Главная --> Публикации --> Россиян заставят экономить Власти думают о доступности ипотеки Конкретные дотации - конкретным жильцам Праздник сделкам не помеха Приключения ипотеки в россии

Пол-Москвы сегодня трудится в офисах. В этом нет ничего оригинального. Чтобы быть "не таким как все", надо работать в "Москве-Сити". И хотя введение в эксплуатацию Московского международного центра "Москва-Сити" планируется завершить к 2007 году, предаваться мечтам о фешенебельном виде из окна и "американских" небоскребных лифтах можно начинать уже сейчас.

Сценарии развития Московского международного бизнес-центра

Общая стоимость нового Международного центра на Краснопресненской набережной приближается к 12 миллиардам долларов. При том, что территория будущего мегакомплекса равняется 60 га, цена 1 гектара земли здесь прогнозируется на уровне 6 миллионов долларов. Общая площадь офисных, торговых, гостиничных и рекреационных площадей составит около 2,3 млн. кв. метров. Высота зданий делового центра будет равняться 50 - 80 этажам. А "Башня Россия" поднимется аж на 600 метров. Это настоящий вызов чикагским небоскребам!

Особое отношение к "проекту тысячелетия" столичного мэра - ни для кого не секрет. Одно название "Великий Посад", которое он дал ММДЦ, довольно показательно. А если Юрий Лужков решил, - значит "городу" быть. И, похоже, дело идет к тому, чтобы не просто догнать, но и перегнать лондонский City и парижский la Defense.

Попробуем теперь переместиться в 2007 год и спрогнозировать, как отразится появление нового офисного гиганта на рынке недвижимости на ценовой ситуации в Москве? По мнению ведущего консультанта Департамента коммерческой недвижимости компании Vesco Realty Николая Смирнова, есть два условных варианта развития ситуации, которая коснется как минимум сотен тысяч активных жителей Москвы. Версия А: Сити подкорректирует рынок. Спрос на "чудо-город" будет высок. Ажиотаж вокруг него приведет к "миграционной волне" арендаторов из существующих на сегодняшний день офисов класса А. Очень многие фирмы и компании переедут на Краснопресненскую набережную. Значительная часть офисных площадей класса А и бизнес-класса, разбросанные по всей столице, на какое-то время останется вакантной. Благо, запланированная офисная площадь в ММДЦ перекрывает действующие и планируемые к вводу в 2004-2006 годах площади соответствующего класса. Это может привести к демпингу. И уж точно цены заморозятся, а скорее, даже упадут на порядок.

На гипермасштабность проекта "Москва-Сити" указывает и информация о планах по возведению на 11-м участке ММДЦ "многофункционального комплекса с транспортным терминалом", который будет включен в скоростную транспортную систему (СТС). Посредством монорельсовых дорог Сити будет соединен с аэропортами Внуково, Шереметьево и Домодедово.

Ведущий консультант Vesco Realty склоняется, скорее, к первому варианту. Трудиться в трех километрах от Кремля, в самом большом бизнес-центре Европы - станет для очень многих статусно-репутационным пожеланием. При любом развитии событий от появления на берегах Москвы-реки огромного делового центра однозначно выиграют москвичи, арендующие офисные помещения:

Версия Б: Ожидаемого ажиотажа не произойдет, спрос на "квадраты" "Москва-Сити" будет умеренным, спокойным. К примеру, это может быть связано с "дежурным" и небезосновательным опасением по поводу автомобильной доступности объекта. Заполнение и, соответственно, окупаемость/прибыль растянутся на годы. И тогда уже "Москва-Сити" объявит рождественские скидки.

Гипотетически можно предположить, что даже талантливому и фундаментальному обличителю общества потребления, солисту группы "Ленинград", было бы непросто отказаться от возможности поработать в собственном офисном пентхаусе, скажем, где-нибудь на высоте 320 метров, поближе к небу.
"Стремительно развивающийся рынок коммерческой недвижимости Москвы привлекает внимание инвесторов всего мира. Однако не все они однозначно оценивают перспективы инвестирования в этот сектор российской экономики", - заявил генеральный директор Swiss Realty Group Илья Кононенко, выступая на форуме "Инвестиционные перспективы России на новый президентский срок", который состоялся на прошлой неделе в Давосе (Швейцария). И на то есть несколько причин.

