Главная --> Публикации --> Рай под пальмой или поездка за доминиканским домом Куркинский инкубатор Универсальный рынок Имя вместо адреса Конкуренции между малоимущими и состоятельными очередниками не будет

Троицк имеет глубокие исторические корни. Он возник на месте села Троицкое (Богородицкое), принадлежавшего во второй половине XVII — начале XVIII века князьям Репиным. Становлению села способствовала суконная фабрика, основанная купцом Прохоровым в 1797 году. Дальнейший рост производства привел к укрупнению фабричного рабочего поселка, названного в 1928 году Троицком. Начиная с 40-х годов формируется и расширяется научно-исследовательская база, одновременно ведется жилищное и культурно-бытовое строительство. К 70-м годам по структуре, образу жизни и обеспечению поселок трансформировался в развитый город научно-производственного профиля с населением, имеющим высокий образовательный уровень и занятым высококвалифицированным трудом. В 1977 году Троицку официально присвоен статус города.

Троицк — город областного подчинения — расположен в Подольском районе в 17 километрах к юго-западу от Москвы по Калужскому шоссе на живописном берегу реки Десны. Численность населения — около 40 000 человек.

Хорошее транспортное сообщение позволяет в течение получаса добраться до Москвы автобусом, электричкой или на автомобиле, поэтому больше половины горожан работают в столице. Производственный потенциал Троицка невелик. Здесь отсутствуют крупные промышленные предприятия, что способствует сохранению экологически благоприятной среды. Сегодня Троицк и прилегающие к нему населенные пункты считаются наиболее комфортной территорией для проживания и отдыха. Хвойно-лиственные леса здесь перемежаются с полями и лугами, рядом протекают реки Пахра, Десна и их притоки. Живописные окрестности хорошо знакомы туристам, любителям рыбной ловли и охотникам. Троицкий район является прекрасной зоной отдыха, где функционирует множество пансионатов и санаториев, в том числе и детских. Кроме великолепной природы привлекают и достопримечательности — Троицк буквально окружен многочисленными церквами и старинными дворянскими усадьбами, связанными с именами Шереметевых, Пушкина, Карамзина, Грибоедова и Гоголя. В нескольких километрах от города расположены знаменитые архитектурные ансамбли — Михайловское (XVIII век) и Красное (известно с XVIII столетия).

Следует отметить, что первоначально фабричный поселок и научный городок существовали как бы независимо друг от друга. Впоследствии они были воссоединены благодаря новому микрорайону В. Своеобразие и привлекательность Троицку придает уцелевший в центре города участок девственного леса, превращенный в парк.

В Троицке несколько культурно-развлекательных и спортивных центров, стадион, спортивные школы, в том числе баскетбольная СДЮШОР «ТРИНТА», воспитавшие чемпионов России и мира.

Троицк — основной научный центр Подольского района с колоссальным потенциалом: множеством НИИ, институтов, школ и лицеев, взаимодействующих с ведущими вузами столицы (например, с МГУ). Специфика такова, что в городе живут и трудятся ученые, а процент лиц с высшим образованием гораздо выше среднего по стране. Уже в 40-х годах здесь был образован первый Научный центр физических исследований АН СССР, а сейчас находится около 20 учреждений, в том числе Институт земного магнетизма, ионосферы и распространения радиоволн, Институт физики высоких давлений имени Л. Ф. Верещагина РАН, Институт спектроскопии, филиал Физического института имени П. Н. Лебедева, Институт ядерных исследований и Троицкий институт инновационных и термоядерных исследований.
В Троицке широкая сеть общеобразовательных учебных заведений, что характерно для наукоградов. В нее входят детские сады, школы, лицей, гимназия, спортивная, художественная, музыкальная школы и школа искусств. Помимо этого работают различные кружки и секции для детей, подростков и взрослых, например детский театр-студия классического танца «Синяя птица», культурно-технический центр профкома ТРИНИТИ и «Байтик».

Медицинское обслуживание в Троицке — одно из лучших в области. Здесь несколько больниц — Центральная и Российской академии наук, поликлиники, молочная кухня для обеспечения малышей детским питанием, аптеки, а также частные врачебные кабинеты, в том числе и стоматологические.

