Главная --> Публикации --> Власти думают о доступности ипотеки Конкретные дотации - конкретным жильцам Праздник сделкам не помеха Приключения ипотеки в россии Офисы в москве стоят дешево

Приятное лицо ипотеки
О российской ипотеке в целом принято отзываться положительно. Для этого имеется неплохой фактический материал. Механизм кредитования развивается достаточно резво. Депутаты масштабно поработали над законодательством, банки охотно восприняли этот финансовый инструмент и заинтересованно борются за каждую позицию в рейтинге кредиторов, и даже застройщики (вместе с банкирами) нашли способ продавать в кредит еще не построенные квартиры. А главное, нуждающиеся в жилье россияне, ради кого весь огород и городился, вроде бы тоже явочным порядком проголосовали за. Если и есть какие пожелания, то это чтобы кредитов было побольше, а процентов поменьше.

Десять лет назад был принят закон с удивительно коротким названием Об ипотеке. Юбилей послужил поводом для оживления дискуссии относительно эффективности российского жилищного кредитования.

Для финансистов-экономистов важно другое: на один рубль бюджетных ресурсов государство получило порядка 100 рублей соинвестирования. По мнению генерального директора федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александра Семеняки, соотношение 1:100 позволяет расценивать ипотеку как самый успешный государственный проект, если исходить из критерия экономической эффективности.
Довески

Ипотека для нас действительно уже никакая не экзотика (по крайней мере, ее не путают с аптекой) и давно вышла за рамки эксперимента. Кредитование под залог недвижимости достигло ощутимых в масштабах Федерации объемов. К настоящему моменту накопленным итогом выдано кредитов почти на 1 трлн. рублей. Оформлено порядка 700 тыс. залогов. Это значит, что 700 тыс. семей или 2,2 млн. россиян так или иначе с помощью ипотеки улучшили жилищные условия. Чтобы цифры стали доходчивее, скажем по-другому: на кредитные деньги заселено два таких города, как Нижний Новгород. По российским меркам это действительно достойный результат, особенно если учесть относительно короткие сроки реализации. С некоторых пор ипотека не ограничивается участием только крупных городов. Свой вклад в общую статистику вносят все федеральные округа. Кто-то больше, кто-то меньше, но в целом программа получила общенациональный охват.

До сих пор ипотечное кредитование развивалось у нас преимущественно в жилищной сфере. Но ипотека это универсальный механизм долгосрочного кредитования под залог недвижимости. Она эффективна там, где обычное потребительское кредитование не подходит из-за его краткосрочности. Такой сферой может быть, к примеру, образование, когда семья берет кредит на обучение ребенка под залог имеющейся у нее квартиры и растягивает его погашение на многие годы, делая нагрузку на семейный бюджет вполне посильной.

Специалисты обращают внимание на ряд побочных положительных последствий ипотеки. Есть мнение, что она представляет собой мощный антиинфляционный инструмент. Чтобы внести первоначальный взнос, а это около 30% стоимости жилья, семья вынуждена для начала сберечь эти средства. Тем самым ипотека осуществляет профилактику избыточных потребительских расходов. Еще больше этот инструмент проявляет себя в процессе погашения кредита. Обычно платеж по займу составляет 25-35% доходов семьи. Это очень высокая принудительная норма сбережений. Для справки: выплаты по ипотечным кредитам составляют сейчас порядка 200 млрд. руб. в год.

А есть ли за что ее благодарить?
Несмотря на все ее прелести, о даме под названием ипотека не скажешь, что она приятна во всех отношениях. Наиболее распространен лобовой упрек в том, что с учетом процентов квартира по ипотеке обходится вдвое дороже, чем при непосредственной покупке. Однако это обвинение не вполне справедливо. За дополнительные деньги заемщик получает солидное возмещение он справляет новоселье сразу, а не ютится по углам десятки лет в ожидании своей очереди или в стремлении накопить самостоятельно. Вот уж где и впрямь время деньги.

Наконец, амбициозные планы развития ипотеки, возможно, вынудят финансовую систему платить справедливые проценты по депозитам граждан. Планируемое доведение числа выдаваемых кредитов до 1 млн. в год потребует триллионы рублей. Естественный источник финансирования накопления населения. Но чтобы оно понесло деньги в банк, надо обеспечить защиту средств от инфляции, то есть установить реально положительную ставку по депозитам.

