Главная --> Публикации --> Цена автономии Квартиры начинает трясти Страхование сделок с недвижимостью: есть вопросы... Жильцов будут охранять умные "пчелы" Москва попала в пятерку городов с самыми дорогими офисами

Имущество АО, созданных в результате приватизации государственных и муниципальных предприятий, состоит из объектов, прежде закрепленных за ними на праве хозяйственного ведения и выкупленных акционерами в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации. АО, конечно, воспользовались своим правом оформить право собственности на занимаемое предприятием здание, ведь в большинстве случаев именно недвижимое имущество представляет наибольшую ценность среди активов компании.

В последние годы в ряде крупных городов, в том числе в Москве, развернулись настоящие «акционерные войны». Причины острой борьбы между крупными акционерами того или иного АО могут быть самыми разными, но чаще всего спор идет за обладание недвижимым имуществом, находящимся на балансе АО.

Если среди акционеров наметились две более-менее влиятельные группировки, рано или поздно одна из них воспользуется возможностью получить здание, находящееся на балансе АО, в свое распоряжение.

Как скупить акции?

Несомненно, в более выгодном положении находится действующий директор предприятия. Руководство АО обычно организует скупку акций у рядовых акционеров еще задолго до надвигающегося конфликта с партнером, при этом под самым нелепым предлогом, например, объявляя про «нависшую угрозу от бандитов».

Как только один из партнеров начинает скупку акций, другой крупный акционер также вынужден скупать их, защищая свои интересы; потому что, вложив значительные суммы (нередко миллионы долларов) в покупку пакета акций АО, не желает сдавать свои позиции.

После распределения акций работники предприятий получили комплекс прав, предусмотренных законодательством об АО, в том числе право на участие в управлении обществом и право на дивиденды.

Государственная программа приватизации устанавливала порядок продажи акций АО, согласно которому для работников предприятий и приравненных к ним лиц предусматривалась продажа (безвозмездная передача) пакета акций, составляющего не менее 15–25% от общего числа акций.

Учитывая несоблюдение прав акционеров, отсутствие выплат по акциям либо их незначительный размер, акционеры – держатели единичных или небольшого числа акций – спешили продать их по более-менее приемлемой цене, как только это представилось возможным.

Последним не воспользовался почти никто, поскольку указанному праву акционера на получение дивидендов не соответствует обязанность общества их выплачивать. АО (общее собрание акционеров) вправе принимать решение о выплате дивидендов, при этом они выплачиваются из чистой прибыли общества (после уплаты налогов), что также не стимулирует организации, пытающиеся оптимизировать налогообложение, выплачивать дивиденды. Право на участие в общем собрании также нарушалось повсеместно. Зачастую акционеры либо вообще не получали приглашение на общее собрание, либо голосовали под давлением администрации предприятия.

И сколько?

Несмотря на то, что официальная статистика по этому вопросу отсутствует, можно с уверенностью сказать, что суммы вознаграждения за продажу акций, полученные одним акционером, редко превышали $5000, хотя и счастливчиков, выручивших такую сумму за свои акции, совсем немного. Но и это вознаграждение совершенно незначительно по сравнению с рыночной стоимостью здания, например, в центре Москвы либо в престижном районе другого крупного города.

Таким образом, чтобы установить контроль над АО и получить право распоряжаться прибыльным объектом недвижимости, зачастую достаточно было купить за несколько тысяч долларов необходимое количество акций у мелких акционеров с тем, чтобы образовать подконтрольный себе совет директоров и назначить руководителя.

Конечно, здание представляет интерес для владельца только в случае, если им можно распорядиться: сдать в аренду, продать и т.д. Законодательством установлен порядок совершения АО так называемых крупных сделок.

Какой пакет акций является контрольным? 51%?

Как мы видим, скупка акций у мелких акционеров оказалась нетрудной задачей. В большинстве случаев их заинтересованность в том, чтобы оставаться акционерами почти недействующих, убыточных предприятий, минимальна.

