Главная --> Публикации --> Титульное страхование глазами профессионалов Лужкову запретили торговать землей по своим правилам Москва будет управлять своим имуществом по-новому Электростанция напротив кремля У москвы появился новый вид собственности - информационные ресурсы

Ленивый маркетинг

Доходность на жилищном строительном рынке за какие-то 10 лет обострила конкуренцию настолько, что, несмотря на стабильный спрос и растущие цены, инвесторы все больше задумываются о путях наиболее быстрого и эффективного продвижения своих объектов в массы. В последние год-два выросла популярность такого нового для России рекламного инструмента, как создание краткосрочного строительного брэнда. Говоря проще, дома стали называть собственными именами. Но насколько важна броская упаковка для главных действующих лиц рынка – покупателей? Когда и в каких ценовых сегментах появились дома-брэнды? Какова их доля на рынке новостроек, и что собственно означают их замысловатые имена? Чтобы разобраться в этих вопросах, мы обратились к профессионалам рынка – специалистам ведущих столичных риэлторских компаний.

На самом деле, покупатель обычно имеет дело с несколькими брэндами: застройщик, риэлтор и иногда – конкретный объект. «Поэтому риэлторской компании крайне важно иметь свое лицо и стиль работы, – считает Надежда Кот, управляющий директор компании Kirsanova Realty. – Если к дому можно подойти и коснуться кирпичной кладки, то «попробовать на зуб» риэлторскую услугу или консультацию не так просто. Тут важны отзывы «бывалых» приятелей-знакомых, истории реальных сделок и пр. Не всегда то, что вы видите в рекламных блоках, таковым является. Имидж может быть разработан дизайнерами. Иногда клиента может ждать разочарование – это если имиджу уделяется больше внимания, чем конкретным поступкам и словам. Лучшая поддержка брэнда для риэлторской компании – это благодарный клиент, который вернется или приведет друга».

Покупка недвижимости обычно ассоциируется с образом счастливого семейного гнездышка, идеей комфорта, благополучия. Конечно, имя дома существует и потом, но оно уже перестает играть рекламную роль, если жестко не увязано в сознании потребителей с именем компании-застройщика. «От того, насколько прочно брэнд завоевал место на рынке, может зависеть успех дальнейших проектов компании, – говорит Дмитрий Кузнецов, директор Департамента первичного рынка недвижимости компании МИАН. – Основываясь на нашем опыте, можно сказать, что владельцы значительно экономят на раскрутке собственного брэнда, доверяя весь механизм реализации раиэлторской компании с известным именем».

А теперь взглянем на «карту» сегодняшнего элитного рынка жилья в Москве и попробуем оценить, какую роль играют в нем именные дома, и что, собственно, означают их имена. Не претендуя на статистическую непогрешимость, заметим, что дома-брэнды составляют не более 10-15% предложений в категории «de luхе» и в верхушке бизнес-класса. В целом по рынку их едва ли больше 1%, но их число растет. Собственное имя дома предполагает, прежде всего, индивидуальный проект, поэтому таких домов нет в эконом-классе. По словам Е. Солодкой, первые попытки продемонстрировать эксклюзивность объекта были довольно примитивны и ограничивались присвоением дому собственного имени. Одним из первых «именных» домов, разрушившим монополию хрестоматийного Дома на набережной, стала «Белгравия» – классический объект, задавший тон в элитном строительстве на несколько лет вперед. Появление следующих не заставило себя ждать.

Брэнды идут в наступление

Пример «Дон-Строя», правда, не совсем типичен: большинство домов-брэндов живут в сознании потребителя отдельной жизнью от компаний, их построивших, тем более, что квартиры в них часто предлагаются разными риэлторскими фирмами. Хотя есть и застройщики, чье имя стало индикатором высокого качества и интересных архитектурных идей. Но большинство из них известны скорее специалистам, чем широкой аудитории. Среди них Н. Кот назвала такие фирмы, как Rose Group, «Стольный град», строительные компании Codest и Strabag, а также СУИ-холдинг, «Альбер», «Респект-Р», «Фалкондейл Девелопментс Лимитед».

Говоря о строительных брэндах, трудно обойти такую компанию, как «Дон-Строй», которая, безусловно, является лидером по количеству возведенных (и еще строящихся) именных домов. Можно долго спорить об архитектуре этих объектов и инвестиционной привлекательности покупки квартир в них, но даже через несколько десятилетий нельзя будет не заметить на московском небосклоне такие комплексы, как «Воробьевы горы», «Алые паруса», «Триумф Палас», «Эльсинор», «Северная звезда». В частности, высота главного корпуса строящегося «Триумф Паласа» вместе со шпилем составляет 264,5 м, а это на 30 м выше МГУ, который с 1950-х гг. был самым высоким зданием в столице (не считая Останкинской башни). Это будет самое высокое жилое строение в Европе, возвращающее Москве пальму первенства в небоскребостроении. Было бы странно, если бы такие дома не имели собственных имен. Среди других высоток можно вспомнить «Континенталь» и «Эдельвейс» от компании «Конти».

