Главная --> Публикации --> Кондоминиум Развязка белорусского вокзала избавит столицу от автомобильных пробок По стоимомсти офисов москва вошла в пятерку самых дорогих городов мира Дом с "умной" начинкой Первые бизнес-парки —от идеи до воплощения

Иногда, впрочем, недостаточно смотреть на цифры роста ВВП, темпы инфляции или безработицы. Внимательному наблюдателю не меньше могут сказать показатели рынка коммерческой недвижимости, напрямую связанные с экономической активностью в стране. Действительно, стагнация экономики — это не что иное, как нежелание или неспособность бизнеса развиваться. Естественно, что с точки зрения рынка недвижимости это означает падение спроса на офисные помещения и замедление темпов строительства.

Мировая экономика в последние годы испытала множество шоков. Периоды бурного развития сменили годы стагнации, на смену кризисам приходило экономическое оживление. Непросто ситуация складывается и сегодня — естественно, все внимание наблюдателей приковано к трем определяющим ситуацию в мире центрам: США, Европе и Азиатско-Тихоокеанскому региону (АТР).

Основные надежды всемирные компании Colliers International, Grubb Ellis Co и Global Property Alliance связывают с Азиатско-Тихоокеанским регионом, главным образом из-за улучшения экономической ситуации в этом регионе. Как сказал Росс Дж.Моор, директор по исследованиям компании Colliers International, имея в виду Китай, Гонконг, Южную Корею, Австралию, Новую Зеландию, Японию и Индию: «Они все на подъеме. У нас нет никакой причины ожидать, что ситуация изменится». По прогнозам Моора, доля свободных площадей коммерческой недвижимости в Азиатско-Тихоокеанском регионе в 2004 году упадет до 12,9% в сравнении с 13,4% в 2003 году, а цена аренды вырастет до 32,25 долл./квадратный фут от 30 долл. в 2003 году.

В США последнее десятилетие XX века темпы экономического роста намного превышали среднестатистические показатели. Но к настоящему времени ситуация в экономике США изменилась. Как отмечают эксперты, такого количества свободных площадей (коммерческая недвижимость) не наблюдалось с начала 90-х. Возможный же рост будет более чем скромен, во всяком случае в этом году. Ожидается, что количество свободных площадей уменьшится до 16,9% в 2004-м в сравнении с 17,5% в 2003 году.

По ежегодному же рейтингу привлекательности столиц 2003 года компании Cushman Wakefield Healey Baker Москве отдали 28-е место. Города Центральной и Восточной Европы, включая Прагу, Варшаву, Будапешт и Вену, опередили ее, заняв 17, 22, 23 и 24-е места соответственно. Лидерами предпочтительных городов для ведения бизнеса являются Лондон, Париж и Франкфурт – три самых дорогих города не только в Европе, но и в мире.
Сам силуэт нашего города, напоминающий окружность, всегда определял и его архитектурное развитие. Центром был Кремль, вокруг него создавались замкнутые оборонные рубежи, которые по мере роста города превращались во внутренние кольцевые проезды. Развиваясь, Москва обрастала все новыми "кольцами": Китай-город, Белый город, Камер-Коллежский вал, кольцо "сталинских высоток". Именно они и сформировали архитектурный облик города.

Неплохая ситуация складывается в Восточной Европе. По исследованиям компании Cushman Wakefield Healey Baker (CW/HB), лидером по привлекательности коммерческой недвижимости среди стран, собирающихся вступить в Евросоюз, является Венгрия. То есть в этой стране спрос пока превышает предложение, а цены на недвижимость растут. Второе и третье места заняли Чехия и Польша. «Эти центральноевропейские страны предприняли «правильные» шаги для выполнения экономической реформы», – сказал Дэвид Хучингс, глава европейского исследования CW/HB's. При составлении данного рейтинга принималось во внимание около 50 различных экономических и политических факторов, включая цены и предложение офисной недвижимости. Исследования проводились для 13 стран: Чехии, Эстонии, Венгрии, Латвии, Литвы, Польши, Словакии и Словении (вступающих в ЕС в 2004 году), Болгарии, Румынии, Хорватии (могут присоединиться к ЕС в 2007 году), Турции и России. Наша страна по данному рейтингу занимает 8-е место.

