|
|
  |
Главная --> Публикации --> Четвертое кольцо катит с запада Словакия: догнать и перегнать европу Цена автономии Квартиры начинает трясти Страхование сделок с недвижимостью: есть вопросы... Сохранение в течение нескольких лет спроса на столичную недвижимость позволило выполнить программу строительства 2003 года в намеченные сроки. В городе готовы практически все объекты долгостроя за исключением нескольких, выделенных в свое время под учреждения науки и оборонной промышленности. Что касается жилья и объектов социального назначения, то, по мнению первого заместителя мэра в правительстве Москвы Владимира Ресина, в этом сегменте рынка недвижимости долгостроя нет. Теперь дома возводят за 4-6 месяцев, максимум — за 2-2,5 года (если речь идет об очень больших проектах). Медленнее работать просто невыгодно. Себестоимость 1 кв. м в жилых объектах массовой застройки сегодня составляет 250-350 долларов, в офисном секторе эта сумма варьируется от 500 до 1 тыс. долларов. Вследствие экономической и политической ситуации в стране, в частности роста цен на энергоносители, данные цифры будут увеличиваться и дальше. Поэтому, если есть возможность, покупать жилье лучше сейчас. Сейчас в столице квартиры реализуют, как правило, на стадии строительства фундамента. Люди стараются вкладывать свои сбережения не в финансовые институты, а в недвижимость: так они получают больший доход, чем по банковским процентам. Вероятно, на ближайшее будущее данные аспекты станут определяющими факторами текущего роста цен. Сегодня в сферу интересов многих инвесторов входят объекты, находящиеся не только в центре города, но и в других районах с отлаженной инфраструктурой. Кстати, наиболее крупными девелоперами, работающими в столице, являются такие частные компании, как «Донстрой», «КРОСТ», а также различные ДСК, Главмосстрой и Мосстроймеханизация- Столица лидирует в плане стратегии развития городских территорий. Подготовлена программа вывода предприятий из центра Москвы в промышленные зоны. Принято особое постановление, в котором на несколько лет подробно расписан план мероприятий в каждом районе. Основной принцип: до полного освобождения участка необходимо вывести производство на новое место. Процесс идет достаточно активно: за шесть месяцев 2003 года в центре освободили 40 га земли. Другой сектор работ по обновлению городского облика — реконструкция ветхого жилого фонда. Первоначально по плану, рассчитанному до 2010 года, предусмотрен снос 6 млн. кв. м пресловутых хрущоб, и сейчас снесено уже около 3,5 млн. кв. м. При этом, по словам В. Ресина, жители центра столицы смогут остаться в своем округе. Им предложат переселиться в районы улиц 1905 года, Рабочей и Нижегородской. Если человек предпочитает другое место жительства, инвестор подпишет с ним контракт для выбора квартиры в ЦАО или в других округах — в зависимости от материальных возможностей и пожеланий клиента. С проблемой утилизации большого количества мусора, появляющегося в процессе сноса строений, в городе успешно справляются: работают специальные заводы по переработке подобных отходов. Быстрыми темпами идет застройка Куркина. Общая площадь уже готовых объектов этого нового экспериментального района — 500 тыс. кв. м, а всего здесь должно появиться 900 тыс. кв. м. В соответствии с Постановлением правительства Москвы о благоустройстве Куркина строительство будут вести комплексно. Окончание работ запланировано на 2005 год — одновременно с решением транспортного вопроса. Реализация таких грандиозных замыслов требует и соответствующей «физической» поддержки. Сегодня в столице трудится миллион строителей — в два раза больше, чем в советские времена. Московские компании достаточно широко используют практику привлечения гастарбайтеров. И это не дешевая рабочая сила. По словам В. Ресина, средняя зарплата людей, работающих в стройкомплексе, составляет 15 тыс. рублей независимо от гражданства, и разговоры о том, что труд приезжих обходится значительно дешевле, являются, мягко говоря, необоснованными. Иногда они получают даже больше, чем москвичи, если их деятельность требует высокой квалификации или является тяжелым, а иногда и связанным с риском для здоровья, физическим трудом. В 2003 году запланирован целый комплекс мер по улучшению качества строительства, условий труда и безопасности. Причем последнему моменту профсоюзные организации вместе с руководством компаний стали уделять особое внимание. Правительством Москвы принято решение организовать в ближайшее время страхование всех строительных площадок в городе от начала и до конца процесса возведения здания. Сделать резкий скачок в ликвидации недоделок, остающихся после завершения