Главная --> Публикации --> Юрий лужков захотел переехать в южное бутово Госстрой поднял знамя ипотеки Пять лет - и квартира твоя? Новинки "домэкспо" Почему москвичи перебираются в пригород?

Средневзвешенная минимальная доходность для качественных офисных активов в Европе увеличилась на 20 базисных пунктов во втором квартале 2008 года и находится на уровне 5,05%. Такие данные приводятся в отчете компании Jones Lang LaSalle.

Даже в условиях глобального кризиса ликвидности в России прогнозируется рост ставок доходности в среднесрочной перспективе.

Последний год наблюдалась явная конвергенция доходности по всей Европе. Не считая Москвы, год назад разница в доходности по рынкам составляла 350 пунктов. На сегодняшний день этот показатель достиг 200 базисных пунктов и доходность варьируется от 4,5% до 6,5%. Самое значительное изменение было отмечено на рынках с более низкими ставками капитализации (от 3,5 %). Это явный показатель того, что инвесторы уже не готовы к таким высоким ценам на сегодняшнем рынке, - приводятся комментарий Найджела Алмонда, директор отдела исследований по странам Европы, Ближнего Востока и Африки компании Jones Lang LaSalle в пресс-релизе.

Это на 75 пунктов выше, чем год назад, когда доходность достигла самого низкого уровня в нынешнем рыночным цикле. Из 30 рассматриваемых рынков доходность выросла на 24-х и осталась стабильной на шести остальных.

Со второго квартала 2007 года, ставки капитализации выросли на 27-ми из 30 рассматриваемых рынках. Осло показал самый стремительный рост, доходность в этом городе увеличилась на 175 пунктов. В Великобритании доходность увеличилась на 150 пунктов в лондонском Сити и Эдинбурге и на 100 пунктов в Уест-Энде Лондона за тот же период. На испанских рынках Барселоны (+125 пунктов) и Мадрида (+135 пунктов), а также в Париже (+125 пунктов) и Дублине (+105 пунктов) тоже были замечены значительные изменения за последний год. Но некоторые рынки оказались относительно стабильными, там рост доходности был незначительным. Эти рынки, как правило, характеризуются более высокими ставками капитализации, как например, Брюссель (+10 пунктов до 5,75%) Люксембург (15 пунктов до 5,5%), в то время как в Москве и Будапеште доходность не менялась за последние 12 месяцев и оставалась на уровне 8% и 5,75% соответственно.

Как сообщается в исследовании, во втором квартале самый значительный рост, на 75 базисных пунктов, был зафиксирован в Осло, где доходность достигла 5,75%. В Барселоне (5,25%), Мадриде (5,25%) и Лиссабоне (6,5%) ставки капитализации выросли на 50 пунктов во втором квартале. В ряде городов центральной и восточной Европы, включая Будапешт, Москву, Прагу и Варшаву, ставки капитализации остались стабильными. Доходность также осталась стабильной в Берлине и Уест Энде Лондона (западный фешенебельный район города).

Тони Хоррелл резюмировал: Таким образом мы ожидаем дополнительной коррекции цен на протяжении третьего квартала, с более сфокусированным вниманием на относительной стоимости активов на разных рынках. Учитывая, что срок значительного количество займов завершается, намечается отчетливая тенденция вынужденных продаж, особенно к концу года, что обеспечит рынку больше четкости и укажет инвесторам на реальную стоимость активов.

Более низкая транзакционная активность на протяжении второго квартала показывает, что доходность должна еще вырасти для того, чтобы вновь привлечь инвесторов на рынок. В течение лета процесс заключения сделок будет более растянутым. Долговые рынки продолжат работать в ограниченном режиме, в то время как инвесторы, не зависящие от заемного капитала, будут иметь преимущества. Мы также видим появление новых доказательств ослабления потенциала рынка, - приводтся слова Тони Хоррелла, главы европейского отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle.

Jones Lang LaSalle имеет свыше 180 представительств, работающих на рынках более чем 700 городов в 60 странах. Оборот компании в 2007 году составил около $2,7 млрд. Jones Lang LaSalle предоставляет комплексные услуги в области недвижимости и управления капиталом на местном, региональном и глобальном уровнях собственникам, арендаторам и инвесторам. Портфель компании составляет более 1,2 миллиардов кв. метров по всему миру. В России и странах СНГ Jones Lang LaSalle представлена офисами в Москве, Санкт-Петербурге, Киеве и Алматы.
Город Королев, до 1996 года г. Калининград областного подчинения, располагается в 9 км от МКАД к северо-востоку от Москвы, вблизи живописных берегов реки Клязьмы. Занимаемая площадь — 24 кв. км. Население — около 170 000 человек.

