Главная --> Публикации --> Top-10 стран, жилье в которых скупают наши Внуково будет "воротами россии" Стоимость строительства будет определять мосгосэкспертиза Россиян заставят экономить Власти думают о доступности ипотеки

Сегодня многие россияне хорошо знают: купить недвижимость в другой стране порой дешевле и перспективней, чем на родине. Они уже включили такую покупку в свои ближайшие планы. Но далеко не все знают, где, что и как купить, сколько это стоит.

К покупке зарубежной недвижимости, как и к любому ответственному делу, нужен правильный подход. Если возник вопрос его надо задавать тому, кто компетентно может на него ответить. Самый верный способ обратиться за консультацией к профессионалам.

Почему за рубеж?

Где найти необходимую информацию? Можно бороздить просторы интернета в поисках достоверных сведений. Читать тематические журналы, пытаясь отличить аналитическую статью от рекламной. Спрашивать у тех, кто имеет опыт подобной покупки.

Спектр интересов наших соотечественников в области недвижимости весьма широк. Кто-то хочет отдыхать у теплого моря без лишних хлопот в своей собственной резиденции. Иные серьезно задумались об удачном вложении денег, о надежной и прибыльной инвестиции. Некоторые наши соотечественники планируют вести бизнес за рубежом.

Несколько лет назад покупка недвижимости за рубежом была уделом узкого круга богатых россиян и служила для повышения их престижа. Но в последнее время наш покупатель частый гость на рынках недвижимости мира.

Лучшая помощь хороший совет

Учтем то, что квадратный метр жилья на вторичном рынке Петербурга стоит уже дороже 100 тысяч рублей. Поэтому многие задумываются: не продать ли им квартиру и не уехать ли туда, где за эти деньги можно приобрести виллу.

Кто эти люди?
Профессионалы рынков недвижимости зарубежных стран, риэлторы и аналитики.

Поможет ли приобретение недвижимости там россиянам, которые преследуют вышеперечисленные цели? Безусловно! Но процесс такой покупки дело достаточно сложное. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, будущему хозяину дома или квартиры лучше обратиться к грамотному консультанту.

А в интернете?
Тем, кто не сможет посетить очередную выставку-семинар в начале октября или ищет ответы на вопрос уже сегодня, не стоит беспокоиться. Весь год без выходных на международном портале Prian.ru - недвижимость за рубежом работает раздел Консультация Специалиста.

Где их найти?
Консультацию можно получить на мероприятиях, посвященных недвижимости. Правда не на всех, а лишь там, где покупке жилья за рубежом уделяется особое внимание. В этом смысле не имеет себе равных петербургская выставка-семинар Жилищный Проект. На ней потенциальных покупателей просвещают специалисты Консультационного центра по зарубежной недвижимости.

Разве не логично сначала выбрать недвижимость а потом уточнить тонкости?
К выбору дома или квартиры стоит подготовиться серьезно. Основные факты о процедуре покупки, рынке заинтересовавшей вас страны, ее визовом законодательстве должны быть изучены заранее. Тогда вы быстро найдете общий язык с риэлтором и станете счастливым собственником заграничных квадратных метров без лишних хлопот.

Ответят ли эксперты на все мои вопросы?
Специалисты максимально оперативно дадут ответ на любой вопрос о приобретении недвижимости за рубежом. Если вопрос не связан с профессиональной деятельностью консультантов, они сообщат, к какому специалисту вам следует обратиться.