Чуть выше мы приводили мнение экспертов о том, что ипотека препятствует инфляции. Если помните: ипотека выводит деньги с потребительского рынка, спрос на товары снижается, и рост цен на них замедляется. Но все эти деньги до копеечки приходят на рынок жилья. Значит, в силу той же самой логики, рост цен на жилье что? Правильно, разгоняется.

Гораздо серьезнее предъявляемое ипотеке обвинение в провоцировании роста цен на жилье. Логика простая: ипотека приводит на рынок дополнительных покупателей, спрос повышается, продавцы реагируют на него повышением цен. В итоге на рынке вновь устанавливается равновесие спроса и предложения, но на более высоком уровне стоимости. При этом количество приобретаемого жилья остается неизменным (увеличиться ему неоткуда, ипотека это деньги, а не квартиры). Следовательно, и количество улучшивших жилищные условия остается прежним. Единственное, что меняется, это форма оплаты подорожавшего жилья. Если вчера граждане могли купить квартиру за собственные деньги, то сегодня те же граждане вынуждены делать это за счет кредита.

Что произошло на нашем рынке? Рынок дефицитный. Жилья очевидно не хватает. Одновременно за счет возросших цен на нефть и другое сырье в страну влилось довольно много денег. Власти, озадачившиеся проблемой доступного жилья, поступили просто. Они посмотрели а как на западе? Там ипотека. Ну, давайте и мы внедрим ее. А жилье как бы появится само собой. И получился серьезный перекос рынка. С объявлением нацпроекта произошла подмена понятий. Доступное жилье заменили понятием ипотеки. В результате мы получили двукратный рост цен на жилье. И только в прошлом году у властей появилось осознание этой ошибки. Хотя явно они ее не признали, но заговорили о том, что для доступности жилья его необходимо строить, появилась магическая цифра 1 кв. м жилья на человека в год. Только в прошлом году пришло понимание, что ипотека не должна идти впереди строительства, она должна быть вторым шагом, комментирует Олег Репченко.

Руководитель аналитического центра Олег Репченко вообще считает, что ипотека плохо влияет на наш рынок жилья. По его мнению, ипотека это очень полезный инструмент, когда рынок насыщен. Если посмотреть, как она развивалась на западе, то там сначала построили много жилья. Потом его купили все, у кого есть деньги. Потом рынок дошел до состояния перепроизводства. Встал вопрос о том, как продать квартиры тем, у кого денег нет. Тогда-то и возникло понятие ипотеки.

Однако нет худа без добра, считает один из наших собеседников защитников ипотеки. По его словам сейчас, когда ипотеке плохо, когда условия кредитования ужесточаются, есть основания ожидать, что цены на жилье если не остановятся, то хотя бы притормозят. Что и говорить, весомый аргумент в пользу ипотеки.

Опровергнуть критику ипотеки пытаются ссылками на незначительную долю кредитных сделок на рынке. Якобы сравнительно малые объемы ипотеки, всего 14% рынка, реального влияния на цены оказать не в состоянии. Подразумевается, что стоимость жилья если и поднялась, то не более чем на те же 14%. Но это совершенно не так. Цены повысятся настолько, насколько за жилье будут готовы переплатить наиболее обеспеченные из потенциальных покупателей. В обстановке ажиотажа рост цен может в разы опередить повышение спроса. Александр Семеняка считает, что повышение цен формируется ожиданиями: Мы сами были свидетелями, когда только мы начинаем в регионе рефинансировать ипотечные кредиты, всего пять кредитов рефинансировали, а цена жилья за квартал выросла в два раза.

Подешевле.

Впрочем, сама ипотека не виновата в том, что ее поставили впереди паровоза. И не надо от нее требовать того, на что она не способна. Она безусловно необходима, но нельзя концентрироваться исключительно на ней одной. Нужны и ипотека, и строительно-сберегательные кассы, и арендное жилье. Но прежде всего необходимо больше строить. Нужен тот самый магический 1 кв. м на человека в год. Только он способен решить все проблемы.
Рынок аренды в типовом секторе жилья живет под девизом Единичек много не бывает. Спрос на них в 4 - 6 раз превышает предложение. Единички больше других квартир выросли в цене: по данным Миэль-Недвижимости, в феврале 2004 г. они сдавались в среднем на 17,4% дороже, чем в феврале 2003 г.

