Главная --> Публикации --> До "третьей звезды" - далеко Московские офисы стремительно дорожают Промзоны съезжают с насиженных мест Теперь гектар возле кремля стоит 42 тысячи долларов Риэлторов освободят от ндс

Однако на днях Транспортное управление обнародовало совсем другие итоги. Хотя, как отмечается в докладе управления, число автомашин, въезжающих в центральную часть мегаполиса, снизилось, однако ситуация на дорогах особых изменений не претерпела. На километр пути водители в часы пик затрачивают на 2,3 минуты больше, чем в другое, более спокойное время дня. Острая проблема пробок заставила столичные власти отказаться от давно вынашиваемого проекта сделать пешеходной знаменитую Парламентскую площадь в Вестминстере с ее историческими памятниками. Этот проект обошелся бы Лондону в 18 млн фунтов /36 млн долл/.

Столичные власти пока лишь подумывают о такой непопулярной мере, как введение платы за въезд транспорта в центр города. Между тем, Лондон, на чей пример ссылаются чиновники, похоже, готов отказаться от этой идеи. Транспортное управление британской столицы признало, что введение в феврале 2003 г муниципального налога в 8 фунтов /16 долл/ на въезд автотранспорта в центр Лондона не решило проблемы пробок в городе. Сразу после нововведения местные чиновники отчитывались о том, что схема буквально за два месяца практически ликвидировала пробки в британской столице и не вызвала, несмотря на предсказания скептиков, транспортного хаоса. Власти Эдинбурга и Бристоля задумались о том, чтобы перенять передовой опыт, а высказывания скептиков о том, что сбор ущемляет права человека на свободу перемещения, и увеличивает загруженность подземки и наземного общественного транспорта, игнорировались. А не так давно СМИ сообщили, что введение платного въезда стало для британской столицы еще и экономически выгодным. Для реализации программы потребовалось 280 млн долл, но теперь программа приносит 440 млн долл в год, половина которых составляет чистую прибыль и идет городу.

Год назад сообщалось, что налог за въезд в центр Лондона власти города планируют увеличить до 25 фунтов стерлингов в день. Новая пошлина будет распространяться только на автомобили с мощными моторами. Владельцев компактных машин и гибридов освободят от уплаты этого сбора. Впрочем, и ранее они либо вовсе не платили за въезд в центр Лондона, либо получали значительную скидку. По словам продавцов таких машин, владелец гибридного Toyota Prius, который вынужден ежедневно посещать центр города, в год экономит до двух тысяч фунтов стерлингов. Скидку получали и владельцы мощных машин, проживающих в платных районах они могли платить лишь 10 проц от суммы налога. С введением в действие новой пошлины им пришлось бы оплачивать всю сумму полностью, а это в среднем 6500 фунтов /13 тыс долл/ в год. Разумеется, все они были против роста поборов, и это стало одной из причин того, что К.Ливингстон не был переизбран на новый срок. Новый мэр Лондона Борис Джонсон, придя к власти в начале мая сего года, выполнил предвыборное обещание, и решил не повышать сбор для неэкологичных автомобилей. Он согласился с мнением аналитиков автомобильного рынка, предсказывавших, что на улицах в центре Лондона вновь появятся пробки, пусть и из экологичных авто. Именно этими прогнозами и объяснил Б.Джонсон отказ от данной меры, однако, по мнению скептически настроенных экспертов, гораздо большую роль в принятии этого решения сыграл иск компании Porsche, который поддержали консервативная оппозиция и муниципалитет богатых района Кенсингтон и Челси. Этот иск грозил мэрии крупными судебными издержками. Владельцы мощных машин, которые проживают в платных районах, в настоящее время при уплате налога получают скидку в размере 90 процентов. Но с введением в действие новой пошлины, им придется оплачивать всю сумму полностью, которая составит около 6500 тысяч фунтов стерлингов в год (около 13 тысяч долларов).

В докладе, обнародованном Транспортным управлением, указывается также на то, что введенный в 2007 г налог на въезд в западную центральную часть Лондона - Кенсингтон и Ноттинг-Хилл - также не изменил ситуацию на дорогах этого района. Напомним, по словам тогдашнего мэра Лондона Кена Ливингстона, нововведение должно было снизить транспортную нагрузку на Западе Лондона на 15 процентов. В этом районе одном из наиболее зажиточных граждане традиционно предпочитают повсюду ездить на личном транспорте. Презентуя свою идею, К.Ливингстон отметил, что количество машин, ежедневно посещающих ту часть города, въезд в которую сделали платным еще в 2003 году, сократилось на 70 тысяч. При этом, по данным соцопросов, 63 проц лондонцев вообще выступают против любой платы за въезд в центр. Да и не только лондонцев. К.Ливингстон ярый сторонник нововведения даже поссорился с американскими дипломатами, которые не желали платить за въезд в центр города. Сотрудники посольства США заявляли, что так называемая плата за пробки, которая взимается с автомобилей, проезжающих по центральным улицам Лондона, представляет собой не что иное как налог, а согласно Венской конвенции 1963 года, дипломаты освобождены от уплаты налогов в стране пребывания. Однако лондонская мэрия утверждала, что это не налог, а плата за сервис, то есть пользование дорогами. И платить американцы обязаны, так же, как британцы платят за пользование дорогами в США.