По мнению директора Департамента коммерческой недвижимости Андрея Федаки, существует и третья вероятность развития событий - сбалансированный вариант. Хотя речь идет о весьма относительном балансе: ввод большого количества дополнительной для Москвы "высокопородистой" коммерческой площади приведет к удовлетворению потребностей соответствующего рынка и не более того. При этом не будет никакого аукциона и гонок за первенство освоения площадей Сити и параллельно не возникнет болезненного запустения уже действующих БЦ. Будет ли стоимость новых "сити-квадратов" запредельной? Весьма сомнительно. Да, стоимость проекта остается вне конкуренции, но это обусловлено в соновном его масштабностью. Закладывать же изначально "коэффициент уникальности" в стоимость квадратного метра сегодня, по крайней мере, преждевременно. Сначала должен "отработать рекламный бульдозер", проанализирована первичная реакция рынка, а уж дальше - по схеме биржевой игры. Поэтому сегодня предполагать уровень арендной ставки преждевременно. Однако даже если случится "провал" затеи, это скажется лишь на уровне добавочной стоимости по престижу, но цена метра останется на уровне класса А и сохранит свою конкурентоспособность:

Следующая проблема - отсутствие доступного проектного финансирования. На Западе для начала строительства девелоперу достаточно иметь 20% собственных средств. Остальные 80% являются привлеченными. В Москве же его первоначальные расходы вырастают практически вдвое - до 30 или 40 процентов. Еще более ощутима разница в ставках займов. Российские банки, работающие в области финансирования строительства, оценивают девелоперов по их предыдущим проектам. Поэтому предоставляемые ими кредиты не всегда учитывают специфику рынка. Стоимость кредитов, выдаваемых банками для финансирования строительства, очень высока - от 14 до 18%, а сроки абсолютно неприемлемы для компаний, стратегические интересы которых в строительном бизнесе не являются спекулятивными. "Как правило, с момента возникновения идеи до ее реального воплощения в среднем проходит около трех лет, что вполне соотносится с европейской практикой строительства. Значительная часть офисных площадей (от 60 до 80 %) сдается в аренду до окончания строительства. Однако такая схема не может работать вечно, - заявляет генеральный директор Swiss Realty Group. - Поэтому, планируя инвестиции, следует учитывать более реальные сроки привлечения арендаторов и схему оплаты аренды. При возведении офисного здания девелопер сможет получить первую прибыль не раньше чем через пять-семь лет".

Одним из сдерживающих факторов является высокая ликвидность вложений в рынок коммерческой недвижимости. Вложение средств в российскую экономику инвесторы все еще считают довольно авантюрным предприятием. Иностранные финансовые фонды, работающие в России, учитывают в большей степени политическую и экономическую составляющие инвестиционного процесса, нежели законы рынка в целом. "Им не всегда удается реализовать свои стратегические планы: порой они оценивают ситуацию, опираясь на не вполне объективную информацию, - заявил И. Кононенко. - Фонды, которые начали работать с российской коммерческой недвижимостью еще в 1996-1997 годах, получили много плохих советов от своих иностранных консультантов. Иностранные инвесторы потеряли деньги, допустив серьезные ошибки в сделках, которые были совершены до кризиса". Этим и объясняется нынешнее желание многих иностранных инвесторов, входящих в российский рынок коммерческой недвижимости, создавать акционерные фонды совместно с российскими партнерами, полагаясь на их опыт. Более того, почти все успешно работающие западные компании (за исключением IKEA) плотно сотрудничают с местными игроками.

Студенты, возможно, скоро лишатся отсрочек от военного призыва. Об этом рассказал журналистам в конце прошлой недели замминистра экономического развития и торговли, бывший заместитель начальника Генштаба генерал-полковник Владислав Путилин. Такое продолжение армейской реформы поддержано и в Минэкономразвития. Давно раздражающие военных льготы будут уничтожены под предлогом «выработки механизмов, которые были бы вмонтированы в рынок и питались бы его инструментами».