Доля квартир, сдающихся в аренду по цене ниже $350 в месяц, составила всего 3,71%. Тогда как спрос на эту категорию квартир, по данным Миэля, составляет 22,23% от общей массы заявок. По мнению специалистов Инком-Недвижимости, квартир дешевле $350 в месяц на рынке так мало, что снимают их в основном по знакомству. Некое равновесие спроса и предложения начинается от $600 в месяц, - говорит Галина Киселева, руководитель управления аренды корпорации Инком-Недвижимость.

По словам заместителя директора управления аренды компании Миэль-Недвижимость Марии Жуковой, если в конце 2003 г. на рынке еще встречались объекты за $250 в месяц, то в феврале 2004 г. минимальный ценовой порог поднялся до отметки $35 А средняя цена аренды 1-комнатной квартиры составляет на сегодня $405 в месяц.

На фоне общего роста арендных ставок возможны и сезонные колебания. В мае, по прогнозам Киселевой, ставки могут снизиться на 10 - 15% , но уже с июля начнется отыгрывание цен.

Мария Жукова полагает, что повышенный спрос на 1-комнатные квартиры привел к относительной стабилизации цен на 2- и 3-комнатные. По сравнению с февралем 2003 г. цены на двушки возросли на 13,3% , на трешки С на 11,7% , но данные Миэля за последние три месяца показывают, что в отдельных районах наблюдался либо спад, либо весьма незначительный рост цен на эти категории квартир. Риэлторы говорят, что после окончания парламентских и президентских выборов сократилась потребность в аренде столичного жилья у представителей многочисленных околоизбирательных структур. Те, кто остался работать в столице, внесли свою лепту в увеличение спроса на единички. А вошедшие во власть обеспечиваются ведомственным жильем и больше не нуждаются в аренде.

В сегменте элитной аренды цены вели себя в русле общерыночной тенденции, т. е. росли весь прошлый год. Если в начале 2003 г. минимальная стоимость квартир в нижнем сегменте аренды элитного жилья в среднем составляла $600 - 900 в месяц, в середине 2003 г. они сдавались за $1000 - 1200, то на начало 2004 г. минимальная арендная ставка установилась на уровне от $1300 - 1500 до $1700 для квартир в домах, расположенных в пределах Садового кольца, сообщили в компании Penny Lane Realty. За пределами Садового кольца арендные ставки составляют $1200 - 150 Рост цен наблюдался и в среднем сегменте рынка аренды ($2000 - 4000 в месяц) , и спрос на такие квартиры оставался стабильным.

Подороже.

Построже.

Еще одна тенденция, отмечаемая со второго полугодия 2003 г. , - переход расчетов по аренде жилых помещений в евро. С одной стороны, переход на более стабильную валюту упрощает финансовые взаимоотношения, но с другой - переход на евро как таковой вызывает повышение арендных ставок на 15 - 20% , а это отрицательно сказывается на динамике развития рынка аренды жилых помещений из-за несоответствия цен спроса и предложения.

На рынке элитной аренды переход к цивилизованным отношениям осуществляется быстрее. В Penny Lane Realty прогнозируют продолжение в 2004 г. легализации аренды жилых помещений, которая подразумевает заключение договоров аренды в соответствии с Гражданским кодексом, организацию форм оплаты, не противоречащих Налоговому кодексу, и регистрацию договоров в соответствующих органах.

Активизация на рынке аренды постепенно ведет к его взрослению. Сегодня, с удовлетворением отмечают в Инкоме, владельцы квартир в интересах собственной безопасности все чаще предпочитают действовать через риэлтора. Даже со стороны съемщиков наблюдается рост доверия к агентствам недвижимости, особенно у арендаторов со стажем, которые уже обжигались, попадаясь на удочку информационных агентств, торгующих списками несуществующих дешевых, $150 в месяц квартир. По оценке Михаила Гороховского, вице-президента корпорации БЕСТ-Недвижимость, единовременно в столице сдается в аренду 45 000 - 50 000 квартир и примерно половина из них проходит через риэлторов.

Новую услугу - сервисные квартиры - предложила на рынке элитной аренды британская Intermark Group Inc. В компании определяют сервисную квартиру как управляемую профессиональной риэлторской компанией, которая сдается в аренду на посуточной основе, полностью оборудована и обставлена мебелью и предоставляется вместе с комплексом услуг (например, горничной). Поскольку цены устанавливаются за квартиру, а не за число проживающих, экономия может составить до 40% по сравнению с проживанием в отеле. Такие квартиры приобретают популярность среди приезжающих в командировку в Москву сотрудников крупных западных компаний, а также их семей.