В городе проходят выставки и ярмарки, в филармонии дают концерты местные и гастролирующие коллективы.

Наиболее крупные застройщики в Троицке — это ИСК «Дружба», СК «Инструмент-Инвест», ПСО «УниверСтрой», «Интеграция и строительство» и ОСК. Основные работы идут по улицам Садовая, Текстильщиков, Октябрьскому проспекту, Парковому переулку и в микрорайоне В. Здесь возводят монолитно-кирпичные здания, часть — по индивидуальным проектам, незначительное количество панельных и два кирпичных дома (исполнитель — ИСК «Дружба»). Средняя этажность — 14-17 этажей, секционность — 1-3 секции. Первые дома были введены в эксплуатацию в I-III кварталах 2003 года, осталь-ные будут готовы в III-IV квартале 2004 — I-II квартале 2005 года.

Город динамично развивается. В ближайшем будущем в рамках соответствующей программы в нем появятся новые гостиничные комплексы, комбинаты быстрого обслуживания, еще один стадион, теннисные корты и другие спортивные сооружения и культурно-развлекательные центры. Предполагается не только решить текущие проблемы (дотационный бюджет, отток научных кадров, низкая средняя зарплата, отсутствие рабочих мест, изношенная инфраструктура и др.), но и создать современный наукоград с промышленной сферой внедрения передовых наукоемких технологий, в котором были бы успешно задействованы все имеющиеся ресурсы. При этом планируется за 10-15 лет удвоить население и площадь города.

В III-IV квартале 2004 — I квартале 2005 года будут завершены дома в микрорайоне В. Среди них можно выделить «Трио», три монолитно-кирпичных корпуса (индивидуальный проект), панельные 14-этажный дом в микрорайоне В-64 и 17-этажный на улице Текстильщиков.

Большой интерес представляет строительство нового центра Троицка, осуществляемое проектно-строительным объединением «УниверСтрой». В его составе — гостиница, несколько монолитных жилых 17-этажных домов площадью более 100 тыс. кв. м со встроенно-пристроенными помещениями различного назначения. Здесь же предусмотрены конечные остановки общественного транспорта. Одно из зданий было сдано в IV квартале 2003 года. Метраж однокомнатных квартир — 53 кв. м, двухкомнатных — от 55 до 67, трехкомнатных — от 83 до 110 кв. м. Цена квадратного метра на первичном рынке недвижимости — от 600 до 720 у. е.

Помимо этого на улице Текстильщиков возводят жилые комплексы «Фаворит» и «Престиж». Это монолитно-кирпичные 17-этажные здания, строящиеся по индивидуальному проекту. Расценки на квадратный метр — от 600 до 900 у. е.
Интервью с председателем правления Городского Ипотечного Банка

Здания будут расположены рядом с лесом и рекой Десной. Для этого участка характерны развитая инфраструктура и высокий уровень комфорта. Дома сдают под чистовую отделку, в них предусмотрены грузовые и пассажирские лифты, охрана, гостевые стоянки и подземные гаражи. Метраж однокомнатных квартир колеблется от 35 до 50 кв. м, двухкомнатных — от 54 до 62, трехкомнатных — от 68 до 85 кв. м. Стоимость одного квадратного метра на первичном рынке недвижимости — от 620 до 900 у. е.

- Называются разные оценки объема рынка ипотечного кредитования в России – около 30 млрд долл. На чем строятся такие оценки? Какова методика расчета потенциального объема конкретного рынка, что берется за основу и насколько эти данные совпадают с реальностью?

До конца весенней сессии Госдума должна рассмотреть пакет из законопроектов и поправок к уже принятым законам по ипотеке. Правительство, в лице вице-премьера Александра Жукова, считает, что это позволит сделать ипотеку массовой в ближайшие несколько лет. Коммерческие банки давно жаловались правительству на невозможность быстрого рефинансирования выданных кредитов через выпуск ипотечных бумаг и на неопределенность в вопросе выселения жильцов из квартир, купленных по ипотеке, – теперь им обещают снять все эти вопросы. Впрочем, это не означает, что граждане получат возможность найти дешевые и длинные кредиты на жилье. Даже если правительство и Госдума уберут законодательные барьеры на пути развития ипотеки, это не решит других проблем, таких как отсутствие в России длинных средств на финансовых рынках и дефицит специалистов по организации ипотеки. О том, почему в России большой разрыв между спросом на ипотечные кредиты и их предложением и как будет развиваться рынок кредитов на жилье, RBC daily рассказал председатель правления Городского Ипотечного Банка Николай Шитов.

