Главная --> Публикации --> У москвы появился новый вид собственности - информационные ресурсы Кондоминиум Развязка белорусского вокзала избавит столицу от автомобильных пробок По стоимомсти офисов москва вошла в пятерку самых дорогих городов мира Дом с "умной" начинкой

Новость, недавно облетевшая СМИ, выглядела чудовищно: московские власти приняли решение снести гостиницу "Россия", а на ее месте построить огромный паркинг. Судьба безликого стеклобетонного здания мало кого взволновала, но неужели правительство Москвы и впрямь не пожалеет дорогой земли в историческом центре города и возведет на ней нового монстра? - вздрогнула архитектурная общественность.

"В ближайшее время концепцию перестройки гостиницы "Россия" обсудит общественный градостроительный совет, а затем скорее всего будет объявлен международный конкурс архитекторов на право разработки этого уникального проекта", - сообщил корреспонденту "РГ" зам. мэра по внешним связям Иосиф Орджоникидзе.

Иосиф Орджоникидзе напомнил, что идея разборки "России" возникла еще в 1990 году. "Слишком расточительно для города (а "Россия" находится в его собственности) иметь рядом с Кремлем, на берегу Москвы-реки третьеразрядную гостиницу с убогими номерами и низкими потолками", - пояснил он. Попытки же привести ее в божеский вид ничего толком не изменили, несмотря на кучу потраченных денег. Даже площадь апартаментов, как выяснилось, нельзя увеличить, так как невозможно снести перегородки - все стены между номерами несущие. И тогда несколько российских и зарубежных архитекторов предложили столичным властям разобрать все четыре двадцатичетырехэтажных корпуса - "юг", "север", "запад" и "восток". А стилобатную часть, на которой они стоят, оставить нетронутой и возвести на ней 15-20 небольших отелей разного класса, которые по своему облику будут напоминать историческую застройку Китай-города.

- Ну какой же умный человек пойдет на это? - сказал корреспонденту "РГ" главный архитектор Москвы Александр Кузьмин в ответ на просьбу прокомментировать сообщение. - Юрий Лужков, на которого ссылается пресса, действительно сказал, что после того, как закончится разборка гостиницы "Москва", столица планирует приступить к разборке гостиницы "Россия". Но сделано это будет для того, чтобы на ее месте построить несколько новых гостиниц, а под ними - подземный паркинг. И в самом деле, разве нормально, что в самом крупном отеле Европы нет ни одной автостоянки?

К сожалению, архитектурные памятники Зарядья, погубленные лишь для того, чтобы пять тысяч делегатов партийных съездов могли из гостиничных номеров ходить пешком в Кремлевский дворец съездов, не вернешь. Но пару храмов предполагается все же воссоздать, как и две китайгородские башни. "Мне всегда было особенно жаль китайгородскую стену, которую взорвали в 1940 году последней. Это как гибель человека, прошедшего всю войну и сраженного пулей 9 мая", - сказал Кузьмин.

Сначала правительство Москвы эту идею отвергло. Сейчас же она вдруг показалась ему чрезвычайно плодотворной. Вполне возможно, что перемене взгляда способствовал дефицит территории, все острее дающий о себе знать в последние годы. Чтобы построить за ближайшие семь лет отели на 200 тысяч мест, как предусмотрено городской целевой программой до 2010 года, отметил Орджоникидзе, городу необходимо 500 гектаров земли. Но их нет. Вот и смотрят власти с надеждой на реконструкцию всех многокорпусных гостиниц (особенно много их на ВВЦ), в ходе которой рассчитывают поднять их комфортность. "Стилобатную часть "России" можно продлить до Москвы-реки, - поделился зам. мэра подробностями разрабатываемой новой концепции застройки территории, которая освободится после сноса "России". Внизу под ней пустить движение транспорта, а сверху сделать съезд к Москве-реке и причал, у которого будут останавливаться водные трамвайчики. Учитывая, что стилобатная часть от Васильевского спуска до китайгородской стены очень широкая, получается громадное пространство. Если на нем посадить еще один этаж, то места хватит и для парковок, и для прогулочной зоны, и для пары общественных центров - вместимостью на 100 тысяч человек каждый, где будут проходить разные городские тусовки, и для кинотеатров, которые компенсируют потерю нынешнего "Зарядья". Несколько дорогих отелей, высотой не более чем по 5-6 этажей, разместятся на третьей, самой верхней платформе. Такая планировка позволит городу в итоге получить те же самые 5 тысяч гостиничных номеров, которые имеет сейчас "Россия". Прямой спуск к воде можно будет построить прямо из их холлов.

