Главная --> Публикации --> Лужкову запретили торговать землей по своим правилам Москва будет управлять своим имуществом по-новому Электростанция напротив кремля У москвы появился новый вид собственности - информационные ресурсы Кондоминиум

'Это просто маразм'
«У нас в стране сложилась парадоксальная ситуация: если офицер хочет получить квартиру - он должен уволиться. Если хочет служить - то квартиру ему никогда не получить», - заявил вчера Владимир Путин, открывая совещание по жилищным проблемам в Минобороны. Выступивший вслед за ним министр обороны назвал сложившуюся ситуацию еще более конкретно: «маразм».

Уже 1 января 2005 года военные могут стать участниками накопительной ипотечной жилищной системы. Каждый год государство будет начислять на их личный счет фиксированную сумму, которая через 20 лет станет эквивалентна cтоимости двухкомантной квартиры. Тот, кто ждать не хочет, уже через три года, то есть к президентским выборам 2008 года, сможет купить квартиру в кредит по ипотеке.

'Для каждого офицера, пришедшего на воинскую службу с 1 января 2005 года, открывается персональный счет. Государство будет перечислять конкретный объем денежных средств для приобретения жилья. Используя их, через три года службы офицер сможет приобрести квартиру по ипотечной схеме', - объяснил суть предлагаемой схемы Владимир Путин.

Совещание в Минобороны прошло на редкость быстро. Менее часа потребовалось Владимиру Путину, министру обороны Сергею Иванову, главам Минэкономразвития и Минфина Герману Грефу и Алексею Кудрину, чтобы решить «жилищный вопрос» военных. Президент отметил, что решение этого вопроса является «не менее важным фактором обеспечения безопасности страны, чем программы боевой подготовки или перевооружения». Теперь после принятия соответствующего закона с 1 января 2005 года вступит в силу накопительно-ипотечная система обеспечения жильем военнослужащих. На разработку и принятие закона президент отвел несколько месяцев - до окончания весенней сессии Госдумы.

'Уже без вас все сообразили'
По мнению министра финансов Алексея Кудрина, когда начнет работать новая система кредитования жилья для военных, очередь на приобретение квартиры будет сокращаться на 24 тысячи семей в год. Сейчас, по его словам, в очереди на жилье стоят 136 тысяч семей военнослужащих, а уменьшается она всего на 4 тысячи. «Такую очередь без новой программы мы могли бы ликвидировать только через 44 года», - заметил он.

Прапорщикам тоже достанется
Воспользоваться накопительной схемой смогут молодые лейтенанты выпуска 2005 года - около 20 тысяч человек. Еще около 36 тысяч - это прапорщики, сержанты и рядовые контрактной службы, которые прослужили на контракте не менее трех лет. Причем проценты сверх накопленной суммы будет выплачивать за военных государство. Остальные «старослужащие» будут получать квартиры по старым схемам, то есть по очереди или по жилищному сертификату. Молодым лейтенантам планируется начислять в сегодняшних ценах по 30 тысяч рублей в год. «Ежегодные перечисления денег на именные накопительные счета военнослужащих с учетом инфляции будут достаточными для приобретения квартиры общей площадью 54 кв. метра. По нынешней цене она стоит в среднем по России 650 тысяч рублей», - пояснил глава Минэкономразвития Герман Греф. Его коллега, министр финансов Алексей Кудрин, добавил, что деньги через специальный уполномоченный орган будут направляться в доверительное управление. То есть пока военнослужащий не будет приобретать квартиру - деньги будут работать на него. По уверению Кудрина, за свои накопления военным бояться нечего: ближайшие 20 лет в России инвестиционный доход будет превышать рост инфляции. В то же время, по словам Германа Грефа, экономисты финансово заинтересованы в том, чтобы военнослужащий как можно быстрее получил квартиру в собственность, поскольку тогда снимаются риски обесценивания накоплений от роста цен на жилье.

«Совсем забыл, Владимир Владимирович, - после своего доклада обратился к президенту Герман Греф. - Если военный, купив квартиру, уезжает служить в другой конец страны - он может сдавать ее в аренду». - «Ну, это и так уже без вас все сообразили. Спасибо, садитесь», - парировал президент.

Преимущество накопительной системы, по словам Германа Грефа, еще и в том, что военный сможет спокойно перемещаться по стране, покупая квартиру, где он хочет. Кроме того, по словам министра, у военных теперь будут накапливаться не права, как это было раньше, а реальные деньги.