Интересны тенденции в выборе названий домов. Прежде всего, бросается в глаза обилие иностранной лексики, что, видимо, должно означать соответствие таких домов западным стандартам качества и апеллировать к образованности и социальным амбициям избранного круга потенциальных клиентов. Слова-фавориты – «Грин» и «Парк» (в основном написанные латиницей). Например, одна и та же риэлторская фирма может предлагать на одном рекламном развороте журнала три (!) «зеленых» объекта. Понятно, что с запоминаемостью здесь могут быть накладки – можно просто запутаться, какой «грин» что значит. Очевидно, что слово «green» призвано не будить тонкие аллюзии с цветом американской валюты, а намекать на экологичность данного объекта, что в условиях центра города весьма актуально. Например, Green Hills на берегу Москвы-реки недалеко от Андреевского монастыря – это комплекс из 15 малоквартирных домов. Green Plaza представляется покупателям как зеленый оазис в центре Москвы, а Green House предлагает своим жильцам аквапарк с олимпийским бассейном и даже собственный элитный детский сад.

Как назовем малыша?

Новый проект компаний «Интэко», «Миэль» и МФС-6, «Гранд-Парк» сочетает как в названии, так и в концепции оба модных направления – экологичность и монументальность. Это крупный комплекс, воплощающий идею «город в городе», его можно позиционировать как комплекс бизнес-класса, что, в свою очередь, знаменует еще одну тенденцию: называть жилые дома собственными именами стало модно и за пределами элитного сектора. Так что идея домов-брэндов, как любой удачный маркетинговый ход, начинает активно клонироваться в более дешевых сегментах рынка.

Вторая тенденция, которую трудно не заметить, – это идея монументальности, унаследованная от прародителей сегодняшнего «брэндостроения», известного «Дома на набережной», бывшего в 1930-е и 40-е гг. обителью политической и культурной элиты СССР, и сталинских высоток, часть из которых были построены как жилые дома. Правда, тогда монументальность отражалась не в именах, как сегодня, а в архитектуре. К этой группе имен можно сегодня отнести «Триумф Палас» («палас» означает дворец, а не напольное покрытие, хотя эта двусмысленность вызывает легкую иронию у конкурентов, намекающих, что большинству россиян более понятно второе). К этой же группе можно отнести комплекс Arbat Tower (башня) на Новом Арбате, предлагающий отделку в стиле современной классики, а также дом La Defense, имеющий не только «оборонительное» название, но и соответствующую форму: он образует большой эркер, внутри которого расположился хорошо защищенный от внешнего мира двор.

Практически любое название что-то значит и должно вызывать какую-то положительную эмоцию. Исключение, пожалуй, только Cooper House – элитный дом современной архитектуры на Остоженке. Его название если что-то и значит, то только для посвященных. Впрочем, жилье такого класса как раз на посвященных и расcчитано. Объект был продан без рекламы, и стал предметом интереса компании BBC, снимавшей фильм об интересных современных архитектурных объектах.

Очень популярны названия, сочетающие русские и иностранные слова. Среди последних выделяются House (дом), Hill (гора), Plaza (площадь): «Опера Хаус», те же три Green (Hills, Plaza и House). Иногда возникает ощущение, что авторы названий черпали вдохновение на сайтах зарубежных риэлторских компаний. Российский исторический колорит востребован куда меньше. Здесь на ум приходит разве что Петровъ Дом – в 300 м от Кремля, вблизи Большого театра, имеющий шикарный вестибюль и двор с ландшафтным дизайном. А еще дом «Кутузов», расположенный на Кутузовском проспекте. На его территории будут находиться небольшие скульптуры из чугуна: знамена исторических времен 1812 г. и старинная стилизованная пушечка во дворике, символизирующая победу русского оружия в Отечественной войне. На фасаде предусматривается герб, как символ важных исторических событий. Соответствующим образом будут оформлены и интерьеры вестибюля и коридоров.

Иногда инвестор придумывает не только имя для своего проекта, но и целую концепцию, на этом имени построенную. О таких домах можно спросить не только, какие они, но и о чем они? К сожалению, случается это не так часто, хотя при массовом «тематическом» элитном строительстве Москва вскоре стала бы походить на Лас-Вегас с его всемирно известными отелями-казино «Венецианский», «Париж», «Эксельсиор» (средневековый замок), «Луксор» (пирамида), или, скажем, на парк «Эпкот» в Диснейленде.

Дом, где живут легенды

Логотипом дома «Кутузов» служит герб, он будет использован на фасаде. Герб уже применяется в имиджевой атрибутике, а также в оформлении сайта. Символика проекта – герб – будет использоваться в оформлении сувенирной и подарочной продукции, предназначенной для партнеров и клиентов.

