Главная --> Публикации --> По стоимомсти офисов москва вошла в пятерку самых дорогих городов мира Дом с "умной" начинкой Первые бизнес-парки —от идеи до воплощения Магазины у дома сэкономят ваше время и деньги Алексей бодунков: "надо привлечь инвесторов в дальние районы"

Сегодняшний уровень ставок по ипотечным кредитам в Европе отличается не только в зависимости от страны, но и от вида ставки плавающая она или фиксированная. Если вы берете в Европе кредит под плавающий процент, то должны быть готовы к тому, что ставка со временем будет меняться при каждом пересмотре процентной ставки Европейской банковской федерацией. Процентная ставка по межбанковским кредитам в валюте евро называется EURIBOR, а стоимость самого кредита рассчитывается как EURIBOR плюс комиссия банка. На начало мая 2008 года ставка EURIBOR была на уровне 4,88%. Соответственно, с учетом комиссии банков, обычно составляющей не менее 1%, ставка по ипотечным кредитам с плавающим процентом в евро была примерно 5,9% годовых.

Если собственных средств на покупку квартиры не хватает, большинство частных инвесторов по-прежнему пользуются самой привычной и распространенной схемой ипотечным кредитом. Еще год назад условия кредитования в западных банках на фоне российских казались сказочными заем можно было взять под 4 5% годовых. Однако последствия кризиса ликвидности привели к тому, что банковские займы в иностранных банках существенно подорожали, а условия кредитования ужесточились.

Правда, отнюдь не везде в ЕС россиянину будет просто взять кредит на покупку жилья. Наиболее лояльны к российским покупателям недвижимости в докризисный период были банки Испании, Кипра, Португалии. Здесь наши граждане могли получить ипотеку, обладая минимальным набором документов. Однако после ипотечного кризиса ситуация ухудшилась. Процедура получения российскими гражданами кредита на приобретение недвижимости в Испании осталась прежней, однако финансовые структуры стали более требовательными к предоставлению документов, подтверждающих доход, говорит управляющий директор компании Century 21 Запад Евгений Скоморовский. Вырос и первоначальный взнос по ипотеке: если несколько лет назад можно было получить кредит на сумму до 90%, а то и на 100% стоимости недвижимости, то сейчас первый взнос составляет в среднем 40%, но на рынке новостроек он может снижаться до 30%.

В последние три года наблюдалась явная тенденция роста EURIBOR: с января 2006−го по май 2008 года она выросла на 2,2%. То есть такие кредиты заемщику обходятся гораздо дороже, нежели он рассчитывал изначально. В этой ситуации стоит обратить внимание на программы с фиксированной ставкой в настоящее время банки предлагают их под 7 8% годовых. Это выше, чем плавающий процент, но зато ставка не зависит от колебаний на финансовых рынках.

Главным следствием перемен, связанных с кризисом, стало не увеличившееся число отказов в кредите, а более долгие сроки рассмотрения заявок. Действительно, иностранные банки ужесточили требования к заемщикам и, стремясь изучить всю их подноготную, увеличили сроки рассмотрения заявок, рассказывает Юлия Титова, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Бест-недвижимость. Но есть в Европе и оплоты консерватизма: банки Италии и Франции как не выдавали ипотечные кредиты россиянам, так практически и не выдают, даже если клиент формально соответствует необходимым требованиям. Здесь очень придирчиво относятся к подтверждению платежеспособности потенциального покупателя, происхождению его дохода и налоговой декларации. Французские кредиторы помимо этого требуют и дополнительные гарантии: нужно доказать, что вы являетесь клиентом крупного европейского банка и на вашем счету в нем лежит резервная сумма, которая, по крайней мере, на 50% покрывает запрашиваемый заем. Да и сами условия кредитования в этих странах менее интересны: как правило, иностранцу дают сумму не более 50 60% стоимости жилья на срок до десяти лет.

На Кипре, по словам руководителя направления Distant Property Management (DPM) холдинга Миэль Натальи Завалишиной, условия получения займа для российских покупателей жилья, наоборот, упростились. Необходимые документы для этого загранпаспорт, справка, подтверждающая доход (2−НДФЛ), или выписка с банковского счета. Правда, ипотечные займы подорожали как для местных, так и для иностранных граждан в среднем на 0,5 1,5% и составляют 5 6,5% годовых. Кстати, стоит учесть, что европейские банки считают кандидата на кредит платежеспособным, только если он затрачивает на выплаты по займу не более 30% своего месячного бюджета.