Согласно ст. 48 ФЗ «Об акционерных обществах» от 26.12.1995 г. №208-ФЗ (ред. от 27.02.2003 г.), к компетенции общего собрания акционеров относятся, в том числе, определение количественного состава совета директоров общества, избрание его членов и досрочное прекращение их полномочий; образование исполнительного органа общества, досрочное прекращение его полномочий, если уставом общества решение этих вопросов не отнесено к компетенции совета директоров общества.

Главное преимущество владельца преобладающего пакета акций – возможность по своему усмотрению сформировать органы управления, которые будут проводить выгодную ему политику в хозяйственной деятельности общества.

Именно с назначением нового директора зачастую связаны «акционерные скандалы». Но даже после назначения своего человека на должность директора акционеру, желающему получить в свое распоряжение здание, рано праздновать победу: полномочия директора АО существенно ограничены законодательством.

При этом указанные решения принимаются на общем собрании акционеров простым большинством голосов; т.е. для того чтобы сформировать подконтрольный себе совет директоров и назначить своего директора, необходимо владеть всего лишь 50% и одной акцией.

Решение об одобрении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет от 25 до 50% балансовой стоимости активов общества, принимается всеми членами совета директоров единогласно.

К отчуждению здания обычно применяется правило о крупной сделке. В соответствии с законом об АО, сделка признается крупной, если в результате нее или нескольких взаимосвязанных сделок приобретается или отчуждается имущество, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов АО, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату.

Три четверти?

В случае если единогласие совета директоров общества по вопросу об одобрении крупной сделки не достигнуто, по решению совета директоров общества вопрос об одобрении крупной сделки может быть вынесен на решение общего собрания акционеров. В таком случае решение об одобрении крупной сделки принимается общим собранием акционеров большинством голосов акционеров – владельцев голосующих акций, принимающих участие в общем собрании акционеров.

Решение об одобрении наиболее крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет более 50% балансовой стоимости активов общества, принимается общим собранием акционеров большинством в три четверти голосов акционеров – владельцев голосующих акций, принимающих участие в общем собрании акционеров.

Несомненно, наличие 51% акций дает акционеру свободу действий по многим вопросам, но не по всем.

Таким образом, только акционер – владелец акций общества – вправе распорядиться имуществом АО, включая отчуждение имущества на любую сумму, а также принять устав АО в новой редакции, которая позволит акционеру учесть все свои интересы.

Следует отметить, что если АО является собственником одного здания, обычно стоимость этого здания составляет более 50% активов общества.

Указом Президента РФ «Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества» от 01.07.1992 г. № 721 был утвержден типовой устав, которым и руководствовались созданные в результате приватизации АО при разработке своих учредительных документов.

Несомненно, для любого юридического лица очень важно иметь учредительные документы, позволяющие эффективно осуществлять управление и защищающие интересы организации.

Следи за движением акций

Вопрос о внесении изменений и дополнений в устав общества или утверждение устава общества в новой редакции решается общим собранием акционеров большинством в три четверти голосов акционеров – владельцев голосующих акций, принимающих участие в общем собрании акционеров.

Для защиты от скупки акций самыми распространенными являются следующие методы.

В конце декабря прошлого года на конференции «Слияния и поглощения в России: теория, практика, инвестиционные последствия. Способы защиты от враждебного поглощения» в ряде выступлений участников прозвучали следующие рекомендации по противодействию недружественного поглощения.

Контроль за движением акций также имеет отношение к предварительной защите. Он включает в себя организацию отдела ценных бумаг, который постоянно контролировал бы движение акций.

Защита реестра. Три главных способа получить доступ к реестру: в самом АО, через регистратора или уполномоченные государственные органы. Наиболее эффективный метод защиты реестра – хранить его у надежного, проверенного регистратора.

Встречная скупка акций является самым простым методом защиты. Его основным недостатком является потребность в свободных денежных ресурсах.

Изменение устава. Даже незначительная коррекция может привести к принципиально иному раскладу сил. Руководство может защитить себя, используя «золотые парашюты». При использовании этого метода в контрактах представителей высшего менеджмента оговариваются значительные компенсации, которые будут им выданы при увольнении.

Количественное изменение уставного капитала предусматривает увеличение уставного капитала путем повышения номинальной стоимости акций. Данное решение может оказаться очень эффективным – уставный капитал АО увеличится и будет больше соответствовать реальной стоимости компании.

