Главная --> Публикации --> Tcж: такая суровая жизнь Курортная недвижимость как точка приложения капитала До "третьей звезды" - далеко Московские офисы стремительно дорожают Промзоны съезжают с насиженных мест


Рост ликвидности вложений в столичную недвижимость стимулирует расширение рынка. Аналитики отмечают рост интереса к этому сектору экономики крупных финансово-промышленных групп, для которых строительство является непрофильным, но перспективным направлением. Правда, пока крупные ФПГ предпочитают вкладывать деньги только в коммерческую недвижимость и не связываться с инвестированием в жилье – этот бизнес считается слишком рискованным.

Надежный рынок
В последние несколько лет недвижимость и строительный рынок – одна из наиболее быстрорастущих и в то же время устойчивых отраслей российской экономики. Цена входа на рынок недвижимости по-прежнему остается разумной по сравнению другими отраслями и составляет $25-30 млн.
Специалисты отмечают ряд тенденций на рынке недвижимости. Во-первых, ожидается его институционализация, то есть приход крупного капитала, формирование отраслевых игроков, повышение ликвидности и рост капитализации активов. Во-вторых, инвестиционное будущее отрасли во многом будет определяться появлением и развитием структурированных продуктов, так как их основой является использование существующих активов, а не привлечение финансовых средств, что всегда сложнее. Вполне возможно, что в ближайшие годы появятся и первые публичные непрофильные компании, владеющие недвижимостью. В-третьих, значительная часть инвестиционной активности на рынке недвижимости будет исходить от относительно небольших специализированных компаний. Они лучше позиционированы для создания закрытых фондов недвижимости (opportunity funds) в силу того, что у них имеется экспертиза, поток инвестиционных сделок, а также возможности по эффективному и быстрому исполнению сделок.
Доходность от сделок по покупке готовых объектов коммерческой недвижимости в Москве составляет порядка 13-15% годовых. Если инвестор возьмет на себя девелоперские риски, то доходность повысится как минимум вдвое – до 30%. Случаи инвестирования крупными ФПГ средств в жилищное строительство практически неизвестны, поэтому говорить о доходности таких непрофильных вложений очень сложно. Возможность получения такой ликвидной и надежной прибыли толкает ФПГ к тому, чтобы выйти на относительно новый рынок.

