техническим заказчиком в разработке среднесрочной программы комплексного развития территорий Москвы, занимаемых электроподстанциями, а также территорий, находящихся в зоне действия воздушных линий электропередачи. Концепция программы недавно обсуждалась на заседании столичного правительства и была поддержана мэром.

Что же получит Москва, если проект будет реализован? Повысится безопасность самих лэп и подстанций. Сегодня провода и проводники электричества ничем не защищены. То есть мокнут под дождем и обрываются под тяжестью налипающего на них зимой снега. Естественно, под землей таких проблем не будет. К тому же исчезнет электромагнитное излучение. При переносе под землю питающих центров будет использоваться новое оборудование, более современное и надежное. Ну а высвобожденные территории, пойдут, соответственно, под застройку.

- В России в настоящее время существует единственный распорядительный документ - правительственное постановление, определяющее, что такое техническая зона, и регламентирующее, что там вообще должно быть, - говорит Абрамушкин. - Это территории, специально отведенные для того, чтобы был свободный доступ для специалистов, обслуживающих лэп с целью ремонта и профилактики. По ним не могут проходить дороги, размещаться склады, гаражи, предприятия, оказывающие какие-либо услуги. На самом же деле правительственное постановление нарушается, как говорится, на каждом шагу. Что только сегодня под лэп не понастроено? Открытые автостоянки, автосервисы, заправки, мойки, очень много гаражных кооперативов. И везде есть владелец, который не просто самовольно занял землю, но и получил ее на определенных правах. Со всеми нужно разбираться. Выводить гаражные кооперативы. Они там построены давно, на законных основаниях.

- Технологии перекладки ЛЭП могут использоваться разные, - поясняет Абрамушкин. - В зависимости от рельефа местности, геологических особенностей, проекта застройки той или иной территории. Провода могут быть пропущены в траншеи, уложены в коллекторы под дороги. Такой вариант предложили, кстати, Москве немецкие проектировщики. Их проект, который носит имя компании ШтрассенХауз, предполагает сделать многоуровневые эстакады. Поверху пройдет дорога, под ней - провода, а на самом первом уровне - магазины, паркинги, сервисные центры. Очень удобен для этого район МКАД, где можно делать участки-ответвления, полудублеры кольцевой автодороги. По ним хорошо объезжать наиболее загруженные участки. Идея, которую немцы предложили во время недавнего визита Юрия Лужкова в Берлин, очень понравилась мэру. А, например, в Лосином острове, хорошо знакомом москвичам природном заповеднике, сейчас также многократно перерезанном ЛЭП, на территории более чем в тысячу гектаров можно насадить новых деревьев.

Кстати, первый проект по переносу ЛЭП в Москве уже существует - в Северо-Восточном округе. По словам префекта Ирины Рабер, пилотными районами, где начнется перекладка линий электропередачи, станут Алтуфьево, Бибирево, Южное и Северное Медведково. Там их будут убирать в подземное пространство. Для этого на большой глубине сделают бетонный тоннель наподобие тех, что используются в метро. Он способствует поглощению электромагнитных излучений. На освободившихся землях планируется построить офисы, три физкультурно-оздоровительных комплекса, два культурных объекта, школы. Гаражи на 10 тысяч машино-мест, которые сейчас находятся под ЛЭП, предлагается перенести ближе к МКАД, и дополнительно к ним будет построено подземных гаражей-стоянок на 10 тысяч машино-мест. Есть идея проложить и новую развязку, которая пойдет от Полярного проезда до МКАД через Алтуфьевское шоссе.

До конца этого года среднесрочная программа по переносу ЛЭП должна быть разработана и передана на обсуждение в правительство Москвы и гордуму. После ее утверждения, пояснили в управлении перспективных застроек, начнется детальное изучение всех территорий под лэп. Будут строиться детальные планы их перекладки, которые еще нужно будет увязать с генпланом Москвы, перспективным планом развития города до 2025 года и планами застроек префектур. Понятно, что рассчитана эта работа не на один год. Но в том, что ее выполнение вполне реально, в управлении перспективных застроек не сомневаются. Как ни крути, Москве нужны новые территории для развития.

То, что дело это нужное и полезное, никто не спорит. Вопрос за финансированием. Та же Ирина Рабер, которая предлагает свой округ в качестве полигона для опробования проекта, не скрывает, что потребуются колоссальные затраты. Это задача общая, и на ее решение должен работать и городской бюджет, и деньги частных инвесторов, - говорит префект. Какая им от этого польза? Девелоперы получат землю под строительство.

Несмотря на заверения властей о том, что ситуация в Южном Бутове давно нормализовалась, в конце минувшей недели жители поселка вновь заблокировали стройку.



Напомню: противостояние в поселке Бутово длилось почти три года. Жители не хотели переезжать из частных домов в бетонные коробки. Несмотря на это, город начал расчищать место под строительство социального жилья, как это и было предусмотрено генпланом развития Москвы до 2010 года. В прошлом году конфликт закончился подписанием мирового соглашения в Московском городском суде между Юлией Прокофьевой и ее сыном Михаилом и правительством Москвы. Взамен хибары по улице Богучарской, 19, мать и сын получили по однокомнатной квартире на улице Веерной в Западном административном округе столицы.

