Главная --> Публикации --> Пять лет - и квартира твоя? Новинки "домэкспо" Почему москвичи перебираются в пригород? "тройка диалог" займется недвижимостью Цена автономии

Покопавшись в теме поглубже, начинаешь понимать, как много здесь проблем. Во-первых, нестыковка технологий. Старые «советские» кинотеатры строились для своего времени – с его качеством изображения, звука, традициями, наконец. Современный зритель не станет смотреть в них современные фильмы – во всяком случае, этих самых зрителей не будет столько, чтобы сделать заведение рентабельным.

Искусство для народа

И, в-третьих, в происходящее активно включились борцы с иностранным засильем. Разговоров о том, что несчастных зрителей «кормят» низкопробной зарубежной кинопродукцией, тогда как добрый наш народ алчет отечественного, несть числа…

Второй пласт проблемы – взаимоотношения бизнеса и власти. Отцы народа, достаточно долгое время безразлично взиравшие на приватизацию кинотеатров, вдруг озаботились этой проблемой. Притом все разговоры о защите интересов зрителей независимые эксперты склонны считать дымовой завесой, за которой все обстоит проще и прозаичнее – желание направить в нужное русло денежные потоки. Сомневающимся можно напомнить советские времена, когда кино было не только «важнейшим из всех видов искусств» (В. Ленин), но и серьезнейшим источником пополнения казны, по доходности отрасль находилась на почетном втором месте, уступая только водке.

Портрет в идеале

Попробуем разобраться во всем этом – по возможности беспристрастно.

Второй принцип – большое количество дополнительных услуг. При прежнем подходе их набор, как мы помним, ограничивался бутербродами с колбасой в буфете и игровыми автоматами «Морской бой». Сегодня потребителю предлагается общепит нескольких видов (ресторан быстрого обслуживания, кафе, кофейня, коктейль-бар), боулинг и бильярд, фитнес-центр, сопутствующие развлечения (игровые автоматы, видео- и аудиомагазины), специальные детские модули (детская площадка, игровая комната и т.д.), кафе. Все это создает явление, которое специалисты называют умным словом «синергетический эффект»: человек приходит посмотреть фильм, а попутно тратит деньги на что-то еще. «Попутно», кстати, набегает больше половины доходов кинотеатра: исследования, проведенные в Москве, показывают, что большинство зрителей готовы заплатить за билет 170 руб. (это и есть средняя цена билетов, а колеблются они от 70 руб. на детские, на утренние сеансы до 300 рублей в прайм-тайм). При этом всего среднестатистический посетитель оставляет в многозальном кинотеатре 370–400 руб. И еще явление – появились те, кто ходит в кинотеатр, но кино не смотрит. Поиграл в автоматы, посидел в кафе, «прогулялся» часок в интернете – и домой… Заведению, понятно, и такие посетители желанны – все равно они приносят доход.

Мировая практика уже достаточно четко определила, каким должен быть качественный современный кинотеатр. Первое принципиальное условие – многозальность, на профессиональном языке такой объект называется мультиплексом. Минимальное количество залов, пригодное для небольшого городка – три-пять, а в городах-миллионерах разумно строить объекты с количеством залов до десяти. Причем каждый зал небольшой, на 40–70 мест. Такой подход позволяет организаторам увеличить процент заполняемости, а также более гибко управлять репертуаром. Посетителям тоже хорошо: в обычном кинотеатре сеансы начинаются с интервалом в два часа, и, опоздав на один, нужно долго дожидаться следующего. В мультиплексе каждые 15–20 минут начинается фильм.

И, наконец, четвертое – где и как располагать кинотеатр. Здесь у операторов единства нет: одни из них настаивают на идее «идти в народ», располагая свои заведения в самых людных местах – на вокзалах, в крупных торговых центрах. Их оппоненты, однако, говорят, что важно не только набить объект различными развлечениями, но и создать атмосферу отдыха, которая, как известно, плохо уживается с шопингом. Сейчас российский потребитель вниманием к себе не слишком избалован, но по мере роста числа кинотеатров, приходом к нам сильных западных сетей и возникновении между ними конкуренции преимущества получат те, кто позаботился о подобных мелочах. Такие операторы тоже могут построить кинотеатр рядом с торговым центром. Но именно рядом – и обязательно в отдельном здании.

Третий принципиальный момент – зонирование. Если внимательно вглядеться в приведенный в предыдущем абзаце перечень услуг, можно заметить, что некоторые из них плохо уживаются друг с другом. Например, бар (где некоторые наши сограждане обязательно хорошенько «посидят») с детскими игровыми комнатами. Владельцы кинотеатров проблему понимают прекрасно и решают ее посредством создания разных зон. Обычно «алкогольная» располагается где-нибудь в сторонке, и пройти из нее в остальные можно только мимо нескольких охранников. Детская – тоже, как правило, отдельная зона. При желании родители могут оставить там чад на попечение профессиональных педагогов, а сами отдохнуть часок-другой на киносеансе или в фитнес-центре.

Дайте порулить!

Вывод из всего этого напрашивается простой: большинство старых кинотеатров не имеет смысла даже реконструировать – «сетевики» предпочитают строить заново. Например, высота потолка в зале раньше достигала 8–10 м, сегодня это не нужно. Как использовать лишнюю кубатуру? Строить дополнительное перекрытие? Но в новообразованном помещении будет, напротив, низко, и туда невозможно поставить ничего тяжелого. Владельцы переоборудованных кинотеатров изворачиваются – например, устраивают на этих площадях боулинг. Но ясно, что они предпочли бы новое здание. Проблема эта, кстати, не только сугубо киношная, она присутствует и в других отраслях. Переоборудуется завод – и выясняется, что кран-балка с многотонной грузоподъемностью ни к чему – предприятие будет производить микрочипы.

Власти, в 1990-е гг. безучастно взиравшие на происходящее в киноиндустрии, в последние годы вдруг стали проявлять живейший интерес. Года два назад федеральное министерство культуры объявило о создании общенациональной сети «Российский кинопрокат». Озаботилась и московская администрация – в середине 2002 г. проблемы кинопоказа обсуждались в городском правительстве, на эту тему принято несколько постановлений.

