Главная --> Публикации --> Словакия: догнать и перегнать европу Цена автономии Квартиры начинает трясти Страхование сделок с недвижимостью: есть вопросы... Жильцов будут охранять умные "пчелы"

Банковская ассоциация Татарстана на заседании коллегии Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ, которое состоялось в четверг вечером, предложила собственный антикризисный инструмент рефинансирования ипотечных кредитов, зависших на балансах татарстанских банков (по данным Банка России, их сумма превышает 14 млрд руб.) из-за продолжающегося кризиса ликвидности на внешних рынках заимствования. Его концепцию изложила председатель правления ЗАО ГКБ Автоградбанк Венера Иванова, которая возглавляет созданный при ассоциации комитет по финансированию жилищного рынка. Чтобы сохранить останавливающийся механизм классической ипотеки в Татарстане, необходимо создать специальный фонд для аккумулирования всех закладных республиканских банков с последующим привлечением под них долгосрочного финансирования, сказала она. По ее словам, новый фонд мог бы выступить организатором по выпуску ипотечных облигаций на 5 млрд руб., покупателями госпожа Иванова видит корпоративные негосударственные пенсионные фонды, страховые компании и промпредприятия. На первом этапе необходимо мобилизовать внутриреспубликанские ресурсы: ими могут быть накопительная часть пенсионных отчислений и средства страховых компаний, не допущенных к ипотеке, сказала она и добавила к этому перечню предприятия. Только рассчитывая на этот источник (средства предприятий. Ъ), можно разместить облигационный заем, считает она.

Татарстанские банки пытаются создать внутриреспубликанскую программу рефинансирования ипотеки, чтобы предотвратить полномасштабный кризис. Банковская ассоциация Татарстана предложила организовать фонд, который бы разместил облигации на 5 млрд руб. и направил вырученные деньги на рефинансирование. Но правительство Татарстана отказалось предоставлять госгарантии под заем, и банкиры опасаются не привлечь деньги на приемлемых условиях. Между тем, по их данным, местные застройщики уже сейчас не могут продать 80% квартир.

Однако участвовавший в заседании премьер-министр Татарстана Рустам Минниханов категорически отверг вероятность гарантирования подобного займа. Про госгарантии забудьте! На фоне негативной финансовой ситуации на внешних рынках мы не можем перегревать внутренний рынок и не располагаем бюджетными ресурсами для заимствований, отрезал он. Признавая существование банковского кризиса, господин Минниханов указал на две причины, по его мнению, приведших к стагнации на жилищном ипотечном рынке. Во-первых, доходы граждан не соответствуют уровню цен на коммерческое жилье. Даже социальная ипотека по льготной стоимости тяжело дается людям, признал он. Во-вторых, объем строящегося коммерческого жилья в городах превосходит потребности граждан. Я не уверен, что нынешняя покупательная способность проглотит столько, сколько строится, отметил он.

При этом госпожа Иванова отметила, что у заимствований фонда должно быть двойное обеспечение, которое позволит привлечь средства под 9% годовых. Она сообщила, что ассоциация рассчитывает на поручительство Татарстана. Просто так средства на рынке не привлечешь, сказала она.

Ъ В январе-июне 2008 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года ввод жилья в Татарстане увеличился на 22% до 1,128 млн кв. м. Сдано более 8,5 тыс. квартир. При этом, по данным управления Росрегистрации по Татарстану, за пять месяцев текущего года число регистраций сделок с жильем сократилось на 40,6% и составило 49,7 тыс.

Ъ По данным Татарстанстата, средние денежные доходы населения в республике в июне текущего года составили 14,9 тыс. руб., тогда как средняя стоимость 1 кв. м жилья на первичном рынке составляет 40 тыс. руб.

