Главная --> Публикации --> Магазины у дома сэкономят ваше время и деньги Алексей бодунков: "надо привлечь инвесторов в дальние районы" Право на приватизацию и покупку земли юридическими лицами в москве есть, но на практике такого не происходит Экономкласс покидает город Рынок риэлтерских услуг: что нового?

"Сегрегация" – слово, которое выглядит неприятно. Всякому бывшему гражданину СССР вспоминаются репортажи о бантустанах ЮАР, где угнетаемое чернокожее население во главе с Нельсоном Манделой бросается на колючую проволоку не в силах терпеть унижений, чинимых белыми расистами. По прошествии 20 лет в ЮАР за колючей проволокой проживают белые расисты, а практика ограждения колючей проволокой садово-дачных кооперативов от пьющих сограждан в СССР аналогичного отторжения не вызывала. Но времена меняются: все большее число населения осознает, что в основе такого явления, как богатый район Челси и граничащие с ним арабские кварталы, лежит прежде всего естественное желание большинства людей жить рядом с себе подобными.

Для любого иностранца, проживающего в городе с населением более миллиона человек, Москва – создание невероятное и даже невозможное. Мегаполис, в котором, даже по данным официальной переписи населения, ежедневно можно насчитать не менее 13,5 млн обитателей, расположен на пятачке диаметром 40 км. И Берлин, и Лондон, и Париж прекрасно знают, что такое "спальные районы", и не удивляются многоэтажным многоквартирным громадам – в конце концов, большая часть жителей Манхэттена проживает именно в таких бетонных и кирпичных коробках, пик популярности которых пришелся на 70-е годы. Но ситуация, когда подавляющее большинство жителей города живет именно в этих сооружениях, непредставима. Конечно, Москва постепенно прирастает коттеджными поселками и таунхаусами, однако число проживающих в типичных для стран "золотого миллиарда" (кто не знает – к нему относится население развитых стран, в число которых входит и Россия) пригородных поселениях минимально и в обозримом будущем из-за дефицита земли значительно не увеличится. А тем временем собственный дом или хотя бы часть дома, который его владелец приобретает в расчете на более или менее предсказуемое социальное окружение, является одним из двигателей естественной сегрегации населения.

Национальная сегрегация в Москве уже наблюдается: так, например, в Москве уже принято считать, что юго-восток Москвы, район Текстильщиков и Люблино,– кавказский. Конечно, такое суждение пока не выдерживает критики – нигде в Москве, по данным переписи, население, считающее себя русскими, не имеет менее 70% в общем числе граждан. Оно основано на эффекте, исследованном в Париже французскими социологами в 90-х годах: там, где количество населения некоренной национальности превышает 7%, коренное склонно оценивать число чужаков в данном районе в 50% и выше. Однако ни для кого не секрет, что превышению в Москве рождаемости над смертностью, так же как и постоянному росту числа обитателей, столица обязана именно своим новым жителям, значительная часть которых – уроженцы Кавказа и Азии.

За счет дифференциации цен на московские квартиры проблема сегрегации московских районов по уровню доходов была более или менее решена в середине 90-х, а для центра Москвы – гораздо раньше. "Образовательная" и "культурная" сегрегация Москвы произошла еще в советское время: крупнейшие "инвесторы" в жилье, крупные московские заводы размера ЗИЛа, "Москвича", "Серпа и молота" сразу строили для собственных рабочих кварталы и микрорайоны. Однако если в советское время национальные различия граждан РФ, по крайней мере на официальном уровне, значения не имели, то с ростом московского населения за счет эмигрантов из стран СНГ вопрос о том, появятся ли в Москве национальные районы, стал более чем актуален. Ксенофобия и националистические предрассудки имеют под собой многовековые корни, в Москве же число жителей, явно предпочитающих иметь в обозримых окрестностях не православный храм, а мечеть, растет с каждым годом. Дело даже не в религии: очевидно, что значительной части тех полутора миллионов азербайджанцев, живущих и работающих в Москве, давно уже надоели косые взгляды в спину. Чего бы ни хотели от них московские власти, Москва – их дом, и этот дом рано или поздно будет обустраиваться ими в конкуренции с восемью миллионами русских и сотнями тысяч татар, украинцев, таджиков, китайцев, вьетнамцев и проч. Избегать эксцессов этой конкуренции в Москве будет все труднее и труднее. Столица не приспособлена для естественной сегрегации: стандартный девятиэтажный четырехподъездный дом слишком сложно превратить в русский, украинский или китайский. Но, разумеется, такие попытки будут.