По экспертным оценкам, на российском рынке работает уже не менее полутора десятков сетей кинотеатров. Крупнейшие из них – «Формула кино», «Империя кино», «Кодак». Количество многозальных мультиплексов только в Москве превышает 5 Причем лучшие из них («Пушкинский», «Кодак-Киномир», «Прагу») впору заносить в Книгу рекордов Гиннесса – залы заполняются на 70–80%, что в той же Америке сегодня просто недостижимо. И бизнес активно развивается: об открытии нового кинотеатра сообщается едва ли не каждый месяц. Многие операторы осваивают и региональный рынок, в первую очередь крупные областные центры.

Похоже, бизнесмены, взявшие в аренду кинотеатры, нашли противоядие. Приказано «крутить кино» – выполним, оборудуем закуток для просмотра кинофильмов. О рентабельности здесь и речи не идет, главное – отвести от себя административный удар. А основные деньги делаются на дополнительных видах бизнеса – магазинах, ресторанах, казино. Договоры аренды заключены на 49 лет, формальные условия выполняются – «подвинуть» таких бизнесменов властям вряд ли удастся.

Представители частных сетей, согласившиеся комментировать ситуацию на условиях строгой анонимности, отмечают очевидные «неувязочки». Власть пытается доказать, что городские кинотеатры находятся в кризисе. Это действительно так, но в первую очередь это относится к предприятиям, остающимся в муниципальной собственности. Именно там, где финансирование бюджетное, а менеджмент государственный, директоры и сдают свои площади посторонним арендаторам. Раскручиваемый властями тезис о том, что частные кинотеатры недоступны для рядовых москвичей, по меньшей мере, спорен. Цены билетов на утренние и дневные сеансы держатся на уровне 70–120 руб. – это даже ниже, чем в заведениях, принадлежащих городу. О качестве изображения, звука, наборе дополнительных услуг деликатно умолчим…

Мнение экспертов

…Ну а всю красоту административного подхода демонстрирует кинотеатр «Октябрь» на Новом Арбате. Место – лучше не придумаешь, при любом другом владельце использование этого объекта стало бы золотой жилой. Но пока побеждает желание показывать непременно кино и непременно в «правильном» формате – и в результате кинотеатр уже много лет просто закрыт. Доходов – ноль целых ноль десятых. При этом сетевые кинотеатры демонстрируют доходность в размере 25% годовых – это один из лучших показателей на всем рынке коммерческой недвижимости.

С мнением о том, что киносети («Формула Кино», «Каро фильм», «Империя Кино» и другие) отказываются использовать старые здания кинотеатров, я не согласен. На мой взгляд, они реконструируют все: и кинотеатры сталинского ампира («Родина», «Победа»), и более поздние, 1970–80-х гг. постройки (им. Моссовета, «Первомайский»).

Владимир Плискин , руководитель отдела коммерческой недвижимости агентства «Домострой»:

Наталья Ветлугина, зам. генерального директора компании «Новый город»:

Также могу сказать, что пока в Москве не существует вторичного рынка кинотеатров – эти объекты являются муниципальной собственностью, и продаются на аукционах правительства Москвы.

Но приобретать такой объект имеет смысл только для последующего использования под все что угодно, но не как кинотеатр. Для этого они не годятся – из-за того, что морально устарела сама концепция кинопоказа, существовавшая 20, 30 или более лет назад.

Практически все старые московские кинотеатры интересны в первую очередь с точки зрения недвижимости как таковой. Эти строения находятся, как правило, в очень хороших местах. Многие из них (особенно из числа построенных в сталинскую эпоху) сделаны, что называется, на века. Это такие монстры в хорошем смысле слова. «Стекляшки», расположенные на периферии города, – тоже очень хорошая недвижимость, прежде всего потому, что находятся возле станций метро, на оживленных магистралях.

В Москве наблюдается настоящий кинобум, часто голливудские фильмы получают в прокате в российской столице больше денег, чем в некоторых европейских странах целиком. Поэтому и подавляющее большинство старых московских кинотеатров, которые в начале-середине 1990-х гг. не показывали кино, в последние годы вернулись к основной сфере деятельности. Кроме того, строится большое количество новых киноплексов, которые становятся дополнительными площадками для кинопоказа. В целом этот бизнес очень перспективен.

Денис Колокольников, начальник отдела маркетинга и рекламы компании «Олимпия»:

– Ирина, рынок коммерческой недвижимости, судя по статистике, в 2003 году бурно развивался – вводились новые бизнес-центры, гипермаркеты, активно развивался редевелопмент… Но есть ощущение, что этот рынок в московском регионе все же отстает от темпов развития экономики в целом.

Если рассматривать старые кинотеатры как объекты для бизнеса, то наиболее перспективным выглядит создание в них развлекательных центров, где будут присутствовать разные виды хозяйственной деятельности, в том числе и показ кино. Это особенно актуально для спальных районов, поскольку там ощущается дефицит более-менее крупных и разнопрофильных досуговых центров.
«Стратегический Союз Риэлтеров» на протяжении 8 лет успешно работает на рынке, заслужив репутацию компании, способной реализовать нестандартные и сложные объекты бизнес-недвижимости. Сам термин «бизнес-недвижимость» достаточно новый и многоплановый, считает исполнительный директор компании Ирина Моторина.

Но, несмотря на оживление, цивилизованный рынок бизнес-недвижимости в России только зарождается – сейчас он находится на уровне рынка жилья периода 1993–94 гг.

– В 2003 году серьезно оживился рынок бизнес-недвижимости московского региона. Тому есть целый ряд причин: банкротства предприятий и переход активов от неэффективных собственников к их кредиторам, вывод промышленных предприятий за пределы Москвы, управление портфелем недвижимости крупных предприятий по избавлению от неликвидных и непрофильных активов. Высокая доходность девелоперских операций привлекает на рынок значительные средства отечественных и иностранных инвесторов.

– В чем разница между привычным термином «коммерческая» и новым «бизнес-недвижимость»?

Сам термин «бизнес-недвижимость» достаточно новый и многоплановый. Он включает в себя сразу все типы коммерческой недвижимости: производственно-складские здания, нежилые помещения офисного и торгового назначения, кафе и рестораны, спортивные и развлекательные комплексы, базы отдыха и пионерлагеря, а также земельные участки для размещения всех этих объектов.

Для продажи по максимальной цене задача профессионала в области бизнес-недвижимости – вместе с объектом предложить покупателю перспективное направление его использования, детальный рецепт получения прибыли при его эксплуатации, видение объекта как готового бизнеса.