За июль, по данным аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости, средняя цена столичного квадратного метра выросла на 3,1 процента. Это чуть меньше, чем, скажем, в мае (плюс 4 процента), но и не так уж мало - особенно с учетом абсолютных цифр, в которые эти проценты выливаются. Даже при небольших с виду темпах роста в июле столичный квадратный метр поставил очередной ценовой рекорд, перевалив уже за $6000...

Цена квадратного метра давно уже обогнала платежеспособность среднестатистического москвича даже с учетом всех возможных кредитов. Однако недвижимость продолжает дорожать. Правда, медленно. Но тем не менее достаточно верно.

Но мы зарплату-то не золотом получаем, и кредиты не им дают. Поэтому - не утешает. Тем более что есть и другая сторона вопроса.

Аналитики, правда, утешают: на фоне подскочившей инфляции и непомерно высоких цен на энергоресурсы подорожание недвижимости хоть в рублях, хоть в долларах - не более чем формальность. Вот если пересчитать цену квадратного метра в золотом эквиваленте, то никакого подорожания вроде как и нет!

Что же будет дальше?

- Недорогого жилья эконом-класса в столице уже несколько лет почти не строится, а попадает в продажу и того меньше, - объясняет ситуацию Олег РЕПЧЕНКО, глава аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости. - При этом элитные дома и квартиры бизнес-класса бьют все новые и новые ценовые рекорды, к которым спешат подтянуться немногочисленные предложения вторичного рынка. В результате неблаговидные квартиры в хрущевских пятиэтажках предлагаются по цене в $5000 - 7000 за квадратный метр, что по меркам других стран тянет на цену элитного жилья.

Прогнозы экспертов нынче, как никогда ранее, осторожны.

Осень: где-то цены вырастут, а где-то упадут

- Нет смысла ожидать отката цен, но и резкого скачка мы не ожидаем - рост цен на жилье осенью, вероятно, составит не более 2% в месяц, - комментирует Надежда МИТРОХИНА, заместитель генерального директора Инвестиционной компании МГСН. - Как обычно, основной спрос будет на эконом-класс. Местами возможен и неоправданный рост цен, вызванный, скажем, малым количеством предложений в конкретном районе.

- Скорее всего, осень не принесет значительных изменений, - считает Татьяна ПАЛЬЧИКОВА, заместитель генерального директора компании Трест-199 - Наиболее востребованное жилье может дорожать в границах 1 - 2% в месяц, а заведомо переоцененные квартиры могут в итоге продаваться и с дисконтом.

Что делать покупателям и продавцам

С выводами специалистов-риэлторов в известной степени совпадает и прогноз уже упоминавшегося аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости. С одним, однако, уточнением: столичной недвижимости какое-то время еще суждено медленно дорожать, но даже незначительное изменение ситуации может вызвать на рынке жилья кризис. То есть цены неожиданно могут метнуться как вниз, так и вверх под влиянием, казалось бы, не таких уж и значительных обстоятельств: изменений на фондовом рынке, проблем с финансированием новостроек и т. п.

Продавцам же ее коллега Надежда Митрохина рекомендует все же подождать до осени. Но с одной оговоркой: если квартира свободна и уже готова к продаже (то есть в ней никто не прописан и вам не надо искать альтернативное жилье), лучше опять-таки действовать сейчас, пока ситуация более-менее ясна.

- Людям со свободными деньгами в связи с неоднозначностью ситуации на рынке лучше бы приобрести жилье сейчас. Сложно прогнозировать дальнейшее поведение цен на рынке недвижимости, но осенью - зимой сложнее найти приемлемый вариант, - советует Татьяна Пальчикова.

Кто сейчас покупает столичную недвижимость

ВОПРОС НА ЗАСЫПКУ

Что касается примерных цифр, которые у разных агентств в целом совпадают, то иногородних покупателей, как нетрудно догадаться, больше, чем москвичей. При этом порядка 30 - 40% от всех покупателей - это иногородние, которые приобретают недорогое жилье, и еще примерно 20% - иногородние, которые могут позволить себе жилье бизнес-класса.