В этой группе «тематических» жилых комплексов можно выделить «Римский Дом» или «Венский Дом» на Плющихе. Последний имеет огромный внутренний двор с фонтаном и венским кафе, а также сквер с вымощенными камнем дорожками. Подрядчик – известная австрийская компания Strabag AG. Весьма интересна идея комплекса «Камелот», представленного компанией «Авгур-Эстейт», который вызывает ассоциации с крепостью у каждого, кто хоть раз видел этот массивный объект, возвысившийся над Комсомольским проспектом и Фрунзенской набережной. Целью создателей «Камелота» было формирование особой ауры, которая заставила бы будущих жильцов осознать эксклюзивность своего дома – единственного в своем роде. В «Камелоте» все подчинено единой идее, начиная от собственного герба и заканчивая специально созданными правилами проживания в доме.

Верхушка в именах не нуждается

Это относится лишь к некоторым уже существующим домам-брэндам: организаторы проекта балуют своих жильцов мелкой сувенирной продукцией – брелками, календарями и прочей приятной атрибутикой, а также небольшими знаками внимания со стороны управляющей компании, типа поздравлений к праздникам и дням рождения на открытках с фирменной символикой. «Рекламная продукция, – считает А. Самсонов («Конти»), – календари, сувениры, брошюры и т.п. являются слагаемым материалом для поддержания брэнда (по мнению многих экспертов, брэнд формируется из продукта, упаковки и добавленной ценности). Поэтому этот элемент является важным для поддержания конкурентной устойчивости и долгосрочности имиджа».

«Мне кажется, – рассуждает Надежда Кот (Kirsanova Realty), – что в верхушке элитного сектора никакие обертки и календари с логотипами не нужны. Здесь покупатель платит за эксклюзивность, качество и идею. Никакими сувенирами нельзя подвигнуть человека заплатить, скажем, по $7000 за кв.м. Да и какой стоимости должен быть такой сувенир, чтобы понравиться довольно искушенному клиенту. В других секторах, особенно нацеленных на массовое потребление, подобные ходы могут иметь определенную привлекательность. Имеет смысл их применять, скажем, при реализации жилых комплексов или кварталов с количеством квартир в несколько сотен, а не 15-20, как в клубных домах».

Как уже было замечено, именные дома сконцентрированы, в основном, в элитном секторе. Однако здесь надо сделать оговорку: за исключением самой его верхушки. Во-первых таких предложений (от $5 тыс. за кв.м) всегда мало, поэтому те, кто их рассматривает, наверняка, и так в курсе и переберут их все. Во-вторых, готовясь к столь серьезной покупке, они едва ли будут ориентироваться на такие пустяки, как имена или брелки, а скорее доверят свой выбор надежному консультанту из авторитетной риэлторской компании. Первостепенное значение здесь играет место, состав жильцов, ликвидность и инвестиционная привлекательность жилья. К тому же в самых дорогих клубных домах контингент будущих жильцов вообще фильтруется и подбирается чаще по принципу личных или деловых связей.

И все- таки есть, по крайней мере, одна веская причина обратить внимание на такие предложения: если у застройщика хватило смелости назвать свое творение именем собственным, значит, он уверен, что комплекс будет востребован. Ведь знак минус приклеивается к ярким именам быстрее, чем к любому обычному адресу.
Есть такая категория людей: им надо все и, желательно, сразу. Покупателей загородного жилья на вторичном рынке можно смело причислить к этому разряду максималистов. Главная к тому предпосылка – их желание сразу, быстро, без проволочек стать владельцем хорошего дома.

У лидеров эксклюзива нет рекламных компаний вообще, поэтому и слоганов нет. Их чаще всего придумывают другие участники рынка или риэлторы, которые подобным ходом хотят привлечь клиента. Что касается создания позитивного образа, то, по убеждению Н. Кот, никакие слова и эпитеты не заменят реальное качество реализованного проекта, когда можно своими глазами увидеть уровень технической оснащенности и отделки, оценить, насколько ценятся квартиры в доме на вторичном рынке. Только этим и создается положительный образ. Плюс нельзя сбрасывать со счетов риэлторов: их активные «байки» (белый и черный PR) могут как привлечь, так и отпугнуть многих покупателей (разумеется, не без помощи нашего брата, журналиста). К их словам прислушиваются, и не случайно: кому, как ни риэлторам, известны подводные камни, скрытые от глаз за рекламными заявлениями и красивыми именами.

Клиент просмотрел рекламный каталог, увидел эффектный фасад здания и, что называется, запал. Его сомнения – строить или покупать готовое – на этом были закончены… Так, наверное, бывает, но все-таки крайне редко. По признанию риэлторов, степень подготовленности клиентов растет и иногда просто поражает. Случайных сделок становится все меньше. Как отмечает Анатолий Балашов (компания Kirsanova-Realty), цель купить готовый объект, как правило, бывает изначальной и очень редко является следствием просмотра рекламного каталога с эффектными фасадами уже отстроенных домов.