Однако, не так давно на рынке появилось принципиально новое предложение - компания "Группа Тоннэкс" приглашает всех желающих стать совладельцами коммерческой недвижимости. Программа, разработанная этой фирмой, получила название "Доходный метр", ее подробностями делится Нина Кацман, начальник отдела рекламы "Группы Тоннэкс".

То, что рано или поздно в ряде районов Москвы население будет более или менее этнически однородным, но вовсе не русским, многовероятно. Пока невозможно знать, каким будет стиль жизни в таких "национальных" кварталах, но уже сейчас очевидно, что он будет сильно отличаться и от традиций таджикской деревни, и от обычаев коренных обитателей Таганки. Сейчас нельзя сказать, в какой мере национальная сегрегация в Москве будет заметна на фоне сегрегации по уровню доходов. Тем не менее возможность такой сегрегации необходимо учитывать уже сейчас, особенно для приобретающих новые квартиры жителей Москвы, не чуждых ксенофобии. Через 20 лет, возможно, в магазине напротив вашего сейчас новопостроенного дома где-нибудь в Шмитовском проезде "батон за 25 копеек" в ассортименте сменит лепешка из тандыра, а свинина вовсе исчезнет с прилавков. И претензии предъявлять будет некому.
К недвижимости стоит относиться просто. Есть деньги - покупай, нужны деньги - продавай. Хочешь иметь постоянный доход - сдавай недвижимость в аренду. Отметим важную деталь - чтобы сдать что-либо в аренду, вначале нужно это приобрести. То есть необходимо иметь свободные средства, причем достаточно большие. Большинству москвичей сама мысль о том, чтобы без особой необходимости купить квартиру, офисное или торговое помещение кажется абсурдной - ведь речь идет о многих десятках и даже сотнях тысяч долларов. А за меньшие суммы ничего приличного не приобрести.

По нашей идее наша программа формирует в России новый класс - рантье. Мы даем возможность любому частному или юридическому лицу стать совладельцем объекта коммерческой недвижимости и получать ежемесячный доход, от его сдачи в аренду. Такими объектами, приносящими доход участнику программы, могут быть офисы, магазины, рестораны?

В чем суть программы "Доходный метр"?

Вложение всех средств в собственный бизнес требует колоссальных затрат труда и огромного напряжения. Получение прибыли при покупке акций российских предприятий ненадежно и непредсказуемо. А вот вложения в доходную недвижимость . могут обеспечить надежность вложений и приносить стабильный доход.

Вообще говоря, у российского частного инвестора мало вариантов вложения и защиты своих накоплений. Свежи истории типа МММ, которые наглядно показывают, чем заканчивается то, что звучит слишком хорошо, чтобы быть правдой. С другой стороны, такие консервативные варианты вложения, как банки, уже не обещают высоких процентов и поэтому потеряли былую привлекательность для частного инвестора.

Сколько денег должен иметь человек, чтобы принять участие в вашей программе?

Все эти очевидные рассуждения осложняются одним обстоятельством - для покупки действительно доходного объекта недвижимости необходим солидный капитал. Кроме того, сама процедура приобретения объекта, оценка его состояния, анализ доходности, а так же подготовка к сдаче в аренду и сама работа по сдаче в аренду требует соответствующих знаний и опыта совершения подобных сделок. Ни того, ни другого, как правило, у частного инвестора нет.

Какой доход приносит соинвесторам участие в программе?

Минимальный размер вложений, как правило, составляет $500

Существуют ли аналоги вашей программы в России и за рубежом?

Участникам программы можно гарантировать доходность 15-20% годовых. Чем выше ликвидность объекта, тем больше процент дохода. Сейчас риэлторы прогнозируют дальнейшее повышение спроса на коммерческую недвижимость, так как предложения все еще не достаточно и в ближайшее время рынок вряд ли насытится. Рост цен на недвижимость часто не уступает росту цен на фондовые активы, а порой и превосходит его. Кроме того, в периоды экономического спада цены на недвижимость обычно менее "эластичны", и темпы снижения уступают темпам падения цен на акции.