О чем обычно спрашивают экспертов наши сограждане? Да о чем угодно! Начиная с несколько наивного вопроса где посоветуете? и заканчивая тонкостями оплаты коммунальных услуг в том или ином уголке мира. Приведем один из наиболее популярных вопросов и ответы на него:

Вопросы и ответы

Андрей Демченко, компания CHEDA: В Египте на первой береговой линии есть проекты с возможностью гарантированной сдачи в аренду. Вы сможете пользоваться Вашей недвижимостью до двух месяцев в год, в остальное время управляющая компания будет гарантированно платить вам арендные платежи в размере 5-8% от стоимости объекта в год. Покупая недвижимость в Египте, вы получаете великолепный сухой климат, солнце, море, простой визовый режим (виза приобретается в аэропорту), отсутствие налогов на недвижимость и стабильный рост ее стоимости.
Юлия Зыкова, YUNIVIR ltd: В Турции на эту сумму вы бы могли купить квартиру в хорошем комплексе с отличной инфраструктурой недалеко от пляжа или на первой линии. Летний сезон в Турции длится 6 месяцев. Туристов огромное количество. В связи с подорожанием отелей, заявки на аренду недвижимости все больше и больше. Примерный доход от аренды составляет 7% в год от стоимости недвижимости.
Татьяна Родионова, КАЦ Недвижимость Планеты: Линейка стран с привлекательной курортной недвижимостью на побережье по цене в пределах этой суммы очень широка. На указанную вами сумму можно приобрести пару квартир в Болгарии, Турции, Египте или одну квартиру на курортах Греции, Хорватии, Черногории, Испании, Франции и Кипра.

Вопрос: Решили вложить деньги в недвижимость. Сумма до 100 тысяч евро. Хотим купить недвижимость у моря с целью сдачи в аренду на сезон и возможностью периодически там жить. Что посоветуете?

Наши соотечественники стали более подкованными, готовыми к такой покупке. Уверен, что следующим их шагом станет посещение Консультационного центра по зарубежной недвижимости на выставке-семинаре Жилищный Проект, которая состоится в Петербурге в рамках Гражданского жилищного форума 3-5 октября 2008 года в спортивном комплексе Юбилейный. Подробности на сайте gilforum.ru.
В ночь с 7 на 8 августа войска Грузии начали штурм Цхинвали. Во второй половине дня 8 августа в Южную Осетию вошли российские войска. Активное вмешательство России в грузино-осетинский конфликт сразу же отразилось на котировках российских акций и динамике рубля по отношению к американской национальной валюте. При этом темпы прироста стоимости доллара по отношению к рублю, схожие с динамикой, имевшей место в пятницу и понедельник, были последний раз лишь в 1999 году. Индексы фондового рынка обрушились не столь резко. Однако дневная волатильность была очень высокой. На этом фоне у многих участников рынка появилось ощущение, что конфликт в Южной Осетии может оказать такое же влияние и на рынок недвижимости, ведь один из значительных сегментов прямых зарубежных инвестиций российская недвижимость. Индикаторы рынка недвижимости решили разобраться в тех факторах, которые, действительно, могут повлиять на российский рынок недвижимости в связи с ситуацией сложившейся в Южной Осетии.

Сначала россияне задавали общие вопросы, - говорит руководитель проекта Prian.ru недвижимость за рубежом Михаил Келим, - Еще год назад в разделе консультации на нашем портале посетители спрашивали, можно ли покупать в той или иной стране, где выгодно покупать, как получить вид на жительство. Сегодня вопросы стали более конкретными и практическими.

Именно в связи с этим следует разобраться в том, кто обваливал последние дни российский фондовый рынок. Выяснив это, станет понятно, могут ли эти инвесторы обрушить и российский рынок недвижимости. Дело в том, что падение российских ценных бумаг наблюдается с 19 мая. За это время Индекс РТС снизился почти на 30%, а индекс ММВБ на 27,7%. За это время стоимостьнедвижимости в России продолжала расти.

За пятницу, 8 августа 2008 года, после начала наступательных операций российских войск в Южной Осетии индекс РТС потерял 6,5%, а доллар подорожал по отношению к рублю на 1,5%. В понедельник в начале дня паника продолжилась. Фондовый рынок в первые часы работы торговой сессии обвалился сразу на 6%, а официальная стоимость доллара, зафиксированная Банком России в 11.30, повысилась еще на 2,5%. Казалось бы, столь жесткое начало торгов должно было бы обвалить рынок на небывалые глубины. Действительно, так, чтобы доллар дорожал за 2 дня на 4%, последний раз было почти 9 лет назад 1 и 2 сентября 1999 году. Однако во второй половине дня фондовый рынок восстановился.

