Главная --> Публикации --> Конкретные дотации - конкретным жильцам Праздник сделкам не помеха Приключения ипотеки в россии Офисы в москве стоят дешево Tcж: такая суровая жизнь

В основу обоих материалов легли результаты опроса, проведенного М2 среди риэлторов и застройщиков. По итогам этого же опроса М2 вручила призы победителям. В номинации «Застройщик — выбор риэлтора» победила компания МФС-6, а в номинации «Риэлтор — выбор застройщика» лидером оказался МИАН (подробности вручения и имена других лидеров также можно найти в М2 № 11 (167).
По понятным причинам некоторые участники опроса попросили не называть их имена и компании. Их пожелания были учтены при написании текста.

Сегодня мы публикуем вторую часть результатов опроса застройщиков и риэлторов. Она содержит пожелания, которые высказывают риэлторы в отношении деятельности застройщиков (первую часть с мнениями застройщиков вы можете найти в М2 № 11 (167) или на сайте).

Срок годности
Все опрошенные риэлторы подтвердили, что сдвиг сроков сдачи объекта — норма жизни. Причины могут быть самые разные: неверное планирование, недостаток и несвоевременное финансирование объекта со стороны инвестора, административно-чиновничий фактор, непредвиденные и форс-мажорные обстоятельства.
Как сообщил руководитель департамента элитного жилья агентства «Кутузовский проспект» Андрей Зубов, «в среднем по Москве сроки сдачи объектов задерживают от квартала до двух кварталов. Это совершенно нормальная практика, зависит от подрядных и субподрядных организаций. Как правило, это относится к монолитным домам и большим комплексам. Типовые дома задерживаются на месяц-два. Если обобщить, то около 70% всего строящегося жилья сдается с задержкой сроков сдачи».
Бывает и так, что сроки сдачи переносятся больше, чем на 1–2 квартала. Например, как стало известно М2 от собственников квартир, ЗАО «Спецвысотстрой» отложило срок сдачи высотки «Вертикаль» на 1 год.
Вместе с тем риэлторы заметили, что очень редко в несоблюдении сроков виноваты застройщики. Строить в мегаполисе на земле, практически всегда чем-то обремененной, очень сложно. Например, завод, который должен быть перенесен, не выезжает, добиваясь от инвестора дополнительных компенсаций, или при рытье котлована обнаружится никем не учтенный секретный кабель. Бывает, что строители наткнутся на культурный слой какого-нибудь каменного века, и приходится ждать, пока археологи все найдут и учтут. Известно, что в столице на сбор и согласование документации уходит больше времени, чем на само строительство.

Желая лучшего
В ответах риэлторов значительно меньше вопросов к застройщикам, чем у застройщиков к риэлторам. Все риэлторы отметили, что самый главный вопрос — это качество работ. По словам заместителя директора департамента новостроек корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Натальи Пензиной, «современное качество строительства оставляет желать лучшего». Действительно, сегодня в новостройках в порядке вещей негерметичные межпанельные швы, перепады высот потолочных перекрытий, неровные стены, некачественная отделка мест общего пользования. Известен случай, когда был построен 22-этажный дом, в котором забыли смонтировать мусоропровод!
Вместе с тем цены на жилье растут, поэтому риэлторы говорят о несоответствии цены и качества новостроек. Управляющий директор компании «Кирсанова Риэлти» Надежда Кот рассказала, что иногда получает клиент взамен очень немалой суммы денег. Например, квартиру, в которой:
— перепад пола составляет до 8–10 см (значит, и высота потолка уже меньше, чем ожидалось), а стены кривые;
— отсутствует возможность установки подоконника (под него необходимо рушить часть кирпичной кладки),
— суперокна являются источником суперсквозняка,
— анонсируемые в рекламных объявлениях коммуникации последнего поколения при работе создают столько шума, что у жильцов возникают трудности со сном,
— горизонтальное водное отопление при прорыве труб требует разборки паркета для устранения поломки,
— демонтаж пола и стен грозит также при сбоях в электрике (из-за коробов, деформированных еще при установке).
Рассказ о типичных «ужасах нашего городка» охотно поддержали другие риэлторы. По их словам, часто бывает, что, получив план квартиры (как приложение к договору), покупатели обнаруживают его несоответствие реальным условиям стройки. Например, не совпадают «мокрые точки», а то и вовсе отсутствуют обозначенные на плане воздуховоды.
Больше всего удивил тот факт, что все респонденты нас заверили: описанные недостатки присутствуют... во всех классах недвижимости независимо от того, как она позиционируется на рынке! Это может быть даже элитный клубный дом, где цена 1 кв. м доходит до $10 тыс.
По словам ведущего консультанта компании, занимающейся исключительно элитной недвижимостью, «есть бесконечное множество различных причин: недоработки и ошибки в инженерных и коммуникационных системах, двоякое толкование договоренностей сторонами и др.».
Большинство риэлторов считают, что объяснение загадке качества массового строительства простое: привлечение строительными компаниями «диких» рабочих и бригад, состоящих из уроженцев республик СНГ. В большинстве случаев они живут на территории стройплощадок в антисанитарных условиях, не имеют гражданства, регистрации, а порой и документов. Требовать от таких «работяг» качества не приходится. Зато на них можно здорово экономить.
Во время опроса выяснялись интересные подробности. Например, одной компании, возводящей объект бизнес-класса, поставили бетон не той марки: более низкой и дешевой. Строительная организация это не проконтролировала, а инвесторы заметили подмену, когда уже два этажа было построено. Другой случай. Две известные компании строили один, но очень высокий дом. Где-то на десятом этаже неожиданно выяснилось, что один из партнеров... выполнял работы без получения необходимых согласований, из-за чего Госстрой лишил его лицензии.

