Главная --> Публикации --> Алексей бодунков: "надо привлечь инвесторов в дальние районы" Право на приватизацию и покупку земли юридическими лицами в москве есть, но на практике такого не происходит Экономкласс покидает город Рынок риэлтерских услуг: что нового? Строители уходят на окраины

Услуги по переводу квартиры в нежилой фонд в среднем обходятся собственнику в $3 тыс. Обратный процесс, перевод коммерческой недвижимости в жилой фонд, на практике встречается реже, зато обходится гораздо дороже. Поэтому у собственника всегда есть соблазн попытаться сэкономить и проделать все необходимые процедуры самому. В принципе описание содержится в распоряжении мэра Москвы от 11 ноября 1994 года #560-РМ "Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформления документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах", но там прописаны не все нюансы.
Процедура начинается со сбора пакета документов (см. справку). Больше всего времени, до нескольких месяцев, уходит на получение технического заключения уполномоченной проектной организации о возможности изменения целевого назначения и согласований санэпиднадзора и Госпожнадзора.
Собранный пакет документов представляется в межведомственную комиссию (МВК). Если необходимо изменить целевое назначение одной или нескольких квартир, этот вопрос рассматривает МВК округа. Если же необходимо перевести в нежилой фонд целый дом, то вопрос выносится на городскую МВК.
Изучив представленные документы и произведя осмотр объекта, МВК принимает акт о целесообразности перевода помещения в нежилой фонд либо о нецелесообразности такого перевода. Отказ в переводе помещения в нежилой фонд может быть обжалован в вышестоящей инстанции, городской МВК.
Решение по вопросам перевода жилых помещений в нежилой фонд утверждает департамент жилищной политики и жилищного фонда Москвы (ДЖП), который на основании заключения МВК в случае согласия с изменением функционального назначения данного помещения выпускает соответствующее распоряжение. Что касается перевода жилых домов в нежилой фонд, то решение об этом оформляется постановлением правительства Москвы.
Решение ДЖП или постановление московского правительства будет оформлено только после того, как собственник заплатит в бюджет города определенную сумму. Она равна разнице в расчетной стоимости жилого и нежилого помещения, которая определяется на основании действующих в Москве методик оценки жилых и нежилых помещений. Обычно плата составляет от $150 до $400 за квадратный метр. Эту сумму можно уменьшить, если помещение будет использоваться в социально значимых целях, например для работы образовательного учреждения.
С готовым решением собственник помещений должен обратиться в бюро технической инвентаризации для внесения соответствующих изменений в технический паспорт на строение. БТИ выдает собственнику новую выписку, с которой он должен обратиться в Москомрегистрацию для получения нового свидетельства о праве собственности.
Помимо упомянутого взноса в бюджет города собственник несет и другие расходы. В первую очередь это стоимость технического заключения и согласований, плата за выдачу различных справок, а также госпошлина за регистрацию прав на недвижимое имущество. Но по сравнению с уплачиваемой разницей в стоимости жилого и нежилого помещения они небольшие, не более $500 за 100-метровое помещение.
Процесс получения необходимых согласований занимает не менее четырех месяцев. Не следует также забывать, что изменение целевого назначения помещения требует и перепланировки, в частности устройства отдельного входа. Как правило, в качестве такового используется один из оконных проемов. В общей сложности согласования (изменение целевого назначения и перепланировка) займут не менее восьми месяцев. По идее, только пройдя всю эту бумажную волокиту, можно приступать к ремонтно-строительным работам, однако большинство инвесторов приступают к ним уже после прохождения МВК, то есть примерно через месяц-два после начала оформления.
Для того чтобы не прогадать, лучше начинать планирование еще на стадии покупки помещения, имея четкие представления, что именно в этом помещении вы будете делать. На этой стадии неплохо было бы обратиться за консультацией к специалистам. Они помогут предварительно оценить расходы по переоформлению. Нужно также учитывать, что приобретаемая квартира не должна находиться в доме, который подлежит сносу, капремонту или реконструкции – в таких домах разрешение на изменение целевого назначения помещения не дадут.
Следует также учитывать, что получить разрешение на перевод в нежилой фонд квартиры на других этажах, помимо первого, получится лишь в том случае, если квартиры под вами также уже переведены в нежилой фонд – таковы правила.
Впрочем, даже предварительные консультации не дают 100-процентной гарантии результата в обозначенные специалистами сроки. На любом этапе оформления могут возникнуть неожиданные препятствия. Если, например, заартачится пожарная инспекция, придется обращаться в вышестоящую инстанцию либо прибегнуть к традиционному русскому решению проблем несговорчивости чиновников – давать взятки. Это, кстати, одна из причин, почему стоит воспользоваться услугами специалистов – как правило, подобные риски учитываются при обсуждении размера гонорара.
Несколько слов об обратном переводе, когда нежилое помещение необходимо перевести в жилой фонд. Стоит отметить, что соображения, по которым это следует делать, носят несколько абстрактный характер. Неудобства, связанные со статусом нежилого помещения, сводятся к тому, что вы оплачиваете коммунальные платежи по коммерческим расценкам, а также в связи с тем, что в нежилом помещении невозможно зарегистрироваться по месту жительства или пребывания. Кроме того, жилище по Конституции неприкосновенно. Официальные представители власти могут проникнуть в него только с вашего согласия или на основании судебного акта. Что касается нежилого помещения, то оснований для вторжения непрошеных гостей со всевозможными погонами по закону больше.
При этом перевод помещения в жилой фонд, по словам специалистов, обходится гораздо дороже. Это объясняется не столько тем, что это какие-то нестандартные случаи или не отработана нормативная база. Скорее дело в том, что потенциальные клиенты гораздо более платежеспособны: не каждый может себе позволить купить целый дом в Москве и превратить его в личный особняк или городскую усадьбу. Устроить жилье посреди офисного центра вряд ли получится.

