Главная --> Публикации --> Курортная недвижимость как точка приложения капитала До "третьей звезды" - далеко Московские офисы стремительно дорожают Промзоны съезжают с насиженных мест Теперь гектар возле кремля стоит 42 тысячи долларов

ФОТО: GAMMA
Стеклянная крыша – важная часть любого зимнего сада
Можно устроить зимний сад и в городе. Но в этом случае придется согласовывать проект с межведомственной комиссией, поскольку это считается перепланировкой жилого помещения и изменением фасада здания. Это требует согласования в ряде инстанций, что занимает как минимум месяц и делает проект дороже на $2-4 тыс. (большая часть этой суммы уходит на взятки московским чиновникам и гонорары людям, которые с ними договариваются). По словам Романа Сотникова, руководителя конструкторского бюро компании "Московские окна", получить разрешение на устройство зимнего сада в новостройке проще, чем в старом доме.
Фирм, которые проектируют и строят зимние сады, становится все больше, чаще всего этим занимаются компании, специализирующиеся на работе со стеклом и алюминиевыми конструкциями, от установки стеклопакетов до остекления фасадов ("Московские окна", "Золотой дождь М", НПК "Совершенная механика", "Архитектурные фасадные технологии" и т. д.), иногда – архитектурные и строительные компании (например, "Проектстрой") или фирмы, основной бизнес которых – ландшафтные работы (например, СЛК).
Компании, занимающиеся монтажом зимних садов, предоставляют подробную информацию о технологиях своей работы. В частности, на их сайтах в интернете сообщается, какие компьютерные программы используются для проектирования конструкции и дизайна будущего сада, расчета предполагаемых ветровых, снеговых и прочих нагрузок, описывается устройство профилей и несущих конструкций. Специально для дач предлагаются антивандальные конструкции с особо прочными стеклами. "Бывают разные клиенты, но больше тех, кто не вникает в технические моменты. Наши заказчики и не должны знать, как построить зимний сад, достаточно того, что мы это знаем",– говорит Роман Сотников.
Вопрос, сколько стоит зимний сад, вызывает у профессионалов примерно такое же недоумение, какое вызвал бы в автосалоне вопрос: "Сколько стоит автомобиль?" – если не уточнять, о какой марке и модели идет речь. Владимир Кучмарь, заместитель директора ООО "Дизайн и новые технологии": "Как можно говорить о цене за квадратный метр? Вот мы поставим одно большое дерево за 20 тыс. рублей, а на остальном пространстве – ничего. Так что средней цены за метр просто не существует, ее можно подсчитать только после окончания работы". Понять, во сколько обойдется зимний сад вашей мечты, можно только после консультации со специалистом, которая будет стоить примерно в 30-100 у. е. "Стоимость зимнего сада варьирует в очень широких пределах, обычно это десятки тысяч долларов",– объяснил Роман Сотников.

Бум коттеджного строительства в Подмосковье продолжается. Следствием высокого спроса на загородные дома стал рост рынка садовых растений и услуг ландшафтных дизайнеров. Но зимой даже ухоженный участок выглядит как белая поляна с торчащими из-под снега прутьями. Альтернатива этому унылому зрелищу – зимний сад. А ранняя весна – лучшее время для того, чтобы пригласить фитодизайнера, нанять строителей и следующую зиму встретить с садом, цветущим круглый год.

В загородном доме или на даче можно устроить настоящую оранжерею в сотни квадратных метров. Чаще всего зимний сад – это стеклянная пристройка к дому.
Настоящий зимний сад является сложным инженерным сооружением. Его стены и потолок должны пропускать солнечный свет, в нем должны быть предусмотрены специальные системы вентиляции, поддерживаться определенная температура и влажность. Это целое здание, постройка которого представляет определенную сложность в связи с большой поверхностью остекления, необходимостью дренажа, устройства специального освещения и т. д.
Впрочем, зимний сад далеко не всегда полностью отдан растениям. Иногда зимним садом называют даже плавательный бассейн со стеклянной крышей и стенами, вдоль которых расставлены кадки с экзотическими растениями. Растениям в таком помещении хорошо: там всегда повышенная влажность, да и текущий уход за ними несложен – раз в неделю полить землю в кадках. Но настоящим садом такое помещение все-таки не является.