По информации госпожи Ивановой, застройщики вынуждены идти на снижение цен. Недавно представитель Минстроя Татарстана Юрий Аляшев (начальник управления развития строительства. Ъ) заявил, что 15 крупных застройщиков не могут продать 80% квартир в новых домах. У мелких застройщиков положение хуже. Если посмотреть газету Из рук в руки, сейчас у каждого застройщика проходит акция 5-7-10% скидки. По сути, это завуалированное снижение цен. Как рассказывают нам риэлтеры, покупатель подходит к дому и говорит минус 100 тысяч рублей, тогда идем смотреть, и продавцы соглашаются. А дальше идет торг, и цена снижается еще ниже. И все равно продажи стоят, рассказала она.

Ъ По данным Банка России, в Татарстане объем предоставленных ипотечных жилищных кредитов за семь месяцев 2008 года увеличился на 39% и составил 6,085 млрд руб. В то же время задолженность банков по ипотечным кредитам за семь месяцев 2008 года выросла в 2,4 раза до 14,342 млрд руб.

Опрошенные Ъ банкиры сомневаются, что Ипотечному агентству удастся осуществить облигационный заем по приемлемой ставке, отмечая, что агентство размещало свои дебютные пятилетние облигации объемом 1 млрд руб. в течение двух дней (5 и 6 августа) и ставка составила 15,56% годовых (для сравнения АИЖК размещает аналогичные по сроку облигации под 7-8%). При этом участники рынка отмечают, что кризис испытывают лишь те республиканские банки, которые выдали большой объем кредитов и теперь не знают, как его рефинансировать. Стоимость ипотечного кредита постепенно растет, а банки, работающие по партнерским программам, имеют проблемы с рефинансированием. Но об угрозе полномасштабного кризиса, как в США, говорить не приходится, говорит начальник департамента маркетинга и развития розничного бизнеса Акибанка Руслан Гараев. Мы приостанавливали выдачу ипотечных кредитов. За семь месяцев текущего года выдан 31 ипотечный кредит на общую сумму 30 млн рублей. Объемы кредитования за 2008 год сократились в четыре раза. Мы также как и многие банки осенью прошлого года ужесточили условия выдачи ипотечных кредитов, увеличив процентную ставку в среднем на 0,75% и внеся ограничения на формы приобретаемого по ипотечным программам жилья. Но в целом мы домны не тушили. Ипотечные продукты Банка Казани на рынке остались, сообщил председатель правления Банка Казани Айдар Хамидуллин.

Между тем ОАО Ипотечное агентство Республики Татарстан (региональный оператор АИЖК) заявило о разработке своей схемы рефинансирования ипотечных кредитов еще в начале текущего года (см. Ъ от 21 февраля). Непонятно, зачем создавать фонд, если есть региональный оператор, который может аккумулировать пул закладных и вывести ипотечную бумагу на российский рынок, недоумевает директор департамента развития системы рефинансирования АИЖК Владимир Петренко. Он считает, что Ипотечное агентство уже до конца года может выпустить ипотечные облигации на сумму от 3 до 5 млрд руб., которые будут направлены на рефинансирование пула закладных. При этом господин Петренко отметил, что в пул не смогут попасть закладные слабого качества (ими признаются кредиты с просроченными платежами. Ъ). По его данным, просрочка по ипотечным кредитам у регионального оператора АИЖК 3,6%, а по татарстанским банкам уровень просрочки выше 5,8%.

Как рассказал Ъ предправления Атташебанка Альберт Хисаметдинов, специализация банка исключительно на долларовой ипотеке обусловлена невозможностью получить длинные средства в России для рефинансирования рублевых ипотечных кредитов. Пока рублевая секьюритизация проходит с отрицательной маржой, выгоднее ориентироваться на валютные продукты, пояснил господин Хисаметдинов.

Ипотечный банк группы РЕСО, о создании которого было заявлено в начале этого года, начал выдавать кредиты. Однако его бизнес-модель идет вразрез с действиями других участников рынка. Атташебанк, который после переименования станет РЕСО-Кредитом, сделал ставку исключительно на долларовую ипотеку. Причем именно в тот момент, когда другие игроки отказываются не только от долларовых кредитов, но и от ипотечного кредитования в целом.