Первые годы реализации программы "Новое кольцо Москвы" в полной мере выявили всю сложность и масштабность поставленной задачи. Учитывая это, правительство Москвы весной 2003 года приняло решение о создании Городской комиссии при правительстве Москвы по вопросам строительства высотных домов в рамках программы "Новое кольцо Москвы". Руководство комиссией и реализацией программы в целом взял на себя мэр Москвы Ю.М. Лужков. Непосредственное участие в реализации программы принимает и Госстрой России.

Идея создания нового высотного кольца родилась около пяти лет назад. Она была реализована в одобренной президиумом Архитектурного совета Москомархитектуры "Концепции размещения высотных многофункциональных комплексов в срединном и периферийном поясе Москвы" и утверждена правительством Москвы в качестве городской комплексной инвестиционной программы "Новое кольцо Москвы" в 1999 году. Для реализации программы было создано ОАО "Новое кольцо Москвы" со стопроцентной долей города в уставном капитале.

Не стоит забывать и о социальной составляющей "Нового кольца Москвы". Программа помогает решать одну из самых острых проблем столицы, связанную со сносом ветхого пятиэтажного жилищного фонда периода строительства 1950 - 1960 годов путем комплексной реконструкции срединного и периферийного пояса города и создания в нем системы новых общественных центров без привлечения бюджетных средств города. На вырученные от инвесторов программы средства город строит жилье для очередников, решает вопросы развития инженерной инфраструктуры Москвы.

В настоящее время активно ведется работа по подбору участков для размещения будущих высотных комплексов. При этом учитываются не только географические, но и социально-экономические факторы, инвестиционная привлекательность будущих объектов. Учитывая значительный инвестиционный потенциал программы - около 4,5 млрд. долларов, - экономические интересы города в получении максимальной отдачи от реализации программы "Новое кольцо Москвы" абсолютно понятны и обоснованны.

В настоящее время ведется строительство второго небоскреба из этой серии - "Вертикали" на Ленинском проспекте. Комплекс "Вертикаль" совсем не похож на "сталинские высотки" - его архитектурные черты в полной мере современны. Еще один объект возводится на проспекте Маршала Жукова.

"Эдельвейс" - первый высотный дом в рамках программы "Новое кольцо Москвы" - на Давыдковской улице уже сдан в эксплуатацию. Комплекс возводился с использованием последних строительных разработок. Его высота 165 метров. Это настоящий многофункциональный комплекс с современным набором социальной и бытовой инфраструктуры, удовлетворяющей самым высоким требованиям.

Строить высотные дома гораздо труднее, чем типовые многоэтажки. Подъемные краны должны работать на высоте более двухсот метров. Для возведения башен используются совершенно особые строительные материалы. Наиболее сложным считается сооружение фундамента для подобных зданий. В этом смысле тому же Нью-Йорку, который расположен на гранитной плите, повезло гораздо больше. В Москве перед началом каждого строительства проводятся серьезные геологические исследования. В зданиях используются новейшие разработки в области предупреждения и тушения пожаров. Каркасы домов строятся из железобетона, а не металла, что дает им дополнительную устойчивость и прочность.

Уже вышли распоряжения столичного правительства о строительстве еще двенадцати высотных комплексов, в частности на Профсоюзной улице, Новоясеневском проспекте. Дмитровском шоссе.

Теперь отрасль приближается к получению правовой основы: совместным решением правительства Москвы и Госстроя РФ была начата полноценная работа по формированию нормативной базы высотного строительства, утвержден перечень необходимых СНиПов. Работу поручено завершить в 2004 году.

Известно, что до сих пор строительство высотных объектов в Москве и России велось в условиях отсутствия нормативной базы - соответствующих строительных норм и правил (СНиПОВ) по проектированию, строительству и эксплуатации высотных зданий. Строителям приходилось перестраховываться, учитывать все мелочи и идти на любые расходы для обеспечения надежности возводимых конструкций. Главный расчет делался на то, что и после утверждения этих норм к концу этого года все здания будут им отвечать, даже с запасом требований.

Программе "Новое кольцо Москвы" не случайно присвоен статус инвестиционной. Правила проведения конкурсов инвесторов в рамках программы утверждены московским правительством. Самый главный критерий - безопасность проекта. Среди прочих - экономическая эффективность, необходимые финансовые ресурсы, сроки возведения объекта, а также наличие собственных строительных мощностей и положительного опыта работы.

