Главная --> Публикации --> Цена автономии "извините за надрыв..." Что движет ценами на элитные квартиры? Из пятиэтажек - в новостройки Top-10 стран, жилье в которых скупают наши

В пятницу, 19 марта, состоялось заседание Общественного совета при мэре Москвы по проблемам формирования градостроительного и архитектурно-художественного облика города, на котором было принято решение о том, что Манеж должен быть восстановлен в своем первоначальном облике, с сохранением оригинальных конструкций и в материалах, характерных для времени его создания. Таким образом, московские власти решили избавить город от очередного новодела, количество которых в историческом центре Москвы огромно. Правда, если Манеж получил шанс на восстановление в прежнем виде, десятки исторических зданий в центре Москвы уже никогда не будут восстановлены. Причина в том, что снести старинный особняк и отстроить на его месте новый в несколько раз дешевле, чем заниматься реставрацией исторического здания. Виноваты же в массовом новоделе, по словам архитекторов, в первую очередь московские власти, которые не следят за соблюдением законодательства об охране исторических памятников, и косвенно – сами москвичи, которые слишком пассивны в вопросе сохранения исторической застройки. Поэтому, по прогнозам, при нынешних темпах новодела Москва лишится своего на сегодня и так достаточно небогатого исторического наследия уже через пять лет.

Специалисты считают юридическим преступлением превращение исторической части города в скопление офисов.

Причина массовости новодела в Москве состоит в том, что реставрация зданий стоит значительно дороже, чем их реконструкция. «Людей, которые финансируют восстановление исторических зданий, трудно убедить платить, скажем, в два раза больше потому, что здание имеет историческую ценность и нужно сохранить его исторический вид», – отмечает Глеб Соболев. А по словам архитектора Тимура Башкаева, «старинные здания в центре Москвы дают такую выгоду, что уже никто – ни мэрия, ни главный архитектор, ни общественные объединения – не могут сопротивляться тому, что Москва теряет свой архитектурный облик».

Проблема новодела в Москве, по словам экспертов, стоит очень остро. По данным Совета по охране культурного наследия при Минкульте РФ, на сегодня практически уничтожены все Столешники, заменен новоделом снесенный дом в 1-м Казачьем переулке (там сейчас «Якут-золото»), снесены шесть корпусов усадьбы Римского-Корсакова позади ресторана «Пушкин», уничтожено здание XVII века, входящее в комплекс Союза театральных деятелей, – оно заменено копией, и там устроен бассейн. И таких примеров – огромное количество. «При новоделе, как правило, грубо нарушается как внутреннее устройство здания, так и его внешний вид. Показательным примером новодела является Гостиный двор, над которым установлен прозрачный купол. Ранее в интерьерах Гостиного двора было много старых элементов из дуба (лестницы, двери, окна), латунная фурнитура, которые можно было отреставрировать, но в ходе реконструкции все они были уничтожены», – сказал RBC daily московский архитектор Глеб Соболев. По словам его коллеги Тимура Башкаева, «новодел – самое страшное, что сегодня насаждается в Москве». «Это настолько стремительный и массовый процесс, что исторический облик Москвы уйдет уже через пять лет. Особенно если говорить о внутренней архитектуре и отделке исторических зданий: то, что кропотливо создавалось архитекторами века назад, сегодня исчезает бесследно и навсегда», – сказал он RBC daily.

Однако есть и другая точка зрения, приверженцы которой убеждены, что при развитии мегаполиса массовый новодел неизбежен. «У меня как у человека, который раньше занимался реставрацией, отношение к новоделу двоякое. С одной стороны – да, например, тот же Манеж желательно восстановить в его историческом виде, но с другой стороны – без использования современных материалов при его реконструкции все равно обойтись нельзя. Если же говорить о проблеме столичного новодела в целом, то я считаю, что исторический дух города все равно сохранить не удастся. Нужно принять это как данность: город развивается, в центре Москвы огромное количество офисов, здесь ничего не поделаешь. Смешно выглядит, когда остается лишь исторический фасад, а за ним строится, к примеру, огромное офисное здание. Это делается только для того, чтобы в Москомархитектуры сказали: да, исторический облик здания сохранен. Но это же будет обманом. Поэтому я считаю, что если такой новодел имеет место, то и фасад исторического здания сохранять не стоит», – поделился с RBC daily своим видением проблемы архитектор Александр Кирюшкин.

