Главная --> Публикации --> Москва будет управлять своим имуществом по-новому Электростанция напротив кремля У москвы появился новый вид собственности - информационные ресурсы Кондоминиум Развязка белорусского вокзала избавит столицу от автомобильных пробок

Константин Романов, аналитик по недвижимости компании Jones Lang LaSall, считает, что основными причинами роста спроса на офисные помещения классов А и В стало сочетание девальвации американской валюты на 20% и незначительного повышения арендных ставок в 2003 году. По данным компании Colliers International, в 2003 году ставки аренды офисных помещений класса А увеличились на 3,5%, класса В – на 2%. В результате общий объем сделок аренды и продажи за год составил 650 000 кв. м, год назад эта величина не превышала

Рынок коммерческой недвижимости застыл в неопределенности. С одной стороны, налицо рост уровня цен и соответственно арендных ставок из-за продолжающегося обесценивания доллара, а также дефицит офисных помещений. С другой стороны, ввод в эксплуатацию всех заявленных проектов классов А и В может привести к падению цен и заставит девелоперов бороться за арендаторов.

Наиболее острой проблемой этих объектов является то, что многие строения были спланированы без учета потребностей потенциальных арендаторов (особенно характерно это для проектов реконструкции старых строений) или уровень здания не соответствовал заявленному статусу и местоположению. Уверенность в том, что конкурентоспособность офисных центров зависит не от их концепции и маркетинговой стратегии, а от дефицита предложения на рынке, привела многих девелоперов к неудачному позиционированию объекта. Например, бизнес-центр «Царев сад», который вышел на рынок как объект класса А, а в реальности из-за неэффективной концепции развития попадает в категорию класса В.

450 000 кв. м. Причем треть сделок пришлась на помещения класса А, две трети – на помещения класса В. По мнению Виктории Бекасовой, консультанта по исследованиям рынка компании Colliers International, это свидетельствует о том, что рынок близок к фазе стабилизации спроса и предложения. Дополнительным симптомом этого стало также решение Московского исследовательского форума риэлтеров о переводе части офисных зданий класса А со ставками аренды $500 – $550 за 1 кв. м в год в класс В. Насыщение столичного рынка коммерческой недвижимости в Colliers International объясняют залповым появлением на рынке большого количества бизнес-центров класса А и В в конце прошлого года. При этом реальный спрос на готовые офисы хотя и вырос, но оказался не так велик, как рассчитывали девелоперы. Одна из причин этого в том, что новые высококлассные офисные центры не всегда удачно вписываются в инфраструктуру города, что делает соотношение цена/качество неприемлемым для многих потенциальных арендаторов.

Неудовлетворительное качество офисных новостроек является основной причиной сохраняющегося дефицита высококачественных офисных помещений. Согласно исследованиям компании Jones Lang LaSalle уровень свободных площадей составляет в настоящий момент 3 – 4%, и он еще далек от так называемого барьера стабильности в 8 – 10%. Общий объем предложения составляет приблизительно

Девелоперы-самоучки

Многие российские компании при аренде офисного помещения начинают руководствоваться большим числом критериев для анализа цены, нежели базовая ставка за квадратный метр. «Столичному офисному рынку потребовались годы, чтобы понять, что аренда 500 метров эффективной площади по цене в $700 – $800 за 1 кв. м в год – то же самое, что и аренда 1000 метров в особняке 19-го века по гораздо меньшей стоимости, но потери площади в котором могут составлять до 40%», – говорит Илья Шершнев, директор по развитию компании Swiss Realty Group.

120 000 – 135 000 кв. м офисных помещений. В 2003 году общая доля класса А в объеме нового строительства составила почти 50%. В то же время спрос на офисы класса В также продолжает оставаться на высоком уровне. Его подогревает тот факт, что многие компании, которым нет необходимости держать все офисы в высококлассных зданиях, переезжают в класс В или С. Так, за весь 2003 год лишь компания «Исток», а также Национальный резервный банк и Внешторгбанк арендовали крупные площади (не менее 2000 кв. м) в бизнес-центрах класса А.