Что касается полной отмены сбора, то Б.Джонсон говорил, что не намерен делать этого. Он лишь планирует ограничиться внесением изменений в правила оплаты этих сборов. Что касается пробок, то мнению мэра, лучше всего простимулировать лондонцев пользоваться общественным транспортом. Б.Джонсон предложил заменить традиционные длинные автобусы компактными и расширить проезжую часть. Кроме того мэр увеличил бюджет на строительство велосипедных дорожек с 36 до 55 млн фунтов. Сам он заядлый велосипедист, и надеется, что лондонцы, желающие побыстрее добраться до места, разделят его увлечение. Что ж, в теплый погожий день велосипед хорошая альтернатива автомобилю. А что делать, если дождь или ветер, а то и все вместе? Все же Альбион не зря называют туманным лондонская погода далека от средиземноморской. А на работу надо ездить не только когда на улице светит солнце.

Данные транспортного управления, по мнению экспертов, подольют масла в огонь критики со стороны противников недавнего расширения зоны взимания налогов на западную часть Лондона. Б.Джонсон не исключил возможности отмены налога в западной части столицы Великобритании. Он инициировал широкие консультации с общественностью. Я всегда считал, что налог - недостаточно эффективный инструмент для борьбы с транспортными заторами, - заявил Б.Джонсон. - Он привел к снижению числа транспортных средств, однако не решил самой проблемы пробок. В этой связи мэр решил заставить все компании сферы обслуживания, строительные и ремонтные фирмы получать разрешения на работы в центре Лондона.


Объекты недвижимости, объединяющие несколько независимых функций (жилье, коммерческие и развлекательные центры), все больше привлекают инвесторов относительно высокой доходностью и возможностью минимизировать риски. Однако массового возведения таких объектов ожидать пока не стоит: они по карману только крупным девелоперам, требуют тщательной проработки концепции и профессионального подхода к управлению.

Похоже, что признание лондонских властей о неэффективности подобных мер ставит под сомнение идею сделать платный въезд в центр Москвы. Не так давно столичный мэр Юрий Лужков лично пообещал не делать этого - данную меру москвичи воспринимают резко отрицательно, да зарплаты у жителей города пока не лондонские. 16 долларов в день для большинства все-таки существенные деньги. Теперь оснований для этого стало больше. Во-первых, как показывает практика, платный въезд в Англии себя не оправдал, а во-вторых, для его реализации требуется организация соответствующей инфраструктуры, которой сейчас в Москве нет. С другой стороны, за введение платы за въезд в центр Санкт-Петербурга выступает губернатор города Валентина Матвиенко. Я сторонница платного въезда в центр, и это в Петербурге будет, заявила она. Но сначала необходимо создать для этого все условия построить новые развязки, развить пассажирский транспорт, устроить перехватывающие стоянки для автотранспорта. По словам В.Матвиенко, если этого не делать, то в Петербурге будет транспортный коллапс, как в Москве. Хорошо если эту инфраструктуру удастся создать еще до наступления коллапса

Тенденция к строительству многофункциональных комплексов (МФК) появилась совсем недавно: крупные проекты, отвечающие ключевым характеристикам формата, начали проектироваться и возводиться на Урале только в конце прошлого года. Многие девелоперы объявляли о строительстве МФК и ранее, однако к моменту сдачи большинство комплексов становились типичными монофункциональными центрами. Офисный центр, в котором на первом этаже размещена торговая часть, а в цокольном фуд­корт, МФК не считается, выражает свое мнение заместитель генерального директора по развитию компании Олипс (Екатеринбург) Георгий Корелин. В таком объекте совмещены три функции. Однако они не самодостаточны: фуд­корт и торговля лишь поддерживают основную офисную, собственный трафик не создают. Полноценные МФК, сочетающие несколько самостоятельных функций, можно пересчитать по пальцам одной руки. Большинство объектов были и остаются монофункциональными.

Компания Атомстройкомплекс приступит осенью этого года к строительству в Екатеринбурге двух крупных бизнес­центров. Комплекс Азия (название условное, общая площадь 120 тыс. кв. метров, максимальная высота 150 метров) будет представлять собой конструкцию из двух башен в 39 и 29 этажей, объединенных стилобатной частью. В первой расположатся офисы класса А, во второй отель на 250 номеров. Пять этажей комплекса будут отведены под торговые, развлекательные и фитнес­центры, рестораны, бассейн. Европа (30 этажей, общая площадь 100 тыс. кв. метров) включит гостиничные номера, торговые зоны, апартаменты, рестораны, развлекательные и спортивные центры. Сдача комплексов запланирована на 2011 год. Примерный объем инвестиций 15 млрд рублей. Срок окупаемости 8 10 лет. Принципиальное отличие бизнес­центров от большинства существующих многофункциональность.