Владимир Пантюшин, директор по России и СНГ, отдел экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle комментирует: Российский рынок отличает от Европы, прежде всего, высокая инвестиционная активность. Инвесторы из 11 стран, преимущественно с европейским и глобальным капиталом, инвестировали более $4,4 млрд. в первом полугодии 2008 года. В офисные активы высокого качества было инвестировано более $2,7 млрд. Стабильность ставок капитализации для качественных офисных активов подтверждается высоким уровнем конкурентности и увеличивающейся прозрачностью рынка. Даже в условиях глобального кризиса ликвидности мы не прогнозируем рост ставок доходности в среднесрочной перспективе.

Поселки Болшево и Валентиновка были и остаются элитарными дачными местами. Прекрасная природа и живительный воздух влекли сюда многих известных людей. Тут жили, работали и творили К. С. Станиславский, многие знаменитые актеры Художественного театра, писатели и поэты — А. П. Чехов, В. Я. Брюсов, М. А. Волошин, Б. Л. Пастернак, А. Ахматова, художники И. И. Левитан, К. А. Коровин, М. В. Нестеров, основатель Художественной галереи П. М. Третьяков.
Королев преобразован в город в 1938 году из поселка Калининский, который появился при небольшом артиллерийском заводе. В 1942 году на его территории создали Центральное артиллерийское конструкторское бюро под руководством В. Г. Грабина, а 13 мая 1946 года на базе этого предприятия возникло НИИ, которое возглавил С. П. Королев. С этого момента и начали формировать структуры ракетно-космического комплекса страны. Здесь трудились такие выдающиеся ученые, как А. М. Исаев, М. К. Янгель, В. П. Глушко, многие другие знаменитые конструкторы и инженеры, имена которых известны не только в России.

В 1960 году в черту Королева включен г. Костино. В 1963 в административное подчинение переданы близлежащие поселки Первомайский, Текстильщик и дачный поселок Болшево. Через Королев проходит автомагистраль Москва — Ярославль и железнодорожная ветка Мытищи — Монино. В черте города две железнодорожные станции: Подлипки-Дачные и Болшево, а также три железнодорожные платформы: Болшево-2, Валентиновка и Фабрика 1 Мая. До станции метро «ВДНХ» регулярно курсируют маршрутные такси и автобусы. Время в пути — около 30 минут.
Ученые полагают, что в XII веке здесь было поселение славянских племен и через этот район проходил древний торговый путь из Московского княжества до Владимиро-Суздальского. А первые упоминания о Болшево и Костино можно обнаружить в писцовых книгах 1573–1574 гг. В 1715 году здесь возникло одно из первых промышленных предприятий России — полотняная и суконная мануфактура.
На территории современного города сохранились усадебные постройки конца XVIII — начала XIX века. Каменная церковь Косьмы и Дамиана, построенная в 1786 году. В поселке Болшево расположен Дом-музей Марины Цветаевой. Здесь поэтесса жила в 1939 году после возвращения из Парижа. Музей-квартира не просто хранитель прошлого. Он — место творческого общения, встреч и надежд на возрождение российской культуры.

Здесь работают такие градообразующие предприятия как ракетно-космическая корпорация «Энергия», ЦНИИ-маш, КБ «Химмаш», НПО ИТ, «Композит», корпорация «Тактическое ракетное вооружение», ЗАПТО «Передовая текстильщица», ЗАО «Метатр», ОАО «Калининградхлеб», завод «Альфа-Лаваль».

Сегодня Королев — один из наиболее развитых индустриальных, научных и культурных центров Подмосковья. Именно здесь находится центр ракетно-космической промышленности нашей страны. 12 апреля 2001 года, в День космонавтики, Президент РФ В. В. Путин подписал Указ о присвоении Королеву статуса наукограда: 67 % его жителей имеют высшее или среднее техническое образование.