А что будет с гостиницей "Минск"?

И еще одна любопытная деталь. В отличие от снесенного "Интуриста" и сносимой сейчас "Москвы" "Россия" в утиль не пойдет. Ее именно разберут. А из вполне крепких еще панелей и алюминиевых окон построят кемпинги и молодежные и туристские отели, где можно снять номер за 10-15 долларов, самый дефицитный сейчас в Москве. Даже мебель из "России" вполне еще послужит, считают чиновники.

Инициативная группа жителей соседних с гостиницей "Минск" домов в Дегтярном переулке приняла решение о создании территориальной общины, наделенной правом самостоятельно определять градостроительную политику в районе, и намерена отстоять здание ДЕЗ.
Статья RBC Daily, посвященная обсуждению исследования аналитического центра ирн.RU "Могут ли инвестиционные квартиры вызвать обвал столичного рынка недвижимости"

Сроки сноса этой гостиницы, назначенные столичным правительством на апрель, и строительства на этом месте современного отеля, могут отодвинуться. Дело в том, что площадь застройки нового гостиничного комплекса по проекту должна быть увеличена. Сделать это предстоит за счет "расчистки" окружающего пространства, в которое попадает здание ГУП "ДЕЗ Тверского района" в Дегтярном переулке, 3, расположенное позади гостиницы. Жители переулка "ополчились" против сноса бывшего доходного дома, построенного в начале прошлого века архитектором Ольгердом Пиотровичем. Здание в стиле ар нуво не является памятником, но, по мнению активистов-общественников, оно представляет собой часть архитектурного ансамбля Дегтярного переулка и снос одного повлечет за собой снос всего переулка.

Как пишет Олег Репченко в своем отчете, рост количества квартир, приобретенных с целью извлечения прибыли («инвестиционных»), наметился именно в 2003 г. и сопровождался ростом цен на рынке в среднем на 40%. По данным аналитического центра «Индексы рынка недвижимости», доля «инвестиционных» квартир на столичном рынке в 2000 г. не превышала 2% от общего объема рынка, в 2001 г. – 4%, в 2002 г. – 11%, а в 2003 г. эта величина приблизилась к 30%. Рост количества «инвестиционных» квартир в 2003 г. Олег Репченко связывает с колебаниями валютных курсов. Впрочем, с такой оценкой количества «инвестиционных» квартир на рынке согласны не все. «Я не очень понимаю, откуда взялись эти данные, поскольку оценка процента «инвестиционных» квартир является довольно сложной задачей, – сказал RBC daily старший аналитик Российской гильдии риэлторов Геннадий Стерник. – Это происходит в силу того, что покупатели не декларируют цели покупки квартир. Тем не менее некоторые оценки можно сделать. Например, по данным компании «МИЭЛЬ», количество инвестиционных квартир не превышает 9%, по данным некоторых других крупных игроков, оно составляет 10%». С такой оценкой согласны в компании Penny Lane Realty. «На мой взгляд, 30% – несколько завышенная цифра, – сказал RBC daily руководитель департамента продажквартир компании Penny Lane Realty Александр Зиминский. – Во всяком случае, на рынке элитного жилья с инвестиционными целями приобретается не более 15% всех квартир».

Аналитический центр «Индексы рынка недвижимости» (ирн.ru) подсчитал количество «инвестиционных» квартир на столичном рынке недвижимости. В настоящее время квартиры, купленные с целью их последующей перепродажи, составляют 30% от общего объема рынка. Эта цифра, по мнению руководителя центра Олега Репченко, будет расти в течение ближайших двух лет, после чего возможен сброс «инвестиционных» квартир, который приведет к падению цен, поскольку даже 30% – это критичная доля для рынка. Однако в случае серьезного падения доходности на рынке недвижимости сброс квартир может начаться и раньше. Участники рынка недвижимости, впрочем, утверждают, что количество «инвестиционных» квартир не превышает 10%.