Первые инвесторы
Недвижимость еще долго будет являться одним из немногих секторов экономики, дающих возможность консолидировать отрасль и формировать крупные компании. Эксперты признают, что российские ФПГ накопили значительные резервы наличности и им не хватает инвестиционных альтернатив ни в России, ни за ее пределами. Недвижимость выглядит весьма логичной инвестиционной альтернативой для таких групп, отчасти из-за того, что недвижимость как инвестиционный актив по своим характеристикам очень близка к долговым ценным бумагам. Таким образом, существуют серьезные предпосылки для вхождения крупных ФПГ на рынок недвижимости с целью приобретения существующих активов для извлечения прибыли.
По мнению Азамата Кумыкова, инвестиционного аналитика компании Colliers International, всплеск активности и интереса, прежде всего российских финансово-промышленных групп, к инвестициям в недвижимость "ощущается очень четко". В качестве самого яркого примера господин Кумыков приводит региональную нефтедобывающую компанию "ЛУКОЙЛ-Пермь", которая в 2003 году вложила по крайней мере $50 млн на приобретение двух готовых объектов коммерческой недвижимости в Москве. По сведениям "Ъ-Дома", "ЛУКОЙЛ-Пермь" не собирается останавливаться на достигнутом и намерена продолжать покупать здания в столице, в том числе офисный комплекс на Краснопресненской набережной. Риэлтеры считают, что "в ходе реализации этих сделок ЛУКОЙЛ показал более низкую стоимость российского капитала в сравнении с иностранным, что подтверждает факт наличия у ФПГ больших резервов наличности, ищущих применения".
Другой пример – "Газпром", который вкладывал серьезные средства в девелопмент коммерческой недвижимости, построив в числе прочего собственную гостиницу в Москве. Или, например, компания "Тюменьэнерго" инвестировала деньги в строительство объектов коммерческой недвижимости в регионах. Среди металлургов специалисты выделяют холдинговую компанию "Металлоинвест", которая сейчас занимается строительством смешанного (гостинично-офисно-торгового) комплекса на месте гостиницы "Минск" на Тверской улице.
Не отстают от промышленников и кредитно-финансовые учреждения. Так, банк "Глобэкс" вложил более $100 млн в строительство торгово-делового центра "Новинский бульвар, 31". Этот 11-этажный комплекс общей площадью 80 тыс. кв. м частично уже сдан в аренду, на остальной площади расположится офис банка "Глобэкс". Кроме того, банк намерен вложить не меньше $47 млн в строительство торгово-развлекательного центра на Каширском шоссе, 63 площадью около 50 тыс. кв. м, а также построит торгово-развлекательный центр в Новосибирске площадью 60 тыс. кв. м с объемом планируемых инвестиций в $47 млн.
Илья Шершнев, директор по развитию Swiss Realty Group, уверен, что деньги крупных финансово-промышленных групп вкладываются в рынок недвижимости не самими структурами, а их учредителями, которые диверсифицируют активы и рассматривают недвижимость в качестве надежного и ликвидного актива. Многие бизнес-центры являются собственностью иностранных компаний, на 100% контролируемых акционерами крупных ФПГ. Илья Шершнев считает, что говорить о конкретных примерах вложений промышленников в столичную недвижимость трудно, так как в большинстве случаев непросто установить, кто является владельцем здания. "Ответом на вопрос могло бы быть простое логическое рассуждение. Каким бизнесом должен заниматься в России человек, чтобы спокойно отвлекать из него миллионы или десятки миллионов долларов на вложения в недвижимость?" – говорит господин Шершнев. На этот рынок приходят свободные деньги, существенная часть которых принадлежит крупным ФПГ. Недвижимость и строительство – это очень капиталоемкий рынок, и пока на него только выходят институты, инвестирующие коллективные финансовые ресурсы, крупные ФПГ будут лидерами по объему инвестиций.
Другие участники рынка соглашаются с тем, что говорить о конкретных участниках рынках недвижимости из числа крупных финансово-промышленных групп действительно сложно. В самих ФПГ говорить об инвестициях в строительный сектор также отказываются, поскольку "это не является профильной деятельностью для компаний". В ЗАО "ЛУКОЙЛ-Пермь" лишь сообщили, что предприятие "вкладывает деньги в наиболее выгодные секторы российского бизнеса, которые в перспективе могут принести солидный доход".
В качестве других примеров вложения средств в недвижимость специалисты компании Knight Frank называют нефтяную компанию THK-BP, которая владеет зданием на улице Арбат, 1, где часть офисных площадей сдается в аренду, а также "Сибнефть", которой принадлежат бизнес-центры "Балчуг Плаза" и "Крылатские холмы". Кроме того, к сделкам подобного рода можно отнести строительство группой "Северстальтранс" офисно-торгового центра площадью 78 тыс. кв. м, где частично разместится офис группы "Северсталь", а остальные помещения будут сданы в аренду или проданы. "Евразхолдинг" рассматривает возможность приобретения здания для собственного офиса площадью больше 20 тыс. кв. м. Компании строят офисные комплексы и для собственных нужд. Этим, в частности, занимались "Сургутнефтегаз" и "Сибнефть".
Самым ярким примером инвестирования средств в недвижимость Илья Шершнев считает проект "Москва-Сити" (соинвестором строительства башни "Федерация", в частности, выступила группа "НИКойл"). "А в остальном я могу с уверенностью сказать, что не менее 60-70% офисных зданий в Москве так или иначе принадлежит акционерам крупных ФПГ",– заявил господин Шершнев. Риэлтер считает, что 20-30% зданий принадлежит лицам, имеющим отношение к властным структурам, остальное – иностранным компаниям или гражданам и представителям среднего бизнеса. Основное и логичное объяснение этого факта – у среднего бизнеса нет возможностей отвлекать из оборота миллионы долларов для того, чтобы вкладывать их в такие активы. Многие бизнесмены средней руки также инвестируют в недвижимость, только жилую, покупая дорогие апартаменты с целью сдачи их в аренду.
"Но такие инвестиции – это скорее российская практика,– говорит Азамат Кумыков.– Акционеры западных компаний очень негативно оценивают попытки заниматься непрофильными видами деятельности. Ведь вкладывая свои деньги в акции нефтяной компании, они покупают доходность и риски именно этого вида бизнеса, а никак не коммерческой недвижимости".
Именно поэтому западные компании и крупные российские финансово-промышленные группы, имеющие западный менеджмент, в последнее время все чаще прибегают к таким сделкам, как sale and leaseback, продавая собственный офис стороннему инвестору и оставаясь в нем на правах долгосрочного арендатора по фиксированной арендной ставке. Совершать такие операции, по мнению аналитиков Cooliers Inernational, имеет смысл в том случае, если доходность основного бизнеса компании превышает ставки капитализации на офисные объекты. В этом случае она может как минимум воспользоваться "эффектом рычага", вложив в свой бизнес полученные от продажи офиса средства, "разгрузить" баланс и повысить показатели доходности и оборотности активов, что, несомненно, положительно скажется на бонусах менеджмента, а также повысить капитализацию.