Качественное изменение структуры уставного капитала подразумевает, что акционерное общество осуществляет дополнительную эмиссию акций в количестве, превосходящем объем, который может скупить захватчик, с дальнейшим закрытым размещением.

Перекачивание активов может способствовать потере интереса к ним со стороны «агрессора» в том случае, если с самого начала они его интересовали только для последующей перепродажи. Основная идея: наиболее привлекательные активы переводятся в дочерние компании, которые затем (постепенно или сразу) отделяются от материнской. Правда, иногда эти методы могут быть оспорены в суде.

Блокирование акций заключается в том, что акционеры добровольно вносят свои акции в уставный капитал другого юридического лица, которое может быть создано в форме ООО, АО, некоммерческого партнерства или производственного кооператива.

При этом во всех вышеизложенных вариантах нежелательно использование оффшорных компаний, корпоративное законодательство которых не обеспечивает гарантий против негативных действий третьих лиц. В таком аспекте предпочтительней смотрится европейский холдинг, функционирующий в рамках защитных корпоративных механизмов.
Еще совсем недавно самым недорогим и реальным вариантом снять офис были помещения многочисленных НИИ. До определенного момента они служили палочкой-выручалочкой – не без недостатков, конечно, зато дешево и с определенными удобствами – проходная (почти охрана), буфет-столовая (не ресторан, но голодными не оставят). Однако времена офисов типа «скромненько, но со вкусом» уходят в прошлое, а на кресло фаворита офисного рынка в классах «С» и «В» претендуют бывшие заводские помещения. Тем более что, как отмечает начальник отдела коммерческой недвижимости отделения «Отрадное» компании «Домострой» Артем Борович, «в Москве все еще не хватает офисных площадей соответствующего качества по приемлемым ценам».

Введение арбитражного управления. Искусственное создание дружественной кредиторской задолженности компании может либо отпугнуть «агрессора», либо позволит собственникам в дальнейшем провести ее подконтрольное банкротство силами родственного кредитора. Минусом варианта может быть назначение стороннего управляющего.

Причин такому «переделу» много. На сегодняшний день в Москве более 400 промышленных зон, большинство из которых находятся в крайне плачевном состоянии. «Нехватка инвестиций для развития производства приводит заводы и фабрики к простою и в итоге к банкротству, – отмечает специалист по маркетингу компании «АЛМ-девелопмент» Ольга Бубенцова. – В данной ситуации не спасают и взятые у государства или банков кредиты, которые чаще всего не возвращаются и не могут быть покрыты продажей даже всего оборудования завода». Причем такая судьба не только у промзон, находящихся за пределами центра, но и у старых фабрик и заводов, расположенных в пределах Садового, а часто и Бульварного кольца. Завод с видом на Кремль – пожалуй, более лакомого для офиса места и предположить нельзя. При этом, по словам Артема Боровича, «переоборудование требует значительно меньшего числа согласований, чем новое строительство, не говоря уже о том, что получить участок земли под строительство в Москве крайне сложно».

Непрофильные активы

Здание-трансформатор

Надо сказать, что реконструкция и перепрофилирование промышленных помещений в крупные деловые центры идея не российская – данный опыт давно и успешно используется на Западе, где бывшие заводы живут по полной «непрофильной» программе. К примеру, в Лондоне бывшая теплостанция приютила музей авангардного искусства ХХ века «Нью Тэйт». Для Москвы этот опыт новый, но, судя по всему, более чем положительный. По сравнению с офисами, размещенными в бывших НИИ, у заводских территорий есть множество преимуществ, и, в первую очередь, это, по мнению г-на Боровича, «более понятная и прозрачная, чем в государственных учреждениях структура собственности, владельцы последних часто не имеют права сдавать свои площади в аренду». Среди «технических» преимуществ стоит отметить достаточную площадь земли и, соответственно, отведение большой территории под наземную парковку, что решается еще на этапе разработки проектной документации на реконструкцию. Эксперт компании Noble Gibbons Ирина Герасимова говорит следующее: «Оптимальным соотношением для Москвы считается одно парковочное место на 100 кв.м арендуемой офисной площади, в случае же размещения офиса на территории бывшего завода это соотношение может достигать одного места на 50 м площади».

