Главная --> Публикации --> Страхование сделок с недвижимостью: есть вопросы... Жильцов будут охранять умные "пчелы" Москва попала в пятерку городов с самыми дорогими офисами Покупателям новостроек отдадут нежилые помещения домов Титульное страхование глазами профессионалов

Подробнее о перспективах инвестиций в этот макрорегион и об опыте тех, кто уже сделал свой выбор в его пользу, порталу Prian.ru рассказал генеральный директор Санкт-Петербургского центра развития связей с Испанией и странами Латинской Америки Алексей Хованов.

Поклонники экстремального туризма и любители экзотики нередко направляются по дорогам Кортеса, Бальбоа и Индианы Джонса к золоту ацтеков и инка. Сейчас же не только туристы, но и многие российские инвесторы в недвижимость также обращают свое внимание на Латинскую Америку.

Испания и Латинская Америка это совершенно разные регионы. В Испании россияне традиционно покупают недвижимость. Исторически так сложилось, что цены в Испании несколько ниже, чем в крупных городах России, и этот интерес, а также гостеприимство, надежное законодательство и защита вложений способствовали увеличению потока инвестиций россиян в Испанию.

Алексей, скажите, пожалуйста: наши сограждане активно покупают недвижимость в Латинской Америке, в странах, где говорят на испанском языке. Какие регионы наиболее популярны? Какие выгодны с инвестиционной точки зрения? Отлична ли такая покупка от приобретения жилья в Испании?

Что касается Латинской Америки, то больше всего русских проживает в Аргентине более полумиллиона, начиная с первой волны эмиграции. Сейчас люди тоже приезжают, ищут работу, работают, остаются. Если говорить об инвестициях в недвижимость, то наибольшим спросом среди стран Латинской Америки на сегодняшний день пользуется Доминиканская Республика, на втором месте панамский рынок. Популярность первой обеспечивает тот факт, что 80% доходов этой страны это туризм. Поэтому инвестиции идут не столько в жилую, сколько в гостиничную недвижимость. То есть, наши бизнесмены покупают участки земли либо недостроенные гостиницы и берут ипотечные кредиты в залог их стоимости. Процентная ставка в странах Латинской Америки невысокая: порядка 6-8%. Банк оплачивает около 75-80% стоимости объекта

А Латинская Америка?

Это только западные банки, потому что ни один российский банк не работает и не имеет представительства в Латинской Америке их просто нет. Месяца полтора назад Внешэкономбанк делал презентацию для 17 консульств и посольств стран Латинской Америки по инвестиционным проектам и возможности создания и поиска банка-партнера, который бы работал с ВЭБ. Кроме того, месяца четыре назад собиралась межправительственная комиссия Россия-Венесуэла, в рамках которой прозвучало предложение создать совместный российско-венесуэльский банк. Дело в том, что Венесуэла является одним из основных бизнес-партнеров России в Латинской Америке. Кроме вооружений существуют крупные совместные проекты по поиску нефти, газа. Здесь самое главное не только найти партнера, но и обеспечить схему, как будет этот бизнес финансироваться и насколько он будет защищен. Если говорить о взаимодействии нашего бизнеса со странами Латинской Америки, то сегодня любая сделка сперва подтверждается первоклассным западным банком, который дает за немалую свою долю гарантии того, что российский банк выплатит свои обязательства перед латиноамериканским, а тот, в свою очередь, гарантирует, что он оплатит товар или услуги.

Ипотечный кредит в Доминикане берется в российском банке или в доминиканском?

Чем интересна Панама россиянам?

Примеры предложений объектов недвижимости в Панаме и Доминиканской республике

Апартаменты в жилом комплексе в Сосуа, Доминикана, за 81 тыс. евро Вилла в 300 метрах от пляжа в Кабарете, Доминикана, за 187 тыс. евро Квартира в высотном доме в Коста-дель-Эсте, Панама, за 105 тыс. евро

На этом список перспективных для инвестора стран не заканчивается?

Сейчас в стране бум, который подогрели шесть-семь громадных инвестиционных проектов. В первую очередь, это расширение Панамского канала, о котором объявил президент Панамы Мартин Эрасто Торрихос. Уже давно корабли Panamax не могут пройти через шлюз, они вынуждены разгружаться на одной стороне канала, потом перевозиться по железной дороге и грузиться. В шлюзовые камеры помещаются только корабли размером до 330 м. Сейчас две компании, французская и американская, занимаются реконструкцией и проектированием шлюзовых камер на входе и на выходе (Карибское море и Тихий океан). Кроме этого, есть еще и инвестиционные проекты поменьше. Все это привело к тому, что в Панаму потянулись иностранные деньги. Ведь людям, задействованным в этих проектах, надо где-то жить. Первыми, кто вложил в жилье страны, были испанские фирмы (например, группа MOL), инвестировавшие в Панаму $34 млрд. Панама сейчас это активно развивающийся финансовый центр, банковский центр. Инвестиции идут, в основном, в городскую недвижимость, в столицу Панама-Сити, в многоэтажные здания, построенные для людей, которые приезжают туда жить и работать. Что может заинтересовать российских граждан, так это инвестиция в покупку квартиры, которая дает право с определенной суммы ($200-250 тыс.) получить статус инвестора и стать обладателем панамского паспорта. Этот документ дает множество преимуществ, включая безвизовый въезд во многие страны мира.

Кто инвестирует в Коста-Рику?

Конечно, нет! Кроме Доминиканы и Панамы, у россиян появился интерес к Коста-Рике. Эта страна привлекательна с различных точек зрения. Во-первых, около 35% ее территории национальные парки. Кроме того, Коста-Рика одно из самых безопасных государств Центральной и Южной Америки. Примечательно, что президент страны господин Ариас Нобелевский лауреат. Страна это крайне интересная и очень экологичная: все правительственные встречи и пресс-конференции первых лиц государства нередко заканчиваются словам о том, что за экологию планеты надо бороться. Активно развивается всякого рода экологический туризм, гостиничный бизнес, отдых.

