Главная --> Публикации --> Из пятиэтажек - в новостройки Top-10 стран, жилье в которых скупают наши Внуково будет "воротами россии" Стоимость строительства будет определять мосгосэкспертиза Россиян заставят экономить

В организации и работе конференции приняли участие заместитель председателя Комитета по промышленности, строительству и научным технологиям Государственной Думы РФ А.М.Яшин, депутат Государственной Думы ФС РФ И.Д.Грачев, представляющий Комиссию по развитию ипотечного кредитования Государственной Думы ФС РФ, ответственные лица Минэкономики РФ, банковских и инвестиционно-строительных компаний, фондовых и ипотечных агентств, другие участники отечественного рынка недвижимости.

В рамках 5-й Межрегиональной конференции, состоявшейся в здании мэрии Москвы на Новом Арбате, прошло обсуждение проблем долгосрочного жилищного финансирования и ипотечного кредитования в РФ. Приветствие участникам направил первый заместитель мэра в Правительстве Москвы В.И.Ресин.

Намеченная Правительством и Госстроем РФ программа увеличения ввода нового жилья до 60 - 70 миллионов квадратных метров в год, то есть вдвое, актуализирует задачу вовлечения населения в рынок жилья посредством ипотеки и различных форм долгосрочного кредитования. В то же время, несмотря на уже предпринятые шаги по созданию ипотечных агентств, открытию кредитования, проблема далека от своего решения.

Рассматривая поставленную к обсуждению проблему в свете решаемых мировым сообществом задач устойчивого развития, директор российского агентства "Хабитат" по населенным пунктам В.К.Сторчевус подчеркнул, что исконным правом каждого человека является его право на достойное жилище. Оно закреплено и Конституцией нашей страны.

Есть и такая преграда - население не привыкло жить в кредит, в основной своей массе не осознало по-настоящему реальность прибыли, извлекаемой из недвижимости.

Одна из главных причин являются высокие ставки банков (15 процентов в России, за рубежом - вдвое меньше), другая - отсутствие правовых актов, защищающих интересы и регламентирующих действия сторон в случае невыполнения тех или иных условий сделки. Развитие ипотеки невозможно без создания инвестиционных условий и гарантий от рисков для банковско-кредитных структур и иммитентов ипотечных бумаг, которые являются ключевыми звеньями в реализации ипотеки.

Наработанным опытом инвестирования жилья с привлечением средств частных лиц и корпоративных участников поделились представители ОАО " Банк Москвы", КБ "Московское ипотечное агентство", ОАО "Агентство ипотечного жилищного кредитования", Строительно-сберегательной кассы, Коммандитного товарищества ДСК-1, Комитета ипотечного кредитования Ассоциации российских банков и другие.

В настоящее время обсужден и принят в первом чтении Государственной Думой закон "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах", который находится в настоящее время на доработке. Документ узаконит введение ипотечных облигаций и закладных бумаг, право их эмиссии ипотечными агентствами и банковскими структурами. Другой вид ценных бумаг позволит реализовать схему долевого участия населения в кредитовании жилья через систему строительно-сберегательных касс. Новый проект закона о создании строительно-сберегательных касс находится на рассмотрении в Правительстве РФ.

Каким путем пойдет ипотека, покажет время. Главное, чтобы она из носящего сегодня в нашей стране социальный оттенок мероприятия перешла на коммерческий уровень, где каждый участник защищен, заинтересован и уверен в ожидаемой от сделок с недвижимостью прибыли.

Как сообщила представитель Минэкономики А.С.Меньшикова, министр экономического развития и торговли РФ Г.Греф, являющийся председателем Наблюдательного Совета Федерального агентства по ипотечному кредитованию, одобрил бизнес-план по выпуску ипотечных облигаций. Этот облигационный заем будет подкреплен гарантиями Правительства РФ.

По данным американского агентства Cushman Wakefield, Москва по итогам 2002 года вошла в пятерку городов мира с самыми дорогими офисными площадями. Еще год назад она занимала седьмое место в рейтинге агентства. Опережают Москву Лондон, в котором стоимость квадратного метра превышает 1000 евро в год, Токио, Париж и Нью-Йорк. Всего в список агентства включены города 45 стран. Замыкает его Бангкок со стоимостью квадратного метра 116 евро в год. В Москве за последний год цены на аренду офисной недвижимости возросли на 18 процентов и, по оценкам американских экспертов, превысили уровень 700 евро за квадратный метр в год. Цены будут расти и дальше: продолжающаяся концентрация бизнеса в Москве вызовет рост спроса на офисные помещения.