Мнения экспертов сходятся в одном: громадным преимуществом реконструкции является возможность полностью адаптировать пространство под современные нужды – это касается и коммуникаций, и архитектурно-планировочных решений, удовлетворяющих запросам современных арендаторов.

Еще одним плюсом таких проектов является развитая инфраструктура. Как отмечает Ольга Бубенцова, на бывших заводских территориях обычно находятся трансформаторные подстанции с большим количеством выделенной электроэнергии, бойлерная и тепловой пункт для автономного обеспечения теплом и горячей водой. «В подобных помещениях, как правило, устанавливается система центрального кондиционирования, подводятся оптоволоконные телефонные и линии», – добавляет г-жа Герасимова.

От того, где находится завод, и как он станет реконструироваться, зависит то, к какому классу впоследствии будет отнесено офисное здание, и по каким ставкам будут сдаваться помещения.

Классификация зависит от степени реконструкции

«Обычно реконструкция проводится с заменой всех инженерных систем, кровли, иногда перекрытий, с производством фасадных работ и работ по благоустройству прилегающей территории. Внешние сети реконструируются или подлежат полной замене. Внутренняя отделка выполняется по высокому европейскому стандарту. Объект недвижимости оснащается системой безопасности, которая может включать в себя круглосуточную охрану, систему видеонаблюдения, охранную и пожарную сигнализацию и контрольно-пропускную систему на основе магнитных карточек. Для предоставления неограниченного количества телефонных номеров и высокоскоростного доступа в Интернет к зданию подводится оптоволоконный кабель», – подчеркивает Ольга Бубенцова.

«Класс зависит от того, какие работы были произведены для перепрофилирования производственных зданий в офисные, – говорит консультант по исследованиям рынка компании Colliers International Виктория Бекасова. – Если они снесены, и на месте бывшей фабрики/завода построено новое здание, возможно, с сохранением исторически ценных частей, например, фасада, как это было сделано в первой очереди комплекса «Аврора Бизнес Парк» на Садовнической набережной, – класс объекта будет определяться характеристиками нового здания – это может быть и класс «А», и класс «В». «Если это капитальная реконструкция (пример – бизнес-центр «Красная Роза»), – продолжает г-жа Бекасова, – это, как правило, класс «В», в зависимости от характеристик проекта – «В1» или «В2» ($350–550 в год без НДС)».

В лучах чужой славы

«Если же это ремонт («облагораживание») помещений, то, скорее всего, офисы будут отнесены к классу «С», как, например здание на ул. Годовикова, 9», – заключает г-жа Бекасова.

Среди успешных проектов также можно отметить бизнес-центр на Дербеневской набережной, комплекс зданий 1-го часового завода рядом с метро «Пролетарская», здания бывшего завода химического машиностроения на Новодмитровской улице, 14, где располагается один из офисов компании Intel. Здесь самый востребованный метраж арендуемых помещений составляет около тысячи кв.м.

Впрочем, офисы класса «А», сдающиеся по $450–800 в год без НДС, в этом сегменте рынка пока редкость. Гораздо более популярны офисы класса «В» и «С», особенно если они расположены недалеко от «элитных» офисных центров. Бурно развивается «в лучах чужой славы» район вокруг Павелецкой площади. Большим спросом и у инвесторов, и у арендаторов пользуются заводоуправления (например, на Кожевнической набережной), которые находятся у Павелецкой или примыкают к ней; по словам Ирины Флоровой, «получая преимущества «дорогого» окружения». В то же время Ольга Бубенцова отмечает: «Модной тенденцией стало наличие у компаний back-offices класса «В» в районах Третьего транспортного кольца, где есть хорошие дорожные развязки. В таких помещениях первостепенное значение имеет функциональность, что никоим образом не уменьшает престижность самого офиса. Расположение в одном месте офиса и склада создает дополнительные удобства для деятельности фирмы при более низких ставках на площади». К таким проектам можно отнести реконструированную «АЛМ-Девелопмент» бывшую табачную фабрику на М. Семеновской, 11/ Сейчас там находится современный офисно-складской комплекс класса «В».