Процедура изменения целевого назначения помещения в Москве настолько сложна, что ею приходится заниматься профессиональным юристам. Разумеется, это обходится недешево. Поэтому если вы приобретаете квартиру в расчете использовать ее в качестве офиса, следует заранее готовиться к дополнительным издержкам на бюрократические процедуры.

О специфике юридической помощи собственникам, желающим изменить целевое назначение своего помещения, корреспонденту "Ъ-Дом" МАКСИМУ ЧЕРНИГОВСКОМУ рассказала СВЕТЛАНА ШАРОВА, адвокат юридической консультации #36 Адвокатской палаты города Москвы.
– Когда возникает необходимость изменить целевое назначение помещения?
– Как правило, это связано с рыночными факторами. Известно, что стоимость коммерческой недвижимости в центре Москвы значительно выше, чем стоимость жилых помещений, особенно расположенных на первом этаже. Зачастую перевод помещения в нежилой фонд повышает его стоимость в полтора-два раза. Во-вторых, не всегда можно найти нежилое помещение необходимой площади и в нужном месте. Предложений по продаже квартир на первом этаже, наоборот, много. И если инвестор собирается открывать офис, парикмахерскую, магазин в конкретном районе, ему легче подобрать подходящую квартиру и перевести ее в нежилой фонд, чем ждать, пока на рынке появится подходящая ему готовая коммерческая недвижимость.
Бывают и противоположные ситуации. Например, человек выкупил отдельно стоящее нежилое здание и хочет превратить его в особняк для проживания. Процедура изменения целевого назначения помещения в этом случае в общем аналогична.
– Сколько по времени занимает процесс переоформления?
– В зависимости от ряда факторов от четырех до шести месяцев. Такие сроки связаны с необходимостью получить значительное количество справок и согласований, это отнимает большую часть времени. Некоторые фирмы обещают все сделать менее чем за два месяца. Я считаю, что это невозможно, потому что сбор необходимого пакета документов занимает около месяца, межведомственная комиссия, принимающая подобные решения, собирается раз в месяц, а потом необходимо пройти еще минимум через две инстанции – Городскую комиссию по приватизации и управлению жилищным фондом в городе Москве и МосгорБТИ. Завершается данная процедура получением Свидетельства о государственной регистрации права на нежилое помещение, что занимает еще около месяца.
– Можно ли оформить все самостоятельно?
– Теоретически, конечно, можно. Правда, нужно быть готовым к тому, что у вас на это уйдет гораздо больше времени, чем у профессионалов. А каждый потерянный месяц – это недополученный доход от, например, сдачи помещения в аренду.
– Что будет, если не оформить помещение надлежащим образом?
– Действующее законодательство Российской Федерации жестко регламентирует порядок использования жилого и нежилого фонда, поэтому если собственник хочет использовать помещение под офис или определенные виды деятельности, например для организации торговли, то использование жилого помещения в этих целях запрещено. Собственник не сможет получить необходимые разрешения, зарегистрировать ККМ и т. п. Если же жилье используется в качестве офиса, собственник или арендатор рискует подвергнуться административному штрафу за использование помещения не по назначению.