Офис в центре Москвы стоит дороже, чем в центре Нью-Йорка.


Арендаторы чаще всего отдают предпочтение большим помещениям (более 500 квадратных метров) класса "В" стоимостью 300 - 450 долларов за квадратный метр. Спрос в этом сегменте превышает предложение, и аналитики прогнозируют рост цен на такие офисы на 15 - 20 процентов в год. Характерно, что аналитики прогнозируют также некоторое падение цен на офисы класса "А". В этом сегменте рынок перенасыщен.

Правда, российские участники рынка не согласны с оценкой стоимости квадратного метра офисной площади в Москве, использованной американским агентством, предлагаются площади по ставкам, которые указывает американское агентство, но это, так сказать, эксклюзив. Например, столько стоят офисы с видом на Кремль. Средние же цены, по данным участников рынка, несколько ниже. Так, офисы класса "А" - офисы "международного класса", имеющие первоклассное местоположение, оптимальную планировку, техническое оснащение высшего качества и автоматизированную систему жизнеобеспечения, а также достаточное количество мест для парковки, сдаются по цене в среднем 500 -550 долларов за квадратный метр в год. Цены на офисы класса "В", несколько уступающие по качеству классу "А", 300 -500 долларов за квадратный метр. Причем ставка аренды на офисы этого класса сильно зависит от местоположения здания: чем дальше от центра, тем дешевле. На рынке помещения класса "В" пользуются наибольшим спросом.

Вне зависимости от района все арендаторы хотят снять качественное помещение в оборудованном бизнес-центре, так называемый "рабочий офис". Таких помещений "международного класса" в Москве всего 2,4 миллиона квадратных метров. Для сравнения: например, только в результате событий 11 сентября в Нью-Йорке было уничтожено 2 млн. квадратных метров офисных площадей. Московский рынок по площади доступных для аренды помещений составляет всего 7 - 7,5 процента от самого емкого в мире - лондонского.

По данным российских участников рынка, наибольшей популярностью пользуются офисы, расположенные в пределах Третьего транспортного кольца вне зависимости от направления. Иностранные компании чаще выбирают помещения внутри Садового кольца, а также расположенные вдоль основных городских магистралей северного и северо-западного направлений. Например, 9 процентов иностранных компаний предпочли взять в аренду или выкупить объекты, расположенные вдоль Ленинградского проспекта и Ленинградского шоссе. Это связано в основном с тем, что данный район имеет хорошее транспортное сообщение с международным аэропортом Шереметьево. Южное и юго-западное направления пользуются спросом у 12 процентов иностранных фирм. Менее популярны северо-восточное и юго-восточное направления, поскольку там сконцентрированы занимающие большие площади промышленные зоны.

Характерно, что многие компании предпочитают сегодня покупать офисы, а не брать их в аренду. Так, в 2002 году было куплено 25 - 28 процентов от всех появившихся на рынке офисных площадей. Инвестиции в офисные помещения приносят довольно высокий доход. В частности, по оценкам экспертов, наиболее доходными являются вложения в офисы класса "А". Они в среднем приносят 20 - 26 процентов годовых в валюте: это один из самых высоких показателей в Европе. Если же выкупить здание на стадии котлована, то доходность инвестиций может достигнуть 70 процентов. Риэлтеры прогнозируют, что в ближайшие два года уровень доходности на этом рынке понижаться не будет.

Быстро развивающийся рынок офисных площадей (ежегодно в столице вводится 250 - 300 тысяч квадратных метров) не может, тем не менее, удовлетворить растущие потребности. Строить же больше проблематично: в столице просто не хватает свободной земли. К примеру, более-менее удовлетворить спрос на помещения класса "В" удастся только к концу 2004 года, после того как будет введен в эксплуатацию целый ряд новых бизнес-центров. В текущем году рынок готов "проглотить" 350 - 370 тысяч квадратных метров новых офисов. Проблема с "насыщением" рынка еще и в том, что собственники новых бизнес-центров рассчитывают в первую очередь на крупных арендаторов, готовых снимать площадь не менее 1000 квадратных метров. Вместе с тем наибольшим спросом пользуются гораздо меньшие помещения.

Гараж вместо Дзержинского
Лубянская площадь, которую до 1932 года украшал фонтан работы Витали, а с 1957 по 1991 год памятник Феликсу Дзержинскому, скоро станет просто крышей подземного паркинга.