В конце 2003 года на рынок вышли несколько крупных проектов, в том числе с площадью около 100 000 кв. м. Так, в классе А наиболее значимыми объектами стали «Новинский бул., д.31», «Романов Двор II», «Альфа-Арбат-Центр», «Бонтон и Русские сезоны», Башня на Павелецкой, Центр Международной торговли II, «Европа билдинг». Класс В пополнился такими объектами, как Дербеневский бизнес-парк, Летниковская ул., д.11/10, Кожевнический проезд, д.4, Бакунинская ул., д. 71 – 73, «Красная Роза», Крылатский бизнес-центр, Новодмитровский офисный центр.

По мнению Константина Романова, в настоящий момент на рынке отсутствует жесткая конкуренция между собственниками зданий за арендаторов. Об этом, в частности, свидетельствует тот факт, что арендодатели пока не готовы идти на существенные уступки и предоставлять компенсацию компаниям за переезд. Однако это положение вещей может вскоре измениться.

500 000 кв. м) будет построена в срок. Таким образом, в будущем из-за возросшей конкуренции среди новых проектов и снижения спроса на офисы класса А владельцам проектируемых бизнес-центров придется уделять особое внимание профессиональному позиционированию объекта.

В соответствии с заявлениями девелоперов в 2004 году планируется завершить строительство более 600 000 кв. м офисных помещений классов А и В. Однако, по оценкам компании Colliers International, лишь часть проектов (около 450 000 –

Рынок купли-продажи высококачественных инвестиционных объектов в Москве также продолжает оставаться дефицитным. На этот факт указывает небольшое количество крупных приобретений. В 2003 году состоялись всего три подобные сделки: покупка фондом Flemming FamiliyPartners офисного центра на Гоголевском, 11, приобретение «Альфа-Арбат-Центра» компанией ТНК и покупка компанией Sumsung офисного здания в Большом Гнездниковском переулке. Заметим, что офисные здания класса А пользуются спросом в основном у крупных институциональных инвесторов, которых на московском рынке почти нет. По словам экспертов Jones Lang LaSalle, эта ситуация изменится лишь при условии расширения предложения в высшем сегменте рынка офисной недвижимости. Пока же представленные офисные объекты зачастую лишены или удачной концепции, или выгодного местоположения, или просто не выставляются на продажу.

Дефицит для инвесторов

Впрочем, по словам Романа Чепцова, начальника отдела по работе с собственниками компании ABN Realty, появление в 2003 году на московском рынке коммерческой недвижимости зарубежных институциональных инвесторов может оказать позитивное воздействие на динамику рынка. Повышенные требования, предъявляемые данным типом инвесторов к объектам, имеют серьезные шансы стать де-факто стандартом и позволят избежать ошибок в проектировании и позиционировании, ставших характерными для московских девелоперов.

По мнению Константина Романова, в отличие от иностранных компаний российские мотивируют приобретение офисных площадей отсутствием на рынке приемлемых предложений по аренде. В 2003 году подразделение ЛУКОЙЛа приобрело здание класса В на Мясницкой площадью 25 000 кв. м и офисно-гостиничный комплекс класса А на Большой Ордынке, Банк «Визави» – здание ICN Pharmaceuticals на Пироговке площадью 16 000 кв. м.

Одной из причин неразвитости столичного офисного рынка эксперты называют отсутствие ярко выраженного делового квартала, где концентрация офисных помещений была бы доминирующей. Среди самых значимых итогов прошлого года – возобновление активных работ по строительству «Москва-Сити». К 2007 году общая площадь вводимых в строй офисных центров на территории «Москва-Сити» должна составить 1 млн кв. м. По мнению руководителя отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаила Геца, через три года «деловой центр» полностью переместится из исторического центра города на место возводимого проекта «Москва-Сити». «Перетекание» клиентов из разрозненных офисных зданий столичного центра в новый «деловой» район «Москва-Сити» спровоцирует появление на рынке большого количества вакантных площадей, что, в свою очередь, повлияет на снижение арендных ставок», – говорит Гец. Однако никто из риэлтеров не берется прогнозировать, как быстро будет востребован такой огромный объем офисов класса А. По мнению Ильи Шершнева, «Москва-Сити» оказывает в большей степени психологическое влияние на рынок.

В ожидании московского Манхэттена

Спокойные прогнозы

Однако такая неопределенность не прекращает появления новых девелоперов, не имеющих опыта работы на рынке столичной офисной недвижимости – таких, как «Мосрыбхоз», «Ведис», «Металлоинвест».