Девелоперы продолжают заявлять о планах возведения именно МФК. Чем привлекателен для них этот формат и стоит ли ожидать массового возведения комплексов на Урале?

Руководитель аналитической службы агентства недвижимости МИАН (Москва) Алексей Кудрявцев разъясняет: По классическому определению МФК включает в себя не менее двух независимых форматов, ориентированных на (возможно) пересекающиеся, но не совпадающие аудитории конечных потребителей, а следовательно, и арендаторов. МФК может представлять собой как отдельно стоящее здание, так и комплекс самостоятельных либо соединенных переходами конструкций. В нем могут совмещаться различные направления: торгово­офисные, гостинично­офисные, торгово­развлекательные центры. Формальных ограничений по числу направлений нет, но, как правило, совмещать более трех в одних стенах не рекомендуется.

МФК привлекателен для инвесторов, поскольку имеет неоспоримые преимущества перед монофункциональными центрами. Так, за счет нескольких самостоятельных функций девелопер может существенно диверсифицировать риски при эксплуатации объекта. Это особенно актуально в условиях насыщения рынка коммерческой недвижимости. Время, когда города­миллионники переживали острую нехватку качественных офисных и торговых площадей, уходит. Соответственно возрастают риски реализации проектов монофункциональных комплексов, считает директор АН Метрополия Сергей Бузунов. Строительство МФК в таких условиях отвечает разумному желанию не класть яйца в одну корзину.

Продукт созревания
В глобальном смысле появление МФК можно объяснить новым количественным и качественным уровнем развития рынка коммерческой недвижимости. По мнению директора департамента по связям с общественностью AFI Development (Москва) Наталии Ивановой, многофункциональные комплексы появляются тогда, когда рынок начинает созревать, становится более требовательным и конкурентным, а у девелоперов накапливается серьезный опыт строительства сложных объектов, подобных МФК.

Похожего мнения придерживается Георгий Корелин: Наличие только одной функции облегчает разработку концепции проекта, упрощает его реализацию. Но такой объект более уязвим с точки зрения конкуренции. На быстроразвивающемся рынке недвижимости подобные объекты быстрее теряют актуальность. Директор по коммерческой недвижимости Ренова­СтройГруп (Екатеринбург) Геннадий Черных добавляет: Подобный концепт, mixed­use, позволяет более чутко реагировать на изменения рынка, нежели монофункциональный, например, офисный центр.

Именно таким принципом руководствовался инвестор комплекса Екатеринбург­Сити УГМК­холдинг. Преимущество этого объекта заключается прежде всего в возможности предложить клиентам универсальный пакет услуг за счет наличия одновременно офисного, торгового и гостиничного блоков. Например, в разгар делового сезона, когда доминирует бизнес­туризм, загрузку получат все три компонента. А в праздничные дни и в сезон отпусков растущий трафик торгового блока сможет компенсировать возникающие потери от снижения деловой активности, рассказывает директор по непромышленному и гражданскому строительству УГМК Игорь Задорожный.

Первое возведение МФК возможно только на большой территории. Найти крупные свободные участки девелоперам становится все сложнее не только в центральных, но и в отдаленных частях крупных уральских городов. У каждой функциональной части подобного комплекса должен быть самостоятельный вход для того, чтобы они были разделены и не происходило смешения потоков (например, сотрудников компаний, которые арендуют помещения в офисной части, и посетителей торгово­развлекательного центра). Безусловно, обеспечить такое разделение можно только при наличии участка большой площади, отмечает генеральный директор девелоперской компании Энергоинвест (Челябинск) Виктор Лебедев.

Почему не растем
Если готовность рынка к появлению таких объектов и их преимущества очевидны, что мешает массовому появлению МФК?

Третий фактор, позволяющий предполагать, что массового строительства МФК (особенно с гостиничной функцией) в ближайшей перспективе ожидать не стоит, высокая стоимость возведения подобных объектов. Объем инвестиций в МФК составит порядка 2 3 тыс. долларов за кв. метр, тогда как аналогичный показатель для монообъекта (например, офисного центра) до 2 тыс. долларов, приводит пример директор по развитию ИДК АЛУР Михаил Хайкин. Из­за того, что при строительстве объектов МФК речь идет о значительных бюджетах, девелоперы вынуждены привлекать сторонних инвесторов, чаще всего западных, располагающих более дешевыми и длинными деньгами и имеющих значительный опыт структурирования подобных сделок. Среди отечественных инвесторов вкладывать деньги в масштабные региональные девелоперские проекты могут немногие. Как правило, это крупнейшие банки и финансовые группы, которые помимо проектного финансирования готовы рассматривать вариант вхождения в акционерный капитал проектной компании.

