Главная --> Публикации --> Стоимость строительства будет определять мосгосэкспертиза Россиян заставят экономить Власти думают о доступности ипотеки Конкретные дотации - конкретным жильцам Праздник сделкам не помеха

Как стало известно "Ведомостям", 19 марта "Арбат Престиж" нанял известную риэлторскую компанию "Миэль-Недвижимость" для продажи четырех своих магазинов. Общая площадь выставленных на продажу магазинов - более 9500 кв. м, просят за них $58 млн.

Руководство розничной парфюмерной сети "Арбат Престиж" выполнило обещание выставить на продажу несколько магазинов, в том числе свой самый первый магазин в Очакове. Однако, по мнению потенциальных покупателей и консультантов по недвижимости, новых владельцев магазины будут ждать долго: они говорят, что "Арбат Престиж" переоценил свою недвижимость.

О решении закрыть треть магазинов парфюмерной сети "Арбат Престиж" в столице стало известно в середине марта. Контролирующий акционер "Арбат Престижа" Владимир Некрасов тогда заявил о необходимости структурировать бизнес компании, в чем ей должен был помочь новый акционер - "Тройка Диалог". По мнению "Тройки", для сети эффективнее работа в формате супермаркетов площадью свыше 1000 кв. м, и в результате "Арбат Престиж" закрыл треть магазинов - пять из 1 Если на Тверской и на Кутузовском "Арбат Престиж" не устраивает маленькая площадь торгового зала, то на Рублевке и в Очакове - их расположение. По словам Некрасова, средства, полученные от продажи недвижимости, будут реинвестированы в развитие сети и покупку магазинов с более удачным расположением и с большей торговой площадью. Например, компания не намерена уходить с Кутузовского проспекта и в ближайшее время собирается открыть там новый магазин, торговые площади в котором будут почти на 500 кв. м больше, чем в выставленном на продажу.

ОАО "Арбат Престиж" - головное предприятие одноименного холдинга, в который входят компания - оператор торговой сети и компания - владелец недвижимости. Совладельцем сети является управляющая компания "Тройка Диалог", которая приобрела 40% акций ОАО для одного из своих фондов. До начала марта сеть включала 14 магазинов в Москве с общим объемом продаж в 2003 г. около $202 млн.

Впрочем, эксперты считают, что свои магазины "Арбат Престиж" переоценивает и их реализация может затянуться "на неопределенный срок". "При таких условиях инвестор, вложив собственные средства и сдав помещение в аренду, 10 лет будет только ждать возврата капиталовложений, не получая при этом никакого дохода", - утверждает генеральный директор Colliers International Сергей Гипш. По его мнению, заявляя такую цену, продавцу следует рассчитывать на покупку магазина торговым оператором под свой бизнес, для которого доходность не является приоритетом. Замдиректора Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева говорит, что цена на магазины на Тверской и Кутузовском завышена против рыночной в два раза. "По рыночной цене предлагаются лишь магазины на Рублевке и в Очакове", - добавляет она. Покупателя на центральные магазины "Арбат Престижа" найти будет непросто, считает Никуличева.

Как рассказал "Ведомостям" директор управления коммерческой недвижимостью и девелопмента "Миэль" Сергей Модестов, владельцы сами назначили цену: магазины, расположенные в наиболее привлекательных местах - на Тверской-Ямской, 26, и на Кутузовском проспекте, 8, - выставлены за $20 млн каждый, а остальные - на Рублевском ш. , 52а, и в Очакове, на улице Наташи Ковшовой, 8, - по $9 млн за объект. "Там работает каждый квадратный метр; кроме того, ритейлор с близкой к "Арбат Престижу" целевой аудиторией получит вместе с площадями и раскрученное место", - говорит Модестов. "Я знаю, что эти магазины очень востребованы, их посещают до 50 000 человек в день", - добавляет Некрасов. По его словам, объекты оснащены совершенной системой вентиляции и кондиционирования и светотехникой, которые демонтироваться не будут. "Для того чтобы запустить на этом месте свой бизнес, покупателю понадобится 1 - 2 недели", - утверждает Некрасов.

Среди эксплуатирующих организаций, взявших на обслуживание первые 13 домов, в которых поселились около двух тысяч семей - участников программы "Молодой семье - доступное жилье", ДЕЗов не оказалось.