Дело в том, что классический рынок биржи РТС, динамику которого отображает индекс РТС, работает в адресном режиме, что существенно замедляет работу трейдеров при крупных сделках и высокой ликвидности рынка. Работа в адресном режиме удобна при работе на небольших объемах или с акциями второго и третьего эшелона. В свою очередь фондовая биржа ММВБ, динамику которой отражает индекс ММВБ, работает в анонимном режиме. Именно поэтому основная ликвидность фондового рынка сосредоточена на фондовой бирже ММВБ. Ежедневный оборот на ММВБ превышает ежедневный оборот на классическом рынке РТС порядка в 50 раз. Именно поэтому действия иностранных участников рынка в основном сосредоточены на ММВБ. На иностранных игроков приходиться примерно 40% ежедневного оборота ММВБ. В свою очередь на классическом рынке РТС работают преимущественно российские трейдеры.

В то же время фондовый рынок большую часть времени снижался более-менее плавно на фоне общемирового финансового кризиса. Наиболее резкие падения произошли буквально недавно. Первое после заявления премьера Владимира Путина о группе Мечел, а второе после ввода российских войск на территорию Южной Осетии. При этом если после первой новости падение индекса РТС и индекса ММВБ было одинаковым примерно на 5,5%, то после второй темпы падения российских индексов значительно отличались друг от друга: индекс РТС потерял 6,5%, а индекс ММВБ лишь 3,7%. Стоит отметить, что на зарубежных биржах котировки российских акций после первой новости упали на 5%, а после второй вообще не снижались. Это уже само по себе наводит на определенные размышления.

После же второй новости продавали акции в основном россияне. И российских трейдеров можно понять. Вступление России в грузино-осетинский конфликт могло бы быть оценено западными державами негативно и привести к резкому политическому размежеванию, за которым моги бы последовать экономические санкции против России. Естественно, что в этой ситуации иностранные игроки постарались бы загодя вывести свои активы. Однако выводить свои активы иностранцы стали бы только после того, как негативное политическое решение относительно России было бы принято на Западе. И российские игроки, вероятно, решили сыграть на опережение. В любом случае, даже если бы иностранцы не стали бы выводить активы, на резком движении рынка вниз можно неплохо заработать: продать наверху, затем подобрать внизу, а, когда рынок снова поднимется снова продать. Именно такой сценарий развития и осуществился.

Следует также отметить, что многие российские игроки зачастую повторяют движения, отрабатываемые на российском рынке зарубежными игроками. Уже исходя из вышесказанного, становится понятно, что после новости о Мечеле распродавать российские ценные бумаги начали именно иностранные игроки, а после второй российские участники рынка. Однако, справедливости ради, стоит отметить, что поверхностные оценки зачастую расходятся с реальным положением дел. Но в данном случае, исходя уже из данных самих трейдеров, внешняя оценка оказалась вполне справедливой. Наиболее активными медведями (игроками, распродающими акции) после первой новости были именно иностранцы, россияне только повторили за ними их действия. При этом стоит отметить, что иностранные участники рынка перестали продавать российские акции сразу после того, как стало ясно, что группа Мечел смогла наладить контакт с федеральной властью, а некоторые даже снова вошли в рынок.

Более сдержанную, но все же объективную картину представили СМИ других западноевропейских континентальных стран. И только английские, американские и некоторые восточноевропейские представители высказали прогрузинскую позицию, категорически осудив Россию. При этом стоит отметить, что доля прямых инвестиций из Англии и США не превышает 20% от их общего объема в России, а о доле Восточной Европы говорить вообще не стоит. Таким образом, наиболее вероятные претенденты на вывод своего капитала из России это американские и английские инвесторы. Но их негативная реакция, по-видимому, не сможет оказать существенного воздействия на российскую экономику.