Каким образом осуществляется отбор объектов коммерческой недвижимости? Каковы их средние характеристики?

В России таких предложений для широкого круга инвесторов нет, хотя подобные проекты осуществляются иногда тесным кругом друзей и знакомых. За рубежом же такой программы существовать не может в принципе, поскольку нет проектов, связанных с недвижимостью, способных обеспечить столь высокую доходность. Кроме того, в развитых странах существует цивилизованный рынок ценных бумаг и есть возможность участвовать в инвестиционных проектах путем купли-продажи акций или облигаций.

Средний объект, с которым мы работаем, имеет площадь 200-500 кв. м., он должен быть расположен в проходном месте. Причем не столь важно в каком именно районе, но непременно в людном месте. Желательно, чтобы объект на момент покупки его нами уже был в хорошем состоянии, хотя это не принципиально. В случае необходимости мы сами делаем реконструкцию.

Основным принципом отбора объектов служит соотношение между ценой покупки и предполагаемым доходом от арендной платы. Естественно, что мы стараемся купить объект возможно дешевле, а сдать дороже. Привлекательными с нашей точки зрения считаются объекты, позволяющие извлекать доходность от 30% годовых.

Основной гарантией является право собственности на объект недвижимости. При этом в договоре записано, что "Группа Тоннэкс" обязуется ежемесячно выплачивать фиксированный доход и осуществлять все действия по управлению объектом. К тому же мы даем обязательство в случае необходимости выкупить долю инвестора по фиксированной цене.

Какие гарантии надежности дает своим вкладчикам "Группа Тоннэкс"?

Пока еще прибыльность от вложений в коммерческую недвижимость, по-настоящему недооценена, и поэтому есть возможность приобретать их дешевле реальной рыночной стоимости. По нашим прогнозам, такая ситуация на рынке продлится еще 2-3 года, потом просто не останется таких объектов, где соотношение цена покупки - арендная плата позволяют извлекать высокую доходность. Реальная рыночную стоимость коммерческих объектов станет очевидна, и вряд ли удастся приобрести что-либо относительно недорого.

Каков ваш взгляд на перспективы рынка коммерческой недвижимости в сегменте небольших объектов, таких, в какие инвестирует "Тоннэкс"?

По вашим ожиданиям, будет ли меняться со временем доходность ваших объектов?

С другой стороны, ставки арендной платы могут еще подрасти, дойти до уровня среднеевропейских, потом стабилизируются. Осталось не так много времени, но сейчас есть возможность успеть при разумных вложениях обеспечить себе пожизненный стабильный доход.

Какова реакция тех, кто обращается к вам, на столь необычное предложение?

Ставка дохода для наших инвесторов не изменится, поскольку прописана в договоре. Стоимость же объектов, по нашим оценкам, должна повысится.

Кредитный кризис, начавшийся в прошлом году, принес свои плоды, констатирует гендиректор рефинансирующей компании АТТА ипотека Александр Черняк: банки ужесточили условия кредитов на жилье, подняли ставки и величину первого взноса, а цена квадратного метра во многих городах продолжила рост. Объем ипотечного кредитования растет, но все больше за счет кредитов на расширение жилплощади или кредитов под залог квартир, рассказывает он.Средняя ставка по портфелю, находящемуся на балансе АТТА ипотеки, увеличилась за полгода с 14,3% до 14,5%. На 2 процентных пункта до 19% снизилась доля заемщиков моложе 30 лет, на столько же (до 71%) выросла доля клиентов в возрасте 30-50 лет, продолжает Черняк, отмечая, что, если бы компания выкупала больше закладных, картина бы менялась быстрее. Сейчас мы покупаем закладных только на сумму, не превышающую той, которая гасится в существующем у нас портфеле, чтобы поддерживать его объем, структуру и другие параметры, необходимые для секьюритизации. Неизвестно, какая ставка должна быть нормальной для покупки, ведь непонятно, какова будет доходность при секьюритизации, объясняет Черняк.