Мы попытались найти ответ на этот вопрос у разных риэлторских компаний, поскольку кто, как не они, должны владеть этой информацией, что называется, из первых рук. Однако в основном ответы сводились к тому, что при непрозрачности российской экономики и доходов более-менее точно оценить состав покупателей столичных квартир средней стоимостью от 500 тысяч до миллиона малореально.



Правда, это касается рынка новостроек. А вот сваливать на приезжих вину за непомерно высокую цену квадрата в обшарпанных пятиэтажках-девятиэтажках было бы не вполне справедливо - вторичный рынок, по утверждениям риэлторов, остается преимущественно московским. Секрет тут в том, что москвичи в основном решают свой квартирный вопрос через альтернативные сделки - то есть уже имеющееся жилье продают, а переезжают в другое, что удобнее и безопаснее осуществлять именно на вторичном рынке.

Однако эта мера далеко не всегда помогает решить проблему – рассрочка предоставляется под высокий процент (обычно не менее 20% годовых в валюте) и предусматривает крупные единоразовые платежи. Кроме того, срок предоставления рассрочки – до окончания строительства. При этом каждому человеку, кто хотя бы раз столкнулся с проблемой приобретения жилья в доме-новостройке, прекрасно известно, что от сдачи дома Госкомиссии до реального оформления в собственность, т. е. возможности распоряжаться приобретенной квартирой, проходит иногда до года.

В настоящее время человек со средним уровнем доходов, желающий улучшить свои жилищные условия, сталкивается с проблемой постоянно растущих цен. Этот рост в течение последних двух-трех лет превышает рост реальных доходов населения. Данная ситуация приводит к тому, что немалая часть потенциальных покупателей жилья не успевает накопить достаточное количество средств и вынуждена откладывать приобретение квартиры. Для того чтобы не упустить эту часть потенциальных клиентов, многие крупные строительные и инвестиционные компании при реализации жилья в домах-новостройках идут на предоставление достаточно длительных (6 – 8 месяцев, а иногда и больше) рассрочек.

Изменить ситуацию и сделать процесс получения ипотечного кредита под приобретение жилья в домах-новостройках менее обременительным для человека могут тесные и многолетние партнерские отношения между инвестиционными компаниями, вкладывающими средства в строительство, и банковскими структурами. Если инвестора с банком связывают многолетние прочные отношения, за время которых обе стороны неукоснительно выполняли свои обязанности, то в данном случае гарантом по обязательствам заемщика перед банком выступает инвестор-застройщик. Подобную программу ипотечного кредитования «СОЮЗ» предложила инвестиционная компания МГСН совместно с Независимым Строительным Банком и Московско-Парижским Банком. Ипотечный кредит предоставляется гражданам, желающим приобрести квартиру в домах-новостройках, причем как московских, так и подмосковных, строительство которых инвестирует МГСН. Срок кредитования – до оформления квартиры в собственность.

В последнее время некоторые компании ввели реально действующую программу ипотечного кредитования граждан, приобретающих жилье в новостройках. Возможны различные сроки и схемы кредитования, однако настораживающим является один фактор — высокая процентная ставка по кредиту на период до оформления жилья в собственность. В среднем она не опускается ниже 21% годовых в валюте. Специалисты объясняют это тем, что инвестиции в строительство, а именно этим реально и является покупка жилья в доме, которого реально еще нет, расцениваются любым банком как заведомо рискованные операции. Действительно, в случае, если дом не будет построен или строительство существенно затянется, деньги, выданные банком в качестве кредита, оказываются ничем реально не обеспеченными. Вероятно, высокий процент в этом случае является для банка некой дополнительной страховкой.

Из приведенной в сокращенном виде таблицы видно, что ежемесячные платежи в среднем составляют 1500$ , что приемлемо для многих людей со средним уровнем доходов. Общая стоимость квартиры при этом вырастает всего на семь с небольшим процентов, что даже ниже, чем прирост цены при предоставлении рассрочки. Из других обязательных платежей – лишь страхование заемщика, стоимость которого колеблется от 0,5 –1% от общей суммы кредита. Для получения платежного кредита заемщик должен иметь возможность за счет собственных средств оплатить первый взнос в размере 25-35% от стоимости выбранной квартиры. Далее заемщик пишет заявление в банк с просьбой о предоставлении ему кредита и заполняет анкету. Перечень основных данных о заемщике, которые должны быть перечислены в анкете:

Предоставляются различные схемы платежей как с ежемесячными, так и с ежеквартальными выплатами. Процентная ставка в зависимости от схемы выплат составляет 15-16% годовых. Чтобы было более понятно, сколько и как будет платить человек, приведем конкретный пример расчета. Возьмем относительно недорогую двухкомнатную квартиру в кирпичном доме в городе Подольске. Ее стоимость при 100-процентной оплате составляет 31300 у.е. Ориентировочный срок сдачи Госкомиссии — 4-й квартал текущего года, оформление в собственность – лето 2004 года.