Большинство зарубежных участников рынка с удивлением восприняло панику на российском фондовом рынке, а аналитики Deutsche Bank, даже подчеркнули в своем ежедневном меморандуме в понедельник утром, что реакция рынка акций на события в Южной Осетии была чрезмерно эмоциональной, тем самым давая понять российским игрокам, что западные экономические настроения не отличаются паникой. При этом стоит отметить, что Германия является лидером по объему прямых инвестиций в Россию, ее доля составляет порядка 40% от общего объема зарубежных вложений в российскую экономику. На этом фоне становится понятна политическая позиция, высказанная как немецкими СМИ, так и официальными представителями германской власти по поводу ситуации в Южной Осетии. Германия осудила военные действия Саакашвили.

Стоит отметить, что один из главных объектов для иностранных инвестиций в России это ее недвижимость. При этом всем известно, что российский рынок жилья перегрет. Российское жилье стоит дороже западноевропейского и американского, хотя по качеству значительно уступает им. Несмотря на это израильский бизнесмен Яков Энгель продал свой девелоперский бизнес, который был ориентирован на Восточную и Западную Европу и открыл компанию в России. По его словам, минимальный потенциальный доход, который может принести российская недвижимость это 50%, а в Европе максимальный доход при наилучшем раскладе и в лучшие времена это 30%. Да и времена эти уже давно прошли. Английский, немецкий, испанский, французский рынки недвижимости находятся в кризисе или стагнации. Поэтому, даже если российская недвижимость будет дешеветь, это лишь отразится на размере прибыли, но никак не приведет к убытку, тогда как в Европе такой сценарий весьма вероятен.

В то же время английские экономисты не очень политизированы. Так, премьер Великобритании Гордон Браун не раз призывал английских инвесторов вывести свои деньги из России, так как ее политика не вписывается в западную логику, однако английские инвесторы пока не спешат прислушаться к словам своего премьер-министра. И это не удивительно. Дивиденды, которые до сих пор приносили вложения в российскую экономику, не могли бы быть компенсированы никакими льготными кредитами, которые обещало английское правительство. Хорошо иллюстрирует это недавний пример.

А когда в понедельник, 11 августа, стало ясно, что иностранцы пока, по крайней мере, не собираются выводить из России деньги, российский фондовый рынок сразу же отыграл обратно после. В итоге, индекс ММВБ полностью компенсировал пятничное падение, и закрылся даже на 0,14 пунктов выше уровня закрытия в прошлый четверг, а индекс РТС закрылся в небольшом плюсе по отношению к пятнице (+1,2%).

Схожей точки зрения придерживаются и инвесторы в другие сегменты экономики. По мнению многих западных экономистов, большинство сегментов российской экономики в целом существенно недооценено. Единственное, что может напугать иностранных инвесторов в России это непредсказуемость федеральных или региональных властей. Именно поэтому была такая бурная реакция у зарубежных инвесторов на эпизод с Мечелом.

В первом сценарии США оказывают прямую помощь Грузии, и тогда Россия вступает в прямое столкновение с США. При таком развитии событий, естественно, иностранные инвесторы постараются поскорее вывести свои активы из нашей страны. Видимо, именно на этот сценарий рассчитывали те российские участники рынка, которые стали распродавать российские ценные бумаги. Однако вероятность этого сценария ничтожно мала.

Конечно, рынок недвижимости далеко не так подвижен, как рынок фондовый, поэтому негативная динамика может сказать здесь лишь спустя несколько месяцев. Да и конфликт в Южной Осетии вряд ли будет исчерпан в ближайшие месяцы. Поэтому некоторые участники рынка и говорят о долгосрочном влиянии на рынок грузино-осетинского конфликта. Между тем, существует всего 2 основных сценария развития событий. Как уже было показано, страны Западной континентальной Европы на конфронтацию с Россией вряд ли пойдут, а выводить активы инвесторы начнут только в случае возникновения конфронтации. Остается только США и Великобритания. Естественно, что первую скрипку в этом дуэте играет США.