Десять лет назад, когда вступил в действие закон об ипотечном кредитовании, большинство россиян впервые услышали слово ипотека. В прошлом году кредитов на покупку жилья было выдано уже на 556,5 миллиарда рублей. В первом квартале этого года - на 151 миллиард рублей.

ФОТО: AP
Стоимость зимнего сада может достигать сотен тысяч долларов
Когда помещение готово, нужно поселить в нем растения (хотя профессионалы предпочитают как можно раньше получать информацию о технических параметрах помещения, его ориентации по сторонам света и микроклимате, рассказывает Марина Иванова, менеджер ООО "Летний сад"). Работа фитодизайнера в зимнем саду заключается прежде всего в подборе растений с учетом условий помещения – температуры, освещенности и влажности. Анна Иванова, дизайнер арт-бюро "Ботаника", рассказывает, что сад, где растения высажены непосредственно в грунт, выглядит лучше и ухаживать за ним проще. Но устройство такого сада обходится дороже, поэтому чаще всего растения в зимних садах живут каждое в своем горшке или кадке. Из богатого тропического ассортимента заказчики чаще всего выбирают не самые оригинальные растения – чаще всего клиенты просят пальмы.
"Мы стараемся использовать в оформлении зимних садов неприхотливые растения. Это не означает, что они неинтересны или некрасивы, просто за ними сможет ухаживать сам владелец",– рассказывает Анна Иванова. Большинство продаваемых растений – из Голландии или из подмосковных теплиц. Отечественная зелень дешевле, а качеством не хуже импортной. Растения стоят от $300, услуги профессионального садовника – от $100 в месяц.
Сотрудники ООО "Летний сад" рассказывают, что растения не только выделяют кислород и повышают влажность воздуха до комфортного для человека уровня – они выделяют эфирные масла, поглощают электромагнитное излучение, выделяют легкие ионы, поэтому фитодизайнеры стараются подобрать для каждого человека индивидуальные растения, чтобы ему было приятно и полезно среди них находиться.



Однако пока смогли взять ипотечный кредит чуть более 1 процента россиян. Как помочь тем, кто остался за чертой ипотеки? Стоит ли сейчас покупать жилье в кредит и как изменятся цены на рынке недвижимости в ближайшее время? На эти и другие вопросы РГ отвечает вице-президент Ассоциации строителей России, председатель Совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Владимир Пономарев.

Владимир Пономарев: Я бы советовал, если есть деньги, брать. Ставки по кредиту уже сейчас 13-14 процентов. До конца года они могут подняться до 15 процентов. Рост цен на жилье - 25 процентов. Беря кредит, вы фиксируете цену на момент покупки квартиры. Следовательно, от дальнейшего подорожания вы уже защищены. Напротив, рост цен для тех, кто приобрел квартиру в кредит, даже выгоден, потому что купленное жилье можно будет продать по более высокой цене. Но, с другой стороны, сейчас потребителям будет намного сложнее получить кредит, поскольку банки ужесточили требования к заемщикам.

Российская газета: Владимир Николаевич, так стоит сейчас брать ипотечный кредит или лучше подождать, когда, может быть, жилье подешевеет?

Пономарев: В России около двух процентов заемщиков - банкроты по ипотечным кредитам. Беспокоит то, что эта цифра стала расти. В Алтайском крае число дефолтов составляет 24 процента, в Башкирии, Краснодарском крае (по ряду ипотечных программ) приближается к 9 процентам. Причина та же, что и в США, - банки начали учитывать не только белые доходы, но и так называемые черные. На рынке появились ипотечные программы с пониженным первоначальным взносом, а то и вовсе без него.

РГ: Я так понимаю, что в этом виноват американский ипотечный кризис. А каков процент невозвратов по кредитам среди россиян?

Что касается рисков для банков, связанных с дефолтом заемщиков, то, к сожалению, в России отсутствует очень важный механизм - страхование кредитных рисков. Эта система успешно опробована Казахстаном. Страхуется часть кредита, и если человек не может платить, то часть нужной суммы покрывает страховая компания.

Кроме того, ускоренными темпами снижались процентные ставки. В результате мы получили не кризис, как в Америке (такого кризиса у нас нет и не может быть из-за малого объема выданных кредитов), но тенденции в смысле политики на рынке те же самые. Основной проблемой России является невозможность в короткие сроки провести рефинансирование ранее привлеченных займов. И у многих банков нет другого пути, как выйти из программы. Банк может официально не объявлять об этом, но под разными предлогами отказывать в выдаче ипотечного кредита.

