Главная --> Публикации --> Коммуналкам.net Москвичи потянулись к земле Перспективы обязательного страхования жилья Россиян просят показать серые доходы. их легализуют при покупке жилья Вклад золотые пески: 40% годовых

Все свободные площади в городе уже застроены (город превращается в «каменные джунгли»), нарезаются все новые и новые участки за кольцевой автодорогой, город расползается все больше и больше, превращаясь в супермегаполис, в гигаполис, качество жизни в Москве постоянно ухудшается. Строительство идет и днем, и ночью без праздников и выходных, новостройки пытаются «воткнуть» на каждый свободный квадратный метр земли. Во многих районах Москвы проходят митинги протеста жителей против новой «точечной» застройки под лозунгами «Мы не сельди, чтобы жить в бочке». Юмористы шутят, что скоро южные районы Москвы плавно сомкнутся с северными районами Баку. И тем не менее, жилья постоянно не хватает. Сейчас в очереди на получение жилья стоит примерно 200 тыс. семей, и цифра эта уже несколько лет не снижается.

Каждый год строится огромное количество жилья – порядка 4,5-5,0 млн. кв. метров. Это примерно 400 200-квартирных домов, т.е. жилье для 200 тыс. человек – средний по российским меркам город. До 2020 года московское правительство запланировало построить еще 70 млн. кв. метров – т.е. еще 15 средних российских городов войдут в состав Москвы. И даже такие планы постоянно перевыполняются.

Все дело в том, что на этом рынке в России (и наиболее ярко это проявилось в Москве) сложилась уникальная, не имеющая аналогов в мире бизнес-модель. Суть ее такова: строительная компания строит дом, распродает в нем квартиры, а сам дом передает на баланс ДЕЗу, т.е. городу. Себестоимость строительства 1 кв. м жилья составляет примерно $300, а продается покупателю он уже за $1000 – $1200, т.е. прибыльность такого бизнеса составляет порядка 200 – 300% на вложенный капитал!!!

В чем причина этого явления? Строители и чиновники говорят, что все дело в большом спросе на жилье и в широких социальных программах московского правительства. Что касается спроса на жилье, то он был, есть и будет всегда и везде. А вот планы по строительству муниципального жилья для очередников хронически недовыполняются (да к тому же дома строятся низкого качества), зато т.н. «коммерческое» жилье строится сумасшедшими темпами.

Известна информация о том, что в некоторых городах России страховые компании отказываются страховать от пожара частные дома, если они находятся на территориии, приглянувшейся крупной строительной фирме. Потому что ее ничто не остановит. А ведь в провинции рентабельность этого бизнеса составляет «всего» порядка 100 процентов!

Помните, у Маркса: «Обеспечьте 10 процентов, и капитал согласен на всякое применение, при 20 процентах он становится оживленным, при 50 процентах положительно готов сломать себе голову, при 100 процентах он попирает все человеческие законы, при 300 процентах нет такого преступления, на которое он не рискнул бы, хотя бы под страхом виселицы» (К.Маркс «Капитал»).

Таким образом, строители получают сверхприбыли, чиновники – свою долю, а мы, жильцы, получаем полный пакет проблем ЖКХ. Как говорится, каждому свое. Увеличивают строители свои прибыли также за счет привлечения дешевой рабочей силы из стран СНГ, многие из которых работают буквально «за миску похлебки» (о качестве такого «строительства» – особый разговор).

Весь фокус в том, что в России строится неправильное, «несистемное» жилье – муниципальные дома с приватизированными квартирами. Строительным фирмам (и связанным с ними коррумпированным чиновникам) такая система крайне выгодна – построив дом, распродав квартиры и получив солидный барыш, они передают дом на баланс ДЕЗ, т.е. города (а город охотно берет), избавляя себя от хлопот и затрат на дальнейшее содержание и обслуживание дома. А затраты эти очень немаленькие и ложатся тяжелым бременем на бюджет. Избавляясь от них, застройщик фактически получает дополнительную прибыль за счет бюджета.

А как же строительство жилья за рубежом, спросите вы? Дело в том, что в развитых зарубежных странах нет такого вида жилья, как «муниципальный дом с приватизированными квартирами», это сугубо наше, отечественное изобретение, и, соответственно, сверхприбыль зарабатывать на нем невозможно.