– Когда речь идет о продаже бизнес-недвижимости, собственник зачастую желает реализовать объект по высокой цене как действующее предприятие вместе с оборудованием, персоналом и наработанными хозяйственными связями, даже если производство давно остановлено. Но традиционными методами такой объект может быть продан только за бесценок.

– Спрос на бизнес-недвижимость, начиная с 2003 года, неуклонно растет. Если раньше большинство компаний довольствовались арендой производственных, офисных и складских помещений, то сейчас все они стремятся приобрести те же площади в собственность.

– Какие объекты бизнес-недвижимости пользуются сейчас наибольшим спросом?

В Подмосковье моментально раскупаются базы отдыха, земельные участки для застройки коттеджных поселков, участки и строения производственного назначения для вывода предприятий из Москвы и под складские комплексы.

Наибольшим спросом в Москве пользуются особняки с прилегающими участками земли под представительства банков и крупных компаний, а также торгово-складские помещения для торговых сетей.

– Для риэлторских компаний это означает растущий рынок?

Подмосковные цены существенно отстают от московских и растут более быстрыми темпами, поэтому бизнес-недвижимость часто приобретают в спекулятивных целях. Это достаточно выгодное вложение капитала, особенно в условиях затоваривания на рынке загородной недвижимости и рынка новостроек в Москве.

Поэтому часто, желая избавиться от части ненужных объектов недвижимости, собственник испытывает серьезные затруднения с их реализацией.

– Профессиональных и надежных риэлторов – операторов на рынке коммерческой недвижимости – очень мало. Большинство риэлторских компаний специализируется на розничной сдаче в аренду типовых объектов: небольших офисных помещений в бизнес-центрах, торговых или складских площадей в специально оборудованных комплексах и т.п. Специалистов, имеющих успешный опыт продажи крупных нестандартных объектов бизнес-недвижимости, считанные единицы.

– Первый шаг при продаже любого объекта – определение цены. Затратный и аналоговый методы при оценке не дадут полной картины, т.к. каждый объект нестандартен и зачастую построен несколько десятков лет назад, а статистика по аналогам будет явно недостаточной. Доходный метод тоже будет приблизительным из-за неопределенного целевого назначения объекта. Определить рыночную цену на объект бизнес-недвижимости может только профессионал на основании классических методов оценки и, главное, профессиональной интуиции. На цену также сильно влияют сроки продажи, схема переоформления и порядок расчетов.

– В чем причины трудностей с продажей бизнес-недвижимости?

Бывает так, что исполнителю, представляющему интересы собственника, удается организовать обильный поток просмотров потенциальных покупателей, который, впрочем, процентов на 90 состоит из ложных покупателей-посредников. Их отличительная черта – декларация готовности приобрести объект немедленно и оплатить сразу требуемую сумму, не оканчивающаяся реальными действиями. Известно, что крупные корпоративные покупатели принимают решение о приобретении дорогих нестандартных объектов достаточно долго. Как правило, объект осматривают последовательно несколько людей: исполнитель, осу-ществляющий поиск, технические специалисты, менеджеры среднего звена, и только потом – высшее руководство, принимающее окончательное решение.

Собственник же, как правило, выставляет цену исходя из двух параметров – затратной части и отчета оценщика. Цена при этом определяется с учетом последующего понижающего торга, т.е. завышенная. Далее собственник поручает продать объект или своим исполнителям, или сразу нескольким риэлторским компаниям. Но оба этих сценария на практике малоэффективны.

– Как поступает собственник, если за длительный срок, например полгода, не может продать свой объект?

В принципе, с ненужной скидкой на 15–30% объект может быть реализован. В течение 5–6 месяцев или более, пока идет продажа, средства заморожены, а исполнитель не может заниматься другими перспективными проектами, пока не реализован этот.

Когда объектом занимаются сразу несколько риэлторов, с уверенностью можно сказать, что им не занимается никто. Так как договор отсутствует или не является эксклюзивным, то риэлторы не уделяют достаточно внимания объекту, рекламный бюджет скудный и непроработанный, посему показы идут вяло, и покупатели могут узнать про объект только случайно. Возможности для эффективного взаимодействия риэлтора и владельца практически нет, да собственник не станет слушать рекомендации первого встречного риэлтора. Если необходимость продать поскорее становится насущной, то собственник вынужден идти на дальнейшее снижение цены. Но для нестандартного объекта часто даже это не является панацеей.

– Если собственнику за полгода не удалось реализовать объект собственными силами, он решает поручить продажу объекта риэлторам. Чтобы ускорить процесс, в надежде на конкуренцию риэлторов друг с другом, собственник заключает договоры с несколькими компаниями, не дающие им эксклюзивных прав. Возможно, владелец просто поручает исполнителю разослать информацию об объекте в возможно большее количество компаний, хотя за предшествующие полгода продажи профильные агентства уже прекрасно осведомлены о продаваемом объекте.

– Специально для этого в ССР разработана концепция эффективной продажи объекта. Первый шаг – заключение эксклюзивного договора на продажу, фактически ССР действует как отдел продажи собственника. Объект закрепляется за высокопрофессиональным экспертом с большим опытом продаж, который, изучив рынок аналогов, проводит его предварительную оценку. Эксперт согласует с собственником все детали предстоящей сделки: стартовую цену и возможности торга, схему переоформления объекта, размер предоплаты и порядок расчетов.

– Что же вы можете предложить собственнику ликвидного объекта в данном случае?

Руководитель отдела вместе с экспертом, юристом и маркетологом проводят совещание по объекту, где разрабатывают концепцию его перспективного использования покупателем, то самое видение объекта как готового бизнеса. Определив целевую аудиторию, маркетолог составляет эффективный медиаплан по рекламе объекта. Формируется список «слабых звеньев» и вопросов к собственнику: например, изучение возможностей дробления объекта или наоборот, возможностей прирезки земли (пристройки дополнительных площадей).

Юрист тщательно изучает документы на объект, разрабатывает соглашение о предоплате и предварительный договор о приобретении объекта.

– Предоставив вам по эксклюзивному договору права на продажу объекта, собственник получает определенные преимущества?

В дальнейшем подобные совещания по оптимизации продажи каждого объекта происходят еженедельно – до успешного совершения сделки.

В результате собственник получает полный комплекс услуг по продаже объекта с минимальными издержками, продажа происходит в короткие сроки по максимальной рыночной цене.