Поосновательнее



В компании Blackwood говорят о перспективности еще одной новинки на рынке недвижимости Москвы - доходных домах. В ближайшее время на рынок выйдут новые элитные комплексы, которые частично будут сдаваться в долгосрочную аренду, - сообщила Марина Маркарова, руководитель отдела аренды жилых помещений компании.

Как говорится, хотеть и получить — это две большие разницы. На чем же можно сыграть, будучи ограниченным в средствах, чтобы приблизить свою голубую мечту — покупку квартиры в новостройке? Несмотря на значительный спрос на квартиры, рынок есть рынок, а значит, можно выбирать и торговаться. Снизить цену на квартиру, на которую претендентов и так предостаточно, — вряд ли возможно, но сторговать не самый ходовой товар — вполне реально.

Психология основной массы покупателей недвижимости весьма любопытна. Наш человек даже при небольшом количестве средств обычно хочет получить за свои деньги самое лучшее и желательно сразу.

Меньше платишь — дальше будешь
Сэкономить можно и при выборе места будущего проживания. Существенно улучшить жилищные условия позволяет покупка квартиры в удаленном от центра города районе, а то и за пределами МКАД. Например, при переезде из центра города на окраину нетрудно выгадать дополнительную комнату в квартире.
Стоимость квартир в городах ближайшего Подмосковья хоть и не сильно отличается от аналогов в спальных районах Москвы, но разница даже в $200–300 за 1 кв. м уже обеспечит ощутимую экономию. При покупке двухкомнатной квартиры площадью 65–70 кв. м разница может составить $13–21 тыс.
К ближайшему Подмосковью относят города, отстоящие не далее 25 км от МКАД, с хорошей транспортной доступностью: Балашиху, Долгопрудный, Королев, Красногорск, Мытищи, Одинцово, Реутов, Химки и др. Еще дешевле квартиры, возводимые в городах, расположенных в часе езды от Москвы: Домодедове, Железнодорожном, Истре, Нахабине, Подольске, Электростали.
Если же все-таки вы выбираете жизнь в столице, то вам будет полезно узнать, что сегодня самое дорогое жилье возводят в Центральном, Юго-Западном и Западном округах. Во втором эшелоне цены на новостройки в Северо-Западном, Северном и Южном округах, а самое дешевое жилье — в Северо-Восточном, Восточном, Юго-Восточном.
Такая традиция сложилась не случайно — в округах с лучшей экологической ситуацией, с большим количеством лесопарковых зон, развитой инфраструктурой люди всегда селились с большей охотой и за большую плату. Обратная ситуация в районах с густой сетью промышленных предприятий, плохими дорогами и недостаточным количеством детских садов, школ и магазинов.
Следующий фактор, определяющий возможность заплатить за метр меньше, — расстояние от центра и от метро. Чем дальше — тем дешевле. Это верно для каждого отдельно взятого административного округа. К примеру, удаленность от метро на окраине Южного округа позволит сэкономить до $150 за 1 кв. м в панельном доме и до $170–200 за 1 кв. м в монолитном. В Северном округе — до $120 в панельном и до $250–300 в монолитном.

Инвестиции
Чтобы заплатить меньше денег — станьте инвестором, т. е. купите квартиру на стадии котлована. Инвестиции — это определенный риск, поэтому подходить к выбору компании нужно ответственно и со знанием дела. В частности, желательно проследить историю деятельности компании на рынке, проверить наличие лицензий, поговорить с людьми, которые уже стали обладателями квартир, построенных этой компанией.
По понятным причинам, лучше выбрать известную компанию, с хорошей репутацией на рынке. В противном случае (компания никому не известна, до этого не возвела ни одного дома, цена квартиры подозрительно низка) не исключено, что вас захотят обмануть — такое еще случается. При грамотном выборе фирмы-партнера вы становитесь инвестором строительства своей собственной квартиры. В качестве премии за риск — экономия 15–20% конечной стоимости квартиры.
Ближе к стройке
Приобретая квартиру не у риэлтора, а непосредственно у застройщика или инвестора строительства, можно сэкономить 3–6% стоимости квартиры. Однако, приобретая квартиру непосредственно у застройщика, покупатель лишается профессиональных и юридических консультаций риэлтора. В этом случае для разъяснения юридических нюансов имеет смысл обращаться к юристам. Хотя, конечно, никакой юрист не обеспечит вам юридическую поддержку на все этапах покупки: от инвестирования до получения документов на право собственности. Оптимальный вариант для покупателя — покупать квартиру у компании, которая является застройщиком и риэлтором одновременно. Такая компания скорее всего продаст вам квартиру грамотно, но без риэлторской наценки. Как заметили в компании «МИЭЛЬ», «какой смысл перекладывать деньги из кармана в карман?». Еще один путь получения скидки — единовременная оплата всей стоимости жилья. Она позволяет снизить цену на 3–5%.