Серьезными препятствиями для работы иностранных инвесторов в России является недостаточное количество профессиональных игроков на рынке, непрозрачность юридических документов, отсутствие единых стандартов, а также противоречивые законодательные акты. Если на Западе инвесторы совершают сделки на рынке купли-продажи зданий, то в России - на рынке купли-продажи компаний (вместе с бухгалтерской отчетностью). Это усложняет сделку и ведет к росту ее стоимости. В результате, ставки капитализации, используемые брокерами, не всегда соответствуют чистой доходности, которую получают инвесторы. "Например, доходность в России после уплаты налогов, вопреки распространенному мнению, составляет не 13-15 а 5-6 процентов. Так как у инвесторов есть возможность выбирать между рынками, то пока выбор чаще всего делается не в пользу России. Все видят громадный потенциал рынка, но не хотят входить на него любой ценой", - отметил И. Кононенко..

В Минэкономразвития, по его словам, твердо убеждены: обучаться за счет государства имеет право только тот юноша, который ему уже послужил. Юноше это пойдет только на пользу, поскольку за воротами военкомата его ждет замечательный манок в виде системы вышеупомянутой накопительно-ипотечной системы. Молодой человек, уверен Путилин, в таких условиях просто не может не захотеть стать офицером или, на худой конец, прапорщиком.

Питанию армии «вмонтированными в рынок инструментами», по мысли генерала, мешает действующая ныне система образования. Которая, помимо прочего, не отвечает принципам нового общества и социальной справедливости. Особо опасным Путилин считает получение «элитного и бесплатного образования» молодым человеком, который еще не выполнил свой конституционный долг по защите Отечества. Этот молодой человек так и норовит стать то госслужащим, то бизнесменом. «Это неправильно. В большинстве цивилизованных стран такого нет», – считает генерал.

У специалистов военного ведомства есть по крайней мере три резона, по которым отсрочки надо немедленно отменять. Несуразно большое число студентов, по мнению Путилина, не «оправдывает реальные потребности страны в специалистах: каждый второй из них после окончания вуза не может устроиться по специальности». Кроме того, студенческий призыв «будет способствовать выполнению принципов социальной справедливости». И, наконец, он «значительно повысит качество призывного контингента, поскольку в вузах, как правило, обучаются более прилежные, интеллектуально развитые молодые люди».

Таким образом, произойдет окончательное сращивание армии с рыночными механизмами. Пока же, сокрушается генерал, слишком много потенциальных военных отсиживаются за партами: в 2003 году в 940 вузах РФ обучалось 1,3 миллиона граждан призывного возраста, которые в общих призывных ресурсах страны составляли 36,1 процента.

Как далеко могут пойти генералы, чтобы подсластить горькую пилюлю, приготовленную ими для россиян? Выясняется, что не очень. В Генштабе считают, что пока не внедрена контрактная служба во всех частях постоянной боевой готовности ВС РФ (а ввести ее планируется к концу 2007 года), срок военной службы по призыву должен быть не менее 1,5 года: ровно столько времени солдатам требуется для обретения боевой зрелости. И даже эту уступку военные оговаривают необходимостью введения в школах дисциплины по основам военной службы, а в организациях РОСТО-ДОСААФ – более активной допризывной подготовки по военным специальностям.

Немедленной отмене большинства отсрочек от призыва на военную службу мешает, однако, четкое понимание генералитетом необходимости одновременного уменьшения срока ее прохождения – иначе население просто взбунтуется. Если же сократить срок службы – все встанет на свои места. Путилин не исключает, что если новая концепция прохождения военной службы будет одобрена президентом, то ее законодательное оформление может произойти уже в ближайшее время.

В последние лет пять уровень благосостояния жителей столицы и крупнейших российских городов заметно повысился. Активно формируется средний класс. Однако критерии принадлежности к этому «сословию» пока еще не определены. С одной стороны, это, действительно, люди среднего достатка, с другой – достаточно состоятельные граждане, которым, безусловно, еще очень далеко до немногочисленной богатейшей прослойки населения, однако при этом они могут позволить себе то, что человек со средним доходом приобрести просто не в состоянии.