- паспортные данные

- анкетные данные

- место работы, должность, среднемесячный уровень доходов. Данные сведения не требуют документального подтверждения.

- постоянное место жительства

Для получения кредита, согласно программе ипотечного кредитования «СОЮЗ», не требуется предоставления какого-либо залога или стороннего поручительства. Если такая схема ипотечного кредитования вас заинтересовала, все подробности вы можете узнать на выставке «Недвижимость-2003», которая открывается в Центральном Доме художника 20 марта. В рамках работы выставки пройдет презентация новой программы.

- основные сведения об имеющихся у заемщика объектах недвижимости, транспортных средствах, банковских обязательствах.

Сегодня "в очередь" за бесплатным жильем (или, как принято нынче говорить, жильем по социальному найму) ежедневно становятся более 13 тысяч человек (опять эта несчастливая цифра!). И, по мнению депутата Ирины Рукиной, пока существует система социального найма, все попытки властей решить проблему обеспечения нуждающихся жильем, развивая программы "жилье в рассрочку" или предоставляя квартиры по коммерческому найму, не могут быть решены.

Само по себе появление у инвестиционных и строительных компаний различных схем кредитования населения не может не радовать и говорит о внедрении цивилизованных схем продажи жилья. Желание и интересы клиентов становятся все более значимыми для продавцов недвижимости.
Новый закон Москвы о приоритетах для очередников успешно проходит положенные протоколом этапы. На прошлой неделе депутаты столичной Думы проголосовали за принятие его во втором чтении. Даже несмотря на то, что из более чем 60 депутатских поправок в законе учтены только 13 (весьма символическое число). Как выразился руководитель Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Петр Сапрыкин, каждая из депутатских поправок ведет к увеличению количества "приоритетных" очередников.

Депутаты решили, что необходимо провести ревизию очереди. То есть проверить, а действительно ли все, кто в ней стоит (особенно по болезни), имеют право на получение бесплатного жилья. Но, по меткому замечанию депутата Крутова, никакими переделами в приоритетах невозможно увеличить количество имеющегося социального жилья. Единственный выход - выделить больше бюджетных денег на его новое строительство. Хотя принятие московского закона, несомненно, пойдет на пользу очереди - мы отойдем от "остаточного принципа" в предоставлении квартир. Также он поможет и депутатам в их работе с избирателями: теперь, отвечая на их просьбы "помочь" с квартирой, они смогут им аргументировано объяснять, почему этого сделать нельзя (и при каких условиях можно).

Принимая закон, депутаты высказывали опасения, что решение Москвы взглянуть на жилищную очередь с качественно иной точки зрения, чем принято в федеральном законодательстве, возможно, приведет к увеличению количества судебных исков, поданных "разочарованными" очередниками. Тем не менее, несомненный плюс нового закона о приоритетах - прозрачность процедуры предоставления жилья. Теперь имеющаяся у города квартира "социального назначения" будет последовательно предлагаться сначала внеочереднику, потом первоочереднику, а затем, в случае их отказа, очереднику, стоящему в очереди на общих основаниях. Как отметил Петр Сапрыкин, те, кто стоит в очереди долго, порядки хорошо знают, они терпеливо ждут, не "бомбардируя", к примеру, своего депутата просьбами о немедленной помощи. По такому пути идут те, кто в очереди недавно и опасается, что "если не теперь, то, может быть, никогда" они квартиру не получат.

В целом, было отмечено, что закон проработан весьма тщательно и практически готов после некоторых поправок и прохождения третьего чтения заработать в полную силу.

Интерес мужской части депутатского корпуса вызвала одна из формулировок, принятых для очередников. Речь идет об одиноких женщинах, участницах Великой Отечественной войны. Депутаты даже потребовали объяснений у руководителя Управления жилищной политики одноименного департамента Николая Федосеева. Он объяснил, что такое определение существует и в федеральном законодательстве и учету совершенно не мешает.



Главная --> Публикации