Инвестиционные риски
В Cooliers International считают, что сектор инвестирования непрофильными участниками рынка недвижимости средств в коммерческие объекты весьма перспективен в течение трех-пяти лет. Однако в долгосрочной перспективе, с ужесточением систем корпоративного управления большинству финансово-промышленных групп все равно придется реализовать свои активы и концентрироваться на основном бизнесе.
Дмитрий Васютинский, заместитель начальника отдела привлечения инвестиций Jones Lang LaSalle, заявляет, что основная проблема для крупных промышленных предприятий, желающих выйти на рынок недвижимости,– это его закрытость. "На рынке очень много слухов, все знают, что сделка прошла, однако трудно понять, кто продал и кто купил",– говорит господин Васютинский. Однако тем, кто собирается выйти на рынок, интересно не это, для них полезнее информация о доходности тех или иных сделок.
Стандартная цепочка для инвестирования средств в недвижимость выглядит так: офшорная компания, регистрируемая в юрисдикции, разрешающей номинальное держание акций, покупает российскую компанию, на балансе которой находится здание. Хотя есть крупные проекты, учредителями которых являются акционеры крупных российских компаний, открыто инвестирующих капитал. В некоторых случаях речь идет даже об открытых акционерных обществах. Если говорить о посредниках, то на рынке недвижимости консалтинговые компании, которые многие воспринимают как посредника, играют исключительно положительную роль. При трансакционных издержках в размере 3-4% реальный доход, который приносит консультант, значительно превышает эти суммы. Он может быть выражен в экономии бюджета покупателя, эффективном налоговом планировании, полном соблюдении титула сделки.
Дмитрий Васютинский говорит, что финансово-промышленные группы используют два основных метода инвестирования в недвижимость. Первый – создают совместные предприятия в большинстве случаев с иностранными партнерами-девелоперами и выступают в роли инвесторов, извлекая прибыль на этапе сдачи в аренду или продажи объекта. Второй – создают специализированные фонды, для управления которыми нанимается профессиональный менеджмент, ориентированный на достижение поставленных инвесторами целей (пример – "Сибнефть", которая создала специализированную дочернюю компанию CMI-Development).
По словам вице-президента инвестиционной компании RCF Владимира Погодина, "еще одним фактором, определяющим активность ФПГ на рынке недвижимости, является то, что многие из них за последние годы получили контроль над значительными портфелями недвижимости". Эти активы в большинстве своем для ФПГ непрофильные, и по ним в значительной степени отсутствует ликвидность. Для повышения капитализации таких активов ФПГ необходимо привлекать внешнее финансирование, совершенствовать управление ими, улучшать структуру портфелей за счет приобретения дополнительных объектов. Выражением этого тренда является то, что многие ФПГ приступили к созданию структурных портфелей недвижимости. При этом, по мнению господина Погодина, многие ФПГ пока не рассматривают недвижимость как институциональную отрасль, то есть часто улучшают качество существующих активов, не создавая полностью интегрированного бизнеса.
В компании RCF также уверены, что если вложения предполагается осуществлять в финансовых целях (а не стратегических) и в значительных масштабах, то они должны производиться через специально созданные программы. То есть подразумевается создание отдельной компании, наполнение ее финансовыми ресурсами и собственно формирование портфеля. Что касается объектов вложений, то важно учесть, что ФПГ являются крупными институциональными игроками и им было бы логично ориентироваться на приобретение существующих активов (а не заниматься непосредственно строительством или девелопментом). "В то же время важно понимать, что на рынке нет достаточного количества активов такого рода. Это в большей степени вопрос будущего – ближайшего будущего",– считает господин Погодин.
"Если компания ожидает большой доходности, ей придется брать на себя девелоперские риски, тем же, кто рассчитывает на меньшую маржу, более удобна покупка готовых офисных центров с последующей сдачей в аренду площадей или перепродажей активов",– утверждает Дмитрий Васютинский. Если в балансе инвестиций компании есть свободные $100 млн, в Jones Lang LaSalle рекомендуют придерживаться осторожного похода с точки зрения риска доходности и 80% средств вкладывать в готовые здания, а 20% – в те рискованные проекты, где есть девелопмент.