строительства дома, по мнению В. Ресина, помогло создание горячей линии жалоб. Ценный опыт, накопленный в процессе работы Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции Москвы, решено использовать в различных российских городах. В Тамбове, Ярославле и Калининграде это уже делают. В Санкт-Петербурге зарегистрирована Московская строительно-инвестиционная компания, которая займется реконструкцией ветхого и пятиэтажного жилого фонда по той же методике, что и в столице. Ведут переговоры и с другими регионами. Кроме того, рассматривают проекты в области развития туризма, в частности строительства сети гостиниц в городах, расположенных в зоне Золотого кольца России. Кроме жилых и офисных зданий в столице возводят объекты культурного и социального направления. К июню 2004 года будет закончено строительство Ледового дворца в Крылатском, стоимость которого составит более 65 млрд. рублей. Принято решение об усилении работ в заповеднике Коломенское. Стоимость проекта реставрации и реконструкции исторического памятника составляет 6 млрд. рублей, что, по словам В. Ресина, является значительной суммой. Кроме того, в планах — появление торгово-развлекательного комплекса под Пушкинской площадью. Ни памятник великому поэту, ни кинотеатр не пострадают, для жителей города работы пройдут практически незаметно. За образец возьмут технологию, использованную при строительстве комплекса на Манежной площади. Последняя уже окупила себя и стала новым местом культурного отдыха москвичей. Достаточно устойчивый спрос на подобные объекты свидетельствует, что они нужны городу. Самый крупный в России парк развлечений и отдыха — аналог американского Диснейленда — начнут возводить на территории московского района Нижние Мневники в 2005 году. Открытие запланировано ориентировочно через 10 лет. В настоящее время идут переговоры с иностранными инвесторами. Строительство будет, мягко говоря, не из дешевых — потребует около 6 млрд. долларов США. Значительная часть аттракционов, в том числе луна-парк площадью свыше 300 га, сделают крытыми, что позволит эксплуатировать их даже в зимний период. Процесс модернизации затронет и исторические здания. В частности, собираются сделать пристройку к ЦУМу в духе старой Москвы. В планах — сооружение монументальных произведений в честь тех, кто оставил свой след в истории и является гордостью России. Уже открыты памятники первому министру путей сообщения России Павлу Мельникову и певцу Федору Шаляпину. Первое упоминание о Дмитрове связано с рождением сына Дмитрия у Ростово-Суздальского князя Юрия Долгорукого. Город возник на берегу реки Яхромы, которая представляет часть важного водного пути от Москвы к Волге. Этот фактор важен для развития города и сегодня, а в те времена позволил Дмитрову за короткий срок стать экономически и политически значимым регионом. Свидетельство тому — Кремль, доныне составляющий ядро города, и земляной вал, который, хоть и стал с тех пор в два раза ниже, впечатляет и теперь. В конце 2003 — начале 2004 года руководитель Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции Москвы Владимир Иосифович Ресин дал средствам массовой информации ряд интервью, в которых он осветил перспективы развития города. Предлагаем познакомиться с основными материалами этих выступлений. Практически каждый, кто лично занимался вопросом заключения договора на покупку квартиры в новостройке, сталкивался с серьезными трудностями, независимо от того, был ли это договор инвестирования, долевого участия или переуступки права требования. Мы уже писали об основных моментах, которые необходимо включить в договор, чтобы получить именно ту квартиру, о которой вы договорились с застройщиком или инвестиционной компанией, без доплаты и риска вселения кому-то на голову. Однако довольно часто застройщик наотрез отказывается менять какие-либо пункты договора. Объяснить это можно сложившейся ситуацией на рынке, когда квартиры без владельца долго не простаивают. Дмитров находится в 55 км к северу от Москвы, и на электричке до него можно доехать за 1 час 20 минут, а на автомобиле или автобусе — минут за 5 Судьба у этого города — особенная. Так сложилось, что ему благополучно удалось избежать массового размещения вредных для экологии производств, поэтому сегодня город, его окрестности и его водные ресурсы считаются одними из самых экологически чистых мест в Московской области. Экономику современного Дмитрова выстраивают с учетом этих обстоятельств. Окрестности города уже давно стали местом отдыха: летом здесь можно покататься на воздушных шарах, зимой же на холмы Клинско-Дмитровской гряды съезжаются тысячи горнолыжников и сноубордистов, а горнолыжный курорт