Главная --> Публикации --> Новинки "домэкспо" Почему москвичи перебираются в пригород? "тройка диалог" займется недвижимостью Цена автономии "извините за надрыв..."

Основные тенденции-2003

На первое место по объему спроса и дефициту предложения магазинов выходит Садовое кольцо, в то время как Новый Арбат резко теряет свою привлекательность. В прошедшем году торговый бизнес по-прежнему предпочитал аренду покупке помещений, в текущем году эта тенденция, по мнению специалистов, продолжится – в частности, увеличится спрос на крупные гипермаркеты и начнется строительство торговых центров под землей.

Таким образом, выбирая объект для торговли, ритейлер уже ориентируется не только на «проходимость» места, но и на ряд специализированных условий для оптимальной торговли. В результате новые торговые объекты в большей мере, чем их предшественники, отвечают современным и европейским требованиям к крупной торговле. В дальнейшем эта тенденция приведет к тому, что общий портрет рынка торговых площадей столицы улучшится и приблизится к международным нормам.

За минувший год специалисты, работающие на рынке коммерческой недвижимости, отмечают ряд интересных тенденций. Во-первых, по наблюдениям компании Colliers Int, девелоперы все чаще предпочитают работать с профессиональной недвижимостью. Это связано, во-первых, с тем, что на столичный рынок вышли западные сетевые операторы, в связи с чем обострилась конкуренция на рынке ритейла. Во-вторых, профессиональному управлению недвижимостью способствуют и сами потребители, которые теперь хотят «отовариваться» с комфортом и удовольствием. В этих условиях растет спрос на услуги компаний-консультантов, обладающих искусством девелопмента.

Несмотря на то, что сегодня наиболее крупные и престижные торговые центры заполнены на 95–100%, существует тенденция к постоянной ротации арендаторов. Однако с точностью говорить об этом нельзя, поскольку крупные торговые центры были построены не так давно, а средний срок аренды заключается, как правило, на 5–7 лет. При этом отсутствует практика досрочного расторжения договоров или их пролонгации.

Еще одна тенденция ушедшего года – строительство крупных гипермаркетов и торговых центров на периферии столицы или же и вовсе за пределами МКАД, на землях ближайшего Подмосковья. Причина такой передислокации очевидна – более простой способ получения разрешений на строительство, низкая стоимость земли и, соответственно, невысокие арендные ставки. Однако, по результатам исследований Colliers Int, преимущественное соотношение торговых центров на окраине и внутри Третьего кольца (шесть из девяти) объясняется еще и чистой случайностью. Строительство некоторых проектов внутри кольца не было завершено в 2003 г., хотя и было запланировано. Поэтому в 2004 г. соотношение должно измениться. Так, в этом году планируется завершение строительства проектов-2003 (это 4 торговых центра, 3 из которых находятся на Новом и Cтаром Арбате, и один – на Новинском б-ре), а также строительство новых ТЦ. Планируется, что общее количество торговых центров, введенных в этом и следующем годах, достигнет 35, итого общее число их в столице приблизится к 70-ти. В связи с тем, что в течение года в большом объеме появятся новые ТЦ, должны снизиться и арендные ставки в них. Сегодня уровень пустующих площадей в торговых центрах не превышает 2%, и ритейлеры применяют «листы ожидания» для торговых операторов.

Впрочем, независимо от «похода за МКАД», изменения произошли и на внутреннем рынке торговой недвижимости Москвы.

В тех торговых центрах, где были допущены концептуальные ошибки и завышены арендные ставки, сегодня предоставляются временные скидки в течение первого года аренды. Так, один из подобных случаев отмечался в торговом центре «Атриум», когда примерно 75% арендаторов предъявили ультиматум владельцам сооружения, требуя снизить арендные платежи (два года назад они достигали $2 тыс.). По неофициальным данным, ставки аренды после этого были снижены до $1,5 тыс.

На протяжении последних лет самыми престижными улицами для ведения торгового бизнеса оставались центральные магистрали, на которых сосредоточена основная масса торговых точек: Тверская (12% от общего числа магазинов), Новый Арбат (10%); крупные проспекты – Кутузовский (8%), Ленинградский (12%), Ленинский (21%) и Мира (10%); и Садовое кольцо (22%). За последние месяцы соотношение спроса и предложения на этих улицах несколько изменилось. Так, потерял актуальность Новый Арбат: согласно исследованиям специалистов компании «Астера Групп», собственники торгового бизнеса уже не стремятся к аренде помещений на этой улице, хотя и арендные ставки пока не снижаются. Наиболее востребованным в ушедшем году стало Садовое кольцо, где объем предложения по аренде составлял всего 1,5%. Зоны магазинов внутри Бульварного кольца по-прежнему пользуются популярностью у арендаторов, но, например, по Тверской и Тверской-Ямской улицам предложение практически отсутствует.