Подмосковье переживает бум жилищного строительства. Как грибы растут новостройки в становящихся престижными пригородах и коттеджные поселки в бывших заповедных лесах. Однако перенос рабочего места за город для большинства столичных компаний – дело неопределенного будущего. Офис в центре Москвы является психологически важным атрибутом благополучия и процветания. Бизнес-центры на лоне природы пока неактуальны.

В Москву!
Строительство коммерческой недвижимости в Московской области в данный момент идет по нескольким основным направлениям – возведение складских и логистических комплексов с интегрированными в них офисами, крупных торговых и развлекательных центров и промышленных предприятий. И лишь немногие компании готовы разместить свои управленческие подразделения вне Москвы.
Эксперты полагают, что уровень рентабельности строительства складов в Подмосковье сейчас сопоставим с возведением деловых комплексов в Москве. Несмотря на то что цена аренды складских помещений значительно ниже, стоимость их возведения примерно на 25-30% меньше. В марте 2004 года за МКАД, в Химках, открывается первая очередь одного из таких складских помещений общей площадью 30 тыс. кв. м. Предполагается, что в будущем комплекс будет расширен до 80 тыс. кв. м.
За пределами МКАД ударными темпами идет возведение гигантских торговых и развлекательных комплексов, таких, как "Мега", ИКЕА и "Гранд". Несмотря на то что в них, конечно же, присутствуют и офисные помещения, все же основная их функция – розничная и мелкооптовая торговля, а не сдача в аренду офисов.
Ирина Герасимова, руководитель отдела исследований рынка компании Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis, все же считает, что время для масштабного офисного строительства в Подмосковье еще не пришло. "Некоторые крупные компании, например такие, как Danone, возводят офисные помещения в Московской области, но это, как правило, связано с тем, что они стремятся перенести управленческие структуры ближе к размещенному там производству. Однако пока это единичные явления",– говорит она.
Нерентабельность строительства крупных бизнес-центров под Москвой объясняется целым рядом причин. В Москве пока еще довольно много "безлошадных" офисных работников и тех, кто из-за напряженной ситуации с дорожными пробками передвигается по городу на метро.
Элина Занина, заместитель директора управления коммерческой недвижимости компании МИЭЛЬ, также высказывает сомнение в целесообразности возведения крупных офисных центров за МКАД. По ее словам, "сейчас не наблюдается спроса на такие объекты. Иногда появляются клиенты, готовые снять отдельный офис или даже особняк в Подмосковье, но эти случаи пока не создают устойчивой тенденции. В настоящее время отдаленный от столицы крупный деловой центр рискует остаться без арендаторов. Проблема заключается в том, что в городах и районах области пока нет бизнеса, предъявляющего серьезный спрос на помещения в подобных комплексах. Кроме того, как сотрудникам, так и клиентам было бы крайне неудобно добираться туда ввиду слаборазвитой транспортной инфраструктуры".
Еще одним аспектом, препятствующим освоению крупными девелоперскими компаниями рынка подмосковной офисной недвижимости, является распространенный стереотип, согласно которому чем ближе к Кремлю расположен офис компании, тем представительнее и солиднее она выглядит в глазах партнеров.
Ирина Герасимова отмечает, что "сейчас практически все крупные девелоперские компании концентрируют усилия на возведении офисных комплексов в пределах Садового кольца. На данный момент место размещения офиса компании в значительной степени является вопросом престижа для руководства, а также удобства доступа для сотрудников и посетителей. Из-за этого помещения на окраинах столицы, а тем более в области большим спросом сегодня не пользуются".