На столичном рынке недвижимости ничего нового: ростом цен на квартиры сейчас уже никого не удивишь, поскольку этот процесс продолжается уже без малого третий год. По итогам февраля рост долларовых цен на вторичном рынке составил 3,8% (в рублях цены увеличились на 2,7%). Новостройки за тот же период подорожали на 3% в долларах и на 5,6% в рублевом исчислении. Как сообщил ГАЗЕТЕ аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов, по данным на 17 марта цена предложения квадратного метра в панельных домах на вторичном рынке составила 1590 долларов, в кирпичных – 2059 долларов. Самый дешевый квадратный метр в новостройках сейчас стоит 900 долларов, а верхняя планка – около 2500 долларов (речь не идет об элитном жилье).

В 2005 году на обеспечение военнослужащих жильем по накопительной системе государство собирается выделить 2,43 млрд. рублей, в 2010 - до 10 млрд., в 2018 - почти 20 млрд. рублей. При этом финансирование остальных жилищных программ, в частности программы 'Государственные жилищные сертификаты', и служебного жилья сокращаться не будет.
Московские квартиры продолжают оставаться самым привлекательным объектом вложения денег. К середине марта средняя цена квадратного метра добралась до отметки в 1606 долларов. За первые два месяца квартиры подорожали на 6%, а в этом месяце, по прогнозам экспертов, рост цен может составить 3-4% в валюте. При сохранении существующей динамики за год квартиры могут подорожать на 50%. Причем удорожание касается всех без исключения сегментов рынка жилой недвижимости.

Отчасти ситуация объясняется скрытой инфляцией: денежная масса увеличивается быстрее, чем объем предложения квадратных метров.

Такого скачка не ожидали даже сами риелторы: по их прогнозам, в январе-феврале цены должны были подскочить максимум на 2-3%. Это тем более странно, что на рынке нет дефицита предложений, который мог бы разогревать рынок «снизу».

Обменный пункт
В качестве альтернативы покачнувшейся американской валюте некоторые из них, в частности, компания «Спецвысотстрой» объявила о переводе цен в строящихся домах «Вертикаль» и «Эдельвейс» в евро. Осенью того же года с аналогичным заявлением выступил «Дон-строй». Небольшая часть продавцов квартир на вторичном рынке последовала этому примеру. В результате расчеты по 4% сделок с недвижимостью в Москве стали проводиться в европейской валюте. Уже тогда аналитики рынка отметили, что перевод цен в евро приведет к росту стоимости жилья.

Есть и другое объяснение. Напомним, что еще летом прошлого года застройщики задумались о том, как уберечься от скачков курса доллара.

С 15 марта ДИПС, как значится в пресс-релизе департамента, в очередной раз поднял цены: например, квадратный метр в Куркино подорожал с 996 до 1100 долларов за кв. м. Нетрудно догадаться, что все остальные игроки также пересмотрели условия продажи. К тому же, вдохновленные примером ДИПС, другие московские девелоперы привязали курс рубля к некой условной единице (нечто среднее между долларом и евро) – примерно 32-34 рубля за у.е. Многие аналитики считают, что как раз игра на курсе и спровоцировала такое колебание цен в феврале-марте.

В этом году стал котироваться рубль: так, с 1 февраля крупный игрок на стройрынке, департамент инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС), объявил о переводе цен в рубли по плавающему курсу 30 рублей за доллар. Соответственно, в рублевую зону вынуждены были перейти и 18 аффилированных с ДИПС компаний, среди которых такие крупные операторы рынка недвижимости, как МИАН, "Миэль", "Жилстройиндустрия", "Московские огни-Мегапир".

Так, незаметно, с рынка исчезли объекты, на покупке которых можно было сэкономить (ведь еще совсем недавно строящиеся квартиры стоили на 25-40% дешевле готовых).

Строящееся жилье по цене готового
Безусловно, рост цен на руку продавцам. Он же заставляет потенциальных покупателей торопиться и скупать новостройки еще на стадии котлована. Эта спешка приводит к тому, что квартиры в строящихся домах распродаются даже без рекламы задолго до сдачи объекта. Пользуясь ажиотажем, застройщики стали устанавливать на дома-полуфабрикаты такие же цены, как на готовое жилье с ремонтом и имеющейся инфраструктурой (от 1500 до 2200 долларов за кв. м).

Крепитесь, люди, скоро лето
Однако конец "золотой" эры продавцов может наступить уже летом, когда все крупные сделки физических лиц попадут под контроль комитета по финансовому мониторингу (сейчас Федеральной службы по финансовому мониторингу при Минфине РФ). Глава ведомства Виктор Зубков уверен, законопроекты, ужесточающие контроль за нелегальными доходами, поступят в Госдуму уже в апреле-мае. Не исключено, что поправки вступят в силу с 1 июля этого года. Это значит, что все сведения о сделках по покупке недвижимости свыше 2,5 млн. рублей (это стоимость средней «двушки») будут сообщаться в службу финансового мониторинга. Сообщать о покупках будут вынуждены нотариусы, риэлторы, страховщики. Если учесть, что большинство россиян все еще получают зарплату в «конвертах», можно прогнозировать падение спроса на недвижимость. Вот тогда продавцам придется задуматься о снижении цен.