Заинтересованная. Естественно, людям требуется время, чтобы разобраться во всех юридических вопросах, изучить договора, проконсультироваться со специалистами в вопросах недвижимости и юристами. Мы всегда приветствуем такой подход.

Причина половины отказов недостаток дохода и закредитованность претендентов наличие у них больших кредитных обязательств и просрочек по потребкредитам, рассказывает он. Растет число созаемщиков в сделках, что также увеличивает вероятность отказа: не все они проходят банковский отбор.

За первое полугодие число отказов в ипотечном кредите у наших партнеров удвоилось: с 18-20% до 35% в целом по стране. В Москве отказы растут быстрее с 15% до 35% за полугодие, говорит директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка Алексей Дорош.

Банкиры винят во всем стоимость жилья. Заемщикам требуются все большие кредиты, объясняет Дорош: в Москве за полгода средний кредит вырос со $150 000 до $220 000, в регионах с $40 000 до $60 00 В связи с увеличением стоимости жилья в 2008 г. мы наблюдаем постоянное увеличение средней суммы кредита, подтверждает вице-президент ВТБ 24 Георгий Тер-Аристокесянц. Мы тоже замечаем, что клиенты привлекают больше созаемщиков. Средняя сумма кредита в I квартале 2008 г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличилась на 25%. В целом по России со $100 000 до $125 000 и с $70 000 до $87 500 в регионах, цифры по клиентам нашего банка близки к общероссийским, говорит руководитель департамента маркетинга банка Дельтакредит Юлия Бельских.

Уже к концу 2007 г. стало очевидным изменение профиля заемщика, теперь тенденция закрепляется, говорит Дорош. Почти исчезла категория заемщиков с доходом до $2000 на члена семьи в месяц (сократилась c 45% до 11%), втрое до 15% выросла категория с доходом от $500 Значительно увеличилась доля неженатых заемщиков с 27% до 40% и возрастных заемщиков старше 45 лет с 4% до 12%. Неженатые и люди старшего возраста имеют больший доход, но растут и риски банков с возрастом доходы снижаются, объясняет Дорош. Полностью белые заемщики, судя по статистике, серьезно истощились их доля снизилась еще к концу 2007 г. с 70% до 40%. А число семей, у которых на обслуживание ипотеки уходит 40-60% дохода, выросло до 63% (в конце 2006 г. 27%).



Уже во втором полугодии 2007 г., по статистике ЦБ, темпы роста ипотечного кредитования замедлились повлиял мировой кризис, говорит экономист Траста Евгений Надоршин. Спрос не исчез, скорее снизились возможности получить кредит, решающий фактор для ипотечного бизнеса цена недвижимости. Рост с начала года на 20-30% жилья на вторичном рынке говорит о том, что есть достаточно людей, готовых ее покупать. Если бы на рынок сильно влияли повышенные ставки по ипотеке, такого колоссального роста спроса не было бы, резюмирует Надоршин.
Emerging Trends in Real Estate Europe 2004: Investors Are Cautiously Optimistic Amid Concerns Over EconomyMoscow Is Top Market Choice; Followed by Prague, Brussels
Тенденции на рынке недвижимости Европы в 2004 году: инвесторы осторожно-оптимистичны, поскольку озабоченность по поводу экономики сохраняется
Москва – приоритетный рынок, за ней следуют Прага и Брюссель