С Бульварного на Садовое

Плотность распределения торговых площадей в различных районах Москвы весьма неравномерна: внутри Бульварного кольца на начало прошлого года насчитывалось 75 торговых помещений на 1 кв.км, внутри Садового кольца – 32–34, на окраинах – 12–14, а в районах-новостройках – 7–9 помещений.

Одновременно с этим повышается спрос на основные столичные проспекты: Кутузовский, Ленинградский, Ленинский и Мира. Особенно привлекателен Кутузовский проспект, где объем предложения пока еще относительно велик.

Универсальные бутики

Именно эта неравномерность, объективно показывающая соотношение спроса-предложения, влияет на базовые арендные ставки по районам.

В ушедшем году сформировалась группа арендаторов, готовых открывать торговые точки как в крупных, так и в среднеформатных торговых центрах. По статистике «Астера Групп», почти половину в этой группе представляют российские брэнды.

Меняется и формат торговых помещений, выстраиваемых на центральных улицах Москвы. Так, по результатам исследований Colliers Int, три новых торговых помещения, расположенные между Садовым и Третьим транспортным кольцом, представляют собой средние торговые центры площадью 4,5–12 тыс. кв.м. По данным «Астера Групп», наиболее активно в последний год в Москве развиваются сетевые марки в формате супермаркетов/гипермаркетов и торговых центров. Наиболее успешную экспансию осуществляют торговые сети «Перекресток» и «Седьмой континент», активно развивается и «Рамстор». Торговые центры более мелкого, районного масштаба открываются в местах массовой застройки, в спальных районах на конечных станциях метрополитена.

– торговые центры площадью от 60 до 110 тыс. кв.м;

Ольга Титова, специалист по коммерческой недвижимости «Астера Групп» классифицировала форматы новых торговых помещений по следующим типам:

– «соседские универсамы» – магазины, расположенные в жилых кварталах города и рассчитанные на постоянных покупателей (как правило, около 3 тыс. семей, проживающих в пределах 10-минутной пешеходной доступности).

– торговые центры площадью от 10 до 15 тыс. кв.м;

Что касается помещений среднего формата (150–300 кв.м), они несколько уступают в популярности малым площадям, но при этом пользуются устойчивым спросом. Впрочем, такие помещения интересны только внутри Садового кольца. Все это вполне объяснимо, поскольку на центральных торговых магистралях столицы превалируют такие виды торговли, как продуктовые магазины и бутики.

По результатам исследований компании Penny Lane Realty, занимающейся в основном элитной коммерческой недвижимостью, наибольший спрос можно отметить на помещения т.н. «бутикового» формата площадью 60–150 кв.м. Кстати, сегодня ниша бутиков заполнена до предела – в Москве представлены бутики всех 24 Домов Высокой моды, существующих в мире (последней «сдалась» Prada). Причем, такие помещения не всегда арендуются или покупаются под бутики – зачастую там размещаются аптеки, салоны красоты и кафе. Спрос на них настолько велик, что клиенты охотно соглашаются и на помещения на втором этаже и даже в подвалах (если они расположены в престижных районах).

Спрос на разные типы торговых помещений зависит также от изменения структуры столичного бизнеса. Генеральный менеджер компании «Астера Групп» Юлия Дровянникова, отмечает, что в столице наиболее динамично развиваются новые брэнды, для которых актуальны небольшие помещения от 50 до 200 кв.м, и крупные сетевики, которые формируют спрос на большие помещения от 1 тыс. кв.м. Таким образом, в этих секторах наблюдается дефицит за счет повышенного спроса.

Если оценивать то, как изменилось соотношение спроса и предложения на разные типы помещений, то можно однозначно говорить об увеличении спроса на торговые площади в торговых центрах и его понижение на отдельно стоящие здания (ОСЗ).

Чуть больше половины всех предложений по аренде составляют торговые площади от 150 до 500 кв.м. В то время как потенциальные арендаторы, судя по количеству заявок в риэлторских агентствах, в основном испытывали потребность в объектах площадью 80–120 кв.м.