Строительство сотрудничества
Участники рынка понимают, что в современных условиях порознь уже работать неэффективно. Возможно, тот факт, что крупные риэлторские компании стали инвесторами и лично заинтересованы в строительстве качественных домов, сблизил их с застройщиками. Вместе с тем многие риэлторы активно работают со «своими» застройщиками.
По словам риэлторов, в последнее время уже наметились пути сотрудничества с застройщиками, которые успешно развиваются. «Безусловно, есть застройщики, с которыми легко работать, — говорит Н. Новикова. — С такими застройщиками мы знаем, что все будет сделано так, как было решено в процессе переговоров». Коллегу поддерживает Н. Кот: «Нам нравится работать с гибкими владельцами профессиональных девелоперских структур, вместе с которыми нам не будет стыдно за конечный результат и качество приобретения».
А. Зубов заверил, что между застройщиками и риэлторами сейчас складываются самые благоприятные отношения. «Застройщики стараются не подводить риэлторов. Мы уже давно работаем с такими компаниями, как «Астиком», «Алькора плюс», они заинтересованы в том, чтобы дома продавались в срок, и нас удовлетворяет взаимовыгодное сотрудничество», — заметил А. Зубов.
Директор по связям с общественностью компании «Новое качество» Татьяна Косарева тоже положительно отзывается о сотрудничестве с застройщиками. «Мы сотрудничаем с настоящими профессионалами, которые на рынке недвижимости работают давно и качественно», — сообщила Т. Косарева.
После таких слов уже нет сомнений, что столичный рынок недвижимости приобретает реальные цивилизованные черты. Остается надеяться, что на следующей выставке «Домэкспо» у нас будут основания только для проведения опроса на тему успешного сотрудничества риэлторов и застройщиков.
Многие москвичи оценили и заново открыли для себя Московскую область не просто как тихое место для отдыха от суеты, но еще и как выгодное вложение средств, сравнительно недорогое жилье и растущие день ото дня как грибы комфортабельные новостройки.

О наболевшем
Помимо проблем с качеством строительства и сроками у риэлторов есть своя, личная боль. Дело в том, что риэлторы ближе к народу и хорошо знают его потребности, но застройщики часто пренебрегают столь ценной информацией.
Риэлторы уверены, что не столь уж редкое удешевление построенных комплексов (когда изначально планировали продавать по одной цене, а спрос выявил меньшую) — следствие плохого проектирования. Как говорит руководитель отдела продаж жилых помещений Blackwood Ульяна Алиева, «это касается не только внутренней планировки дома, но и инфраструктуры всего комплекса, поскольку грамотно выполненный проект повышает его уровень и в дальнейшем, безусловно, будет являться залогом высокого спроса на квартиры в этом доме».
Вместе с тем в последнее время ситуация стала меняться к лучшему. «Крупные агентства по продаже недвижимости достигли сейчас такого уровня, что застройщики прислушиваются к мнению риэлторов, — считает генеральный директор компании Renaissance Realty Наталья Новикова. — В ситуациях, когда проектировщики западные, на переговоры по подготовке объекта к строительству вместе с инвесторами вылетают представители агентств».
В компании Blackwood полагают, что «разумнее еще на этапе планирования здания заключать между застройщиком и риэлтором эксклюзивное соглашение, чтобы в дальнейшем правильно позиционировать объект и разработать эффективную маркетинговую кампанию». В компании уверены, что для застройщика такой подход тоже дает преимущества: возможность осуществления тщательного контроля работы агентства по реализации строящегося ими здания и возможность проведения грамотной маркетинговой кампании проекта.
Однако, начиная договариваться в большем, застройщики по-прежнему игнорируют малое (с их точки зрения). По словам Н. Новиковой, «в отдельных случаях непрофессиональное поведение менеджмента со стороны застройщика может привести к тому, что клиент, на 99% подведенный риэлторами к покупке, уже в офисе застройщиков оказывается не удовлетворен самим ходом проведения переговоров и, как результат, может переориентироваться на другой объект».
Кстати, в прошлом номере, где мы описывали пожелания застройщиков риэлторам, прозвучал аналогичный упрек: дескать, от общения с риэлтором у покупателя возникает ощущение «обманутости» и «навязанности» решения.