Правда, если реконструкция старой типовой застройки еще допустима, то здания, которые являются историческими архитектурными памятниками, по словам экспертов, нужно только реставрировать. Более того, имеет большое значение и то, что происходит с «соседями» памятника. «Москва – исторический город, его среда создается всеми зданиями. В этой среде имеют значение не только памятники архитектуры, но и дома, которые их окружают, виды и перспективы, открывающиеся с улиц», – говорит Глеб Соболев. По его словам, например, в Лондоне преобладает викторианская застройка, сохраняющая историческую среду, в которую вписываются отдельные современные здания. Существуют в Лондоне и исторические охраняемые видовые перспективы, которые не застраиваются уже несколько веков. «В Москве же все пока происходит наоборот. То есть город как историческая среда постепенно исчезает», – отмечает архитектор.

Иными словами, для того чтобы сохранить наследие, нужно хотеть его сохранить. И, по словам экспертов, именно это желание в столице чаще всего отсутствует. «У нас нет гражданского общества, а поэтому нет и власти, которая будет заботиться о сохранении микросоциума города, а не заниматься необдуманным новоделом», – говорит Глеб Соболев. Примечателен и тот факт, что, по данным социологических опросов, сохранение архитектурного наследия волнует только один процент населения столицы. «Если в этот один процент не попадают московские власти или инвесторы – это их личный выбор. С правовой точки зрения, вся Москва защищена как исторический город. Меры по охране исторических памятников прописаны в законах – в федеральном и московском. Они воплощены в нормах и процедурах, документах московского производства. В Генплане обозначены все охранные зоны, все зоны регулируемой застройки. Именно закон и примиряет все стороны. Все, что помимо, – преступления, которые в Москве наблюдаются на каждом шагу. Вот сейчас, например, разбирается вопрос о подземных этажах сгоревшего Манежа. Все только и говорят, выгодно или невыгодно их строить. Но ведь по закону новое строительство на территории памятника запрещено. Поэтому все подобные проекты, мягко говоря, являются незаконными, говоря строже – преступными», – утверждает Алексей Комеч.
В этом году в Москве появится новая сеть магазинов детских товаров. Магазины под вывеской Banan-a-Mama откроет компания "Базис", одним из учредителей которой является совладелец сети по торговле электроникой и бытовой техникой "Эльдорадо" Олег Яковлев. Новая сеть будет действовать в формате cash carry. Участники рынка разошлись в оценке перспектив проекта.

Однако в Совете по охране культурного наследия при Минкульте РФ говорят, что проблема – не в развитии мегаполиса, а в наплевательском отношении к историческим зданиям. «Специально уничтожать исторические здания и делать их муляжи – в этой области мы впереди планеты всей. Например, за рубежом новоделы возникают только тогда, когда исторический памятник утрачен в результате какого-то трагического случая. При этом по всей Европе стоят десятки тысяч зданий с деревянными перекрытиями XII – XVIII веков, которые в голову никому не придет заменить бетонными или железными. Виндзорский замок, например. Тысячи зданий Европы, в том числе громадные соборы, горели в войну и лишились деревянных перекрытий. Но все они восстановлены в первоначальном виде», – комментирует проблему новоделов председатель Совета по охране культурного наследия при Минкульте РФ Алексей Комеч. По его словам, примеры столь бездумного отношения к собственной истории можно пересчитать по пальцам одной руки. «Египтяне уничтожили почти весь исторический Каир, в Турции уничтожается Стамбул. Мы как раз вписываемся в этот ряд. Но у нас особый вид извращения, когда снос и замена архитектурными трупами выдается за живое развитие города», – говорит Алексей Комеч.