Лицом к природе
Однако в последнее время некоторые компании все же находят возможность строительства собственных офисных комплексов в ближайшем Подмосковье. На территории вдоль Международного шоссе (деревня Мелькисарово) к 2005 году будет возведен офисный комплекс авиакомпании "Аэрофлот – Российские авиалинии". На участке в 3,16 га будет построен комплекс общей площадью примерно 15 тыс. кв. м. Госпожа Герасимова отмечает, что "за границей практика строительства масштабных офисных парков за городской чертой распространена весьма широко".
Одним из первых сооружений подобного рода может стать центр Country Park, расположенный за МКАД на берегу Химкинского водохранилища. Несмотря на удаленность от центра Москвы, достаточно высокий уровень технической оснащенности Country Park в области связи и обработки информации позволяет в значительной степени нивелировать этот недостаток. По мнению многих экспертов, создание подобных центров в недалеком будущем может стать весьма перспективным. Причиной тому может быть также и нехватка свободных участков для строительства в черте города.
"Сооружение офисных комплексов вблизи МКАД, в пределах Москвы, вскоре может стать очень интересным бизнесом. Помимо более низкой арендной платы и современной инфраструктуры арендаторов может привлечь даже транспортный аспект. С утра пробки возникают в направлении центра, а в сторону области движение относительно свободное",– отмечает Элина Занина.
Как отмечают эксперты многих девелоперских компаний, основной тенденцией развития загородного офисного строительства должно стать создание бизнес-парков. Бизнес-парк – это комплекс зданий с собственной инфраструктурой. Преимуществом бизнес-парка, расположенного за МКАД, в первую очередь являются более низкие ставки аренды, которые должны компенсировать удаленность офиса от центра города.
"В перспективе можно ожидать появления офисных комплексов за городом. Скорее всего, первыми туда переберутся IT-компании, фирмы, занимающиеся высокотехнологичным бизнесом, которые не столь часто работают с клиентами напрямую. В силу специфики своего бизнеса они больше внимания уделяют качеству и оснащенности рабочих помещений, а не их близости к центру столицы",– полагает Элина Занина.
Очевидно, что для появления таких объектов за МКАД необходимо выполнение определенных условий: ускоренное развитие транспортной и коммуникационной инфраструктуры Московской области, развитие подмосковного бизнеса, способного предъявить спрос на помещения в офисных центрах и парках, готовность московских компаний к переезду за город. Пока не будет существенного прогресса в этих сферах, говорить о заметной активизации офисного строительства под Москвой не приходится. Однако девелоперы все же сходятся во мнении, что именно в бизнес-парках и офисных комплексах через несколько лет будет сконцентрирована деловая активность Подмосковья.

Приобретение жилья на стадии строительства до сих пор у многих потенциальных покупателей вызывает опасения – слишком памятны истории о квартирах с двумя-тремя собственниками и исчезающих фирмах-продавцах. Между тем большинство крупных застройщиков сегодня уже почти полностью отказались от посредников по реализации жилья и открыли собственные центры розничных продаж. В результате покупатели получили возможность спать спокойно, а застройщики и инвесторы – тотальный контроль над первичным рынком недвижимости.