– В нашей компании существует ежедневный спрос на аналогичные объекты. Широкомасштабная рекламная кампания обеспечивает максимальную узнаваемость объекта на рынке, продажей занимается профессионал, владеющий всеми необходимыми знаниями и навыками. При этом исполнители собственника занимаются другими проектами.

– В 2004 году ожидается вполне благоприятный инвестиционный и деловой климат. Доходность инвестиций в жилую и офисную недвижимость снижается, поэтому отечественные девелоперы, кредитно-финансовые институты и зарубежные торговые компании проявят повышенный интерес к другим сегментам рынка: торговым, производственно-складским помещениям и земельным участкам. В свою очередь, это приведет к росту цен, в среднем на 20–30% за год. Московская область имеет перспективы роста цен и деловой активности, причем большие, нежели столица, благодаря наличию пусть неразвитого, но свободного рынка земли и возможности приобретения ее в собственность, а также большей либеральности в отношениях с местными властями.

– Каков ваш прогноз рынка бизнес-недвижимости на 2004 год?

Трагические события сентября 1999 года, связанные со взрывами жилых домов, не прошли для москвичей даром – теперь они пристально вглядываются в любого гражданина, подступившегося к подвалу, будь он водопроводчик или мирный дехканин, хранящий под домом мандарины. Но московские подвалы вызывают интерес не только у террористов, самодеятельных кладовщиков или коммунальных служб.

Объекты недвижимости в Подмосковье часто недооценены. Правда, уже сейчас налицо тенденция к сокращению существенного разрыва в цене аналогичных объектов в черте Москвы и ближайшем Подмосковье.

Не так давно любой горожанин получил возможность приватизировать рукотворное подземелье, находящееся на территории Центрального административного округа. Что в дальнейшем будет с подвалом – станет ли он живой иллюстрацией к повести Короленко «Дети подземелья», будет ли устроен там спортзал или штаб политической партии – дело выигравшего инвестиционный конкурс в борьбе за эти метры гражданина или фирмы. Однако статистика утверждает, что чаще всего офис покупают под магазин или склад. Единственное ограничение – в подвале жилого дома нельзя устраивать предприятие общественного питания. Но и тут предприниматели находят обходной путь – расширяют и модернизируют вентиляционную вытяжку дома, чтобы запахи с кухни не одурманивали жителей дома.

Путь вниз открыт

Без посредников не обойтись

Но как бы не модернизировали подвал, закон однозначно запрещает устраивать в нем производство (под это определение попадает и слесарный цех, и студия звукозаписи, т.к. производит «продукт», и мини-пекарня). Кстати, и в арендованном подвале такая деятельность тоже запрещена, и жители дома, под которым появились цеха, имеют полное право добиваться немедленного закрытия такого производства.

Так уж устроена российская экономика, что разбираются в бюрократических хитросплетениях специально обученные люди, к тому же приближенные к телу власти. Вот и для этой многоступенчатой процедуры в свое время был создан ГУП «Ликом-центр», который призван помочь горожанам переводить нежилые помещения, в том числе чердаки и подвалы, в жилые (и обратно). На этом специфическом рынке недвижимости данная организация – монополист (правда, в последние 2–3 года появилось еще 5–6 фирм, которые берутся за подобную работу). О случаях самостоятельного прохождения процедуры перевода подвала в коммерческую недвижимость простыми москвичами ни один риэлтор так и не смог вспомнить. Да и шутка ли – только одних справок и согласований необходимо собрать не один десяток. Так что если разобраться, лучше способа и не придумаешь – заплатить и доверить всю работу специалистам.

Процедуру приватизации подвалов регулирует распоряжение мэра г. Москвы №1310-РМ от 28.12.98 г. Правда, за последующие четыре года власти всех уровней – от районной управы до МЧС – издали десяток постановлений и распоряжений, регламентирующих такую практику. Эти многостраничные труды чиновников одолеет не каждый москвич, а тот, кто одолел, все равно к концу прочтения запутается в этапах большого пути.

Одно из препятствий – жильцы

Впрочем, какие-то усилия придется затратить и самому. В первую очередь найти подходящий подвал на территории ЦАО. Не каждое подземелье можно обустроить. Например, в вышеуказанных постановлениях говорится, что разрешено обустраивать подвальные помещения, непригодные к использованию. Но самый главный принцип непригодности: подвал не должен являться бомбоубежищем, в нем не должны проходить коммунальные системы и располагаться «специальные механизмы». Кроме того, необходимо узнать, не включен ли дом, где находится объект, в программу реконструкции центральной части Москвы – эту информацию вам письменно обязаны предоставить в ДЕЗе, РЭУ или на предприятии, если жилье ведомственное. Второе условие: не возражает ли кто из жильцов против стройки в доме и ликвидации комариного рассадника.

Согласие на приватизацию должны предоставить все жильцы дома. В многоквартирном здании это практически невозможно. А вот в миленьких особнячках или малонаселенных хрущевках жители более сговорчивы – просто потому, что их там немного, и у них есть шанс выторговать себе кусочек пожирнее. Кстати, все обоснованные жалобы жильцов должны рассматриваться потенциальным инвестором, и любой ущерб должен быть компенсирован за его счет. А вот необоснованные требования можно оспорить в суде.

Как ни странно, это основная сложность. Чиновники не любят рассказывать о своих неудачных делах, но известно, что именно из-за несогласия жильцов на переустройство подвалов «встали» около 20 объектов. Причем все действия жильцов соответствуют закону. Тягаться с мощными строительными организациями, которые сплошь и рядом нарушают в Москве закон, наши сограждане не в силах. А вот «оттянуться» на равном себе, таком же гражданине или малом предприятии, захотевшем приватизировать подвал, – это, пожалуйста.

После того как письменное согласие всех жильцов, заверенное подписями, получено, необходимо собрать три пакета документов. Понятно, что за вас за отдельную плату их будет собирать «Ликом-центр» или другая уполномоченная организация.

В общем, именно на этом этапе приходится по-крупному раскошеливаться. В приватных беседах риэлторы называют цифру до $20 тыс. в историческом центре Москвы и $10–15 тыс. на окраинах ЦАО (Таганка, Бауманская, Красная Пресня). На эти деньги инвестор обычно вставляет стеклопакеты, стеклит лоджии, обустраивает двор.

Теперь инвестора ждет конкурс. «Ликом-центр» или какая-либо другая фирма за месяц до его проведения дает объявление в печати о том, что такой-то подвал предполагается к обустройству, и в определенный день проводится конкурс, на который все желающие могут представить свой проект. Разумеется, через месяц победите вы – ведь фирмы, занимающиеся посредническим бизнесом в этой сфере, иного исхода не допустят. С победителем и заключается инвестиционный договор.