По исследованиям аналитиков StilesRiabokobylko, наиболее агрессивно развивались в ушедшем году аптечные сети, кинотеатры и отделения банков.

За минувший год соотношение покупки и аренды практически не изменилось, и осталось на уровне 20:8 По мнению Ю. Дровянниковой, это связано вовсе не с тем, что реальное соотношение не изменилось, а с тем, что по-прежнему существует дефицит предложения. Поэтому, несмотря на то, что многие бизнесмены имеют возможность купить здание, им приходится его арендовать – предложение покупки значительно ниже предложения аренды. Так, средний уровень свободных торговых помещений для аренды составляет ориентировочно 1,5%. Чуть выше предложение на лучших торговых улицах столицы – до 6%.

Все уже куплено

Можно выделить три категории помещений, на которые предъявляют спрос потенциальные покупатели. Первая, самая популярная – магазины, занимающие первые этажи жилых зданий площадью от 100 до 250 кв.м (как правило, бывшие «Продукты» и «Булочные»). В эту же категорию попадают нежилые помещения, отведенные в домах-новостройках специально под магазины. Эти магазины чаще всего становятся продуктовыми.

Впрочем, спрос не удовлетворен ни в секторе аренды, ни в секторе продажи. Предложение по аренде превалирует только потому, что собственники помещений предпочитают сдавать площади в аренду, поскольку с точки зрения прибыли это значительно выгоднее. В большинстве случаев собственник продает одну недвижимость для того, чтобы приобрести другую. Таким образом, абсолютное количество торговых помещений на рынке не растет. Улицей с самым большим объемом свободных площадей в 2003 г. стал Кузнецкий Мост.

Вторая категория – магазины площадью 500-800 кв.м, расположенные на первых этажах жилых зданий (бывшие «Универсамы» и «Универмаги»). Покупатели предпочитают перепрофилировать их под магазины одежды. Квадратный метр в них оценивается от $1,5 тыс. на окраинах до $3 тыс. в центре.

В среднем стоимость продажи «квадрата» магазинов такой категории колеблется от $1 тыс. на окраинах Москвы до $2 тыс. по периметру Третьего транспортного кольца и $3–7 тыс. внутри Садового кольца.

Изменчивая аренда

Третья, и последняя категория – бывшие советские универмаги и универсамы общей площадью 3–5 тыс. кв.м, занимающие отдельные здания и расположенные в крупных жилых районах. Такая недвижимость приобретается чаще всего для того, чтобы в дальнейшем магазин «разбить» на части предложить их в аренду. В зависимости от удачности месторасположения таких центров, стоимость «квадрата» в них оценивается в $1–5 тыс.

– Если иметь в виду, что цена формируется под влиянием динамики курсовой разницы между рублем и долларом, а также учитывать рублевую инфляцию, рост цен оказывается совсем не таким большим. Увеличение стоимости недвижимости происходит не только за счет повышения спроса или сокращения предложения, оно также связано с падением покупательной способности доллара. Что касается 2003-го г., то в основном сыграл последний фактор.

Изменения цен на рынке коммерческой недвижимости сложно определить из-за нестабильного курса доллара. Вот мнение Ю. Дровянниковой по этому вопросу:

По оценкам StilesRiabokobylko, рост арендных ставок составил 23%. По некоторым торговым улицам арендные ставки практически удвоились, по другим же даже уменьшились на 20–30%. Средняя арендная ставка по 12-ти главным торговым коридорам составила $1063 за кв.м в год.

Согласно наблюдениям Colliers Int, номинальные ставки аренды на помещения в торговых центрах оставались на прежнем уровне или даже чуть снизились, что связано с меньшим, чем ожидалось, приростом торговых площадей в 2003 г. Однако, в своих оценках специалисты Colliers Int также учитывают падение курса доллара, поскольку все арендные ставки выражаются в рублях. Поэтому, если в номинальном выражении обменный курс рубля по отношению к доллару вырос примерно на 6%, то в реальном, с учетом инфляции 12%, ослабление доллара по отношению к рублю превысило 15%. Следовательно, резюмирует Colliers Int, прогнозы падения ставок аренды на торговые помещения на 15% оправдались.

