Главная --> Публикации --> Электростанция напротив кремля У москвы появился новый вид собственности - информационные ресурсы Кондоминиум Развязка белорусского вокзала избавит столицу от автомобильных пробок По стоимомсти офисов москва вошла в пятерку самых дорогих городов мира

Девелоперская компания ЗАО "Система-Галс" создана в 1990 г. , управляет активами АФК "Система" в сегменте строительства и недвижимости. Занимается девелопментом, строительством и управлением недвижимостью, специализация - офисная недвижимость класса А, торгово-развлекательные комплексы, элитное жилье и коттеджи. Среди крупных реализованных проектов - офисный комплекс "Галс-Тауэр", штаб-квартира концерна "ДаймлерКрайслер" и пр. Сейчас компания занимается реконструкцией гостиницы "Пекин" и прилегающего квартала, строительством офисного здания для компании Siemens и реконструкцией "Детского мира".

Компания "Система-Галс", девелоперское подразделение АФК "Система", решила заняться новым для себя бизнесом. До сих пор "Система-Галс" специализировалась на строительстве офисов, торгцентров и элитного жилья. Теперь она занимается "приземленным" делом - волновой реконструкцией нескольких жилых кварталов в московском Кунцеве. Возведение 700 000 кв. м жилья обойдется "Системе" более чем в $400 млн.

Участники рынка высоко оценивают шансы "Системы-Галс" на новом поприще. "Изумрудная долина" - проект со сложной судьбой, рассказал "Ведомостям" на условиях анонимности один из участников московского рынка недвижимости. По его словам, проект начала реализовывать в середине 90-х компания "Кунцево-Инвест", но потом была вынуждена продать его "Системе-Галс" из-за сложностей с финансированием. "Там была изначально неудачная архитектурная концепция, и квартиры из-за этого плохо продавались", - говорит девелопер. По мнению заместителя гендиректора ДСК-1 Андрея Паньковского, "Система-Галс" с проектом справится. "У всех застройщиков, занимающихся реновацией кварталов, возникают две проблемы: нехватка площадей под переселение и большие затраты на инженерию. И решение этих проблем требует солидного стартового капитала", - говорит Паньковский и напоминает, что проблем с финансированием у "Системы-Галс" возникнуть не должно. "Система-Галс" знает все об инвестиционном процессе, это опытный девелопер, он в состоянии разобраться во всех сложностях процесса реконструкции и сделать его рентабельным", - вторит директор департамента маркетинга и рекламы корпорации "Инком-Недвижимость" Сергей Елисеев.
Руководители столичного метрополитена вчера были вынуждены признать, что первая ветка наземного метро не стала полноценной транспортной артерией, связывающей жителей Бутово с центром Москвы. Действующие сегодня пять станций этой ветки явно не справляются с огромным потоком пассажиров, пытающихся уехать по утрам из этого спального района, а вечером вернуться обратно. В связи с этим Московский метрополитен намерен срочно достраивать "надземку". Как сообщил вчера на пресс-конференции руководитель предприятия Дмитрий Гаев, уже в этом году первая Бутовская линия будет продлена не только вглубь района, но и в направлении станции "Битцевский парк" Калужско-Рижской линии: в Щербинке откроются станции "Потапово" и "Чечерский проезд". "Кроме того, легкое метро будет расширяться и в северном направлении, - пообещал г-н Гаев. - Таким образом, у жителей Бутово будет возможность выбирать между Серпуховской и Калужско-Рижской линиями метро". По словам главы метрополитена, время не ждет, поскольку в Бутово сейчас заселяются новые жилые массивы, и нагрузка на открытый участок линии с каждым месяцем возрастает. Если в начале года в одном направлении перемещалось 27-29 тысяч человек, что является техническим пределом, то сейчас пассажиропоток вырос до 32 тысяч.

Построить заново один из микрорайонов в Кунцеве "Система-Галс" собирается до 2010 г. По словам вице-президента компании Андрея Закревского, этот проект реализуется в рамках городской программы комплексной реконструкции (ее часто называют программой сноса пятиэтажек). Программа "Изумрудная долина" охватывает семь кварталов. Ее общая стоимость - более $400 млн. Согласно инвестконтракту, 30% построенного жилья будет отдано городу под переселение из пятиэтажек, а 70% будет продано "Системой-Галс". "Для жителей сносимых пятиэтажек мы строим неплохое панельное жилье, а на продажу - монолитно-кирпичные дома по индивидуальным проектам", - говорит Закревский. Сейчас уже построены два муниципальных дома, во II квартале этого года будут сданы первые два корпуса "Изумрудной долины" на улице Ельнинской, а летом заложим еще три новых дома на 60 000 кв. м. Сейчас жилье в строящихся домах продается по ценам от $1600 за 1 кв. м.