Как сообщил "Ведомостям" председатель совета директоров "Управляющей инвестиционной компании "Базис" Олег Яковлев, она создана им самим и "еще одним учредителем". Сам Яковлев вместе с братом Игорем владеет крупнейшей в России сетью по торговле электробытовой техникой "Эльдорадо" (около 450 магазинов в России, Польше и на Украине, оборот в 2002 г. - $800 млн). Имя второго учредителя Яковлев назвать отказался, упомянув, что тот имеет отношение к продовольственному розничному бизнесу и "опыт работы в ритейле не менее 10 лет". Представители пресс-служб "Седьмого континента" и "Пятерочки" не подтвердили участия своих сетей в проекте, отрицают свое участие глава "Патэрсона" Алексей Мауергауз и гендиректор "Перекрестка" Александра Косьяненко. Информированный менеджер одной из крупных розничных компаний на условиях анонимности заявил, что высока вероятность партнерства Яковлева с Михаилом Безелянским, бывшим совладельцем "Альфа-Эко" и главой девелоперской компании "Гиперцентр", развивающей сеть "Мосмарт". С Безелянским вчера связаться не удалось, а Яковлев эту версию комментировать отказался.

Крупнейшими игроками российского рынка детских товаров являются входящий в АФК "Система" холдинг "Детский мир" (восемь магазинов, включая торговый дом на Лубянке) , "Розничная сеть "Торговый Дом Детский Мир" (РСТД, 15 небольших магазинов) , сеть "Кенгуру" (семь магазинов) , "Кораблик" (пять магазинов) , "Маугли" (четыре магазина) , Mother Care (четыре магазина). По данным "Базиса", российский рынок детских товаров оценивается в $4,5 - 7,5 млрд, московский - в $1,3 млрд при росте в 20 - 25% в год.

Первый магазин Banan-a-Mama откроется в середине апреля на Кировоградской улице в Москве. Общая площадь магазина, по словам Куприянова, составит приблизительно 3000 кв. м, торговая - 2500 кв. м. Создатели обещают, что ассортимент составит 50 000 наименований детских товаров разных категорий - продуктов, одежды, игрушек, спорттоваров и т. п. Еще два магазина планируется открыть в Северном и Западном округах Москвы до конца года. Banan-a-Mama, по словам Яковлева, будут магазинами формата cash carry. Там будет складская выкладка товара, система зонирования, а цены предполагается держать на 20 - 30% ниже, чем в среднем по рынку, уточняет Куприянов. По его словам, хотя создатели магазинов фокусируются на покупателях-оптовиках, они рассчитывают и на розничных покупателей.

Помимо Banan-a-Mama у "Базиса" есть несколько проектов в области коммерческой недвижимости. В этом году на аренду площадей, оформление магазинов и точечную рекламу (в районе работы магазинов) будет потрачено около $5 млн, сообщил гендиректор "Базиса" Дмитрий Куприянов. "Это первоначальные расходы, они финансируются за счет средств учредителей и кредитов нескольких банков, - уточняет Яковлев, - а к обсуждению бюджета проекта мы вернемся осенью".

Председатель совета директоров РСТД "Детский Мир" Сергей Киселев не считает удачной идею cash carry в торговле детскими товарами. По его мнению, конечный покупатель совершает единичные покупки таких товаров, а в работе с мелкими оптовиками Banan-a-Mama ждет высокая конкуренция. Киселев говорит, что 80% продаваемых в России детских товаров поставляют заграничные компании, работа с которыми напрямую подразумевает "очень большие деньги". По его мнению, мелкооптовые магазины смогут назначить цену лишь на 10% ниже, чем у конкурентов. И даже в этом случае низкая торговая наценка не позволит им эффективно развивать бизнес, считает Киселев. А вот гендиректор входящего в АФК "Система" холдинга "Детский мир" Сергей Кушаков одобрил идею "Базиса", отметив, правда: "На таком специфическом рынке [детских товаров] методы [cash carry] потребуют доработки".

Если проект окажется удачным, в течение двух лет может открыться еще 7 - 8 магазинов в провинции. "В этом нам поможет "Эльдорадо", широко представленная в регионах", - надеется Куприянов, но подчеркивает, что финансово "Базис" от "Эльдорадо" не зависит.

Довольно распространенная ситуация: крыша течет у одного дома, а кровлю меняют на соседнем. Хотя та как раз в нормальном состоянии и могла бы послужить еще несколько лет. Жильцам же, которым каплет на голову, вежливо объясняют: подождите, ваша очередь на смену кровли еще не подошла. И в качестве аргумента: денег на капремонт столичного жилья выделяется очень мало...

Жилконторам придется ремонтировать не что попало, а то, что сломано.

