Главная --> Публикации --> Заповедные квартиры Коммуналкам.net Москвичи потянулись к земле Перспективы обязательного страхования жилья Россиян просят показать серые доходы. их легализуют при покупке жилья

Распознать, где реальный покупатель на квартиру, а где мошенник невозможно

Устоявшееся мнение о том, что продавец является хозяином на рынке жилья порой несколько ошибочно. Пресловутые альтернативные сделки показывают порой полную несостоятельность непрофессиональных продавцов, рассчитывающих на легкую победу - выгодную сделку без лишних хлопот

Звонки, показы, торги

Мы продолжаем более подробное описание основных фрагментов продажи городской квартиры (первую статью вы можете прочитать здесь).

Существует мнение, что первому желающему покупателю, особенно, если он нашелся очень быстро, продавать квартиру не стоит. Есть основания предполагать, что квартира оценена дешево. Разумнее, несколько повысить цену подождать второго, третьего претендента Вернуться к изначальной цене можно будет всегда, правда в этом случае можно потерять время.

После попадания в базу данных продавец начинает отвечать на кучу звонков по телефону от якобы потенциальных покупателей. К сожалению, распознать, где действительно реальный покупатель, а где, возможно, мошенник или злоумышленник невозможно. В связи с этим продавцы чувствуют себя порой крайне неуютно. Особенно раздражают звонки в вечерние и утренние часы. А также демонстрация жилья потенциальным приобретателям. Ведь, не секрет, что каждый покупатель стремится снизить цену. Часто вместо покупателя приходит его представитель - риэлтор. Это нормальная ситуация на сегодняшний день. Однако под видом риэлтора в квартиру может проникнуть и мошенник, вот это уже не просто не нормально, но и опасно. Живя в квартире, сложно спрятать ценные вещи или как-то скрыть обстановку, свидетельствующую об уровне доходов. Одновременно и избавиться от непрошенных гостей практически невозможно, поэтому многие продавцы перекладывают переговоры с потенциальными покупателями, а также показы квартиры на плечи нанимаемого риэлтора. Это может оказаться выгоднее и в финансовом смысле, так как профессионалу проще выдержать торг, нежели новичку. Ведь известно, к каким только уловкам не прибегают покупатели (или их представители), чтобы снизить цену.

Во многих квартирах, готовящихся к продаже, прописаны несовершеннолетние дети. Бывает, что на квартиру имеют право и временно выписанные граждане (военнослужащие, отбывающие наказание, длительное время работающие за рубежом или не имеющие прописки по иным причинам). Однако через какое-то время эти граждане возвратятся в свое жилье (или, по крайней мере, могут возвратиться!), причем, они имеют право его занять и прописаться заново (на своей доле площади) абсолютно на законных основаниях. Поэтому, если квартира с обременением продается, и вдруг появляется законный жилец, не пустить его на порог новый собственник просто не имеет права (возникает судебная тяжба, касающаяся, разумеется, продавца). Также произойдет и в случае нарушения прав несовершеннолетних лиц, являющихся выписанными на незаконных основаниях или лишенных права наследования жилья. Поэтому для беспрепятственной продажи квартиры необходимо оформить на нее должным образом всю документацию и освободить ее не только физически, но и юридически.

Юридическая чистота

Следует помнить и еще об одном аспекте выписки. Иногда можно выписаться просто в никуда. Совершеннолетние граждане вольны выбирать себе место жительство на всей территории Российской Федерации, поэтому если они выписываются, никого не интересует, куда они пропишутся. Представляете ситуацию, когда человек выписался, а потом по каким-то причинам не может прописаться или того хуже въехать в новое жилье. Такой продавец автоматически приобретает статус бомжа, то есть лица без определенного места жительства! В силу возможности наступления такого обстоятельства следует крайне внимательно относиться к проведению альтернативной сделки, то есть сделки, когда продажа одной квартиры сопровождается одновременной покупкой другой.

Бывают, правда, редкие случаи, когда продажа осуществляется с прописанными в ней гражданами (в том числе несовершеннолетними или недееспособными), но при этом заключается договор, по которому прописанные граждане по получении в собственность (то есть юридическом оформлении права собственности) альтернативного жилья (или лучшего жилья) выписываются из проданной квартиры. Такие варианты возможны при совершении альтернативных сделок, когда продавцы желают быть на 100% уверенными, что приобретаемое жилье будут закреплено за ними и с ним ничего не произойдет. Если же переехавшие жильцы, получив в собственность новое жилье, не желают выписываться из старого, покупатель обращается в суд, прилагая к иску договор, на основании которого судья удовлетворяет требование истца (покупателя квартиры с прописанными в нем гражданами, а если сказать точнее, то с временно прописанными в нем гражданами), конечно, при условии соблюдения всех требований закона и пунктов составленного договора с обеих сторон.