Сам себе продавец
Тем не менее именно к первой стратегии в последнее время склоняются многие крупные застройщики. Розничной продажей жилья ДСК-1 в структуре компании занимается коммандитное товарищество "ДСК-1 и К", и оно реализует все большую долю квартир. "Это общая тенденция рынка,– поясняют в ДСК-1.– Покупателю надежнее работать с застройщиком, потому что мы гарантируем сделку всем своим имуществом. Услугами риэлтеров сегодня компания уже практически не пользуется. В офисе работают восемь розничных менеджеров, на обслуживание одного клиента каждый тратит примерно 30 минут, в результате офис может принимать около 20 человек за день. Этого достаточно". Той же стратегии придерживается и СУ-155, которое активно ликвидирует посредников и разворачивает розничные продажи квартир.
Заместитель гендиректора "Бест-Финанс" Ирина Доброхотова говорит, что компания изначально сделала ставку на продажу своих новостроек собственными силами и не пожалела об этом. "У нас нет оптовых перепродавцов,– поясняет госпожа Доброхотова.– Крупные блоки по нескольку десятков квартир покупают в основном коллеги-застройщики для расселения сносимых под строительство домов, да и то в 2003 году было всего два таких случая. Иногда по четыре-пять квартир приобретают нефтяные компании для собственных нужд, до трех – обычные розничные покупатели. В результате компания полностью контролирует ценовую политику по своим объектам. А если часть площадей отдать посредникам, они могут даже не по злой воле стимулировать демпинг на рынке – например, если небольшой компании срочно понадобятся деньги и она решит быстро продать большой блок квартир". По наблюдениям специалистов "Бест-Финанс", сегодня многие застройщики и инвесторы формируют собственные отделы розничных продаж и активно нанимают для работы в них специалистов-риэлтеров с рынка. Другим вариантом становится использование аутсорсинга, то есть полной передачи дома на реализацию профессионалам,– например, компания "МИЭЛЬ-Недвижимость" стала генеральным риэлтером жилого комплекса "Гранд-Паркъ".
"Ни у нас, ни у других серьезных столичных застройщиков сегодня нельзя приобрести квартиры оптом, альтернативной стратегии придерживается, пожалуй, только 'Интеко',– подтверждает гендиректор 'Жилстройиндустрии' Сергей Канаев.– Это вполне логично – посредники исчезают, рынок строительства жилья концентрируется и упорядочивается, становится цивилизованным и соответствующим мировой практике". В группе компаний ПИК, куда входит "Жилстройиндустрия", работа с розничными клиентами поставлена на конвейер, как в банке. Переговоры и заключение сделок проводятся в двух московских офисах – "Жилстройиндустрии" и ПИК. При этом за каждым покупателем не закрепляется отдельный менеджер, подобрать квартиру можно самостоятельно, поскольку на каждом объекте, как только площадка будет обнесена забором, организуется специальная служба для работы с потенциальными клиентами. По словам господина Канаева, там вас напоят "Боржоми" и покажут все закоулки будущего дома.
По мнению аналитика рынка недвижимости Андрея Бекетова, отказ от сторонних посредников позволяет застройщикам маневрировать средствами более оперативно и более результативно. "Создав собственную вертикальную структуру от котлована до продажи и отделки, головная компания может на первом этапе строительства вложить больше средств в целевую рекламу, привлекая будущих постоянных жильцов,– поясняет аналитик.– Например, 'Дон-Строй' продает квартиры без посредников, и это позволяет ему проводить широкую и целенаправленную рекламную кампанию своих объектов. А МИЭЛЬ, ставший основным продавцом квартир в 'Гранд-Парке', себе этого позволить не может. На втором этапе строительства можно 'рекламировать' будущий рост цен, привлекая частных инвесторов. Короче говоря, хорошо продуманная и хорошо управляемая вертикальная структура результативнее разношерстного сборища компаний".

Три дороги для застройщика
В условиях стабильно высокого спроса на все типы жилья и постоянного роста цен в этом и прошлом году все прочие тенденции рынка недвижимости отошли на второй план. И аналитиков, и рядовых граждан в первую очередь интересуют вопросы о том, какими темпами расценки продолжат расти и "когда все рухнет". Между тем на динамику цен и объемов предложения в значительной степени влияют процессы внутренней реорганизации бизнеса участников рынка недвижимости. Одной из самых заметных тенденций в последнее время стала переориентация застройщиков на самостоятельную работу с розничными покупателями квартир в новостройках.
По словам начальника отдела перспективных проектов департамента инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС) Евгения Леонова, существуют три основные стратегии продажи объекта девелопером: самостоятельно, с привлечением как можно большего числа риэлтеров, с привлечением риэлтера в качестве соинвестора (через выкуп площадей). Первого варианта традиционно придерживались такие застройщики, как "Дон-Строй", "Крост", "Декра", группа компаний ПИК (ПИК, ДСК-1 и "Жилстройиндустрия"), второй предпочитали ДСК-1 и СУ-155, третий – компания "Интеко" (ДСК-3).
"У каждой из указанных стратегий есть свои преимущества и недостатки,– поясняет господин Леонов.– Первая чревата неправильной оценкой объекта и может привести либо к возникновению трудностей с продажами, либо к демпингу. Не зная технологии продаж, инвестор зачастую реализует квартиры по более низким ценам, нежели это делает профессиональный оператор рынка. При этом затраты на реализацию растут за счет зарплат расширенному штату и содержания офисов".

