Главная --> Публикации --> Площади дальних поселков растут Что ценит в риэлторе клиент Ипотечный лимит Итоги года. активная коммерция. Офисное самоуправление

Итоги 2003 года
Вопреки прогнозам скептиков столичный рынок недвижимости в 2003 году поставил новый ценовой рекорд. Впервые за все время существования этого рынка с начала 90-х годов средний уровень цен на жилье превысил планку в 1400$ за квадратный метр. Всего за 2003 год долларовые цены на жилье разного типа выросли на 30% - 40%.

Прогноз рынка недвижимости на 2004 год

Этот скачок рынка вверх является существенным. Как хорошо видно на графике в относительном выражении 2003 год обогнал по ценовому приросту не только прошлый 2002 год, но и даже рекордный 2001, на который пришелся основной реванш после провала цен в 1998 1999 годах.

При этом особо следует отметить снижение курса доллара, в единицах которого исчисляются цены на московскую недвижимость. Если очистить рост цен на квартиры от колебаний доллара (спад в течение 2003 года около 9%), то реальный прирост цен на жилье, или что тоже самое, рост рублевых цен составил примерно 25%.

Такому поведению рынка способствовали как объективные, так и субъективные факторы. Обстоятельства сложились так, что в 2003 году фактически все значимые причины, влияющие на рынок недвижимости, работали на его повышение. Здесь можно упомянуть и общую политическую и экономическую стабильность, развитие бизнеса, реальный рост доходов населения, повышение инвестиционного рейтинга России, приток иностранных инвестиций, высокие цены на экспортное сырье, снижение курса доллара, повышение доли инвестиционных покупок жилья и ряд других.



Рынок недвижимости в 2004 году
Для построения адекватного прогноза развития столичного рынка недвижимости в 2004 году необходимо учесть влияние на рынок всех значимых факторов. Согласно философии аналитического центра ирн.ru любые изменения на рынке связаны с действием каких-либо причин. Итоговый рост или спад рынка недвижимости по итогам года или более длительного периода определяется суммой влияний этих факторов.

Другими словами, в 2003 году сложились крайне благоприятные условия для роста цен на недвижимость. В результате этого реализовался не наиболее вероятный сценарий, который оценивался специалистами аналитического центра ирн.ru в 15% годового роста, а наиболее оптимистичный сценарий, составивший 25% реального прироста рынка или 30%-40% прироста в долларовых ценах.

Естественное удорожание жилья со временем на фоне стабильного развития экономики аналогично процентам по долгосрочным банковским депозитам. Как известно, деньги имеют стоимость во времени и вложения в недвижимость не исключение. С другой стороны на естественное удорожание недвижимости со временем можно смотреть с позиций инфляции и считать что это ее своеобразная компенсация.

Существуют естественные причины, которые всегда связаны с небольшим ростом рынка недвижимости. К ним относятся такие процессы, как развитие города в целом, рост его населения, в том числе, и за счет жителей регионов, развитие инфраструктуры, улучшение потребительских характеристик нового жилья, повышение уровня жизни и т.п. Этот набор естественных факторов на фоне общеэкономической стабильности при отсутствии кризисов и иных потрясений приводит к систематическому ежегодному удорожанию жилья примерно на 8%-12%.

Платежеспособный спрос
О большом потенциальном спросе на жилье в Москве говорилось уже неоднократно. В Москве продолжает сохраняться невысокое соотношение количества квадратных метров на человека по сравнению с развитыми странами и высокая социальная потребность в расширении жилплощади. Параллельно существует проблема низкого качества жилого фонда времен советской застройки, прежде всего пятиэтажек, и высокая активность обеспеченных москвичей, направленная на переезд в более качественное современное жилье. Всегда остается высоким поток жителей из регионов, желающих перебраться в столицу. А в последнее время появилась еще и немаловажная инвестиционная составляющая спроса, когда квартиры покупают с целью вложения сбережений и получения дохода от перепродажи или сдачи в аренду.

Однако естественно удорожание недвижимости со временем редко является определяющим. Существуют более значимые факторы, влияющие как на спрос, так и на предложение, в результате чего рынок может как расти более быстрыми темпами, так и вообще провалиться. Для ответа на вопрос о ценовой динамике рынка недвижимости в 2004 году нам следует рассмотреть и оценить влияние этих факторов в ближайшей перспективе.