Также я бы рассмотрел Мексику, которая становится привлекательной с точки зрения российского капитала. Крайне интересны карибские курорты полуострова Юкатан (два штата Юкатан и Кинтана-Роо), куда поток инвестиций уже хлынул. Это идеальное место с точки зрения курортного отдыха, и там, соответственно, достаточное количество гостиниц. Очень много средств в строительство отелей вкладывают испанцы, американцы и канадцы. Кроме того, сейчас стало развиваться и другое побережье Юкатана, берега Мексиканского залива. Они, может быть, не так освоены, как карибские, но места эти прекрасны: бесконечный белый пляж, прозрачная вода Единственным минусом является предрасположенность к торнадо, которые проходят по Мексиканскому заливу. Во всем остальном это место идеально для отдыха и времяпрепровождения.

Самая большая часть инвестиций в недвижимость идет, конечно, со стороны Америки. Многие американцы, выходя на пенсию, переезжают туда жить. В Панаме есть такое местечко Ла-Валья, в Коста-Рике же, на границе с Панамой, расположен город Сан-Вито именно там проживает много американских пенсионеров. Деньги эти люди получают в США, а в Латинской Америке они обеспечены хорошей экологической средой, низкими цены на товары первой необходимости и миролюбием местного населения. В жилье для американских пенсионеров вкладывают многие инвесторы. Ну и, конечно, популярной остается сфера туризма, в первую очередь, экологического.

Вы упомянули Карибское побережье Мексики. А как обстоят дела с недвижимостью на островах этого моря?
Из Карибских, вернее Антильских, островов все-таки надо упомянуть Кубу. Президент страны Рауль Кастро после своей инаугурации начал совершать определенные изменения в экономической жизни страны, поэтому инвесторы, в том числе российские, сейчас пытаются найти и нащупать возможности для инвестиций в экономику и недвижимость Острова Свободы. К сожалению, приобретение недвижимости на Кубе иностранцами не имеет законных прав и доступно только в рамках совместных предприятий с 51% (как минимум) кубинского капитала. Фирмы эти могут быть только государственными. Между тем наши инвесторы начинают ходить кругами в ожидании, потому что Куба это такой очень интересный, лакомый кусок. Когда появится возможность покупать недвижимость страны открыто, то цены резко пойдут вверх.

Примеры предложений объектов недвижимости в Коста-Рике и Мексике

Современная квартира в столице Коста-Рики за 57 тыс. евро Особняк недалеко от берега моря в Коста-Рике за 541 тыс. евро апартаменты в жилом комплексе на курорте Юкатана за 73 тыс. евро

А с точки зрения инвестора?

Малые Антилы мы брать не будем, потому что там все дорого стоит, с прицелом на элитку. Теперь рассмотрим Южную Америку: Колумбия страна достаточно специфическая, хотя ее северное побережье и национальный парк Тайрона очень интересны, а город Картахена это просто жемчужина Карибского моря. Перейдем к Венесуэле. Здесь особенно интересен остров Маргарита как туристический центр. Также в Венесуэле привлекательны дельта реки Ориноко, с точки зрения экологического туризма, и Лос-Рокес острова в океане.

Что касается Аргентины, как я уже упоминал ранее, исторически так сложилось, что больше всего россиян проживает именно на ее территории. Но инвестиции в недвижимость здесь более специфичны. Я бы разделил их на частные и бизнес-инвестиции. Наши российские фирмы начали вкладывать в туристический бизнес и в местные производства, например, в винную промышленность. Что касается недвижимости для проживания, то приоритетными являются регион Буэнос-Айреса, столицы страны, и самый известный горнолыжный курорт Барилоче.

С точки зрения инвестора, это также экологический туризм. Куда вкладывать инвестиции? Только туда, где есть ежегодная стопроцентная загрузка. Для этого идеально подойдут в домики в дельте реки Ориноко или в Гран Саванне, Рораймо, Канаймо это очень интересные инвестиционные проекты, с которыми можно работать, в которые надо вкладываться. Тут туризм немножко специфический, экологический, где-то, может быть, экстремальный, но для инвестиций эти места золотое дно, на мой взгляд.

Государство Чили расположено достаточно далеко, на другом конце планеты, если смотреть от Москвы и Петербурга, поэтому россиян не привлекает. А зря: с точки зрения экономической стабильности и защиты инвестиций, банковской системы Чили вторая страна Латинской Америки. Первая Бразилия. Последняя стоит немножко особняком, поскольку, по сути дела это вообще локомотив Южной Америки, страна-бриг. Португальский язык нисколько не смущает иностранных инвесторов в регион, поскольку экономисты предрекают Бразилии статус мирового доминанта лет через 20-30, в том числе в экономике. Стоит заметить, что Бразилия единственная страна региона, которая самодостаточна по своим ресурсам. По последним сообщениям, здесь были открыты самые крупные в мире месторождения нефти и газа. Сейчас бразильцы находятся в состоянии, близком к полному экстазу, но пытаются понять, настолько ли эти ресурсы велики, насколько они уже успели заявить в прессе.

Примеры предложений объектов недвижимости в Южной Америке

Вилла в Бразилии с видом на океан за 331 тыс. евро Апартаменты на берегу Атлантики близ Форталезы, Бразилия за 82 тыс. евро квартира в современном комплексе на острове Маргарита за 51 тыс. евро

Я бы назвал интересным южный штат Парана, и особенно его столицу, город Куричиба. Здесь безопасное, высокого уровня, хорошее стабильное проживание и работа. При этом я не могу сказать, что люди могут вот так просто купить недвижимость, как в Испании, и сразу же ее сдать. Российские инвестиции не только в Бразилии, но и во всей Латинской Америке связаны, в первую очередь, не с квартирами для сдачи, а с бизнес-недвижимостью.

Какие регионы Бразилии сейчас уже интересны инвесторам?

Вы знаете, это зависит от того, с какой целью люди едут, и что они хотят получить от данной страны. С той же Испанией все достаточно понятно. Туда едут люди немолодого возраста, чьи дети купили им жилье, чтобы родители жили в хороших условиях. Молодежь едет туда, чтобы работать, так как соответствующая возможность есть. Конечно, людям солидного возраста сложно адаптироваться. А для детей все, наоборот, просто: они ходят в местные школы и учат язык, впитывая местный менталитет. Иначе обстоит дело со странами Латинской Америки, потому что за океан люди переезжают не от хорошей жизни. Кто-то вышел за латиноамериканца и уехал туда, кто-то там работал в советский период и остался там жить, кто-то по разным политическим или экономическим причинам был вынужден уехать.