Волен стал местом престижного отдыха. В г. Яхроме ежегодно проводится чемпионат «Лыжня России». Кроме того, в Дмитровском районе расположены правительственные дачи. Сейчас в городе строят спортивно-развлекательный комплекс «Сорочаны» с аквапарком, ледовый дворец и санно-бобслейную трассу, а через несколько лет здесь будет открыт «Сафари-парк» с экзотическими животными — договор с Китаем о его строительстве уже подписан. Недалеко от города расположено грандиозное сооружение — шлюзы канала имени Москвы. Будущее города и района во многом связано с индустрией отдыха, так что, если через несколько лет здесь возникнет русский Лас-Вегас, — это будет вполне логично. Администрация района планирует увеличить долю доходов от туризма в бюджете до 15 % и создать дополнительно около 5000 рабочих мест. Современный Дмитров можно отнести к средним городам Подмосковья: в нем проживает около 70 000 человек. Многие его жители работают на местных предприятиях, но некоторые ездят на работу в Москву или другие города Московской области. Дмитровская фабрика офсетной печати, услугами которой пользуются такие крупные издательства, как «Дрофа», «ЭКСМО-Пресс», «Аргументы и факты», оснащена самым современным оборудованием, а компания «Мостоотряд-90» строит мосты не только на всей территории России, но и за рубежом. Предприятие имеет солидную деловую репутацию: его вклад в экономику района составляет 10 % местного бюджета. Компания располагает собственным бетонным заводом, цехом по выпуску металлоконструкций, автоколонной. Дмитровская трикотажная фабрика выпускает около 15 млн. изделий в год. Продукция Дмитровского мясокомбината и Дмитровского молочного завода известна в Москве, области и далеко за ее пределами, да и каждый третий килограмм овощей, выращенный в области, — дмитровский. Всего на территории района зарегистрировано свыше 2000 предприятий всех форм собственности, из них 106 — крупных и средних. Продукция их весьма разнообразна: они выпускают верхнюю одежду, фрезерные станки, банки для прохладительных напитков, полиэтиленовую пленку и тару, керамическую плитку, мебель, строительные блоки из полипропилена, сейфы для банков и многое другое. Благоприятные условия для инвестиций привлекают предпринимателей из США, Канады, Финляндии, Израиля, Китая, Польши. Подписан договор на 60 млн. долларов на строительство животноводческих комплексов. Есть экзотический птицеводческий комплекс «Фазан», где выращивают не только привычных кур, гусей и уток, но и павлинов, фазанов и даже страусов. Признаком процветания региона является жилищное строительство, и в этом отношении планы у города смелые. Всего два-три года назад строительство жилья в Дмитрове шло весьма умеренно. Основным застройщиком была компания «Кристалл и К», но она одна не могла удовлетворить потребность населения в жилье. В городе был устойчивый дефицит жилья, который невозможно было ликвидировать только за счет предложений, периодически возникавших на вторичном рынке. Но на сегодняшний день в Дмитрове развернули строительные площадки еще две компании – «Стройметресурс» и «СтройИндустрияРиэлти». Микрорайон ДЗФС застроен в основном пятиэтажными домами и имеет уже сложившуюся инфраструктуру: школы, магазины, детские сады, рынок, стадион и банк. Компания «Стройметресурс» строит в этом микрорайоне три монолитно-кирпичных дома, и один из них уже возведен. Всего планируют построить семь многоэтажных домов с современными комфортабельными одно-, двух- и трехкомнатными квартирами. В них предусмотрено размещение магазинов, гаражей, парикмахерских и т. п. Компания «Кристалл и К» ведет строительство комплекса из четырех монолитно-кирпичных домов на ул. Оборонной, срок их сдачи — сентябрь 2004 г. В этих домах будут однокомнатные квартиры площадью от 50 кв. м, двухкомнатные — 64–73 кв. м и трехкомнатные — 95 кв. м, а в пристроенных помещениях разместят боулинг-клуб и магазин. Самый большой микрорайон в городе компания «Стройметресурс» планирует построить на ул. Махалина: тридцать жилых домов с магазинами, культурно-развлекательным комплексом, гаражами, библиотекой, химчисткой, внешкольными учреждениями, котельной. Уже начаты работы по возведению первой очереди — трех жилых домов и школы. Часть квартир в этих домах предназначена для переселения жителей (а таких около четырехсот семей), проживающих в старых домах, которые подлежат сносу. На ул. Космонавтов вбивают сваи для двух монолитно-кирпичных домов, строительство которых ведет компания «СтройИндустрияРиэлти». Площадь однокомнатных квартир в этих домах — 37–41 кв. м, двухкомнатных — 60–66 кв. м, а трехкомнатных — от 78 кв. м. Наличие собственной инфраструктуры здесь не предусмотрено. Компания «Стройметресурс» закладывает три дома на ул. Внуковской. Они — часть того комплекса, который в целом будет включать в себя шесть жилых домов, гаражи на 100 машиномест, торговый центр, детский сад. Продажа квартир в этих новостройках еще не началась. В центре города, рядом с авто- и железнодорожным вокзалами, есть уникальное место — роскошная березовая роща, составляющая гордость Дмитрова. Рядом с ней компания «Стройметресурс» планирует построить четыре дома, а для этого предстоит снести старые дома и переселить более двухсот двадцати семей в новые благоустроенные квартиры. Уютный древний Дмитров, с его дружными городскими праздниками, выставками ледовой скульптуры и детского рисунка, ярмарками сельскохозяйственной продукции, недавно был признан одним из самых благоустроенных городов России. В настоящее время благодаря квалифицированным адвокатам суды все чаще руководствуются в данном вопросе положением закона «О защите прав потребителей», который предусматривает взыскание неустойки (пени) в размере 3 % от стоимости квартиры за каждый день просрочки. Таким образом, нарушив срок сдачи дома всего на один месяц, застройщик обязан возместить неустойку — полную стоимость жилья, при этом обязанность по передаче квартиры в выстроенном доме в собственность потребителя, предусмотренную договором, с застройщика не снимают. Взыскание с недобросовестной строительной организации становится реальным. Размер компенсации суд определяет самостоятельно на основании исследования всех обстоятельств дела; он не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Для простого потребителя есть и положительные моменты. Большинство застройщиков самостоятельно включают в договор срок сдачи дома Госкомиссии. Ни для кого не секрет, что практически все указанные сроки нарушают. Раньше покупатель мог обратиться в суд и потребовать возмещения возникающего при этом права на неустойку, оговоренную Гражданским кодексом и рассчитываемую исходя из ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ, — около 16–18 % годовых. Такое право потребитель имеет и в том случае, если пункт о неустойке не включен в договор. Отстаивание своих прав в суде в данном случае требует определенных юридических навыков. Естественно, что строительная организация не захочет возместить убытки потребителю в добровольном порядке. Обычно аргументация застройщика сводится к тому, что физическое лицо является таким же инвестором, как и строительная организация, участником совместной деятельности и соответственно несет риски вместе с ней. В связи с этим сами договоры называют «договорами инвестирования» и дают ссылки на закон «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений». Законами определены основные принципы взаимоотношений субъектов инвестиционной деятельности. Саму деятельность по вложению инвестиций осуществляют в целях получения прибыли. То есть инвестиционная деятельность — один из видов предпринимательской деятельности. Следовательно, требования по возмещению неустойки и морального вреда, предусмотренные законом РФ «О защите прав потребителей», применению не подлежат. Однако опыт подсказывает, что при рассмотрении данного вопроса необходимо исходить не столько из названия договора, сколько из прав и обязанностей сторон, его заключивших. Желаю удачи в защите своих прав! Конечно, данный вопрос не так прост, как может показаться на первый взгляд. Не стоит насчитывать безумные проценты неустойки тем, чей договор давно просрочен. Статья 28 закона РФ «О защите прав потребителей» ограничивает сумму взысканной потребителем неустойки ценой заказа; то есть если срок окончания работ, определенный договором, равен двум месяцам или двум годам, вы в любом случае можете требовать в суде возмещения неустойки в размере не более 100 % от цены договора. В соответствии с Гражданским кодексом договор дарения – это соглашение, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право по отношению к себе или третьему лицу либо освобождает эту сторону от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом. По договору дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому квартиру. При наличии встречной передачи какой-либо вещи договор не считается дарением. Такая сделка будет признана недействительной, а именно притворной, так как совершена с целью прикрыть другую сделку и является ничтожной. Акт дарения недвижимого имущества должен быть закреплен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации в учреждениях юстиции. Кстати, многие считают, что договор дарения надо непременно заверить у нотариуса. Однако такое условие не является обязательным. Дарение можно осуществить через представителя, для