Главная --> Публикации --> "извините за надрыв..." Что движет ценами на элитные квартиры? Из пятиэтажек - в новостройки Top-10 стран, жилье в которых скупают наши Внуково будет "воротами россии"

Само шоссе, не так давно отремонтированное, стало "быстропроходимым". Единственное проблемное место - на пересечении со МКАД (там как раз расположены несколько оптовых рынков, всегда много машин, из-за чего бывают заторы). Проблемы могут ждать вас и на железнодорожном переезде. В "часы пик" пассажиры переполненных электричек, проезжая мимо, наблюдают километровую пробку.

Дорога на север от столицы - Савеловское направление. Попасть в ближайшее Подмосковье (а это Мытищинский, Дмитровский и Талдомский районы) можно либо на электричке с Савеловского вокзала, либо на машине по Дмитровскому шоссе. Еще совсем недавно неудобное для автомобилистов, теперь оно вполне "комфортабельно".

Савеловское направление весьма популярно и у горнолыжников, облюбовавших склоны у поселка Икша, а также окрестности поселка Турист, и у любителей "экстрима" - им с удовольствием можно заняться в горнолыжном комплексе "Парк Волен" недалеко от Яхромы.

Кто-то едет по "Савеловке" на работу (или с работы), кому-то интересны ее водохранилища (Клязьминское, Пироговское и Икшинское). Летом в Пирогово дайверы сдают свои экзамены, многочисленные яхт-клубы, расположенные по берегам этих водохранилищ, давно уже себя не рекламируют - желающих гораздо больше, чем они могут принять. Прибрежные территории - традиционные места и для рыболовно-спортивных баз, и пансионатов, кстати, также очень востребованных.

Сегодня Дмитров - это административный, промышленный и культурный центр Дмитровского района. Почти половину этого крупнейшего района Подмосковья занимают лесные массивы. Так что, можно сказать, что Дмитровский район - "легкие" Подмосковья.

Наиболее перспективные города на этом направлении - Лобня, Дмитров и Долгопрудный. Лобня и Дмитров - старинные русские города. Дмитров был основан в 1154 году Юрием Долгоруким. Достопримечательность города - переживший много веков высокий земляной вал Дмитровского кремля. Самая ранняя из сохранившихся построек - Успенский собор, начало его строительства датируется 1509 годом.

Современная Лобня растет (в 2003 году к городу был присоединен поселок Луговой), превращаясь в промышленный центр. Строят новое жилье здесь также достаточно активно. Только в 2003 году почти 200 семей улучшили свои жилищные условия. Развивается инфраструктура: у лобненцев теперь есть новый Дворец спорта "Лобня", галерейный переходной мост через железнодорожные пути, плавательный бассейн на Красной Поляне и Дворец бракосочетаний.

Лобненская земля также "сплетена" с российской историей. Упоминание о ней впервые появляется в 14 веке, когда шел процесс усиления Московского княжества. Чуть позже вокруг Лобни возникают многочисленные деревушки и села.

Сегодня Долгопрудный - город науки. В нем расположены Московский физико-технический институт, Центральная аэрологическая обсерватория, Агрохимическая опытная станция им. академика Дмитрия Прянишникова.

Долгопрудный - город-новостройка. Возник на месте появившегося в 1931 году пристанционного поселка на Долгих Прудах. Свой городской статус получил не более полувека назад. Но, несмотря на столь молодой для города возраст, известен не только по песням группы "Дюна". В окрестностях Долгопрудного - уникальные творения русских зодчих. Это и построенная в XVIII веке усадьба "Виноградово", и известнейшая усадьба Марфино, в парке которой красуется статуя Аполлона Бельведерского. Место паломничества - Николо-Песношский монастырь, основанный в XIV веке одним из сподвижников Сергея Радонежского.

Валенки делают на Тверской

"Родным" для себя его считают почти 70 тысяч человек. Жилищное строительство активно развернулось в 2003 году: на территории города спроектирован новый микрорайон. Если в 2001 году в Долгопрудном было построено чуть более 20 тысяч квадратных метров жилья, то только общая жилая площадь нового микрорайона составит 630 тысяч кв. метров, объектов социальной инфраструктуры - 290 тысяч кв. метров.
На улицах города одно время висела социальная реклама, посвященная программе Правительства Москвы по выводу промышленных предприятий за пределы столицы. Детской рукой нарисованы клеточки, в одних деревья, в других дымящиеся трубы, а еще несколько - пустые. И надпись: ваш ход! Скажем сразу: реклама не очень удачная. Чей ход? Промышленности? Экологов? Кто быстрее? Но так вопрос не стоит! Да, программа трудная, масштабная, но вектор ее однозначен: в центре Москвы (а речь идет в основном о нем) не должно быть промышленности.

Если сказать, что в центре Москвы находится фабрика по производству валенок, никто не поверит. Хотя, это действительно так. В Хамовниках, рядом со спорткомплексом "Лужники" два больших машиностроительных завода, там же находится небезызвестный "Каучук", чьи выбросы особенно вредны для атмосферы города. На Пресне - крупный сахарорафинадный завод, в Замоскворечье - "Рот-Фронт", на Верхней Красносельской - мощный хладокомбинат с аммиачными отходами. А еще завод тормозной жидкости на Лесной.

В центре города порядка трех тысяч промышленных предприятий - крупных и средних. Но есть еще небольшие, а есть и совсем крошечные кустарные производства. А их - буквально десятки тысяч! Промышленность поселилась в центре сто и больше лет назад, благополучно дожив до наших дней. Понятно, что она не только занимает дорогие площади (стоимость земли в центре Москвы приближается к нью-йоркскому Манхэттену), но и создает серьезные экологические перегрузки для этой части города.