"С моей точки зрения, цена завышена, - говорит замгендиректора "Эльдорадо" Александр Шефрин. - Но нужно посмотреть на расположение". "Ростик Групп" предложенные объекты также вряд ли будут интересны, сообщила PR-директор группы Валерия Силина. "Для ресторанного бизнеса это слишком высокая цена, такой ресторан не окупится", - говорит она. Впрочем, Модестов из "Миэля" считает, что, если какой-то из магазинов не удастся реализовать "в одни руки", могут быть рассмотрены предложения "пула инвесторов", которым будут интересны площади в 200 - 500 кв. м.
Молодые семьи убедились: настоящая жилищно-коммунальная реформа - это повышение не только цен, но и качества обслуживания.

На новенькой детской площадке у дома по улице Верхние поля, 31, корпус 3, я увидела настоящее столпотворение. Малышня с визгом одолевала винтовые лестницы, каталась с гладкой стальной горки, висела на кольцах... Откуда же столько детей? Оказывается, лишь за полтора года действия программы родились 300 малышей. Так молодые москвичи откликнулись на призыв властей повлиять на демографическую ситуацию в столице.

Дело в том, что они не смогли выиграть конкурс, который объявил Городской центр арендного жилья среди обслуживающих компаний. В течение этого года молодые семьи заселят еще 20 домов, и на будущий год - тоже 20... И вновь, чтобы получить право на обслуживание, нужно выдержать жесточайший отбор. Никакого снисхождения былым монополистам ждать не приходится, они теперь - лишь одни из многих. "Вы эти квартиры от имени города продаете, вам ими и управлять - такую задачу поставило перед нами правительство Москвы, - объяснил корреспонденту "РГ" зам. руководителя Центра арендного жилья Валерий Горюнов. - Вот и стараемся вести хозяйство образцово".

Откуда же на все эти наполеоновские планы возьмутся деньги, если ДЕЗы нередко даже мусор с помойки не могут вовремя вывезти, говорят, средств не хватает? "Вранье! - утверждает Валерий Горюнов. - На нормальное обслуживание домов денег вполне достаточно и у ДЕЗов, и у нас. Только поступают они из разных источников. ДЕЗам 50 процентов платят жильцы в виде квартплаты, а 50 процентов - город из бюджета в виде дотаций. У нас дотаций нет. В соответствии с городским законом "Об основах жилищной политики" наши жильцы, которым город продал квартиры на условиях купли-продажи в рассрочку, все коммунальные услуги с первого дня оплачивают по себестоимости". Дело в том, что обеспечивая молодых москвичей жильем на льготных условиях, город поставил перед ними еще одну задачу - доказать на собственном опыте, что жилищно-коммунальная реформа - это не только повышение квартплаты, но и принципиально другой уровень обслуживания этого жилья. "Получилось?" - интересуюсь я у главы инициативной группы жильцов Натальи Красновой. "А вы обратили внимание на то, какая у нас идеальная чистота в подъездах? - спросила она. - Лестничные площадки моют не реже трех раз в неделю, мусоросборники - раз в неделю с дезинфицирующими средствами, а потому дурно от них никогда не пахнет. А чтобы не завелись грызуны, в подвале поставлены специальные отпугивающие устройства от крыс".

Впрочем, как выяснилось, яркая расписная площадка как магнит тянет пацанов со всей округи. Ребятишек понять можно - на фоне сборных, как конструктор "Лего", площадок нового поколения, уж очень убогими выглядят горки и качели возле их домов. Такими детскими комплексами Центр арендного жилья планирует в ближайшее время оснастить и остальные молодежные дома. А еще каждый из домов обещает огородить красивой кованой оградой с будкой для охранника на входе, как у элитных домов. Чтобы ни бомж не зашел, ни дядя с гексагеном. Поставить систему видеонаблюдения, причем с обзором не только входной двери или подъезда, а всего двора - чтобы, готовя ужин, мамы могли видеть, где гуляют их малыши.

Планы строительства в Подмосковье сафари-парка, где будут на свободе разгуливать жирафы и носороги, близки к переходу в практическую стадию. Областные власти согласовали генплан парка, а китайские инвесторы сафари-парка обещают начать строительство в ближайшие месяцы.

"Помните, как говорил профессор Преображенский у Булгакова: "разруха - это когда мочатся мимо унитаза", - объясняет главный принцип работы центра арендного жилья Горюнов. - У нас не мочатся, потому что все в доме - собственники. А каждая из обслуживающих компаний знает: если начнет работать плохо, на ее место немедленно придет другая".