Почему вторичка?

По мнению Светланы Язевой («Белые Ветры»), причиной отказа от приобретения дома в строящемся поселке могут быть также риски, сопровождающие любой процесс инвестирования, а также сомнения в том, удастся ли реализовать все условия договора, касающиеся качества строительства, создания инфраструктуры, прокладки коммуникаций и т.д.

По мнению Дины Амоян (компания «Гелиос»), чаще всего именно нежелание связываться со строительством заставляет покупателей без особых размышлений выходить на рынок готового загородного жилья. В подтверждение тому – отзывы самих владельцев, прошедших весь процесс. Они утверждают: этот многохлопотный период их жизни длился два, а то и три года. На вопрос – удалось ли реализовать таким образом все свои желания, обычно звучит ответ: «Да». Но потом, в приливе откровения, следует целая серия оговорок под общим названием вот только... «Вот только крыша не совсем такая вышла, вот только сосед какой-то суматошный, вот только на ж/д переезде приходится стоять, или дорогу в дождь размывает»... Когда человек покупает готовое, перечень этих «вот только» – почти на 100% на его собственной совести. Разглядеть не все, но очень многие достоинства и недостатки можно уже при покупке.

Кроме перечисленных причин покупке «подержанного» особняка или коттеджа, по наблюдению Андрея Кройтора («ИНКОМ-Недвижимость»), мог поспособствовать уже имеющийся негативный опыт строительства (свой или знакомых), а также возраст покупателей. Люди преклонных лет, как правило, рассматривают строительство дома как некую авантюру. И редко на это идут.

Место – это тоже важно. Марина Бежевец («Планета Риэлти») отмечает, что конкретные географические предпочтения – одна из причин интереса к вторичке. Допустим, человеку чем-то интересно не просто направление, а конкретный поселок или даже участок. Однако строительство там не ведется. Значит, одна дорога – покупать готовое. Примером тому, по словам Елены Гриневич (Paul's Yard), может служить элитный поселок «Николино» на Рублевке. В рекламе подобные объекты не нуждаются, цены на них не опускаются ниже $5 млн. Сделки здесь проводятся или самыми известными агентствами или по личной договоренности между людьми, хорошо знающими друг друга.

Продавать объект недвижимости можно очень долго, буквально годами. А можно уложиться в несколько месяцев. Все зависит от того, насколько заявленная цена соответствует набору достоинств и недостатков. Несоразмерно высокая цена тормозит процесс, низкая ускоряет, но не позволяет получить желаемую сумму. Срочность при реализации тоже вносит существенные коррективы. Продавец, ограничивая в сроках риэлторов, естественно, должен понимать, что прибыли по максимуму не получит. В таких случаях компании часто и сами выкупают объекты.

Вот стоит он перед нами

Дина Амоян полагает, что срок экспозиции могут корректировать и сезонные особенности: как известно, весной, летом и осенью рынок функционирует активнее. Если за этот период дом не продан, велика вероятность, что зимой он простоит без особого внимания со стороны покупателей.

По мнению Светланы Язевой («Белые ветры»), время экспозиции зависит от категории: дом бизнес-класса ($300-400 тыс.) при правильной политике продаж продается в течение 3-4 месяцев, элитные особняки (от $1 млн), как правило, дольше.

Особые симпатии

Срок экспозиции дома, предлагаемого по рыночной цене, считает Анна Сауляк («Терра»), составляет в среднем 3-6 месяцев, и этот срок может существенно скорректировать представление продавца о цене. На практике очень часто не учитывается, что дом не обязательно будет стоить тех денег, которые в него вложены. Также продавец зачастую не принимает во внимание, что цена построенного дома меньше цены аналогичного нового. Если в течение долгого периода времени стоимость продаваемого объекта остается неизменной, то общий рост рынка рано или поздно приводит к тому, что цена сама по себе снижается, становится привлекательной, и объект продается.

Нет нужды говорить, что близость воды – это важный фактор ценообразования. «Вода» повышает цену процентов на 3 И срок экспозиции при оптимальной цене становится небольшим.

По мнению большинства риэлторов, близость к водоему – это предпочтение большинства покупателей. И дефицит таких участков становится все более заметным. Однако горячее желание совершать променад вблизи живописного водоема не мешает клиентам проявлять бдительность. При выборе дома у воды, считает Анатолий Балашов, на первое место встает вопрос законности объекта, т.к. ужесточение правовых норм ставит под сомнение разрешительную документацию на строительство. По мнению Светланы Язевой, иногда подобные проблемы уводят покупателя с рынка вторички на рынок новостроек. На сегодняшний день во вторичной продаже очень мало объектов, не только расположенных около водоемов, но еще и отвечающих современным требованиям. По мнению руководителя компании «Инком-Недвижимость» Сергея Козловского, так получилось, что самые привлекательные участки в водоохраной зоне Подмосковья застроены «шанхаем». Поэтому взыскательные покупатели, не удовлетворив свой интерес, рассматривают предложения в новых коттеджных поселках, которые возводятся именно вблизи рек и озер, либо пользуются возможностью соорудить водоем непосредственно на своей территории.