Второй существенной проблемой может стать и создание дополнительной инфраструктуры. В связи с тем, что МФК занимают солидную территорию, они отличаются высоким потреблением мощностей. Поэтому при выборе места необходимо учитывать наличие подземной и наземной инженерии с таким расчетом, чтобы мощностей на момент строительства в целом и в микрорайоне хватало с резервом 20 25%. Также необходимы дублирующие и аварийные системы, позволяющие оперативно реагировать на кризисную обстановку, подчеркивает генеральный директор пермской компании ПИК­Кама Владимир Криницын. В уральских городах территорий, отвечающих таким требованиям, практически нет. Поэтому застройщики вынуждены сами создавать дополнительную инфраструктуру. Так, по словам генерального директора компании Атомстройкомплекс Валерия Ананьева, застройщик планирует оснастить комплексы Европа и Азия автономными системами энергообеспечения и теплоснабжения, что обезопасит их от сбоев в коммунальной инфраструктуре города.

Чтобы использовать преимущества и сократить риски при эксплуатации МФК, необходимо проводить четкое зонирование комплексов. В частности, нужно организовать отдельные входы для различных направлений. В случае неверной организации пространства и коммуникаций внутри при всех плюсах МФК могут проявиться значительные минусы. Особенно тщательно необходимо продумывать формат совмещения жилых помещений с нежилыми. К постоянному месту жительства люди предъявляют гораздо более высокие требования, чем к месту работы или проведения досуга. При неправильном разделении потоков излишняя людность или уровень шума из­за присутствия торгового или офисного центра может отпугивать потенциальных покупателей квартир даже при условии высокого качества жилья. Однако при правильном зонировании близость торгово­развлекательного центра способна стать дополнительным преимуществом и сделать более привлекательным практически любой объект.

Четвертый комплекс проблем, связанных с реализацией объектов МФК, разработка концепции и управление. Важно увязать разные функциональные зоны, грамотно распределить потоки посетителей, организовать подъездные пути, парковки. Объясняет Андрей Кудрявцев:

При благоприятном расположении земельного участка, к примеру, вблизи нахождения крупной транспортной и пешеходной магистрали, возможным наилучшим использованием площадей
может быть строительство торговых или офисных площадей на первой линии, жилых помещений на второй. Такое сочетание повышает эффективность использования земельного участка, а при грамотном проектировании жилая часть защищается офисно­торговой от излишнего шума.

Некоторые особенности проектирования отмечает руководитель экспертно­аналитического отдела Пермского аналитического центра Ирина Трубинова:

Георгий Корелин заостряет внимание еще на одной особенности работы со сложными объектами коммерческой недвижимости управлении: Если речь идет о здании, где совмещены четыре или пять функций, то одним управляющим не обойтись. Особенно если в состав МФК включена гостиница. Чтобы сократить риски неэффективного управления, некоторые девелоперы готовы обращаться к услугам профессиональных компаний. В России профессионально управлять подобными объектами мало кто умеет. Это касается не только крупных городов Урало­Сибирского региона, но и Москвы, и Санкт­Петербурга. Для нашей страны это совершенно новый вид бизнеса, подчеркивает Игорь Задорожный. Соответственно, едва ли не ключевая задача для девелопера грамотный выбор управляющей компании. Сейчас мы выбираем компанию, которая будет разрабатывать подробную маркетинговую концепцию проекта. Она же, возможно, займется и брокериджем непосредственным привлечением пула арендаторов.

Строители уверены: любой просчет в концепции (совмещение несочетаемых функций, неэффективные пропорции, неграмотное зонирование или распределение потоков) сведет на нет всю диверсификацию рисков и синергетический эффект.

Появление грамотно реализованных проектов МФК способно не только положительно повлиять на рынок недвижимости, но и на городскую среду в целом. Один из плюсов МФК синергетический эффект, притягивающий потребителя. Например, бизнесмен из другого города, приехавший в компанию, арендующую офис в МФК, почти наверняка остановится в гостинице комплекса. Те же офисные работники будут формировать поток для ресторанов и кафе гостиницы. Все это положительно сказывается и на городской среде: человеку не нужно брать машину, чтобы съездить на обед, усугубляя и без того затрудненный дневной трафик, считает специалист службы стратегического развития компании Партнер­Инвест (Тюмень) Дмитрий Колтунов. С ним согласен Геннадий Черных: МФК способны создать в квартале необходимую инфраструктуру не только для собственных потребностей, но и для находящихся поблизости офисных и жилых зданий, а это один из дополнительных плюсов для будущих арендаторов и жильцов. Михаил Хайкин добавляет: Основное преимущество МФК в объединении функций в цельную инфраструктуру, отвечающую всем потребностям потенциальных потребителей. Например, МФК с центральной гостиничной функцией, расширенной конгресс­функцией (конференц­залами и переговорными комнатами), офисами и апартаментами, способен стать катализатором деловой активности региона. На сегодняшний день качественного предложения именно деловой инфраструктуры в региональных центрах нет. МФК вполне способны закрыть эту нишу.