Конечно, помещения в центре города до сих пор пользуются большим спросом, чем за его пределами. А учитывая, что у московского правительства есть программа вывода промышленных предприятий из центра города, можно прогнозировать, что часть из них будет переоборудована под офисы. «Тем не менее, высокая стоимость земли в центре города побуждает девелоперов к строительству в первую очередь офисов класса «А» или «В», – считает Виктория Бекасова. И хотя, по мнению специалистов, волна массового переоборудования производственных площадей в офисные помещения высокого класса распространится за пределы Третьего транспортного кольца еще не скоро, на отдельных направлениях инвесторами уже делаются первые шаги. Здесь Артем Борович выделяет строящиеся офисно-складские объекты на Варшавском и Каширском шоссе. На развитие офисной недвижимости в этом направлении сильно повлияла реконструкция аэропорта «Домодедово», переход туда ряда авиакомпаний, и, соответственно, пассажиропотока.

Растет популярность, по словам г-на Боровича, офисов класса «C». Здесь арендуемая площадь варьируется от 150 до 1500 кв.м. Арендаторами являются производственные и средне– или мелкооптовые фирмы, для которых выгодной становится возможность аренды оперативных складов в том же или прилегающих зданиях.

Одним из самых популярных «заводских» проектов является «Силиконовая слобода» у метро «Автозаводская». «Слобода» появилась два года назад, заняв реконструированное производственное здание электротехнического завода «Динамо», известного как производитель двигателей для троллейбусов, трамваев и метро, а также популярных дачных водяных насосов «Малыш».

Московская силиконовая долина

Довольны и арендаторы: помимо хороших помещений с высокими потолками и громадными окнами они получают оптоволоконный Интернет, современную телефонию и прочие радости научно-технического прогресса по вполне умеренным арендным ставкам. В результате здание стало столь популярным, что заполнено практически целиком – за исключением последних помещений, в которых еще разбирают оставшиеся станки и подъемные краны.

Инициатором проекта стал холдинг Rambler, который не только сам разместился в этом здании, но и создал условия для привлечения «родственных» арендаторов: половина последнего этажа этого обширного здания отошла под Rambler ТелеСеть, а другие офисы занимают Lenta.ru, Zvuki.ru, Mednovosti.ru, Subscribe.ru, Price.ru и еще несколько проектов. Переезд в новое здание из Научного парка МГУ, по словам заместителя генерального директора Rambler Ивана Засурского, дал компании неограниченные возможности для развития. «Пока мы жили в Научном парке, – говорит г-н Засурский, – вопросы расширения всегда были болезненными: высокая стоимость аренды, невозможность организации пространства по собственному плану, отсутствие больших помещений – все это не давало возможности делать то, что нужно». В последнее время жизни в здании Научного парка Rambler страдал не столько от отсутствия площадей, сколько от технологических ограничений самого здания. В результате компания стала испытывать трудности с модернизацией – размещение сервера требовало увеличения уровня допустимой нагрузки на пол, запаса электрических мощностей и резервного питания. Здание на Автозаводской дало холдингу практически неограниченные возможности – запас прочности нагрузки на пол в новом здании составляет до 2 тыс. кг на кв.м против 200 кг в Научном парке. Появление соответствующих запросам площадей дало возможность компании расшириться и позволило запустить Rambler Telecom и Rambler ТелеСеть.

Города московского региона становятся все более привлекательными для инвесторов. Однако картина офисного рынка Подмосковья остается довольно неприглядной – новых бизнес-центров практически нет, а старый фонд динамично развивающимся компаниям уже не подходит.

Успешности проекта, по словам г-на Засурского, способствовало и строительство Третьего транспортного кольца, прошедшего всего в километре от «Слободы». Теперь попасть к офису можно не только на метро, расположенном в 100 м от входа в здание, но и, минуя пробки на набережной, по Третьему кольцу.