- В советское время с ремонтом жилья было все просто и понятно: раз в пять лет - текущий, раз в 15 - капитальный. И так в каждом доме, - вспоминает начальник Государственной жилищной инспекции Москвы Александр Стражников. - Сейчас такой подход уже невозможен, поскольку на это понадобилось бы не менее 16 миллиардов рублей ежегодно. А городской бюджет в последнее десятилетие выделял в шесть - восемь раз меньше. Лишь в этом году удалось найти сравнительно весомую сумму - 9 миллиардов. То есть около 60 процентов от потребности.

Теперь, похоже, ситуация изменится. На днях будет принят закон "О мониторинге технического состояния жилых домов". После чего ДЭЗам придется ремонтировать не что попало, а только то, что сломалось. И без промедления.

Между тем проверка технического состояния домов стала проводиться еще в 1996 году. Более 700 специалистов (не считая работников жилконтор) ежедневно суют свой нос в каждую щель очередных жилых домов и составляют подробные отчеты. За эти годы все постройки столицы (а их около 40 тысяч) были обследованы и описаны хотя бы однажды, а 40 процентов - проинспектированы уже и по второму разу. Полученные данные давно лежат в районных управах и тех же ДЭЗах. Чиновникам остается лишь, получив очередные "ремонтные" ассигнования, поднять бумаги и посмотреть, куда эти средства стоит направить. Да вот беда, до последнего времени они были не обязаны это делать и тратили деньги, по существу, "от фонаря" - согласно наитию и неким графикам, составленным еще в 70-е.

Коли средств не хватает - тем более важно, чтобы они использовались по точному адресу. Но этого не происходило. Взять те же кровли. В одном из столичных микрорайонов, рассказал А. Стражников, поставили своеобразный рекорд: умудрились поменять крыши на 50 домах, в которых это было не к спеху, но почему-то забыли те десять, где кровля действительно текла. А все потому, что чиновники даже не удосужились заглянуть в данные мониторинга, проведенного Мосжилинспекцией.

В наступившем году столичные власти наконец признали: капитальный ремонт жилья превратился в первоочередную задачу, если, конечно, мы не хотим, чтобы здания начали складываться, как карточные домики. И в феврале городские власти приняли "ремонтную" комплексную программу. Вот тут-то и понадобились данные мониторинга, доселе лежавшие в управах мертвым грузом. Как рассказал Александр Стражников, в 2003-м будет отремонтировано около миллиона квадратных метров самого проблемного, согласно данным мониторинга, жилья. Плюс к тому, в домах, которые не поддаются простому ремонту, но и в плане на снос не значатся, начнется реконструкция с переселением жильцов.

Анализ технического состояния жилья показывает: сегодня в Москве более 230 жилых домов - аварийные. (Здесь А. Стражников ставит акцент: аварийные - еще не значит, что они рухнут завтра. Это произойдет в течение пяти лет. Если, конечно, не принять меры.) Кроме того, еще 1491 здание - частично аварийные, то есть пришли в негодность не все, а лишь некоторые конструкции. А ветхим (где все протекает и сыплется, хотя угрозы обрушения нет) считается 15 процентов городского жилья.

Мосжилинспекция бюджетными деньгами не распоряжается и сама ремонта не проводит. Она лишь может добиваться от тех, на чьем балансе дом, чтобы законные требования жильцов были удовлетворены. Зачастую это совсем не просто. Особенно, когда речь идет не о муниципальных, а о ведомственных зданиях. Ну не хотят лежащие на боку предприятия тратиться на ремонт своего жилья. Что ж, не соглашаются по-хорошему - Мосжилинспекция подает в суд.

Миллион отремонтированных метров - это значительно больше, чем в прошлые годы, но все же не так много, как кажется. Чуть больше половины процента от всего жилого фонда. Стало быть, до всех нуждающихся руки и теперь не дойдут. Однако если вас допекли треснувшие трубы сантехники и проваливающиеся полы - вы можете ускорить решение проблемы. Для этого стоит написать письмо в Мосжилинспекцию, по адресу: проспект Мира, 1 Как рассказал Александр Стражников, за прошлый год здесь получили около 16 тысяч писем. По 83 процентам жалоб меры уже приняли - где-то сделали капремонт, где-то просто заменили сантехнику. Остальные 17 процентов - в стадии решения.