ДИПС идет другим путем
Из действительно крупных игроков рынка позицию опрошенных Ъ застройщиков не разделяет только ДИПС. По мнению специалистов департамента, дело инвестора – организация финансирования, дело строителя – создание продукта, дело риэлтера – его продажа. "Периодически застройщики пытаются воплотить в жизнь идею самостоятельной реализации строящихся объектов,– поясняет Евгений Леонов.– Получается это только на небольших по объему и, как правило, дорогих объектах, которые помимо прибыли могут принести и нематериальные, имиджевые дивиденды. Но даже если застройщики в массовом порядке откажутся от услуг риэлтеров (что не представляется вероятным), опасаться монополизации каждого отдельного объекта и даже групп объектов и полном ценовом контроле застройщиков над рынком не стоит, поскольку у каждого из застройщиков различные возможности – финансовые и административные – и обязательства".
По мнению ДИПСа, следствием самостоятельной реализации объектов застройщиком может стать повышение цен на рынке, поскольку создание нового подразделения – длительный и затратный процесс. "В то же время нельзя исключать, что вновь созданное подразделение, испытывая затруднения с продажей, несколько позже будет уже самостоятельно передавать квартиры на реализацию риэлтерам, что может явиться причиной очередного повышения цен (с учетом риэлтерского процента)",– добавляет господин Леонов.
Сам ДИПС с 2000 года продает жилье через единый центр продаж при департаменте и привлекая через конкурсы уполномоченных риэлтеров, аккредитованных при межведомственной комиссии по вопросам реализации жилой площади (сейчас их 15). "Мы заинтересованы в привлечении достаточно сильных агентств, которые могут работать на условиях, предложенных департаментом,– поясняет господин Леонов.– Наши риэлтеры берут на себя определенную ответственность за продажу объектов. При этом ДИПС не ограничивает агентства в работе с другими инвесторами и застройщиками. И риэлтеры, и департамент существуют в рамках общего рыночного пространства, которое в конечном итоге работает на потребителя".
Впрочем, стратегия ДИПСа, по сути, не слишком отличается от политики частных застройщиков. И у департамента, и у компаний присутствует в структуре единый центр координации продаж. А риэлтеры в любом случае выполняют исключительно технические функции – не посредников, а торговых агентов.
У владельца обычной городской квартиры есть несколько вариантов принципиально сменить место проживания, не перемещаясь при этом из города. Как следует из поиска в рунете, жителям крупных российских городов, стремящимся получить необычное жилье, предлагают не только пентхаусы, но и бывшие дворницкие.

Порядок должен быть
В результате появления объектного монополизма застройщики получили возможность полностью контролировать ценовую политику на первичном рынке. Возможно, в том числе и поэтому темпы увеличения стоимости жилья на нем сегодня опережают рост цен на вторичном рынке. Впрочем, господин Канаев уверяет, что и тогда, когда первичка продавалась риэлтерами, они координировали цены между собой. "Безусловно, сегодня можно говорить об объектном монополизме – ценовая политика по конкретным домам или жилым комплексам регулируется одной-двумя компаниями. Зато отсутствует посредническая накрутка, и в конечном счете цены растут медленнее, чем могли бы",– поясняет глава "Жилстройиндустрии".
Кроме того, в ряде случаев контроль генеральных дистрибуторов квартир над ценами делает первичный рынок более стабильным и предсказуемым для покупателей квартир. "Мы прорабатываем свою ценовую политику минимум на четыре месяца вперед,– поясняет заместитель генерального директора Московского ипотечного центра (МИЦ) Максим Копылков.– В основном, правда, основываясь на чисто эмпирических оценках. Меняются цены только распоряжением гендиректора МИЦ, хотя это может происходить и несколько раз в день. Оперативно управлять объемами продаж без существенного влияния на экономические расчеты компании мы можем в пределах дельты в $30 на 1 кв. м".
В "Жилстройиндустрии" придерживаются более консервативной политики. "Мы меняем цены раз в два месяца,– говорит господин Канаев.– Происходит это по традиции 15-го числа, и затем в течение 60 дней расценки остаются постоянными. В среднем в последнее время шаг повышения составляет около 2%. Для клиентов, оплачивающих квартиры в рассрочку, рост их стоимости составляет 13-14% в год, то есть на уровне ипотечных и потребительских кредитов банков. По уже оплаченному договору задним числом цена жилья изменена быть не может".
Гораздо шире "монопольные" продавцы могут использовать и маркетинговые инструменты продаж, например разнообразные скидочные программы и клубные карты. Так, "Дон-Строй" активно проводит всевозможные акции для клиентов, последней из которых стала "Подари квартиру любимой" в канун 8 Марта. "К тому же при разных схемах покупки квартир учитываются различные ставки скидок,– уточняют в компании. Как показывает практика, это весьма эффективный механизм. Большинство квартир, выставленных на продажу в ходе какой бы то ни было акции, раскупаются задолго до ее окончания".