Затем специальная оценочная комиссия определяет стоимость помещения с учетом всех факторов. Сегодня, как правило, стоимость инвестирования составляет $400–500 за кв.м. Если инвестора устраивает цена, он приступает к сбору технической документации и разработке эскизного проекта (опять же не сам, а с помощью организации).

Заплатив деньги, инвестор не сразу станет собственником. Теперь ему предстоит вслед за эскизным разработать рабочий проект (за это опять берутся организации). Потом инвестор обязан в соответствии с рабочим проектом провести за свой счет все необходимые работы в подвале – осушение, замену коммуникаций, герметизацию перекрытий.

Хлопотно, но недорого

Если суммировать затраты на среднестатистический подвал площадью 100 кв.м, получается следующая картина: $10–20 тыс. – «на жильцов», $40–50 тыс. – за права инвестирования, $10–15 тыс. – на обустройство, $5–7 тыс. – составление технической документации, $10–20 тыс. – комиссионные «организации». Итого: $75–92 тыс.

Для обустройства помещения отводится девять месяцев с момента заключения договора инвестирования. Кроме того, наступает время для расплаты с жильцами – готовьте стеклопакеты для их квартир. Когда работы окончены, госкомиссия проверяет подвал и подписывает все необходимые бумаги. Теперь вы его хозяин.

А вот арендовать подвал можно в любой точке Москвы, лишь бы он, как и при продаже в ЦАО, не находился бы в ветхом или предназначенном под реконструкцию доме. Теоретически за подвалы отвечают муниципальные ДЕЗы и РЭУ или ТСЖ в коммерческих домах. С последними никаких проблем нет – заключаете договор, и подвал ваш. Но ТСЖ в Москве чуть более 800, а остальных жилых строений – 39 тыс. Поэтому велика вероятность, что придется идти в ДЕЗ. Тогда собираются все те же вышеуказанные комиссии, складываются схожие цепочки. Согласно различным постановлениям и распоряжениям мэра, за права аренды нужно заплатить на конкурсе. Кто больше дал, того и подвал (схема, схожая при покупке подвала) – как правило, за 1 кв.м подземелья сегодня необходимо отдать $50–6 Правда, в историческом центре эта сумма может возрасти и до $120, а вот в Жулебино упасть до $3 Но это еще не окончательные траты. Каждый месяц придется платить и аренду – в пределах $20–50 за кв.м. Зато срок аренды устанавливается длительный – пять, а то и десять лет (потом – опять конкурс).

Аренда в любой точке города

Это вариант идеальный. На практике же все может обстоять не так. Распоряжаться подвалами теперь могут районные собрания – это право пока добровольное, а не безусловное, действует оно примерно в 100 районах из чуть более 24 Собрания могут выдвигать разные требования: обустроить двор, отремонтировать подъезд. Или вообще, когда все другие инстанции дали «добро», просто так отказать потенциальному арендатору.

Недостижимый идеал

В общем, один путь – снова обращаться в организации. За улаживание дел с арендой с вас возьмут относительно немного – $1–3 тыс.

Кроме того, во многих московских домах (в первую очередь, кооперативных) за подвалы вообще неизвестно кто отвечает: то ли Москомимущество, то ли МЧС и ГО, то ли коммунальные службы. Потратите время, деньги, а перед конкурсом выяснится, что все бумаги «липовые».

Еще проще арендовать подвал не-жилого дома. Практически все такие строения сегодня имеют хозяина – будь то частник, или научный институт, или организация. Единственное условие – сделка аренды должна быть зарегистрирована в Москомимуществе.
Несмотря на рост цен на офисные помещения в 2003 г., ситуация на рынке близка к стабилизации.

Но вот кто точно проигрывает при сделках с арендой подвалов – жильцы того дома, где он располагается. Препятствовать арендатору они никак не смогут, и он им ничего не должен – ведь не собственник. Единственная возможность как-то повлиять на него – жаловаться на объективные неудобства, создаваемые арендатором: шум, пыль, запахи, ночной режим работы.

Ряд экспертов уже поспешили высказать опасение, что данные о «дешевизне» московских офисов в Москве могут подтолкнуть девелоперов к повышению цен. Елена Конева, генеральный директор группы компаний «КОМКОН», считает, что разговоры о недооцененности могут спровоцировать рост ставок аренды. Другие говорят, что это приведет к резкому увеличению числа новых бизнес-центров. Но оба сценария, как метко заметил гендиректор «СУИ-Холдинг» Азарий Лапидус, имеют обратную сторону: благодаря бурному офисному строительству, а также увеличению числа вакантных мест в подорожавших центрах уже к середине 2005 г. ставки аренды могут поползти вниз.

В свежем рейтинге консультационной фирмы DTZ Zadelhoff Tie Leung по стоимости офисов, а также по сумме затрат на организацию рабочего места в деловых центрах мира Москва за год из первой десятки откатилась на 35-е место. Причина не только в том, что начавшийся экономический рост в США и даже в Японии (после долгой рецессии) и продолжающийся – в Китае и других азиатских «тиграх» – вызвал удорожание аренды помещений в мегаполисах этих стран. Экономика России и особенно Москвы крепко привязана к доллару, а он в 2003 г. падал по отношению ко всем ведущим валютам и даже рублю. Получается, что сегодня та пригоршня долларов, которыми расплачиваются за вроде бы подорожавшие московские офисы, на самом деле на 20–25% меньше, чем позапрошлогодняя пригоршня… В первую очередь это ощутили европейские компании из зоны евро.

Как считать?

Между тем, весьма вероятен все же третий сценарий – динамичное равновесие между двумя первыми приведет к стабилизации офисного рынка.

Откуда такая разноголосица в оценках? Во-первых, пока крупнейшие операторы рынка так и не смогли условиться, как считать эти метры: по тем отчетам, которые указывают девелоперы, или по заявкам на аренду, которые выставляют риэлторы (расхождения могут составлять сотни метров только по одному бизнес-центру)? Во-вторых, как считать офисные здания, построенные компаниями «под себя»? В-третьих, реконструированные особняки – кто и как их учитывает? В-четвертых, многие бизнес-центры сдаются с ноября по февраль, и не ясно, к результатам какого года их относить (при этом не всегда сдача объекта означает, что центр уже открыт для арендаторов). В результате таких и множества других вопросов без ответов и набегают те самые 100 тыс. кв.м.