Как известно, верить на слово не рекомендуется. Покупатель может обнадежить продавца, высказав свое твердое намерение купить квартиру, но при этом подыскивать себе более выгодный (дешевый) вариант. Поэтому продавец в праве потребовать внесение залога или предоплаты (задатка или аванса) в подтверждение намерения покупателя. В связи с этим составляется письменное соглашение о задатке или авансовое соглашение, соответственно. Задаток для продавца выгоднее, ибо он в отличие от аванса не возвращается покупателю в случае отказа от покупки. Размер предшествующего сделке денежного взноса (задатка или аванса) может составлять 3-7%, иногда 10% от суммы сделки, на усмотрение заинтересованных сторон.

Аванс или задаток


Премьер-министр Владимир ПУТИН провел совещание, на котором обсуждалась подготовка проекта долгосрочной стратегии массового строительства жилья и комплекса первоочередных мероприятий по ее реализации. Работа над этим документом должна быть завершена уже в ближайшее время.

Как долго стоит ожидать задатка (аванса) после того, как покупатель обязался купить квартиру? Это не простой вопрос, и обостряется он в период активного роста цен на рынке, либо в условиях нестабильной ценовой ситуации, когда цены то чуть вырастают, то опускаются. Теоретически, самым надежным способом подтверждения внесения первоначального взноса может быть отдельный договор, составляемый в продолжение предварительного договора купли-продажи (некое дополнительное соглашение), либо являться пунктом предварительного договора, а возможно и пунктом окончательного договора. Однако, на практике все складывается несколько иначе. Обычно все договора, а также дополнительные соглашения к ним составляются после того, как покупатель приносит аванс (задаток). Эта небольшая, сравнительно, сумма наличных денег является реальным неоспоримым доказательством твердых намерений покупателя приобрести жилье. Поэтому время ожидания денег продавец определяет сам, и пока он их не получает, может смело подыскивать себе других покупателей, если не имеется иного письменного соглашения. Однако, если, приняв аванс или задаток, продавец подыскивает другого покупателя, он несет ответственность полученной суммой в случае задатка - в двойном размере, в случае аванса - по предварительной договоренности сторон.

Однако Центр готов стимулировать возведение жилья в субъектах Федерации. Министерство регионального развития уже подготовило специальное предложение, в котором речь идет о том, чтобы предоставить регионам единую федеральную субсидию на развитие инженерной и социальной инфраструктуры. Право на нее получат только те субъекты федерации, которые выполнят установленные требования, пояснил В. Путин. Он охарактеризовал выдачу субсидий как новый способ стимулирования регионов и муниципалитетов для увеличения объемов строительства. Большие надежды возлагают власти на создаваемый Фонд содействия жилищному строительству, которому будут переданы земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, прежде всего расположенные в городской черте либо в пригородах.

Открывая совещание, премьер-министр В. Путин дал общую оценку ситуации на рынке жилищного строительства в России. По его словам, за последние несколько лет темпы ввода нового жилья значительно возросли с 38 млн кв. м в 2003 году до 61 млн кв. м в 200 Объемы увеличились во многом за счет индивидуального жилищного строительства, в настоящее время началась реализация первых проектов комплексного освоения территорий. Но необходимо признать, что речь идет о так называемом компенсационном росте. Жилищное строительство пока только восстанавливается после глубокого спада 1990-х годов, сказал глава правительства. В то же время уже сейчас в большом дефиците подходящие земельные участки, инженерная и социальная инфраструктура, энергетические мощности и дороги. То есть имевшиеся резервы роста во многом исчерпаны.

Кроме необходимости наращивать объемы возведения жилых домов поставлена не менее ответственная задача увеличить число граждан, способных обеспечить себя жильем. Цены на квартиры по-прежнему высоки. Только 18% населения могут самостоятельно решать жилищные проблемы, заметил В. Путин. По его оценке, этот показатель следует довести как минимум до 60% разумеется, при наличии инструментов государственной поддержки.