чего выдается доверенность. Но необходимо помнить: если в доверенности не назван одаряемый и не указан предмет дарения, то она не имеет юридической силы. Таким образом, первое, что нужно сделать дарителю, – составить договор дарения. Существенным условием подобной сделки является предмет, т. е. жилое помещение. Не нужно указывать стоимость имущества. Если объектом дарения становится доля в праве общей собственности на недвижимое имущество, то соблюдение права преимущественной покупки не обязательно, поскольку сделка безвозмездная. Надо отметить, что обещание подарить жилое помещение признается договором дарения и связывает обещавшего, если его посул совершен в надлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение осуществить в будущем безвозмездную передачу жилья конкретному лицу. Обещание подарить объект недвижимости без указания на конкретное имущество ничтожно. Также недействителен договор дарения, предусматривающий передачу жилого помещения после смерти дарителя. К такого рода отношениям применяют правила о наследовании, и подобное распоряжение должно быть оформлено завещанием. Дарение – двусторонняя сделка, обязательным условием заключения которой выступает взаимное согласие. Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от него. В таком случае договор дарения считается расторгнутым. Так как договор составляется в письменной форме и подлежит государственной регистрации, то отказ от дара должен быть оформлен в той же форме. Причем, если даритель понес убытки, он вправе требовать возмещения реального ущерба. Закон содержит основания, когда дарение не допускается: - от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; - работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании, воспитании, супругами и родственниками этих граждан; - государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; - в отношениях между коммерческими организациями. Помимо запретов дарения существуют еще ограничения. Это касается случаев, когда даритель намеревается передать жилое помещение, которое находится в общей совместной собственности. Для этого ему необходимо согласие всех участников совместной собственности. Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание подарить в будущем квартиру, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора приведет к существенному снижению уровня его жизни. Кроме того, гражданин может взять назад свое обещание, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, члена его семьи или близкого родственника либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения (по этому же основанию даритель может отменить договор). Такой отказ не дает одаряемому права на возмещение убытков. Даритель вправе требовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с квартирой, жилым домом или дачей создает угрозу безвозвратной утраты. В договоре дарения может быть предусмотрено право гражданина отменить дарение, если он переживет одаряемого. По требованию заинтересованного лица суд полномочен аннулировать дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, объявленным банкротом, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению о банкротстве. Такую меру предпринимают тогда, когда дарение производится за счет средств, связанных с предпринимательской деятельностью дарителя, и нарушает положения Закона о банкротстве. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную квартиру. Составить договор и собрать все необходимые документы для государственной регистрации, оплатить регистрационный сбор, отстоять очередь, для того чтобы сдать документы на регистрацию, – это еще не все трудности, которые ожидают дарителя и одаряемого. Нужно еще уплатить налог на дарение. Правда, данный пункт касается уже одаряемого. В соответствии с Законом о налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения, плательщиками налога являются физические лица, которые принимают имущество в собственность. Объектами налога признаются жилые дома, квартиры, дачи, садовые домики в садоводческих товариществах. Ставка налога зависит от стоимости имущества, а также от того, кто получает дар. Действуют следующие размеры ставок: Каждый из нас любит дарить и получать подарки. Квартира — презент особенный. Какова особенность процедуры дарения недвижимости? С какими трудностями сталкиваются стороны, оформляя такую сделку?
1) при стоимости имущества от 80- до 850-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда (далее ММОТ):
Имущество, которое получено по договору дарения, может быть продано, подарено, обменено собственником только после уплаты им налога, что подтверждается справкой налогового органа.
Главная --> Публикации |