Процесс пошел

Производственные площади в центре города в европейских столицах составляют 1-1,5 процента, у нас - десять. А это 670 гектаров земли! Еще 5 процентов приходится на железные дороги. До сих пор через центр проходят груженые железнодорожные составы по Ярославскому, Казанскому, Октябрьскому направлениям.

Понятно, что сама работа сопряжена с рядом трудностей. Поручена она одной из мастерских НИиПИ Генплана Москвы. Именно здесь разрабатывается Генеральный план реконструкции Центрального округа и вырабатываются рекомендации по выводу экологически неблагополучных и несовместимых со статусом центра промышленных предприятий в более приемлемые места.

Вывод заводов из центра Москвы - одна из приоритетных задач города. Но долгое время не знали механизма вывода таких предприятий, не было соответствующего контроля. Первое движение, первый переезд заводов из центра города (либо их перепрофилирование на более безопасные в экологическом отношении производства) начался лишь три-четыре года назад.

- В центр съезжаются работать из всех районов Москвы. И это вместо того, чтобы посещать его исключительно для отдыха, погулять, посмотреть на исторические памятники, заглянуть в театр. Прибавьте сюда еще поток машин, обеспечивающих предприятия сырьем, вывозящих готовую продукцию. Можно представить, как перегружены транспортные линии, ведущие в центральные кварталы, сколь забиты магистрали. Все это сказывается на экологии центра.

Беседуем с руководителем мастерской Борисом Боде:

Переезд всегда сопряжен с конфликтами - это видно хотя бы на примере переселения людей из старых и аварийных зданий. Но здесь проблемы все же как-то решаются. С предприятиями сложнее. Во-первых, у каждого из них есть владелец. Во-вторых, земля, на которой они стоят, взята ими в аренду на длительный срок. Не так-то просто сдвинуть их с места. Какие рычаги?

В настоящее время предприятия выводятся с половины занимаемых ими земель - примерно с 300 гектаров. Делается это в соответствии с градостроительным планом округа, который разработан на период до 2020 года. От того, что создавалось в течение 100-150 лет, за короткое время не избавишься.

- Оставьте нам хотя бы один участочек. Готовы отремонтировать свои здания - чтобы имели более пристойный вид. И еще - озеленим всю прилегающую к ним территорию.

Помнится, присутствовал на заседании городской комиссии, где рассматривался вопрос с переселением производств. Руководитель одной из крупных трикотажных фабрик, на месте которой предполагалось возвести жилой комплекс, взмолился:

- Да вы сами скоро попросите, чтобы вам дали возможность уйти из центра. Траты на ремонт и деревья покажутся вам копейками. Цена за аренду станет такой, что вы никогда не окупите свою продукцию.

На что первый заместитель мэра Москвы Владимир Ресин возразил:

Ищут наиболее удобный для предприятия адрес - такой, где оно смогло бы расширить свое производство. Ясно ведь, что в центре такой возможности у него нет. В то же время понятно, что перевод предприятия на другое место связан с немалыми тратами. А потому часть расходов должен взять на себя инвестор, которому передадут площадки под новое строительство.

Острых конфликтов стараются избегать. Переговорный процесс трудный, длительный. Намечена, например, реорганизация квартала на Русаковской ул. в том месте, где она пересекает Садовое кольцо. Здесь в основном находятся старые, ветхие дома, но еще и завод безалкогольных напитков. На их месте хотят построить новый благоустроенный жилой район. С жильцами проблем нет, а вот заводчане не очень-то хотят покидать насиженное местечко. Вот и идет торг.

Центр вздохнет свободнее

Перечень выводимых предприятий каждый раз утверждается Правительством Москвы, и надо сказать, что список их год от года становится длиннее. Да и сам выбор делается более продуманным, обоснованным. Поначалу основывались лишь на предложениях районных управ. Из них и составился первый список - 82 производства. Сейчас, когда утвержден Генеральный план развития округа и в то же время изучены особенности производств с точки зрения их влияния на экологию, подготовлены к выводу еще порядка ста заводов. Реальный их вывод начнется где-то ближе к 2005 году.

Замоскворечье - старейший район города, сохранивший до сих пор облик и аромат старой Москвы. Основа промышленности здесь была заложена еще в середине XIX века. Это и обувная фабрика "Парижская коммуна", и Московский радиозавод, и кондитерская фабрика "Рот-Фронт", Краснохолмский камвольный комбинат и многие другие. Они занимают пятую часть территории! Различные отходы производства своим приторным запахом буквально отравляли атмосферу здешних мест, вызывая порой аллергические, простудные и астматические заболевания у местных жителей.

А вот чего удалось уже достичь. На месте ОАО "НИИАтомпром" (Озерковская наб., вл.52) уже начато строительство жилого дома. Такие же дома скоро появятся в Б.Сухаревском пер.вл.11, где раньше располагалось ЗАО "Вираж", в Молочном пер., вл.3 на месте бывшего завода "Регомасс" объединения "Вторнефтепродукт". Землю, которую долгое время занимали самые разные предприятия по Спартаковской ул., отдадут под строительство Центральной городской публичной библиотеки им. Н.А.Некрасова.

Решается проблема с Хладокомбинатом на Красносельской. Само производственное здание будет снесено. На его месте появятся торговый центр, школа, бассейн. А там, где сейчас громадный грузовой двор Октябрьской железной дороги, предполагается возвести жилой квартал.