- За какой срок страны Балтии вышли на этот показатель?

- Названная сумма – это оценка потенциала рынка на ближайшие четыре-пять лет. Если говорить о сегодняшнем объеме рынка ипотеки в России, то это 300 млн долл. Откуда берется такая оценка? Залоги по всем ипотечным кредитам регистрируются в регистрационной палате, поэтому можно вывести эти цифры. Если перейти к оценке потенциала – то есть к цифре в 30 млрд долл., – то она формируется исходя из макроэкономическими показателей. В большинстве исследований размер рынка ипотечного кредитования соотносят с валовым внутренним продуктом. В развивающихся странах объем рынка ипотечного кредитования составляет от 3% до 5% (например, в странах Балтии он сегодня равен 5% от ВВП). В развитых странах этот показатель будет заметно выше, в частности, в Германии он доходит до 50%. Поэтому, если мы будет причислять себя к развивающимся странам, где ипотека только набирает силу, в течение трех-четырех лет можно выйти на цифру в 5% от ВВП, а это и есть сумма порядка 30 млрд долларов.

- Сегодня банки, выдающие ипотечные кредиты, работают в партнерстве с риэлторами. Это обычная мировая практика, или мы придем к модели, когда банки будут только выдавать деньги?

- Где-то за семь-восемь лет. Нам по силам взять эту планку за более короткое время. А объем рынка ипотеки в 50 и более процентов от ВВП, существующий в развитых странах, был достигнут за десятилетия.

- Сколько ипотечных кредитов выдано на сегодняшний день? Какая динамика роста кредитования была в прошлом году?

- Мы взаимно дополняем друг друга: у банков есть финансовые ресурсы, а риэлторы – это профессиональные помощники, которые ведут поиск квартир, и для них ипотека является дополнительным ресурсом, который приводит к росту их клиентской базы. По моему мнению, это правильная схема: в результате в выигрыше оказывается клиент, на стороне которого выступают и банк, и риэлтор. Они обеспечивают профессиональные консультации и безопасность при заключении сделки, ведь служба безопасности банка проверяет в том числе и чистоту титула квартиры.

- Что из нерыночных факторов сдерживает рост ипотеки? Может быть, люди по-прежнему не знают об услуге или не понимают, что могут взять кредит.

- У нас, к сожалению, очень небольшая доля жилья приобретается на заемные средства. По оценкам Гильдии риэлтеров, ежегодно в Москве на вторичном и первичном рынках совершается сделок на 4 млрд долл., но при этом объем сделок по ипотеке в Москве не превышает 150 млн долл. При этом объемы ипотечного кредитования в 2003 году выросли почти в два раза по сравнению с предыдущим годом. С точки зрения динамики прогресс налицо, но если брать абсолютные показатели, то реальный объем кредитования не очень большой.

- Правительство подготовило поправки и дополнения в законодательство, регламентирующее ипотеку. Какие из них для вас важнее: те, что снимают юридические вопросы, вроде выселения, или то, что касается ценных бумаг?