Мэр Москвы Юрий Лужков подписал распоряжение о строительстве подземного паркинга под Лубянской площадью. Инвестором проекта выступит ОАО «Детский мир», принадлежащее приближенной к столичной мэрии АФК «Система». По предварительным оценкам стоимость проекта составит 120-130 млн. долларов. После окончания строительства, которое намечено на 2006 год, 200 парковочных мест из 20-процентной доли города будут отданы Федеральной службе безопасности (ФСБ) России, а остальные перейдут в собственность инвестора.

Так и произошло. Вчера стало известно, что мэр Москвы Юрий Лужков подписал распоряжение о строительстве подземного паркинга под Лубянской площадью «с целью улучшения организации обслуживания посетителей торгового центра «Детский мир» за счет обеспечения нормативным количеством машино-мест на гостевой автостоянке».

Впервые о планах строительства торгово-развлекательного комплекса с подземным гаражом на Лубянской площади московские власти заявили в сентябре прошлого года. По информации проектировщика ОАО «Метрогипротранс», на Лубянке собирались строить увеличенную копию «Охотного ряда» под Манежной площадью - четырехуровневый комплекс площадью 70 тысяч кв. м, самый нижний этаж которого планировалось «зарыть» на глубине 15 метров. Правда, специалисты не исключали, что в ходе проектирования план будет подкорректирован.

Что такое АФК 'Система'
АФК «Система» через дочерние структуры владеет долями в компаниях МГТС, «МТУ-Информ», «Комстар», МТС, «МТУ-Интел», МСС, в предприятиях электронной промышленности «Квант», «Микрон» и «Элион», компании «Система-Галс» (недвижимость), «Система-Нефть» (разведка и добыча сырой нефти), концерне «Системы массмедиа» (издательский дом «Метрополис», газеты «Россiя», «Метро», «Культура», «Литературная газета»), страховой компании РОСНО, туркомпании ВАО «Интурист», в ОАО «Детский мир» ей принадлежит более 70% акций.

В качестве основного инвестора выступит компания 'ОАО «Детский мир», владельцем которой по сути является АФК 'Система'.

'Детский мир' могут снести
Напомним, что АФК давно собиралась реконструировать здание 'Детского мира', причем в качестве одного из вариантов реконструкции подразумевался полный снос. На месте магазина собирались построить современный торговый комплекс с большой подземной парковкой и атриумом. Правда, как рассказали ГАЗЕТЕ в компании 'Система-Галс' (дочернее предприятие АФК 'Система', которая занимается координацией ведения строительных работ и контролем качества строительства и сметных расходов), пока план реконструкции здания не согласован.
Не исключено однако, что начало строительства подземного паркинга станет отправной точкой масштабной реконструкции здания и «Детский мир» постигнет участь снесенного 'Военторга'.

ОАО «Детский мир» входит в холдинг «Группа компаний «Детский мир», которая является крупнейшим розничным оператором на российском рынке детских товаров. С 1996 года основным акционером ОАО 'Детский мир' является АФК 'Система', 19% акций ОАО 'Детский мир' принадлежит правительству Москвы. В 2002 году АФК «Система» выкупила здание 'Детского мира' из муниципальной собственности за 30 млн. долларов. Общая площадь здания 'Детского мира', построенного в 1957 году, составляет около 55 тысяч квадратных метров.

В подземном паркинге должно хватить места более чем тысяче машин. После окончания строительства, которое запланировано на 2006 год, 80% мест достанется инвестору, а 20% - городу, в том числе 200 мест по-соседски - ФСБ.
Все первое полугодие 2008 г. прошло под знаком снижения спроса и предложения на рынке недвижимости, но при этом цены все-таки росли. Правда, повышение шло плавненько и по чуть-чуть, чего уже давненько не наблюдалось.

По 20 млн. долларов за каждый подземный этаж
Функции заказчика на проектирование и строительство гаража возложены на компанию ООО «Организатор». Стоимость проекта пока не разглашается. Однако строительство аналогичного трехэтажного паркинга в комплексе «Атриум» на Курском вокзале обошлось в 60-70 млн. долларов (в среднем по 20 млн. долларов за каждый уровень). Отсюда следует, что строительство четырехэтажного сооружения (как это планировалось в прошлом году) будет стоить примерно 80-120 млн. долларов.

К концу июня самая дешевая квартира в Москве стоила от 160 тыс. долларов. Конечно, однокомнатная. Такие квартиры расположены в панельных домах на самых окраинах столицы в районах, площадь их не превышает 42 кв. м. Стоят до 200 тыс. долларов.