Дефицит есть!

По наблюдению Андрея Кройтора, к объектам у воды тяготеют все-таки далеко не все. В основном это люди со спортивным прошлым или горячие любители водных видов спорта. Ради «хорошей» воды они готовы даже пожертвовать близостью к столице и купить дом в более отдаленных районах.

Дефицит существует просто на качественные объекты. По мнению Светланы Гриневич, на рынке не хватает предложений с домами средней площади (300-400 кв.м). Марина Бежевец говорит о нехватке дорогих коттеджей стоимостью $1,5 млн. Грамотную рациональную планировку риэлторы тоже отмечают как редкий и востребованный товар, существующий в столице, как это ни парадоксально, наряду с огромным количеством дипломированных архитекторов и дизайн-бюро.

Казалось бы, рекламные каталоги изобилуют самыми разными предложениями. Такого количества, какое существует сейчас, не было никогда. Однако дефицит есть. И не только на объекты в непосредственной близости от воды.

Почему продают?

Светлана Язева к дефицитным причисляет дома в относительно новых коттеджных поселках. Если же покупатель, кроме технического совершенства, ценит социальное окружение и дух места, то, скорее всего, он обратит свои взоры на стародачные места. Дачи в бывших поселках творческих деятелей, несмотря на то, что однородность этой среды постепенно все-таки размывается, ценятся необыкновенно. Стоимость домов знаменитых персон при всех технических недостатках этих уже отнюдь не новых объектов – от $350 тыс.

Как отмечают риэлторы, продажами домов редко бывают озадачены люди, переживающие личное банкротсво. А может быть, эту причину стараются особенно не афишировать и ссылаются на желание сначала продать, а потом купить что-то более комфортабельное, в лучшем месте? Так или иначе – именно желание обустроиться с большим комфортом является наиболее характерной для продавцов. Некоторые за последние годы приобрели на этом достаточный опыт, сменив только за последние десять лет два, а то и три дома. По мнению Светланы Гриневич, среди продавцов отчетливо просматривается категория граждан, для которых понятие «семейный очаг» не имеет большого значения. «Модное место» для них понятие более ценное. Постоянная смена обстановки может превратиться даже в семейный бизнес. В некоторых агентствах недвижимости есть особый набор таких постоянных «непостоянных» клиентов.

За десять лет активного развития рынка загородной недвижимости и долгие годы его социалистического существования дома меняли своих хозяев, перестраивались. Понятно, что главной и, наверное, вечной причиной таких перемен является изменение семейного положения его владельцев. Выросла семья – дом расстраивают или покупают новый, большей площади, умирают владельцы – дом продают или передают по наследству, а наследники вольны распорядиться им по своему усмотрению, в том числе и продать. Однако сейчас с развитием рыночных отношений появляется новый фактор – быстрого изменения социального положения граждан. Значит, и причины продажи могут быть совсем другими.

Дороги, направления

Есть и другая категория людей, условно называемая «искатели идеального дома». Они меняют дома реже, но при этом стараются радикально обновить место (например, ближе или дальше к городу), улучшить качество планировки объекта. А еще меняют материал. Замечено, что бывшие обладатели кирпичных, блочных домов, домов-сэндвичей, например, после смены нескольких объектов склонны обзаводиться деревянными домами. И, между прочим, этим часто заканчиваются поиски желаемого результата. Хотя точку в бесконечных поисках может поставить и какое-то совсем другое обстоятельство.

На лидирующие позиции выходят также Калужское и Дмитровское направления. Последнее особенно предпочтительно для тех, кто занимается яхтингом.

Несомненным лидером продаж среди многочисленных направлений все последние годы остаются Рублевское и Новорижское шоссе. Плюсы у каждого свои. Рублевское – престижно, хорошо обустроено с точки зрения инфраструктуры. Новорижское – выгодно из-за транспортной доступности.

По мнению аналитика компании «Миэль-Недвижимость» Геннадия Стерника, выбор направления на рынке загородного жилья, кроме транспортной доступности и наличия инфраструктуры, определяется еще и таким сложно учитываемым с точки зрения статистики фактором, как «исторически-автобиографические предпочтения». Если покупателя что-то связывает с южными областями (родственные связи, место рождения), то покупать загородную недвижимость он будет преимущественно на южных направлениях. Если гражданин с Севера, то Минскому направлению он предпочтет Дмитровку или Новую Ригу.

Стародачные места котируются на любых направлениях.