Как живут россияне, купившие, инвестировавшие в недвижимость, переехавшие в Латинскую Америку? Есть какая-то информация на этот счет?

Они устроились совершенно по-разному, поэтому нельзя сказать, что все без исключения счастливы. Проблемы есть, нужно привыкнуть к жизни на другом континенте, но это вполне реально сделать. Прожив там определенное время, человек адаптируется. Сложнее приходится тем, кто поехал, не зная, чего он хочет. Сейчас россияне начинают смотреть на Латинскую Америку, как на континент-приложение своих деловых интересов и это правильно. Нашим соотечественникам очень хочется туда, но есть определенные сложности, которые мешают: отсутствие адекватного финансового механизма, для того чтобы вести дела, незнание языка. Почему люди едут в Аргентину? Потому что там, в силу размера диаспоры, есть возможность пообщаться на родном языке.
До конца года власти должны окончательно определиться с проектом реконструкции Парка Горького, отмечающего в эти дни свое восьмидесятилетие.

А если говорить не об эмигрантах, а об инвесторах, людях, которые ведут дела в Латинской Америке? Каково приходится им?

Число посетителей Центрального парка культуры и отдыха (ЦПКиО) имени Горького растет с каждым годом, и сегодня его ежегодно посещают от 5 до 7 миллионов человек, а за трехметровыми пиками кованой ограды ничего не меняется. Необходима срочная реконструкция! - в один голос кричат те, кто неравнодушен к судьбам знаковых объектов столицы.



Архитектурное будущее центра столичных развлечений едва просматривается сквозь тезисы проекта планировки, разработанного в одной из архитектурных мастерских Моспроекта- Сами архитекторы комментируют будущее парка с поправкой на окончательное решение властей. По большому счету на сегодня разработаны только правила пользования территорией, в которых прописано что и на каких участках земли можно по закону строить, реконструировать или реставрировать...

Этой осенью исполнится уже два года со дня выхода постановления московского правительства О проекте планировки территории Государственного учреждения культуры г. Москвы Центральный парк культуры и отдыха имени Горького с учетом территории природного комплекса Нескучный сад. Проект был подготовлен компанией Моспроект-2 и одобрен Юрием Лужковым. К середине 2007 года на стол градоначальнику должна была лечь программа развития территорий. Последовал тайм-аут протяженностью в год, и вот на прошлой неделе первый заместитель префекта Центрального административного округа Сергей Федоров затребовал от компании-инвестора Парк Девелопмент отчета о проделанной работе. Как сообщили Итогам источники в префектуре Центрального административного округа, внятный отчет так и не был представлен, чиновники ожидают его получить теперь 13 августа. Кроме того, отправлен запрос в Департамент имущества города Москвы об оценке имущества парка для создания в ближайшей перспективе акционерного общества.

Еще одна парковка (подземная на 150-200 мест) появится там, где сегодня находится вход в парк со стороны Ленинского проспекта.

Если театр начинается с вешалки, то обновленный Парк имени Горького начнется с автостоянки. Согласно одному из вариантов, предложенных Москомархитектурой, все пространство между Центральным домом художника и парком Горького превратят в территорию для пешеходов и паркинга. Для этого Садовое кольцо, от Крымского моста до туннеля в сторону Калужской площади, поднимут, построив эстакаду, а уже под ней и разместится стоянка на 1500 машин.

Но визитной карточкой парка останется центральный вход, построенный в 1934 году по проекту архитектора Владимира Щуко. Это строение мы рекомендовали взять под охрану как памятник архитектуры, - говорит руководитель архитектурной мастерской Борис Боде. Пока знаменитая колоннада, определяющая стиль парка, не охраняется государством, однако директор парка Александр Зорин заверил Итоги, что с этим строением ничего не случится: Центральный вход перестраивать не будут, его лишь слегка обновят.

Кстати, неподалеку, со стороны площади Гагарина, откроют и новый вход в парк: это будет павильон с колоннадой.

Проект планировки предусматривает две территории размещения аттракционов. Большой участок находится там, где они стояли в советское время, - слева от центрального партера. Вторая территория, поменьше - набережная от Крымского моста до места, где припарковался Буран. Там разместятся только невысокие качели-карусели.

Сразу за величественными колоннами открывается вид на центральный партер. По поводу его использования разгорелся горячий спор между ландшафтниками и культурниками. Первые считают, что в этой части парка нельзя размещать какие-либо стационарные сооружения. Вторые уверены, что именно здесь должны расположиться аттракционы. К ландшафтникам себя относит и Борис Боде. Мы рекомендуем убрать высокие конструкции с набережной и перенести их в глубину парка, - говорит он. - Аттракционы портят общий вид со стороны Крымского моста и Фрунзенской набережной. А колесо обозрения к тому же загораживает вид на храм Христа Спасителя и на Ленинские горы.

А что же произойдет с самым знаменитым развлечением столицы, с чертовым колесом? В ближайшее время его демонтируют, для этого есть все соответствующие распоряжения, - раскрывает Итогам секрет директор парка. - Для того чтобы приобрести новое колесо обозрения, потребуется около 300 миллионов рублей. Зато оно будет больше существующего.

Александр Зорин с таким архитектурным решением полностью согласен: Хорошо это или плохо, но среди посетителей очень мало тех, кто приходит сюда любоваться садово-парковым ансамблем. Люди приезжают в первую очередь за развлечениями. Парк Горького предназначен для массовых гуляний. Здесь изначально присутствовали аттракционы: деревянное колесо обозрения, парашютная вышка, дет­ская железная дорога. Это не дворцовая усадьба, а территория, предназначенная для серьезной антропогенной нагрузки.

А еще согласно проекту на территории, примыкающей к Луна-парку, появятся театр-мюзикл на 1800 зрительских мест, гостиница площадью 20 тысяч квадратных метров и новое здание дирекции. У этого комплекса будет отдельный вход с Садового кольца. На месте старого здания дирекции - слева от центрального входа - вырастет транспортная развязка.

Близ главной аллеи планируется наконец-то реставрировать знаменитый павильон Шестигранник, возведенный по проекту архитектора Ивана Жолтовского к открытию первой Всероссийской сельскохозяйственной выставки. Строение, пребывающее ныне в заброшенном состоянии, накроют прозрачным куполом, и функционировать оно будет круглый год.