Несмотря на прогнозы скептиков, покупателей жилья по $3000 – $15 000 за 1 кв. м (а именно таков сегодня разброс цен на элитное жилье) не становится меньше. Хотя цены растут, спрос на дорогие квартиры по-прежнему превышает предложение.

Аналитики рынка, в свою очередь, прогнозируют умеренный рост арендных ставок (5 – 6%) в краткосрочной перспективе (1 – 2 года) и последующую стабилизацию. По прогнозам отдела по работе с собственниками компании ABN Realty, базовая арендная ставка на офисы класса А в конце 2004 года не должна значительно перешагнуть новую отметку в $600 за 1 кв. м в год (без учета НДС и эксплуатационных расходов). Для класса В максимальная ставка не превысит $510 – $530 за кв. м в год без учета НДС, но с учетом эксплуатационных расходов (например, офисный комплекс класса В «Красная Роза» на улице Тимура Фрунзе уже сегодня сдается по ставке $510), а минимальная – $350 за кв. м в год. Для класса В по-прежнему большое значение будет иметь местоположение объекта. В классе А сохранится тенденция на установление различных арендных ставок в зависимости от этажа здания. Например, на «Новинском, 31» площади на более высоких этажах – а следовательно, имеющие лучший вид – разнятся в цене на несколько сот долларов.
Рынок элитной недвижимости в России начинался с торговли выкупленными у бывших жильцов и отремонтированными коммуналками. Сейчас вернуться к «классической» практике девелоперов вынуждает нехватка свободных участков в центре города. Расширять свое жизненное пространство строительные компании планируют путем реновации ветхого жилищного фонда. Уже сегодня ясно, что спрос на квартиры в элитных комплексах, возведенных на месте бывших хрущоб, будет высоким.

География расположения районов элитной застройки в ближайшее время несколько изменится. Этот год обещает быть удачным для Патриарших прудов, Плющихи, Замоскворечья, а также правой стороны ул. Новый Арбат. Если титул «золотая миля» по праву принадлежит Остоженке, то вышеперечисленные районы вполне могут побороться за право называться «серебряными» или «бронзовыми». Так, например, в районе непосредственной близости от Новодевичьего монастыря и вдоль Саввинской набережной уже оформляются под строительство несколько землеотводов.

Риэлтеры сходятся во мнении, что в наступившем году наиболее вероятное увеличение цен в среднем по разным районам Москвы составит порядка 15 – 20%. В 2003 году был преодолен психологический барьер цен на элитную недвижимость – $10 000 за 1 кв. м на Остоженке. Более высокие цены пока воспринимаются рынком все же болезненно. По мнению председателя совета директоров компании Paul’s Yard Павла Здрадовского, за последние три года высокие темпы роста цен на элитное жилье создали некий запас года на два вперед, поэтому резких скачков цен в 2004 году не будет.

Особняки vs заводы

Наиболее перспективным для дальнейшего развития рынка риэлтеры считают переход от точечного строительства элитных объектов и реконструкции отдельных зданий к комплексной элитной застройке. По словам Ульяны Алиевой, руководителя отдела продаж жилых помещений компании Blackwood, Москве уже поздно идти по пути четкого разделения на районы, заселенные только людьми с определенным уровнем материального достатка. Тем не менее появление некоторых элементов подобной сегрегации неизбежно – этот процесс уже идет.

Больше всего промышленных зон, запланированных к ликвидации в 2004 – 2006 годах, расположено в районе Замоскворечья, а также Болотного острова, Тверской и Чистых прудов. Так, согласно распоряжению правительства Москвы в Замоскворечье должны быть снесены 14 объектов (из них 11 – до 2005 года), в районе Тверской-Сухаревской – 15 (7 – до 2005 года), в районе Патриарших – 12 (10 – до 2005 года). Наиболее перспективными районами для комплексного освоения территории под элитную застройку являются Замоскворечье и Патриаршие пруды. По словам Ульяны Алиевой, пик их развития придется на 2004 – 2006 годы. За ними следуют район Тверской-Сухаревской и Арбат, освоение которых будет происходить более или менее равномерно в период с 2004 по 2008 год. По оценкам Blackwood, в 2004-м начнется активное развитие района Чистых прудов, а к 2006 году он еще больше укрепит свои позиции на рынке элитного жилья. Остоженка почти исчерпала свои ресурсы, и вскоре строительство в этой части столичного центра полностью завершится. Пока же за год в Москве возводится порядка 4 – 6 дорогих домов. В ближайший год новые объекты смогут повлиять на рынок только благодаря улучшению качества строительства и отделки.