- Это играло роль два-три года назад, а сейчас клиенты становятся все более и более информированными – по крайней мере, в Москве и Санкт-Петербурге. Если брать эти два города, то здесь существуют другие факторы, сдерживающие развитие ипотеки. Во-первых, это налоги. На сегодняшний день человек, покупающий квартиру за наличный расчет, и покупатель по ипотечному кредиту находятся в неравных условиях. Ипотечная сделка требует указания реальной стоимости жилья, а при покупке за наличные деньги можно договориться о занижении суммы, указываемой в договоре купли-продажи. Только за счет этого занижения можно уйти от нескольких выплат, начиная с уплаты подоходного налога и заканчивая экономией на пошлинах и нотариальных сборах, которые привязаны к сумме сделки. Кроме того, покупая квартиру за наличные, вы вообще можете не ходить к нотариусу, а заключить договор в простой письменной форме и зарегистрировать его в регистрационной палате. Второй блок сдерживающих развитие ипотеки факторов – это отсутствие долгосрочных финансовых ресурсов на рыке. Это приводит к тому, что ставки по кредитованию остаются высокими. После того как банки и специализированные агентства начнут выпускать ипотечные ценные бумаги, на этот рынок будут привлечены финансовые ресурсы с рынка капитала. По нашим оценкам, этот рынок начнет работать после принятия пакета законодательных инициатив, которые сейчас находятся на рассмотрении в Государственной думе. Третий блок проблем – это юридические аспекты и законодательная база. Например, это непродуманность процедуры выселения должника. Права банков и заемщиков в случае невыполнения обязательств по кредиту, а также процедура выселения недобросовестного заемщика должны быть четко определены законодательно.

- Каково Ваше отношение к жилищным субсидиям, которые регионы предлагают населению, – портят ли они рынок, развращая потенциальных клиентов?

- И то, и другое. Нужно урегулировать одновременно и юридические тонкости, и экономические вопросы, причем принять эти поправки и дополнения в пакете, комплексно. Только в этом случае развитие ипотеки пойдет более быстрыми темпами.

- Сколько специализированных и обычных банков, выдающих ипотечные кредиты, могут одновременно работать на рынке?

- Все зависит от цели. Если это субсидии на строительство определенного дома, то вреда нет, но и рынок такая «ипотека» не создает. Если это субсидии заемщикам, то они должны быть нацелены на определенные группы людей, то есть должны быть адресными. Предоставление субсидий всем крайне вредно, поскольку это разрушает рынок. На мой взгляд, деньги должны выделятся не в форме субсидирования процентной ставки, а как средства на первоначальный взнос, чтобы человек мог уже обратиться за кредитом по рыночной цене.

- А сколько игроков одновременно занимаются ипотекой в Восточной Европе? Сколько там банков и специализированных агентств?

- Учитывая, что сейчас в России на рынке ипотеки наблюдается большой разрыв между выданными кредитами и потенциальным спросом, становится ясно, что количество игроков на этом рынке может стать значительно большим, чем сегодня. Сейчас спрос выше предложения, поэтому надо совместно работать над развитием ипотечного рынка и разъяснением населению, в чем суть ипотеки.

- Кому легче заниматься фондированием:коммерческому банку, у которого много направлений бизнеса, или специализированному?

- В Польше, например, существуют несколько крупных игроков. Там есть и специализированные банки, а параллельно с ними действуют коммерческие банки, которые в том числе предлагают ипотечные кредиты, общим числом около десяти игроков. В странах Балтии это преимущественно западные банки (немецкие, американские), которые выдают кредиты, а также специализированные компании по ипотечному кредитованию.

- Сегодня банки могут реально рефинансировать кредитный портфель, ведь пока нет рынка закладных и ипотечных бумаг?

- Специализированному банку проще занимать средства, потому что в этом случае инвесторы точно знают, во что они вкладывают деньги и на какой уровень риска идут. Когда же у банка разные группы активов по рискам, то потенциальным инвесторам зачастую сложно понять, под какую процентную ставку ему надо ссужать деньги. У нас активы однородные и инвесторам понятны наши риски.

- Ваше отношение к АИЖК? Ведь несколько лет назад его работу критиковали за нерыночный подход: говорили, что условия работы нерыночные, а ценные бумаги обещали выпускать с очень низкой доходностью…

- Мы планируем привлекать деньги и через открытие кредитных линий, и через секьюритизацию кредитного портфеля. Речь идет о средствах как западных институциональных инвесторов, так и российских инвесторов, например, крупных страховых компаний, таких как «Росгосстрах» и другие.