Правительство ставит достаточно амбициозные задачи на среднесрочную перспективу. В частности, в 2012 году объем ввода в строй нового жилья планируют увеличить до 115 млн кв. м в год, а в 2020 году уже до 154 млн кв. м. Будущее за комплексным освоением новых территорий, в том числе в рамках проектов малоэтажной застройки, заявил премьер-министр.

На совещании были обсуждены и перспективы развития отрасли. Что же касается нынешних реалий, то 14 июля 2008 года коллегия Счетной палаты Российской Федерации под председательством Сергея Степашина рассмотрела результаты проверки выполнения первой стадии (2006 2007 годы) II этапа федеральной целевой программы (ФЦП) Жилище на 2002 2010 годы и входящих в ее состав подпрограмм. Итоги проверки показали, что инструменты, которые государство применяет на рынке возведения жилья, не всегда достаточно эффективны.

Глава кабинета министров считает, что, не добившись серьезных сдвигов в жилищной сфере, невозможно закрепить положительные демографические тенденции, сформировать современный рынок труда и обеспечить повышение энергоэффективности экономики. Безусловно, должны быть выполнены планы по предоставлению жилья военнослужащим и ветеранам военной службы, а также реализованы программы поддержки молодых семей. Необходимо серьезно работать над удешевлением массового строительства в частности, поддерживая жилищно-строительные кооперативы и другие подобные объединения граждан. Благодаря новым техническим регламентам должны повыситься качество и надежность жилых домов, сказал В. Путин.

Аудиторы Счетной палаты констатируют, что исполнение расходов по отдельным статьям, связанным с человеческим фактором, сдерживали возникшие сложности по подбору жилья. Это касается прежде всего подпрограмм Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством и Обеспечение жильем молодых семей. Проверкой установлено, что в 2006 2007 годах индикаторы ФЦП не были в полной мере просчитаны. Сказалось и отсутствие подготовительного периода, который был необходим для организации работы с регионами и проработки механизма взаимодействия с ними. Не была сформирована и правовая база, регламентирующая предоставление субсидий субъектам Федерации.

Как следует из ее материалов, за 2006 2007 годы на реализацию ФЦП по расходам, закрепленным за Росстроем, было направлено 78,9 млрд руб. Освоить удалось лишь 49,2 млрд руб., или 62,3% от суммарного объема бюджетного финансирования. Объем неиспользованных средств составил 29,7 млрд. руб. (37,6%).



В результате по целому ряду подпрограмм показатели не выполнены особенно в той части, где механизм реализации сертификатов связан с подбором соответствующего жилого помещения. Во многом это обусловила резко возросшая стоимость строящегося и вторичного жилья, не соответствующая предоставляемой гражданам субсидии по установленным федеральным законодательством категориям, отмечается в материалах проверки Счетной палаты.

По данным агентства «МИЭЛЬ-Недвижимость», в начале 2003 года произошел небывалый рост цен на новое жилье. Отчасти причиной этого была и политико-экономическая ситуация в стране и мире: война в Ираке, динамика цен на нефть, неустойчивое поведение валют, пошатнувшееся доверие к доллару — все это создало дополнительный приток финансов на рынок недвижимости, которая рассматривается как наиболее надежный способ сохранения сбережений. Приобретение недвижимости, поступательный рост цен на которую сегодня составляет от 2,5 до 4,5% в месяц, становится наиболее эффективным и безопасным способом инвестирования свободных средств.

Спрос на рынке новостроек по-прежнему значительно превышает предложение. Нестабильность американского доллара — основной валюты накопления российских граждан — также не может не сказываться на рынке недвижимости. Как следствие, весь год активность на рынке первичного жилья была достаточно высокой и сопровождалась постоянным повышением цен на новостройки.

С начала 2003 года на рынке новостроек наблюдалось «вымывание» недорогого жилья, что привело к его практическому отсутствию уже к середине года. Сегодня первичный рынок характеризуется растущим спросом на все категории жилья и острым дефицитом предложений новых квартир по ценам менее $1000 за 1 кв. м. Причина — отсутствие реальных вариантов в крайне популярных по причине самых низких цен по Москве районах массовой застройки. Последние квартиры в районах Южное Бутово и Люблино были реализованы в начале 2003 года, а в районах Марьино и Митино остались только единичные предложения панельного жилья. В итоге в Первопрестольной остро ощущается нехватка недорогого жилья, и в первую очередь это касается одно- и двухкомнатных квартир в домах современных серий.