В то же время, как показывает практика Чечни, на вытеснение грузинских войск из Южной Осетии потребуется никак не меньше 2-3 месяцев. К этому времени пройдут выборы в США и Саакашвили лишится последней поддержки, так как администрация Обамы вряд ли будет его поддерживать. Затем, скорее всего, последует период мирного урегулирования конфликта, на которое также потребуется несколько месяцев. На протяжении всего этого времени российский фондовый рынок, естественно, будет находиться в состоянии ожидания, когда возможны как резкие подъемы, так и резкие падения.

Дело в том, что до президентских выборов, которые пройдут в ноябре, администрация США никаких радикальных шагов предпринимать не будет. Все будет зависеть от того, кто станет будущим президентом США. При этом стоит отметить, что Америка уже завязла в Ираке и Афганистане, и именно с этим связано недовольство населения политикой администрации Буша. Именно на фоне заявлений о немедленном выводе войск из Ирака нынешний основной претендент на кресло президента США Барак Обама набрал себе очки. Главным его конкурентом является ястреб Джон Маккейн. Его позиция в том, чтобы оставлять войска США в Ираке до победного конца. Определенная популярность такого тезиса понятна. Никому не хочется быть побежденным. А выводя войска из Ирака, США, фактически, себя таковыми признают. Однако население США категорически не хочет новых конфликтов, поэтому на фоне грузино-осетинского конфликта, из-за которого США могут оказаться втянутыми еще в один военный эпизод, Маккейн может растерять часть своих сторонников. И хотя США сейчас политически всячески поддреживают Грузию, по оценкам аналитического агентства Statfor, которое в США называют теневым ЦРУ, никакой военной поддержки США Саакашвили не окажут, а Россия вытеснит Грузию из Южной Осетии.

В то же время, стоит помнить, что рынок российской жилой недвижимости значительно переоценен. Поэтому в случае успеха России в Южной Осетии такого же эффекта, как после завершения второй чеченской компании, когда инвесторы поверили в нашу страну и стали скупать здесь жилую недвижимость, вряд ли стоит ожидать. Скорее всего, по оценкам аналитического центра ирн.ru, новые иностранные инвестиции будут производиться в другие сегменты рынка, которые еще в значительной степени недооценены. Среди них, например, земля или складские помещения. А рынок жилой недвижимости ожидает медленный переход к стагнации, причина которой кроется во внутренней логике развития рынка, а не в негативной внешней конъюнктуре.

При этом следует иметь в виду, что рынок недвижимости, как уже говорилось, далеко не такой подвижный, как рынок фондовый. Какие бы то ни было серьезные тенденции можно отследить здесь лишь в перспективе нескольких месяцев. К тому времени, когда на рынке недвижимости могут появиться первые признаки вывода иностранных денег (если такое вообще произойдет), Россия уже может в значительной степени купировать конфликт в Южной Осетии, а это придаст в глазах западных инвесторов (в их оценке стабильности существующей власти) России дополнительные очки. Ведь стабильность это один из главных аргументов в пользу новых инвестиций: урегулировав конфликт в Южной Осетии Россия покажет, что вполне может играть полноценную роль на международном рынке. Косвенно подтверждает вероятность такого исхода событий тот факт, что многие инвестиционные аналитики прогнозируют на начало 2009 года восстановление индекса РТС вплоть до 2600 пунктов.

Лампа, стиральная машина и лифт – в одной связке
Идея создания так называемого «умного» дома витает в воздухе уже не первый год. Ее активно обсуждают и пытаются воплотить в жизнь все производители автоматизированных систем управления домом. Суть заключается в том, чтобы объединить все инженерные системы дома – освещение, отопление и вентиляцию, бытовую технику и электронику – в единую сеть.

Что может сделать жизнь в квартире более комфортной, уютной и безопасной? Интеллект самого дома, который позволит жилищу выполнять все команды хозяина - включить, выключить, подогреть, постирать, навести порядок, последить за детьми. Будущее за так называемыми "умными" домами - это аксиома. Пока же такое удовольствие стоит недешево: минимум 2500 долларов.