По оценкам специалистов «Астера Групп», максимально высокая арендная ставка зафиксирована в минувшем году на Тверской улице – $3500 за кв.м, минимальная – $625 совсем рядом, на Тверской-Ямской. Вместе с тем можно отметить снижение разницы между максимальными и минимальными ставками арендной платы в лучших торговых коридорах столицы. Специалисты StilesRiabokobylko зафиксировали совсем невероятную ставку – $5 тыс. за метр в престижном магазине на Тверской.

В связи с таким разбросом экспертных оценок, динамику цен по аренде и покупке торговых помещений необходимо выявлять не на всем рынке торговых помещений, а только по их категориям. По убеждению Олега Пучкова, руководителя отдела коммерческой недвижимости Penny Lane Realty, существует группа помещений, цены на которые остаются стабильными уже на протяжении нескольких лет. Это помещения класса premium, расположенные на Тверской, Кузнецком Мосту, в Столешниковом переулке и Третьяковском проезде.

Покупка: стабильность или стагнация?

Что же касается сектора торговых центров, то здесь намечается тенденция к большей гибкости арендодателей. В отдельно взятом торговом центре размеры ставок на первом и последнем этажах могут меняться от $1700 до $700 за метр в год; в центрах, имеющих площадь менее 15 тыс. кв.м – от $900 до $300 в зависимости от размера и назначения торговых площадей.

Вертикаль торговли

Цены на покупку коммерческой недвижимости также почти не изменились по сравнению с прошлыми годами. Тут причина в том, что цены формируются индивидуально по каждому проекту в зависимости от его размера, месторасположения и назначения. В секторе покупки-продажи коммерческой недвижимости наблюдается некоторый ценовой дисбаланс между спросом и предложением. Так, если спрос ориентируется на ставку $1200 за «квадрат», то предложение «настаивает» на $2–7 тыс. за кв.м продаваемой площади. Наибольшее количество сделок зафиксировано специалистами «Астера Групп» в диапазоне от $500 тыс. до $1,5 млн за объект, как правило, это новостройки или объекты, требующие дополнительных инвестиций.

Аналитики компании Colliers Int прогнозируют, что торговые сети будут развиваться не только вширь, но и вглубь. В связи с тем, что исторический центр столицы почти застроен, девелоперы готовы инвестировать строительство в подземных пространствах Москвы, что, кстати, будет существенно дороже, чем строительство на поверхности. Так уже существуют проекты строительства подземных торговых комплексов под рядом столичных площадей: Лубянской, Болотной, Пушкинской, Павелецкой и площадью Белорусского вокзала.

Те тенденции, которые наметились в прошлом и позапрошлом годах, в наступившем году получат дальнейшее развитие. Так, будут продолжать свою экспансию крупные торговые сети – французская Auchan, шведская IKEA, немецкий холдинг Metro, который собирается открыть в самое ближайшее время в Москве 5 торговых центров Real. Активизируются и отечественные девелоперы, например, в этом году планируется завершение строительства ТЦ «Вэймарт 2» и ТЦ «Мосмарт 2».

Будут развиваться форматы «магазина на углу» и department store. Сегодня ярким представителем последнего формата является универмаг «Москва», открытый год назад после реконструкции. Здесь на площади 4 тыс. кв.м все товары можно выбрать и померить в одном зале, а затем на выходе оплатить все вместе через кассу. Еще один представитель классической department store – финская компания Stokmann – в 2004 г. планирует открыть новые магазины в Москве.

Еще один источник нового торгового пространства – т.н. retail-парки, которые, по ожиданиям Colliers Int, появятся в столице уже в этом или следующем годах. Retail парки – это торговые центры, представляющие собой группу крупных 1–2-этажных магазинов различного профиля, объединенных общей архитектурной идеей, имеющие отдельные входы, но использующие общую парковочную зону. На сегодняшний момент подобная концепция разработана для торгового центра «Retail-Парк» на Дорожной улице, а также используется в проекте ТЦ «Ростокино» на проспекте Мира. Вероятно один из торговых объектов на Рублево-Успенском шоссе будет также иметь концепцию retail-парк.

– Насыщенность рынка торговой недвижимости характеризуется тем, что спрос на помещения начнет падать без падения цены. В Москве таких сигналов нет, и в ближайшее время вряд ли появятся.