Теперь "сладкой" экспансии приходит конец. Принято решение о переводе фабрики за черту города. Кстати, когда ликвидировали один из его цехов, внутри ограды была обнаружена хорошо сохранившаяся старинная усадьба, использовавшаяся, естественно, под хознужды. Теперь на нем появится табличка: "Охраняется государством". В дальнейшем Замоскворечье вообще освободится от каких-либо предприятий.

Места для жилых строений появляются не только в результате сноса заводов и фабрик. Если предприятие перепрофилируется, необязательно даже ломать капитальные строения, они могут остаться. Вместо них могут появиться торговые комплексы, культурные учреждения. А рядом - дом. Он будет построен в той самой охранной санитарной зоне, которая раньше окружала промышленное предприятие и где воспрещалось любое жилое строительство. Ныне запрет снимается. Еще одна дополнительная площадка!

Квартал 720 (улицы Палиха и Новослободская) - один из самых сложных участков. Хаотично расположенные малоэтажные дома, строящиеся когда-то без всякого плана, целый ряд небольших промышленных предприятий: мебельные цеха, швейная фабрика "Салют", кооперативные автостоянки. Между тем здесь по Генплану предполагается возвести два крупных жилых комплекса, многоярусный гараж. Сейчас начинается расчистка территорий: снос ветхих строений, вывод производств за черту округа.

История наша началась в конце 2002 года, причем не очень весело:
у двухлетней дочки обнаружилась астма. Остро встал вопрос смены климата. Необходимо было отправить ребенка к морю, туда, где девочка смогла бы проводить много времени на свежем воздухе, причем в любое время года.

По плану треть освобожденных территорий (около 90 гектаров) предполагается отдать под жилье. Можно было бы занять под дома и большие площади, но от этого отказались. Несмотря на все финансовые выгоды продажи жилья в центре, многие высвобожденые места отдадут под зоны отдыха. Здесь появятся новые парки и скверы. При этом возрастет количество озелененной площади на одного человека: с 10,8 кв. м до 1 Центр города станет еще наряднее, привлекательнее для москвичей. И - конечно, будет больше отвечать статусу столицы крупнейшего европейского государства.

Я практически поселилась в Интернете и стала собирать информацию. Рассматривались Словения, Хорватия, Греция и Испания. С точки зрения климата самым благоприятным оказалось испанское побережье Коста Бланка. Отчеты Всемирной организации здравоохранения подтверждали, что 18 20 градусов зимой и не более 35 градусов летом, характерные для этой местности, самые благоприятные условия для астматиков и вообще людей с ослабленным здоровьем.

Три главных вопроса

Третьим обязательным условием, предъявляемым нами к будущему новому дому, была транспортная доступность.

Помимо климата, еще одним важным аспектом, на который следовало обратить внимание, было наличие детского сада и школы с возможностью обучения на английском языке. Дело в том, что семья наша двуязычная, я русская, а муж американец. Дома мы говорим на обоих языках, но хотим, чтобы с учителями и сверстниками общение было англоязычным. Практически во всех рассмотренных нами странах британские школы располагались только в крупных городах, микроклимат которых нам не подходил. Лишь в Испании ситуация была иной. В любом уголке страны не проблематично найти садик или школу с интернациональным составом учеников и англоязычным обучением. К тому же привести туда малыша можно в любой момент в течение года и быстро уладить все формальности.

Всю информацию об особенностях покупки недвижимости в Испании я тоже почерпнула из Интернета. Те, кто уже прошел этот путь, щедро делились опытом, давали практические советы, предостерегали новичков и подбадривали неуверенных. Таким образом, мы заранее были предупреждены, как нам казалось, обо всех возможных непредвиденных ситуациях. К тому же в Испании мы бывали и прежде, причем не единожды. Теперь же планировали поездку с целью приобретения недвижимости. Уже связались с несколькими компаниямипродавцами, составили список подходящих вариантов, как вдруг неожиданно вмешался случай. Приехав с мужем на выставку, связанную с нашей профессиональной деятельностью, мы познакомились с милейшей шведкой из Испании. Оказалось, что, вопервых, у нее русские корни, вовторых, она растит троих детей и, в­третьих, занимается недвижимостью на Коста Бланка. Выглядела новая знакомая ослепительно, я решила, что это естественное следствие ее переезда из холодной и сумрачной Швеции в теплую и солнечную Испанию. Мне тоже захотелось таких перемен, и мы быстро нашли общий язык.

Случай решает все

Принимали нас шикарно. Поселили в отеле на самом берегу, знакомили с инфраструктурой и национальной кухней, подробно отвечали на все возникающие вопросы. Однако успев пересмотреть массу вариантов, я поняла, что найти идеальное предложение практически невозможно. Или дом располагается дальше, чем хотелось бы, от моря, или не так красив вид из окна (кстати, поскольку этот аспект волнует очень многих и продавцы это отлично понимают, дом
с хорошим видом обходится на 15 30% дороже). Встречались отличные варианты, но дома или находились на слишком ранней стадии строительства, что нам не подходило, или, что не намного лучше, располагались поблизости от строящихся зданий. А еще очень трудно было привыкнуть к небольшим размерам комнат в новостройках, что весьма характерно для Испании. Зачастую в этой стране какие­нибудь 100 кв. м общей площади квартиры располагаются в двух уровнях.

В поисках лучшего

Итогом всех поисков и раздумий стала покупка таунхауса
в городке Кампоаморе, добираться до которого оказалось очень удобно. В современный аэропорт Аликанте, находящийся неподалеку, есть регулярный авиарейс из Москвы, а в сезон добавляются еще и чартеры два раза в неделю. Кампоамор живописный городок с холмами вдоль русла высохшей реки и белыми домиками, который славен тем, что когда­то в нем жила любовница генерала Франко. В настоящее время массовая застройка в городе начинается километрах в десяти от берега. Вообще, правительство контролирует процесс появления новостроек. Так, по закону, они не должны появляться в зоне 300 м от линии пляжа. Есть ограничение и на плотность застройки. Все это не дает городам в курортных районах хаотично разрастаться.