В конце января 2004 года правительством Москвы была принята программа «капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений и территорий сложившейся застройки Москвы на 2004 – 2006 годы». По приблизительным оценкам, глобальная перестройка затронет 30% территории города. Хотя к историческому центру мэрия обещала подходить «избирательно и осторожно», очевидно, что в первую очередь реновация затронет территорию в пределах Садового кольца. Учитывая дефицит земли в Москве, желающих принять участие в реконструкции предостаточно. Проблема заключается в поиске инвесторов. Если у городских властей и инвесторов хватит терпения и средств расселить жильцов ветхих домов, то в исторической части города появится много новых адресов. По мнению Ульяны Алиевой, ветхий жилищный фонд главным образом будет задействован под строительство элитного жилья, так как объект, который обладает эксклюзивным месторасположением, должен иметь соответствующий статус.

В наступившем году все больше покупателей дорогого жилья обращают внимание не только на местоположение дома, но и на экологию района. В прошлом году многие потенциальные покупатели элитного жилья предпочли инвестировать средства не в квартиры, а в загородную недвижимость, которая стала рассматриваться как альтернатива городскому жилью. Главная причина подобных изменений заключается в том, что за пределами Садового кольца почти нет элитных домов, удовлетворяющих одновременно двум критериям – сносной экологии и престижного местоположения. Согласно данным об экологических условиях Москвы, среди наиболее благополучных районы в радиусе двух – четырех километров от парков «Сокольники» и «Лосиный Остров», Матвеевское, а также зеленые оазисы районов Троице-Лыково, Ясенево, Строгино, Щукино, Кунцево, Крылатское.

Все в сад

В ожидании рокировки

Алена Бригаднова считает, что стремление клиентов жить «ближе к природе» новой тенденцией не назовешь. Однако новые объекты, расположенные рядом с лесопарковыми зонами, пользуются большой популярностью. Это можно объяснить и тем, что все большему числу покупателей важно не столько фактическое расстояние до центра города, сколько время, затрачиваемое на дорогу, и удобство подъездных путей. Среди новых «экологичных» объектов стоит отметить жилой комплекс рядом с Волынским лесом на ул. Староволынская (застройщик – компания Starbag), комплекс «Мичуринский» на пересечении Мичуринского и Университетского проспектов, «Усадьба Трубецких» на улице Усачева.

Среди недавно возведенных элитных особняков эксперты компании Penny Lane Realty признают лучшими следующие объекты: Старомонетный пер., 18; 1-й Неопалимовский пер., 8; Ермолаевский пер., 15/44; ул. Б. Полянка, 61; Молочный пер., 3; 1-й Зачатьевский пер., 19 – 21; Бутиковский пер., 9 – 11 – 13; Бутиковский пер., 5; ул. Капранова, 4; «Квартал на Патриарших».

В 2003 году началось строительство сразу четырех новых домов в районе Патриарших прудов, что говорит о его становлении как района элитной застройки. По мнению Алены Бригадновой, менеджера отдела городской недвижимости компании Soho Realty, в ближайшие лет пять район Патриарших будет пытаться составить конкуренцию Остоженке. «Кроме того, он имеет меньшую по сравнению с Плющихой территорию, поэтому там легче создать однородную среду», – замечает Бригаднова. Среди других популярных мест элитной стройки – Замоскворечье. Однако цены там достигнут элитного уровня только тогда, когда появится адекватное по уровню окружение. Но уже сейчас квартиры в домах, расположенных в квадрате Софийская набережная – улица Ордынка – Большой Толмачевский переулок– улица Б. Полянка, на порядок дороже, чем в остальной части района.