Без парусов и без ветрил
По данным аналитика Ольги Юматовой, повышение цен за первый квартал составило около 14%, за второй чуть больше 13%. Параллельно оставались низкими не только спрос и предложение, но и, как следствие, объемы продаж. Правда, некоторый ажиотаж спроса был-таки в январе-марте, но по сравнению с предыдущим годом, количество сделок все же сократилось минимум на 30%. Снижение наметилось с марта месяца. Лишь в июне спрос совсем незначительно превысил предложение.

В сегменте бизнес-класса (500 тыс. 1 млн. долларов) стоимость квадратного метра по сравнению с апрелем выросла лишь на 1,4%. Количество объектов сократилось на 4%. Квартиры этого сегмента расположены преимущественно в кирпичных домах 48%, на сталинки и монолитные дома приходится по 20%. Представлены и панельные дома 12%.

В сегменте эконом-класса (до 500 тыс. долларов) за полугодие средняя стоимость квадратного метра выросла на 2%, а количество предложений сократилось на 4%. Квартиры данного ценового сегмента расположены преимущественно в панельных (66%) и кирпичных (17%) домах, небольшая их часть также приходится на блочные (7%) и монолитные (7%) дома. В незначительном количестве также представлены сталинки (3%).

Весенне-летнее развитие событий в компании МИАН-Агенство недвижимости обрисовывают так. В июне спрос на столичное жилье на вторичном рынке снизился по сравнению с предыдущим месяцем еще на 10-15%. Количество предлагаемых для продажи квартир и комнат по-прежнему осталось ограниченным не более 23 тыс. объектов (в 2,2 раза меньше, чем пиковое значение, зафиксированное в последние годы). Незначительный прирост предложений на уровне 2% обеспечили поступившие в продажу объекты бизнес-класса.

В среднем цена квадратного метра выросла: в кирпичных и сталинских домах на 2%, в монолитных 0,5%, а вот в панельных домах даже снизилась на 1%.

Однако на новостройки цена потихоньку растет. А что вы хотите? Новостроек-то мало, инфляция же высока. Прирост цен в июне по сравнению с маем составил 2,6%. Однако при этом июньский прирост стал заметно ниже майского.
Когда ипотека не по зубам


Возникает вопрос: почему же ситуацию не оживили новостройки, остававшиеся долгое время локомотивом продаж? Дело в том, что сокращение выхода на рынок первичного жилья ожидалось в связи с передачей властями города значительных объемов на социальные программы. Так и произошло. Но самое интересное, что и дефицита не возникло. А все потому, что если прежде среди покупателей было до 70% инвесторов, то теперь их заметно поубавилось. Так что ныне происходит снижение спроса даже на новостройки, что еще недавно трудно было и представить.

Если же говорить о минимуме, то он составляет порядка 800-850 долларов в месяц. Эта плата берется за 1-комнатную квартиру на окраине города, где до ближайшего метро придется еще добираться на наземном транспорте.

Как отмечают аналитики, альтернативой ипотеке со всеми возникшими с ней сложностями (ставки выросли, требования ужесточились и т.д.) становится аренда. По данным МИАН, за прошедшие 6 месяцев число арендаторов в Москве увеличилось почти на 30%. При этом, по оценкам компании, объем потенциального спроса на аренду квартир составляет не менее 150 тысяч единиц. Верхняя ставка аренды может достигать 50-55 тыс. в месяц. Но стоит отметить такой факт: несмотря на то, что рынок стабильно демонстрирует смещение спроса в более высокие ценовые диапазоны, одновременно происходит и снижение ценовых запросов. Это значит, что уровень арендной платы в рамках самого высокого ценового сегмента зачастую является завышенным и уже не удовлетворяет требованиям потенциальных арендаторов.

Куда поплывем?
Аналитики рассматривают несколько сценариев развития ситуации от резкого падения цен до их резкого скачка. Но, как утверждает, например, аналитик Татьяна Макеева, скорее всего, в этом году рынок будет оставаться стабильным. Цены продолжат рост и дальше, хотя возможна небольшая коррекция в пределах 3-5% на отдельные объекты. В эконом-классе уровень спроса останется высоким, и, похоже, объем предложения уже не увеличится. В бизнес-классе возможны увеличение предложения и рост стоимости в пределах 1-2% в месяц. А вот на элитные квартиры предполагается снижение цен в пределах 2-3% в августе и сентябре.

В первом квартале 2008 г. по сравнению с прошлым годом рост арендной платы несколько замедлился, и во втором квартале динамика даже стала отрицательной. В итоге это привело к снижению среднего уровня арендной платы на 1,5% за все первое полугодие. Такова была реакция рынка аренды на затишье на рынке жилья. С другой стороны дало о себе знать сезонное снижение активности рынка аренды в предлетний период.



Главная --> Публикации