Также г-н Гаев пообещал расширять спектр услуг по оплате проезда. Сейчас единая компьютерная система метрополитена уже настраивается на работу с пластиковыми картами. "Проводится эксперимент с группой горожан, пользующихся кредитками, - рассказал Дмитрий Гаев. - Если он пройдет успешно, то уже в 2005 году мы сможем предложить эту услугу всем пассажирам". По заверению начальника метрополитена, оплата проезда в метро по принципу электронного кошелька будет дифференцированной. Если человек часто ездит на метро, то он будет получать бонусы, а если раз в месяц, то ему придется каждый раз оплачивать стоимость разовой поездки.

Говоря о проблемах традиционной подземки, г-н Гаев не мог не затронуть и тему тарифов на проезд, которые, как известно, вскоре должны увеличиться. Однако и эту новость руководитель подземки сумел преподнести в приятном ключе. По его словам, метрополитен решил повременить с внедрением давно обещанной системы зональной оплаты проезда. "Мы готовы технически, наше оборудование может работать как в режиме фиксированных тарифов, так и по системе дифференцированной, - сообщил Дмитрий Гаев. - Но зональная оплата проезда в столичном метрополитене не будет вводиться, пока не появятся новые пересадочные узлы между радиальными линиями. Сейчас же существует единственный распределительный узел - Кольцевая линия". А на ближайшие годы, как известно, строительство дублирующего кольца не предполагается.

Недвижимости в Подмосковье сегодня сдается много, хорошей и разной. Есть коттеджи со всеми удобствами, предлагаются даже целые усадьбы. Но подавляющее большинство снимающих дачу на лето ищут маленький домик на шести сотках с минимумом удобств.

Пока же накапливающиеся финансовые резервы метрополитен намерен использовать в первую очередь на повышение безопасности на действующих станциях. "Разработана программа оснащения метрополитена специальной техникой, которая позволит предотвращать различные криминальные проявления, в том числе террористические акты", - заверил вчера журналистов глава подземки. В частности, на перронах и в вагонах поездов будут установлены камеры наблюдения. Дмитрий Гаев уточнил, что программа рассчитана на 1,5-2 года, а на ее реализацию потребуется около 2,5 млрд руб. Также в рамках борьбы за безопасность движения руководители транспортного ведомства пообещали выдворить из метро всех бомжей.

Цена подобного объекта будет находиться в рамках от 0 до 0-450 в месяц - в зависимости от того, насколько далеко он от станции (можно ли дойти пешком или придется еще ехать и как долго) и сколь живописны окрестные места. Такое жилье, конечно, нужно только на лето. Но хозяева часто пускаются на хитрость - они говорят не о трех, а о четырех летних месяцах - с середины мая до середины сентября. Плата за сезон, таким образом, почти незаметно увеличивается.

Объясняются такие пристрастия вовсе не философским неприятием роскоши, а соображениями более простыми. 0-1000 в месяц - это максимум того, что готовы платить средние арендаторы. "Сегмент недорогих дач можно поделить на две части, - говорит Семен ДАДАШЕВ, начальник отдела аренды филиала "На Солянке" компании "Новый город". - Совсем дешевые - это садовые домики на участке шесть соток, километрах в 50 от МКАД. Находиться они могут на любом направлении, кроме престижного западного. Из удобств там будет только электричество и, в лучшем случае, летний водопровод".

Самыми дешевыми дачами агентства недвижимости не занимаются вообще, чуть более дорогими - занимаются, но не все и очень неохотно. Снимающим можно порекомендовать поговорить со знакомыми, изучить газеты объявлений, в том числе КДО и его приложение "Коттеджи. Участки. Дома". Хороший ход - выехать на интересующие вас станции и расклеить там объявления "сниму". А заодно посмотреть: может быть, там уже наклеены объявления "сдаю".

Более дорогой - от 0 до 00 в месяц - сегмент подразумевает наличие чуть больших удобств. Водопровод будет заведен в дом. Может быть, будет установлен водонагреватель, оборудован душ, биотуалет. При выборе подобного участка снимающему всегда приходится решать уравнение с четырьмя переменными: расстояние от Москвы, наличие удобств, размеры участка и, конечно, цена. Выгадав в чем-то одном, почти гарантированно в чем-то другом теряешь. Например, при известном упорстве можно найти предложение в поселках Клязьма или Отдых (очень неплохие места). Дачи с магистральным газом и прочими удобствами, но это обязательно будет только часть дома на участке в 1,5-2 сотки. Так что арендаторам можно посоветовать четче осознать собственные потребности: если постоянно будет жить старенькая бабушка с внуками, то здесь удобства необходимы. А если люди более молодые - им, вероятно, имеет смысл пожертвовать близостью к Москве и благами цивилизации, зато участок уж пусть будет в 15 соток и рядом незатоптанный лес.