Насколько платежеспособный спрос увеличится или уменьшится в 2004 году? Различные оценки показывают, что реальные доходы значительной части населения в той или иной степени возрастают. Что более важно, за последние 4 года экономического роста граждане успели сформировать накопления, необходимые либо для покупки недорогой квартиры с нуля, либо для обмена на большую и лучшую квартиру с доплатой. А это означает, что с течением времени количество людей, располагающих нужной суммой для решения квартирного вопроса только возрастает, т.к. расту доходы и накопления. Следовательно, если в 2004 году не будут иметь место форс-мажорные обстоятельства, то объем спроса будет не ниже, а скорее выше, чем в прошлые годы.

Реализацию этого огромного спроса сдерживает порог платежеспособности. По данным разных опросов почти каждый второй москвич желает улучшить свои жилищные условия, и это не считая иногородних. Рост цен, который мы наблюдаем в последние годы как раз и является сдерживающим фактором, который восстанавливает баланс платежеспособного спроса в существующего предложения.

Предложение в 2004 году
Городскими властями продекларирован большой объем нового строительства в 2004 году около 5 миллионов квадратных метров, что несколько выше объемов прошлых лет. Однако следует отметить, что в структуре нового строительства все больше преобладает монолитно-кирпичное жилье повышенных площадей. А значит, несмотря на рост количества квадратных метров число построенных квартир практически не увеличится.

Дополнительным фактором является активное развитие ипотеки, что также способствует росту платежеспособного спроса за счет не сегодняшних, а завтрашних доходов. Благодаря этому инструменту на рынок могут выйти люди, которым не хватает собственных средств для покупки жилья. Другими словами, в нынешних условиях ипотека однозначно работает на рост рынка недвижимости.

Наследие 2003 года также связано с недостатком предложения. Падение курса доллара и связанная с этим ажиотажная активность на рынке недвижимости в течение всего года привели к большим объемам продаж. В результате почти вдвое сократились базы предложения на вторичном рынке, многие новостройки раскуплены еще на стадии котлована. Таким образом, несмотря на продекларированный рост строительства реальный объем предложения в 2004 году будет ниже предложения прошлых лет.

Интересные подробности представляет анализ предложения дешевого жилья. Очень много объемов типового строительства в районах массовой застройки отдано под решение социальных программ для очередников, что очевидно связано с предвыборной политикой. Тем не менее, объем предложения коммерческого жилья нижнего ценового диапазона в 2004 году будет существенно ниже, что приведет к повышению всего рынка.

Конец 2003 начало 2004 годов период выборов. Однако именно политические риски для рынка недвижимости сейчас минимальны. С большой вероятностью не произойдет ни смены мэра, ни смены президента, что и берется за основу для прогноза рынка в 2004 году.

Макроэкономика и рынок недвижимости
Текущая обстановка на рынке недвижимости по сравнению с прошлыми годами связана с повышенным спросом и недостатком предложения. Как известно, в таких условиях происходит рост цен. Иное поведение может иметь место только при неблагоприятном макроэкономическом фоне или политических потрясениях.

С другой стороны фондовый рынок и рынок недвижимости являются конкурентными финансовыми инструментами. Продажа своих акций крупными финансовыми структурами требует размещения средств в другие сферы экономики, среди которых рынок недвижимости является наиболее стабильным и доходным. Следовательно, падение фондового рынка может привести к новому всплеску цен на недвижимость, подобно тому как к аналогичному эффекту привело снижение курса доллара в начале 2003 года.

Экономическое развитие также выглядит достаточно стабильным. Основным камнем преткновения может служить только дело Юкоса и связанный с ним провал фондового рынка. Насколько это повредит общеэкономическому развитию пока не понятно. Тем не менее, большинство обозревателей склонны считать, что это событие вряд ли приведет к глобальному экономическому кризису и существенному оттоку капитала из страны.

Единственным контраргументом может служить указание на слишком сильный скачок цен на рынке недвижимости в 2003 году. Это означает, что хотя потенциал для роста цен и существует, но из-за стечения обстоятельств рынок реализовал его с опережением. Такое утверждение уместно и при других обстоятельствах оно позволило бы говорить о возможном откате цен назад. Однако при нынешней конъюнктуре рынка это приведет лишь к временному сокращению темпов роста цен в ближайшей перспективе.