Отличие «инвестиционных» квартир от квартир, приобретаемых для жизни, с точки зрения рынка, состоит в том, что они приобретаются с целью извлечения прибыли, как правило, для последующей перепродажи, а следовательно, могут оказаться одновременно выброшенными на рынок, что приведет к росту предложения и, соответственно, к снижению цен. «Инвесторы могут начать продавать квартиры в том случае, если доходность вложений на этом рынке упадет ниже банковской ставки, – сказал RBC daily руководитель отдела недвижимости ИК «Велес Капитал» Владлен Волошин. – Продажи будут давить на рынок и вызывать падение цен. Однако я полагаю, что даже если инвесторы и начнут фиксировать прибыль, они не будут снижать цены, а будут продавать по текущим. Кроме того, необходимо учитывать тот факт, что спрос на жилье растет. Пока я не вижу причин для массового сброса квартир». По мнению Олега Репченко, для того чтобы инвесторы начали избавляться от вложений в недвижимость с потерями для себя, необходимо действие какого-то внешнего фактора, существенно ухудшающего привлекательность московской недвижимости. «Это может быть либо такой же кризис, как случился в 1998 г., – говорит он, – либо передача части столичных функций Санкт-Петербургу, либо законодательные инициативы, например, серьезно повышающие налог на недвижимость». По мнению Александра Зиминского, остановить рост цен или вызвать некоторое их падение способна разве что макроэкономическая нестабильность – например, резкое снижение цен на нефть.

Олег Репченко пояснил RBC daily, каким образом были получены эти данные. «Действительно, оценка количества «инвестиционных» квартир на рынке является сложной задачей, – сказал он RBC daily. – Нашу оценку следует рассматривать как экспертную, полученную на основе некоторых косвенных данных. Например, мы анализировали количество квартир, приобретаемых в новых объектах. Так, когда на продажу выставляется новый адрес, в течение недели скупается определенный процент квартир, причем один и тот же покупатель приобретает по 3-4 квартиры. Это можно считать инвестиционным вложением. Кроме того, определенный процент покупателей, приобретая квартиры в строящихся домах, предпочитает площади, которые будут сданы позже, но в итоге будут стоить дороже. Такое поведение не характерно для людей, приобретающих квартиры для себя. Эти сделки также можно считать инвестиционными. Ну и, наконец, мы посмотрели на ситуацию в одном из микрорайонов Куркина, который уже оформлен в собственность. Там тоже существует определенная доля квартир, которые куплены, но не заселены». Впрочем, Олег Репченко также подчеркивает, что на рынке в настоящее время существуют самые разные экспертные оценки количества инвестиционных квартир. «Некоторые полагают, что «инвестиционных» квартир не более 10%, другие считают, что их количество приближается к 50%, – говорит Олег Репченко. – Мы думаем, что наша оценка более близка к действительности».

Председатель Госстроя Николай Кошман заявил в понедельник, что намерен запретить принимать дома, не оборудованные по современным тепло- и энергосберегающим технологиям. Представители строительных компаний уверяют, что запрещать уже давно нечего.

Тем не менее Геннадий Стерник полагает, что 30-процентная доля «инвестиционных» квартир является критичной для рынка: в случае одновременного сброса она может оказать серьезное влияние на рынок, то есть вызвать обвал цен. Впрочем, он также полагает, что в ближайшее время этого ждать не стоит. Согласно исследованию Олега Репченко, в 2004 - начале 2005 г. доля инвестиционных квартир будет возрастать, что увеличит вероятность падения рынка, а также глубину снижения цен. «Макроэкономический расчет показывает наличие потенциала роста цен на московском рынке жилья примерно до отметки в 2 тыс. долл. за квадратный метр. Сейчас значение индекса стоимости находится на уровне 1,6 тысяч. Следовательно, рост цен темпами порядка 20%-25% в год приведет к достижению отметки в 2 тыс. к середине 2005 года. Учитывая инертность рынка недвижимости, рост цен будет сохраняться еще до конца 2005 г., в результате чего как раз на рубеже 2005-2006 гг. произойдет превышение ценами критического уровня и заметное замедление темпов роста. Соответственно, именно на рубеже 2005-2006 гг. возможно более легкое преодоление перехода от роста цен к их снижению за счет резкого увеличения объема предложения, вызванного «инвестиционными» квартирами», – пишет г-н Репченко в своем отчете. Эти выводы коррелируют с общим мнением участников рынка недвижимости, которые ожидают кризиса на рынке в 2006 г. При этом некоторые участники утверждают, что в 2006 г. возможно резкое падение цен в среднем до тысячи долларов за квадратный метр – то есть до уровня примерно 2000 года.