Пришел, увидел, купил

Что касается домов – рекордсменов по стоимости за квадратный метр, то самые высокие цены сегодня на элитные квартиры вторичного рынка. По оценке экспертов Penny Lane Realty, наибольшим спросом пользуются квартиры с дизайнерским ремонтом (цена на них доходит до $13 000 – $15 000 за квадратный метр). Так, наиболее дорогие квартиры находятся во 2-м Казачьем переулке, 6 (Посольское подворье), и в Ермолаевском переулке, 15 – 4 Например, стоимость пентхауса в доме 10 по 1-му Неопалимовскому переулку доходит до $12 млн.

Специалисты компании «Терра» советуют обратить внимание на ширину подъездов к участку, проверить удаленность участка от дороги и леса, рельеф участка (лучшими считаются участки правильной формы, находящиеся на возвышенности, так как на участке со сложным рельефом труднее вести строительные работы). Что касается грунта, то предпочтение советуют отдавать песку. В местах с преобладанием глинистых почв, (например, на юго-востоке Подмосковья есть районы с преобладанием песка, на севере – глины) периодически происходит так называемое вспучивание грунта или его усадка.

Эксперты «МИЭЛЬ-Недвижимость» утверждают, что участок лучше покупать весной после таяния снега, когда можно оценить состояние подъездных путей и самой земли. Для поездки на «первое свидание» лучше выбрать светлое время суток, когда можно как следует рассмотреть окружающую местность: например, не проходит ли поблизости ЛЭП или газовая магистраль. При этом Сергей Цывин советует уже на пути к участку обращать внимание «и на землю, и на небо». Например, воздушное пространство над Ленинградским, Киевским и Калужским направлениями «забито» самолетами, которые кроме создания регулярного шума иногда сбрасывают керосин при заходе на посадку. Впрочем, подобные сюрпризы могут ждать практически в любом уголке ближнего Подмосковья, перенасыщенного воинскими частями и промзонами. Например, мой знакомый обнаружил за пригорком своей будущей дачи в поселке «Финская деревня» (Новорижское направление) вертолетный аэродром. Излишне говорить, что, кроме экологии, такое соседство идентично соседству детского сада и площадки школы вождения.

Эксплуатируйте агента: попросите померить участок рулеткой, заодно посмотреть, с чем и кем ваш будущий участок граничит. Соседи – отличный источник информации. Кроме того, общение или наблюдение за соседями – это прекрасный повод побыть на участке больше часа, подождать, не взлетит ли в ста метрах от вас вертолет, не принесет ли изменившийся ветер сногсшибательное амбре.

Если вы покупаете участок в строящемся коттеджном поселке, немаловажно поинтересоваться, кто инвестирует в строительство. Существуют два способа инвестирования: первый, когда компания-инвестор централизованно осуществляет проектные и строительные работы и предлагает на рынок уже готовый продукт – дома под ключ. Особенностью второго является привлечение к соинвестированию физических лиц – будущих владельцев. Как правило, элитные поселки, например Николино, строятся централизованно. По словам Алексея Самсонова, в менее престижных местах обычно используется вторая схема. На участке возводятся несколько объектов и только потом начинается процесс привлечения соинвесторов, чтобы достроить проанонсированный поселок.

Однако случаются почти неконтролируемые ситуации. По словам Владимира Яхонтова, иногда в результате проверки выясняется, что постановление главы местной администрации, которое служило основанием для передачи участка в собственность предыдущему владельцу, недействительно, поскольку чиновник был неправомочен принимать такие решения. Похожие истории периодически случаются в Наро-Фоминском районе, где администрация «любит» заниматься законотворчеством.
В условиях беспрецедентного роста цен на столичном рынке недвижимости все больше квартир приобретаются с целью вложения денег и перепродажи. Это создает угрозу затоваривания и обвала рынка при условии единовременной продажи всех квартир, купленных впрок. Какова критическая масса инвестиционных квартир, способная вызвать обвал рынка, и когда она накопится?

Алексей Самсонов советует брать с собой на осмотр участка специалиста в области загородной недвижимости, который сможет объективно указать существующие достоинства и недостатки. Или по крайней мере еще одного незаинтересованного и пессимистично настроенного человека.