В начале-середине 1990-х офисная недвижимость в Подмосковье была востребована в основном фирмами, чья деятельность напрямую была связана с производством и торговлей, нацеленными на местных потребителей. Они начали расселяться на территории фабрик, заводов, НИИ, в ход также пошли бывшие конструкторские бюро и складские базы. Значительная часть торгово-производственных компаний проживает там и по сей день, что нередко оправдано, поскольку качественные офисы таким организациям не нужны по причине невысокой платежеспособности. Еще одна причина «любви» к некачественным офисам – многие фирмы снимают их на территории складов и баз для удобства оформления тех или иных договорных отношений с клиентами.

«Любовь» к некачественным помещениям

Сегодня, правда, в некоторых городах Московской области ситуация несколько изменилась, кое-где наблюдается даже явный дефицит площадей. Это связано в первую очередь с увеличением числа разнопрофильных местных фирм, которым нужно где-то «жить». Кроме того, улучшение транспортной сети и инфраструктуры в первую очередь ближнего Подмосковья привело к тому, что там начали открываться отделения крупных столичных компаний (турфирмы, салоны связи, риэлторские агентства и т.п.) и банков. Тогда-то и встал ребром вопрос, а где их все разместить?

Наилучший пример невысокой востребованности даже относительно качественных офисов в Подмосковье – это судьба производственной территории ткацкой фабрики во Фрязево в 60 км от Москвы. Ее приобрела компания «Лира-керамика». Прошло несколько лет, а административное здание – «трехтысячник» – до сих пор пустует. И простоит, возможно, еще десять лет, пока его не перепрофилируют обратно под производственные площади.

Пока офисы в ближнем Подмосковье представлены в основном как часть жилых или торгово-развлекательных комплексов, где в соседях еще магазины, кафе, гостиницы и прочие элементы сферы услуг. В качестве примера можно привести построенный в Пушкино жилой комплекс «Витязь» с двумя встроенными этажами офисных и торговых помещений, площадью более 2 тыс. кв.м. Кстати, в Пушкино строятся еще два подобных жилых комплекса – «Серебряный берег» и «Элита», а также на этапе подготовки к строительству находится комплекс «Молодежный» с аналогичными встроенными офисными помещениями. Выделены строительные площадки для возведения еще двух пятиэтажных бизнес-центров. К слову сказать, это первые в Пушкино отдельно стоящие офисные центры класса «С». Как рассказал генеральный директор пушкинского агентства недвижимости «Теремок» Константин Манченко, в последнее время наметилась тенденция отселения жильцов из квартир на первых этажах жилых домов в центре Пушкино и перевод их в нежилой фонд – настолько велик дефицит помещений в этом городе.

Как ни странно, но привычные для таких компаний крупные бизнес-центры пока в Подмосковье нормой жизни не стали. Желающих приобрести или снять офис, конечно, относительно много, но в то же время мало для полного заполнения офисных новостроек. Инвесторы и застройщики пока не очень заинтересованы в строительстве бизнес-центров, из опасения, что объекты не окупятся. Кроме того, серьезной проблемой остается подбор квалифицированных управляющих компаний, которые могли бы обслуживать эти бизнес-центры.

В зависимости от направления

Сегодня также ведется строительство торгово-развлекательных комплексов, в которые входят и офисные помещения, в Солнечногорске, Щелково и некоторых других городах ближнего Подмосковья. Это в основном будут офисы класса «С».

По мнению Юлии Никитиной, перспективность развития строительства подобных объектов зависит от выбранного территориального направления. Сейчас наиболее востребованными считаются западное и юго-западное направления от Москвы. Например, Солнечногорск выигрывает за счет прохождения импортных грузопотоков по питерской трассе, сказывается и близкое расположение аэропорта «Шереметьево».

Однако строительство новых бизнес-центров в принципе не всегда необходимо, поскольку комплексы вполне возможно обустроить на базе бывших предприятий. Вот мнение эксперта отдела коммерческой недвижимости компании «Миэль-недвижимость» Юлии Никитиной: «Ткацкая фабрика в Орехово-Зуево была переоборудована в торгово-развлекательный комплекс. Но хозяева комплекса не могут найти на 27 тысяч квадратных метров площади достаточное количество арендаторов-торговцев, поскольку размещать магазины на пяти этажах без лифтов и эскалаторов невыгодно. Поэтому верхние этажи решено было занять офисами, куда сотрудники будут подниматься один раз в день и раз в день спускаться. Вот такие смешанные центры, возможно, и станут развиваться в Подмосковье».