Следующая серия
Если рассматривать возводимые сегодня в Москве типовые дома, то дороже всего обходятся квартиры в домах серии П-55М. Причина: удачная планировка, большие кухни даже в однокомнатных квартирах, хозяйственные комнаты и лоджии.
Зная некоторые особенности квартир в типовых домах, возможно избежать переплат при покупке. Дешевые однокомнатные квартиры есть в домах серии П-3М, поскольку планировка здесь не очень удачна: балконы отсутствуют, жилая площадь маленькая (14,3 кв. м), санузел совмещенный. Зато эти квартиры относительно недороги.
В серии ПД-4 не слишком удачны трехкомнатные квартиры: жилая площадь — всего 40 кв. м, хотя в них два санузла, небольшая площадь этих квартир делает их цену более доступной.
Раз ступень, два ступенька — экономия
Есть еще одна возможность купить квартиру дешевле на 10% — выбрать не самый популярный этаж. Причем экономить на этажности можно не только на окраине города, но и в центре. На окраине выигрыш $10 тыс. за квартиру, а в центре — от $500 до $4 тыс. за каждый квадратный метр, поскольку цена может увеличиваться на $500 за 1 кв. м с каждым этажом.
Если выбрать квартиру без балкона, то есть шанс снизить стоимость еще на $1,5–2 тыс. Цена уменьшится, если квартира маленькой площади, с окнами на улицу и видом на завод. Если квартира примыкает к лифтовой шахте, можно продолжить торг и снизить стоимость своего будущего жилья.
Таким образом, если вы собираетесь стать собственником квартиры в новостройке и обладаете ограниченными средствами, то придется жертвовать многим. Что вы выберете, чем вы пренебрежете — зависит от вас, ваших желаний и возможностей.

«Монолит» или «панель»?
Если вы нацелены на более дешевое жилье, то скорее всего перед вами не встанет выбор — «панель», «кирпич» или «монолит». В споре о дешевизне квадратного метра однозначно победит «панель». При сравнении общей стоимости квартиры в монолитном и панельном доме опять выигрывает «панель», так как в ней площади квартир порой в 1,5 раза меньше, чем в монолитных домах. Пример: в панельном доме средняя площадь однокомнатной квартиры — 38 кв. м, а в монолитном — 50 кв. м. Площадь средней двухкомнатной квартиры в панельном доме — 60 кв. м, в монолитном — 70 кв. м.

Владислав Луцков
Начальник отдела аналитики компании «БЕСТ-Недвижимость»:
— Цены на квартиры могут зависеть от того, кто именно продавец. В доме могут быть несколько инвесторов, они назначают свои цены на квартиры. Как правило, эта разница минимальна.
Помимо этого различаются параметры ликвидности. Например, сейчас, как правило, в однокомнатной квартире цена квадратного метра выше, чем в двух-трехкомнатной. Это немаловажный фактор, если говорить о доме низшей ценовой категории. Это связано с тем, что однокомнатная квартира — это разменная монета в любой сделке. С однокомнатными квартирами наибольшее количество сделок купли-продажи, поэтому они более ликвидны.
Параметры ликвидности — это еще и индивидуальные особенности квартиры. Одна квартира может быть угловая, другая — нет. Различные площадки, различное расположение лифтов. Окна одной квартиры выходят на трубы завода, другие — на лесопарковую зону. Менеджеры, которые реализуют квартиры в новостройках, все это учитывают. Это подкрепляется их интуицией и огромным опытом. Они строят график продаж и определяют в том числе и ликвидность квартир.
Этажность тоже играет роль, но для разных категорий жилья этот критерий индивидуален.