Инвестиционные квартиры
Рост цен на столичном рынке недвижимости продолжается уже четвертый год. Причем достаточно заметный рост. Например, только за прошлый год по данным аналитического центра ирн.ru индекс стоимости жилья вырос на 36%. Разные типы жилья поднялись в цене на 30%-40%, отдельные квартиры подорожали более чем на 40%.

Приобретение квартиры с целью перепродажи стало представлять интерес примерно с конца 2000 начала 2001 года, когда цены на жилье стабильно пошли вверх и стали выбираться из послекризисной ямы. Тогда число таких инвестиционных покупок было крайне мало не более 1%-2% от общего числа покупаемых квартир. Причем далеко не все инвестиционные покупатели строили планы о перепродаже в момент покупки только спустя время они осознали, что купленную всего год назад квартиру теперь можно продать значительно дороже.

Неудивительно, что в таких условиях все больше людей обращает внимание на квартиры не только, как на место проживания, но и как на средство для вложения денег и получения дохода от сдачи в аренду и перепродажи. И с течением времени таких людей становится все больше. Покупатели с инвестиционными целями особенно характерны для новостроек на этапе строительства такую квартиру можно купить еще дешевле, а вопрос быстрого заселения у покупателей-инвесторов не стоит.

Образование пузыря
По оценке специалистов аналитического центра ирн.ru именно в течение 2003 года доля инвестиционных покупок выросла примерно до 30%. Эта цифра стала более заметной по сравнению с долей в 5%-10%, характерной для 2001-2002 годов. Рост числа покупок жилья, прежде всего в новостройках, с целью инвестирования средств привело к ощущению, что на столичном рынке недвижимости стал раздуваться очередной пузырь.

Доля покупателей квартир с инвестиционными целями, по-прежнему, оставалась незначительной вплоть до начала 2003 года. Кардинально изменило ситуацию снижение курса доллара основного инструмента для сохранения сбережений наших сограждан. Необходимость найти иной способ для спасения и приумножения накоплений заставила широкие слои населения обратить свое внимание на рынок недвижимости.

Суть рассуждений достаточно проста. Пока цены продолжают расти, все стремятся успеть что-то купить, подогревая тем самым продолжение роста. Но стоит только росту цен по какой-либо причине остановиться, или просто возникнуть состоянию страха перед снижением цен, как произойдет обратное. Все квартиры, купленные впрок, сразу же будут выставлены на продажу, что вызовет затоваривание и реальный обвал цен на рынке.



Критическая масса
Для ответа на вопрос о критической массе квартир постараемся понять насколько велика доля инвестиционных покупок в абсолютном выражении. Так в 2003 году было построено более 4.5 миллионов квадратных метров жилья. Примерно такой же объем строительства на уровне 4.5 5 миллионов метров в год намечен на ближайшие годы. За вычетом социального жилья коммерческий объем предложения можно оценить примерно в 3 миллиона метров в год. А 30% инвестиционных покупок или примерно треть объема составляет 1 миллион квадратных метров.

Эти рассуждения безукоризненны, и с ними сложно спорить. Более того, примеры кризисов на рынках недвижимости других стран, которые часто приводят в пример, скажем, США и Японии, подтверждают реальность угрозы. Однако более интересен другой вопрос когда такой обвал сможет случиться? Или другими словами, какова та критическая масса инвестиционных квартир, способных вызвать кризис, и когда она накопится на столичном рынке жилья?

В текущем году рост цен на московском рынке жилья сохраняется. Согласно прогнозу аналитического центра ирн.ru наиболее вероятный прирост может составить 20%-25%, хотя если, как и в прошлом году, реализуется наиболее благоприятный сценарий, то прирост может превысить 30%. Впрочем макроэкономический расчет в любом случае указывает на неизбежное замедление темпов роста цен к 2005-2006 годам до уровня порядка 15% в год и ниже.

Много это или мало? Если сравнить с объемом предложения одного года, то это заметная величина. Если отнести его к общему объему жилого фонда столицы, составляющего около 200 миллионов квадратных метров, то доля инвестиционных квартир составляет менее 1%! Более того, заметный объем инвестиционных квартир накопился только за 2003 год, их доля за прежние годы была незначительной.