Если вы задумали улучшить свои жилищные условия и рассчитываете при этом на свои силы, но московские цены приводят вас в ужас, то покупка квартиры в Подмосковье - прекрасная возможность убить сразу двух зайцев: приобрести жилье и сэкономить деньги, на которые можно отметить новоселье, сделать ремонт или купить мебель. Вы не верите? И, тем не менее, цены на квартиры в Подмосковье пока еще ниже, чем в Москве. Сравните: рыночная стоимость одного квадратного метра жилой площади в Москве варьируется в среднем от 500 до 1500 долларов США, а в Подмосковье - от 250 до 800 долларов США. Безусловно, можно найти и дешевле, но в Москве это труднодостижимо. Вместе с тем, и в Москве, и в Подмосковье есть квартиры, где 1 кв. м стоит дороже 800 - 1500 долларов США. И при этом необязательно элитное жилье.

Квартира в Подмосковье - это доступно

Итак, первое преимущество жилья в Подмосковье перед жильем в Москве - это доступность по деньгам. Но плюсы не только в этом. В городах Московской области нет сумасшедшей суеты, нет часов пик на дорогах и в метро, воздух чище, а люди более благожелательны друг к другу и спокойны.

Высокую цену на квартиру в Москве диктуют близость к метро и центру города, недалеко расположенный парк с зелеными насаждениями и искусственными озерками, уютный дворик с детскими площадками, удаленность от загазованных автодорог и многое другое. Статус столицы России - уже веская причина для непомерного вздутия цен. Москва стоит в незавидном для ее жителей ряду одного из самых дорогих городов мира.

Несколько способов приобретения жилья в Подмосковье

За последнее время в Подмосковье переехало москвичей больше, чем, наоборот, жителей Подмосковья в Москву. Причем, если раньше с насиженных мест срывались в основном люди пожилого возраста, оставляли квартиры детям и внукам и поселялись в пригородах, чтобы тихо и спокойно встретить старость, то теперь выбор в пользу Подольска или Щербинки делают и молодые семейные пары. С одной стороны, планируя прибавление в семействе, вы сразу обеспечиваете будущей матери и ребенку чистую экологию, а, с другой стороны, вы, продолжая работать в Москве, обеспечены неплохими заработками. Отсюда и отношение к пригородам как к месту проживания и отдыха. К тому же Москва разрастается, и то, что сегодня называется Подмосковьем, завтра будет районами Москвы.

В случае, если у вас есть квартира в Москве, но вы хотите переехать в Подмосковье, ее можно использовать в зачет будущей покупки как вторичного жилья, так и новостройки. Однако учтите, что для передачи в зачет будущей покупки нового жилья вашей квартиры, она должна быть юридически и физически свободной.

Если у вас есть необходимая сумма, то купить квартиру несложно, достаточно подыскать вариант или обратиться за помощью в агентство недвижимости. А если у вас есть сумма, но недостаточная, что делать? Можно запастись терпением и накопить. Можно занять у знакомых, если у вас такие есть, да к тому же располагают крупными счетами в банках и на дружеских началах готовы дать взаймы тысяч 15 - 20 долларов. А можно взять ипотечный кредит, и пусть вас не пугает этот термин. Правительство Московской области планирует ввести в действие программу ипотечного жилищного кредитования, разработанную специально для Подмосковья. Кроме того, ипотечный кредит можно взять и в Московских коммерческих банках, таких как "ДельтаКредит банк", банк "Российский капитал", австрийский "Райффайзен банк" и другие. Но и это еще не все! Нужную сумму денег вы можете получить в жилищно-строительных кооперативах, став членом кооператива и выполнив ряд его условий.