Учитывается и огромный зарубежный опыт возведения небоскребов, в частности опыт и знания американских проектировщикбв и строителей. Ряд встреч руководства Москвы и Госстроя России с американскими коллегами показал, насколько важен обмен мнениями, технологиями, использование наработок в строительной отрасли для успешной реализации столь масштабных проектов. В настоящий момент первая рабочая группа с участием специалистов Госстроя, московского правительства, представителей ОАО "Новое кольцо Москвы", иных организаций находится в США для изучения богатого опыта американских строителей.

Несмотря на пессимистические прогнозы по поводу будущего московского строительства, Москва продолжает обновляться на наших глазах. Перемены происходят не только в сфере элитного жилья, типовые проекты тоже развиваются. Массовая застройка сегодня зачастую неотличима от индивидуальных проектов недавних лет. Совершенствуется технология строительства, улучшается инженерия, растет качество отделки.

Сейчас за право строительства новых высотных объектов готовы побороться несколько строительных корпораций. Интерес к проекту также проявляют одна из крупнейших строительных организаций Москвы "Моспромстрой" и южнокорейская строительная фирма "Лотте Констракшн". Есть уверенность, что уже а недалеком будущем столица сможет похвастаться новым кольцом из высотных домов. Но главной задачей программы, как неоднократно отмечал Ю.М. Лужков, является социально-экономическое развитие города при условии обеспечения безопасности и долговечности высотных зданий.

Мы решили обратиться к профессионалам в строительной сфере. Все специалисты едины во мнении о том, что сегодня плохой грунт - вполне преодолимое препятствие для строительства практически любых зданий. Самый яркий пример - Сингапур. Там посреди океана на насыпном привезенном грунте выстроен целый искусственный остров Сентоза с отелями-небоскребами и подземным океанариумом.

Тем не менее, многих сегодня пугает размах и масштабы московского строительства. В последнее время даже стало модно брюзжать по поводу небоскребов, якобы построенных на ненадежных грунтах, или на тему строительства высоток возле станций и шахт метрополитена. Ни одного реального факта при этом не приводится, только раздуваются слухи - будто один знаменитый элитный жилой комплекс вот-вот сползет в воду, у другого просел фундамент. Вдруг вспомнили, что Москва - не идеальная площадка для строителей, мол, Нью-Йорк стоит на скальных породах, а мы - на глине. При этом как-то умалчивают, что и технологии не стоят на месте.

Вопрос, строить или не строить высотки в Москве, положительно решен давно, еще в 50-е. Кстати, почти все сталинские небоскребы стоят на проблемных почвах, в спорных - с точки зрения обывателя - местах. Проект МГУ даже передвинули несколько вглубь - изначально стройка планировалась почти у самого склона Ленинских гор. Дом на Котельнической стоит в излучине двух рек, гостиница "Украина" - прямо на набережной. Сегодня "Алые Паруса" в Строгинской пойме подтверждают: московским строителям водобоязнь не свойственна. Все дело в правильных технологиях. И специалисты столичного градостроения утверждают, что в девяти из десяти случаев можно найти специальный инженерно-технический метод, который позволит построить здание необходимой конструкции в нужном месте.

"Практически на любых грунтах сегодня можно строить все, что угодно, если уметь правильно строить", - считает президент Российской Ассоциации гильдии риэлтеров Григорий Полторак.

Заслуженный строитель, профессор, доктор технических наук Азарий Лапидус на вопрос о том, можно ли деньгами помочь продвижению проекта, говорит о том, что получить разрешение на строительство очень и очень сложно, тем более таким образом. "Попробуйте купить всех!" - негодует профессор.

Простой обыватель даже не знает, сколько инстанций и экспертиз надо пройти, какое количество разрешений надо получить строительным фирмам, прежде чем получить добро на возведение того или иного здания. Свидетельствует сотрудник одного из экспертных институтов, инженер-строитель, кандидат технических наук Виктор Горбунков: "Все разговоры о якобы купленных экспертах в области строительства - досужие дилетантские рассуждения. Наши подпись и печать стоят не денег, а жизни людей, и мы ими не торгуем".

Помимо плохих грунтов "критики" находят "слабое звено" в стройках возле метро. Уверяют, будто бы высотные дома, построенные над шахтами метро, не в меру вибрируют. В пример приводятся две муниципальные башни у метро "Щукинская", где разместился торговый центр "Алые Паруса". Ну, чем не сенсация: вдруг оказывается, что около метро строить нельзя, а ведь рядом со станциями стоит чуть не полгорода. Но вот что утверждают специалисты: при строительстве таких домов учитываются и нейтрализуются все возможные негативные факторы. Юрий Ушков, исполнительный директор компании "БЕСТ-Финанс", утверждает: "Если стройплощадка для дома находится возле метро, то уже до разработки конструкции фундамента заказываются экспертизы, которые исследуют воздействие уровня шумов и вибрации на фундамент - без этой экспертизы никто даже не начнет строить. Далее, исходя из проведенных исследований, проводятся шумозащитные и антивибрационные мероприятия. И только после этого строится дом... Кстати, жилье вблизи метро пользуется большим спросом. Строить можно хоть прямо над метро - главное, чтобы уровень влияния метро не превышал нормы, рекомендованные экспертизой".