Усугубляет проблему отсутствие частной собственности на городскую землю. Ведь земля принадлежит московскому правительству, и ничто (кроме разъяренных жителей, кидающихся под бульдозеры) не может помешать ему отдать землю застройщику (надо полагать, не бесплатно) прямо под окнами вашего дома.

Вывод – от такой системы строительства в убытке оказывается общество, т.е. мы с вами, ведь в результате Москва (и другие города России) застраиваются низкоэффективным жильем. Чиновники и связанный с ними строительный бизнес – процветают, а правительство ломает голову, как решить проблемы ЖКХ.
Поклонная гора через пять лет превратится в грандиозный аттракцион с музеями, церквями и аттракционами.

Инвестор (а это, как правило, будущий владелец частного односемейного или частного арендного – «доходного» дома) заплатит строителям себестоимость + 10% прибыли и ни копейки (цента, сантима ...) больше. Немного посложнее с кондоминиумами. Жильцам самим приходится оплачивать все 100% расходов по содержанию дома, включая капремонт, что удорожает проживание и значительно ограничивает спрос на такие дома. Кондоминиум для строителей – рискованный бизнес, ведь можно не продать квартиры даже по низкой цене и остаться в убытке. Недаром доля таких домов – лишь порядка 20% всего жилья. Ну а в муниципальных домах – там квартиры не продаются.

Идея перестроить Поклонную гору появилась довольно давно: в 2002 г. правительство издало первые постановления на эту тему. Поэтому в минувший вторник столичные чиновники лишь уточняли детали, которые оказались следующими. На месте «старого» комплекса планируется возвести целый ряд сооружений культурного, развлекательного и утилитарного назначения. Здесь будет аллея памяти, посвященная российским флотам и фронтам, она будет представлять собой череду бетонных стел, начинающуюся от улицы Ермилова и уходящую в глубь комплекса. Из других сооружений, посвященных различным эпизодам боевой славы, здесь будет несколько музеев, в основном рассказывающих о славных страницах истории различных родов войск, в том числе и ракетных, а также памятники героям различных войн, в том числе воинам-интернационалистам. Впрочем, исключительно боевыми подвигами столичные власти не ограничатся, на Поклонной горе найдется место и для более мирных сооружений. В частности, здесь предполагается построить два храма – армянский и буддийский, которые дополнят собой религиозный ансамбль, в настоящее время состоящий из православного храма Святого Георгия, синагоги и мечети.

Столичные власти намерены перестроить Поклонную гору. Вчера правительство Москвы одобрило окончательный план будущего комплекса на Поклонной горе. Главная цель преобразований – устроить в городе еще один парк для культурного отдыха горожан, чтобы разгрузить центр. На этот раз планы столичного правительства, как ни странно, не вызвали нареканий поборников сохранения исторического облика города. По их мнению, нынешний комплекс на Поклонной горе никакой художественной или архитектурной ценности не представляет, поэтому от его перепланировки облик города ничего не потеряет.

Одними развлекательными и культурными комплексами столичное правительство при перестройке Поклонной горы не ограничится, здесь найдется место и чисто утилитарным сооружениям, к которым можно отнести подземный туалет на сорок мест, две парковки, подземную и надземную, на четыре тысячи машин, а также офисный центр общей площадью 30 тыс. кв. метров. «Со строительством офисного центра сложилась весьма интересная ситуация, – сказал RBC daily Михаил Москвин-Тарханов. – В данном случае, в отличие от большинства подобных, собственником земельного участка выступает коммерческая фирма ООО «Термо», а инвестором строительства – московское правительство в лице Департамента инвестиционных программ строительства. Впрочем, этот проект очень выгоден, и будет лучше, если прибыль получит город». После окончания строительства офисного центра (который будет располагаться по адресу Поклонная улица, дом 7) 60% площадей и 80% машиномест, по словам г-на Москвина-Тарханова, отойдет городу, остальное останется ООО «Термо». «В общей сложности сооружение всего комплекса обойдется в несколько сотен миллионов долларов, – говорит Михаил Москвин-Тарханов. – Но основная масса всех строений будет сооружаться за счет инвесторов. Город финансирует только строительство офисного центра. На самом деле для Москвы это небольшой проект. Для Петербурга он, может быть, и был бы грандиозным, а для нас мелочь». Согласно расчетам столичного правительства, комплекс должен быть полностью построен через пять лет – к 2009 г.