Генеральный менеджер «Астера Групп» Юлия Дровянникова в своих прогнозах исключает возможность насыщения рынка коммерческой недвижимости:

По мнению Ю. Дровянниковой, сравнение московского и европейского рынка торгового ритейла на сегодняшний день некорректно, поскольку за счет большой процентной доли неорганизованной торговли (ларьки и рынки) во всех секторах отечественного потребительского рынка искажается полная картина российского ритейла. Невозможно реально просчитать эффективность торговли с квадратного метра площади, причем рыночная составляющая также имеет разные форматы и составляет конкуренцию магазинам практически по всем направлениям. Говорить о сравнении цифр с европейскими показателями можно будет только после ликвидации этого сектора торговли.

С такими прогнозами соглашаются и специалисты StilesRiabokobylk «Мы ожидаем, что магазины на лучших торговых коридорах, с удобным расположением, хорошей доступностью, правильной формы и размера будут по-прежнему привлекать лучших торговых операторов, способных позволить максимальные арендные ставки».

Стоит отметить, что в условиях возрастающей конкуренции, снижения уровня розничных цен и увеличения затрат на открытие и содержание новых магазинов, доходы торговых операторов существенно не увеличатся, несмотря на возрастающий рост оборотов.

Впрочем, по мнению Colliers Int, становится все более очевидным процесс замены открытых рынков, палаток и ларьков современными объектами цивилизованной торговли. В 2004 г. благодаря усилиям правительства Москвы данная тенденция будет продолжена.

Договор аренды по-прежнему заключается сроком на 5–10, редко на 15 лет. Для «якорных» арендаторов срок составляет 7–10 лет.
345 многоквартирных домов в 22 районах Московской области капитально отремонтируют до конца 2008 года. Такие данные сообщил министр ЖКХ региона Виктор Бешкарев. Раньше всех строители придут к жителям Ивантеевки, Подольска, Балашихи, а также Клинского, Воскресенского и некоторых других районов.

В ближайшие годы, скорее всего, не изменятся условия аренды. Арендные ставки будут устанавливаться в долларах, но оплачиваться в рублях. Возможно, станут чаще использоваться «смешанные» ставки, когда устанавливается фиксированная арендная плата, а к ним добавляется процент от оборота, как правило, 12–15%. Такие ставки сегодня наиболее популярны в торговых секторах с высоким уровнем оборота, на предприятиях общественного питания и в индустрии развлечений. Между тем, аналитики прогнозируют развитие развлекательного элемента на рынке торгового ритейла, в частности, в мультиплексах – универсальных торговых комплексах. Выплата арендных платежей производится ежемесячно. Гарантийный депозит в сумме, равной арендной плате за один месяц, выплачивается арендатором после подписания договора и удерживается в течение срока действия договора. По окончании срока страховой депозит возвращается арендатору после освобождения помещения и подписания сторонами акта сдачи-приемки помещения.

Всего в этом году на реализацию программы выделено 740 миллионов рублей: 350 миллионов поступит из федерального Фонда содействия реформированию ЖКХ, столько же выделит областной бюджет. Еще 40 миллионов рублей добавят из своего кармана сами собственники жилья. Деньги поступят на счета управляющих компаний, которым доверено проведение капремонта. Контроль за их освоением возложен на глав муниципальных образований.

Во время обсуждения этих планов вице-губернатор Алексей Пантелеев заметил, что пока количество районов, принявших участие в федеральной программе, невелико. Он потребовал, чтобы власти объяснились с жителями, по каким причинам они не спешат привести дома в порядок.

Напомним, проводить капремонт или нет и что именно требует замены - крыша или коммуникации, решают собственники помещений. А органы местного самоуправления выносят вердикт по сносу ветхого и аварийного жилья. Каждое муниципальное образование разрабатывает свою программу проведения ремонта жилья, свои критерии. Приоритетным правом на получение финансовой поддержки за счет средств фонда и областного бюджета в одном районе могут пользоваться дома, построенные полвека назад, а в другом - дома определенной серии. Такой гибкий подход позволит быстрее решать существующие проблемы.

В беседе с корреспондентом РГ Виктор Бешкарев напомнил, что на помощь государства могут рассчитывать только те муниципальные образования, которые в основном перешли на новые формы управления жилыми домами. Мы давно предупреждаем жителей: хотите жить в крепком доме, решайте быстрее, кто станет о нем заботиться - ТСЖ или управляющая компания, - сказал он. - Многие из тех, кто пренебрег этим советом, уже пожалели об этом. Но и сейчас время еще не упущено! По федеральному закону область может в течение года неоднократно подавать заявку на предоставление финансовой поддержки для капремонта на планируемый год. Считаю, что до конца этого года еще восемь муниципальных образований - городские округа Орехово-Зуево, Королев, Серпухов; Орехово-Зуевский, Зарайский, Луховицкий, Наро-Фоминский и Ступинский районы станут участниками капитальной программы.