По оценке аналитиков компании «Миэль», проводивших опрос среди 80 покупателей загородного жилья (в опросе участвовали клиенты компаний «Миэль» и «Бест»), емкость первичного рынка составляет $2,5 млрд, вторичного – $3,5 млрд. В 2001 г. эксперты отмечают прирост спроса на первичном рынке на 16,3%, на вторичном – на 17,2%. Однако в последующие годы наблюдался рост спроса на рынке первичного жилья и незначительное снижение в отношении вторичного. Эта тенденция, считают аналитики, будет актуальной и в дальнейшем. Объяснение тому – «повышение требований покупателей к качеству загородного жилья на основе современных представлений об архитектурно-планировочных разработках, инфраструктуре и технологиях». (См. схему на с. 21)

О чем говорит статистика?

Возвращаясь к теме – кто покупает качественную вторичку и почему – следует упомянуть и еще об одной категории «максималистов». Это – представители бизнес-сообщества, постоянно занятые, всегда обеспокоенные, вечно спорящие с кем-то по своим мобильным телефонам. Нет, они, конечно, не выбрасывают в этой спешке деньги на ветер за слегка приглянувшийся дом. Что касается сделки, они, как правило, внимательны, щепетильны и разборчивы – суммы-то выплачиваются нешуточные. Однако годами заниматься строительством (отслеживать процесс, ездить на объект, а тем более, вести переговоры с подрядчиками, спорить, прикидывать – а что же все-таки получится, стоит ли все-таки овчинка выделки и «тянет ли она по конкретной теме») для них слишком хлопотно.

Внимание, продано!

Подавляющее большинство продающихся сегодня в Москве квартир требуют ремонта. На первичном рынке жилье, как правило, «без чистовой отделки». Во «вторичке» люди жили, а значит, теоретически в такую квартиру можно сразу заселяться. На практике же состояние, скорее всего, будет ужасным – рынок сегодня таков, что продать можно вообще все что угодно, и владельцы недвижимости, как правило, и не думают делать предпродажный ремонт.

В этом смысле к категории рекордов рынка в номинации «быстро принятое решение», наверное, можно отнести ситуацию, описанную Анатолием Балашовым, – ответом на предложение клиенту купить загородный объект было присланное в компанию SMS-сообщение. Оно было предельно кратким: «ОК». И сделка состоялась.

Какими они бывают?

Для покупателя все это означает два неутешительных вывода: во-первых, помимо денег на покупку, приходится сразу откладывать определенную (и весьма немалую) сумму на ремонт; а во-вторых, сразу вселяться в квартиру нельзя – первыми «жильцами» станут рабочие…

Следующая категория – панельные дома «точечной» застройки в обжитых районах. Здесь самая ходовая серия П-44Т, реже встречаются П-3М, П-5 Часть квартир в этих домах предоставляется очередникам и имеет уже упоминавшуюся «сиротскую» отделку. Другая часть, «продажная», имеет т.н. «частичную отделку». Она включает в себя входную дверь, стеклопакеты на окнах (дешевые, раньше были турецкие, в последние время больше из братской Белоруссии), электричество (провода – алюминиевые, розетки и выключатели – отечественные) и некоторые элементы сантехники – стальная ванна, раковина и унитаз. А вот стены, пол и потолок – в состоянии голого бетона, нет и межкомнатных дверей.

С точки зрения состояния квартир все новые дома в Москве можно разделить на четыре типа. Первый – это типовые панельные дома в районах массовой застройки. Квартиры эти самые дешевые, но отделка в них максимальна: есть сантехника, на полу линолеум, на стенах обои, установлены межкомнатные двери, есть стеклопакеты, входная дверь, проводка, розетки. Никакого парадокса в этом нет: такое жилье используется для городских программ – расселение пятиэтажек, предоставление очередникам, а квартиры этим категориям, по закону, должны предоставляться «в состоянии, пригодном для проживания». Если такие квартиры продаются, то покупатели, как правило, люди небогатые, и такой уровень их вполне устраивает.

Следующая категория домов – дешевые монолиты. Эти здания во многом отличаются от панельных (и технология строительства, и внешний вид, и цена), однако с точки зрения состояния продаваемых квартир они близки к хорошим «точечным» панелькам. Те же голые бетонные стены, стеклопакеты на окнах и т.д. Практически единственное отличие – отсутствие сантехники, но есть сантехкабина. Конструктивно монолитные дома позволяют изменять планировку – одна из прелестей монолита заключается как раз в том, что несущими там являются наружные стены, а все внутренние перегородки можно расставить как угодно. Однако в квартирах, возводимых на окраинах (там их строят Главболгарстрой, Департамент внебюджетной политики строительства, другие застройщики) уже возведены межкомнатные стены. И если покупатель надумал их снести – это является перепланировкой, которая подлежит узакониванию в установленном порядке.

Кстати, в 1990-х гг. все московские новостройки отделывались одинаково, но потом руководство строительного комплекса обратило внимание, что отделка из продаваемых квартир через пару месяцев в полном составе оказывается на ближайшей помойке. Года два назад в руководстве города вновь появилось мнение, что отделку надо бы возродить, потому что совсем пустая квартира провоцирует покупателя на более основательный ремонт, который почти всегда сопровождается перепланировкой. А так, будут у человека обои – он и воздуховоды крушить не станет. Но инициатива эта так на уровне разговоров и осталась.