В учебниках по садово-парковой архитектуре советского периода писали, что каждая деталь парка должна отображать героические подвиги народа. Интересно, какие подвиги найдут отображение на просторах Нескучного сада, который входит в структуру ЦПКиО и логично его продолжает?

Впрочем, и ландшафтникам будет где развернуться. Сейчас под зелеными насаждениями в обоих парках находится около 75 процентов территории, площадь которой составляет 110 гектаров. После реконструкции зелени в парках появится больше.

Психология ландшафтного архитектора такова, что он будет бороться за каждый бугорок, за каждое деревце. И вовсе не обязательно, что это плохо. Например, когда инвесторы предложили построить на территории парка огромное подобие Диснейленда - семиэтажный павильон с модной волнистой кровлей, архитектурная общественность воспротивилась.

Нескучный сад так и останется памятником садово-паркового искусства, который требует серьезнейшей реконструкции. Сегодня он представляет собой заросли крапивы и малоценных пород деревьев. Надо работать с экологами. Если найдем сведения о том, что здесь исторически росли какие-то особые породы деревьев либо были поляны, все это будем восстанавливать, - говорит архитектор-ландшафтник Елена Колосова.

Особая территория

Многие аллеи Нескучного сада после восстановления образуют единое целое с парком. Подобно системе кровоснабжения дорожная сеть будет начинаться от крупных артерий Центрального входа в Парк Горького и перетекать в мелкие капилляры прогулочных тропинок Нескучного.

Например, тот же Нескучный сад является большой обузой. На его территории нельзя размещать ни аттракционы, ни кафе, ни рестораны, это особо охраняемая природная зона, - говорит Александр Зорин. - Коммерчески использовать мы ее не можем, а обслуживать обязаны. При этом только около 30 процентов от наших финансовых потребностей покрывается из бюджета города, а остальное мы зарабатываем сами.

В целом ситуация с реконструкцией парка на сегодняшний день выглядит следующим образом: несмотря на инвестиционную привлекательность, вкладывать деньги в его развитие бизнесмены не спешат. Компания Парк Девелопмент обязалась взять на себя часть расходов на реконструкцию, - говорит Борис Боде, - однако из-за многочисленных ограничений по использованию территории простора для заработка практически не остается.

В компании Парк Девелопмент любезно сообщили Итогам, что все комментарии прессе дает только руководитель, который находится в отпуске. А на вопрос, на какой стадии находится разработка проекта реконструкции, ответили: Вы сами ответили на свой вопрос - находится на стадии разработки проекта...

За два года обсуждений будущего проекта инвестор выносил на обсуждение правительства Москвы несколько предложений по управлению и развитию территории. Согласно последнему варианту, компания готова вложить инвестиции только в ЦПКиО имени Горького, не беря на себя ответственность за территорию Нескучного сада.

ВРЕЗ: ПРОГУЛОЧНЫМ ШАГОМ

В результате сегодня существует только программный документ, на базе которого должно проводиться детальное проектирование. Специалисты утверждают, что реконструкция парка такого масштаба, по приблизительным подсчетам, может стоить от 8 до 10 миллиардов рублей. И к концу года уже станет понятно, готов ли кто-то заплатить эти деньги.

Красная площадь, зоопарк и парк Горького - программа-минимум для любого туриста, приехавшего в Москву, особенно с детьми. Парк Горького - бренд с 80-летней историей, известный, без преувеличения, в любом уголке бывшего СССР. Известность эту надо было заслужить.

Места знать надо

Но москвичи помнят и другие достопримечательности ЦПКиО. Через знаменитые парковые пивные бары прошло не одно поколение студентов ближайших институтов - горного и стали и сплавов. Легендарное заведение Времена года на окраине парка появилось еще в те времена, когда приличные люди в рестораны не ходили и на такси в булочную не ездили. Сейчас здесь тишина и покой, а вот не так давно Рассказывают, что именно во Временах года оркестр с непередаваемым энтузиазмом встречал известного вора в законе по прозвищу Япончик композицией Славься, именно здесь в 2001 году милиционеры разогнали всероссийскую воровскую сходку

12 августа 1928 года на территории бывшей Всероссийской сельскохозяйственной и кустарно-промышленной выставки, Нескучного сада и части Воробьевых гор был создан комбинат культуры на свежем воздухе. Старожилы помнят, как в годы Великой Отечественной войны на его территории работала выставка трофейного вооружения: туда привозили немецкую технику прямо с фронтов. К парку Горького больше всего подходит слово впервые. Здесь были созданы первый Зеленый театр, кинотеатр под открытым небом, Остров танцев, трамплин для прыжков на лыжах, комплексный детский городок, клубы и объединения по интересам. Именно в парке впервые начала действовать детская железная дорога, а по Голицынскому пруду курсировал еще и мини-пароход. Многочисленные поклонники авиации осаждали созданную инженерами парка у Москва-реки парашютную вышку. Кстати, сам парк претендовал на статус города в городе, где можно провести целый день, не выходя за ворота. Кроме аттракционов здесь были почта, телеграф, сберкасса, милиция, пожарная и медицинская части, ясли-сад и пионерский лагерь.

...Человек, впервые решивший посетить главный парк культуры страны, не сразу поймет, что не ошибся адресом: на колонне перед центральным входом кто-то жирно вывел - Султан-дурак. Уплатив по 80 рублей за вход (будь мы детьми, с нас взяли бы всего по 50), мы возвращаемся в прошлое. Воспоминания хлынули на нас, как струя из брандспойта: первые посещения парка с папой и мамой за руку и мороженое в стаканчике за 7 копеек, потом гулянки в обнимку с девчонками и первый стакан портвейна перед рок-концертом в Зеленом театре. А вот и Пионерский пруд, в котором когда-то друг утопил новые кроссовки. Теперь на дне его просматриваются предметы, напоминающие следы кораблекрушений. То, что издали похоже на древнюю амфору, при ближайшем рассмотрении оказывается массивной урной советского образца.