Новый офис МТС сделан с намеком на конструктивистский стиль, но «подсознание» здания – это дань старой Москве.


Справка РГ
Общий объем жилищного фонда Подмосковья составляет более 170 миллионов квадратных метров общей площади. Из них 2 миллиона - ветхое жилье, еще 22,2 тысячи квадратных метров - аварийное. В капремонте нуждаются около 40 тысяч многоквартирных домов. Острее всего ситуация сложилась в Егорьевском, Пушкинском, Солнечногорском, Сергиево-Посадском районах... По данным Бешкарева, для выполнения полного объема недоремонта требуется около 76 миллиардов рублей. Если вкладывать по 7-8 миллиардов рублей в год, все дома можно отремонтировать за 7-10 лет.

– Во всем мире, и в Москве тоже, существует одна общая коллизия: организации хотят строить свои офисы именно в центре, что не всегда хорошо для города. В Америке и в Европе большой властью обладают городские согласующие организации, которые понимают, что большое количество офисов в центре мегаполиса означает, что этот центр ночью вымирает, становится более криминогенным, чем даже окраины. С другой стороны, организациям эти соображения о развитии города не очень важны, и они стремятся в центр. Для нашего архитектурного бюро при строительстве офиса МТС важно было соблюсти баланс между требованиями заказчика и нуждами города.

– С какими сложностями сталкивается архитектурное бюро, когда оно берется строить офисное здание в центре города? Расскажите, пожалуйста, о том, как это происходит в Москве, в первую очередь, сравнительно с мировой практикой?

– Мы искали образ некоей городской усадьбы XXI века. С одной стороны, само офисное пространство – это пространство очень рациональное, оно предполагает четкую функциональность. Каждый метр должен возвращать деньги. Рабочее место должно быть замечательно организовано. Здесь сложно допустить какие-либо фривольности, которые могут быть в квартире, в дачной резиденции. Я, к сожалению, не помню, как зовут этого замечательного итальянца, который провозгласил такую вещь: он писал, что начинает проектирование здания с одного рабочего места. Целое многоэтажное офисное пространство выводится из одного человека, отсюда вытекает пространство для групп людей, для организаций, для групп организаций. По этому пути пошли и мы при проектировании внутреннего пространства здания.

– Какой образ здания в итоге смог разрешить эту ситуацию?

Мы стали искать, повторюсь, образ городской усадьбы XXI века. Наше здание становится таким переходным модульным объемом между маленькими строениями старой Москвы и большим гаражом, который становится для этого здания фоном. Кривизна фасада задается кривизной самого участка. Также я стремился поделить здание по горизонтали и по вертикали на три части, иначе это оказался бы монстр. И ниоткуда этот дом не смотрится единым целым, хотя красная кирпичная облицовка дает ощущение цельности.

Но чистой функциональности, к которой располагает офисное пространство, противостоят требования места, окружения. Это очень интересный район, неподалеку от храма Христа Спасителя. Я знаю, что в Центре я не могу сделать вещь в угоду чистой функции, уродующую ткань города. Понимаю, что многие архитекторы со мной не согласятся, провозгласят культ чистой функции. Но для меня строительство в Центре – своего рода игра компромиссов. Я вырос на Сретенке, и с болью наблюдаю за тем, что происходит с московским центром. В нашем же случае тон задавал, во-первых, храм Христа Спасителя, и я считаю, что не могу закрыть вид на него. Во-вторых, рядом расположен огромный гараж, знаменитое здание, построенное Михаилом Григорьевичем Леоновым, и гараж тоже задает тон. Это – ограничения, которые накладывает историческая среда. Мы вообще очень любим ограничения: чем их больше, тем интереснее работать.

– На какие еще отечественные традиции вы опирались, кроме необходимости делать здание в центре украшенным, «ярким»?

Еще я сделал деталировку. В соответствии с нашими традициями, дом в центре Москвы должен быть украшенным. Поэтому на здании много деталей. А, идя по пути украшательства, мы также помнили о том, что современная деталь – деталь функциональная.

– Частный заказчик в нашей стране появился недавно. Скорее всего, он далек от конструктивизма. Как вы сочетаете требования заказчика с художественным подходом?