Верхняя планка цен была достигнута в мае-июне, а в целом за год новостройки подорожали примерно на 30%. Причем объем сделок на первичном рынке в этом году оказался почти в два раза больше обычного. В последнее время устойчивый спрос на новое жилье сохраняется во всех секторах: как в недорогих районах массовой типовой застройки в Москве и Подмосковье, так и в самых дорогостоящих престижных местах столицы.

О высоком спросе можно судить по росту числа сделок купли-продажи жилья на ранних стадиях строительства. Как отмечают в агентстве МИАН, в этом году подавляющее большинство квартир в новостройках были реализованы на этапе строительства домов. Это привело к тому, что сегодня к моменту сдачи панельного дома госкомиссии свободными остаются не более 10% квартир, а в монолитно-кирпичных домах — не более 15%. Причем эта тенденция скорее всего сохранится и в следующем году.

С уменьшением количества свободных площадок под застройку в Москве началась застройка районов путем вывода оттуда производственных площадей или сноса и расселения ветхого жилого фонда. Поскольку этот путь более длительный и трудоемкий, то благодаря этому цена квадратного метра на вновь возводимые объекты неуклонно растет.

Ставка на индивидуальность
Приходится признать, что в сегменте типовой «панели» покупателям сегодня особо выбирать не приходится. Массовая застройка уступила место точечной, и количество типовых новостроек значительно сократилось в пользу «монолита». К тому же основную часть строящейся «панели» город забирает для очередников и переселенцев.

«Нынешняя ситуация сильно напоминает ту, что сложилась на рынке несколько лет назад во время массовой застройки панельными домами вновь осваиваемых районов Москвы. Первоначально потенциальные покупатели дожидались начала строительства, появления нескольких этажей, после чего продажи начинали расти. Однако чуть позже ажиотаж достиг такого уровня, что дома продавались на стадии резервации площадки под строительство. На сегодняшний день у покупателей вырос уровень доверия к застройщикам, и они предпочитают приобретать жилье на ранних этапах строительства. И если в конце 90-х годов на этапе котлована продавалось только около 10% квартир, то сейчас продажи жилья на начальном этапе строительства достигают уже 30%. А к моменту сдачи дома госкомиссии непроданных квартир в нем остается не более 10–15%», — говорит директор департамента первичного рынка недвижимости агентства МИАН Дмитрий Кузнецов.

По данным аналитического центра агентства «МИЭЛЬ-Недвижимость», сегодня панельные дома расходятся довольно равномерно и высокими темпами за счет мощного спроса. Именно поэтому здесь уже на этапе нулевого цикла строительства выставляются цены законченного дома, а сам рост цен на рынке происходит за счет того, что метры в очередном новом доме оцениваются дороже, чем во всех предыдущих объектах.

Характерной особенностью этого года стало то, что впервые доля продаж монолитно-кирпичного жилья в Москве и области превысила объемы реализации «панели». По данным агентства МИАН, по итогам 10 месяцев 2003 года соотношение продаж «монолита» и «панели» составляет 47,5 и 41% соответственно. А 11,5% приходится на новостройки, возводимые из кирпича.

В частности, в сегменте эконом-класса рынка новостроек, по данным аналитического отдела агентства «Домострой», сейчас достаточно большое предложение. Цены находятся в диапазоне от $900 до 1600 за 1 кв. м, при этом основную массу предложений составляют квартиры со стоимостью метра от $1200 и площадями более 80 кв. м (общей стоимостью не менее $96 тыс.). Причем, чем дешевле оказываются квартиры, тем более ограничено их предложение на рынке.

Лучше всего продается дешевое жилье в Ближнем Подмосковье и в относительно недорогих московских районах, а далее идут продажи квартир в домах бизнес-класса. Причем особенно заметно вырос за последний год именно спрос на жилье повышенной комфортности, которое многие покупатели рассматривают как надежный объект инвестиций.

Похоже, что в ближайшее время объекты бизнес-класса будут дорожать более медленными темпами в отличие от других сегментов рынка, что отчасти связано с поступлением на рынок внушительных и востребованных покупателями объемов квартир по Ломоносовскому проспекту и Ходынскому полю.
Например, в комплексе «Гранд-Паркъ» на Ходынском поле, застраиваемом компаниями «Интеко» и МФС-6, в октябре было продано 80 квартир ($1450–1750 за 1 кв. м), хотя месяцем ранее объем продаж был в два раза меньше. Подобная ситуация наблюдается и в жилом комплексе на Ломоносовском проспекте, где за две недели было реализовано около 50 квартир (от $1650 за 1 кв. м), причем еще до того, как началась рекламно-информационная поддержка.