"Перевести помещение в нежилой фонд легче, чем найти подходящую коммерческую недвижимость"

Заявление с указанием причин перевода. По желанию или запросу комиссии заявитель предоставляет технико-экономическое обоснование своей просьбы;
выписка из паспорта БТИ, справка о состоянии строения, поэтажный план, экспликация;
техническое заключение МосжилНИИпроекта о возможности перевода в нежилой фонд для использования под конкретные цели, состоянии несущих конструкций и возможности оборудования отдельного входа;
выписка из единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
заключение Госсанэпиднадзора о возможности перевода помещения в нежилой фонд для использования под конкретные цели и возможности устройства изолированного выхода;
заключение Госпожнадзора о возможности перевода помещения в нежилой фонд для использования под конкретные цели и возможности устройства изолированного выхода;
уставные, учредительные документы (для физического лица документы, удостоверяющие личность). Отдельно – выписка из устава о деятельности организации;
правоустанавливающие документы на помещение (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, свидетельство о приватизации и т. п.);
акт обследования помещения эксплуатирующей организацией (ДЭЗ);
согласования территориального отдела архитектурно-планировочного управления префектуры;
согласования с эксплуатирующей организацией (ДЭЗ);
выписка из домовой книги или справка паспортного стола о том, что в помещении никто не проживает;
обязательство использовать данное помещение (дом), не нарушая законных прав и интересов соседей, согласно требованиям ст. 4 закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", предъявляемым к гражданам и юридическим лицам при использовании жилищного фонда;
документы, подтверждающие, что граждане, ранее проживавшие на данной жилой площади, обеспечены по их согласию иной равноценной жилой площадью за счет средств физических или юридических лиц, обратившихся по поводу перевода данной жилой площади в нежилой фонд (при необходимости);
справка ДЭЗа о функциональном назначении соседних квартир;
справка управы, что дом не числится в плане капремонта, реконструкции или сноса.
Перечень не является исчерпывающим, на определенном этапе могут потребоваться дополнительные справки и согласования.
Купить квартиру в другом городе – Санкт-Петербурге, Краснодаре или Новосибирске – москвичу не так-то просто. Во всяком случае, сидя в столице. Московские риэлтеры редко берутся помогать клиентам, которые обращаются к ним с просьбой подыскать квартиру или дом за пределами Московской области. Причина проста: нет качественных, своевременно обновляемых баз данных и навыков работы на региональных рынках. Поэтому желающим приобрести недвижимость в провинции приходится рассчитывать только на себя.