Теперь мы готовы перейти к ответу на вопрос о критической массе инвестиционных квартир. Для этого необходимо знать связь между увеличением объема предложения и реакцией цен продаж. Такая зависимость была определена специалистами ирн.ru в исследовании, проведенном для одной инвестиционной компании в конце прошлого года. Анализ графиков продаж по нескольким десяткам крупных объемов жилья в районах массовой застройки и жилья для среднего класса в обжитых районах Москвы показал, что повышение цен на 10% приводит к сокращению объемов продаж примерно вдвое. Справедлива и обратная закономерность при увеличении объема предложения примерно вдвое (например, в результате появления второй очереди или начала продаж еще одного микрорайона) рост цен продаж начинает отставать от общерыночного подъема цен (роста индекса стоимости) примерно на 10%.

Следовательно, продолжение роста цен на рынке жилья будет способствовать сохранению и даже некоторому увеличению доли инвестиционных квартир в ближайшей перспективе, что позволяет оценить эту долю на уровне 30%-40%. Это означает, что объем инвестиционных квартир будет возрастать примерно на 1 миллион квадратных метров в год.

Эта зависимость позволяет нам связать возможное увеличение объема предложения на рынке жилья за счет продажи всех инвестиционных квартир и соответствующую реакцию динамики цен. Так увеличение объема предложения вдвое снизит темп рост цен на жилье примерно на 10%. Если исключить из рассмотрения инвесторов, то из 3 миллионов метров коммерческого жилья реальных покупателей 2 миллиона. Следовательно, чтобы задержать рост цен на 10% на рынок должно поступить 4 миллиона метров жилья при условии отсутствия инвестиционных покупателей (разумеется, их доля быстро сократится в случае появления признаков кризиса на рынке недвижимости).



Итого мы оценили критическую массу инвестиционных квартир, которая может вызвать прекращение роста цен на жилье и даже снижение цен. Она составляет примерно 3 миллиона квадратных метров жилья. Учитывая, что накопление этой массы происходит темпами около 1 миллиона метров в год, начиная с 2003, можно утверждать, что критическая масса инвестиционных квартир накопится только за 2004 и 2005 годы. Другими словами, описанная выше угроза затоваривания столичного рынка жилья инвестиционными квартирами и потенциальный обвал цен могут реализовать на рубеже 2005 2006 годов.

Однако замедление роста цен на 10% в нынешних условиях вряд ли сможет серьезно изменить динамику рынка, который растет более высокими темпами. Учитывая приведенные выше аргументы напомним, что в ближайшие год-два темп роста цен будет находиться на уровне 20%-25% в год, постепенно снижаясь до 15%. Следовательно, чтобы перекрыть ожидаемый рост цен путем поступления в продажу всех инвестиционных квартир их объем должен соответствовать замедлению ценового роста минимум на 20%. А для этого годовой объем предложения должен составить уже не 4 миллиона квадратных метров, а еще на 2 миллиона больше, т.е. около 6 миллионов квадратных метров. Следовательно, при условии поступления на рынок 3 миллионов метров коммерческого жилья, построенного за год, довесок инвестиционных квартир должен составить еще около 3 миллионов метров.

Означает ли это, что можно ожидать серьезный кризис на рынке недвижимости на рубеже 2005-2006 годов? Однозначно сказать нельзя. В зависимости от влияния других факторов в тот период в 2005-2006 годах может произойти просто плавное замедление темпа роста цен и переход рынка в стадию стабилизации. При этом может даже сохраниться небольшой прирост цен на уровне инфляции - порядка 10% в год.

Возможен ли обвал?
Полученная дата коррелирует еще с одной цепочкой рассуждений. Макроэкономический расчет показывает наличие потенциала роста цен на московском рынке жилья примерно до отметки в 2000$ за квадратный метр, возможно немного больше. Сейчас значение индекса стоимости находится на уровне 1600$ за метр. Следовательно, рост цен темпами порядка 20%-25% в год приведет к достижению отметки в 2000$ к середине 2005 года. Учитывая инертность рынка недвижимости рост цен будет сохранять еще до конца 2005 года, в результате чего как раз на рубеже 2005-2006 годов произойдет превышение ценами критического уровня и заметное замедление темпов роста. Соответственно, именно на рубеже 2005-2006 годов возможно более легкое преодоление перехода от роста цен к их снижению за счет резкого увеличения объема предложения, вызванного инвестиционными квартирами.



Главная --> Публикации