Что касается жилья бизнес-класса, то в последнее время именно такие квартиры гибких планировочных решений наиболее соответствуют требованиям основной массы платежеспособного населения. Данные объекты обычно строятся в районах, пользующихся популярностью у москвичей: с развитой транспортной и социально-бытовой инфраструктурой, сравнительно хорошей экологией и однородной социальной средой, и имеют весь необходимый набор сервиса: паркинги, охрану, современную связь, обустройство придомовой территории и собственную инфраструктуру — службы быта, магазины и пр.

Из прочих объектов бизнес-класса в качестве наиболее востребованных вариантов можно привести жилой комплекс «Адмирал» в Новых Черемушках, вторая очередь которого скоро появится на рынке. Цена квадратного метра здесь, по предварительной оценке, на начальной стадии строительства составит $1500–2000.

Активные действия на рынке предпринял и другой крупный застройщик — ДИПС, — поднявший в сентябре цены продаж в жилых комплексах «Наука», «Серебряный бор», в Куркине и на самые ликвидные квартиры в жилом комплексе «Олимп». В частности, в районе Куркино минимальная цена реализации таун-хаусов в 16-м мкр. составила $980, а в 6-м мкр. — $1030 за 1 кв. м. Причем, по прогнозам аналитиков департамента, пик роста цен придется на конец этого года.

Альтернативный вариант

Другой не менее привлекательный объект — жилой комплекс «Шуваловский», состоящий из семи жилых корпусов переменной этажности, построенных по индивидуальному проекту и образовывающих единый архитектурный ансамбль с историческим зданием МГУ. Застройку всего квартала планируется осуществить в период с 2003 по 2006 год. На сегодняшний момент средняя стоимость квадратного метра жилья здесь составляет от $1900, а стоимость квартир в 4-м корпусе превышает $2050 за 1 кв. м. Несмотря на это, благодаря высокому спросу уже за три месяца реализации цены на квартиры возросли в среднем на 12%.

Это обусловлено рядом факторов, включая более низкие цены по сравнению с аналогичными квартирами в Москве, непосредственную территориальную близость к столице, удобные транспортные развязки, большие объемы предлагаемого жилья. Увеличению спроса на квартиры в Подмосковье в немалой степени способствует и то, что последние несколько лет постепенно стирается некая грань между Подмосковьем и Москвой. Так, сейчас дорога до центра Москвы из некоторых подмосковных городов занимает по времени столько же (а иногда и меньше), сколько и из некоторых «спальных» московских районов. Достаточно хороший уровень развития инфраструктуры и более благоприятная экологическая обстановка также делают привлекательным Подмосковье в плане покупки недвижимости.

Сегодня для многих покупателей новоселье в Подмосковье является неплохой альтернативой дорогому столичному жилью. В 2003 году существенно повысились продажи жилья в Подмосковье. Наибольший спрос наблюдается в городах Ближнего Подмосковья — Реутове, Одинцове, Видном, Балашихе. Квартиры в таких городах, как Троицк, Пушкино, Красногорск, пользуются спросом даже у более-менее состоятельных москвичей, которые хотят приобрести комфортабельную нетиповую квартиру в экологически чистом месте.

Наибольшей популярностью в Подмосковье пользуются города, находящиеся на удалении не более 30–35 км от МКАД. Именно в этих границах сегодня массово ведется строительство. Наивысший спрос и самые высокие цены наблюдаются в таких городах, как Красногорск, Химки, Мытищи, Реутов, Люберцы, находящихся в непосредственной близости от МКАД. Однако помимо этих городов, уже давно известных потребителю, сегодня активно осваиваются менее известные населенные пункты, где стоимость квадратного метра более низкая.