Прогноз рынка недвижимости на 2004 год
На текущий момент не видно ни одного существенного фактора, работающего на снижение рынка недвижимости. Все выше сказанное означает, что рост рынка в 2004 году будет сравним с ростом в предыдущие годы.

Наиболее вероятная оценка приводит к росту цен на недвижимость в 2004 году на уровне 20% - 25%. Эта величина сравнима с ростом рынка в 2002 году и ниже прироста 2003, во многом благодаря учету обстоятельства слишком сильного скачка цен в конце этого года. Это означает, что к концу 2004 года величина индекса стоимости жилья достигнет отметки в 1700$ за квадратный метр и даже превысит ее.

Оценить степень влияния перечисленных выше факторов на рынок недвижимости в 2004 году возможно благодаря анализу его динамики за предыдущие годы. В этом и состоит методология аналитического центра ирн.ru, которая благодаря расчетам и экспертным оценкам позволяет вычислить роль каждого фактора и его вклад в прирост или снижение цен.

С другой стороны в европейских столицах цены на жилье находятся на уровне 5.000$ - 10.000$ за квадратный метр. В отличие от начала 90-х сегодняшняя Москва во многом приблизилась к их уровню, Следовательно, и цены на недвижимость в Москве являются не чем иным, как отражением роста уровня жизни и благосостояния города.

Много это или мало вопрос философский. Для большинства риэлторов, привыкших более 10 лет работать с ценами на уровне 1000$ за метр, это кажется неестественным. Нередко возникает мнение о перегреве рынка и завышенных ценах.


Московский метрополитен обещает сделать новогодний подарок жителям районов Северное и Южное Бутово. 27 декабря там будет открыта первая в столице ветка легкого метро. Об этом сообщил вчера на пресс-конференции начальник Московского метрополитена Дмитрий Гаев. По его словам, время в пути с окраин Бутова до центра Москвы сократится с полутора часов до 40 минут. Общая протяженность ветки составит 10,8 км, на этом расстоянии будет расположено семь станций. Легкое метро способно перевозить до 30 тыс. человек в час, однако первое время пассажиропоток, по мнению г-на Гаева, будет вдвое ниже -- около 15 тыс. человек. Стоимость проезда будет такой же, как и в обычном метро. Система прохода на станцию тоже останется привычной для москвичей. Начальник столичной подземки пообещал также, что пересадка с обычного метро на легкое будет бесплатной.



Помимо открытия ветки мини-метро 27 декабря руководители метрополитена собираются порадовать пассажиров еще одним проектом, с которого начнется празднование 70-летнего юбилея столичной подземки. Вплоть до 14 января следующего года напоминать пассажирам Сокольнической линии о необходимости «не забывать свои вещи в вагонах поезда» и объявлять станции будут известные артисты: Армен Джигарханян, Олег Янковский, Александр Абдулов, Владимир Этуш, Александр Ширвиндт и Михаил Державин. А для соблюдения традиции в пару мужским голосам вагонные ретрансляторы заговорят с интонациями Лии Ахеджаковой, Людмилы Гурченко, Татьяны Васильевой, Инны Чуриковой, Ирины Муравьевой, Любови Полищук и других известных актрис театра и кино. Если «знакомые голоса» понравятся москвичам, то проект «Голос метро» получит продолжение, и, по словам г-на Гаева, уже к весне известные артисты будут озвучивать станции Замоскворецкой линии.

Если москвичи смогут оценить достоинства нового вида транспорта только в конце декабря, то метростроевцы уже сейчас не перестают восхищаться своим проектом. Как рассказал г-н Гаев, капитальные затраты на строительство легкого метро в полтора раза меньше, чем на строительство метро мелкого заложения, и почти в три раза меньше расходов на подземку глубокого заложения. Кроме того, создание мини-метро, независимо от его протяженности, занимает в общей сложности два года, в то время как для организации подземной линии требуется порой по восемь--десять лет.