- Что Вы имеете в виду, когда говорите о правильных отношениях? Банки должны знать объемы выкупа АИЖК, иметь равные условия…

- По сравнению с тем, что было два года назад, их бизнес-модель претерпела существенные изменения. Раньше они собирались работать только с муниципальными специализированными компаниями, а теперь АИЖК (Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию) активно работает со всеми коммерческими и специализированными структурами, и, в частности, наш банк сейчас ведет с ними переговоры. На мой взгляд, успех этой организации будет зависеть от того, насколько правильно они выстроят отношения с банками, особенно специализированными, то есть с первичными кредиторами. Ведь вторичный рынок ипотечных ценных бумаг не может быть сформирован без первичного.

- Сколько лет уйдет на формирование рынка ипотечных бумаг и закладных? Что влияет на его развитие?

- Банки должны понимать, что им выгодно рефинансировать свой портфель на условиях АИЖК. Потому что банк – это коммерческая организация, цель его работы – прибыль. Мы сами можем выпускать ценные бумаги, просто при совместном с АИЖК выпуске процентная ставка может быть ниже, а значит, банки также смогут снижать ставку кредитования для потребителей. То есть главное сейчас – разработать рыночную формулу, которая была бы привлекательна как для первичных кредиторов – банков, так и для вторичных операторов, которые представляет АИЖК.

- «Тройка Диалог» – это не единственная финансовая структура, способная начать ипотечный проект, в России есть еще несколько финансовых групп, которые могут интересоваться таким бизнесом. Что определит их участие: деньги или менеджмент?

- Для этого необходимы четко сформированное законодательное пространство и серьезные объемы выданных кредитов. Требуется решение многих вопросов, например, выведение ипотечных кредитов из конкурсной массы при банкротстве банка, особая налоговая политика в отношении специализированных фондов. Если говорить об объемах, то я считаю, что разовый транш по секьюритизации должен быть не меньше 100 млн. Таких объемов пока нет ни у одной организации. Однако по мере вырабатывания законов участники рынка смогут сформировать крупные пулы ипотечных кредитов. По нашим оценкам, спрос на ипотечные бумаги будет высоким. В прошлом году мы провели секьюритизацию на 10 млн долл., и сделка прошла успешно – были получены заявки от нескольких потенциальных покупателей.

- Если кто-то запустит свой ипотечный проект, как быстроон сможет стать федеральным игроком, работать хотя бы в нескольких регионах?

- У нас много финансовых инвесторов, которые способны найти средства на развитие аналогичного проекта. Однако, на мой взгляд, этот бизнес не приносит быстрых дивидендов. Поэтому одинаково важны как наличие сплоченной профессиональной менеджерской команды, так и вклад стратегического инвестора, ориентированного на построение серьезного бизнеса, готового вложиться не только финансовыми средствами, но и разветвленной инфраструктурой, клиентской базой и т.д.

- Но если брать действующую клиентскую сеть «Росгосстраха», то 99% покупателей полисов ОСАГО не могут взять кредит – как же можно опираться на них?

- Я думаю, здесь очень важна инфраструктура. Это один из ключевых вопросов развития розничного бизнеса. Как вы знаете, только у «Росгосстраха» существует 2,5 тыс. офисов по России и 25 млн клиентов, и мы можем воспользоваться частью этой сети.

В странах, где ипотека хорошо налажена, кредиторы всячески стараются найти компромисс с заемщиками.

- Пока рано говорить о конкретных цифрах, но даже если мы откинем эти 99%, то 1% – это 250 тыс. клиентов. Цифра уже значительная для начала проекта, не правда ли?

В российском законодательстве сегодня - две взаимоисключающие нормы. С одной стороны, Закон об ипотеке допускает случаи, когда кредитор может вернуть свои деньги, продав жилье заемщика. С другой - Гражданский кодекс исключает возможность изъятия жилья должника, если оно является для него единственным.

На ипотеку в России возлагаются большие надежды, некоторые эксперты даже отводят ей роль локомотива экономики в ближайшем будущем. Однако далеко не все потенциальные кредиторы и заемщики представляют себе трудности, которые могут возникнуть перед теми, кто решит воспользоваться этим инструментом. Вот одна из наиболее типичных ситуаций - человек взял в банке кредит, купил на него квартиру или дом, в течение нескольких лет исправно платил банку ежемесячные взносы, и вдруг по каким-то объективным причинам он оказался не в состоянии продолжать обслуживать свой долг. Как тут быть?