В ее основе – микропроцессорная система C-Bus, управляющая различными электрическими нагрузками в доме. В каждое устройство, которое включается в сеть (будь то простая люстра, стиральная машина или лифт), встраивается отдельный микроконтроллер, позволяющий работать независимо (так называемый «распределенный интеллект»). Любой блок системы оснащен памятью, которая не повреждается при сбоях в подаче электроэнергии. Все элементы соединены кабелем пятой категории (витая пара).

Так, на московской выставке Install Show специалисты англо-австралийского концерна Clipsal совместно с компанией Samsung представили на суд российской общественности законченную версию «интеллектуального» дома. Подобная система уже установлена на стадионе «Уэмбли» и в правительственных зданиях в Великобритании, в зданиях Telecom Towers в Малайзии и Rialto Towers в Австралии.

Как управлять домом
Для удобства обитателей разработчики предусмотрели несколько способов управления домом. Самый простой – многоклавишные программируемые включатели, на которых бывает от 2 до 8 кнопок. Для более требовательных пользователей разработчики из Clipsal представили серию включателей Neo, которые отличает футуристический дизайн и люминесцентная подсветка, позволяющая быстро обнаружить включатель в темноте. С помощью включателей можно управлять как отдельно взятой комнатой, так и параметрами всего дома.

В систему входят также устройства управления: датчики движения, температуры, уровня освещения. Один из плюсов проекта - экономия электроэнергии за счет рационального использования электрических нагрузок. Максимальное количество устройств, которые можно подключить сети, достигает 25,5 тысячи.

Если не хочется каждый раз подходить к включателю или брать в руки пульт, можно построить управление с помощью датчиков движения или звука. Например, когда пользователь входит в комнату, то автоматически включается свет, а для того, чтобы включить телевизор, достаточно одного хлопка в ладоши или команды голосом.

Более продвинутый вариант управления - сенсорные экраны. Их отличие от клавишных включателей заключается в том, что на дисплее можно видеть текущие параметры в разных комнатах дома. Клавишными и сенсорными панелями, в свою очередь, можно управлять на расстоянии с помощью инфракрасного сигнала с пульта.

Интересно, что есть возможность управлять 'умным' домом по обычному телефону с функцией тонального набора. Например, возвращаясь домой в холодный зимний день, можно позвонить на домашний телефон и нажатием нескольких клавиш включить сауну или телевизор, поднять температуру в комнате до комфортной.

Для управления можно использовать и персональный компьютер: в этом случае команды передаются в систему с помощью беспроводной связи по протоколам WiFi и RS23 Предусмотрена возможность посыла команд и через сеть Интернет. Для этого необходимо подключить всю сеть к компьютеру с выходом во Всемирную паутину. С помощью пароля в систему можно будет зайти из любой точки земного шара.

С помощью интеллектуальной системы управления можно регулировать яркость освещения, температуру в комнате и качество воздуха. Достаточно нажать всего лишь одну клавишу на пульте, и яркость основного освещения установится на уровне 80%, бра на стене будут светить на 40% от мощности, потолочная подсветка отключится, температура в комнате будет автоматически поддерживаться на уровне 22 градусов, а кондиционер начнет поддерживать необходимые влажность и свежесть воздуха.

Сам себе сценарист
Одной из важных особенностей предложенного проекта является возможность программировать собственные сценарии. Например, можно установить время утреннего включения света в спальне на 8 часов утра. Одновременно включится телевизор, начнет набираться ванна и на кухне включится чайник. Можно задать время поливки газона, определить параметры включения различных устройств на случай прихода и ухода хозяев. В более продвинутых версиях интеллектуального жилища предусмотрена возможность создавать расписания действий всех элементов системы на неделю, месяц, год.