Второй дом
Спрос на жилье в других городах столичные риэлтеры оценивают по-разному: одни считают, что он существует только теоретически, другие утверждают, что стабильным спросом пользуется недвижимость в Санкт-Петербурге и городах на юге страны: Волгограде, Ростове-на-Дону, Краснодаре, Ставрополе, Сочи, Анапе. Последнее время столичные клиенты делают заявки и на квартиры в других городах-миллионниках: Нижнем Новгороде, Омске, Новосибирске, Тюмени и Красноярске.
Санкт-Петербург интересует прежде всего тех, кто живет на два города: предпринимателей, актеров, политиков. По данным питерских риэлтеров, больше половины квартир в элитных новостройках северной столицы покупают именно москвичи. Недвижимость на Черноморском побережье приобретают в основном семьи с маленькими детьми, для того чтобы регулярно вывозить их на море и не зависеть от каких-то обстоятельств. "Мы решили купить себе дом в Анапе, потому что два раза в год мы обязательно вывозим нашего сынишку на море,– рассказывает Елена М., которая разместила свое объявление на одном из сайтов недвижимости.– Анапа нам очень нравится по климату. Он очень мягкий и идеально подходит для ребенка, не зря же там много детских санаториев и лагерей. К тому же у нас там есть знакомые, которые смогут присматривать за домом, когда мы будем в Москве".
За анапскую недвижимость Елена готова выложить $15-20 тыс. Причем она готова купить даже старый, давно не ремонтированный дом, главное, чтобы в нем был газ, а рядом – море. В московские агентства Елена даже не обращалась, потому что слышала, что это бесполезное дело. Сама разместила объявление, и сама же просматривала предложения в интернете. Подобрав несколько вариантов, Елена планировала в ближайшие дни поехать на смотрины. "Что-то выяснять отсюда по телефону нереально. Надо ехать и смотреть, ведь за просмотр денег никто не возьмет",– говорит она.
Предложений о продаже домов и квартир в разных городах в интернете довольно много. Чуть меньше объявлений тех, кто хочет что-то купить. В любом случае рунет – единственный наиболее полный и постоянно обновляемый источник информации для тех, кто интересуется жилплощадью на периферии. Один из наиболее крупных ресурсов – сайт 1dom.ru информационного портала Russian Realty. Его база помимо Москвы включает 12 городов: Волгоград, Красноярск, Новосибирск, Нижний Новгород, Рязань, Самара, Тольятти, Ярославль, а также Белоруссию, Латвию, Татарию и Украину. Все остальное – частные объявления, которые размещают либо сами хозяева, либо нанятые ими посредники. Именно в них можно найти довольно много предложений по Сочи, Анапе и другим курортным городам Ставропольского и Краснодарского краев. Кстати, цены на сочинскую недвижимость вполне сопоставимы с московскими. Так, хорошие двухкомнатные квартиры в центре курортного города предлагаются по $55-65 тыс., стоимость трехкомнатной в Адлере, в 600 метрах от моря,– $80 тыс.

Свои среди чужих
Андрей Жинган, первый заместитель директора управления маркетинга компании "МИЭЛЬ-Недвижимость": "Потребитель волен поступать так, как считает нужным. Компании, которые ориентированы только на московский рынок, смогут помочь москвичу, желающему купить квартиру в другом городе, только обратившись к региональным риэлтерам. Столичные риэлтеры не могут контролировать из Москвы весь процесс купли-продажи квартиры где-нибудь в Нижнем Новгороде или Екатеринбурге. Так что в итоге такая недвижимость обойдется человеку намного дороже, чем если бы он обратился напрямую к местным риэлтерам".
Впрочем, прежде чем сделать выбор в их пользу, стоит навести справки о том, работают ли в регионе московские компании. Некоторые столичные фирмы уже начали активно развивать свою региональную сеть, открывая отделения и продавая собственный брэнд местным фирмам на условиях франчайзинга. Пионерами здесь выступают "МИЭЛЬ-Недвижимость", "Инком-Недвижимость" и "БЕСТ-недвижимость".
"Цены в регионах на жилье существенно ниже московских, поэтому больших денег там не заработаешь. Но мы готовимся к тем временам, когда межрегиональные переезды и обмены станут для россиян такими же привычными, как для американцев. Ведь там людям все равно, где жить, потому что транспортная сеть и социальная инфраструктура развиты везде одинаково хорошо, а место жительства обычно меняют из-за работы",– заявили Ъ в компании "МИЭЛЬ-Недвижимость".
Важный момент, который надо учитывать при выборе риэлтера,– отсутствие в России единых стандартов работы на региональных рынках недвижимости. Московские специалисты, даже самые профессиональные, не могут знать специфику и особенности работы где-нибудь в Архангельске или Омске.
"Если кто-то хочет купить квартиру в регионе, лучше обращаться в местное агентство, в котором прекрасно знают ценовую специфику и особенности местного рынка. Дело в том, что сложившаяся практика работы с клиентами на региональных рынках абсолютно другая и в большинстве случаев совершенно не похожая на московскую. В Петербурге, например, эксклюзивный договор с клиентом на продажу квартиры – это вовсе не норма,– говорит Евгений Михаленков, начальник отдела маркетинга и аналитических исследований компании 'Инком-Недвижимость'.– Совершенно непонятно, как решается вопрос передачи денег в регионах. В Москве все это делается через банковский депозитарий или по безналичному расчету. А во многих городах до сих пор практикуется передача наличных денег из рук в руки".