Пономарев: Безусловно. Массово ипотечные кредиты россияне начали брать с 2002 года. Тогда их было выдано на сумму 300 миллионов долларов. В пошлом году уже на 25 миллиардов долларов. Таким образом, по общему объему ипотечного рынка мы достигли уровня Польши. В целом воспользовались кредитами порядка 700 тысяч российских семей. Конечно, для России это не так уж и много.

РГ: На ваш взгляд, ипотека в России состоялась?

На мой взгляд, надо развивать рынок съемного жилья. В большинстве западных стран снимают квартиры до 40 процентов населения. Кстати, платеж по кредиту, если брать Москву, даже за стандартную двушку на окраине города, все равно окажется выше, чем плата за найм - примерно в 1,5-2 раза. Ладно, если бы потерпеть пришлось недолго, но ведь ипотеку, как правило, люди берут на 10-30 лет.

Однако у нас сформировалось несколько искаженное представление об ипотеке, как чуть ли не о единственной возможности улучшить свои жилищные условия. Во всех странах ипотека является инструментом приобретения жилья для тех слоев населения, которые обладают стабильными и, подчеркну, относительно высокими доходами. В России взять ипотечный кредит могут позволить себе лишь люди с доходом на семью из трех человек не меньше 60-70 тысяч рублей. А это всего 20 процентов населения. Остальные 80 процентов граждан не могут ни купить квартиру самостоятельно, ни участвовать в ипотеке.

У нас вроде бы тоже существует механизм субсидий для определенных категорий граждан. В прошлом году их получили около 70 тысяч семей. Всего же семей в России 48 миллионов. Если поделите одно число на другое, получите 0,1 процента. Капля в море. Возможно, надо искать и другие пути, как сделать жилье доступнее.

Неправильно также напрямую связывать доступность жилья и ипотеку. Для тех категорий граждан, кто не может самостоятельно решить квартирный вопрос, должен быть свой инструмент приобретения жилья, где значимую роль будут играть бюджетные средства. Пример США. Там ипотеку могут позволить себе около 75 процентов населения, для остальных в зависимости от уровня дохода предоставляется господдержка - для одних больше, для других меньше.

Таким образом, наряду с сегментом коммерческого жилья, реализуемого по свободным ценам, должен существовать сегмент, на котором цены регулируются государством-соинвестором.

Из чего сегодня складывается стоимость квадратного метра? Это строительная себестоимость, земля, инженерная инфраструктура и плата за подключение к сетям, прибыль профессиональных участников строительного рынка, всевозможные поборы, в том числе в виде взяток. В структуре цены все эти расходы достигают не менее 50 процентов. Если государство будет бесплатно выделять землю, цена упадет сразу на 20 процентов, если возьмет на себя инженерную инфраструктуру - еще на 30 процентов. Так делается во многих странах. Государство финансирует или софинансирует определенную часть затрат на строительство. Но только адресно в рамках социальных жилищных программ, включая социальное жилье. Кстати, подобный опыт есть у Белгорода и Москвы.

Пономарев: Если доходы населения будут расти медленнее, чем рост цен на рынке жилья, то да. В предыдущие годы реальные душевые доходы россиян росли примерно на 10 процентов в год, а реальные цены на жилье - на 15 процентов. При этом в прошлом году было введено в строй порядка 60 миллионов квадратных метров жилья. А потребность выше в разы. Построенного жилья не хватает даже на тех, кто бы мог его купить.

РГ: Мы все время говорим о росте цен на жилье. Означает ли это, что с подорожанием квадратных метров уменьшается число тех, кто может позволить себе купить жилье?

Пономарев: В принципе можно, но здесь есть определенные сложности. Для загородной недвижимости очень сложно совершить оценку приобретаемого имущества. Учитываются такие составляющие, как удобный подъезд, наличие коммуникаций, инфраструктуры - магазина, больницы, школы и прочее. Не в каждой сельской местности это есть, а значит, ликвидность такой недвижимости невелика. То есть юридических запретов никаких, но экономические реалии таковы, что банки не дают кредиты на приобретение загородного имущества.

РГ: В России собираются развернуть масштабную программу по малоэтажному строительству - как более дешевую альтернативу многоквартирным домам. Возможно ли взять в ипотеку загородный дом?