Председатель комитета по туризму правительства Москвы Олег Должнов на днях заявил, что площадка для строительства сафари-парка подготовлена, разработан генеральный план парка и завершены согласования со всеми соответствующими службами. Его заместитель Наталья Иванова сообщила "Ведомостям", что сафари-парк является одним из основных объектов в областной программе развития индустрии туризма.

Идея создания сафари-парка появилась у администрации Дмитровского района в 2001 г. Тогда же было создано СП "Русь Сафари Парк" (РСП) , 50% -ная доля которого принадлежит группе российских компаний и областных сельхозпредприятий, а остальное - китайскому холдингу Qinxuangdao Qinlong International. СП в долгосрочную аренду выделено 500 га земли в 50 км от столицы по Дмитровскому шоссе.

Планы же у организаторов грандиозные: по словам вице-президента РСП Ивана Чарышкина, на выделенном участке планируется расселить 5000 животных, причем не только обитателей средней полосы, но и тигров, носорогов, жирафов и даже коал, а также построить два цирка, дельфинарий, большое количество кафе, кинотеатр и центр китайской медицины.

Президент Qinxuangdao Qinlong International Ли Сяо Мин подтвердил "Ведомостям" намерение своей компании инвестировать в проект создания сафари-парка в Подмосковье $50 млн. По его словам, строительство должно начаться в апреле и закончиться через год-полтора. Согласно программе развития индустрии туризма создание парка должно было начаться еще в 2002 г. и завершиться в 2005-м. Однако реализация проекта задержалась из-за изменений в иммиграционном законодательстве: прошлой осенью полномочия выдавать разрешения на работу для иностранцев были переданы из МИДа в МВД, что заморозило оформление документов. В итоге, как пояснил замгендиректора РСП Игорь Караваев, четверо китайских топ-менеджеров СП уже более трех месяцев не могут получить разрешение на работу в России. "Мы надеемся решить этот вопрос до конца марта и сразу же приступить к реализации проекта", - сказал Караваев.

Зато Ирина Тюрина, пресс-секретарь Российского союза туриндустрии, считает этот проект перспективным: "Сейчас бум туризма по России и семейного туризма. Из Москвы едут даже в Самару, чтобы попасть в местный аквапарк, поэтому у людей, конечно, вызовет интерес сафари в Подмосковье". Замгендиректора по маркетингу агентства Penny Lane Realty Вячеслав Ширяев говорит, что в перспективе появление сафари-парка на Дмитровке может способствовать повышению цен на прилегающие участки. Впрочем, он признает, что строительство в Дмитровском районе горнолыжных комплексов пока не привело к росту стоимости земли, обгоняющему существующую рыночную тенденцию.
На днях в России вступил в силу новый закон «Об ипотечных ценных бумагах», принятый этой осенью Государственной думой после многолетней дискуссии. Он дает право выпускать ипотечные облигации коммерческим банкам. По мнению одного из авторов закона, зампреда банковского комитета Госдумы Павла Медведева, это позволит создать в ближайшие годы полноценный рынок ипотечных кредитов, рефинансируемых на рынке ценных бумаг, и сделает жилье доступным для значительно более широких слоев населения.

Пресс-секретарь Московского зоопарка Наталья Истратова скептически оценивает перспективы создания подобного парка в Подмосковье. Содержание сафари требует очень больших расходов (кроме всего прочего, значительные средства надо потратить на обеспечение безопасности посетителей, а также самих животных, которые будут находиться фактически на свободе). Окупить их можно только за счет огромного числа посетителей. Последнее вызывает сомнения, так как добраться до парка на общественном транспорте будет непросто, говорит Истратова. По ее словам, расходы Московского зоопарка составляют $5 млн в год. "За год мы продаем 2 млн входных билетов по 60 руб. и при этом работаем на грани рентабельности", - говорит она. В сафари входной билет предположительно будет стоить около $10, сообщил Чарышкин.

Закон об ипотечных ценных бумагах, как и большинство других финансовых законов, имеет трудную историю. Два года назад, после длительной разработки, Дума приняла его в первом чтении, однако только этой осенью правительство и депутаты смогли ответить на главный вопрос -- стоит ли разрешать выпуск собственных ипотечных облигаций универсальным банкам. Летом Центробанк и сами банкиры выступили единым фронтом и в конце концов добились принятия соответствующей поправки. На прошлой неделе закон был подписал президентом, а затем официально опубликован.