По утверждению главы Госстроя Николая Кошмана, нынешние теплотрассы уже не выдерживают нагрузки. Зачастую новые дома подключаются к тем же энергосетям, что были построены много лет назад для зданий совершенно других типов. В результате сети, и без того много лет не ремонтировавшиеся, получают завышенную нагрузку и выходят из строя. Николай Кошман настаивает на том, что применение новых технологий позволит разгрузить энергосистемы города и увеличить срок службы теплотрасс. В то же время в пресс-службе Госстроя опровергли появившиеся сообщения информагентств о том, что запрет на такие дома официально вступит в силу уже 1 января.

Использование новых материалов позволит экономить на потреблении энергоресурсов.

– Представители Госстроя о таких требованиях говорят уже давно, – объяснили «Столичной» в строительной компании «Конти», – но мы и так соблюдаем все эти технологии. Это в наших интересах.

Застройщики не понимают, в чем суть заявления Николая Кошмана.

Николай Кошман также отметил, что отечественная отрасль стройматериалов требует значительного технологического переоснащения. По его словам, использование новых стройматериалов позволит сэкономить на потреблении энергоресурсов и снимет часть нагрузки с предприятий ЖКХ. В то же время представители строительных компаний настаивают, что и сейчас придерживаются этих же принципов. «Применять новые теплосберегающие технологии нас обязывают СНИП (Строительные нормы и правила. – Ред.), так что мы просто не можем строить иначе», – говорит Оксана Басова.
Из-за резкого роста рисков в сегменте ипотечного кредитования главный институт развития ипотеки Агентство по ипотечному жилищному кредитованию за последний год неоднократно ужесточало условия работы с банками. Вследствие мирового финансового кризиса сократился доступ банков к длинным ресурсам в России и за границей, что поставило под угрозу срыва национальную программу Доступное жилье. О том, возможно ли сохранить российский ипотечный рынок, в интервью Ъ рассказал гендиректор АИЖК АЛЕКСАНДР СЕМЕНЯКА.

В компании «С-Холдинг» «Столичной» пояснили, что строители изначально работают по принципу обустройства новых теплосетей и котельных для объектов – иначе проект просто не пройдет экспертизу. Как заявила руководитель пресс-службы «С-Холдинг» Оксана Басова: «Когда мы застраивали Южное Бутово, пришлось строить там ТЭЦ, котельные и тому подобное, потому что иначе план строительства никто бы не одобрил».

Не сомневаюсь, что возможное повышение ставок вызовет массовые публикации с негативными замечаниями в адрес агентства. Но будут ли они обоснованными? Ценообразование у агентства простое: стоимость денег на рынке плюс наша маржа (3% против 5% у банков). Как и банки, мы столкнулись с ростом стоимости привлечения ресурсов и, сохраняя ставки на текущем уровне, очень скоро начнем работать себе в убыток. На сегодняшний день средняя ставка по кредитам, которые мы выкупаем, 12,5% годовых. Если вычесть маржу, видно, что максимальная цена, которую мы можем платить за ресурсы при таких ставках по кредитам, 9,5%. Между тем уже сейчас наши корпоративные облигации торгуются с доходностью выше 10%. Что же касается репутационных рисков, для инвесторов увеличение кредитных ставок однозначно позитивная новость, для устойчивости рынка это тоже хорошо. Для заемщиков, конечно, не очень, но такое наше решение увеличит количество предложений от банков, и заемщики получат возможность выбора.

Одной из самых громких новостей этого лета на российском ипотечном рынке стало намерение АИЖК изменить ставки по ипотеке и отказаться от выкупа кредитов, выданных по нерыночным ставкам. Отдельные эксперты даже расценили такие действия агентства как снижающие доступность жилья для граждан и препятствующие реализации жилищных нацпрограмм. Не пугают ли вас репутационные риски, сопряженные с повышением ставок?