Цена жилья в таких городах-спутниках, как Химки, Красногорск, Балашиха, Реутов, Люберцы, сегодня практически сравнялась с уровнем цен в отдельных районах Москвы (Митино, Южное Бутово). Правда, поскольку застройщики стремятся получить максимальную прибыль, более дорогие монолитно-кирпичные дома строятся обычно в престижных центральных районах городов-спутников, где велика разница между стоимостью жилья на рынке и затратами на его строительство. Хорошие, современные дома по индивидуальным проектам в Подмосковье начали строиться недавно, и спрос на них большой как среди самих жителей Московской области, так и среди москвичей. Если еще два-три года назад строительство монолитно-кирпичного дома здесь было событием, то сегодня это повсеместная практика, и доля строительства нетипового жилья в Подмосковье постоянно возрастает. Более того, сегодня в Подмосковье появляются жилые комплексы и целые микрорайоны монолитно-кирпичных и кирпичных домов по индивидуальным проектам в таких городах, как Балашиха, Реутов, Мытищи, Троицк, Щербинка. Основным фактором, стимулирующим высокий спрос на квартиры в Подмосковье, является цена, значительно меньшая, чем в Москве. Это притом, что равнозначные новостройки в Москве и Подмосковье обладают совершенно идентичными потребительскими характеристиками и качеством строительства. По данным специалистов агентства МИАН, средняя стоимость 1 кв. м в панельных домах подмосковных городов, находящихся на удалении до 40 км от столицы, в октябре составляла $520, а в монолитно-кирпичных — $61 Так, в Красногорске, где агентство «Домострой» выступает инвестором строительства жилого комплекса на ул. Школьной, вл. 35 А/1 и 35 A/2, состоящего из двух домов, по своим характеристикам отвечающего московскому бизнес-классу, квартиры продаются по цене от $640 за 1 кв. м.

Сергей Лядов
Пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век»:
— Дефицит предложения жилья наиболее сильно ощущается на рынке типовых новостроек, т. е. в самых привлекательных с точки зрения цены районах — в Южном Бутове, Люблине, Марьине и Митине. В Митине сегодня реализуются квартиры в строящихся 3–11-этажных монолитно-кирпичных домах по цене $980–1200 за 1 кв. м.
В этом году появился устойчивый спрос на монолитные новостройки в Восточном и Юго-Восточном округах столицы. Появление монолитных домов в Перове, Новогирееве и Гольянове оказалось удачным экспериментом. При постоянном увеличении покупательского спроса цены здесь повышались несколько раз — с $850 до 1100 за 1 кв. м. Тенденция рынка нетиповых новостроек — жилья бизнес-класса — за последние месяцы не изменилась. Спрос на самые привлекательные объекты значительно превышает предложение, квартиры реализуются еще на стадии котлована. Самое активное строительство нетипового жилья бизнес-класса ведется в ЮЗАО, ЗАО и СЗАО г. Москвы. На сегодняшний день в ЮЗАО цены колеблются от $1100 до 3000 за 1 кв. м, в ЗАО — от $1100 до 4500 за 1 кв. м, в СЗАО — от $1000 до 2500 за 1 кв. м. Именно жилье бизнес-класса в ближайшие месяцы будет дорожать медленнее, чем другие сегменты рынка. Это связано с поступлением на рынок больших объемов по Ломоносовскому проспекту и Ходынскому полю.

Прогнозы
В соответствии с прогнозами риэлторов предполагалось, что к весне 2003 года на столичном рынке недвижимости будет наблюдаться эффект перепроизводства жилья, особенно заметный в секторе элитных новостроек и жилья повышенной комфортности. Многие участники рынка все чаще стали говорить об отставании темпов роста платежеспособного спроса от объемов строительства и уровня цен и предсказывали долгожданное снижение цен. Как показало время, подобный сценарий развития ситуации в этом году не оправдался. Причем, как отмечают в агентстве МИАН, при неизменной макроэкономической ситуации в России глобальных изменений на рынке недвижимости в первом полугодии следующего года не произойдет, и совокупные объемы строительства в Москве будут сопоставимы с нынешними объемами. Однако, поскольку типового жилья в Москве в следующем году на рынок поступит еще меньше, чем в этом, основные продажи по новостройкам в ценовой категории до $1200 за 1 кв. м будут приходиться именно на Подмосковье. В агентстве «Домострой» считают, что при бескризисной ситуации в стране предложение на рынке недвижимости вряд ли сможет возрасти настолько, чтобы полностью поглотить имеющийся платежеспособный спрос и перевести «рынок продавца» в «рынок покупателя». Это предопределяет дальнейший рост цен на недвижимость в 2004 году. При этом, даже если спрос и предложение достигнут равновесия, это скорее всего приведет лишь к замедлению темпов роста, но не к прекращению роста или снижению цен.