Светлана Абелян
Директор агентства недвижимости «Новый город»:
— Первый фактор, влияющий на цену квартиры, — это этажность. Потому что традиционно первые три-четыре этажа всегда дешевле. И второй момент — вид из окна. Это могут быть абсолютно идентичные квартиры, но из окна одной квартиры открывается более привлекательный вид, из другой — менее. Одна квартира может быть более светлая, другая — более темная. В одном случае окна будут выходить на проезжую часть, а в другом — на парк. Это основные факторы, если речь идет об абсолютно идентичных квартирах.
Что касается разных районов, то ни один нормальный застройщик не будет строить одинаковые дома в разных районах. Потому что специфика района предусматривает некие отклонения от типажа. То, что строится на юго-западе, будет заведомо лучше, там будут использоваться другие материалы в облицовке, какие-то факторы, которые подчеркнут «статусность» этого дома: охраняемая стоянка и так далее. А в районе, например, Каширки будет работать система наибольшего удешевления.
Пример того же «Дон-Строя» — застройщик один, но насколько разные дома. Насколько по-разному они позиционируются. «Дон-Строй» подчеркивает, что жилье «статусное» (элитное жилье, жилье класса де люкс или бизнес-класса), но у него ни один дом не похож на другой. Монолитные конструкции позволяют это легко сделать. И внутренняя отделка разная, в зависимости от района. Если построить два одинаковых дома в разных районах, один из них окажется заведомо неудачным и будет плохо реализовываться.

Ольга Денисова
Маркетолог инвестиционно-риэлторской компании «Пересвет-Инвест»:
— Если брать за точку отсчета две совершенно одинаковые квартиры, расположенные в рядом стоящих домах, то на стоимость каждой из них могут влиять следующие факторы:
- этажность (первые и последние этажи традиционно стоят меньше);
- вид из окон;
- тип дома: монолитный или панельный. Однако разница между монолитным и панельным домом существенна только в Москве, в Подмосковье она незначительна ($20–30);
- наличие муниципальных квартир в доме. То есть, если в секции дома, отданной под муниципальное жилье, есть коммерческие квартиры, они могут стоить дешевле;
- наличие инфраструктуры на первых этажах повышает статус дома, а соответственно и стоимость квадратных метров.

Олег Репченко
Руководитель аналитического центра «Индикатор рынка недвижимости»:
— На стоимость квартиры влияет ее ликвидность и потребительские свойства. Чем лучше квартира, тем выше цена. И наоборот: чем хуже, тем цена ниже. Если говорить об одном и том же доме, то в первую очередь стоит говорить о видах из окон. Как правило, верхние этажи с какими-то видовыми квартирами более дорогие, низкие этажи менее дорогие.
Бывает еще один фактор, когда квартиры разных площадей. Две однокомнатные квартиры, но одна 40 кв. м, а другая — 60 кв. м. Как правило, чем больше площадь квартиры, тем меньше стоят метры. Квартира может быть по площади в 1,5 раза меньше, но по абсолютной цене она будет дороже на 20–25%. Стандартный закон — чем больше берешь, тем дешевле.

Агентства недвижимости, как правило, имеют свои стандартные формы договоров. Но, начиная работу с агентством, не торопитесь их подписывать. Лучше возьмите паузу хотя бы на то время, в течение которого успеете в ближайшем уютном заведении выпить кофе и прочитать договор. Лучше, конечно, читать его с помощью юридически грамотного человека. Но поскольку юриста рядом может и не оказаться, попробуем заранее определить, что же нужно проверить.
Обычно в типовом договоре прописаны следующие пункты: предмет договора, права и обязанности сторон, размер вознаграждения фирмы, сроки выполнения обязательств или срок действия договора, ответственность сторон и порядок разрешения споров.
Прежде всего, должен быть четко обозначен сам предмет договора. Как правило, это выполнение агентством определенных услуг в интересах клиента, которые последний обязуется оплатить.
Читая этот пункт, нужно понять: предоставляется ли по договору именно та услуга, которая вам нужна. Если вы хотите только получить информацию о квартире, значит, так и должно быть записано в договоре. Без каких-либо дополнительных условий.
Нужно четко для себя понимать, какой объем услуг вы хотите получить. Сейчас во многих агентствах недвижимости предлагается очень разнообразный сервисный пакет: от обычных консультаций, получения аналитической информации о ситуации на рынке или стоимости конкретной квартиры до организации юридического сопровождения сделки или процедуры взаиморасчетов между сторонами.