Действия Атташебанка не укладываются в общепринятую на российском ипотечном рынке схему работы. Ипотечные кредиты только в долларах у нас не выдавал еще ни один банк, говорит вице-президент по развитию бизнеса банка ДельтаКредит Динара Юнусова. Напротив, банки активно сворачивают (Юниаструмбанк, КИТ Финанс), либо ужесточают долларовые ипотечные программы. Ставки по долларовой ипотеке повышаются в среднем на один-три процентных пункта в связи с падением курса доллара, отмечает замначальника управления кредитования Промсвязьбанка Денис Земан. При этом стоимость долларовых ресурсов на западных рынках из-за кризиса резко выросла, и даже дорогие деньги могут получить только банки с высоким кредитным рейтингом, добавляет начальник отдела конверсионных операций ING Wholesale Banking Алексей Боричев.

Атташебанк был приобретен российскими акционерами группы РЕСО (90% контролируют братья Сергей и Николай Саркисовы) для развития ипотечного бизнеса в конце 2007 года. Ранее в 2007 году 36,7% страховщика РЕСО-Гарантия приобрел крупнейший страховщик Франции AXA за €810 млн.

Сам Атташебанк надеется переждать сложный период на мировых рынках за счет средств акционеров, вкладывающих в ипотечный бизнес порядка $500 млн. По расчетам господина Хисаметдинова, этих средств банку хватит на пару лет, пока не откроются западные рынки. Участники рынка полагают, что такая схема жизнеспособна только на начальном этапе развития ипотечного бизнеса, когда банку не нужно рефинансировать уже выданный портфель, а снижение курса доллара можно прогнозировать на долгосрочную перспективу, что выгодно заемщикам. Хотя в последние несколько недель на мировом рынке доллар укреплялся, экономика США только вступила в стадию рецессии, поэтому тенденция к снижению стоимости валюты сохранится, отмечает директор аналитического департамента Банка Москвы Кирилл Тремасов. Впрочем, если расчеты Атташебанка по срокам восстановления западных рынков окажутся ошибочными, он столкнется с такими же проблемами, как и другие игроки, но в отличие от них будет целиком зависеть от зарубежного финансирования.

По данным Банка России, в 2007 году доля ипотечных кредитов, выданных в иностранной валюте, снизилась на 10,6% и составила 21,3%. Объем рублевой ипотеки вырос в 2,4 раза, до 438,1 млрд рублей. В первом квартале этого года в иностранной валюте было выдано 14,3% ипотечных кредитов. Дополнительно сокращение долларовой ипотеки объясняется тем, что зарплаты в большинстве регионов России выплачиваются в рублях.

Основной вывод судей: все, кто пользовался аналогичным вычетом до 2001 года, могут получить его повторно. Дело в том, что тогда вступила в силу глава 23 Налогового кодекса (Налог на доходы физических лиц), а до того вычет предоставлялся на основании закона О подоходном налоге с физических лиц.


Согласно Налоговому кодексу такой вычет действительно может быть предоставлен только раз в жизни. Однако кодекс существовал не всегда. На это налогоплательщикам в опубликованном определении указал Конституционный суд.

В итоге, когда Шипелова снова обратилась в налоговую инспекцию за налоговым вычетом, так как приобрела новое жилье, инспекция Федеральной налоговой службы по Кирову ей в праве на вычет отказала. Основанием для отказа стало то, что этим правом Шипелова уже воспользовалась. Такой же ответ ей дали и в судах.