Чтобы было
Возведение многофункциональных комплексов возможно только на большой территории (МФК Екатеринбург-Сити)

В перспективе рынок МФК, конечно, будет развиваться. Но пока сохраняется дефицит коммерческой недвижимости (только в Екатеринбурге более 1 млн кв. метров) и бизнес готов арендовать помещения даже с минимальным набором дополнительных услуг, девелоперы предпочтут строить понятные и простые в управлении монофункциональные центры: Они проще тиражируются и быстрее реализуются, требуют меньших затрат на возведение одного объекта и меньшего земельного участка, объясняет Дмитрий Колтунов. Между тем, по данным проведенного администрацией Екатеринбурга в начале этого года опроса арендаторов, качеством офисных помещений не удовлетворены уже порядка 40 45% опрошенных. Наиболее требовательные арендаторы (особенно представительства иностранных и крупных федеральных компаний) для размещения своих офисов ищут объекты с прозрачным управлением, продуманными системами обслуживания, широким спектром дополнительных услуг. Примерами такой качественной недвижимости должны стать заявленные сегодня многофункциональные проекты. Правда, счет на единицы будет идти еще долго: МФК по карману только крупным профессиональным девелоперам, нацеленным на долгосрочное инвестирование.

Игроки рынка отмечают, что власти стараются стимулировать развитие этого формата коммерческой недвижимости. В некоторых городах Уральского региона сформировался государственный заказ на строительство качественных объектов недвижимости, появились проекты стимулирования возведения новых бизнес­центров федерального и регионального значения. Например, с 2006 года существует стратегический региональный проект Деловые центры Екатеринбурга, направленный на увеличение числа возводимых качественных офисных зданий, инициатором которого стала администрация города. В его рамках оказывается поддержка практически на всех этапах строительства и управления важнейшими многофункциональными комплексами от выделения участков под застройку до привлечения инвесторов и якорных арендаторов. В частности, в Екатеринбурге бурное развитие строительства МФК (Екатеринбург­Сити, Стражи Урала) объясняется не только экономическим развитием города, но и активной помощью администрации, подчеркивает Алексей Кудрявцев. Опыт Екатеринбурга и Москвы показывает, что когда власть лояльна бизнесу и выступает за развитие, то в городах реализуются такие масштабные проекты, как Сити, говорит Дмитрий Колтунов.

Сводка с рынка ипотеки
Рынок ипотеки в России растет: если в 2000 году ипотечное кредитование занимало 0,1% всех продаж в банках, то на сегодняшний день этот показатель равен 5%. За 2003 год рост ипотечных кредитов в России составил 100%, сейчас порядка 160 банков выдают кредиты на покупку квартир. Однако ипотека пока еще не является массовой: около 63,3% от объема всех ипотечных кредитов приходится на долю Москвы. По данным вице-президента Международной ассоциации ипотечных фондов Ирины Радченко, в 2003 году в Москве было зарегистрировано 343 тыс. сделок с квартирами, из них ипотечных - 147 Ставки по ипотечным кредитам (с учетом бюджетных дотаций) варьируются от 5% в Хабаровске до 28% в Костромской, Тульской и Кемеровской областях. В Москве и Петербурге ставки варьируются от 15 до 18% годовых в рублях и от 10,5 до 15% годовых в валюте. Объем среднего кредита в регионах составляет от 15-30 тыс. рублей, в Москве и Петербурге - от 50 до 200 тыс. долларов.


В 2005 году ипотека должна заработать в полную силу, так как для ее развития будут созданы все условия: в октябре текущего года Государственная дума и Совет Федерации должны принять пакет из 30 законопроектов по развитию рынка доступного жилья, к 2005 году сформируется рынок ипотечных облигаций, банки и агентства, занимающиеся ипотекой, расширят свою деятельность. Такие прогнозы сделали представители правительства, Госдумы и бизнес-структур на Второй всероссийской конференции "Ипотечное кредитование в России".

Чего ждут заемщики и кредиторы
Первый заместитель председателя комитета Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам Валерий Зубов сообщил, что Госдума рассмотрела пакет документов в нулевом чтении.

По прогнозам президента Ассоциации региональных банков России Александра Мурычева, к 2010 году половина сделок по покупке жилья будет осуществляться за счет ипотечных кредитов. Однако перелом должен наступить в 2005 году, если в этом году будет принят обещанный рынку пакет из 30 законопроектов.

По мнению Валерия Зубова, "такая поправка сыграет роль в удлинении ресурсной базы банков, а значит, увеличатся возможности выдачи ипотечных кредитов".