В итоге нам пришлось смириться с не самыми лучшими видами из окон, отдаленностью дома от моря и даже с не вполне удачной планировкой жилища. Но тянуть с решением было нельзя, и мы согласились на покупку, успокаивая себя тем, что это лишь первый шаг. Позже, осмотревшись, будет проще подобрать что­то более соответствующее нашей мечте. Пока же нам хотелось привезти дочку и вселиться как можно скорее.

Внесезонный узкий круг

Наш таунхаус с палисадником
у входа находился в 600 м от пляжа, дорога к которому проходила через лес. На площади 130 кв. м располагались четыре комнаты. Кроме того, были большие терраса и балкон на втором уровне, площадь которых не включалась в указанный метраж. В здании был еще и гараж. Однако он почти не пригодился. В Испании все оставляют машины перед входом, иногда даже не закрывая их. Неправильным было бы сказать, что страну населяют сплошные ангелы, даже не помышляющие о воровстве. И такое случается. Но место, которое мы выбрали, было тихое и спокойное (даже слишком), а охрана муниципальная.

Среди наших соседей были и люди преклонного возраста, и довольно молодые. Многие из них продали свои британские или шведские квартиры, а иногда и бизнес, и начали все сначала уже в Испании. Все эти люди, а не коренные жители страны, и составили костяк нашего нового круга общения (муж шутит, что у него нет никакой возможности заговорить, наконец, поиспански). Хотя испанцы любят наведываться в Кампоамор, особенно в сезон, самый пик которого приходится на август. Городок находится всего в 3,5 часах езды на машине от Мадрида, и столичные жители этим активно пользуются. Отдыхают они со вкусом: с одиннадцати утра на террасу перед домом выставляются столы, и начинается пиршество, в котором участвуют все домочадцы, от мала до велика.

Мы побаивались, что зимой нам не с кем будет общаться. Опасения не подтвердились. Среди наших соседей оказалось множество англичан, которым в буквальном смысле слова ничего не стоило слетать домой и вернуться, не в сезон авиабилет из Лондона до Аликанте может стоить £ Некоторые англичане переселяются в Испанию на пенсию. Причем переезжают вместе с друзьями, сохраняя привычную компанию. И как жили где­нибудь бок о бок в английском городке, так и продолжают сосуществовать, купив дома по соседству в стране с более гуманным климатом.
Кроме англичан нашими соседями были шведы, французы, голландцы. А вот немцев сейчас становится все меньше и меньше (они в последнее время стали продавать принадлежащую им испанскую собственность, поскольку в 2006 г. в Германии принят закон, согласно которому вторая недвижимость облагается высоким налогом). А вот русских приезжает все больше.

Изначально мы планировали воспользоваться ипотекой. Внеся в феврале 2003 г. первый взнос, рассчитывали уже в апреле доплатить оставшееся, оформить все документы и переехать. Но возникли непредвиденные сложности. Облюбованный нами таунхаус принадлежал к так называемой военной зоне, где покупка недвижимости неевропейцами возможна только при предъявлении особого разрешения. Его, на основании представленных справок о несудимости, должно было выдать Министерство обороны, однако на подготовку документа требовалось 6 12 месяцев. Это был тупик. Без разрешения Минобороны невозможна купчая, а без нее ипотека. Наша замечательная фирма­продавец была озадачена не меньше нас, им не приходилось сталкиваться с такой проблемой раньше, ведь мы были чуть ли не первыми неевропейцами, кто покупал недвижимость в военной зоне (теперь, говорят, ситуация изменилась, Минобороны выдает нужное разрешение за месяц). Муж, будучи американцем, не привык ждать подвоха от государственных органов и разозлился ужасно. В тот момент он был готов бросить все. Но нам удалось назанимать денег и купить выбранный таунхаус, не прибегая к помощи ипотеки.

В военной зоне

В первый же год дочка провела в Испании 9 месяцев, и на ее здоровье это сказалось самым благоприятным образом. Мы с мужем жили с ней в новом доме по очереди, сменяя друг друга, приглашали на дежурства бабушек. Постепенно сроки нашего пребывания в Испании сокращались, а теперь, поскольку дочке пора в школу, пользоваться своим жильем мы сможем не больше 2,5 месяцев в году. Казалось бы, стоит задуматься о сдаче в аренду, но не все так просто.
К сдаче в аренду недвижимость надо готовить. Ее надо рекламировать, или поручить этот вопрос агентству, конечно, за комиссионные. А вот станут ли рентабельными эти вложения большой вопрос. По статистике, в год от сдачи в аренду можно выручить не более 3% от стоимости квартиры или дома. Безусловно, выгодно сдавать жилье на короткий срок, но большое количество арендаторов увеличивает риск причинения вреда недвижимости. К тому же цены в сезон и не в сезон отличаются радикально. Скажем, в мае за виллу у моря придется платить €2,5 тыс. в месяц, в июне €3 тыс., а в августе уже €15 20 тыс. Можно, конечно, сдавать недвижимость через агентство и на длительный срок, но законодательство таково, что долгосрочного арендатора будет не так­то просто поменять на другого, более выгодного. Многие владельцы нашли для себя золотую середину и сдают недвижимость в самый пик сезона, так сказать, снимают сливки, а не в сезон она стоит закрытая и не подвергается риску.