В 2003 г. сложилась парадоксальная ситуация: в то время как арендные ставки плавно, но верно ползут вверх, вводятся в строй новые бизнес-центры, офисов по-прежнему катастрофически не хватает. Напрашивается простой вывод: на рынке спрос значительно превышает предложение. Но за констатацией этого простого факта аналитики усматривают еще несколько «ответвлений», проясняющих ситуацию. В частности, у риэлторов уже несколько лет нет единого мнения, сколько квадратных метров офисов возводится ежегодно в Москве. Так, в ABN-Realty оценивают объем новых помещений класса «А» и «В», появившихся на рынке в 2003 г., в 500 тыс. кв.м, Colliers Int. – в 450 тыс., Swiss Realty – 430 тыс., а главный архитектор Москвы Александр Кузьмин на одной из пресс-конференций вообще оценил этот объем в 400 тыс. кв.м.

Поближе к дому

Роман Чепцов, администратор по коммерческой недвижимости ABN-Realty полагает, что сегодня рынок готов «переварить» гораздо большие объемы новых офисов – до 700 тыс. кв.м ежегодно. Такую оценку подтверждает и гендиректор «СУИ-Холдинг» А. Лапидус: «В итоге эти метры и появятся на рынке; но застройщикам выгоден растянутый процесс ввода новых площадей – этим искусственно поддерживаются высокие ставки. С другой стороны, выгодно это и властям – можно взять 2000 га помоек и стахановскими темпами застроить их офисами. И что выйдет в итоге? Кроме падения ставок, произойдет и обвал цен на землю, а также без фронта работы на несколько лет останутся десятки строительных фирм. Получается, большой объем ввода новых помещений невыгоден никому, кроме, разумеется, самих арендаторов».

Советник муниципального собрания «Бибирево» Владимир Соколов подтверждает, что Север и Северо-Восток пока почти не интересуют застройщиков бизнес-центров и удивляется этому: «В управу и муниципалитет приходят бизнесмены в надежде узнать, появятся ли в будущем у нас офисные центры. Главный их аргумент – надоело отдавать потенциальное рабочее время стоянию в транспортных пробках. Но мы их порадовать ничем не можем».

Другая проблема, которая отчетливо высветилась в прошлом году – очень неравномерное территориальное размещение новых бизнес-центров. Так, Р. Чепцов приводит такой пример: «По Юго-Западу на сегодняшний день существует не более 2–3-х достойных внимания предложений, аналогичная ситуация на Западе, в восточных частях города положение не лучше, за исключением Бауманского района. В центре города предлагаются лишь помещения самого высокого стандарта. А арендовать функциональное офисное помещение, соответствующее международному стандарту, по среднерыночной цене ($400–500 кв.м/год) – большая проблема». При этом те же Юго-Запад и Запад начинают приобретать черты элитных префектур; первыми, кстати, на это обратили внимание ритейлеры, все чаще размещая там бутики, дорогие магазины и рестораны. И та публика, которая населяет эти префектуры, разумеется, желает за 10–20 минут ездить от дома, кроме магазинов, еще и на работу, а не стоять в пробках на Садовом.

А вот аналитики Swiss Realty Group указывают, что если в предыдущие годы максимальный спрос отмечался на офисы Западного, Юго-Западного и реже – Северного округа, то сейчас рассматриваются помещения, расположенные в пределах Третьего транспортного кольца, без особого различия между административными округами. Главным требованием является предоставление владельцам качественных помещений в оборудованном бизнес-центре – т.н. «рабочий офис», что обеспечивает полноценную работу компании-арендатора.

Желающие арендовать офисные помещения вне Центрального округа в основном запрашивают у риэлторов большие площади (более 500 кв.м) класса «В» в ценовом диапазоне $300–450 за кв.м в год. Такие данные приводят специалисты Penny Lane Realty. «Многие компании расширяются, вследствие чего в течение последнего года увеличивается спрос на большие площади», – комментируют в компании.

Вынужденный дефицит

И все же арендаторы продолжают предъявлять спрос и на «знакомые места». Так, наибольшая часть нового предложения, около 50%, в 2003 г. была сосредоточена в Центре, более 35% от общей площади построенных офисных площадей располагается в пределах от Садового до Третьего транспортного кольца. Остальные 15% приходятся на проекты, расположенные на удалении от центра. Так, крупнейшим из таких проектов, сданных во втором полугодии, стал офисный центр класса «B» на улице Ибрагимова, 31/50, общей площадью 18 тыс. кв.м.

Впрочем, согласно отчетам компании StilesRiabokobylko, в самом конце года ситуация несколько изменилась: в декабре 2003 г. предложение свободных помещений несколько возросло – до 7,5%. Наибольшее количество свободных помещений (65 тыс. кв.м), из которых 60% – класс «А», находилось в центральном деловом районе. Наименьшее количество вакантных площадей было отмечено в районе Сокол. А вот во Фрунзенском, Шаболовском и Таганском районах был отмечен нулевой уровень свободных помещений.

Еще одна особенность 2003 г. – практически полное отсутствие предложений в функционирующих офисных центрах. А если там и происходит освобождение офисов, они сразу же уходят под расширение «своих» арендаторов, и крайне редко собственникам приходится выставлять эти офисы на рынок. Поэтому те компании, которым необходимо решить вопрос переезда сейчас, а не через полгода, после подписания договора аренды сталкиваются с определенными трудностями.

Повышенный спрос на качественные недорогие офисы частично удовлетворяется за счет реконструкции зданий бывших НИИ и вывода промзон за черту города. Как отмечает Р. Чепцов, в начале 2004 г. на рынке было около 15 предложений по объектам класса «В», находящихся в стадии реконструкции (строительства). По мнению аналитиков большинства компаний, удовлетворить существующие запросы по аренде в данном классе помещений удастся только к концу 2004 г.

Особенно популярны были офисы класса «В»: достаточно упомянуть, что свободные помещения этого класса простаивали не более недели-двух, а спрос на эти помещения превышает предложение (в настоящее время – примерно на 20%).

По итогам 2003 г. общая сумма продаж офисных площадей классов «А» и «В» составила около 145 тыс. кв.м (первичный и вторичный рынок). Первая половина 2003 г. показала, что спрос на покупку офисных площадей для собственных нужд не снижается, и прогнозируется дальнейший рост продаж в данном сегменте рынка.