Поэтому у нас и возникла достаточно простая мысль: необходимо рассказать людям, что им не надо бояться иметь дело с настоящими профессионалами, риэлторами, которые уважают своих клиентов и свое ремесло и которые никогда, ни при каких обстоятельствах не будут иметь дело с криминалом. Мы решили публично объявить о значимости нашей профессии, показать, что она, по сути дела, мало отличается от других профессий в сфере услуг, тех же юристов или, к примеру, стоматологов. Общество нуждается в нас так же, как и в представителях других специальностей. А это значит, что профессия риэлтора всегда будет востребована. Наша задача – постараться сделать так, чтобы она стала еще и уважаемой.

– Идея такого праздника пришла нам в голову еще в 1995 году. Это было время так называемых “черных маклеров”. Пресса пестрела репортажами о мошенничестве с квартирами, криминальных историях, часто с трагическим концом, в которых участвовали, если так можно выразиться, риэлторы. На самом деле, никакого отношения к нашей профессии они не имели и иметь не могли. Но негативный образ риэлтора, тем не менее, у людей создавался.

По своим личным впечатлениям (а я принимал участие во всех праздниках) могу сказать, что год от года День риэлтора становится все более популярным. Вначале нам даже приходилось регулярно искать новые площадки для проведения этого мероприятия: число желающих принять в нем участие неуклонно росло. Некоторые не бронировали места заранее, а приходили “экспромтом”, – это тоже приходилось брать в расчет. Причем, что интересно, постепенно участвовать в Дне риэлтора стали не только, скажем так, риэлторы, организованные в общественные организации (вроде МАГР), но и те, кто по каким-то причинам не стал их членом. Результатом такого участия в празднике обычно становились новые заявки в МАГР с просьбой принять их в ряды ассоциации. Так что, помимо того что люди просто весело и с пользой проводили время, они еще и принимали какие-то важные для себя и для своей профессиональной деятельности решения.

Мы не стали дожидаться, пока за нас это сделает государство: как раз в тот момент только-только стали готовиться законы о риэлторской деятельности. Московская ассоциация риэлторов выступила с инициативой: организовать свой профессиональный праздник. Мы решили, что наиболее подходящей датой для этого будет канун новогодних торжеств. Для риэлторов, как и для представителей любой другой сферы деятельности, эта пора – время подведения предварительных итогов прошедшего года и принятия планов на будущее.

В этом году День риэлтора мы решили провести там же, где и в прошлом: в ресторане “Времена года”. Само место, где расположен этот ресторан, очень живописно, он находится рядом с Нескучным садом, на берегу Голицынских прудов.

Правда, в последние годы количество участников, если можно так выразиться, стабилизировалось. В среднем это 250-300 человек. Решение о том, где провести очередной праздник, принимается обычно коллегиально. Выбирается место с хорошей кухней, достаточно большое по размеру и в то же время уютное, с удобными подъездными путями, где-нибудь в центре Москвы, чтобы люди не тратили много времени на дорогу.

По мнению экспертов «Московской строительной компании» – одного из московских застройщиков, отмечающееся в настоящий момент прекращение роста цен на жилье в некоторых комплексах является первым симптомом масштабного падения цен на столичном рынке недвижимости. В компании полагают, что, скорее всего, ситуация будет развиваться медленно и в этом году цены упадут на 20-25% от нынешнего уровня. Причем локомотивом падения цен станут мелкие строительные фирмы, которые в условиях падения спроса начнут наперегонки снижать цены, что в конечном итоге может спровоцировать обвал цен.

В общем, я могу сказать, что в нашей профессиональной жизни День риэлтора – один из немногих моментов, которые проходят практически без проблем. Дело как-то сразу заладилось и продолжает оставаться для нас очень приятным и ожидаемым, может быть, даже в течение всего года событием.
На московском рынке недвижимости появились первые признаки надвигающегося кризиса, который приведет к серьезному падению цен.