Одна из поправок, по словам Зубова, вносится в закон "Об ипотечных ценных бумагах". Ее суть в том, что в случае банкротства кредитной организации обязательства банков по ипотечным ценным бумагам будут погашаться во вторую очередь (после возврата застрахованных вкладов физических лиц).

Предлагается новая схема налогообложения недвижимости
Как отметил член комитета Госдумы по бюджету и налогам Ильдар Габдрахманов, «одна из основных причин, препятствующих развитию ипотеки, заключается в сильно развитом участии граждан в долевых схемах строительства жилья. Происходит это в том числе из-за определенного неравенства между покупателями жилья - при регистрации объектов недвижимости на физических лиц, которые юридически не являются плательщиками НДС, долевая схема более предпочтительна, чем ипотечная. При ипотечной схеме застройщики фактически включают в стоимость жилья НДС».

Второе новшество - законопроект о создании кредитных бюро. «Создание кредитных бюро - важнейший стимул для развития ипотечного кредитования. Мы делаем акцент на том, что кредитные бюро должны взять на себя функцию отслеживания задолжников по всем видам долгов, не только банковских, но и коммунальных, телекоммуникационных. Это будет способствовать формированию и развитию более правильных, точных кредитных отношений в России», - отметил Валерий Зубов.

Правда, некоторые специалисты считают, что Минфин не согласится с этой поправкой.

По словам Ильдара Габдрахманова, в целях выравнивания условий для всех добросовестных приобретателей жилья в рамках рабочей группы было принято решение о том, что надо освободить от НДС продажу жилья и земельных участков для жилищного строительства. «Приняв такую поправку, мы создадим равные условия для заемщиков и долевых участников», - пояснил депутат.

Кроме того, планируется постепенный переход к единому налогу на недвижимость. Сейчас в России существует три налога: земельный налог, налог на имущество физических лиц, налог на имущество организаций.

Также комитетом по бюджету и налогам разработан ряд поправок, призванных помочь местным органам власти развивать инфраструктуру земельных участков, предназначенных для жилищного строительства. Рабочая группа полагает, что все доходы от продажи земельных участков под жилищное строительство должны поступать непосредственно в местный бюджет, чтобы местные органы власти направляли эти средства на развитие инфраструктуры, что потребует внесения изменений в бюджетное законодательство.

По плану плательщиками местного налога будут как физические, так и юридические лица, которые имеют в собственности жилой фонд. С введением этого налога должны быть отменены налог на имущество физических лиц и земельный налог.

Ильдар Габдрахманов сообщил: "Мы планируем переход к двум налогам - местному и региональному налогу на недвижимость. Объекты недвижимости - земля и постройки на ней - должны будут рассматриваться как единое целое. Местный налог на недвижимость планируется взимать с жилого фонда, региональный - с нежилого".

Предусматривается также введение нового механизма налоговых вычетов. Величина налогового вычета, по предварительным данным, будет определяться умножением средней стоимости квадратного метра в регионе на площадь квартиры.

При этом предполагается снижение ставки налога приблизительно на 0,1-0,3% и одновременный переход к рыночной оценке недвижимости.

Рыночные механизмы
Ипотечное кредитование не может развиваться без рынка ипотечных ценных бумаг.

500 рублей нотариусу
В рамках рассматриваемых законопроектов учтены и многие другие вопросы, в том числе отмена платы за нотариальную регистрацию сделок по покупке жилья или установление ее фиксированного размера (предположительно 500 рублей).

«Объем вторичных торгов по этим бумагам достаточно велик, что говорит о наличии существенного спроса на инструменты такого рода», - сказал заместитель гендиректора ММВБ Валерий Петров.

По оценкам ММВБ, на данный момент потребность накопительной пенсионной системы в ипотечных ценных бумагах составляет около 3 млрд. долларов, в следующем году она вырастет до 8,4 млрд. долларов. На сегодняшний день на российском рынке уже представлены эмитенты ипотечных ценных бумаг - это ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), Московское ипотечное агентство и Первая ипотечная компания.

Сам банки считают, что им стоит выходить на рынок ипотечных ценных бумаг, когда российский рынок ипотеки вырастет до 3-4 млрд. долларов.

По его мнению, рынок ипотечных облигаций в РФ сформируется к 2005 году. Эту точку зрения разделяет и президент СРО НП "Профессиональный институт размещения и обращения фондовых инструментов" (ПРОФИ) Дмитрий Якимчук: "В текущем году выход банков на рынок ипотечных ценных бумаг маловероятен. 2005 год может стать годом пилотных проектов, но их будет немного, и только в 2006 году может состояться полноценный выход банков на рынок ценных бумаг».

Рынок недвижимости должен быть прозрачным
Гендиректор АИЖК Александр Семеняка предложил ввести на рынке недвижимости систему раскрытия информации, аналогичную действующему порядку раскрытия информации на финансовом рынке. По его мнению, раскрытие информации по условиям сделок на рынке недвижимости должно заменить рекламу, которая формирует ажиотажный спрос на жилье.