Действительно, сегодня в Москве схема реализации строительных проектов направлена на то, чтобы не допустить брака. Именно с этой целью было создано огромное количество инстанций, каждая из которых, по сути, имеет "право вето" при выдаче разрешения строительство проекта.

Наш город сегодня меняется стремительно, преображается буквально на глазах. Многое кажется непривычным, многое ошеломляет, поэтому опасения и перестраховки - это нормально и объяснимо. Однако за реальным диагнозом по поводу "болевых точек" столицы стоит обращаться к настоящим врачам, а не к колдунам и гадалкам. Давайте в нашем понимании качества наших домов полагаться на мнение профессионалов от строительства, а не на доморощенных экспертов.
Наступившей весной на рынке подмосковной загородной недвижимости появится сразу 100 новых коттеджных поселков. Большинство из них рассчитано на покупателей, согласных отдать за дачку около $300 тыс. А вот дефицит сравнительно недорогих — стоимостью до $100 тыс. — домов сохраняется.

Жители домов возле "Щукинской" могут быть спокойны за надежность своих стен: ведь их дома построены из монолита. По утверждению специалиста по вибро- и шумоизоляции Александра Волкова, "в зданиях высотой 20 и более этажей снижение вибрации осуществляется за счет использования монолитного каркаса".

Савелий Орбант, директор управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-недвижимость»: «В нынешнем году в Подмосковье появится около 100 новых поселков, в каждом из которых будет примерно 30—50 домов, то есть на рынок выйдет сразу 4—4,5 тыс. коттеджей».

Строительство новых коттеджных поселков под Москвой ведется ударными темпами. В прошлом году на карте Подмосковья появилось более 50 поселков, в нынешнем году число «новичков» удвоится. Дело в том, что строители освоили загородное строительство «оптом», то есть целыми поселками с единым архитектурным обликом. Эта тенденция выгодно сказывается на количестве вводимого жилья и не очень — на его качестве, поскольку приводит к появлению однотипных объектов.

Прекрасное — далёко

Казалось бы, предложений — масса. Однако своего хозяина находят лишь объекты с изюминкой. По оценкам самих риэлтеров, высказываемым ими в приватной обстановке, на каждого потенциального покупателя приходится примерно 15 предложений. Правда, при этом ликвидными считаются лишь 10—15% объектов. И вот на них-то спрос превышает предложение, что привело к росту цен на дома в таких поселках на 15% по сравнению с уровнем прошлого года.

Можно, конечно, приобрести недостроенный коттедж (такие до сих пор встречаются даже в дорогих местах). Кирпичная коробка с крышей будет стоить в 1,5—2 раза дешевле готового жилища. Однако при этом стоит просчитать, хватит ли денег, чтобы его достроить (от $300 на 1 кв. м) и подключиться к коммуникациям (от $15 тыс.).

Самый большой дефицит на рынке загородной недвижимости — новые коттеджи стоимостью до $100 тыс. Ситуация усугубляется тем, что риэлтеры такими проектами практически не занимаются. Купить готовый объект в организованном поселке и недалеко от Москвы за подобные деньги просто нереально. Маленьких по площади коттеджей (до 100 кв. м) здесь не строят, минимальный метраж — от 160 кв. м (а чаще всего — 180—190 кв. м). Без отделки и подводки коммуникаций простенький домик в 50-километровой зоне обойдется в $130—200 тыс., а в варианте «под ключ» потянет на все $250—270 тыс.

Среднее арифметическое

Чем дальше от Москвы, тем выше шансы найти что-нибудь стоимостью до $ 100 тыс. Хороший коттедж площадью 200 кв. м с отделкой и коммуникациями, укладывающийся в указанную сумму, можно найти на расстоянии минимум в 60—70 км от столицы. Правда, скорее всего, это будет не организованный поселок, а этакая коттеджная улица или квартал в границах подмосковной деревушки. Например, в деревне Горки (93 км от МКАД по Пятницкому шоссе) продаются двухуровневые коттеджи площадью от 160 кв. м стоимостью от $75 тыс. В указанную сумму входит участок в 2—5 соток.