Если нужна более дорогая дача, начинать искать ее целесообразно уже сейчас. Озаботившись проблемой только в мае, вы реально рискуете столкнуться с ситуацией, что все более-менее приличные варианты уже разобраны. В самом дешевом сегменте все наоборот, там многие хозяева до середины мая и беспокоиться-то не начинают. Кроме того, в конце мая перед хозяевами вполне реально замаячит угроза, что арендатора найти вообще не удастся, а это хорошая почва для торга.
Правительство хочет научить граждан планировать семейный бюджет на годы вперед. Проект нового Жилищного кодекса (ЖК) разрешает выселять неплательщиков по ипотечным кредитам из заложенных квартир, но отменяет обязанность государства предоставлять взамен социальное жилье. Бизнесмены опасаются, что эти изменения лишь увеличат "напряженное" восприятие ипотеки среди населения.

Что касается возможных проблем, то в большинстве своем они грозят скорее арендодателям - если вдруг дачу спалят или что-нибудь на ней поломают. Снимающим можно опасаться лишь того, что дом и имущество в нем окажутся ну совсем ветхими (матрац на кровати вроде лежит, а потом оказывается, что он рассыпается при прикосновении). Распространенная проблема - перебои с водой и электричеством, но здесь вряд ли что-то можно поделать. Может "вылезти" что-нибудь техногенное - вроде железной дороги или шоссе поблизости, и тогда настоящего отдыха на природе не получится. Если снимается не весь дом, а часть - могут возникнуть трения с проживающими тут же хозяевами на тему, кто вытоптал клумбу и чья собака разрыла грядку.

Подготовленный бывшим Госстроем проект нового ЖК разрешает выселять неплательщиков на улицу. Как говорит участвовавший в разработке документа Крашенинников, вовлекать муниципалитеты и региональные администрации в коммерческие отношения между банками и клиентами неправильно. Поэтому в проекте кодекса социальное жилье для обедневших заемщиков просто не предусмотрено. Таким образом, считает Крашенинников, законопроект устраняет одно из главных препятствий для развития массовой ипотеки. Документ был подготовлен в рамках работы группы под руководством помощника президента Игоря Шувалова.

Действующий Жилищный кодекс 1983 г. позволяет выселить несостоятельного должника из купленного в кредит жилья, если взамен ему будет предоставлено "жилое помещение из фонда жилья для временного поселения". Но подавляющее большинство муниципалитетов и региональных администраций не имеют как такого фонда, так и средств для его постройки, говорит председатель думского комитета по законодательству Павел Крашенинников. "Это мертвая норма [закона]", - констатирует он. На это положение кодекса неоднократно жаловались банкиры, риэлторы и застройщики, поскольку оно фактически лишает банк, выдавший кредит, гарантий возврата денег.

Участники рынка скептически воспринимают идею группы. Председатель правления Городского ипотечного банка Николай Шитов признает, что сложности с выселением неплательщика по действующему кодексу - "главное препятствие для развития ипотеки". Однако, по его мнению, решить эту проблему лучше, предоставляя жилье: "это сняло бы некоторую социальную напряженность в восприятии ипотеки населением". В этом смысле, говорит начальник отдела по разработке ипотечных программ банка "Петрокоммерц" Валерий Калинин, норма об обязательном предоставлении муниципального жилья должникам "полезна для кредиторов".

Ссылаясь на другие законопроекты, разработанные группой, Крашенинников говорит, что при выселении должникам будет возвращаться первоначальный взнос на покупку квартиры и выплаченная часть кредита. А если банк продаст полученную квартиру по более высокой цене, чем указано в ипотечном договоре, должник получит еще и эту разницу. "Но дальше решать свои проблемы он будет сам", - резюмирует депутат. В апреле авторы собираются отправить новый Жилищный кодекс на согласование в министерства.

Председатель думского комитета по собственности Виктор Плескачевский, разрабатывавший концепцию ипотечных отношений для "жилищного пакета" в группе Шувалова, считает, что в окончательном варианте нового Жилищного кодекса все же будет оговорена возможность выселения должников в муниципальное жилье на условиях коммерческого найма без права приватизации. Социальное жилье, по словам депутата, неплательщикам по ипотеке действительно было решено не предоставлять: "Человек, не способный рассчитаться по ипотеке, - это все-таки не малоимущий гражданин, а относительно обеспеченный". Но выделение должникам жилья государством уже принципиально одобрено, говорит Плескачевский.

Впрочем, говорит представитель компании "Миэль-Недвижимость", работающей про ипотечным договорам, Евгений Редькин, невозможность выселить неплательщиков со временем снизила бы интерес банков к ипотечным программам. "Банк - не благотворительная организация, к этому наших граждан надо приучать законодательным образом", - считает Редькин. С другой стороны, отмечает он, "банки не заинтересованы в выселении людей - им важно получить свои деньги". По словам первого зампредседателя гильдии народных кооперативов "Жилье в рассрочку" Алексея Швалева, в практике организации, куда входят 54 ЖСК из Москвы и регионов, за три года работы был всего один случай, когда должника пришлось выселить из квартиры через суд. "Большинство людей предпочитают [в итоге] изыскивать средства для погашения долга", - говорит он.



Главная --> Публикации