Алексей Романченко
Начальник отдела рекламы ЗАО «Отделстрой»:
— Факторов, влияющих на разницу в цене, вообще очень много, например первый и последний этаж всегда чуть дешевле. Тот же вид из окна уже влияет на цену.
Еще пример. По проекту строятся два одинаковых дома рядом. По каким-то причинам их не могут построить одновременно, один уже закончен, а второй только начинают строить. Понятно, что в совершенно одинаковых квартирах будут разные цены на квадратные метры.
Услуги риэлторов востребованы во многих случаях. Будь то купля-продажа дома или квартиры, аренда недвижимости, поиск вариантов обмена — суть у них одна: юридические отношения. Один — заказчик, другой — исполнитель. У каждого есть свои права и обязанности, поэтому условия отношений, ответственность сторон должны быть указаны в договоре.

Типовые договоры некоторых агентств недвижимости предполагают однобокий характер отношений: права — у фирмы, обязанности — у клиента.
Следующий раздел договора — вознаграждение риэлторской компании — определяется именно теми обязанностями, объемом услуг, которые поручает ей выполнить клиент. За оказание услуг фирмы берут 3–6% стоимости объекта недвижимости в зависимости от сложности сделки. Размер вознаграждения указывается либо в конкретной сумме, либо в процентах от цены реализации недвижимости.
Кроме того, в договоре должно быть оговорено, кто будет оплачивать расходы по сделке. Сюда входят и расходы на рекламу, которые зависят от ликвидности квартиры. Если уверены, что ваша квартира востребована на рынке и реклама ей не нужна, то имеете право этот пункт из договора исключить.
Далее следуют расходы по подготовке необходимых для заключения сделки документов. Это различная техническая документация БТИ, справки из РЭУ, оплата всевозможных задолженностей — квартплаты, электроэнергии, налоговых платежей, оплаты за газ и телефон и т. п. И последнее — собственно расходы по заключению сделки. В частности, оплата аренды банковской ячейки, услуг нотариуса, регистрации договора купли-продажи в учреждении юстиции.

В расход
Далее оговаривается порядок исполнения договора в виде подробного списка взаимных прав и обязанностей. Излишне говорить, что каждый пункт договора должен быть подробно описан. Если клиент поручает агентству получить какие-то документы, например справку с места жительства или технический паспорт БТИ, это должно быть записано в договоре.
Разумеется, за юридическими формулировками, однообразными словосочетаниями далеко не каждый клиент способен понять суть документа. Если что-то неясно, обязательно нужно задавать вопросы, требовать разъяснений и искать пути к взаимному согласию. Редко, но бывает, что риэлторы отказываются комментировать пункты договора. В таком случае лучше с ними попрощаться и обратиться в другую компанию.

Михаил Гороховский
Первый вице-президент компании «БЕСТ-Недвижимость», председатель комиссии по защите прав потребителей при МАГР:
— Клиент должен ознакомиться с полномочиями лица, которое от имени организации подписывает договор. То есть, если компанию представляет менеджер, то у него обязательно должна быть доверенность от уполномоченного лица.
Хорошо, если агентство — член МАГР или РГР и имеет сертификацию. Это само по себе говорит о том, что в этой организации все в порядке с учредителями и с юридическим адресом.
После этого клиент выясняет, какую собственно услугу может оказать агентство, сколько она будет стоить, что входит в эту услугу, в какой срок будет оказана, какую ответственность несет компания в случае невыполнения обязательств.
Обычно в состав риэлторских услуг входит и информационное обеспечение, и рекламирование объекта, ведение переговоров от имени клиента, показ объекта, сбор и оформление документов. Все это должно быть прописано в договоре. Если в договоре есть отсылка на тарифы, нужно с ними ознакомиться и заранее знать, что сколько стоит, чтобы впоследствии, когда будет предъявлен счет, с этими тарифами свериться.
Клиент должен быть хозяином сделки, не ловиться на посулы: мы вашу квартиру продадим, и вам это не будет ничего стоить. Это басни для дурачков, риэлтор не может работать бесплатно. Желательно, чтобы комиссия агентства (разница между тем, что заплатит покупатель и что получит продавец) была получена с ведома и согласия клиента. Все полномочия риэлтора в сделке производны от прав клиента.
Задача клиента — доверять риэлтору, но проверять его, требовать периодически отчет о том, что происходит. Если риэлтор ведет переговоры с продавцом или с покупателем, клиент вправе при них присутствовать и знать весь расклад — сколько получат стороны, сколько получит агент. Это справедливо.