Популярность этого уголка Москвы формировалась из поколения в поколение. В последние лет 10-15 этот бренд нещадно эксплуатируется исключительно по инерции. Допустим, человек проехал с семьей полстраны, добрался до ворот парка культуры, в котором папа обещал покатать детей на американских горках, и в такой ситуации уже все равно, сколько чего стоит. Прайс суров, но продиктован исключительно спросом - администрация парка утверждает, что с каждым годом число посетителей неуклонно растет. В основном, по данным Итогов, это приезжие. Москвичи знают места получше.

Честно говоря, все то время, что находишься в парке Горького, преследует неприятное чувство, что предлагаемые услуги, мягко говоря, не совсем соответствуют той цене, по которой продаются. Так, в одном из павильонов работает выставка под интригующим названием Змеи, пауки, динозавры. Входной билет - 100 рублей с человека. За эти деньги можно увидеть довольно жалкое зрелище - штук десять томящихся в тесных террариумах змей, несколько пауков и пластмассового динозавра. Прежде чем купить билет, нам пришлось разбудить дремлющую в кассе девушку. Все змеи тоже спали, а рядом с удавом прикемарила белая мышка, отданная змею на съедение. Еще никогда нам не было так жалко потраченных денег

Пучина развлечений засасывает здесь с головой. И если человек не является хроническим скрягой и пришел сюда, чтобы отдаться веселью и беззаботности, то всю свою наличность он почти наверняка оставит в парке. Конечно, этому немало способствуют здешние цены! Мы специально произвели калькуляцию, и вот что получилось. Цена взрослого билета на аттракцион составляет в среднем 200 рублей, детского - 15 Если папа, мама и ребенок один раз скатились с американской горки, из семейного бюджета уже как ветром выдуло 550 рэ (около 20 долларов, между прочим). Пять аттракционов облегчают бумажник главы семейства уже на 2750 рублей (120 долларов). А уж если замахнуться на полноценный обед с шашлыками (100 г - от 200 рублей), то посещение парка меньше чем в 5 тысяч рублей (около 220 долларов) на семью вряд ли встанет. Для сравнения: билет в знаменитый парижский Диснейленд на целый день на семью из трех человек обойдется примерно в 170 евро, с учетом того, что пользование всеми аттракционами уже входит в стоимость.

Знаете, какой аттракцион в парке самый популярный? Тир! Мы начали их считать и сбились со счету где-то на третьем десятке, когда увидели вывеску: ТИР - ДАРЦ. Как только мы приближались к тиру, нам в уши летело из громкоговорителей: П-а-а-дходим! Каждый, кто стреляет, получает с-у-увени-и-ир! Даже если ни разу не попал!

Следующее испытание для наивных простаков на том же пятачке - комната страха. Входная цена такая же - 100 рублей. Внутри полумрак, мерцающий красный свет, какая-то паутина, а из динамиков иногда раздается зловещий хохот. Видимо, это смеется владелец комнаты, подсчитывая прибыль.

В глубине парка мы обнаруживаем в зарослях бурьяна малое колесо обозрения, чуть дальше громоздится большое, с безжизненно замершими кабинками. В кафе, притулившемся у подножия гиганта, мы пьем кофе по-турецки, беседуем с приветливой официанткой (разумеется, не москвичкой) и наблюдаем за тем, как иностранцы с тоской смотрят на огороженное листами гофры чертово колесо - а ведь им так хотелось взглянуть на Москву свысока! А на что им еще здесь смотреть? Разве что на побывавший в космосе Буран

К обычным тирам с пневматическими переламывающимися винтовками в парке Горького прибавились тиры с игрушечными автоматами и пистолетами, стреляющими пластмассовыми шариками. В качестве мишеней используются пустые банки от шипучих напитков и бутылочки от йогуртов. Цена стрелкового сеанса - 140 рублей. Любому отстрелявшемуся вручают в подарок мягкую игрушку - как правило, это заяц-мутант розового цвета с подозрительными внутренностями, грустно повисшими ушами и смотрящими в разные стороны глазами. Его красная цена - 30-50 рублей.

В то же время у любого развлекательного объекта есть главный показатель - количество посетителей, то есть спрос. В нашем случае спрос есть - через парк ежегодно проходят 5-7 миллионов посетителей было бы что предложить.

В отличие от иностранцев нашим гражданам в парке Горького еще бывает весело и радостно. Просто не все еще успели побывать в Диснейлендах под Парижем или Бенидормом. А потому и сравнивать особо не с чем. Те, кто побывал, знают, что в техническом плане московские аттракционы отстали от западных минимум лет на 20.

Вопрос развития системы самоуправления граждан - одно из приоритетных направлений реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства Москвы. В Центральном административном округе столицы организована плановая работа по выполнению второго этапа целевой программы "Создание объединений жителей с передачей им в управление жилых домов, финансовых средств и ответственности за их эксплуатацию", утвержденной префектом ЦДО Г. ДЕГТЕВЫМ.



На состоявшемся 28 февраля 2003 года окружном Координационном совете по развитию самоуправления в жилищной сфере отмечено, что в целом работа в этом направлении осуществляется в соответствии с установленными сроками. Действительно, комплексом окружной инфраструктуры за прошедший год сделано немало. Проблема формирования кондоминиумов здесь решается по принципу качества, а не количества.

Здесь уже созданы порядка 450 объединений жителей различных организационно-правовых форм, включая 257 товариществ собственников жилья, число которых только в 2002 году увеличилось на 42 ТСЖ. В рамках целевой программы сформировано 52 кондоминиума.

Так, в этом году из средств округа выделено 20 миллионов рублей на капитальный ремонт домов ТСЖ. В настоящее время совместно с ГУП "Генеральная дирекция по обеспечению объектов городской инфраструктуры" по предложениям управ районов и после проведенных объездов каждого предполагаемого объекта формируется адресный перечень домов ТСЖ для проведения в них капитального ремонта.

Надо отметить, что специфика Центрального округа такова, что сама система развития ТСЖ рассматривается, прежде всего, с экономической точки зрения. И если создается товарищество, сформирован кондоминиум, то и "хозяйствовать" ТСЖ должно самостоятельно, не взваливая на плечи города свои заботы. При этом администрацией округа прилагаются максимальные усилия для того, чтобы новая система работала стабильно.