И, естественно, ни в обычных монолитах, ни тем более в элитных очередников не селят. А значит, квартир с «сиротской» строительной отделкой там не бывает в принципе.

Четвертой категорией являются новостройки бизнес-класса и элитные (монолитные, кирпичные, комбинированные). Дома эти продаются в разных районах и по разным ценам, но с точки зрения состояния они абсолютно одинаковы. Там уже 100-процентно свободная планировка – есть только колонны, стены между которыми можно ставить как угодно. Место для санузла обозначено (сделана подводка воды и канализации), но нет даже гидроизоляции под сантехкабину. Есть входные двери, стеклопакеты (как правило, достаточно качественные – сразу менять не приходится). Иногда в таких домах уже застеклены лоджии, причем сделано это еще на стадии строительства, одинаково во всем доме, а не в виде того «шанхая», который бывает в домах победнее.

Уроовень трат

Что касается жилья вторичного, то здесь, разумеется, все индивидуально, и классификация сложна. Однако эксперты отмечают, что большинство объектов относится к одной из двух крайностей – либо квартира продается с хорошей отделкой и мебелью (очень дорогие объекты), либо это расселенная коммуналка. В последнем случае состояние лучше всего описывается терминами «бомжатник» или «клоповник» – ремонт начнется с того, что все из квартиры побыстрее выбрасывают, отмывают и делают ремонт заново. По затратам это вполне сопоставимо с «доведением до ума» голого бетона.

Более приличная отделка возможна за $200-250 за кв.м – в этом случае на полу окажется уже ламинат, двери будут хоть и отечественные, но с фанеровкой дубом и филенкой, удастся заменить стандартные конвекторы на итальянские батареи (по мнению многих, это, учитывая скверную теплоизоляцию современных домов и прохладненькую воду в системе отопления, – мера первостепенной важности). Стальную ванну получится поменять на чугунную, по дороге на кухню будет арочка…

По мнению экспертов, minimum minimorum трат на ремонт сегодня – $100 за кв.м, включая стоимость материалов. За эти деньги вы сможете привести квартиру в панельном доме к уже упоминавшемуся уровню строительной отделки. То, что уже установлено (батареи, стеклопакеты, электрика, сантехника), меняться не будет, на пол придется положить отечественный линолеум, межкомнатные двери – не деревянные, а из ДСП и т.д.

Царство прекрасных дам

В монолитных домах нормальная отделка будет стоить от $350 за метр: существенный отрыв по цене от панельных домов объясняется тем, что там нужно делать гидроизоляцию сантехкабин. А хороший евроремонт, включающий изготовление межкомнатных стен или перепланировку, проработку интерьеров дизайнером, начинается от $800 за кв.м. А выше – нет пределов фантазии…

Еще недавно дизайнеры просили за свои услуги около $50 за кв.м, сегодня им милее евро – требуют 50-60 общеевропейских денег. Впрочем, цифра может существенно колебаться в зависимости от глубины проработки проекта. Иными словами, если вам нужны только общие виды, наброски – сделают и за четверть названной цены, а необходимость создать множество мелких элементов, каждый из которых требует тщательного вычерчивания (резные деревянные украшения, лепнина), удвоит цену.

Люди сегодня живут небедно, поездки по миру воспитывают хороший вкус – и все больше покупателей жилья решают доверить создание интерьера квартиры специалистам-дизайнерам. По сравнению с началом 1990-х, когда в основном требовалось побольше лепнины и позолоты, чтобы квартира стала «чисто как у Толяна», прогресс в понимании народом прекрасного налицо. И в Москве сегодня работают не меньше сотни специализированных фирм, готовых эту тягу к прекрасному удовлетворить. Кстати, в отличие от собственно строительства (мира грубых мужиков, размахивающих кувалдами), более 80% столичных дизайнеров – представительницы лучшей половины человечества.

Как и в любом интеллектуальном труде, очень щекотливой оказывается тема денег. Общепринятая практика – клиент вносит предоплату в 30-50% от суммы заказа, а остальное вносится после. Дизайнерские фирмы требуют предоплату не от скверного характера, а из-за случаев мошенничества со стороны клиентов: бывали случаи, когда клиенты просили «хоть какие-нибудь эскизики и наброски», а потом исчезали. А ведь дизайнер трудился неделю.

Если объект очень большой, в тысячи квадратных метров – дизайнеры могут и сбавить цену, так сказать, «скидка за опт». А вот владельцам небольших квартир рассчитывать на снижение расценок не приходится. Чем меньше и типичнее квартира, тем сложнее с ней работать, потому что заказчик наверняка захочет свежие идеи, а не то, что можно увидеть на страницах глянцевого журнала. А авторская, оригинальная работа всегда стоит дорого. К тому же для того чтобы впихнуть все необходимое в ограниченное пространство, проектировщику действительно приходится поломать голову.