По словам руководителя отдела экономических исследований Американской ассоциации ипотечных банков Джея Бринкмана, банк, предоставивший ипотечный кредит, вступает в контакт с неплательщиком, чтобы выяснить, почему тот не в состоянии выплачивать свой долг. Если есть надежда, что он может возобновить платежи через некоторое время, то банк может, например, реструктурировать долг или смягчить условия его выплаты. Ну а если становится очевидным, что заемщик больше платить не может, банк определяет рыночную цену жилья. Если цена значительно поднялась по сравнению с изначальной, банк может предложить продать этот дом с тем чтобы заемщик выплатил весь долг, а остальные вырученные от продажи деньги оставил себе. Однако может случиться и так, что дом в цене не поднялся, а даже упал, и продать его сложно. В таком случае банк все же постарается решить проблему, так сказать, полюбовно. Банк может предложить помочь жильцам выехать из дома, а потом продать его.

О том, как разрешаются такие ситуации в странах, где ипотека уже работает, рассказывают корреспонденты радио "Свобода".

В США чуть менее 2 процентов всех ипотечных кредитов оказываются "проблемными". Из этого количества только в половине случаев дело завершается полной невыплатой кредита. И, наконец, только в половине этих случаев банкам приходится самим продавать недвижимое имущество должников-неплательщиков.

Если заемщик откажется и от такого варианта, банку ничего не остается делать, как обратиться в суд. Дальнейшая процедура по-разному осуществляется в разных штатах. В одних для того, чтобы выселить человека из дома, требуется решение суда, а в других это делается в административном порядке.

В случае возникновения финансовых трудностей должник обязан уведомить банк, и чем раньше он это сделает, тем больше у него шансов избежать серьезных неприятностей. Банки в первую очередь предлагают реструктуризацию кредита. Это может быть временное приостановление уплаты нескольких (чаще всего двух-трех) ежемесячных взносов.

В Польше до 1992 года ипотечные кредиты могли получить только организации. Сегодня ипотечные кредиты частным лицам - на продолжительные сроки, вплоть до 30 лет - предоставляются всеми крупными банками и становятся все более популярными. Крупнейший кредитор - Сберегательный банк Польши, на долю которого приходится 80 процентов всех выданных в стране ипотечных кредитов. В прошлом году этот банк предоставил таких кредитов на сумму более 1 миллиарда долларов - это вдвое больше, чем всего два года назад.

Но бывают случаи, когда клиент и не сообщает банку о своих проблемах, и не идет с ним на соглашение, и не уплачивает очередные взносы. В этом случае банк направляет самому должнику и его гарантам, то есть лицам, на которых могут перейти его обязательства, - два раза, с интервалом в один месяц - предупреждения. Если должник не идет на какое-либо соглашение с банком, начинается исполнительная процедура. Однако соглашение с банком возможно в любой момент до тех пор, пока недвижимость не продана, даже если исполнительная процедура уже запущена.

Банк может согласиться и на то, чтобы часть оставшейся задолженности клиента взяли на себя другие предложенные должником лица, или согласиться взять в залог не только жилище, но и другие ценности. Некоторые банки, в том числе Сберегательный банк Польши, предоставляют своим клиентам возможность отсрочить один ежемесячный взнос в течение каждого года погашения кредита.

Определить, какая именно часть ипотечных кредитов по всей стране оказывается "проблемной", довольно трудно, так как не все банки готовы раскрывать подобную информацию. Известно, однако, что у крупнейшего ипотечного кредитора Сберегательного банка Польши таких "проблемных" кредитов - 4 процента от общей суммы. На первых порах ипотечного кредитования в стране, то есть сразу после 1992 года, их было 5 - 6 процентов.

В Польше не существует какого-то специального "резервного" жилого фонда, куда можно было бы переселять тех, кто не возвращает ипотечный кредит. Эту проблему должники решают сами.