Это две стороны одной медали, и очень важно найти баланс между интересами тех, кто дает деньги, и тех, кто берет. За счет сбережений старших поколений мы финансируем банки-кредиторы, давая им возможность выдавать ипотечные кредиты молодым поколениям. Если сбережения не будут защищены хотя бы от инфляции, денег на рефинансирование у АИЖК не будет. Тут нет вариантов: или финансовые власти снизят инфляцию ниже 10%, или ставки по ипотечным кредитам вырастут. Существенно помочь решению обеих проблем могло бы разрешение инвестировать длинные пенсионные деньги в ипотечные облигации, но за последние месяцы по этому вопросу не было подвижек. В борьбе с инфляцией власти зажимают денежную массу и короткую, и длинную, забывая о том, что инвестиции в жилье на инфляцию потребительских цен влияют только положительно. Норма сбережений граждан увеличивается как за счет накопления на первоначальный взнос по кредиту, так и за счет сокращения потребительских расходов для последующих выплат по ссуде.

То есть интересы инвесторов для АИЖК приоритетны?

Растущую потребность банков в финансировании может обеспечить только рынок. Задача государства и АИЖК как института развития ускорить развитие рынка ипотечных ценных бумаг. Это направление будет обозначено в качестве основного в нашей новой стратегии развития до 2020 года, над проектом которой мы сейчас работаем. По сравнению с 2005 годом, когда разрабатывалась действующая концепция, ситуация сильно изменилась. Тогда первичный ипотечный рынок существовал в основном в крупных городах, в регионах ипотека как таковая отсутствовала, и нашей задачей было ее развивать. Сейчас ипотека выдается в той или иной мере везде: по данным Федеральной регистрационной службы, с помощью ипотеки финансируется порядка 14% сделок с жильем. Поэтому в новой стратегии приоритет в нашей деятельности прежде всего будет отдан развитию вторичного рынка. На первичном мы будем заниматься выравниванием развития ипотеки в разных регионах и разработкой новых социально ориентированных продуктов.

Это все логично, но каким образом вы будете покрывать растущую потребность банков в финансировании, если власти не дают банкам доступа к длинным деньгам ПФР?

Во-первых, мы рассматриваем возможность выдавать ипотечные кредиты, учитывающие материнский семейный капитал. Это даст возможность увеличить сумму кредита при выдаче. Дело в том, что решение, как использовать выделенные государством деньги, женщина по закону принимает через три года после рождения ребенка, и у банка нет гарантий, что через три года она захочет использовать средства именно на ипотечный кредит, а не иным образом. Эту проблему будем решать мы, чтобы, отработав такой продукт у себя, сделать его привлекательным и для других банков.

Например?

Кроме того, АИЖК планирует разработать кредитные продукты для людей со средними доходами и доходами ниже средних, которым сейчас классическая ипотека недоступна, но есть перспектива роста их доходов в будущем. По нашим подсчетам, в эту категорию попадают семьи со среднедушевым доходом ниже 15 тыс. руб. в месяц. Для таких граждан могут быть предусмотрены кредиты с графиком платежей, учитывающим потенциальный рост их доходов. Эта схема более рискованная, чем классический аннуитет, и пока банки такого рода кредиты не предлагают.

Еще одна тема ипотечные кредиты на строительство индивидуальных домов под залог земельных участков. Мы хотим разработать кредит для физлиц, учитывающий рост залоговой стоимости участка в процессе возведения на нем дома. Так, участок, на котором уже есть фундамент, стоит дороже, чем просто земля. В нашем продукте кредитный лимит будет расти с ростом объема прав, закрепленных за участком. Сейчас из-за большого объема трудозатрат кредитора такие продукты банки предлагают только юрлицам, выигрывая на объемах кредитования. Мы же через стандартизацию и упрощение процедур хотим сделать этот продукт доступным и для граждан, что будет способствовать реализации программы массового индивидуального домостроения Малоэтажная Россия.

Пока на этом рынке сделаны лишь первые шаги. В России проведено всего три сделки по секьюритизации, но тот факт, что заграничные рынки из-за мирового финансового кризиса сегодня закрыты, дает уникальный шанс развитию российского рынка секьюритизации. Развивать вторичный рынок ипотеки АИЖК намерено как через собственные выпуски ипотечных бумаг для популяризации этого инструмента у инвесторов, так и через принятие на себя части рисков других эмитентов по этим бумагам через поручительства и гарантии.

С нововведениями на первичном рынке понятно. Что предлагается АИЖК в стратегии по развитию вторичного рынка ипотеки?