При желании в систему включается управление гаражными воротами, рольставнями и жалюзи. Например, на ночь все жалюзи закрываются, чтобы уличные фонари не мешали обитателям спать, а с утра открываются вновь.

Кроме того, можно задать определенную температуру пола, чтобы было комфортнее.

Сколько стоит 'образумить' свой дом
Не стоит думать, что наделить интеллектом свой дом смогут только состоятельные граждане. Минимальный пакет рассчитан на трехкомнатную квартиру и включает управление светом, температурой полов, жалюзи, кондиционером, дистанционное управление всеми функциями из всех трех комнат, предустановленные сценарии и два датчика движения. Его стоимость около 2,5 тысячи долларов.

К системе можно подключить всю бытовую технику и электронику в доме, для которой предусмотрены определенные сценарии. Актуально предложение разработчиков по оснащению дома датчиками утечки воды или газа.

Стоимость оборудования 'интеллектуальной' системы среднего загородного коттеджа обойдется примерно в 30 тысяч долларов. Сергей Чучаев, технический директор компании-установщика «Лаанком», пояснил ГАЗЕТЕ, что на практике верхний предел стоимости определяется лишь желаниями и возможностями клиента.
Иван Ремизов

VIP-пакет рассчитан на 4 или более комнат и включает в себя управление светом, люминесцентным освещением, теплыми полами, жалюзи, инфракрасное управление всеми функциями из четырех помещений. Есть возможность задать не только сценарии, но и расписание действий на неделю и на год вперед. В комплект также входят 2 датчика движения, 2 датчика уровня света, центральное управление с сенсорного экрана, интегрированный датчик утечки воды и 2 механических выключателя. Есть система измерения и регулировки температуры, влажности, системы вентиляции, а управлять домом можно будет по телефону или через сеть Интернет. Стоит это удовольствие 12,2 тысячи долларов.

Сергей Филиппов: Критерии выбора, безусловно, существуют. Прежде всего, история объекта должна быть прозрачной. У него не должно быть еще одного инвестора или конкурирующих претендентов. Мы можем прогнозировать решение технических и организационных проблем, но нам сложно просчитать, к примеру, вероятность выкупа доли у совладельца. Второй критерий – срок окупаемости, который не должен превышать пяти лет. Третий – это небольшой объем первоначальных финансовых вложений. Нам важно иметь возможность выйти из проекта в случае какого-либо организационного, технического или политического просчета. Финансирование увеличивается по мере роста нашей уверенности в том, что объект будет успешно завершен и сдан в эксплуатацию. Кроме того, объект, в который мы решаем инвестировать средства, должен быть масштабным и знаковым для рынка.

«Ко»: Насколько я знаю, банк «Глобэкс» реализует крупные проекты в сфере коммерческой недвижимости и сельского хозяйства: строительство крупнейших офисно-торговых центров в Москве, Новосибирске и Тольятти, реструктуризация одного из самых больших в Подмосковье агропромышленных комплексов «Вороново». Какие критерии важны для принятия решения об участии банка в том ли ином инвестиционном проекте?

«Ко»: Некоторые крупные компании годами ищут объекты для вложений. Как вы думаете, почему в Москве говорят о недостатке удачных инвестиционных проектов?

Еще один важный критерий сформулирован нами отдельно и будет реализован в следующих проектах «Глобэкса». Мы хотим применять в рамках одного объекта комплекс финансовых операций различного характера – не только инвестиционных, но и кредитных. Например, в ближайшем будущем «Глобэкс» планирует связать строительство коттеджного поселка в Подмосковье с программой долгосрочного ипотечного кредитования. Организуя тендер на право строительства среди зарубежных подрядчиков, банк получает возможность привлекать в проект дешевые западные ресурсы. Это позволит установить очень привлекательные для покупателей процентные ставки и удлинить срок ипотечного кредита до десяти лет. Более того, «Глобэкс» планирует кредитовать не только строительные объекты и землю, но и бытовые приобретения клиентов, необходимые для обустройства в коттеджах. Уже сейчас мы прорабатываем юридические аспекты этих вопросов и проводим тендер среди архитектурных бюро на создание концепции поселка.