Разрыв связи
Отдельным пунктом должны быть оговорены условия возможного расторжения договора, устраивающие обе стороны. Многие агентства в стандартном договоре предусматривают просто грандиозные штрафные санкции, и... клиенты их подписывают.
Вообще пункт об ответственности сторон — один из наиболее важных в договоре. Обычно стороны несут ответственность в порядке, предусмотренном законодательством, например Законом «О защите прав потребителей». Даже если в договоре это не оговорено, ответственность сторон прописана в вышеуказанном законе. Например, размер неустойки, выплачиваемой агентством недвижимости клиенту за каждый день просрочки исполнения обязательств, составляет 3% стоимости оказанной услуги (п. 5 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей»).
Клиент вправе расторгнуть договор об оказании услуги в любое время, уплатив агентству часть цены пропорционально объему оказанной услуги. Кроме того, ему придется возместить расходы, произведенные в целях исполнения договора, если они не входят в указанную часть цены услуги (ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей»).
Таким образом, если сделка не состоялась по вашей вине или вы в одностороннем порядке отказались от выполнения взятых обязательств, то придется компенсировать агентству все понесенные им расходы. В некоторых случаях нужно будет еще и оплатить оказанные услуги. Все это тоже предусмотрено законом.
В договоре обязательно должен быть четко обозначен срок его действия. Если за указанный срок фирма не выполнит своих обязательств, клиент по своему выбору вправе назначить новый срок оказания услуги или предъявить требования, предусмотренные ст. 28 п. 1 Закона РФ «О защите прав потребителей». В случае задержки исполнения клиентом своих обязательств договор продлевается «на такой период времени, в течение которого агентство не в состоянии было выполнить обязательства в связи с действиями клиента».
При наличии сомнений в правильности составленного агентством договора, пожалуйста, не стесняйтесь об этом сказать. Если нужно, проконсультируйтесь дополнительно с юристом. И не забывайте: что бы ни случилось, вы всегда можете обратиться в Комитет по защите прав потребителей, где не только дадут оценку сложившейся ситуации, но и предложат действенную помощь.

Олег Репченко
Руководитель аналитического центра «Индикатор рынка недвижимости»:
— Первый вариант. Чтобы избежать ошибок при сделках с недвижимостью, я бы посоветовал приходить со своим юристом. Он поможет правильно заключить договор и учесть все ваши интересы. Тонкостей при сделках с недвижимостью может быть очень много, и только юрист поможет в них разобраться.
Второй вариант — доверие к бренду. Это заключение типового договора с крупным агентством, заслуживающим доверия. Например, вы покупаете квартиру у ДСК-1 или столичного ДИПСа. Они со всеми заключают типовой договор, но квартиры у них покупают тысячи человек. Речь идет о компаниях, которые 10 лет строили в Москве и обладают определенным доверием.

Наталья Сафронова
Юрист корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:
— Прежде всего хочется сказать, что простому гражданину не стоит самостоятельно приобретать квартиру, особенно на рынке вторичного жилья. Подводных камней так много, что проверить юридическую чистоту приобретаемой квартиры могут только специалисты по недвижимости.
Начинать проверку квартиры надо с документов, на основании которых собственник владеет правом на квартиру. Далее надо проверить, есть ли несовершеннолетние, нет ли временно снятых с регистрационного учета, нет ли мужчин призывного возраста, нет ли в квартире обременений, арестов, запретов. Еще: не внесен ли дом, в котором приобретается квартира, в список домов, подлежащих сносу, реконструкции или капитальному ремонту с выселением.
Надо узнать всю историю квартиры с момента постройки дома. Далее надо проверить самих собственников квартиры: не состоят ли они на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, не лишался и не ограничивался ли собственник дееспособности, не находится ли под попечительством, опекой, патронажем. Рядовому гражданину действительно сложно получить все эти данные, но большие серьезные компании давно и тщательно проводят проверки квартир и заключают сделки купли-продажи в соответствии с законодательством.



Главная --> Публикации