Чтобы оправдать очередную попытку отмены отсрочек, армейские начальники напоминают россиянам о «демографической яме» 2006–2007 гг. – призывные ресурсы года через два должны резко обмелеть. Выкарабкиваться из этой ямы генералитет собирается именно за счет студентов.
Квартплата в подобных комплексах, конечно, выше средней по столице – хотя заоблачных высот не достигает.

Прямое доказательство популярности таких комплексов – факт распродажи большей части квартир еще в процессе строительства. Например, по данным компании «ДОН-Строй», в жилом комплексе «Триумф-Палас», сдача которого планируется на осень 2004 года, уже к концу прошлого года на продажу оставалось всего 5% квартир, а в «Доме в Сокольниках» уже через три месяца после начала продаж (сентябрь 2003-го) было куплено более трети квартир.

Соответствующим образом распределяется и недвижимость в последние годы. Очень состоятельные люди предпочитают иметь загородный дом и несколько квартир в городе, бедные – квартир не покупают. Люди среднего достатка недвижимость приобретают крайне редко, если же это случается, то скорее в кредит и отнюдь не в самых престижных районах. Верхушка же среднего класса нацелена на приобретение качественного городского жилья. Специально для этой категории населения компании недвижимости разработали особый вид жилых комплексов – элитные дома с отлаженной инфраструктурой и автономной системой жизнеобеспечения. В компании «ДОН-Строй» жилье подобного рода причисляется к классу «Премиум». В пресс-службе «ДОН-Строя» объясняют популярность комплексов этой категории следующими факторами. Дома располагаются в благоприятных зеленых зонах, имеют оригинальные архитектурные решения, предусматривают обширную благоустроенную территорию, свободную планировку квартир, наличие зимних садов, пентхаусов и подземных гаражей. Каждый жилой комплекс обладает уникальными особенностями. Например, в Москве на набережной комплекса «Алые Паруса» расположен причал, «Дом в Сокольниках» впечатляет архитектурой в стиле хай-тек, а в квартале «Воробьевы Горы» разбит дендропарк с диким природным ландшафтом. Концепция таких комплексов предусматривает инфраструктуру для активного отдыха и комфортной жизни – от аквапарков и фитнес-центров до кинотеатров и ресторанов. Службы эксплуатации и охраны работают круглосуточно.

Несмотря на то что, казалось бы, количество площадей под строительство и потенциальных покупателей с течением времени сокращается, компании недвижимости настроены очень оптимистично в отношении будущего. В «ДОН-Строе», например, прогнозируют, что высокий спрос на жилье категории «Премиум» сохранится и в дальнейшем, а значит, на прежнем высоком уровне останутся и темпы строительства. В компании считают, что столь большую популярность и востребованность многофункциональным жилым комплексам обеспечивает «удачное сочетание «цена-качество – комфорт». Понятно, что «удачность» цены за квартиру минимум в 150 тысяч долларов может быть оценена не всеми москвичами. И речь здесь идет именно о той самой верхушке среднего класса. Теперь самое главное, чтобы эта категория населения прирастала столь же высокими темпами, как и строительство многофункциональных домов.

Стоимость одного квадратного метра в многофункциональных жилых комплексах варьируется в зависимости от этапа строительства от 1500 до 2900 долларов. В этих домах действует собственная служба эксплуатации и, как ни парадоксально, квартплата сравнительно не очень высока (хотя, конечно, существенно больше, чем в обыкновенных домах) – около 1,5 доллара за квадратный метр. Есть, однако, важное различие с традиционными платежами ЖЭКу – в эти 1,5 доллара включена ежедневная уборка и благоустройство территории, охрана, круглосуточная работа служб электриков, сантехников и лифтеров, услуги консьержа и многое другое. Плата за пользование инфраструктурой определяется индивидуально. Как отмечают в пресс-службе «ДОН-Строя», все жилые комплексы компании объединены клубной системой, благодаря которой жилец любого дома по своей карте может пользоваться инфраструктурой всех комплексов.



Главная --> Публикации