О том, что американская компания AIG Global Real Estate продала коттеджный поселок Покровские холмы, Ъ рассказал девелопер, знакомый со сделкой. Покупателем выступила группа инвестфондов Whitehall Street Real Estate Funds, управляемая Goldman Sachs, уточнил один из консультантов. Поселок, располагающийся недалеко от Химкинского водохранилища и парка Покровское-Глебово, был построен и управляется американским девелопером Hines. В AIG Global Real Estate сказали, что сейчас не могут ничего комментировать. В Goldman Sachs и Jones Lang LaSalle (вели сделку) также отказались от комментариев. Директор по маркетингу российского офиса Hines Людмила Китаева не стала ни опровергать, ни подтверждать эту информацию, посоветовав дождаться официального заявления.

- "Фрезер", "Серп и молот", "Красный богатырь"... - меня не интересуют их финансовые проблемы. А интересует право москвичей на то, чтобы крыша в их доме не текла. И я буду судиться с директорами этих предприятий до тех пор, пока они не выложат деньги на ремонт кровли, - обещает Александр Стражников.
Goldman Sachs, чьи инвестиции в недвижимость по всему миру превышают $23 млрд, сделал первое приобретение в России. Как стало известно Ъ, управляемая инветсбанком группа фондов Whitehall Street Real Estate Funds (WSREF) стала владельцем поселка Покровские холмы на северо-западе Москвы. Поселок, где арендуют дома только сотрудники посольств и транснациональных корпораций, обошелся WSREF в $300 млн. Это едва ли не единственная сделка по покупке жилой недвижимости в России западным инвестфондом.

AIG Global Real Estate, основанная в 1987 году, принадлежит страховой компании AIG (США). На конец марта 2008 года у AIG Global Real Estate в управлении находилось имущество на сумму $24,7 млрд. Портфолио около 5 млн кв. м различной недвижимости почти в 50 странах мира.

Поселок Покровские холмы был построен в 2002 году специально для иностранцев, приезжающих работать в Россию: таунхаусы здесь для своих сотрудников арендуют посольства, а также Nestle, Shell, Procter Gamble, Philips, Samsung, IKEA, BAT и другие. Жилая площадь 207 таунхаусов, сдаваемых в аренду, составляет около 45,6 тыс. кв. м. AIG Global Real Estate стала владельцем Покровских холмов в сентябре 2006 года, выкупив поселок у Hines. Тогда сумму сделки игроки рынка оценили в $200 млн.

За налаженный бизнес Покровских холмов инвестфонд Goldman Sachs мог заплатить около $300 млн, оценивает управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев. С ним согласен партнер S. A. Ricci / King Sturge Владимир Авдеев. По информации источника Ъ, чистый операционный доход (NOI) поселка в 2007 году составил $20,3 млн, к 2011 году прогнозируется на уровне $25,3 млн.

Whitehall Street Real Estate Funds группа фондов, инвестирующих в недвижимость, контролируется одним Goldman Sachs. С 1991 года группа инвестировала около $16 млрд в недвижимость в 27 странах мира. В управлении фонда находится около 13 млн кв. м жилых, торговых и гостиничных площадей.

Для Goldman Sachs приобретение Покровских холмов первая сделка на российском рынке недвижимости, говорит Владимир Авдеев. По его словам, до сих пор западные фонды инвестировали в России в торговую и офисную недвижимость, исключением стала сделка по покупке тех же Покровских холмов AIG в 2006 году. Созданный Hines бизнес уникальный. Хотя этой жилой проект, но, как в случае с бизнес-центрами, арендаторами здесь выступают не физические лица, а международные компании. Все договоры являются долгосрочными, объясняет привлекательность Покровских холмов для западных инвесторов Владимир Авдеев.

Арендовать таунхаус в Покровских холмах дороже, чем квартиру в центре Москвы. В Покровских холмах таунхаус с тремя спальнями обходится в $12 тыс. в месяц, с четырьмя спальнями в $17-18 тыс., с пятью спальнями в $24 тыс., поясняет господин Ковалев. Для сравнения: в пределах Садового кольца аренда трехкомнатной квартиры в сегменте элитного жилья составляет $7,7 тыс. в месяц, четырех-пятикомнатной $10,8 тыс. (данные Инком-недвижимости).



Главная --> Публикации