– Мне показалось, что некоторый намек на конструктивизм будет уместен в этом здании. Я стремился показать структуру здания, сделать прозрачной и показать конструкцию и инженерию дома: колонны, перекрытия. И так как у меня было стремление выразить конструкцию, логично было подхватить конструктивистские мотивы 1920-х годов, и на часах в этом доме мы даже сделали цитату из Весниных, их здания «Ленинградской Правды», повторили графику тех часов, специально настаивали на таком решении, боролись за это и были отчасти правы.

Что касается частного заказчика, то это люди, которые уже ездят на дорогих престижных машинах, носят дорогие костюмы, но они еще не понимают, почему надо потратить серьезные деньги даже не на архитектуру вообще, а на свое конкретное здание. Они всю жизнь ходили в райкомах по обшарпанному линолеуму, а сейчас сидят в каких-то деревенских домах и не пришли еще к тому, чтобы востребовать качественную архитектуру. Это не американские миллионеры, не европейские интеллектуалы, не арабские шейхи. Формируя заказ, они не требуют от нас хорошего продукта. Они не требуют от архитектора, чтобы он выкручивался, придумывал, как сэкономить тепло, электроэнергию, как это делается во всем мире. С другой стороны, и мы, архитекторы, недостаточно образованы по мировым меркам, и такого процесса, который стимулировал бы нас узнавать новые технологии, давать максимально качественный на выходе продукт – такого процесса нет в России. Заказчик может сказать: на тебе денег с барского плеча, сделай такой козырек, какой ты хочешь. Нет понимания того, что хорошая архитектура нужна ему, заказчику.

– В перестройку у архитекторов существовал лозунг: клиент всегда прав. Сейчас мы относимся к делу иначе. Потому что если бы клиент был прав, он строил бы сам, а не обращался бы к нам. Сегодня деньги есть у бизнесмена Х, завтра у бизнесмена Y, а дом остается на века, и архитектор должен строить именно вещь для города. Конструктивизм – это точка отсчета всей современной архитектуры в том плане, что именно там зародилось понимание того, что дом имеет не только изобразительные функции, но становится философским и идеологическим посланием.

– Какие московские здания в офисном стиле вызывают ваше одобрение?

В данном случае заказчик – наш давний друг, мы уже проектировали для него ряд вещей. Но вот, скажем, мы стремились внутреннее пространство офиса сделать конструктивным, четко организованным. Любопытно, что когда идет работа, заказчик не вмешивается в строительство, и я могу работать спокойно. Но когда дом уже закончен, ему надо показать вкус. И в этом случае он решил поставить на входе в здание какую-то витрину, которая закрывает вид на зал. В каком-то смысле он прав, с той точки зрения, что витрина там может быть и нужна, но где-то и не прав, потому что входящий человек сразу тыкается в эту витрину, это не совсем хорошо, даже из утилитарных соображений. Но всегда можно найти компромисс.

– Итак, в Москве или развивается, или намечается, или идет широкое офисное строительство. Как бы вы оценили его в контексте мировой истории офисного строительства?

– Есть, например, очень хорошее здание Центросоюза, которое построил Ле Корбюзье. Но он потом отказался от авторства, потому что коммунисты, как всегда, влезли не в свое дело и запретили ему делать такое остекление, которое он хотел. Еще я назвал бы здание «Газпрома» на Новых Черемушках, сделанное мастерской Ханина: оно очень хорошо выражает дух этой организации.

- Татьяна Викторовна, почему была выбрана эта автотрасса?

– Я думаю, что самым первым офисом была пещера шамана. Потом – разнообразные постройки, из которых осуществлялось правление жрецов, фараонов – это первые истоки офисного пространства, которые до нас дошли в руинах. Это здания, в которых принимались основные решения, где занимались физическим, а не интеллектуальным трудом. Потом стала возникать светская архитектура… В современной истории существует разделение на английский и французский градостроительный путь. В Лондоне Сити становится частью исторической застройки в центре города, живет внутри исторического центра, оттуда и пошло представление об офисном центре. В Париже, наоборот, были построены целые офисные районы, Париж провозгласил, что офисы мы переносим в отдельное место и заново его планируем и строим. Мое ощущение, что Москва сейчас склоняется к французскому пути, только вот как он будет реализован, покажет время. Само слово «офис», как и слово «бизнес» для нас очень недавнее.
Началось осуществление проекта создания Краснопресненского проспекта, который напрямую соединит автотрассу Москва - Балтия. О том, как будет идти новая большая стройка, по просьбе "Тверской, 13" рассказывает главный инженер проекта отделения транспорта и дорог НИиПИ Генплана Москвы Татьяна СИГАЕВА.