Идея создания фонда такова: средства, поступающие от оплаты прав инвестирования по обустройству жилых и нежилых помещений, расположенных в кондоминиумах, направляются в окружной накопительный фонд капитального ремонта и реконструкции. Денежные средства фонда имеют строго целевое назначение и предназначены для финансирования планово-предупредительного, реконструктивно - восстановительного, текущего и капитального ремонта жилых зданий, входящих в состав кондоминиумов и домов, в которых образованы объединения граждан.

Кроме того, на данном этапе, в соответствии с распоряжением префекта ЦАО Г. В. Дегтева, разрабатывается Концепция создания специального окружного накопительного фонда капитального ремонта, реконструкции объектов в кондоминиумах и домах, в которых образованы объединения граждан.

Политика префектуры ЦАО по отношению к ТСЖ определяется созданием благоприятных условий для деятельности товариществ и оказанием им всевозможной поддержки.

Ныне действующий порядок финансирования не предусматривает возможность перераспределения средств между различными кондоминиумами, расположенными на территории округа. Вместе с тем дома, где расположены объекты инвестирования, имеют различное техническое состояние и степень износа и, соответственно, требуют различных финансовых вложений в проведение ремонтных, мероприятий. В целях обеспечения эффективного и обоснованного расходования средств для проведения планово-предупредительного, реконструктивно - восстановительного, текущего и капитального ремонта жилых зданий, входящих в состав кондоминиумов и домов, в которых образованы объединения граждан, в префектуре ЦАО создается специальная комиссия. Подготовлен проект Положения об окружной комиссии по передаче домов в управление ТСЖ и другим объединениям жителей.

С каждой из управ заключены договоры, согласно которым на ГУП "Цетр поддержки объединения жителей" в полном объеме возложены обязательства по техническому обеспечению подготовки документов по формированию кондоминиумов и внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Для удобства работы председателей ТСЖ разработан "Временный порядок финансирования из бюджета Москвы расходов по эксплуатации жилищного фонда, находящегося в управлении товариществ собственников жилья". В документе просто и понятно прописаны ответы на все вопросы, которые могут возникнуть у руководителей ТСЖ. Кроме того, в префектуре ЦАО организуются семинары, проводятся заседания и встречи представителей ТСЖ и специалистов префектуры по самым разным вопросам самоуправления в жилищной сфере. Эти мероприятия также оказывают серьезную информационную помощь новым собственникам. Изданы два информационных сборника по вопросам формирования кондоминиумов и создания ТСЖ с методическими рекомендациями и нормативной базой.

Все эти мероприятия, на первый взгляд, работа рутинная. Однако именно благодаря четкой координации действий всех структур, задействованных в создании и развитии системы самоуправления граждан в жилищной сфере, именно в Центральном округе самый большой показатель в городе по количеству объединений жителей различных организационно-правовых форм.

Разрабатывается проект Положения о конкурсе среди товариществ собственников жилья на лучшие объекты благоустройства, освоения подвальных помещений и чердачного пространства, активное участие членов товарищества в их реализации, на лучший проект размещения рекламы на фасадах домов ТСЖ. Начата работа по созданию единой информационной базы данных домов ТСЖ и кондоминиумов округа.

Каждый дом в центре имеет свою изюминку, при этом каждый из них может и должен приносить доход. Вместе с тем нельзя ставить во главу угла в качестве источника финансирования на содержание и развитие ТСЖ только использование нежилых помещений. Существует возможность размещения рекламы на домах ТСЖ, обустройства чердачного пространства с направлением полученных средств от продажи прав инвестирования на развитие ТСЖ.

Еженедельно в один из домов ТСЖ округа приезжают представители ЦАО (префект, заместители префекта, глава управы, и др.). Причем такие "выезды в ТСЖ" осуществляются совместно с представителями различных подразделений и служб. Благодаря этому отпадает необходимость письменных обращений: все возникающие вопросы решаются на месте.

Между тем в большинстве домов квартиры и нежилые помещения находятся как в частной, так и в государственной собственности, причем доля города в них остается весьма значительной. Соответственно возникает вопрос о контроле над использованием и содержанием этой собственности.

Анализ проведенной инвентаризации действующих на территории ЦАО объединений жителей и еженедельных выездов руководителей округа и районов для ознакомления с практикой их функционирования показал, что на местах пока еще не сложились условия, позволяющие объединениям собственников полноценно реализовать свои права по управлению кондоминиумом. Нужно еще оформить право на земельный участок и получить государственную регистрацию. С этой целью в округе проведены рабочие встречи с юридическими службами Территориального объединения земельного комитета ЦАО и Мосрегистрации, на которых определены имеющиеся вопросы по составу пакета необходимых документов для оформления земельных отношений и внесения сведений о кондоминиумах в Единый государственный реестр. В частности, по форме и срокам договоров для оформления земельных отношений, по регистрации прав города на нежилые помещения в формируемых кондоминиумах и др.

В настоящее время решение проблемы, кажется, найдено. В Центральном административном округе постановлением правительства Москвы создано и действует ГУП "Центр поддержки объединения жителей". В соответствии с уставом ГУП может заниматься управлением общей долевой собственностью, технической эксплуатацией, содержанием жилых домов и инженерных систем, внешним благоустройством в кондоминиумах, то есть теми же функциями, что и товарищества собственников жилья. В настоящее время готовится проведение эксперимента, в рамках которого предприятию были бы делегированы полномочия по представлению интересов города в кондоминиумах Центрального административного округа. Причем контроль над городской собственностью будет безусловным. Учитывая, что в этих домах доли городской собственности 30 и более процентов, представители ГУП должны войти в состав правлений созданных или создаваемых ТСЖ.

Пока интересы города по жилым помещениям представляет Департамент жилищной политики, а нежилых - Департамент имущества. Хотя на деле их роль по контролю заканчивается тогда, когда проведено собрание и товарищество создано, зарегистрировано, получило свидетельство, а представители городских властей расписались в протоколе собрания. Департамент имущества не контролирует своих арендаторов, которые занимают помещения в здании. И часто получается парадоксальная вещь: если дом переходит в управление ТСЖ, значит, товарищество практически принимает дом на баланс, следовательно, и оплата за коммунальные услуги должна поступать на его счет. В кондоминиумах, где доля городской собственности составляет 30 и более процентов, отсутствует контроль со стороны города за деятельностью ТСЖ. В составе правления нет его представителей, хотя такое право законодательно предоставлено. Практика показала, что нередко нежилые помещения в доме ТСЖ, сданные в свое время в аренду Департаментом имущества, никак не используются. Товарищества вынуждены содержать эти помещения за свой счет, а помещения бесконтрольно простаивают, не принося никаких доходов.