Весеннее обострение цен на столичном рынке вряд ли можно считать по-настоящему рыночным. Именно поэтому на днях глава Федеральной антимонопольной службы (ФАС) Игорь Артемьев заявил, что ценообразование на московском рынке жилья является результатом сговора компаний, имеющих контакты с мэрией. Не исключено, что в ближайшее время ФАС даст соответствующую команду и вопросами ценообразования займутся компетентные органы. Но и в этой ситуации столичные застройщики и риэлторы хранят спокойствие: они уверены, что цены будут расти до тех пор, пока квартиры будут покупаться.

Правила 'паркирования'
Первый раз этот законопроект был внесен в Мосгордуму еще в ноябре прошлого года тогдашним руководителем управления транспорта и связи Александром Беляевым, однако по настоянию правового управления Думы и прокуратуры Москвы документ был отправлен на доработку. Второе чтение должно было состояться в Мосгордуме 14 января, однако оно было отложено. На этой неделе депутаты получили новую версию законопроекта. В нем, кроме принятых КоАП и ПДД терминов 'стоянка' и 'остановка', значится неологизм 'паркирование'. За нарушение правил этого самого 'паркирования' столичные власти предлагают строго наказывать.

В Московскую городскую думу в новой версии внесен законопроект «О размещении транспортных средств на территории города Москвы». Если депутаты примут этот закон, с 1 января 2008 года любой остановившийся в Москве водитель будет обязан заплатить за парковку, даже если он оставит машину во дворе своего дома. За отказ от оплаты стоянки владелец автомобиля будет оштрафован на 500 рублей.

При этом если сейчас в КоАП предусмотрен штраф в размере 50 рублей за стоянку автомобиля под запрещающим знаком, то московские власти собираются брать за это нарушение в 10 раз больше. Причем даже в том случае, если водитель не нарушил правила дорожного движения. Бесплатные стоянки предусмотрены только 'при органах государственной власти города Москвы' и при социальных объектах, въезд на которые будет осуществляться по спецпропускам.

В соответствии с новой редакцией законопроекта нарушителем считается любой автовладелец, остановивший свою машину в неположенном месте (включая придомовую территорию). Любая стоянка, будь то многоэтажный подземный паркинг или пятачок во дворе у подъезда, должна быть оформлена через несколько городских инстанций. В итоге у нее должна появиться табличка, номер, разметка и ограда.

Власти вынуждают покупать место для парковки
Надо отметить, что в прежней версии законопроекта говорилось, что срок вступления закона в силу зависит от 'готовности мест размещения автотранспортных средств на отдельных территориях города Москвы'. Теперь этого пункта в тексте нет. Это значит, что штрафовать начнут даже в том случае, если вам просто негде будет оставить автомобиль.

Представляющий законопроект нынешний председатель комитета транспорта и связи города Москвы Павел Златин считает, что новая трактовка порадует автовладельцев, поскольку снизится 'вероятность противоправных действий в отношении автотранспортных средств'. Комиссия Мосгордумы планирует рассмотреть этот законопроект 30 марта, однако он вступит в силу не раньше 1 января 2008 года.

Платные парковки и закон
Муниципальные платные парковки в Москве были признаны незаконными еще 25 декабря 2001 года. Тогда коллегия Верховного суда РФ вынесла решение 'признать постановление правительства Москвы от 9 декабря 1997 года № 864 'О мерах по развитию муниципальных платных парковок в городе Москве' в части взимания платы за парковку незаконным'. Однако 23 июля 2002 года вышло постановление правительства Москвы, в котором был зафиксирован иной порядок оплаты городских парковок: власти якобы предоставили парковки в аренду ГУП 'Городская служба платных парковок ' (ГУП ГСПП) и узаконили тарифы 'субаренды' (владелец автомобиля платит не за парковку, а за пользование арендованной территорией). Однако если пойти на принцип, то за парковку можно и не платить.
В последнее время в Москве отчетливо прослеживается тенденция комплексного подхода к застройке. От этого выигрывают и потребители, которые покупают жилье в сложившемся с точки зрения архитектуры и инфраструктуры районе. Комплексная застройка также выгодна девелоперам и строителям, которые имеют возможность сэкономить на прокладке инженерных коммуникаций. Жилые комплексы с автономной инфраструктурой возводятся и на небольших площадках, в районах так называемой точечной застройки.

В мэрии не скрывают, что принятие этого закона должно стимулировать продажу мест в многоярусных паркингах, которые сейчас продаются вяло (стоимость одного места варьируется от 2500 до 10 000 долларов).