Как надеются депутаты, принятие закона изменит нынешнюю ситуацию на жилищном рынке, при которой купить жилье в кредит остается лишь мечтой для миллионов россиян. Основная проблема заключается в том, что коммерческие банки не выдают кредиты на долгий срок, а если и выдают, то под чрезвычайно высокий процент. В результате сейчас большинство покупателей вынуждены приобретать квартиры за наличные деньги, иногда задолго до вселения. Создание рынка ипотечных облигаций сделает кредиты более доступными. «Дело в том, что благодаря этому закону на рынок выйдут новые ценные бумаги, которые имеют под собой не пустое обещание вернуть деньги в срок, а собственность -- реальную недвижимость, -- говорит Павел Медведев. -- Эти бумаги становятся не только гарантом возврата денег заемщиком, но и серьезным инструментом финансовых операций». Банк, который имеет в залоге квартиру, может под нее выпустить ипотечную ценную бумагу. В результате люди смогут получать средства под приобретаемую квартиру по крайней мере на пять лет. Повышение доступности жилья, по мнению депутата, будет иметь и более глубокий экономический эффект: «Строительство жилья делает необходимым создание новых высокооплачиваемых рабочих мест не только в строительстве, но в металлургии, в дорожном строительстве, что в свою очередь увеличит количество людей, для которых платное жилье становится доступным».

Эксперты высоко оценили принятие этого закона. «Этот шаг -- прорыв в развитии ипотечного кредитования в России, -- полагает управляющий директор банка «Дельта-Кредит» Джеймс Кук. -- Закон обеспечит доступ банков к долгосрочным ресурсам через облигации, обеспеченные ипотекой». Впрочем, депутаты говорят, что на первых порах возможностью выпускать ипотечные облигации могут воспользоваться очень немногие банки, в первую очередь те, у которых уже есть значительный портфель ипотечных кредитов. Это, в частности, подразумевают требования к банкам-эмитентам ипотечных бумаг. Первый зампредседателя Банка России Андрей Козлов полагает, что для обеспечения нормального выпуска ипотечных облигаций кредиты на покупку жилья должны занимать не менее 60% в активах. В Госдуме наиболее вероятными претендентами на первые выпуски таких облигаций называют банки «Дельта-Кредит» и «Московское ипотечное агентство», ряд региональных банков. Со временем к ним могут присоединиться Внешторгбанк, МДМ-банк и другие кредитные организации.

Противником допуска банков к выпуску ипотечных бумаг выступало правительство. «Чиновники говорили, что ипотечные облигации должны выпускать только специализированные агентства, -- поясняет Павел Медведев, -- облигации, эмитируемые банками, будут менее надежными. Чтобы повысить надежность нового финансового инструмента, мы выступили с поправкой, которая устанавливает особые требования к банкам, выпускающим ипотечные бумаги. И эти принципы достаточно жесткие».

Таким образом, закон создает все необходимые условия для развития ипотеки в России, полагают разработчики. Постепенно потенциальные инвесторы присмотрятся к ипотечным бумагам и обратят внимание не только на их доходность, но и на низкий уровень риска. По мнению Медведева, чем дольше будет развиваться рынок, тем сильнее станет интерес к «длинным» инструментам. «В будущем я не исключаю и того, что ипотечные бумаги станут доступными не только юридическим, но и физическим лицам, превратятся в привычный и надежный способ вложения средств», -- полагает Павел Медведев.

В том, что система рефинансирования кредитов через ипотечные бумаги заработает и средства будут реально поступать, авторы закона не сомневаются. «Российский рынок страдает от дефицита эффективных инструментов инвестирования, -- объясняет Павел Медведев. -- Едва ли не единственная возможность сделать надежное долгосрочное вложение -- это купить гособлигации, но их привлекательность сильно снижается в силу низкой доходности. В этой ситуации ипотечные облигации могли бы стать очень удачным инструментом». Банкиры также согласны с этой логикой. «Появление дополнительного финансового инструмента можно только приветствовать», -- поясняет начальник отдела организации кредитования физических лиц Внешторгбанка Дмитрий Христолюбов.



Главная --> Публикации