Факт, что московский рынок недвижимости зависит от инвесторов, уже стал общепризнанным – огромное количество жилья скупается на стадии подготовки площадки различными инвесторами, включая и риэлторские компании, с целью последующей перепродажи после окончания строительства дома. Для инвесторов, в отличие от собственников, приобретающих жилье для себя, определяющим фактором является именно доходность вложений, с падением которой они могут начать переводить деньги в другие, более привлекательные активы. Согласно данным, полученным «Московской строительной компанией», этот процесс уже пошел: в частности, банки уже начали сокращать объемы своих вложений в недвижимость. Еще одним негативным фактором, приближающим кризис, в компании считают возможное падение цен на нефть, которое будет вызвано увеличением квот по добыче нефти для ОПЕК. По различным оценкам, нефтяные деньги обеспечивают до 30% платежеспособного спроса на столичном рынке недвижимости, и влияние нефтяных цен на ситуацию на московском рынке жилья признают все участники рынка. «Я согласен с тем, что серьезное падение цен на нефть может повлиять на ценовую ситуацию на рынке недвижимости, – сказал RBC daily инвестиционный аналитик компании «Система-Галс» Александр Гаврилин. – Но все будет зависеть от величины их падения».

Согласно выводам, сделанным «Московской строительной компанией», причиной снижения цен на столичном рынке недвижимости станет падение доходности инвестиций в этот сектор экономики. В феврале – марте следующего года, по данным компании, доходность инвестиций в жилье бизнес- и экономкласса станет сопоставимой с банковской ставкой и такие инвестиции перестанут быть привлекательными. Сейчас, согласно выводам ряда риэлторских компаний, доходность вложений в московскую недвижимость находится на уровне 15-70% годовых в валюте в зависимости от объекта. Эта цифра складывается из двух показателей: удорожания жилья по мере строительства дома (от котлована до сдачи) и роста стоимости квадратного метра на рынке. Напомним, что за 2003 год цены на рынке недвижимости Москвы выросли на 35-40%. Удорожание же жилья по мере строительства дома является величиной, сильно зависящей от объекта. «На одном участке в Москве можно построить панельный дом, вложения в который составят 3 млн долларов, а продажная цена 4,5 млн, – сказал RBC daily директор по маркетингу «Московской строительной компании» Максим Калмыков. А можно поступить по-другому – на том же участке возвести монолитный дом, вложив 8 млн долл. и после окончания строительства продав его за 14 млн долл.». Очевидно, что доходность вложений в монолитно-кирпичное строительство выше, в основном за счет того, что эта технология позволяет возводить более высокие дома большей площади.

По данным г-на Калмыкова, если в Москве еще не началось снижение цен на жилье, то первые признаки этого процесса уже появились, поскольку целый ряд застройщиков прекратил повышение цен. Правда, риэлторы с этой точкой зрения не согласны. «Это просто новогоднее предложение, которое было принято некоторыми экспертами за стагнацию цен», – сказал RBC daily представитель компании МИАН Игорь Ладычук. В МИАНе считают, что оснований для разговоров о падении цен на рынке недвижимости нет. «Да, мы прогнозируем, что в следующем году темпы роста цен несколько замедлятся и составят 20% за год», – говорит Игорь Ладычук. Александр Гаврилин из «Системы-Галс» в свою очередь утверждает, что даже если мелкие компании в каких-то целях начнут снижать цены, то их недвижимость будет выкуплена более крупными игроками и падения цен не будет. Однако г-н Гаврилин не исключает, что может произойти стабилизация цен.

Максим Калмыков полагает, что в дальнейшем события будут развиваться по так называемому «рижскому» сценарию: уход с рынка наиболее платежеспособных покупателей (с нефтяными деньгами) вызовет плавное понижение стоимости квадратного метра, которое может достигнуть 20-25%. «Похожая ситуация была в Риге три года назад, – говорит г-н Калмыков. – У них долгое время наблюдался рост цен, а потом просто прекратились покупки жилья на несколько месяцев, что вынудило мелких застройщиков начать снижать цены. В результате за восемь месяцев цены упали на 20%. Это падение не отыграно до сих пор. То же самое может произойти и в Москве в случае снижения спроса. В частности, мелкие застройщики, которые сейчас контролируют 30% рынка, могут начать снижать цены. Причем они будут это делать наперегонки, чтобы успеть продать «зависшие» квартиры». Мелкие застройщики потянут за собой все цены, и крупные строительные компании будут вынуждены тоже начать снижение цен». Интересно, что это не самый пессимистичный для участников рынка сценарий развития ситуации, нарисованный «Московской строительной компанией». Они также рассматривают вариант, при котором падение цен на недвижимость на 10% спровоцирует уход с рынка крупных оптовых покупателей и приведет к остановке продаж жилья, следствием чего станет падение стоимости квадратного метра до 500-600 долл.



Главная --> Публикации