Настоящее и перспективы

Сейчас мы думаем о приобретении небольшой виллы в том же городке. Момент весьма подходящий. Предложение намного опережает спрос, и цены уже не растут на 30 80% в год, как это было до 2003 г. Так что мы надеемся сделать еще один шаг к дому своей мечты.

Коммунальные проблемы решаются очень просто. При покупке владелец в обязательном порядке открывает счет в местном банке, и с него списываются все необходимые платежи. Эти списания можно отслеживать через Интернет. Ключи большинство таких сезонных собственников, вроде нас, оставляет в администрации городка или в кондоминиуме. Както раз с нами связался представитель застройщика, просивший разрешения войти в квартиру и проверить, нет ли повреждений в доме после усадки фундамента (еще 2 3 года после сдачи объекта компаниязастройщик приглядывает за домом).

Насколько безопасны вложения в этот регион? Что может ждать Балканы в целом и отдельные балканские страны в ближайшее время? На эти и другие вопросы порталу Prian.ru ответил заведующий кафедрой международных отношений Северо-Западной академии государственной службы, профессор, доктор философских наук Юрий Васильевич Косов.

Балканы всегда были занозой Европы из-за своей политической нестабильности. Сегодня же они стали одной из горячих точек для российских покупателей недвижимости за рубежом. Именно в сторону Балканского полуострова устремлены взгляды многих инвесторов из нашей страны.

В чем это выражается?
Во-первых, сейчас регион вступает в полосу устойчивого развития, что выгодно для инвесторов: происходит выход из кризиса, экономика еще не сформировалась, цены на недвижимость гораздо ниже, чем в элитных соседних странах, таких как Австрия. Географически Балканы расположены близко к центру Европы, но в силу особенностей развития конца XX века, о которых я говорил, здесь совсем другие цены, другой рынок, другой уровень жизни населения. Это и делает инвестиции привлекательными, но необходимо учесть, что такая ситуация долго сохраняться не будет.

Юрий Васильевич, что сегодня представляют собой Балканы с политической и исторической точки зрения?
Если говорить о Балканах в целом, то они, конечно, находятся на геополитическом разломе Европы: когда-то здесь проходила граница между Западной и Восточной Римской империей, здесь были остановлены турки, здесь произошли события, которые привели к Первой мировой войне. Уинстон Черчилль называл Балканы Пороховой бочкой Европы. И действительно: в 90-е годы в данном регионе проходили последние в Европе войны. Но, с другой стороны, этот регион занимает уникальное место в Европе именно за счет того, что расположен на стыке различных цивилизаций и экономических потоков. Такие регионы не только провоцируют конфликты, но и в определенное время, когда ситуация стабилизируется, демонстрируют хорошие показатели в развитии, темпы роста. Именно это мы и наблюдаем сейчас: Балканы привлекательны для бизнесменов и покупателей недвижимости, в том числе российских, по многим показателям.

БАЛКАНСКИЕ ЧЕМПИОНЫ

В какую сторону будет меняться ситуация? Выйдут ли балканские страны на уровень Западной Европы?
Не все. Поэтому я бы разделил их на три группы. Первая страны, которые уже успешно интегрируются в европейские структуры: по уровню жизни и ВВП они приблизились к ведущим европейским государствам. Вторая те, кто уже прошел определенную часть пути, но кому еще предстоит долгая дорога, а третья страны, которые ждет трудный процесс становления в Европе.

А, скажем, Греция?
Она вне категорий. Это все-таки старая Европа. Греция член Евросоюза с 1979 года. В 2000 году, став президентом России, Владимир Путин поставил в своей первой программной статье задачу догнать и перегнать не Америку, а Грецию и Португалию. Это были страны с наиболее низким уровнем жизни ЕС, самом элитном и престижном клубе стран. То есть, это были самые бедные среди самых богатых, и цель Путина была вполне реальной. Сейчас в Европейском Союзе 27 государств, Греция и Португалия представляют собой страны с высоким уровнем доходов.

Первая группа это Венгрия и Словения. Первая в 1999 году вступила в НАТО, в 2004-м в Евросоюз, и таким образом формально полностью интегрировалась. В 2004 году Словения также вступила в ЕС: до 1 июля 2008 года она даже была председателем в европейской семье. То есть государство с населением в 2,4 миллиона фактически руководило полумиллиардным объединением. Как мне кажется, из всех посткоммунистических стран этого региона эти две наиболее перспективны.

И все же вернемся с первой группе. Венгрия и Словения уже заканчивают интеграцию в Европейский союз, присоединяются к Шенгенской зоне, входят в зону евро (Словения уже вошла, в Венгрии это вопрос ближайших нескольких лет). Финансовая ситуация и перспективы в Словении оцениваются некоторыми специалистами выше, нежели в Венгрии. Впрочем, Венгрия вполне стабильна, устойчива, гостеприимна для инвесторов и, что немаловажно, благоприятна для русских.

Покупка недвижимости в Греции это покупка инвестиции в ЕС-15, то есть в старой Европе, сопоставимая по значимости с вложением в Швецию, Финляндию, Испанию, Португалию. Хотя по общему уровню это немного ниже, чем Австрия, Германия, Франция, но выше, чем наша первая группа, Словения и Венгрия. То есть, Греция особый случай: старая Европа, где работают определенные демократические институты, институты контроля над рынком, финансовой безопасности, отработанные ЕС. Правда, на Грецию всегда жаловались, что это страна с византийской культурой, где работают серые схемы. По уровню доходов, если брать декларируемые доходы, Греция была самой бедной страной старого ЕС. А когда греки выезжали на границу, то по тратам они стояли на пятом месте в Евросоюзе. Откуда эти деньги?