На сегодняшний день массовое строительство ведется в Куркино, Бутово, Митино, Загорье, Люблино. К примеру, в Южном Бутово начинается массовая застройка микрорайонов 'Поляна-А', комплексов 1, А1, Б1, в Северном - микрорайона 6А.

Все на окраины
Согласно Генеральному плану развития Москвы, до 2020 года в городе будет построено около 70 млн. кв. м жилья.

Ставка сделана на комплексную (по аналогии с Куркино) застройку. Выгоды такого вида застройки очевидны: одновременно с возведением жилых домов создается вся необходимая инженерная и транспортная инфраструктура, строятся поликлиники, школы, детские сады, объекты торговли, автомобильные стоянки и паркинги. Соответственно потребитель, собирающийся купить квартиру в таком городке, может заранее оценить все плюсы и минусы и быть точно уверен, что завтра окна его дома не заслонит стена очередной новостройки.

Большая часть новостроек будет возводиться в еще не освоенных районах города: так, в этом году начнется строительство жилья в районе Косино-Ухтомский (около 800 тыс. кв. м), в Молжаниновском районе (примерно 1 млн. кв. м). Активно развивается Кожухово: в новом, 4-м микрорайоне в течение трех лет собираются построить 1-1,2 млн. кв. м. В 2006 году начнется строительство в Новоподрезково (более 700 тыс. кв. м). В эти же сроки начнется освоение района Северный. В 2008-2010 годах будет вестись застройка района Выхино-Жулебино.

По словам управляющего партнера компании Blacwood Константина Ковалева, рынок постепенно переходит от точечного строительства элитных объектов и реконструкции отдельных зданий к комплексной элитной застройке.

Новая эра Чистых прудов
Заметим, что курс на комплексную застройку касается не только рынка типового жилья, но плавно перемещается в сектор элитной недвижимости.

По оценкам экспертов, этот год станет отправной точкой в развитии района Чистых прудов, а через два года он еще больше укрепит свои позиции на рынке элитного жилья. Остоженка, по мнению аналитиков, почти исчерпала свои ресурсы, и вскоре строительство в этой части столичного центра полностью завершится. Совершенно очевидно, что, как только это произойдет, цены на жилье в районе Остоженки резко пойдут вверх.

'Конечно, в обозримом будущем Москва не пойдет по пути четкого разделения на районы в зависимости от уровня материальной состоятельности жителей. Но в известном смысле такое разделение, хотя и не столь очевидное, уже происходит. Если на сегодняшний день интенсивнее всего ведется строительство на Остоженке и в районе Патриарших прудов, и меньше всего – в районе Чистых прудов, то уже в недалеком будущем ситуация существенно изменится. Наиболее перспективными районами для комплексного освоения территории под элитную застройку являются «Замоскворечье» и Патриаршие пруды. Пик их развития придется на 2004-2006 годы. За ними следуют Тверской-Сухаревский район и зона Арбата, освоение которых будет происходить более или менее равномерно в период с 2004 по 2008 год', - считает Константин Ковалев.

Впрочем, далеко не всем удается закрепиться в центре: точечная застройка нередко сопровождается акциями протеста со стороны жителей близлежащих домов. Их недовольство вызывает не только вмешательство в ифраструктуру микрорайона, но и повышенная этажность новых зданий.

Кольцо небоскребов
Между тем районов, где можно было бы проводить комплексную застройку, становится все меньше и меньше. Особенно это касается центральной части города, где свободных строительных площадок практически нет. Инвесторам и строителям в таком случае ничего не остается, как по максимуму использовать свободные участки. Чаще всего - ради получения наибольшей прибыли - строители 'наращивают' этажность.

В поисках места
Появлению новых площадок под массовую застройку может способствовать, к примеру, вывод из города промышленных предприятий.

Именно поэтому столичные власти приняли решение строить новое кольцо высоток на периферии: до 2015 года между МКАД и. Третьим транспортным кольцом планируется построить 60 жилых небоскребов. Первый дом этой программы, 'Эдельвейс' на Давыдковской улице, уже построен. Сейчас в стадии строительства находится еще два объекта - на проспектах Маршала Жукова и Ленинском.

Место под новое строительство будет найдено и в том случае, если у города и инвесторов хватит средств на выполнение планов правительства Москвы по сносу ветхих пятиэтажек (до 2010 года они должны быть ликвидированы).

Так, до 2005 году из Центрального округа столицы будут выведены кондитерская фабрика «Рот-Фронт», обувная фабрика «Коммуна», Краснохолмский камвольный комбинат, заводы «Электрон» и «Спринт». На освободившихся же территориях построят примерно 200 тыс. кв. м жилья.



Главная --> Публикации