Андрей Александров
Руководитель филиала агентства «Кутузовский проспект»:
— В зависимости от сектора рынка цены за год выросли от 20 до 35%. Как правило, более дешевые изначально квартиры выросли в цене сильнее, нежели более дорогие.
Прогнозы — дело неблагодарное. Но если не произойдет каких-либо форс-мажоров, то цены будут расти и в следующем году. Единственная надежда — что не такими темпами, как в этом. Ряд покупателей квартир, особенно новостроек, всерьез переориентировались на загородный рынок жилья, что во многом объясняется именно финансовыми причинами.
Суета московской жизни хороша только от 10.00 до 19.0 Все остальное время деловому человеку хочется тишины и покоя. Для осуществления этой мечты нужно жить за городом. Для этого дом там можно купить, можно снять, а можно — построить его самому. Этот путь самый длинный, но зато вы создадите вокруг себя именно то пространство, в котором вам комфортно и уютно. Но как это сделать?

Евгений Редькин
Руководитель пресс-службы агентства «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— В целом рынок недвижимости 2003 года охарактеризован бурным подъемом. И безусловно, это не могло не радовать всех его участников, и нас в том числе. Хотя ожидалось, что в 2003 году цены должны пойти вниз, этого не произошло. И ясно почему — пока есть платежеспособный спрос, цены так и будут расти. Хотя в январе-феврале все-таки должна наступить некоторая стабилизация. В силу того, что рынок зависим от макроэкономических факторов, давать точные прогнозы весьма сложно. Если говорить о направлениях бизнеса, то одним из наиболее перспективных видится ипотечное кредитование. Сегодня «МИЭЛЬ-Недвижимость» инвестирует в него большие финансовые, интеллектуальные и другие ресурсы.

Выбирая участок, выбирай соседа
Покупать участок лучше в коттеджном поселке. Можно, конечно, взять землю и в деревне, и даже дешевле выйдет. Зато потом придется тянуть к дому инженерные коммуникации, а это весьма накладно. К примеру, за укладку в землю одного погонного метра оцинкованной трубы под водопровод на глубину 1,7–2 м вам придется выложить до $120 без стоимости механизмов и материалов — за них расчет отдельный. Аренда автокрана стоит 5 тыс. руб. в день, погонный метр оцинкованной трубы сечением 50 мм — 25 руб., плюс гидроизоляция, которая в состоянии удвоить расходы. Еще нужны муфты и переходники... А электрика? Установка одного металлического столба обойдется в 1,5 тыс. руб. Бетонного — еще дороже. А если ваш участок окажется на окраине деревни или поселка, потребуется не один-два столб, а пять-десять?

Вести поиски подходящего участка целесообразно в районе до 30 км от кольцевой автодороги. Покупать что-либо дальше нет смысла: слишком долго придется добираться до работы. Важный аргумент в пользу выбора — въезд в Москву из области: он должен быть доступным в вечернее и утреннее время. В этом плане самые удобные автомобильные развязки на Калужском, Новорижском и Дмитровском шоссе. При въезде на Кутузовский и Ленинский проспекты, на Каширское шоссе — постоянные пробки. Так же, как и на шоссе Энтузиастов.

Цена на землю под застройку в 30-километровой зоне зависит от направления. Участки по Ярославскому шоссе стоят от $3 тыс. до $5 тыс. за сотку, по Осташковскому, Дмитровскому и Пятницкому шоссе — от $3 тыс. до $6 тыс., по Ленинградскому — до $4 тыс., по Новорижскому — от $5 тыс. до $20 тыс., по Ильинскому — от $3 тыс. до $12 тыс., по Рублево-Успенскому — от $5 тыс. до $27 тыс., по Минскому — от $4 тыс. до $12 тыс., по Киевскому — от $2 тыс. до $5 тыс., по Калужскому — от $4 тыс. до $8 тыс.

В коттеджном поселке заранее проложены трубы под водопровод и канализацию, есть свет, телефонная линия, а нередко и общая котельная, забор и другие милые удобства. Например, торговая точка, хорошие подъездные дороги и охрана. В складчину все гораздо дешевле и хлопот меньше. Оценить эти преимущества вы сможете, когда начнете строиться. Машины со строительными материалами не будут буксовать на размытых проселках, а сгруженный кирпич или брус не растащат местные жители.

Как оформляется сделка
Загородный дом — своего рода усадьба. Сколько земли под нее надо? Все зависит от материальных возможностей застройщика. Но, ориентируясь на средний уровень, специалисты не советуют приобретать участок больше 15–20 соток. Во-первых, такой участок вполне ликвиден, во-вторых, этого вполне достаточно для дома в 200–250 кв. м со всеми сопутствующими постройками.