Несмотря на то что слабость экономики продолжает оказывать негативное влияние на большинство европейских рынков, инвесторы, работающие на рынке недвижимости, продолжают сохранять осторожный оптимизм по поводу его развития на ближайший год, многие ожидают прибыль на "средне-хорошем" уровне. Таковы выводы исследования, которое ежегодно готовит Urban Land Institute, исследовательская организация, занимающаяся вопросами эффективного использования земельных угодий, совместно с ведущей аудиторской компанией мира PricewaterhouseCoopers. Европейская версия исследования, которое в США готовится уже 25 лет, была представлена на парижской конференции по развитию и инвестициям в европейскую недвижимость. Доклад основывается на исследованиях и интервью с 210 ведущими компаниями на этом рынке в разных странах Европы.
Согласно исследованию, желание инвестировать в европейскую недвижимость, особенно в сектор офисной недвижимости, который доминирует на этом рынке, остается довольно сильным и стимулируется в основном большим объемом капитала из немецких открытых фондов, частных синдикатов и инвестиционных фондов. Кроме того, в докладе говорится о растущей прозрачности европейских рынков недвижимости. "Рынки, которые в основном были местными, становятся более прозрачными и разнообразными по своим инвестиционным возможностям,– утверждают авторы исследования.– И хотя по-прежнему сохраняется потребность в местных партнерах, особенно в местных девелоперах, иностранные инвесторы своими чековыми книжками открыли многие двери, которые до сих пор были для них закрыты". Действительно, участники опроса указали на прямые инвестиции в недвижимость как более привлекательные активы на 2004 год, нежели государственные долговые обязательства или акции местных и международных компаний.
Однако, несмотря на привлекательные перспективы, в докладе отмечается, что полностью потенциал отрасли не может быть реализован из-за сохраняющихся барьеров, таких, как различия в налоговых и правовых системах, деловой инфраструктуре, условиях сдачи в аренду, стандартах и культуре ведения бизнеса, а также языке.
Что касается перспектив развития, авторы исследования указывают на растущую озабоченность тем, что корпорации все чаще перемещают рабочие места в Индию и другие восточные страны,– озабоченность, которую разделяют многие участники аналогичного доклада по американскому рынку, опубликованного прошлой осенью. "Хотя эта проблема еще не достигла такой остроты, как в США, она встает всякий раз, когда создается новый центр по обслуживанию бизнеса за границей",– говорится в докладе. Как поинтересовался один из опрошенных, "понадобятся ли нам все эти офисы, которые мы построили, если все рабочие места переместятся в Индию"?
Еще один вопрос, затронутый также и в исследовании по американскому рынку, касается текущего и будущего спроса на жилье в зависимости от демографических и прочих изменений. "Мы продолжаем строить так же, как строили в прошедшие 30 лет, не реагируя на изменения спроса в зависимости от перемен в обществе",– сказал один из опрошенных. В докладе отмечено, что загруженность улиц транспортом, увеличение времени, необходимого для перемещения в городе, и растущее число одиноких граждан формируют новый спрос на условия жизни во многих европейских городах. Эти перемены указывают на потребность в новом планировании городов, строительстве комплексов, которые могли бы быть использованы как для жилья, так и для размещения торговых компаний и офисов.
Необходимо также рассматривать такой демографический фактор, как старение населения в большинстве европейских городов, что создает большую потребность в строительстве домов для пенсионеров. Участники опроса указывают, что игроки рынка недвижимости должны более тесно сотрудничать с местными властями, чтобы быть готовыми к решению этих вопросов.
В категории "перспективные рынки" наибольшего внимания, по мнению участников опроса, заслуживают периферийные рынки, многие из которых находятся за пределами ЕС – их привлекательность определяется, в частности, экономическим подъемом, а также необходимостью "догонять" развитые рынки Европы. Москва, один из наименее развитых и интегрированных рынков, является наиболее привлекательной для инвестиций: почти 60% опрошенных рекомендовали покупать недвижимость здесь и только 25% – продавать. На втором месте – Прага, за ней следуют Брюссель, Будапешт, Хельсинки, Варшава и Копенгаген.
Брюссель был назван наиболее привлекательным рынком среди стран ЕС, поскольку здесь находится правительство ЕС. С вступлением в ЕС в мае еще 25 государств увеличится спрос на офисы для новых представительств, что еще подогреет рынок недвижимости Брюсселя. Милан, Париж и Барселона оказались примерно в центре списка, а Берлин, Франкфурт и Амстердам – в конце. Мнения по поводу перспектив британского рынка недвижимости разделились: так, 31% респондентов рекомендовали покупать недвижимость в Лондоне, 22% – продавать и 47% советовали выждать.
Что касается типов недвижимости, то ни один из секторов рынка, как ожидается, не станет исключительным по своим прибылям в 2004 году. Двумя наиболее популярными секторами для инвестиций в 2004 году станут торговые центры и жилье, а наиболее слабыми секторами названы офисы в центральной части городов, а также производственные и бизнес-парки.



Главная --> Публикации