Власти Московской области пытаются ограничить доступ на свой рынок столичным строительным компаниям



События начали разворачиваться в начале марта, когда вышло постановление губернатора Московской области Бориса Громова «О принятии безотлагательных мер по предотвращению строительства зданий и сооружений на территории Московской области, не обеспечивающих безопасное нахождение в них людей». В нем отмечается, что необходимость «принятия безотлагательных мер» вызвана обрушением в Москве части кровли здания аквапарка «Трансвааль-парк», а также части крытой парковки у магазина Metro Cash Carry. Постановление предписывает Министерству строительного комплекса Московской области «обеспечить приостановление размещения и строительства жилых домов, иных зданий и сооружений с массовым пребыванием людей по проектам устаревших серий, не имеющих сертификатов соответствия Госстроя». Через несколько дней после этого события мэрия Москвы получила письмо за подписью министра строительства Московской области Евгения Серегина, в котором сообщалось, что приостановление строительства касается в первую очередь тех объектов, которые возводятся из панелей ДСК-1, ДСК-2 и ДСК- Устаревшими названы серии П-46М, П-3М, П-44, П-44Т, П-44М, П-44ТМ, Пд-4/16Н1, КОПЭ, выпускаемые вышеуказанными комбинатами.

Правительство Московской области, ссылаясь на необходимость обеспечения безопасности в жилых домах, решило запретить использование продукции крупнейших столичных домостроительных комбинатов – ДСК-1, ДСК-2 и ДСК- Глава столичного комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции Владимир Ресин провел в среду пресс-конференцию, на которой заявил, что не понимает, чем вызван демарш подмосковных властей. Принимавший участие в мероприятии председатель Госстроя РФ Николай Кошман поддержал Владимира Ресина в догадке, что подмосковное правительство просто что-то напутало. Однако, как удалось выяснить RBC daily, демарш правительства Московской области был вызван намерением выжить со своего рынка московские домостроительные комбинаты.

Так, главный инженер ДСК-1 Роман Шурер в беседе с RBC daily отмел все предположения о конкурентной борьбе между столичными и подмосковными строителями. «У нас нет конкурентов в Московской области, – заявил г-н Шурер. – Никто не строит там столько же, сколько мы. Министр (Евгений Серегин. – RBC daily) даже не понял, что именно он подписал. Скорее всего, он даже не читал, а просто подмахнул не глядя. Тем более что в постановлении Громова нет запрета на использование нашей продукции». Впрочем, опрошенные RBC daily участники строительного рынка выражают сильные сомнения в том, что г-н Серегин, как выразились представители столичной стройиндустрии, «не понял, что подписал». «Это постановление, насколько мне известно, преследует две цели, – сказал RBC daily представитель крупнейшего застройщика Московской области. – Во-первых, сокращение объемов строительства панельного жилья и переход к кирпичному и монолитно-кирпичному домостроению. Это позволит сделать города Московской области более привлекательными. Во-вторых, постановление направлено на поддержку собственных производителей. Столичные домостроительные комбинаты являются монополистами, с которыми можно бороться только такими методами. Они сдерживают развитие подобных комбинатов в Московской области, которые не могут выжить без государственной поддержки».

В среду глава столичного стройкомплекса ВладимирРесин, пригласив в помощники главу Госстроя РФ Николая Кошмана, публично пытался понять смысл полученного им письма. Николай Кошман был крайне удивлен тем фактом, что правительство Московской области требует наличия сертификатов соответствия Госстроя. «Все материалы, из которых строятся дома, подлежат обязательной сертификации, – говорил он. – А проектная документация, в соответствии с федеральным законом, не подлежит обязательной сертификации». Г-н Кошман подчеркнул, что он, конечно, за жесткий контроль над всем, что может угрожать жизни людей, но раз закон этого не требует, то и нарушать его не надо. Владимир Ресин в свою очередь пытался объяснять про попавшие в немилость серии домов – одни уже сняты с производства, например П44, другие, наоборот, являются самыми современными и активно используются для строительства в Москве. «Целый ряд домов этой серии был отмечен государственными премиями, – сказал Владимир Ресин. – Я не понимаю причин этой акции подмосковных властей. Она была для меня неожиданной. Ясно одно – это грубейшая ошибка, которую нельзя допустить, чтобы не останавливать темпы жилищного строительства в Подмосковье». Николай Кошман поддержал коллегу, предположив, что подмосковный министр строительства просто ошибся: «Видимо, министр (Евгений Серегин. – RBC daily) не разобрался в том, что подписал», – предположил он. Эта мысль была тут же подхвачена присутствовавшими на мероприятии представителями домостроительных комбинатов.