Поводом для рассмотрения Конституционным судом вопроса об имущественных налоговых вычетах стала жалоба Петра Лаврентьева и Полины Шипеловой на неконституционность положений Налогового кодекса об имущественных налоговых вычетах. Суть претензий такова: гражданка Шипелова в 2000 году приобрела долю в квартире в Кирове. Год спустя Шипелова воспользовалась имущественным вычетом. В связи с тем, что на момент приобретения имущества глава 23 Налогового кодекса в силу еще не вступила, а действовал закон 1991 года О подоходном налоге с физических лиц, то и вычет она получила на основании старого закона.

По мнению партнера компании Налоговая помощь Сергея Шаповалова, разъяснение Конституционного суда может стать сигналом для многих налогоплательщиков. Не исключено, что налогоплательщики, которые воспользовались правом на имущественный вычет по старому закону о подоходном налоге, даже не пытаются использовать право, предоставленное им Налоговым кодексом, считая, что это будет истолковано налоговиками как повторный вычет, - уверен Шаповалов. После разъяснения Конституционного суда у налогоплательщиков появилась возможность воспользоваться своим правами в полном объеме.
Более активны в развитии ритейла западные банки, открывшие дочерние структуры в России. Пользуясь дешевыми ресурсами материнских компаний, «дочки» иностранных финансовых институтов стремительно завоевывают рынок обслуживания частных клиентов. В ноябре прошлого года о своих амбициозных планах заявил французский банк «Сосьете Женераль Восток», десять лет проработавший на российском рынке в качестве инвестиционного банка. Теперь же банк объявил о начале работы с частными клиентами: согласно его планам, к концу 2005 г. в Москве будет работать 26 отделений «Сосьете Женераль Восток». Еще одна российская дочка иностранного института, американской Citigroup, – «Ситибанк» – также планирует расширение числа своих «точек». Пока банк располагает двумя отделениями и двумя центрами продаж, расположенными в Москве, однако в это году «Ситибанк» еще больше расширит свое присутствие в столице (конкретные цифры по открытию отделений пока не называются).

Точку в деле поставил Конституционный суд. В его определении сказано: Имущественный налоговый вычет не может рассматриваться как повторный, если ранее налогоплательщику предоставлялось право на уменьшение совокупного дохода, полученного в налогооблагаемый период, на суммы, направленные на новое строительство либо приобретение жилого дома, или квартиры, или дачи, или садового домика в соответствии с законом 1991 года О подоходном налоге с физических лиц.

Один из крупнейших отечественных розничных банков – «Русский стандарт» – также вынашивает планы по освоению столичной территории: в течение года в Москве и крупнейших городах России откроется 15 его отделений. «Академхимбанк», имеющий 13 отделений по Москве, планирует довести их число до 2 А «БИН-банк», в соответствии со своей «Программой мероприятий по совершенствованию и развитию сети продаж в московском регионе» до конца этого года планирует довести общее количество дополнительных офисов до 15 (пока что банк открыл в Москве 12 отделений). Имеются планы увеличения числа допофисов и у других банков: «Русский банк развития» собирается открыть по Москве большое количество миниотделений, а у «Локо-банка» планы менее амбициозные – в этом году он откроет еще одно дополнительное отделение к одному ныне действующему.

Не отстают от западных банков и российские кредитные институты. Например, «Альфа-банк» стремительно расширяет сеть через открытие допофисов своего ритейлового подразделения «Альфа-банк Экспресс» – он был запущен в апреле прошлого года как инновационный формат банковского обслуживания, рассчитанный на массового потребителя. Согласно планам банка, к 2007 г. будет открыто 60 точек круглосуточного обслуживания клиентов в Москве (сейчас у «Альфа-банк Экспресс» открыто 20 допофисов). По такому же принципу развивает ритейл и «Гута-банк», в июле прошлого года заявивший о запуске нового розничного проекта «Гута 24». К 2010 г. его филиальная сеть обещает увеличиться в 3,5 раза до 250 точек в Москве и регионах (в настоящее время у банка насчитывается 70 филиалов и допофисов).



Главная --> Публикации