Поквартальное сравнение объемов строительства в третьем и четвертом кварталах показывает, что наиболее продуктивным стал последний квартал: по данным StilesRiabokobylko, тогда было построено более 200 тыс. кв.м против 92 тыс. в 3 квартале.

Тенденция превышения уровня спроса над уровнем предложения сохраняется и в начале 2004 г. – такое положение продлится еще минимум год и падение спроса начнется не ранее, чем в 2005 г.

Спрос

Две крупнейшие за полугодие сделки покупки офисных площадей демонстрируют большую активность российских компаний на рынке: покупка компанией ТНК офисной части – 30 тыс. кв.м – первой фазы «Альфа Арбат Центра»; покупка банком «Визави» здания ICN, общей площадью 16,6 тыс. кв.м (подробнее см. таблицу). В то же время покупка иностранным инвестиционным фондом здания на Гоголевском б-ре, 11 показывает, что рынок продажи развивается и за счет сторонних, нероссийских ресурсов.

Оценивая уровень спроса со стороны компаний, консультанты сходятся в том, что большую часть спроса по-прежнему формируют российские компании, разница лишь в определении долей. Например, в Swiss Realty полагают, что на долю западных компаний приходится около 40% от общего объема сделок, заключенных на рынке в 2003 г. В то же время, по данным ABN-Realty, приблизительно на одну сделку с участием западной компании приходится три сделки с участием российского арендатора. Причем особенность спроса со стороны российских компаний, характерная для 2003 г., – это широкое разнообразие запросов клиентов по метражу. Востребованы и маленькие помещения (от 30 кв.м), и большие офисы (от 800 кв.м).

Усредненные данные ведущих консультантов о ставках аренды на офисные помещения класса «А» за второе полугодие текущего года показывают, что по сравнению с первым полугодием рост составил около 6%, а в целом за год – 8,5%. В то же время класс «В» показал обратную тенденцию – ставки снизились, но всего лишь на 1%, что может быть объяснено статистической погрешностью.

Географическое распределение спроса по-прежнему привязано к центральному деловому району. Около 67% потенциальных арендаторов и 54% покупателей называют его в качестве предпочтительного расположения будущего офиса. Однако желаемое не всегда становится возможным, поскольку, по данным StilesRiabokobylko, за три месяца III квартала подавляющее большинство сделок было заключено по помещениям, находящимся за пределами Садового кольца, – 75 и 54% в июле и сентябре соответственно, и лишь в августе наблюдался спад – 24%. Эти цифры означают, что решение арендовать офис вне центра города все чаще принимается компаниями после безуспешных поисков свободных площадей внутри Садового кольца.

Как уже говорилось выше, на сегодняшний момент наибольшим спросом среди арендаторов пользуются небольшие помещения любого класса площадью 30–100 кв.м. В то же время многие международные и крупные российские компании (нефтегазовый сектор), которые стараются объединить свои многочисленные разрозненные структуры, подбирают себе помещения площадью значительно больше 1000 кв.м.

Ставки продажи офисных помещений за прошедший год практически не изменились. Минимальная запрашиваемая цена за помещение класса «А» составляет $2500 за метр, максимальная – $450 В то же время директор по развитию Swiss Realty Илья Шершнев отмечает: «Несмотря на то, что максимальный показатель отличается от данных прошлого полугодия на $500 (было $5 тыс.), мы берем на себя смелость утверждать то, что запрашиваемые цены не изменились, поскольку удалось опросить большее число участников рынка. Верхняя граница запрашиваемых цен продажи помещений класса «B» составляет $2500, нижняя – $1500 за квадратный метр. Как и старший класс, класс «B» остается стабильным на протяжении второго полугодия».

Рост спроса сопровождается повышением требований арендаторов к офисному помещению. Под повышением требований подразумевается практически обязательное наличие современных оптоволоконных телекоммуникаций, систем кондиционирования, современных лифтов, паркинга со строго оговоренным количеством машиномест, систем ограничения доступа. Вырос интерес к профессиональному управлению зданиями.

В настоящее время типичным клиентом на рынке офисных помещений является российская компания, которой для работы необходим офис площадью 300 квадратных метров.

Инвестиции

Эксплуатационные расходы в офисных центрах высокого класса («А» и «В»), как правило, определяются дополнительно и составляют $90–170 за 1 кв.м, рост по этому направлению в течение года составил минимум 10%.

Так, Департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС) Москвы намерен приступить к реализации различных проектов реконструкции коммерческой недвижимости. До сих пор ДИПС занимался лишь строительством и реконструкцией в основном жилого фонда.

В 2003 г. продолжилась наметившаяся в прошлом году тенденция к росту интереса потенциальных инвесторов – как российских, так и иностранных – к рынку московской коммерческой недвижимости.

Растет количество сделок купли-продажи. Наиболее активно офисы для собственных нужд приобретают компании нефтегазового и финансового секторов.

Губернатор Чукотки Роман Абрамович намеревается сделать крупные инвестиции в московскую недвижимость. Компания CMI Development в ближайшее время примет участие в строительстве бизнес-центра «Балчуг Плаза» (31 тыс. кв.м) и офисного комплекса «Крылатские Холмы» (56 тыс. кв.м).

Московский рынок офисных помещений приближается к точке равновесия. Можно предположить, что с учетом постоянного увеличения объемов нового строительства арендные ставки стабилизируются в ближайшие два-три года: они будут не столько расти, сколько варьироваться – в зависимости от района, соседства, этажа и т.д.

Умеренное сокращение доходности по лучшим инвестиционным объектам было отмечено в 2003 г. Несмотря на это, в Москве доходность инвестиций в недвижимость значительно выше, чем в странах Восточной Европы. В зависимости от класса здания и расположения, доходность составляла 13–17%. Однако недостаток свободных объектов и качественных инвестиционных продуктов ограничивает возможность инвестирования в Москве. Предполагается, что возросший спрос и ограниченное предложение инвестиционных продуктов увеличит конкуренцию за высококачественные активы и еще понизит доходность в ближайшем будущем.