Чем дальше, тем дороже

Кроме того, востребованность офисов, а также арендные ставки зависят от удаленности от Москвы. Чем дальше от столицы, тем плачевнее ситуация на рынке – офисы подавляющего большинства подмосковных городов по-прежнему размещаются в городских административных зданиях или на первых этажах жилой вторички. По данным Гильдии риэлторов Московской области (ГРМО), активность рынка офисных помещений города Одинцово близка к нулю. Бизнес-центры имеются там только в виде «бумажных проектов». Похожее положение на офисном рынке города Балашиха.

В первом чтении законопроект, направленный на развитие ипотечного кредитования за счет частных инвесторов, был принят почти год назад. Но только после того, как в феврале президент в очередной раз рекомендовал запустить госмеханизм ипотеки, думцы решились форсировать второе чтение.

Что касается арендных ставок на офисные помещения в Подмосковье, тут вырисовывается интересная тенденция. Города ближнего Подмосковья активно застраиваются жилыми зданиями, первый этаж которых относится к нежилому фонду. А в городах среднего и дальнего Подмосковья первые этажи новостроек продаются как жилые помещения, дефицит офисов ощущается тут намного сильнее, и как следствие растет стоимость нежилых площадей. По данным ГРМО, стоимость продажи и аренды 1 кв.м нежилого помещения в Пушкино за последние два года выросли в 2 раза. Цена продажи там составляет $700–1200/кв.м в зависимости от этапа строительства и отделки. Цена аренды 1 кв.м в год – $15–35 в зависимости от отделки. Ставки аренды в центре городов Ногинск, Электросталь, Павловский Посад доходят до $300 за кв.м в год и превышают даже стоимость аренды в городах ближнего Подмосковья. В Реутове и Железнодорожном ставки аренды находятся на уровне $150–30 А в Щелково и Одинцово – $20–50 за кв.м в год.
17 марта банковский комитет Госдумы рекомендовал принять во втором чтении законопроект "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах". По главному вопросу, имеют ли право универсальные банки напрямую участвовать в выпуске ипотечных бумаг или это должны делать только специализированные структуры, спор еще предстоит.

Отсутствие поправок внесло раскол даже в ряды авторов законопроекта. Зампред банковского комитета Владимир Тарачев заявил, что закон принимать рано - не урегулированы принципиальные вопросы. Его соавтор - член комитета Госдумы по собственности Иван Грачев - сказал, что документ принимать нужно скорее, а к проблеме, кому разрешить эмиссию, придется вернуться прямо на заседании. Грачев высказался против специализированной организации, которая "построит очередную монополию с высокими процентами".

Правительство пока не договорилось с депутатами по одному принципиальному вопросу - разрешить банкам выпускать ипотечные ценные бумаги или оставить это право за специализированным ипотечным агентством. Авторы законопроекта написали: разрешить. Хотя председатель банковского комитета Госдумы Валерий Зубов честно предупредил, что правительственных поправок пока не поступало. А по неофициальной информации они предложат дать право эмиссии лишь специальному ипотечному агентству.

Депутаты считают, что смогут "отстоять интересы участников рынка". "В Думе мы их скорее всего задавим, - сказал "Финансовым Известиям" Грачев. - Дальнейшее предсказать сложно: некоторые вето президента бывают очень удивительными".

В том варианте, который вчера одобрил комитет, банкам разрешено выпускать ипотечные бумаги. Это не значит, что на рынок выйдут все желающие, поскольку нормативы традиционно остаются на усмотрение Центробанка. Первый зампред ЦБ РФ Андрей Козлов говорит, что на Неглинной поддерживают участие банков в выпуске ипотечных бумаг, но нужно, чтобы не менее 60% активов банка занимала ипотека. "Только в этом случае банк может эмитировать долгосрочные облигации", - считает Козлов.



Главная --> Публикации