Стратегически использование средств ПФР единственно верный путь, однако из любой ситуации есть альтернативные выходы, хоть и менее эффективные. Например, длинные инструменты можно продавать инвесторам как короткие. Такой механизм мы использовали в своем втором выпуске ипотечных облигаций, встроив в бумагу годовую оферту: в результате долгосрочный инструмент продается короткими перебежками. Поскольку коротких денег в стране много, такую долговую бумагу можно все время переразмещать. Это потребует ежегодного изъятия из оборота достаточно больших сумм перед офертами, но зато позволит хоть как-то выводить такие бумаги на рынок. Например, оборот по нашим ипотечным облигациям второго выпуска уже составил более 2 млрд руб., то есть из бумаг на 5 млрд руб., которые мы разместили, почти половина была перепродана. Это способствует расширению базы инвесторов и раскрытию информации об этом новом для российского рынка инструменте.

Каким образом вы намерены заинтересовать инвесторов в ваших длинных бумагах, если длинные деньги на российском рынке отсутствуют, а в вопросе с использованием для таких инвестиций средств Пенсионного фонда по-прежнему нет ясности?

Во-первых, мы будем давать поручительство банку за заемщика, предусматривающее возмещение первичному кредитору убытка при наступлении определенных событий. Во-вторых, будем выступать гарантом по ипотечным бумагам банков перед инвесторами и возмещать инвесторам часть убытков при наступлении таковых. Система будет работать по аналогии со страховой компанией. Возможно, для этих целей будет создана отдельная дочка АИЖК, которая получит страховую лицензию и должна будет получить высокий рейтинг, он должен быть близким к страновому. Это необходимое условие для снижения требования к достаточности капитала по таким активам, что позволит банкам выдавать ипотеку без оглядки на норматив Н Сейчас для развития ипотеки банки должны все время увеличивать собственный капитал. Рано или поздно все банки, даже самые крупные, все равно столкнутся с проблемой недостаточности собственных средств.

Вы упомянули поручительства и гарантии, которые АИЖК раньше не использовало. О чем идет речь?

Во-первых, страхуется не весь кредит, а только его часть. Во-вторых, технологически требования страховщика встраиваются в перечень критериев, подлежащих контролю при выдаче кредита. Тогда же происходит оценка риска и определяется страховая премия. Это вопрос розничных технологий, они не должны существенно увеличивать сроки выдачи кредитов. В рамках пилотного проекта мы будем эту задачу решать. Получателем страховой премии является страховая компания, банк выступает агентом по ее взиманию с заемщика.

Не слишком ли высоки риски АИЖК при поручительстве за заемщиков-физлиц? Как вообще можно оценить миллионы заемщиков?

Наоборот, увеличится. Развивая вторичный рынок ипотеки, АИЖК способствует притоку средств на первичный рынок от других рефинансирующих организаций. В результате первичные кредиторы, выдающие ипотеку, получат возможность выбора и устойчивый поток денег для рефинансирования. Правительство никогда не обещало, что весь ипотечный рынок будет держаться только на АИЖК. Более того, в концепции написано, что доля АИЖК будет снижаться, что агентство должно развивать конкуренцию.

Если приоритетным для вас будет являться вторичный рынок, очевидно, что рефинансирование ипотечных кредитов, выданных банками, сократится...

У нас два источника финансирования: один рыночный средства от выпуска ипотечных ценных бумаг, другой госгарантии. За счет первого будут финансироваться партнеры с низким уровнем просрочек, поскольку для секьюритизации необходимо, чтобы качество кредитов было высоким. За счет госгарантий мы будем реализовывать программу выравнивания региональных уровней развития ипотеки. Лимиты выкупа на каждый конкретный регион определяются по специальной формуле, в которой увязаны строительство жилья, доходы населения на душу человека и уровень развития ипотеки.

На развитие вторичного рынка нужно время, какие ваши партнеры получат приоритет в рефинансировании на переходный период?