Правда, в коттеджных поселках может быть особенность, которую надо учитывать: внутренние правила, по которым живут его обитатели. Чаще всего коттеджный поселок представляет собой организованное сообщество, которое может называться, к примеру, «некоммерческое партнерство», и иметь свой устав. Купить участок в «некоммерческом партнерстве» не так просто. Люди ведь понимают, что, продавая землю, они покупают соседа. Поэтому в элитных поселках в ходу фейс-контроль. Вам не просто посмотрят в глаза — о вас постараются получить максимум информации. Есть поселки, куда лучше не приезжать любителям шумных развлечений и экстравагантных вкусов, — не примут. Зато если вы нашли общий язык с соседями, теперь ваша очередь к ним присмотреться. А главное, прислушаться. Вы ведь едете за город за тишиной и покоем. Эти вожделенные качества деревенской жизни могут быть поставлены под вопрос, если в правилах внутреннего распорядка, или уставе (этот документ может называться как угодно), отсутствует пункт, посвященный срокам строительства загородного дома (обычно не более двух лет) и содержанию домашних животных. В частности собак. После 11 часов ночи они должны содержаться в теплых вольерах. Совершенно не годится, чтобы «друзья человека» бегали без привязи и оглашали ночные окрестности диким лаем. Поэтому, присмотрев участок и полюбовавшись окрестностями, поинтересуйтесь, по каким законам живут обитатели коттеджного поселка.

Документы представляются в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником. При этом количество документов (их наименования и способы получения — тема для отдельного разговора) в некоторых случаях доходит до 30–4 Вот такая история с географией. Пока соберешь все необходимые справки, намучаешься. У инвестора на это уходит месяц, у частника — два. К тому же может оказаться, что участок все-таки спорный, и по суду сделка может быть признана ничтожной. Такое может случиться и если покупаешь участок у инвестора. Но тот хотя бы дает гарантию, что в этом случае покупателю возвратят полную стоимость, уплаченную за землю. Частник (физическое лицо) такой гарантии не дает.

С оформлением сделки, как правило, проблем не возникает, если участок приобретается у инвестора, ведущего застройку коттеджного поселка. Покупателю достаточно предъявить паспорт и заверенное у нотариуса согласие супруга на приобретение собственности (если таковой имеется). Покупать участок у частника дешевле, зато хлопот при этом будет больше.

С архитектором можно договариваться индивидуально, а можно положиться на услуги строительной фирмы. С фирмой иметь дело лучше, потому что она заинтересована в качестве проекта — ей потом по нему строить. Проследите, чтобы фирма обязательно сделала экспертизу проекта у авторитетного специалиста в области проектирования и строительства. Хорошо бы — и у сторонних сметчиков, чтобы смета строительства не обросла «липой». Не забудьте авторский надзор. Разработчик проекта должен постоянно следить за ходом строительства, посещать его и устранять замечания инженера, который будет воплощать в жизнь его творение, — одно дело красиво начертить, другое — построить. Стоимость авторского надзора укладывается в 20% стоимости проекта.

Точный проект — залог успеха
Накануне строительства наверняка у вас уже есть в голове некий план, в соответствии с которым дом должен быть таким-то и таким-то. Ваш замысел надо переложить на бумагу. Лучше дипломированного архитектора этого не сделает никто. За работу берут в среднем по $15 за 1 кв. м площади будущего строения. «Звезды» от архитектуры стоят дороже: их гонорар — $25 за 1 кв. м. Есть еще типовые проекты, которые стоят дешевле и которые категорически рекомендуется не изменять — в них якобы все просчитано.

При заключении договора о проектировании и строительстве загородного дома разбейте договор на этапы с указанием сроков окончания работы и соответствующей оплаты: получили проект, заплатили и поставили точку. Вырыли фундамент — опять подбили итог. Следующий этап — возведение стен. Затем — кровли. Потом установка оконных рам и дверей. Для чего такой «пунктир»? В ваших же интересах. Вам может не понравиться то, как идет работа. Если у вас на руках договор на все этапы строительства, разбираться с исполнителем будет сложно. Если же на отдельные — все просто: вырыли фундамент — и до свидания. Можно пригласить других строителей.

Выбирая архитектора или строительную фирму, проведите тендер: свяжитесь с несколькими, послушайте, что они предлагают. Важный показатель профессионализма строительной фирмы — наличие в ее составе хотя бы нескольких дипломированных инженеров-строителей. Но не верьте на слово — попросите посмотреть личные дела персонала — там все есть.



Главная --> Публикации