Можно продавать сельхозземли. Но только эффективным иностранным собственникам, хозяйствующим на них не менее пяти лет. Землю можно продавать и под производство, владение землей дает им дополнительные гарантии для инвестиций. И ни в коем случае не продавать землю в приграничных зонах, иначе можно получить анклавы напряженности и слабоконтролируемые [дыры] в границе.

Таким образом, подмосковные застройщики придерживаются того мнения, что акция регионального правительства связана именно с попыткой повлиять на столичную строительную монополию. В пользу этого мнения говорит также тот факт, что стоимость жилья в Москве и ближайшем Подмосковье практически сравнялась. «В таких городах, как Мытищи, Химки, Красногорск, цены на типовое жилье практически сравнялись с московскими и составляют в среднем около 1000 долл. за квадратный метр», – сказал RBC daily заместитель генерального директора компании «МИАН» Дмитрий Кузнецов. (По мнению г-на Кузнецова, кстати, средняя стоимость квадратного метра, которую в своих отчетах приводит аналитический центр ирн.ru (Индексы рынка недвижимости), а именно 1600 долл. за квадратный метр, относится к жилью бизнес-класса). Соответственно, строительство в Подмосковье уже способно приносить такие же прибыли, как и строительство в Москве, что вызывает несомненный интерес со стороны столичных строителей. Этот интерес подогревается также исчерпанием площадок под типовое строительство в российской столице. «Раньше Москва застраивалась целыми районами, – говорит Дмитрий Кузнецов. – Сегодня эти площадки исчерпаны, оставшиеся небольшие пятна застраиваются домами бизнес-класса. Типовое же строительство в больших масштабах, в большинстве случаев, можно вести только в Подмосковье». Запрет на использование продукции столичных домостроительных комбинатов при строительстве в Подмосковье чреват для них очень серьезными проблемами. «Если московским домостроительным комбинатам запретят использовать продукцию в Подмосковье, им придется либо поднимать цены на свои панели, чтобы окупить дорогостоящее оборудование, либо перепрофилироваться», – считает г-н Кузнецов. Столичные власти, по словам Владимира Ресина, в настоящее время ведут переговоры с правительством Московской области. В случае если они завершатся неудачей, мэрия намерена обратиться в антимонопольное ведомство с жалобой на недобросовестную конкуренцию.
Мурманская областная дума требует отменить Земельный кодекс, разрешающий негражданам России покупать землю. Есть ли опасность в продаже российских земель иностранцам? (Опрос подготовил Антон Осипов. )

Сергей Прощин
зампред комитета Госдумы по собственности
Я бы накладывал запрет только на продажу в приграничных зонах. Ничего опасного в остальном нет. Простой пример: половина Манхэттена принадлежит сейчас японцам - и что, это не США? Надо найти еще иностранца, который захочет приобрести сельхозземлю в силу ее качества (инфраструктура, степень подготовленности) , бюрократических трудностей и отсутствия людей для ее квалифицированной обработки.



Ян Пархоменко
учредитель хозяйства "Радомир" (Ростовская обл. )
Мы приобретаем землю в Подмосковье. Конкуренции иностранцев не боимся. Российские девелоперы лучше иностранных понимают рынок, быстрее принимают решения. Да и сами иностранцы не слишком рвутся в Россию. Зато те, кто придет, принесут прямые инвестиции, рабочие места и новые технологии, в которых так нуждается рынок.



Сергей Елисеев
директор по маркетингу корпорации "ИНКОМ-недвижимость"
Продажа иностранцам пашни запрещена законом об обороте сельхозземель. Во многом это было не экономическое, а политическое решение, уступка "красному поясу". На самом деле мало где, только вокруг мегаполисов или в Дагестане, существует проблема дефицита сельхозугодий. В других областях можно ее, в принципе, продавать. Особенно учитывая, что приобретать сельхозземли можно только для использования по назначению, а продажа их в приграничных зонах запрещена, и правильно.



Виктор Семенов
депутат Госдумы, председатель совета Ассоциации отраслевых союзов АПК






Главная --> Публикации