Документы, необходимые для перевода жилого помещения (дома) в нежилой фонд и наоборот

Весной цены на жилье в Подмосковье в целом продолжили свой рост на уровне 2-5%. В марте наметилась тенденция к приостановке роста цен в городах-спутниках Москвы, где ведется активное строительство и на рынок одновременно выходят большие объемы площадей.

Первичный рынок
В Московской области спад покупательского спроса в первой праздничной декаде марта компенсировался в последующие недели месяца. Подмосковная недвижимость продолжает составлять достойную конкуренцию стремительно подорожавшему столичному жилью. Большие объемы жилья строятся в Красногорском, Одинцовском, Подольском, Люберецком, Балашихинском районах, постепенно инвесторы осваивают серединную зону Подмосковья. По мнению Дмитрия Попова, начальника аналитического центра компании "Домострой", каждый виток роста цен в Москве выталкивает новых покупателей в ближнее Подмосковье, что приводит к росту стоимости жилья уже на этой территории. Самые высокие продажи зафиксированы в городах, находящихся на западе и северо-западе Московской области.
Однако если в феврале на большинстве объектов, возводимых, к примеру, в Одинцове, цены выросли на 5-7%, то в марте рост цен составил 2-3%. В первом месяце весны квартиру в панельном доме серии И-155 (на стадии, близкой к готовности) можно было купить по цене от $908 за 1 кв. м., а в монолитно-кирпичном (на раннем этапе строительства) – от $820 за 1 кв. м. Выход на рынок новых проектов привел к замедлению роста цен в Красногорске. В марте жилплощадь в доме серии П-111М продавалась по цене от $695 за 1 кв. м., в монолитно-кирпичной новостройке – от $730 за 1 кв. м. Сравнительно недорого в марте можно было купить квартиру в городе Щелкове, где в доме по индивидуальному проекту жилплощадь предлагалась по цене от $510 за 1 кв. м; в городе Железнодорожный в панельной новостройке серии ПД-4 – от $500 за 1 кв. м, а в монолитно-кирпичном – от $530 за 1 кв. м, что практически соответствовало февральскому уровню цен.
Аналитики отметили замедление и даже снижение цен на не самые удачные квартиры (в планировочном решении, выходящие окнами на проезжую часть, расположенные на первых этажах жилых домов) в городах, где на рынок выходят крупные проекты. К примеру, в городе Долгопрудном за период с сентября 2003 по март 2004 года нижняя планка цен опустилась на $45 (с $640 до $595 за 1 кв. м), что вызвано началом продаж в жилом комплексе по Новому бульвару. При этом верх ценового диапазона поднялся всего на 2,5% (с $810 до $830 за 1 кв. м).
Специалисты высказали предположение, что в скором будущем это приведет к тому, что на первичном рынке Подмосковья жилплощади будет продаваться больше, чем в Москве. Дополнительным фактором, стимулирующим спрос на подмосковные новостройки, является практически полное отсутствие конкурентоспособного предложения на вторичном рынке жилья в городах Московской области.