В префектуре Юго-Западного округа Москвы состоялось расширенное совещание на тему «Содержание строительных площадок, соблюдение техники безопасности и порядок привлечения иностранной рабочей силы».

В любом случае, вам стоит обратиться в агентство недвижимости, квалифицированные и опытные специалисты которого помогут вам оформить все необходимые документы и справки по получению кредита и подыскать вариант жилья, чтобы, в результате, вы весело и шумно справили свое долгожданное новоселье. Желаем удачи!

Как сообщил первый заместитель префекта ЮЗАО Алексей Челышев, последнее происшествие случилось 4 февраля на строительстве жилого дома № 91 по улице Профсоюзной. Двое рабочих разбились насмерть, упав с высоты 17-го этажа в грузоподъемнике, у которого оборвался трос.

Поводом для обсуждения этих вопросов послужили участившиеся несчастные случаи на стройках округа. В прошлом году на стройплощадках ЮЗАО произошло 8 аварий, повлекших гибель 2 рабочих. Еще 2 аналогичных случая были отмечены за пределами округа, но на стройках компаний, зарегистрированных на Юго-Западе.
С начала нынешнего года на стройплощадках ЮЗАО произошло уже два ЧП со смертельным исходом.

После аварии префект Юго-Западного округа Валерий Виноградов дал поручение предупредить всех руководителей и первых лиц строительных компаний, действующих на территории округа, о личной ответственности за соблюдение норм техники безопасности.

А. Челышев особо подчеркнул, что трагедии произошли на площадках ООО «Ивеникс Лайн», и ранее имевшего нарекания по вопросам безопасности работ. Погибшие строители работали на грузоподъемнике без машиниста, не имея разрешения на работу с такой техникой. Более того, работы производились в ночную смену, в то время как «Ивеникс Лайн» не имеет на это разрешения. По данным местного УВД, погибшие приехали в Москву из Нижегородской области, но зарегистрированы в столице не были.

В ходе совещания неоднократно подчеркивалось, что одна из причин аварий — использование неквалифицированной рабочей силы. Заместитель префекта Сергей Ходасевич отметил, что с введением в 2002 году нового федерального закона о положении иностранных граждан на территории РФ московские власти больше не имеют права принимать решения по этому вопросу, вся документация проходит через федеральные ведомства. Это привело к тому, что строительные компании чаще стали использовать труд нелегалов.

Выступая на совещании, начальник Объединенной административно-технической инспекции ЮЗАО Иван Федосов сообщил, что за прошедший год количество различных нарушений на стройках округа увеличилось на 20–30%. В 2003 году на территории ЮЗАО было выявлено более 190 объектов самовольного строительства. Причем, по словам И. Федосова, нарушения допускают не только мелкие компании, но и такие известные фирмы, как «Крост», «М-Билдинг», «Группа «Терра» и др.
А. Челышев привел данные о том, что в 70–80% случаев компании начинают строительство, не имея всей разрешительной документации. Значительно ухудшилось и содержание строительных площадок.

В целом же среди главных причин аварий С. Ходасевич выделил «недостаточное внимание руководства строительных компаний к организации производственного процесса, сокрытие случаев травматизма, а также несовершенство нормативной базы, регулирующей производственные процессы в сфере строительства». С. Ходасевич предложил усилить контроль и ужесточить наказания за все выявленные нарушения.

Заместитель начальника УВД Юго-Западного округа Вячеслав Сысонов привел следующие цифры. В течение прошлого года сотрудники милиции провели 2709 проверок на строительных предприятиях округа. В результате 12 тыс. человек, работавших на стройках, были задержаны за нарушение паспортно-визового режима. Одновременно 155 должностных лиц строительных компаний были привлечены к административной ответственности. В этом году было проведено уже 623 проверки, задержано 2200 граждан (117 из них — жители дальнего зарубежья), а 10 должностных лиц привлечены к ответственности.

Также А. Челышев предупредил, что сейчас в стройкомплексе Москвы вводится ряд регламентных совещаний (в частности, по выдаче разрешений на строительство), и меры по отношению к нарушителям будут заметно ужесточены.

В свою очередь А. Челышев обратился к заказчикам и строительным организациям с требованием полностью и своевременно оформлять всю разрешительную документацию и призвал привлекать рабочую силу только из числа москвичей. В качестве положительного примера первый заместитель префекта привел деятельность компаний ДИПС и Главмосстрой, которые работают практически без нарушений.