Масштаб проблемы был преувеличен СМИ. Правлением агентства действительно было принято решение, предусматривающее прекращение выкупа при достижении 5-процентного уровня просрочки, но эта приостановка выкупа применялась в основном для давно работающих, опытных региональных операторов, претендующих на большие объемы выкупа закладных. К начинающим партнерам мы старались такие меры не применять. При этом, отказав в выкупе закладных, мы не бросали регоператоров на произвол судьбы, а пытались совместно исправить ситуацию: высылали наших специалистов на места для анализа ситуации, проводили семинары, меняли порядок работы. Там, где в результате пошла позитивная динамика, выкуп кредитов был восстановлен. Хотя полностью проблема, конечно, не решена. Просрочки, к сожалению, будут иметь тенденцию к росту, причем не только из-за старения портфеля, но и из-за инфляции. Ипотека находится на стыке рынков труда, жилья и капитала. Если жилье сильно падает в цене и стоит дешевле, чем объем кредита, взятого на его покупку, у заемщика возникает соблазн бросить старый кредит, взять новый и купить более дешевое жилье.

Учитываются ли при установлении лимитов рефинансирования на регион просрочки по кредитам? Возобновило ли АИЖК финансирование регионов, прекращенное в конце прошлого года из-за ухудшения ситуации с невозвратами по ипотеке?

В России на судебное взыскание уходит 24 месяца против 2-4 месяцев в США. Это как лечить пострадавших от стихийного бедствия в маленькой больнице: новые больные все время поступают, а мест в палате не хватает. Мы стараемся решать проблему через оптимизацию судебных процедур, однако здесь не все зависит только от нас. Например, мы столкнулись с ситуацией, когда уже вынесенное решение не исполнялось судебными приставами в течение нескольких месяцев, в ряде случаев до одного года по причине бездействия судебных приставов-исполнителей, а также из-за несовершенства законодательства по выселению граждан. Поэтому наравне с судебным взысканием мы намерены предложить поправки к законодательству, разрешающие обращать взыскание на заложенные квартиры во внесудебном порядке, путем заключения соответствующих соглашений в момент выдачи кредита.

Насколько я понимаю, проблема усугубляется также длительным сроком взыскания: пока банк получит через суд заложенную квартиру, она подешевеет еще больше...

Не плохо, а долго...Продажа коллекторам целесообразна, когда суды работают нормально. Тогда можно реально оценить стоимость экономии времени на взыскание через коллекторы. Сейчас же, зная ситуацию с судами, коллекторы устанавливают такую цену выкупа, что даже рассматривать не хочется: предлагают не дисконт 10% от стоимости актива, а выкупную цену десятую часть стоимости жилья.

А с коллекторами не хотите поработать, если с судебным взысканием все так плохо? Можно же не ждать 24 месяца, а попросту продать долг...

Отдельные случаи встречаются, чаще всего это завышенная оценка жилья. Риэлтеры или оценщики предлагают заемщику оценить квартиру выше реальной стоимости, а доход поделить. Предотвратить такие случаи невозможно: государство от контроля над оценщиками через обязательное лицензирование отказалось, а ограничить их круг проверенными партнерами через собственную систему аккредитации мы не можем, они сразу жалуются в ФАС на ограничение конкуренции. Остается только судиться по факту мошенничества и пытаться взыскать с оценщика стоимость переоценки. Возможно, мы введем выборочную повторную оценку.

Как обстоят дела с мошенничеством в ипотеке?

Да, и в связи с этим мы намерены возродить схему разделения рисков мошенничества с первичными кредиторами, которую отменили несколько лет назад. Раньше в случае мошенничества заемщика мы обязывали банк выкупать кредит назад, взыскивать, а потом компенсировали ему 50% убытка, если взыскать не удавалось. Однако в какой-то момент это стало забивать оборотные средства первичных кредиторов, и мы от этой практики отказались. Теперь АИЖК намерено снова к ней вернуться, в какой именно форме сейчас размышляем. Возможно, сделаем регресс падающим по сроку, поскольку мошенничество выявляется достаточно быстро: клиент перестает платить сразу.

А злостные неплательщики встречаются, те, кто берет кредит без намерения выплачивать его?

Необходимо отметить, что складывающаяся правоприменительная практика показывает: суды по-разному подходят к решению вопроса о соответствии закону требования, изложенного в кредитном договоре, о личном страховании заемщика. В нашей практике есть решения судов по аналогичным спорам, вынесенные в пользу кредитора.

Чем закончилась ваша история с запретом на обязательное страхование жизни и здоровья заемщиков при ипотеке, вынесенным Высшим арбитражным судом в Амурском крае?



Главная --> Публикации