В ипотечных банках имеются профессиональные службы работы с клиентами, которые смогут найти решение, приемлемое для обеих сторон. Во-первых, есть возможность отсрочки платежей на определенный срок. В этой ситуации клиент какое-то время выплачивает только проценты по кредиту, не погашая основной долг.

В Германии, по словам руководителя департамента недвижимости Союза немецких ипотечных банков Ахима Райфа, в подобной ситуации очень важно, чтобы клиент, если у него возникли финансовые проблемы, немедленно сообщил банку о невозможности дальнейшего обслуживания своего долга по ипотечному кредиту. Если этого не сделать, то уже через месяц на него будут наложены штрафные санкции.

В Германии клиент ипотечного банка если чувствует, что вскоре может остаться без работы или уже ее потерял, должен сам позаботиться о своих жилищных условиях в ближайшем будущем. Он должен попытаться продать свою недвижимость, хотя, исходя из сжатых сроков, это обычно непросто. Но опять-таки он должен своевременно сообщить банку о намерении продать недвижимость, и банк может дать ему дополнительное время.

Другой вариант - изменение условий кредита. Скажем, если клиент из 10 лет общего срока кредита исправно платил в течение 8 лет фиксированную процентную ставку, то для облегчения условий возврата кредита банк может предложить ему снизить процентную ставку.

Здесь, правда, необходимо заметить, что права владельцев недвижимости в Германии весьма широки, и никто не вправе выгнать владельца такой "недооплаченной" квартиры на улицу, скажем, через несколько недель. Иногда проходят месяцы, а то и годы, прежде чем "проблемная" недвижимость выставляется на принудительный аукцион. И саму процедуру принудительной продажи жилья неплательщика банки, как правило, начинают только после того, как все остальные меры не дали результата.

Если же клиент и предпринимать ничего не будет, и сумма его долга банку возрастет до определенного уровня, то в такой ситуации банк прибегнет к крайнему средству - принудительной продаже недвижимости с аукциона.

Со своей стороны, банки имеют право на возврат выданного им кредита. Поэтому до тех пор, пока существует возможность для клиента возобновить платежи - перспективы новой работы, наследства и так далее, - он останется в своем жилье.

В Германии банки не владеют недвижимостью. Ипотечные банки финансируют покупку жилья, но не владеют им. Какого-то фонда "резервного" жилья как такового не существует, и возможные проблемы с каждым клиентом ипотечного банка решаются индивидуально. Процедура принудительной продажи, если до нее дошло дело, длится долго, при этом владельцы "недооплаченной" недвижимости имеют высокую степень социальной защиты: другими словами, оказаться в Германии "на улице" за долги довольно сложно.

Именно на вторичном рынке происходит, по экспертным оценкам, 67% сделок со столичным жильем (по оценке "Беста" - около 90 000 в год). По мнению аналитика рынка Андрея Бекетова, суммарный объем вторичного рынка Москвы в 2003 г. составил примерно $6 - 8 млрд, а с учетом роста цен в 2004 г. можно будет говорить о $7 - 9 млрд.

В Германии сегодня на ипотечном кредитовании находятся 1,5 миллиона объектов недвижимости, доля проблемных объектов составляет 0,23 процента.
Пока вокруг столичных новостроек не утихает информационный шум - что-то возводится, что-то рушится, берутся ценовые барьеры и представляются новые амбициозные проекты, - не столь богатый на события вторичный рынок жилья потихоньку растет: за I квартал 2004 г. квартиры на нем подорожали примерно на 10%. Руководитель аналитического центра ирн.ru Олег Репченко говорит о беспрецедентном росте цен зимой - 3% в месяц, а сейчас темпы прироста цены квадратного метра приближаются, по его оценке, к 4% в месяц.

"Фундаментальная причина резкого роста цен на недвижимость - увеличение денежной массы в стране - не подкрепляется столь же быстрым ростом предложения жилья, - считает начальник отдела маркетинга и аналитических исследований корпорации "Инком-Недвижимость" Евгений Михаленков. - Росту цен на вторичном рынке способствует и перетекание спроса с первичного рынка на вторичный из-за сверхвысоких цен на новостройки".