Резерв роста рынка

Специалисты компании ABN-Realty прогнозируют, что в 2004 г. на рынке нежилой недвижимости прогнозируется увеличение объема платежеспособного спроса среди российских клиентов и компаний из ближнего зарубежья не менее чем на 20–25 % за год. Как минимум на 15% ожидается увеличение спроса среди иностранных клиентов, что обусловлено притоком капиталов в экономику (в основном, долгосрочных инвестиций). Среди появляющихся в Москве новых больших компаний следует особо отметить западные торговые сети.

Общая площадь нежилого фонда Москвы на начало 2003 г. составляла 85 млн кв.м. Около 71 млн кв.м расположено в более чем 37,2 тыс. нежилых строениях и свыше 14 млн кв.м во встроенных помещениях жилого фонда.

Потребность в офисной площади оценивается в Москве величиной 12–13 млн кв.м. При сохранении нынешних темпов строительства (в среднем около 400 тыс. кв.м офисных площадей сдается в городе за год, сегодня в наличии примерно 3 млн. кв.м), столице понадобится не менее 15 лет для полного удовлетворения спроса. Однако эти оценки не учитывают одного очень важного факта: недостающие офисы есть! Они находятся в тени, а точнее принадлежат московскому правительству, которое сдает их по неясным для рынка схемам. И ситуация может коренным образом измениться, если власти города легализуют аренду, а также проведут модернизацию существующих помещений.

Остальные нежилые помещения (38,3 млн кв.м), расположенные в Москве, являются федеральной собственностью, а также находятся в собственности юридических и физических лиц.

Общая площадь нежилых помещений, находящихся в собственности правительства Москвы, составляет 46,7 млн кв.м, из них около 8,5 млн кв.м (18,2%) город официально сдает в аренду.

При этом 2,3 млн кв.м площадей нуждаются в модернизации, 4,7 млн кв.м – в реконструкции или сносе.

Городские власти оказывают на рынок коммерческой недвижимости серьезное влияние (доля городских площадей на столичном рынке аренды нежилых помещений составляет 30–40%). В ведении московского правительства находится масса объектов, в основном класса «В» и «С».

Ситуация на рынке офисных помещений такова, что можно с уверенностью говорить о сохранении повышенного спроса и, следовательно, высокой строительной активности еще как минимум на год вперед. В более долгосрочной перспективе можно прогнозировать насыщение рынка и рост вакантных площадей.

Прогноз

Поэтому неудивительно, что собственники функционирующих центров при перезаключении договора аренды с существующими арендаторами стремились максимально поднять арендную ставку. В последнее время прослеживается тенденция к разделению рынка офисов на две составляющие: предложения для арендаторов «с улицы» (здесь возможны некоторые подвижки по цене, т.к. владелец стремится свести к минимуму упущенную выгоду, связанную с простоем помещения) и предложения для арендаторов, выразивших желание продлить договор аренды (здесь арендодатель прекрасно осведомлен о том, как сложно компании подобрать новый офис или сохранить всех своих клиентов), которым нередко заявляется завышенная цена.

По данным отдела маркетинга и исследований компании ABN-Realty, до конца 2003 г. на рынке офисов продолжался плавный рост цен. Как уже отмечалось выше, из-за нехватки в городе офисов международного стандарта и постоянного расширения штата компаний-арендаторов у рынка нет другой альтернативы поведения. Кроме открытия компаниями новых отделений, продолжался переезд арендаторов из старых, не соответствующих требованиям сегодняшнего дня, зданий в реконструированные офисные комплексы.

Однако в последнее время наметилась тенденция к строительству офисов класса «А» в районе Третьего транспортного кольца. Эта территория удобно расположена с точки зрения транспортного сообщения, что имеет в Москве немаловажное значение. В этом отношении исключительным проектом является бизнес-парк «Крылатские Холмы» – первый в Москве офисный комплекс класса «А» в зеленой зоне. Комплекс раскинется на площади в 80 га, и будет состоять из медицинского центра и четырех отдельных бизнес-центров площадью 14 тыс. кв.м каждый. Ожидается, что арендные ставки в комплексе будут на 30–35% ниже, чем в офисах такого класса в центре города, что станет возможным благодаря более низкой стоимости земельного участка, строительства и обслуживания. Эксперты уже сегодня называют «Крылатские Холмы» бизнес-центром класса «А» без соответствия главному критерию этой классности – местоположению исключительно в центре.

Enka – одна из ведущих московских девелоперских компаний, ей принадлежат около 160 тыс. кв.м офисных помещений. В мае 2003 г. она добавила на рынок еще 33 тыс. кв.м офисов класса «А» в бизнес-центре «Павелецкая Тауэр». Еще два крупных офисных проекта класса «А» – «Новинский 31» и «Альфа Арбат Центр», с площадью офисов около 40 тыс. кв.м в каждом, – вышли на рынок в самом конце 2003 г. Несмотря на такое значительное увеличение офисных площадей, даже в феврале 2004 г. спрос на них превышает предложение в среднем в полтора раза. Большая часть площадей в новых и строящихся бизнес-центрах уже продана или сдана в аренду до завершения строительства. Так, в бизнес-центре «Павелецкая Тауэр» свыше 50% площадей были сданы в аренду еще на стадии строительства.

По словам Максима Жуликова, ведущего эксперта департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty, наиболее заметен будет дефицит площадей в классе «В» и «В+».

В целом по рынку офисных помещений классов «А» и «В» рост цен продолжится и в этом году. Например, эксперты агентства недвижимости Penny Lane Realty прогнозируют 8-10%-ный рост цен на аренду коммерческой недвижимости. Сделки же в области купли-продажи подорожают еще больше.

По оценке экспертов Penny Lane Realty, такая динамика рынка сохранится как минимум до 2006 г. Именно на 2006 г. запланирован массовый ввод в эксплуатацию офисных площадей в столице, в частности, планируется сдача первых московских небоскребов, 64- и 53-этажных башен «Города столиц», входящих в состав комплекса «Москва-Сити». С этим прогнозом согласен и А. Лапидус, гендиректор «СУИ-Холдинг»: «Рынок «повзрослеет» не раньше 2006–07 гг. Доходность по вложениям в офисные помещения снизится до 8–10% – это и есть порог «взросления».

Сегодня спрос на офисы подогревается еще и тем, что рынок недвижимости, в т.ч. и коммерческой, рассматривается инвесторами как один из самых надежных способов вложения и сохранения сбережений. Пошатнувшееся доверие к доллару, неустойчивое поведение других валют, высокий уровень цен на нефть – все это стимулирует рост рынка недвижимости, наполняет его дополнительными средствами.



Главная --> Публикации