Столица Венгрии Будапешт город имперский, красивый и очень перспективный. Он постепенно восстанавливает свое лицо, многие объекты реставрируются. Венгры стремятся приблизить Будапешт к другой имперской столице Вене. Для этого есть и исторические основания, и серьезные финансовые ресурсы, что очень привлекает и заокеанских инвесторов. Много объектов недвижимости приобретают американцы у них есть деловое чутье, деловая хватка. Из всех городов Центральной Европы они выделяют именно Будапешт.

То есть России не припоминают 1956 год?
О ситуации 1956 года, когда в Венгрию вошли советские войска, там не забывают, но с нынешней Россией этот факт не отождествляют, говоря именно о советских, а не о русских войсках. В Венгрии помнят россиян, помнят советских людей. И помнят хорошее. Сейчас в стране у власти находится социалистическое правительство, которое очень расположено к России, оно заинтересовано в преодолении недоверия по отношению к нашей стране, которое было сильно в 90-е годы. Это было время утраченных возможностей. Именно в 90-е Венгрия потеряла в России колоссальный рынок сбыта, и сейчас венгерские предприниматели пытаются возобновить сотрудничество с Россией. Недавно в нашей стране проводились опросы, какие венгерские бренды помнят люди. Оказывается, только фирму Глобус и ее консервированные овощи. А ведь сколько всего производила и производит эта страна Сейчас отношения между Россией и Венгрией стабилизируются в политическом плане, закладывается фундамент для экономического сотрудничества.

Добавлю пару слов о второй стране нашей первой группы, Словении. Это необычное государство выделялось еще в составе социалистической Югославии. Например, в столице Словении Любляне проводилась зимняя олимпиада 1968 года. Инвестируя в Словению, стоит учитывать один важный фактор: Венгрия достаточно большое государство с 10,5 млн человек населения и большой территорией, а в Словении численность населения в пять раз меньше, и общество достаточно замкнуто.

А другие регионы страны? Интересны ли они инвестору?
Если говорить о векторе развития Венгрии, то восточные области гораздо беднее западных, и соответственно цены там ниже. А на границе с Австрией и близ озера Балатон меняется и архитектура, и уровень домов, и их стоимость. Недвижимость там дороже. Сейчас в Европе идет движение еврорегионов, общих экономических пространств, где создаются трансграничные связи подобный регион может возникнуть между Австрией и Венгрией. Через 10-15 лет западные области Венгрии по ценам на недвижимость и по общему статусу приблизятся к таким странам, как Австрия и Германия. А восток Венгрии еще какое-то время будет отставать.

БОЛГАРИЯ И РУМЫНИЯ УЖЕ ПРОШЛИ ЧАСТЬ ПУТИ

То есть, и рынок недвижимости довольно закрытый?
Да. Допустим, в той же Венгрии можно и поселиться, получить образование, найти работу, особенно бизнесменам и IT-специалистам возможно, в филиале американской или японской компании. В Словении все меньше по масштабам: там надо быть готовым к возможному социальному дискомфорту. В замкнутых обществах представители каждого социального слоя знают друг друга лично. Сюда двинутся только серьезные инвесторы, а не те, кому нужно общество местных жителей.

Болгарский рынок очень дифференцирован, среднюю цену квадратного метра по стране определить трудно примерно как среднюю температуру воздуха по России. Но все-таки ценовой индекс у Словении и Венгрии несколько выше. В Болгарии цены еще будут расти, хотя всплесков уже не ожидается. Резкий скачок наблюдался со вступлением в Евросоюз, сейчас же статусных изменений не будет.

Ко второй группе можно отнести Болгарию и Румынию страны, которые в 2004 году вступили в НАТО, а в 2007 в ЕС. Это был скорее политический шаг, нежели экономический. По уровню развития они существенно уступают и Венгрии, и Словении, да и политические режимы в этих странах не стабилизировались окончательно. Подобные общества мы называем переходными. Соответственно, цены в этих странах в среднем ниже, чем в Словении или Венгрии. В том числе и цены на недвижимость.

В этих странах возможны и потрясения политического характера, так как еще окончательно не сложилась правящая элита, политические партии, хотя эти страны делают проатлантический, европейский выбор. Но эти потрясения не отразятся на инвесторах. Опросы показывают, что вхождение малых стран в Евросоюз придает им элементы национальной гордости, настраивает на определенные ожидания. Евросоюз тоже не бросит их на произвол судьбы, хотя, конечно, дотации не будут значительными. Сама европейская семья станет носить двухуровневый характер: здесь выделятся более развитые и менее развитые страны. Первым будет предоставлено больше прав в принятии решений, хотя это не прописано в документах Евросоюза. Болгария и Румыния окажутся во втором эшелоне. Образно говоря, это будут последние вагоны в поезде, который движется впереди планеты всей.

А вхождение страны в зону евро?
Несмотря на прогнозы, думаю, что в ближайшие лет 10 Болгария и Румыния не вступят в зону евро. Объем их ВВП составляет всего лишь 29-30% от показателя ведущих стран Евросоюза, которые пока не готовы их субсидировать. Эти два государства входят в полосу европейского развития, на их территории начинает действовать европейское законодательство, а постсоветская коррупция и бюрократия потихоньку уменьшаются. В ближайшее время в Болгарии и Румынии будет много экономической свободы, а цены на недвижимость тоже будут стабильно расти без резких бросков. Лет через 5-10 эффект уже будет заметен, хотя в той же Словении динамика роста будет несомненно выше. До сегодняшнего дня цены в Болгарии и Румынии сильно росли, сейчас же будут расти плавно.