Изменение среды
Не всегда обязательно тратить много денег и переезжать из надоевшей квартиры, которую, во-первых, можно перестроить, а во-вторых, просто сделать лучше, соблюдая классические правила дизайна интерьера и эргономики, считают авторы проекта "Среда обитания", расположенного по адресу sreda.boom.ru. На этом дизайнерском ресурсе содержится масса интересной информации, например рассказ о том, что наука об удобстве (эргономика) началась с антропометрии – математической модели человека, или "Модулора" известного французского архитектора Ле Корбюзье. Как рассказывают создатели ресурса, в истории мебели было всего семь культовых стульев, один из которых – классический треногий табурет шведского дизайнера Альвара Аапто (входит в самый простой набор деревянной мебели ИКЕА).
Разобраться в тонкостях перепланировки жилья помогут авторы сайта компании "Центр ремонта", расположенного по адресу centr-remont.ru. Они предупреждают, что в перепланировку входит не только остекление балкона, но и демонтаж встроенных шкафов, а также изменение положения газовой или электрической плиты на кухне. При этом каждое изменение должно быть согласовано в межведомственной комиссии.
Перечень документов, которые необходимо представить в межведомственную комиссию (МВК), занимающуюся согласованием планов жильцов по реконструкции квартиры состоит из 24 пунктов, и найти его можно здесь: centr-remont.ru/planning-about.php. Кстати, на этом же сайте находится полезный каталог распространенных типов жилых домов, в котором содержится описание около 40 блочных, панельных и кирпичных зданий.
Тип дома обязательно надо узнать еще до начала согласования, считают авторы информационного сервера строительной тематики yamax.ru. Связано это с тем, что незначительная реконструкция в некоторых домах согласования не требует.

Элитная дворницкая
Первое, что попадается в процессе поиска необычного жилья в русскоязычном интернете,– история о том, как "одна молодая семья" приобрела бывшую дворницкую в московском доме XIX века. История находится по адресу pr-net.ru/?/realty/51013.shtml и повествует о том, что в дворницкой было пять комнат и высокие сводчатые потолки. О том, насколько широко жили дворники около 200 лет назад, рунет молчит: сайт dvornik.ru занят не потомственным дворником, а калининградским компьютерщиком Олегом Дулецким. Однако риэлтеры считают, что речь в заметке идет об элитном жилье. Так или иначе, даже дворницкая имеет неоспоримое преимущество перед любой квартирой в блочном доме – отдельный вход.
Ощущение обособленности, которое больше всего ценят покупатели пентхаусов, является главным требованием к оригинальному месту проживания в крупном городе. Собственный лифт и обзорные французские окна стали неотъемлемыми чертами классического пентхауса, как можно узнать на странице объединенного сервера российской недвижимости orsn.ru. Там же можно найти информацию о том, сколько стоит самое дорогое городское жилье, которым являются пентхаусы, и какие архитектурные проекты считаются в Москве самыми успешными. Схематическое устройство пентхауса можно посмотреть по адресу zhukovka.cottage.ru, а виды, которые открываются с самых дорогих крыш в столице,– на сайтах застройщиков, например don-stroy.com.



Главная --> Публикации