По оценке Дмитрия Якимчука, первыми банками-эмитентами ипотечных ценных бумаг станут те кредитные организации, которые на данный момент активнее других выдают ипотечные кредиты. При этом он заметил, что для выпуска ипотечных ценных бумаг банку необходимо сформировать определенный объем кредитов как по количеству, так и по объему. Глава ПРОФИ сделал оговорку, что такие прогнозы станут реальными в том случае, если не произойдет кардинального изменения законодательного курса на вовлечение универсальных банков в рынок ипотечных ценных бумаг.

Западные инвесторы интересуются Россией
В развитии российской ипотеки заинтересованы и европейские страны. Как заявил заместитель председателя Госстроя России Владимир Пономарев, объем квот, выделенных Польшей и Венгрией на инвестиционное строительство в России на 2004 год, составил 100 млн. долларов. Правительствами Польши и Венгрии определены квоты по экспортным кредитам, которые страхуют государственные страховые компании. Затем польские и венгерские компании, которые получают кредиты, заключат договоры с российскими подрядчиками. Максимальный срок, на который предоставляются такие кредиты, составляет 23 месяца. Первые средства уже направляются на первый проект - строительство 65-квартирного дома в Чувашии. Кроме того, еще несколько проектов будут осуществлены в Новосибирской, Кемеровской, Свердловской и Московской областях. В Дубне будет построено 10 тыс. квартир. Замглавы Госстроя также отметил, что "заинтересованность в восстановлении контактов с Россией в данной области" уже выразили Чехия и Словакия.

Социальной ипотеки не будет
О бесплатном жилье в скором времени придется забыть вообще. Глава департамента муниципальной экономики и хозяйства Минэкономразвития Александр Широков отметил, что после вступления в силу закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ" право на бесплатное жилье получат только малоимущие. «Очереди на жилье, которые сейчас еще существуют, вскоре исчезнут, так как право на бесплатное жилье получат только малоимущие граждане. Чтобы такое жилье не ушло из муниципальной собственности, будет введен запрет на приватизацию социального жилья», - сообщил Широков и добавил, что "социальная ипотека - это псевдоипотека, которая вредит развитию ипотечного рынка».

Действующий Жилищный кодекс, который был принят в 1983 году, предусматривает выселение неплатежеспособного должника из квартиры, купленной в кредит. Однако он гарантирует, что банкроту будет предоставлено "жилое помещение из фонда жилья для временного поселения". Председатель думского комитета по законодательству Павел Крашенинников, один из разработчиков новой версии ЖК, считает, что нельзя вовлекать муниципалитеты и региональные администрации в коммерческие отношения между банками и клиентами. На этом основании из нового ЖК исчезла норма о предоставлении временного приюта обедневшим заемщикам. Однако авторы законопроекта отвергают все обвинениями в свой адрес: они говорят, что при выселении из заложенных квартир банк вернет заемщикам первоначальный взнос на покупку квартиры и выплаченную часть кредита. Однако, если за время, прошедшее с момента заключения кредитного договора, цены на недвижимость вырастут, заемщику вряд ли хватит возращенных денег на покупку новой квартиры.

Что может отпугнуть заемщиков
Проект нового Жилищного кодекса (ЖК) не слишком лоялен к заемщикам, которые не могут рассчитаться по ипотечному кредиту. В соответствии с документом неплательщики будут выселяться из заложенных квартир и искать крышу над головой самостоятельно, без помощи государства. Эксперты опасаются, что этот пункт закона отпугнет россиян от ипотеки.

Старый кодекс безнадежно устарел, латание правовых дыр в виде поправок и дополнений не спасает. А потому Госстрой несколько лет готовил, писал и переписывал текст нового "реформаторского" кодекса, который бы привел рыночные реалии и потребности граждан к единому знаменателю. Свой вариант готовился и непосредственно депутатским корпусом - командовал парадом председатель думского Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников. На каком-то этапе усилия были объединены, и на заседании комиссии генсовета партии большинства в среду обсуждался итоговый вариант законопроекта, что дало повод наблюдателям шутить по поводу "нулевого" или даже "минус первого чтения".

Казалось бы, банки должны обрадоваться инициативе разработчиков ЖК, но они боятся, что желающих получить кредит поуменьшится. Председатель думского комитета по собственности Виктор Плескачевский, разрабатывавший концепцию ипотечных отношений для жилищного пакета в группе Игоря Шувалова, считает, что в окончательном варианте нового Жилищного кодекса все же будет оговорена возможность выселения должников в муниципальное жилье на условиях коммерческого найма без права приватизации.
В государственной Думе прошло первое публичное обсуждение нового варианта Жилищного кодекса - главного закона, регулирующего все правоотношения, возникающие при пользовании жильем.