На Поклонной горе нового формата можно будет не только вспомнить о боевом прошлом России, но и развлечься. На территории комплекса планируется устроить театр поющих фонтанов, организовать экстрим-клуб роллер-спорта, но самым грандиозным сооружением Поклоннойгоры обещает стать самый большой в Европе океанариум. Правда, он будет не на самой горе, а несколько поодаль – в овраге, в котором сейчас располагается свалка. Океанариум будет располагаться под землей, на глубине 10 метров, и вмещать 2,4 млн литров морской воды с 2500 особями рыб, среди которых будут акулы, электрические скаты и прочие милые обитатели морских глубин. Для того чтобы посетители смогли в полной мере оценить рыбок, сквозь аквариум проложат прозрачный тоннель длиной 120 метров. На нескольких уровнях, для полноты ощущений, будут устроены почти настоящие джунгли с настоящими крокодилами и различными аттракционами. В комплексе, кроме всего прочего, будет кинотеатр, в котором обещают демонстрировать только научно-популярные фильмы, «подводный» ресторан и гостиница для желающих переночевать в обществе акул и крокодилов. Инвестором и строителем этого комплекса, как сообщил RBC daily депутат Мосгордумы Михаил Москвин-Тарханов, является некая британская фирма. Работы, кстати, уже идут, на месте оврага роют котлован.

Нынешние правила оказания коммунальных услуг населению, принятые правительством в 1994 году, устарели. К такому выводу пришла вчера правительственная комиссия по жилищной политике, возглавляемая заместителем председателя правительства РФ Владимиром Яковлевым. Госстрой уже успел написать новые правила, однако они тут же были подвергнуты критике компанией "Российские коммунальные системы" (РКС) – пионером среди частных компаний, отважившихся пустить корни в коммунальном бизнесе.

По мнению депутата, необходимость в сооружении такого развлекательного комплекса возникла по причине нехватки в столице мест для отдыха, и на Поклонной горе, кроме всего прочего, планируется разбить несколько парков. «Москвичам парк им. Горького уже стал мал, Коломенское тоже нельзя сильно вытаптывать, Кузьминский парк далеко, – говорит Михаил Москвин-Тарханов. – А здесь очень удобное место, поскольку рядом находится еще и Филевский парк, а также здесь есть метро. Я вообще поддерживаю все идеи, которые способствуют перераспределению населения из центра города, где многие отдыхают на «крыше Манежа». Такое решение мне нравится намного больше, чем строительство Диснейленда, которое Зураб Церетели задумывал организовать в Нагатинской пойме». Кстати, перепланировка Поклонной горы – тот редкий случай, когда архитекторы и поборники сохранения исторического облика российской столицы поддерживают действия московских властей и против не выступают. «В отличие от попыток перестроить исторический центр Москвы, с точки зрения архитектурной ценности на Поклонной горе нет ничего интересного, поэтому ее перепланировка меня абсолютно не волнует и не возмущает, – сказал RBC daily директор Музея архитектуры им. Щусева Давид Саркисян.

Самая революционная новация – глава о качестве коммунальных услуг. Документ устанавливает, что в случае их ненадлежащего качества потребитель имеет право требовать снижения платы. Кроме того, жители смогут устанавливать себе любые приборы учета оказываемых услуг (главное – чтобы эти приборы были сертифицированными) и оплачивать только реально использованные услуги (то есть платить за конкретное количество потраченной горячей и холодной воды и так далее). Кстати, горячую воду с введением новых правил коммунальные службы смогут отключать не более чем на две недели в году; предполагается, что все остальное время, проведенное без нее, будет оплачиваться исключительно за счет РЭУ и ЖЭКов. Однако прежде чем отправляться отстаивать свою правоту в суде, стоит заключить с обслуживающей коммунальной конторой договор на оказание коммунальных услуг. Наличие такого договора (сейчас в России их практически не заключают) и будет являться юридическим основанием для рассмотрения претензий жителей в суде.