Вторичный рынок
Вторичный рынок Московской области в марте не отличался изобилием вариантов. В базе предложений 24% продающегося жилья находилось в пяти- и девятиэтажных панельных домах с тесными кухнями, 19% – пришлось на пятиэтажные кирпичные дома, 7% – на постройки низких потребительских характеристик высотой от одного до четырех этажей. Доля современных домов на вторичном рынке небольшая, на 17-этажные дома популярных серий приходится около 6% от общего объема, а на монолитные – около 7%.
В отличие от рынка новостроек, где в отдельных городах Подмосковья стали проявляться признаки замедления роста стоимости жилплощади и даже его приостановка, на вторичном рынке цены выросли повсеместно. Средний уровень роста цен составил около 5%. К примеру, в подмосковных Люберцах в марте самую дешевую квартиру можно было купить по цене $790 за 1 кв. м (располагалась в панельном пятиэтажном доме), тогда как в конце января продажи подобного жилья шли по цене, слегка превышающей $700 за 1 кв. м. Практически исчезло дешевое жилье в городе Мытищи, где сделки по квартирам, расположенным в пятиэтажных панельных домах, заключаются по цене, близкой к $900 за 1 кв. м, а в современных кирпичных – по $1,1-1,4 тыс. за 1 кв. м. Зоной высоких цен стал город Реутов, расположенный на юго-востоке Подмосковья. Цены на жилплощадь в нем сегодня практически сравнялись с городами, находящимися на престижном западе области. Самые дешевые продажи в марте в городе Реутове шли по цене $906 за 1 кв. м, рекордная сделка была зафиксирована в кирпичном доме, где покупатель выложил $1,39 тыс. за 1 кв. м.



Сейчас монополией на эти услуги обладают бесчисленные ГУПы (государственные унитарные предприятия) и МУПы (муниципальные унитарные предприятия). Подчеркнем - государственные. А энергетики предлагают, чтобы теперь наши сантехники и электрики работали в акционерном обществе, участниками которого могут также стать "Газпром" и несколько крупных компаний - вероятно, олигархических холдингов.


Судьба многострадального ЖКХ становится более определенной. РАО "ЕЭС России" собирается стать участником акционерного общества, которое будет предоставлять "услуги в сфере жилищно-коммунального хозяйства".

Если РАО ЕЭС действительно ставит перед собой задачу, как говорят его сотрудники, "навести порядок в отрасли и избавиться от активов", это и будет настоящей реформой ЖКХ.

Иными словами, речь идет о приватизации последней неприступной твердыни социализма - ЖКХ. Пока что с точки зрения бизнеса коммунальные предприятия малопривлекательны - они полностью зависят от своеволия местных властей, устанавливающих тарифы, размер дотаций и, собственно, перечисляющих эти дотации из бюджета. ЖКХ является "планово-убыточной отраслью". Чтобы исправить эту ситуацию, т. е. привлечь частный бизнес, повысить качество услуг и создать конкуренцию, предприятия отрасли надо сначала вырвать из-под контроля местных властей. Вряд ли кто-нибудь, кроме федеральных гигантов вроде РАО ЕЭС или "Газпрома", способен выиграть битву с губернаторами за колоссальные деньги ЖКХ. В 2002 г. ЖКХ предоставили услуг на 554 млрд руб. , получив от населения 292 млрд руб. и дотаций из бюджета на 202,5 млрд руб.

Надо надеяться, что именно этой мыслью монополии будут руководствоваться, принимая решение о создании коммунальной компании. Миноритарные акционеры монополий опасаются, что на самом деле Чубайс и Миллер просто выполняют поручение власти отремонтировать ржавые трубы по всей стране за свой счет, т. е. за счет акционеров. То, что РАО "ЕЭС России" собирается действовать не в ущерб, а на пользу акционерам, еще предстоит доказать.

Для энергетиков, которым коммунальщики задолжали почти 35 млрд руб. , и газовиков (им коммунальный сектор и население должны почти 20 млрд руб. ) участие в реформе - единственный способ вернуть деньги и получить гарантии, что долги не будут вновь накапливаться.



Главная --> Публикации