«Ко»: В чем принципиальное отличие проекта «Новинский бульвар, 31» от других торгово-деловых центров Москвы?

С.Ф.: В Москве действительно немного хороших инвестиционных продуктов. Это связано главным образом с дефицитом свободной земли. Безусловно, есть здания для реновации и реконструкции, но они требуют большего объема инвестиций. Другой важный фактор – кто является инвестором. Дело в том, что банк в отличие от девелопера может взять на себя долгосрочные риски. Девелоперы же стараются окупить проект как можно быстрее, чтобы погасить дорогие кредиты. Банк живет не одним днем и в этом плане удобен как инвестор. В этом его плюс как для подрядчиков, так и для других участников строительства.

«Ко»: Чем было продиктовано решение банка «Глобэкс» выступить в качестве генерального инвестора «Новинского бульвара, 31»? Как менялась концепция проекта во время строительства?

С.Ф.: Торгово-деловой центр «Новинский бульвар, 31» представляет собой многофункциональный комплекс класса А на 11 уровнях, включая 2 подземных, общей площадью около 80 000 кв. м. Комплекс функционально делится на торговый центр, который расположен на трех этажах с арендуемой площадью около 10 000 кв. м, и офисы – на шести этажах – с арендуемой площадью в 40 000 кв. м. Проектов с площадью совмещенных офисно-торговых помещений, сопоставимой с «Новинским бульваром, 31», на сегодняшний момент в Москве еще нет.

«Ко»: Многие крупные инвесторы не признают профессионального консалтинга при выборе способа позиционирования объекта. Прежде всего это касается коммерческой недвижимости классов А и В. Пользовался ли «Глобэкс» как инвестор услугами консультантов?

С.Ф.: «Новинский бульвар, 31» – объект со сложной судьбой. С середины 1980-х годов строительную площадку нынешнего «Новинского бульвара, 31» занял «Мосинжстрой». Первоначальный замысел освоения площадки состоял в создании на Кудринской площади Дома музыки с концертным залом. Но найти инвестора на проект, не предполагающий большой прибыли, было сложно. С 2000-го на протяжении полутора лет здание оставалось недостроенным, хотя комплекс был готов уже на 70%. В 2002 году участием в проекте заинтересовался банк «Глобэкс». Целевое назначение объекта было пересмотрено. Решено было построить гостиничный комплекс класса люкс с деловым центром. Но за время строительства проект изменился. Изменения коснулись и функционального назначения здания. Ставка была сделана на офисные и торговые площади, как наиболее ликвидные и востребованные. Первичный же интерес «Глобэкса» к проекту состоял в аренде офисных помещений центра. Но, ознакомившись с планом, банк стал рассматривать вопрос об участии в финансировании достройки. После проведения переговоров между «Глобэксом» и правительством Москвы было заключено соглашение о финансировании проекта.

«Ко»: Будучи инвестором, принимал ли «Глобэкс» участие в формировании линейки арендаторов?

С.Ф.: Выполнение девелоперских функций взяла на себя команда ОАО «Новинский бульвар, 31». Без их знаний нам было бы сложно реализовать и позиционировать этот проект.

«Ко»: Каков объем инвестиций в строительство «Новинского бульвара»? Отчего зависит уровень арендных ставок?

С.Ф.: Мы хотели создать однородную среду, поэтому от некоторых предложений пришлось отказаться. Нам были важны знаковые арендаторы. Площадь этажа в «Новинском» составляет 6000 кв. м. Кстати, это самая большая площадь офисного этажа в Москве на сегодняшний день. Отчасти поэтому в числе арендаторов крупные международные и российские компании – такие, как группа компаний Shell, «Исток», Vinsen Elkins, AquaSource и т.д. Поиск и подбор арендаторов вели специалисты ОАО «Новинский бульвар, 31». Мы лишь корректировали этот процесс. Такова обычная практика.



Главная --> Публикации