Владимир Яковлев не стал спешить с принятием новых правил; он решил, что к их рассмотрению комиссия вернется в феврале. Вице-премьер прогнозирует, что двух месяцев для их доработки вполне хватит, документ уже практически готов. Что касается нововведений, они бросаются в глаза с первого взгляда: если ныне действующие правила состоят всего из 7 разделов, то в новых их будет уже 1

Вчера активная позиция господина Баженова была поддержана РСПП: руководство РКС в лице председателя совета директоров компании Михаила Абызова и председателя правления РКС Сергея Яшечкина вступило в Российский союз промышленников и предпринимателей. В РСПП предлагается создать рабочий орган РСПП по обсуждению проблем коммунальной отрасли.
На риэлтерском рынке может произойти первое крупное банкротство. В отношении ЗАО Московское инвестиционное агентство недвижимости (МИАН) уже введена процедура наблюдения. Компания оказалась в сложном положении после предъявления ей налоговых претензий на 1,2 млрд руб. Но банкротить риэлтера начали не налоговики, а региональная компания Гианея. Появление такого кредитора, по мнению экспертов, свидетельствует о желании самого МИАНа использовать преимущества процесса банкротства.

"В этом документе есть определенное движение вперед. Он будет контролировать не только сам факт поставки услуги либо ее отсутствие, а именно качество коммунальных услуг. С другой стороны, предложенный проект не в полной степени сбалансирован в части, касающейся не столько обязательств поставщика услуги перед потребителями, а обязательств потребителя по оплате произведенной услуги, по тому, каким образом потребитель может быть в том числе и принужден к исполнению своих обязательств по оплате потребленных услуг. Это упущение я считаю большим недостатком, поскольку оно значительно увеличивает коммерческие риски частных операторов в сфере ЖКХ",– прокомментировал Ъ проект новых правил член комиссии, директор по стратегическому развитию компании РКС, член правления РКС Александр Баженов. По его мнению, главная задача в реформе ЖКХ – это создать механизм, при котором частный бизнес может продуктивно работать в этой сфере. "Именно поэтому РКС внесла предложение объединить большое количество смежных вопросов, связанных с участием частных операторов в ЖКХ. Если мы говорим, что приход частного оператора – это стратегия, то давайте мы ему слово дадим, чтобы потом не получилось так, что мы для него все напишем, а он потом будет думать, играть ему в эту игру или нет",– пояснил господин Баженов. По его словам, пришедший в ЖКХ частный бизнес больше всего волнует особенности концессионных соглашений в сфере ЖКХ, юридические и социально-экономические последствия привлечения эту сферу частных операторов, а также вопросы, связанные с экономической моделью развития муниципальных образований.

Заявление о признании МИАН банкротом подало саратовское ЗАО ИФК Гианея", долг риэлтерской компании перед которым составляет 1,4 млн руб. Гианея обратилась в суд после того, как дело о банкротстве МИАНа пытались инициировать налоговики, которые еще в 2006 году предъявили компании 1,2 млрд руб. налоговых претензий за 2002-2003 годы. Компанию обвинили в том, что она продавала гражданам права на квартиры в строящихся домах за векселя связанных с ней фирм. Это позволяло занижать выручку и выводить деньги в сторонние структуры, уклонявшиеся от уплаты налогов. МИАН около года обжаловал претензии в арбитражном суде, но проиграл. В середине марта этого года МИАН выплатил долги по налогам, но, по данным источника Ъ в ФНС, погашено было только около 600 млн руб. недоимки, без штрафов и пеней.

Как стало известно Ъ, ЗАО МИАН находится в процессе банкротства. 20 мая арбитражный суд Москвы ввел в МИАНе наблюдение, назначив временным управляющим Анатолия Кропотина из Саратовской области. По информации, размещенной на сайте Росрегистрации, господин Кропотин является арбитражным управляющим Сахалинской области с марта 2007 года и состоит членом саморегулируемой организации Гильдия арбитражных управляющих. Принять решение о том, признавать ли МИАН банкротом, суд планирует 30 октября. До этой даты временный управляющий должен будет сформировать реестр требований кредиторов и провести их первое собрание.

После выплаты МИАНом недоимки налоговики потеряли право требовать банкротства компании, поскольку налоговые санкции при определении признаков банкротства не учитываются. Погашение налоговой недоимки привело и к прекращению в отношении компании уголовного дела, возбужденного в 2006 году по факту уклонения от уплаты налогов в особо крупном размере (ч. 2 ст. 199 УК РФ). Однако 1 апреля инициативу в деле о банкротстве МИАНа перехватила Гианея.