Аналитический центр ирн.ru сообщил, что по итогам марта индекс стоимости жилья вырос на 3,8% и составил $1606 за 1 кв. м против $1547 в феврале. А по данным на 5 апреля индекс стоимости жилья дорос до значения $1651 за 1 кв. м. Рост цен за 2004 г. скорее всего превысит наиболее вероятный прогноз в 20 - 25% и может составить более 30% , прогнозирует Репченко, а планка цены к концу 2005 г. поднимется до $2000 - 2200 за 1 кв. м.

"Главный вопрос, занимавший в прошлом году специалистов рынка недвижимости, - не изменится ли тенденция к росту цен снижением или хотя бы стабилизацией после январских праздников, - говорит Михаленков. - Но с первых же дней января цены продолжили рост, а главный показатель оценки спроса, способный с опережением предсказать изменение тенденций на рынке, - срок экспозиции квартир - начал сокращаться. В конце февраля сроки экспозиции вышли на уровень ноября прошлого года".

Когда это кончится?

Начальник отдела перспективных проектов Департамента инвестиционных программ строительства (ДИПС) правительства Москвы Евгений Леонов уверен, что рост цен не прекратится в течение ближайших 3 - 4 лет. По прогнозу ДИПСа, объем ипотечных денег на рынке через 1 - 2 года приблизится к $1 млрд, что будет способствовать дальнейшему удорожанию московских квартир - объем доступных покупательских средств увеличится.

В марте предложение в среднем превысило уровень ноября 2003 г. на 20% , а января - февраля - на 15%. Но говорить об избытке предложения не приходится. По данным "Инкома", не менее 19% квартир находят покупателей в течение первых двух недель продажи. Несмотря на рост предложения, средние сроки экспозиции продолжают сокращаться. То есть спрос на жилье на вторичном рынке сейчас таков, что новые предложения моментально оказываются востребованы.

Рост цен на московские квартиры соответствует росту благосостояния населения и свидетельст вует о формировании накоплений, достаточных для покупки жилья, считают риэлторы и аналитики. По мнению Репченко, сегодняшняя ситуация объясняется тем, что на рынок вышли представители среднего класса, которые, оправившись от кризиса 1998 г. , за 4 - 5 лет сумели накопить на квартиру. Сохранение направления вектора экономического развития страны будет способствовать повышению доходов и накоплений граждан и, как следствие, росту платежеспособного спроса на недвижимость. Президент корпорации "Бест-Недвижимость", президент Московской ассоциации-гильдии риэлторов Григорий Полторак считает, что в основном квартиры в Москве покупают все-таки не со спекулятивными целями, а для того чтобы жить в них, или с целью сохранить сбережения, или "про запас" - например, для детей.

Квартира про запас.

Элитная вторичка.

По словам Олега Самойлова, заместителя директора управления вторичного рынка недвижимости компании "Миэль-Недвижимость", по-прежнему на вторичном рынке Москвы преобладают так называемые альтернативные сделки (их примерно 80% ). В условиях растущего рынка, когда продавцы то и дело пытаются повышать уже оговоренную цену и устраивать "аукционы" для покупателей, такие сделки даются риэлторам тяжело. В компании "Домострой" отмечают, что на свободные квартиры с чистой продажей (без альтернативы) цены росли наиболее активно.

По прогнозам Penny Lane Realty, стоимость 1 кв. м в элитных домах в 2004 г. вырастет в среднем на 15 - 18%. Квартиры на Остоженке (самый дорогой московский район) без ремонта продаются на вторичном рынке по $7000 - 11 000 за 1 кв. м. Цена на готовые к проживанию - с ремонтом и мебелью - квартиры выше приблизительно на $1000 - 1500 за 1 кв. м, чем на новые квартиры и квартиры без ремонта.

Практически все эксперты говорят о нехватке наиболее дешевых квартир. Но и в сегменте элитного жилья наблюдается определенный дефицит предложения, отмечает руководитель департамента продаж квартир компании Penny Lane Realty Александр Зиминский. По его оценке, спрос на квартиры в ценовом диапазоне $1 - 2 млн в 2 - 2,5 раза превышает предложение.



Главная --> Публикации