Как на рынке дизайнерских услуг, так и собственно ремонта конкуренцию фирмам представляют частники. Они рекламируются через газеты бесплатных объявлений и по знакомству.

Частная альтернатива

С мастерами-строителями иная проблема – качество и гарантии. Скорее всего, при общении с частным специалистом не будет заключено никаких письменных соглашений, что практически исключает возможность подать на него в суд и потребовать штрафные санкции. В лучшем случае халтурщику можно не заплатить или заставить переделывать, но деньги, истраченные на материалы, пропадут безвозвратно. У фирм же есть четко оговоренные сроки и стандарты качества. Но цены минимум на 30-50% выше, чем у частников.
Компания "ДОН-Строй", известная строительством амбициозных жилых домов, решила всерьез заняться торговой недвижимостью. Как стало известно "Ведомостям", она построит в Москве четыре торгово-развлекательных центра.

Бесспорное преимущество индивидуалов – сверхгибкая ценовая политика, позволяющая снижать первоначально заявленную цену в разы. Дешево – это прекрасно, но существует несколько причин, по которым к общению с частниками нужно подходить осторожно. Если говорить о проектах, то возникает проблема выполнимости. Общеизвестно, что многие перепланировки просто запрещены законом – нельзя, например, сносить капитальные стены, устраивать кухню над жилыми помещениями, перемещать газовые трубы и т.д. Частный дизайнер, исходящий только из соображения «так красиво», может нарисовать вам проект, который либо невозможно реализовать, либо (что еще хуже) владельца квартиры будут ожидать серьезные неприятности после.

Два из четырех своих новых торговых центров "ДОН-Строй" собирается ввести в эксплуатацию в 2006 г. Строительные работы идут на Мосфильмовской ул. в стилобатной части принадлежащего компании квартала "Воробьевы горы" и на Щукинской ул. , вл. 4 Два проекта торгцентров, которые планируется построить в Южном Бутове и Сокольниках (ул. Русаковская, вл. 37 - 39) , еще разрабатываются, сообщили в пресс-службе компании.

Компания "ДОН-Строй" основана в 1994 г. Акционеры - частные лица. Компания построила более 25 жилых комплексов и отдельных домов, в числе наиболее известных "Алые паруса" и "Воробьевы горы". Площадь возводимых объектов на разной стадии готовности - около 1 млн кв. м.

Инвестировать строительство "ДОН-Строй" собирается самостоятельно - возможно, с привлечением кредитных средств. Пока "ДОН-Строй" реализовал лишь один проект в этой области: построенный в 2001 г. торговый центр "Алые паруса" общей площадью 4000 кв. м (Авиационная, 66) , где расположены одноименный супермаркет, бутики и ресторан.

Стоимость проектов компания не сообщает, однако, по оценкам участников рынка, общий объем инвестиций в четыре торговых центра может составить около $200 млн.

Эксперты считают идею строительства торгцентров под "свою" розничную сеть спорной. "Типичной ошибкой девелопера" назвала такой ход гендиректор компании "Магазин магазинов" Анна Ширяева. "Они должны выбрать лучшего оператора, так как качество "якоря" во многом определяет успех ТЦ", - предостерегает Ширяева. А аналитики Colliers International считают, что у торгцентров на Щукинской и Мосфильмовской неплохие перспективы: местоположение проектов хорошее, так как район достаточно густонаселенный, а также невысокая конкуренция. По мнению Ширяевой, размещение торгцентра в стилобатной части зданий (Русаковская и Мосфильмовская) существенно снижает расходы девелопера на строительство, однако чревато снижением привлекательности жилья. "Такие крупные торгцентры связаны с массовой загрузкой прилегающих площадей автомобилями, вывозом мусора, регулярным завозом продуктов, все это может не понравиться покупателям квартир", - говорит Ширяева.

Консультантом "ДОН-Строя" по торгцентрам на Щукинской и в Сокольниках выступает компания Jones Lang LaSalle (JLL). По словам старшего консультанта отдела стратегического консалтинга и оценки JLL Константина Романова, торгово-развлекательный центр на Щукинской будет иметь площадь 50 000 - 74 000 кв. м и включит помимо супермаркета и ресторана еще и боулинг и многозальный кинотеатр. "Концепция этого торгцентра близка к "Золотому Вавилону" в Отрадном", - утверждает Романов. Предполагается, что якорным арендатором всех ТЦ "ДОН-Строя" станет сеть супермаркетов "Алые паруса". Сейчас под этой вывеской, кроме магазина на Щукинской, работает еще один - в Строгине. Участники московского рынка недвижимости говорят, что ООО "Сеть универсамов "Алые паруса" - аффилированная с "ДОН-Строем" компания, в самом "ДОН-Строе" это не комментируют, а в "Алых парусах" утверждают, что являются "стратегическим партнером" девелоперской компании.



Главная --> Публикации