ЗАО МИАН является управляющей компанией холдинга, куда входит около десяти компаний, занимающих риэлтерскими услугами, девелопментом, развитием сети фитнес-клубов. Основной владелец ЗАО МИАН Александр Сенаторов. В информмеморандуме к облигационному меморандуму МИАН-Девелопмента говорится, что к июлю 2006 года стоимость чистых активов всего ЗАО МИАН составляла $677,5 млн, собственные средства $370,7 млн, долг $271,8 млн. Более поздние финансовые показатели не раскрываются. Участники рынка рассказывают, что из-за налоговых претензий и судебных разбирательств ЗАО МИАН за год покинули многие топ-менеджеры, в частности гендиректор Сергей Озеров и финансовый директор Олег Слесаревский.

Юристы сомневаются, что Гианея инициировала дело о банкротстве МИАНа самостоятельно. Схема, когда для возбуждения дела о банкротстве подставные фирмы скупали кредиторскую задолженность, была широко распространена в заказных банкротствах. Для таких банкротств характерно, что долги скупаются на минимальные необходимые суммы, а арбитражный управляющий выбирается из отдаленного региона и из числа лиц, не участвовавших ранее в громких делах, объяснил старший юрист адвокатского бюро Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры Игорь Серебряков. То, что МИАН выплатил большую сумму налоговой задолженности и не расплатился с мелким кредитором, может свидетельствовать о желании самого МИАНа использовать преимущества процесса банкротства, такие как мораторий на выплаты кредиторам, считает руководитель правового бюро Олевинский, Буюкян и партнеры Эдуард Олевинский. По его словам, инициатива в назначении арбитражного управляющего позволяет предопределять результат анализа финансового состояния компании-должника, а также выводы управляющего относительно преднамеренного характера банкротства.

Связаться с Гианеей вчера не удалось: телефоны ИФК, указанные в базе данных СПАРК-Интерфакс, целый день не отвечали. На сайте Федеральной службы по финансовым рынкам Гианея упомянута лишь однажды: в июле 2000 года у компании была приостановлена лицензия профучастника рынка ценных бумаг за непредоставление отчетности за 1999 год. Анатолий Кропотин рассказал вчера Ъ, что Гианея выкупила кредиторскую задолженность МИАНа за помещение, арендованное компанией в Саратове у одной из местных фирм.

Рассмотрение требования налоговиков, касающегося санкций, суд отложил на сентябрь, хотя участвовать в собрании кредиторов инспекция в принципе не сможет, для этого необходимо требование по основному долгу. Пени и штрафы в процессе банкротства погашаются в последнюю очередь. В начале сентября, однако, у МИАН-Девелопмента наступает срок оферты по облигациям на 2 млрд руб., размещенным компанией в марте 2007 года. Бумаги были размещены по 12,37% годовых, но уже на прошлой неделе, по данным Cbonds, на ММВБ облигации МИАН-Девелопмента торговались с доходностью 40%. Учитывая налоговые претензии к МИАНу и требования кредиторов по итогам оферты, многие держатели облигации могут предъявить эти бумаги к выкупу, прогнозирует аналитик банка Траст Алексей Демкин. Он добавил, что при оферте существует риск технического дефолта.

Сейчас в арбитражном суде Москвы активно идет борьба за контроль над процессом банкротства МИАНа. На сайте суда есть информация о пяти кредиторах. Вчера рассматривалось заявление ЗАО Новостройки столицы о взыскании с МИАНа около 136 млн руб. вексельного долга, но заседание было отложено, поскольку подлинные векселя представлены не были. По данным Анатолия Кропотина, требования к МИАНу предъявили уже восемь кредиторов на общую сумму около 3 млрд руб. На сегодняшний день, впрочем, в реестре значится требование только одного кредитора Гианеи. Финансовое состояние компании управляющий пока не комментирует, но первое собрание кредиторов намерен провести до конца сентября.

Риэлтеры считают дело о банкротстве МИАНа прецедентным для рынка недвижимости. За последние десять лет банкротство МИАНа может быть первым на риэлтерском рынке Москвы, констатирует директор департамента зарубежной недвижимости агентства Doki Ольга Побединская. При этом эксперты говорят о стабильности рынка недвижимости и волны банкротств не опасаются. Банкротство МИАНа может вызвать цепную реакцию на риэлтерском рынке только при наличии внешних факторов, например вмешательства федеральных служб в процесс ценообразования на жилье, считает заместитель гендиректора риэлтерского агентства Новый город Наталья Ветлугина.

В пресс-службе МИАНа вчера сообщили, что не комментируют ситуацию с судебными разбирательствами и работу временного управляющего.



Главная --> Публикации