Болгария, как мне кажется, находится уже на финише переходного периода. Даже сына изгнанного болгарского царя приглашали на пост премьер-министра. В политическую элиту входят и потомки царей, и представители коммунистического правления, то есть она формируется скорее по деловым качествам. Могут быть какие-то колебания в экономике, но, думаю, они будут носить краткосрочный характер, все будет находиться под вниманием Евросоюза: Болгария должна соблюдать определенные рамки по уровню инфляции, и сейчас, судя по документам из Брюсселя, она не вызывает у Евросоюза тревог. Эта страна очень привлекательна для тех, у кого есть возможность вложиться. Кроме того, например, Словения страна западной, католической культуры, а Болгария Восточная Европа на территории Евросоюза. На Западе русские воспринимаются как инородный элемент, в Болгарии мы оказываемся в этнически и культурно близкой среде. В этой стране покупки может делать и средний класс, тогда как в Словении и Венгрии цены выше.

Есть ли политическая подоплека в том, что рынок Румынии намного более закрыт, чем рынок Болгарии?
Конечно. Во-первых, Болгария традиционно была открытой, туда выезжали и советские, и западные туристы. Это государство умело работать с иностранными партнерами, с иностранными инвесторами. Можно по-разному относиться к болгарскому социалистическому лидеру Тодору Живкову, но, в отличие от румынского диктатора Чаушеску, он не закрывал границы. Румыния находилась за железным занавесом, внутри страны действовали спецслужбы, а сейчас она занимает первое место в Евросоюзе по уровню коррупции. Политическая элита в Румынии до сих пор не сформировалась. Я бы советовал подумать, прежде чем что-то покупать в Румынии или инвестировать в нее, потому что даже у представителей Европейской комиссии ситуация развития в Румынии пока вызывает определенную тревогу. Кризисы не поменяют вектор развития Румынии, не оставят ее за бортом Евросоюза, но могут носить длительный характер и быть чувствительными для экономики.

Третья группа это те страны, которые несмотря на особое положительное отношение США и Евросоюза, пока недостаточно развиты. Я бы сюда отнес Македонию, Хорватию и Черногорию.

ПУТЬ ТЕРНИСТЫЙ, НО ВПОЛНЕ ПРОХОДИМЫЙ

Как я понимаю, албанцев много и в Македонии, и в Черногории?
Албанцы там уже проживают достаточно давно, и это не только беженцы. В Македонии они составляют 20% населения. Они долго вели себя очень тихо, но вот в 1999 году, когда в Косово началась война, часть албанских беженцев перебралась из Косово в Македонию, где они создали свою политическую партию. Потом основная часть вернулась обратно в Косово и Албанию, но партия осталась третьей по численности в стране. Албанский фактор в Македонии списывать со счетов не следует.

Македонией называется еще и соседняя провинция Греции и это серьезный фактор. 54% исторической Македонии оказалось в составе Греции, 38% составило одноименную современную страну, а остальное отошло к Болгарии. Нынешняя Македония государство искусственное, детище югославского лидера Иосипа Броз Тито, который хотел создать не просто Югославию, а Балканскую Федерацию, присоединить к ней Албанию, Болгарию, Грецию и отобрать у итальянцев Триест. При объединении Югославии, Болгарии и Греции планировалось воссоздать эту историческую область. В 1947 году Тито создал Народную Республику Македонию, выделив ее из состава Сербии. Часть сербов уже стала македонцами, но болгары вскоре прекратили переговоры, а греки так к ним и не подключились. Отчасти Тито породил и ситуацию в Косово: Албания до 1948 года хотела присоединиться к Югославии и вела переговоры, но албанский диктатор Энвер Ходжа резко их прервал, и в итоге около 300 тысяч албанцев бежало от его режима в Югославию. Тогда впервые численность албанцев в Косово превысила численность коренного населения.

Почему же Хорватия находится в таком несколько ущербном положении?
У Хорватии есть определенные противоречия с Сербией, часть земель населена сербами, считается, что до сих пор окончательно ситуация не стабилизировалась. Как и Сербия, Хорватия должна работать с Гаагским трибуналом, выдавать военных преступников. 80% проходящих через трибунал сербы, 20% хорваты. Это тоже сдерживает их присоединение. Экономические показатели Хорватии намного ниже, чем у Словении, но выше, чем у Сербии. Именно поэтому мы включили ее в третью группу, а не оставили за бортом. Западные компании уже сотрудничают с Хорватией. А вот Македония страна аграрная, и многого от нее не ждут.

Это определенный элемент нестабильности для Македонии?
Сейчас ситуацию курируют Соединенные Штаты, от них зависит и сама Албания, и косовские албанцы. Скорее всего, никаких дестабилизационных шагов не будет предпринято. 2-4 апреля на саммите в Бухаресте Албания и Македония были приняты в НАТО, куда не приняли даже Хорватию. Это был серьезный шаг для Македонии на пути интеграции в Евросоюз.

В Хорватии большое морское побережье, большой поток туристов. Рядом с этим побережьем есть еще одно место, привлекающее туристов низкими ценами Черногория. Вы тоже отнесли ее к этой группе. Каковы отношения Черногории с Западом, как это может сказаться на контактах с российскими потребителями?
Черногория страна, привлекательная для российских инвесторов. Она хоть и находится в третьей группе, но резко из нее выделяется. Как и в Болгарии, здесь родственный язык, православная культура, позитивное отношение к русским. Кроме того, два года назад Черногория вышла из состава Югославии. Запад, разумеется, воспринял этот шаг положительно. Политическая элита Черногории понимает, что страна не обладает достаточными ресурсами и может служить мостиком между Востоком и Западом. Поэтому Запад не настраивает Черногорию против России.