Так, согласно аналитике компании BusinessVision, в 2007 году объем рынка торговой недвижимости в России составил порядка 110 млрд. долл. или 24,4 млн. кв. м. На долю Москвы и Санкт-Петербурга пришлось порядка 67%. В этих мегаполисах объем рынка торговых центров составляет 62 млрд. долл. (13,7 млн. кв.м.) и 12 млрд. долл. (2,6 млн. кв.м.) соответственно. В других городах - даже в таких крупных, как Ростов-на-Дону, Тюмень, Саратов, Волгоград и Уфа - объем рынка, по экспертным оценкам, не превышает 1-1,5 млрд. долл. или 200-350 тыс. кв. м. При этом за прошедший год средний доход в России увеличился на 13-15% и сейчас составляет порядка 478 долларов. Большая часть дохода - от 56% в Тюмени до 91% в Краснодаре тратится на всевозможные покупки. Таким образом предстоящий бум развития торговой недвижимости стоит ожидать именно в регионах. Что интересно, в какой-то степени в городах-миллиониках и пятисоттысячниках он уже наблюдается очень явно, в то время как в городах третьей очереди только начинается.


Благодаря весьма активной деятельности крупнейших девелоперов на рынке торговой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга, эти две столицы становятся все менее привлекательными для инвестиций. Сказывается достаточно высокий уровень конкуренции, а также нехватка свободных площадей под застройку. В результате, доходность торговых центров постепенно снижается, в то время как сроки окупаемости уже реализованных проектов неуклонно растут. Именно поэтому многие московские и питерские девелоперы активно двинулись в регионы.

Не меньший недостаток наблюдается и в таком некогда непривлекательном для девелоперов городе как Брянск. Как отмечает вице-президент компании ADG group Григорий Печерский, В городе наблюдается острый дефицит качественных торговых площадей. Когда девелоперы приступили к освоению городов-полумиллионников, Брянск оказался в стороне от основной активности. Вместе с тем, регион представляет интерес для инвесторов. На сегодняшний день в Брянске сложился благоприятный инвестиционный климат. Местные власти выражают готовность к поддержке девелоперов. Интенсивными темпами развивается инфраструктура города ведется строительство новых микрорайонов, спортивных объектов, благоустраиваются территории и места общественного отдыха, ремонтируются дороги и обновляются инженерные коммуникации.

Например, в настоящее время в Липецке наблюдается недостаток современных торговых и офисных помещений. В большей степени торговые объекты города представлены магазинами советских времен и переоборудованными нежилыми помещениями. Также активно развивается формат street-ритейла, объем которого продолжает расти за счет перевода жилых помещений на первых этажах в нежилой фонд и последующей их реконструкцией под коммерческую недвижимость.

В свою очередь, компания ADG group приступает к освоению участка площадью 53 га в г. Кемерово, на месте бывшего завода Химволокно, который прекратил свое существование в середине 2007 года в виду нерентабельности производства. Данную территорию планируется использовать для строительства торгово-развлекательного комплекса, офисов, гостиницы и жилья. Все эти вышеперечисленные примеры напрямую свидетельствуют о том, что основной тенденцией торговой недвижимости в ближайшие годы cтанет дальнейшее движение в регионы, причем в города с населением от 100 до 500 тысяч человек.

В данном контексте не менее интересны последние региональные планы Группы компаний СУ-155, которая построит на территории Большой Ивановской мануфактуры торгово-деловой центр. Площадь первой очереди застройки составит 50 тыс. кв.м. Работы по реконструкции Большой Ивановской мануфактуры планируется осуществить в две очереди. Первая очередь подразумевает реконструкцию уже имеющихся зданий, вторая возведение новых. Общая территория застройки составит 8 Га. За основу концепции первой очереди строительства взято разделение территории комплекса на две независимые зоны: бизнес (офисно-гостиничный центр) и торговую (торговый центр). Торговый центр площадью 25 тыс. кв.м станет первым в Иваново местом проведения досуга, предлагающим посетителям полный спектр услуг. На его территории расположатся: каток, кинотеатр, кафе и рестораны; продуктовый супермаркет, магазины косметики, парфюмерии, одежды, обуви, аксессуаров и украшений. Кроме того, только здесь будет организована так называемая Лаборатория моды - единая площадка, которая позволит представить все многообразие fashion-индустрии России. Здесь разместятся бутики известных российских дизайнеров и ивановских фабрик.



Главная --> Публикации