Эта инициатива получила поддержку мэра столицы Ю. Лужкова. Сейчас префектурой ЦАО разрабатывается проект соответствующего городского распорядительного документа. Словом, работа по развитию системы самоуправления граждан в жилищной сфере в Центральном округе идет полным ходом. В этом году планируется сформировать еще 41 кондоминиум, и главная задача на 2003 год в Центральном округе в первую очередь - решение экономических проблем функционирования товариществ собственников жилья.
Никто не знает, сколько квартир в столице сдается в аренду. Известно лишь, что эта весьма распространенная практика за многие годы сформировала особый «московский» рынок, где действуют свои правила.

Кроме того, практика показала, что ТСЖ нуждаются в юридической поддержке. В процессе общения с помощью ГУП они могли бы решать большое количество рабочих проблем значительно проще и быстрее.

Юридическая составляющая найма
В соответствии с Гражданским кодексом РФ юридические лица, арендующие помещения, принято называть арендаторами, а физические — нанимателями. По закону право сдачи недвижимого имущества в аренду принадлежит его собственнику. При этом юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во временное пользование на основе договора (в частности, аренды). Кроме того, использовать арендованное жилое помещение можно только для проживания граждан.
В государственном и муниципальном жилом фонде квартиры предоставляются гражданам по договору социального найма. При этом наниматель не получает права самостоятельно распоряжаться своей жилплощадью и сдавать ее в поднаем. Для того чтобы сдать квартиру в поднаем, ему обязательно нужно получить разрешение ее собственника, интересы которого представляет РЭУ, ГРЭП и другие жилищно-коммунальные конторы. Таким образом, официально сдать в поднаем муниципальную жилплощадь очень сложно, и собственники (муниципалитеты) идут на такие сделки очень неохотно. Если наниматель принимает решение сдать муниципальную или государственную площадь без разрешения, то ему грозят неприятности. От штрафа за административное правонарушение до отказа в перерегистрации договора.
Гораздо проще сдать внаем квартиру, принадлежащую физическому лицу на правах частной собственности (приватизированную, купленную, полученную по договору дарения). Однако по столичным законам он должен предупредить об этом своих соседей. Если последним «не приглянутся» жильцы, они могут обратиться в местное отделение милиции, и хозяина просто обяжут расторгнуть договор.
Если хозяин квартиры намерен сдать свою жилплощадь лицу, не имеющему регистрации в Москве или Московской области, то придется учесть некоторые формальности, чтобы избежать нежелательных последствий. Закон г. Москвы гласит: «Предоставление иностранным гражданам или лицам без гражданства жилого помещения для проживания без регистрации влечет предупреждение или наложение штрафа в размере до 5 минимальных размеров оплаты труда». Те же нарушения, совершенные повторно в течение года после наложения предыдущего взыскания, «влекут в отношении граждан наложение штрафа в размере от 5 до 20 минимальных размеров оплаты труда».
По Налоговому кодексу, сдача помещений внаем облагается налогом, который составляет 13%полученных платежей. Собственнику, сдающему квартиру внаем на срок меньше года, не обязательно регистрировать свой договор, но от налоговых платежей его никто не освобождает, даже если срок сдачи квартиры внаем всего пара месяцев. Штраф, который придется заплатить за сокрытие доходов, зависит от суммы, которую налоговики признают сокрытой. При этом собственник квартиры автоматически попадает в «черный список» налоговых органов, и при повторных неплатежах ему грозит уже более серьезная ответственность.

Казалось бы, участников рынка аренды трудно удивить чем-то новым. Однако практически каждый год на нем появляются «сюрпризы», избежать которые может только человек, грамотно ориентирующийся в его аспектах.

Механизмы сдачи и найма жилплощади
Снять или сдать квартиру внаем можно самостоятельно, воспользовавшись объявлениями или интернетом или обратившись в агентство недвижимости. В первом случае существует большая вероятность быть обманутым. Например, «хозяин» квартиры сдает ее сразу нескольким клиентам, берет от них предоплату и исчезает. Риск есть и у настоящих хозяев квартир, так как на объявление могут откликнуться преступники. На рынке аренды зафиксировано множество случаев, когда, вселившись в квартиру, наниматели не только за нее не платили, но и подолгу не выезжали с занимаемой площади. Выселение таких «жильцов» через суд — дело очень затяжное, хлопотное и затратное.
Очень часто в надежде сэкономить люди обращаются в информационные агентства. Там заботятся о том, чтобы предлагаемая ими жилплощадь была вне конкуренции по ценам, как с частными объявлениями, так и с теми, что есть у риэлторов. Причем информационные агентства в отличие от риэлторских контор предлагают не конкретную жилплощадь, а только информацию (за которую, по их же заявлениям, ответственности не несут), точнее, адреса, где она может находиться. Осчастливленные столь низкими ценами, клиенты идут в информационные конторы толпами, оплачивают услуги (до месячной ставки найма), подписывают договоры, а в результате получают списки адресов. Несуществующих или уже сданных квартир... Получить деньги обратно — пустая трата времени, так как договор составлен так, что к нему практически нельзя подкопаться: информация предоставлена — услуга выполнена. Комментируя происходящее, юристы советуют клиентам не попадаться «на крючок»: низкие цены сразу должны насторожить.
Надежнее обратиться в риэлторскую компанию. Там клиентам предложат ряд услуг, в том числе — возможность работать с базой данных. Причем в любом агентстве недвижимости предложений гораздо больше, чем в газете или на фонарных столбах. Просто те, кто желают сдать квартиру, тоже не хотят быть обманутыми.