- Можно ли утверждать, что осуществление Краснопресненского проекта это начало строительства радиальных скоростных магистралей?

- При принятии решения на разработку этого проекта руководители Москомархитектуры и НИиПИ Генплана Москвы исходили из нескольких моментов. Еще в ходе строительства Лефортовского тоннеля, где прекрасно зарекомендовал себя проходческий щит "Херренкнехт", решался вопрос: где еще в Москве можно будет использовать эту дорогостоящую технику, где еще будут затруднения в прокладке автодорог с точки зрения заповедных и охранных зон? Правительство Москвы поручило Москомархитектуре рассмотреть перспективную схему развития транспортных магистралей и дать свое предложение на использование "крота". После многих проработок на градостроительном совете правительству Москвы было предложено несколько мест, где можно успешно применить проходческий щит. В результате обсуждения был выбран вариант для формирования Краснопресненского проспекта. Почему? Существует трасса Москва - Балтия, которая подходит к Московской кольцевой автодороге (МКАД). Но эта магистраль на сегодняшний день входа в Москву не имеет. Это со стороны области. С другой стороны, как магистраль Краснопресненский проспект, а это Звенигородское шоссе, улицы Нижние Мневники, Народного Ополчения, проспект Маршала Жукова, не имеет выхода на Кольцевую автодорогу. Здесь отсутствуют транспортные связи районов Троице-Лыково и Крылатское. Если посмотреть по схеме, то этот участок как будто уже задавал радиальное направление трассы в структуре всех магистралей города, но он выходит не на трассу Москва - Рига, а к Рублевскому шоссе, которое не имеет продолжения в область. Теперь по разработанному проекту Краснопресненский проспект будет выходить на магистраль Москва - Балтия, которая после проведения всех строительных работ будет достойной дорогой федерального значения.

- Какие работы проведены на будущей трассе и что предстоит еще сделать?

- Скажу сразу: это будет нескоростная магистраль. В соответствии с принятой классификацией автотрасс у нас нет скоростных дорог. Ведь скоростная трасса требует определенных параметров движения. Это в Москве выдержать невозможно, потому что так сложилась городская застройка. У нас есть магистрали первого класса, где предусмотрено непрерывное движение транспортных потоков. Это Московская кольцевая и Третье транспортное кольцо. Краснопресненский проспект - это одна из радиальных трасс. У нас имеются дороги радиального направления, мы их называем дублерами. Такие дублеры есть у Волгоградского и Кутузовского проспектов. Они проходят вблизи основных магистралей. Краснопресненский проспект - это самостоятельное радиальное направление по трассе Москва - Балтия.

- Какие препятствия могут возникнуть при осуществлении этого проекта?

- На будущей трассе уже проделана большая работа. На сегодняшний день реконструировано Звенигородское шоссе, по которому возможно движение транспорта по четырем полосам в любом направлении. Этот участок дороги фактически уже сформирован на всем протяжении до Третьего транспортного кольца. Что же касается проспекта Маршала Жукова, то предстоят большие работы по его реконструкции, потому что с пропускной способностью, которую он имеет сегодня, проспект не сможет принять все транспортные нагрузки, которые прогнозируют наши специалисты. Но предстоит построить еще две транспортные развязки: одну - на улице 1905 года, а вторую - на выходе Краснопресненского проспекта на Садовое кольцо. В нашем институте уже есть проработки: на Садовом кольце должен быть еще один тоннель, по которому будет обеспечен выход на Краснопресненскую трассу,

- Где будет применен проходческий щит "Херренкнехт"?

- На пути возводимой автотрассы будут такие преграды: Малое кольцо Московской железной дороги и Смоленское направление железной дороги. Здесь планируется возведение путепроводного сооружения - эстакады, что позволит перешагнуть эти препятствия. Но и это не все. Должен быть построен мост через Москву-реку, чтобы обеспечить выход новой трассы на проспект Маршала Жукова. Этот арочный мост длиной более 1,6 тысячи метров будет переброшен через реку и повиснет над ней на металлических тросах-вантах, прикрепленных к ажурной арке высотой 90 метров.



Главная --> Публикации