Между тем новый Жилищный кодекс узаконивает некоторые очень важные с социальной точки зрения нормы, которые сами же его авторы откровенно называли непопулярными. Не случайно момент внесения законопроекта в Думу (хотя он уже был вполне готов еще в начале года) было решено отложить до "послевыборов".

Конечно, замечаний прозвучало немало, но концептуально законопроект был поддержан. А это почти наверняка означает, что и все положенные по регламенту чтения в нижней палате парламента он может пройти без особых проблем.

Что касается других категорий, нуждающимися в предоставлении социального жилья могут также признаваться имеющие общую площадь на члена семьи менее нормы (опять-таки установленной в регионе, а предлагаемый федеральный норматив - 15 квадратных метров); живущие "в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям" либо в одной квартире с соседями, среди которых есть тяжелобольные (перечень заболеваний устанавливается Правительством). Но эти категории смогут получить социальное жилье бесплатно, только если попадут в "малоимущие". Правда, есть еще один вариант - предоставление жилья по договору социального найма "за доступную плату". Но кто сможет на это рассчитывать - неясно, поскольку норма отсылочная - к федеральным законам. Как в тумане остается и размер этой самой "доступной платы".

В частности, одно из самых "больных" мест в законопроекте - сокращение количества категорий граждан, которым государство по-прежнему будет предоставлять бесплатное жилье. По сути, такой категорией законопроект называет одну-единственную - "граждан, являющихся малоимущими". При этом, как выяснилось в ходе обсуждения, малоимущие применительно к Жилищному кодексу - это не те, кто имеет доход ниже прожиточного минимума и потому имеет право на социальную поддержку государства по федеральному законодательству. Будет признана семья малоимущей или нет - ответ на этот вопрос предлагается возложить на органы местного самоуправления, причем руководствоваться они будут законодательством субъекта Федерации.

Как заметил один из участников дискуссии: "Значит, если ветеран войны имеет лишний рубль и не попадает в неимущие, о квартире он уже может и не мечтать?..." По-видимому, так.

Можно сколько угодно говорить, что в новой рыночной России бесплатного жилья практически не осталось, что эти законодательные нормы не работают для абсолютного большинства россиян, что очереди на муниципальное жилье не двигаются десятилетиями и потому фактически фиктивны... Наконец, что лазейки с получением квартир бесплатно используются нечистоплотными чиновниками. Все это действительно так. Но...

Еще один весьма спорный момент - это предполагаемая после введения нового Жилищного кодекса отмена бесплатной приватизации. Какое-то время на оформление квартиры в собственность, видимо, будет дано (обсуждается временной лаг в размере двух лет). Но принципиально вопрос решен. При этом эксперты отмечают, что вопрос о защите при такой отмене интересов граждан, не воспользовавшихся своим правом приватизации, потому что, например, они не имели нормальной квартиры, а жили в коммуналке, - остается без ответа.

Второй очень важный момент - кодекс усиливает ответственность жильцов за выполнение своих обязанностей: содержать квартиру в порядке, не мешать соседям и, разумеется, вовремя вносить квартплату и коммунальные платежи. По словам Крашенинникова, "механизм выселения злостных неплательщиков станет более действенным". Причем проект кодекса разрешает выселять (по решению суда) не только неплательщиков, но и тех, кто использует свое жилье не по назначению, нарушает права и законные интересы других жильцов, бесхозяйственно обращается с жилым помещением.

Кроме того, по мнению Завадникова, нужно, чтобы жилищное законодательство ликвидировало правовые барьеры для создания альтернативных систем жилищных коммуникаций - объединения жильцов должны иметь возможность отказаться от услуги централизованного отопления и горячего водоснабжения, чтобы установить более экономичные локальные системы.

Впрочем, представленный вариант, подготовленный совместными усилиями представителей Правительства и законодателей, не единственный. Еще одна новая редакция Жилищного кодекса подготовлена Комитетом Совета Федерации по промышленной политике. Этот законопроект также ориентирован на рыночные отношения в сфере строительства и эксплуатации жилищного фонда. По мнению одного из его авторов, председателя Комитета Валентина Завадникова, "разрулить" нынешнюю тяжелую ситуацию в жилищно-коммунальном секторе невозможно, если не обеспечить собственников и жильцов дополнительными правами. Это не только правовое обеспечение передачи в собственность (а значит, и в управление) объединениям жильцов подвалов, чердаков и прочих нежилых помещений их домов, коммуникаций и прилегающей территории. В принципе закон о кондоминиумах дает объединениям собственников такую возможность и сегодня. Однако на деле, когда речь идет об обязанностях - ремонте, утеплении дома, установке счетчиков, - выполнить этот закон легко. Когда же товарищества собственников пытаются извлечь ресурсы из тех же нежилых помещений в своем доме или предъявить права на двор, они постоянно сталкиваются с противодействием местных властей.



Главная --> Публикации