Светлана Кондачкова, начальник отдела загородной недвижимости МИАН: «Поселки среднего ценового уровня сегодня активно строят на западном, северо-западном и северо-восточном направлениях. Среди лидеров строительства - Ленинградское, Дмитровское, Куркинское, Волоколамское шоссе».

С коттеджами в средней ценовой категории (от $100 тыс. до $250 тыс.) ситуация складывается более благополучная. Сюда попадают поселки, представляющие собой группу отдельных или сблокированных домов (таунхаусов) площадью от 100 до 250 кв. м, расположенных на обособленной территории. Обязательные характеристики такого поселка: удобный подъезд, охрана территории, централизованные системы тепло- и водоснабжения, электричество, московский телефон, а также развитая инфраструктура (магазины, спортивные, детские, медицинские и развлекательные учреждения). Стоимость 1 кв. м здесь составляет $700—80 Расходы по содержанию -$100—150 ежемесячно.

Интересные предложения среднего ценового уровня на модном Новорижском шоссе встречаются не ближе чем за 50 км от Москвы. Нынешней весной здесь сдаются, например, дома в поселке Сказка (55 км от МКАД), который расположился на участке в 7,5 га посреди леса. К продаже предлагается 35 типов индивидуальных коттеджей площадью от 150 кв. м. В домах будут установлены входные двери, гаражные ворота. Окна — тройные деревянные стеклопакеты. На территории поселка предусмотрены магазины, детский, оздоровительный и спортивный комплексы. Стоимость коттеджа со стандартным земельным участком (12 соток) составляет $120—200 тыс. (или $800—900 за кв. м).

Из новых предложений среднего уровня, которые выходят на рынок в нынешнем году, можно отметить поселок Родники, находящийся в 5 км от МКАД по Можайскому шоссе, рядом с Одинцовом. Здесь предлагаются готовые коттеджи площадью 200 кв. м по цене от $ 130 тыс. за домовладение (1 кв. м — от $650). Плюс участок (2— 5 соток), к которому уже подведены все коммуникации. На плане поселка обозначены школа, детский сад, службы быта.

Высшая лига

Рукой подать до Москвы от поселка Северная Слобода (1,5 км от МКАД по Дмитровскому шоссе). Поселок состоит из таунхаусов площадью 140—300 кв. м (стоимость 1 кв. м — от $700) и отдельно стоящих коттеджей площадью до 300 кв. м и с участком в 4 сотки (до $210 тыс.). Из инфраструктуры здесь будут представлены школа, детский сад, досуговый центр.

В ценовые рамки от $250 тыс. до $500 тыс. ($1 — 2,3 тыс. за кв. м, включая стоимость земельного участка) укладываются коттеджи площадью от 250 до 450 кв. м, которые продаются в организованных поселках. Обычно площадь прилагающегося участка — от 15 соток и выше. Одно из основных отличий дорогого поселка от того, что попроще, — развитая инфраструктура, которая не ограничивается магазином. Здесь есть свои спортивные клубы, бары, рестораны, аптеки, несколько медпунктов. Ежемесячная плата за все это удовольствие — от $25 Еще одно принципиальное отличие такого поселка — однородный социальный и финансовый статус его жителей. У каждого нового потенциального соседа проверяют не только платежеспособность, но и репутацию (она должна быть, по крайней мере, некриминальной).

Говоря про высшую ценовую категорию, мы не будем рассказывать о сверхдорогих рублевских проектах. Во-первых, о них уже написано немало. А во-вторых, Рублевка сегодня превратилась практически в закрытую зону, где большинство новых объектов расходится по «своим». Поэтому расскажем о более доступных загородных новостройках.

Пример такого поселка - Вешки, расположенные в 2 км от МКАД по Савеловскому направлению. Здесь 60 домов площадью от 300 кв. м с участками от 15 соток. Цена — от $1,3 тыс. за кв. м и зависит от модели дома и размера участка. В среднем получается, что дом с участком стоит около $450 тыс.

Подобные поселки сегодня активно строятся на Новорижском, Калужском, Дмитровском шоссе. Дома сдаются не просто без отделки, а даже без внутренних перегородок, возводятся только несущие стены, дабы будущий хозяин мог сделать все по своему усмотрению.



Главная --> Публикации