Интеграция в Евросоюз идет полным ходом, конфликты сходят на нет. Со временем границы станут прозрачными и возникнут балканские еврорегионы (о подобных я говорил выше). В значительной степени они будут управляться из Брюсселя. Как показывает практика, ситуация стабилизируется после прихода Евросоюза. И хотя в этой группе стран инвестиционные риски выше, чем в Болгарии и Румынии, они не превышают критическую отметку. Если кто-то нарушит правила игры, то всегда есть инструменты для коррекции. В Хорватии не будет применяться авиация, и коррекция, если она вообще потребуется, произойдет на уровне политических элит, через контроль над СМИ и финансирование избирательных кампаний. Ненадежная элита может быть заменена более лояльной. С другой стороны эти прозападные изменения могут пагубно сказаться на отношениях с Россией. Но это только гипотеза: в Словении такого не произошло, и отношение к русским в худшую сторону не изменилось.

Вы ничего не сказали об Албании. Там ведь та же Адриатика, Ионическое море, пляжи, побережья. Что ждет ее в политическом и в инвестиционном плане?
Европейские чиновники планируют включить Албанию в балканский еврорегион. Но я бы не рассматривал ее как страну для инвестиций. Во многом из-за ситуации с Косово. Без поддержки албанцев Косово бы не выстояло, ведь оттуда приходили люди и оружие. Я бы не стал приравнивать это государство по рейтингу к Черногории или даже к Хорватии. Пока неясно, как она будет развиваться и стабилизироваться. Постоянно ходят разговоры о мафиозных структурах, проблемах с законностью, но это мнения экспертов, а сам я там не был. К тому же об Албании меньше пишут в европейских СМИ, чем о Черногории, Словении, Хорватии, Венгрии. Почему? Потому что Албания все еще закрытая страна.

С точки зрения инвестиций, покупка в Черногории не так надежна, как в той же Болгарии, но Адриатическое море здесь намного приятнее и теплее Черного моря там. Каждый должен сделать для себя выбор.

В данном регионе расположена еще Босния и Герцеговина, страна без своего побережья. Привлекательна ли она для инвесторов?
Да, там нет ни моря, ни крупных рек. К тому же, это искусственное образование, как утверждают специалисты по международным отношениям. На этой территории воевали три силы православные сербы, хорваты-католики и мусульмане. Под нажимом США хорваты примирились с мусульманами, были созданы два территориальных образования: Хорватско-мусульманская федерация и Республика Сербская. Пока в Боснии и Герцеговине находятся европейские и американские чиновники, в страну инвестируются существенные денежные средства. Бомбардировок, войны, геноцида здесь уже не будет, но и энергии для самостоятельного развития у этой страны нет. Она будет оставаться сельским, слабым районом, не привлекательным для инвесторов из-за рубежа.

Албании прочат судьбу Черногории. Эксперты ожидают здесь бум на рынке недвижимости. У вас к этим прогнозам скептическое отношение?
Да, скептическое. Но надо проследить за европейскими инвесторами в Албанию: будут ли они создавать инфраструктуру, вкладывать средства в отели, в дороги. Самим албанцам это все не поднять, ведь в Черногории инфраструктура всегда была развита сильнее.

Существует в Сербии и еще один потенциально нестабильный регион: географическая область Воеводина со столицей Нови Сад. Раньше она входила в состав Венгрии, и по сей день там много венгров. В XVI веке туда переселились сербы, и их ситуация аналогична истории с албанцами в Косово сербы бежали от турок. Отделение Воеводины стало бы мощным ударом по Сербии. Впрочем, пока эта угроза очень призрачна и на повестке дня не стоит.

Мы все страны перечислили. Осталась только Сербия.
У этой страны перспективы большие: 11 миллионов населения, культурный потенциал, но она оказалась в сложном положении. Хотя прозападные силы победили на парламентских выборах, большинство это шаткое. Более того, нынешние власти не признают независимости Косово. Так что следует подумать перед тем, как вкладывать в Сербию. Да и собственно, покупать недвижимость здесь не принято, а россиянам лучше инвестировать туда, где наш инвестор уже представлен. Впрочем, скоро в этой стране появятся городки российских нефтяников, газовщиков, так как она является большим распределительным узлом Южной Европы. Москва купила у сербов газоэнергетическую компанию за 400 миллионов долларов без тендера. Сейчас новое правительство Сербии создает группу для изучения этого соглашения.

Подытожим наш разговор. У нас есть даже не три, как мы говорили сначала, а четыре группы.
Да, первая пара это Словения, Венгрия, страны, выходящие на европейский уровень в области недвижимости. Вторая пара Болгария, Румыния находится на пути к европейским стандартам и уже в Евросоюзе. Третья группа Хорватия, Черногория, Македония они пока осваивают стандарты ЕС и ведут переговоры о вступлении. Ну и Сербия с Албанией пара, которая находится в резерве в состоянии выжидания. Это депрессивные, проблемные регионы.

РЕЗЮМЕ

Можно сказать, что у нас есть две классификации: по уровню экономического развития и по близости с Россией. По экономическому развитию мы разделили на категории, а по близости с Россией я выделю из каждой группы по одной стране: Болгария, Черногория, Венгрия и Сербия. Именно их я вижу наиболее интересными для российских инвестиций, хотя Сербии еще придется подождать лучших времен.

С другой стороны, нашим инвесторам надо обращать внимание не только на приход европейского права, европейской валюты. Стоит рассмотреть другой вектор связи с Россией, влияние нашей страны, отношение местных жителей к русским. Страна, которая только осваивает европейские стандарты, но сохраняет связи с Россией, для нашего инвестора является более привлекательной, чем развитая страна с европейскими стандартами.



Главная --> Публикации