Права и обязанности
Заключив договор найма помещения, наниматель может пользоваться квартирой и находящимся в ней имуществом в течение оговоренного срока. Он также может вселить в занимаемое помещение свою супругу (супруга) и несовершеннолетних детей. На вселение других лиц обязательно требуется согласие хозяина квартиры. Наниматель квартиры не имеет права пересдать площадь в субнаем и обязан по истечении срока аренды освободить квартиру. В обязанности нанимателя также входит беспрепятственно допускать в нее хозяина квартиры с целью проверки ее состояния и сохранности имущества. Как правило, квартплату оплачивает хозяин квартиры, а расход электроэнергии и междугородных и международных переговоров — наниматель. Понятно, что наниматель должен своевременно и в полном объеме вносить арендную плату.
Свои права и обязанности есть и у лиц, сдающих квартиру внаем. Они обязаны предоставить квартиру в состоянии, пригодном для проживания, а также обеспечить получение всех предусмотренных в доме коммунальных услуг. В соответствии с договором не допускается одностороннее изменение размера платы за жилье.

Ставки аренды
По словам Марии Жуковой, заместителя директора управления аренды компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», в значительной степени на арендные ставки влияет удаленность дома от центра города и не в последнюю очередь престижность района. Так, например, арендные ставки в Крылатском и в районе Кутузовского проспекта достаточно высокие (сравнимы по стоимости с действующими в центре). Другим важным фактором, влияющим на стоимость квартиры, является ее удаленность от метро.
Плата за наем квартиры, находящейся рядом с метро, и аналогичной, но расположенной на значительном отдалении от «подземки», может различаться на десятки долларов в месяц. В большой степени на цену квартиры влияет и качество ремонта. Две абсолютно одинаковые квартиры могут различаться в цене на $1 тыс. только потому, что в одной сделан качественный ремонт, а в другой — нет.
Любопытно, что обстановка незначительно влияет на цену сдаваемой квартиры: в пределах $50 в месяц. Что касается такого фактора, как, например, наличие или отсутствие шума (например, от проходящей под окнами автомагистрали), то он не играет значительной роли только при аренде дешевых квартир. В секторе элитного жилья окна, выходящие на шумную улицу, могут серьезно снизить ставку найма. Впрочем, трудно себе представить элитный дом на обочине оживленного шоссе или железной дороги.
За три месяца прошлого года (с ноября по январь включительно) ставки найма жилья изменились мало. К примеру, в самом дорогом Центральном административном округе столицы средние ставки по однокомнатным квартирам в ноябре и в январе оказались на одном уровне и составили $505 в месяц. В самом «дешевом» округе — ЮВАО — выросли на 5% и составляют $380 в месяц. В популярном ЗАО в январе средние ставки по однокомнатным квартирам стали ниже на 10% ($445), наем двухкомнатных квартир стал дешевле на 35% ($535), а трехкомнатных — на 5% дороже ($680).
В январе самые низкие средние ставки по двухкомнатным квартирам были в ЮВАО ($465), САО и ВАО ($485), а по трехкомнатным — в ЮЗАО ($550). Средние ставки по городу в январе составили $620.
Если при съеме квартиры по арендной ставке, близкой к $1 тыс. и дороже, наниматели ориентировались на центр, запад и юго-запад города, то в дешевые квартиры (до $400) ехали вне зависимости от территориальных приоритетов. Причем риэлторы отметили, что гораздо проще сдать внаем довольно скромную квартиру в «хрущевке» или в панельном доме с малой кухней, чем квартиру с дорогим ремонтом и соответствующей мебелью. «На рынке аренды элитного жилья рост цен происходит существенно медленнее по сравнению с рынком продаж, — говорит Марина Маpкарова, руководитель аренды жилых помещений Blackwood. — И в январе-феврале 2004 года цены практически не изменились».

С потенциальным квартиросъемщиком работает агент, который берет на себя подбор вариантов, обзванивает хозяев квартир и согласовывает с ними время просмотров. В задачу агента входит и обеспечение чистоты сделки. Это удобно и для хозяев жилья, и для квартиросъемщиков. В первом случае с хозяином жилища работает представитель компании, который, составляя договор, заботится о соблюдении всех законодательных актов, оговаривает ответственность за надлежащее состояние квартиры, мебели, дорогостоящей техники и другого имущества. В случае заключения эксклюзивного договора риэлторская компания дополнительно страхует жилье и имущество от повреждения и потери.
Спрос и предложение
С каждым годом растет число желающих снять квартиру на определенный срок. Приятно знать, что одновременно увеличивается и число сдающих свою жилплощадь внаем. Однако на рынке аренды не всегда спрос соответствует предложению. Аналитики компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», исследуя рынок аренды за 2003 год, отметили такую закономерность: максимальное количество предложений поступило на рынок в феврале, после чего количество жилплощади стало резко убывать. Заметный рост предложений начался только в августе, в ноябре достиг своего пика и стал падать в декабре, чтобы после новогодних праздников возобновить свой рост.
Спрос на жилплощадь плавно рос с декабря по июнь. Пик традиционно пришелся на август, сентябрь и октябрь, потом активность нанимателей резко упала и возобновилась только во второй половине января 2004 года. Таким образом, «график» нанимателей и наймодателей совпал только в декабре и январе. В остальные месяцы на рынке царила неразбериха — когда квартир сдавалось много — был дефицит нанимателей, и — наоборот.
Однако такая тенденция характерна для рынка в целом. Вне зависимости от месяца или сезона большим спросом пользуется самое дешевое жилье. В то же время на рынке аренды наблюдается огромное расхождение между предпочтениями клиентов и предложением хозяев квартир. В январе 2004 года в структуре предложений менее 5% жилья было представлено квартирами, которые сдаются по ставкам до $350 в месяц, тогда как нанимателями дешевых квартир хотело стать 25%общего числа людей, занимающихся поиском временного жилища. Квартиры с месячными арендными ставками $450–600 составили 17%общего количества предложений на рынке, тогда как снять такие квартиры хотело 29% клиентов. В то же время 43% предложений на рынке аренды января было выставлено по цене от $1 тыс. в месяц, тогда как спрос на такое жилье был всего на уровне 8%. Можно сделать вывод, что в столице сохраняется большой дефицит жилья по арендным ставкам до $600 в месяц и есть такой же большой переизбыток дорогих квартир, сдающихся внаем за $1 тыс. в месяц и дороже.
В начале 2004 года максимальный спрос был сосредоточен вокруг квартир площадью 40–70 кв. м, состоящих из одной-двух комнат. Тенденцией на рынке стало обстоятельство, когда трех- и четырехкомнатные квартиры было гораздо проще сдать по очень высоким ценам (от $3 тыс. и выше), чем пристроить за $700–900 в месяц.



Главная --> Публикации