Поводом для нового всплеска страстей стало выселение семьи Валерия Баранова и Аллы Сергеевой из их дома по улице Изюмской, 1 Супруги считают, что Зюзинский суд слишком занизил им размер компенсации за двухэтажный деревянный дом, присудив выплатить всего 5 миллионов 181 тысячу рублей.

Возмущенные таким отношением жители поселка перекрыли въезд на строительную площадку. Корреспонденту РГ они заявили о своем намерении обратиться в Европейский суд по правам человека. По словам Жирнова, жителей обижает и то, что власти не держат своего слова: еще в прошлом году они обещали выделить землю всем желающим. Но потом об этом словно позабыли, и с мая пошли исковые заявления на жителей, не согласных переезжать. В настоящее время в Зюзинском суде находятся 24 гражданских дела.

По словам председателя инициативной группы жителей Южного Бутова Владимира Жирнова, последний конфликт начался с того, что хозяев дома, не освобождавших дом, вывели под белы рученьки милиционеры, погрузили вещи в машины без описи и увезли. После этого тут же появился бульдозер, который сравнял дом с землей. Вся операция заняла не более часа.

- Из 86 проблемных домов в третьем и четвертом микрорайонах не освобождены пока восемь домов. Что касается первого и второго микрорайонов, то там из 108 домов осталось согласовать решение с 45, - рассказал он. - Валерий Баранов к снесенному дому не имеет никакого отношения, это собственность Аллы Сергеевой, - рассказал он корреспонденту РГ. Впрочем, в любом случае эту семью никто не выселяет на улицу: у каждого из супругов имеется в собственности по двухкомнатной квартире. Размер компенсации суд установил на основании оценки, сделанной оценочной комиссией. Учитывая, что владелица не согласна с ней, райуправа предложила ей заказать собственную оценку - такие прецеденты были, и власти соглашались с оценкой независимых оценщиков. Сергеева такой возможностью не воспользовалась.

Однако у главы управы Южное Бутово Дмитрия Набокина другой взгляд на происходящее.

Между тем стройка продолжается. В настоящее время в Южном Бутове сдано в эксплуатацию уже более 100 тысяч квадратных метров жилья, детский сад и школа. На очереди строительство еще 185,9 тысячи квадратов жилых домов, шести детских садов, двух школ и поликлиники.

Пресс-секретарь префекта Юго-Западного административного округа Елена Никифорова так прокомментировала ситуацию: Диалог с жителями поселка продолжается. Но среди бунтовщиков большей частью были не бутовцы, а представители разных партий и движений - нацболы, авангард красной молодежи и другие. Бутовцы же если там и присутствовали, то в большинстве своем уже имея на руках либо подписанные соглашения с властями, либо смотровые ордера на новые квартиры.

В России находится 9% мировых земельных угодий, однако при этом доля России в мировом агропроизводстве составляет всего лишь 1,34%. Причина - несовершенство земельного законодательства. Повышение его эффективности будет обсуждаться сегодня на заседании правительственной комиссии по АПК, которую возглавляет первый вице-премьер Виктор Зубков.

Про землю, по словам Никифоровой, власти тоже не забыли. Всем желающим префектура помогает получить участки в садоводческих товариществах Московской области.

Еще одна тема - сокращение землеустроительных издержек. По данным Минсельхоза, на сегодняшний день оформление земельных участков занимает от 4 до 18 месяцев, а плата за оформление составляет 3-4 тысячи рублей за гектар, а в некоторых регионах превышает стоимость самой земли. Среди предлагаемых Минсельхозом мер - введение в закон о кадастре понятия единого землепользования, чтобы дольщики могли оформлять документы вместе, а не по отдельности.

Минсельхоз, видимо, не желающий отдавать неиспользуемые земли в Фонд содействия жилищному строительству, созданный по инициативе президента Дмитрия Медведева, предложит усложнить критерии перевода сельхозземель в другие категории. В настоящее время существует девять оснований для перевода сельхозземли в другую категорию. Их число надо сократить и конкретизировать и более четко прописать критерии нецелевого использования земли, - заявил вчера замминистра сельского хозяйства Александр Петриков. Он уверен, что это право надо делегировать субъектам федерации. Минсельхоз выступает за создание в рамках Роcсельхознадзора подразделения по земельному контролю, а также за увеличение административной ответственности за неэффективное использование земли. По словам Петрикова, в 2006 году было проверено только 52 млн га земель (из 220 млн га), из которых 4 млн га не использовались, а 430 тысяч га использовались не по назначению. При этом штрафы составили всего по 5 рублей за гектар. Также Минсельхоз предлагает на законодательном уровне упростить процедуры выделения участков в счет земельных долей, а также решить вопрос о невостребованных или выморочных долях, которых сейчас около 30% от общей площади земельных долей, полученных жителями села.



Минсельхоз выступает и за усиление роли государства в области землеустроительных и кадастровых работ. По словам Петрикова, в настоящее время на этом рынке работают 10 тысяч организаций, а объем рынка оценивается почти в 20 млрд рублей. Что касается госсубсидирования землеустройства, то, по словам Петрикова, во многих развитых странах государство выступает заказчиком крупных землеустроительных проектов. Ранее Минсельхоз предлагал компенсировать 25% землеустроительных издержек из федерального бюджета, на что потребовалось бы 7,3 млрд рублей ежегодно. Против Минфин и Минрегионразвития, считающие, что все расходы должны ложиться на землепользователя.



Главная --> Публикации