Строительство — одна из самых динамично развивающихся отраслей экономики этого города. В течение последних семи лет возведено более 500 000 кв. м жилья. В ближайшие два года планируется ввести в эксплуатацию еще около 200 000 кв. м. Отметим таких инвесторов-застройщиков, как ООО «Славяне», ОАО РКК «Энергия», ООО «Королевский торговый дом», ООО «Техинвестстрой», «Дионис-ЛТД», Инвестиционная «Компания ИВКО» и другие. На производстве зданий с применением трехслойных панелей системы «Модуль» специализируется 160-й Домостроительный комбинат. Ее уникальность — в сочетании простоты и скорости монтажа. Модули позволяют осуществлять любые архитектурные замыслы. Причем готовые здания не уступают по эксплуатационным показателям сооружениям из традиционных материалов.

Благоприятный экономический климат, созданный усилиями администрации города, повлиял на рост числа городских предприятий малого и среднего бизнеса, расширение сети представительств банков, что сделало наукоград особенно привлекательным для инвесторов. Сейчас Королев сотрудничает с 52 городами из 26 стран мира в области экономики, образования, культуры, здравоохранения и торговли.

Начата реализация и других проектов: строительство стадиона «Вымпел», культурно-развлекательного комплекса на проспекте Королева, учебного комплекса «Российская школа», городской станции «Скорой помощи» и такого значимого проекта, как автодорожная эстакада через железнодорожные пути на станции Болшево.

Последние пять лет в Королеве реализуют нестандартный подход к финансированию социально-значимых объектов строительства. Городская администрация заключает инвестиционные контракты, согласно которым за право застройки в счет долевого отчисления жилья фирма строит или реконструирует социальный объект. Так возведены общеобразовательная школа № 20, детская и стоматологическая поликлиники, творческий центр на улице Исаева, реконструирована школа в поселке Первомайский, отреставрировано здание детского сада на проспекте Королева.

Жилищное строительство ведут в районе проспектов Королева, Космонавтов, улиц Горького, Калинина, проезда Циолковского, на улице Мичурина и в поселке Первомайский. Наряду с серийными панельными домами возводят монолитно-кирпичные и кирпичные дома по индивидуальным проектам. На улице Калинина, 11 строят общественно-жилой комплекс «Олимп» с подземной автостоянкой, фитнес-центром, боулинг-клубом, магазинами, ресторанами и кафе. Площадь квартир запланирована от 100 кв. м. Следует отметить, что застройщики практически отказались от проектов, где метраж однокомнатных квартир менее 56 кв. м.
В системе муниципального здравоохранения города трудится около 490 врачей и 1000 средних медицинских работников. Городская структура здравоохранения включает 9 муниципальных и более 20 коммерческих лечебно-профилактических учреждений, около 40 аптечных предприятий (в том числе 8 муниципальных аптек). Квалифицированную медицинскую помощь жители Королева получают в трех клинических больницах, в структуре которых четыре поликлинических отделения для взрослых и три для детей. Есть и специализированные лечебные центры: «Школа сахарного диабета», дыхательный центр «ЭТОН», а также Центр для детей-инвалидов с нарушениями двигательных функций.

На сегодняшний день в городе сформирован цивилизованный рынок недвижимости. Есть ведущие риелторские компании, которые известны уже более десяти лет и заслужили отличную репутацию.

Педагоги разработали ряд уникальных школьных программ: «Одаренные дети», «Здоровье», «Информатизация системы образования», «Подросток». В детских садах успешно реализуют новаторские программы «Открой себя», «Синтез» и «Понарошкин мир». Продолжают работать широко известные и популярные международные образовательные программы «Космос и дети», «Международная космическая олимпиада».

В городе действуют 16 общеобразовательных школ, 6 гимназий, лицей научно-инженерного профиля, вечерняя школа, 10 учреждений дополнительного образования и 36 детских дошкольных учреждений. В школах работает около 1500 педагогов. Среди них 8 заслуженных учителей России, 118 отличников образования, 13 отличников просвещения СССР, 45 человек награждены знаком «Почетный работник общего образования РФ». Сложилась система образовательных учреждений, способных организовать качественное обучение и воспитание детей на уровне самых современных требований. В высшие учебные заведения поступают более 90 % королевских выпускников!

В городе шесть культурно-досуговых центров, расположенных в разных микрорайонах. Среди них ДК им. М.И. Калинина, который получил высшую награду Московской области — знак отличия «За заслуги перед Московской областью». Кроме того, Школа искусств, Центр детского творчества, Школа дополнительного образования, Драматический театр, мюзикл-театр, Театр юного зрителя и более 300 клубных формирований, объединяющие более 15 000 человек. Централизованная библиотечная система быстро растущего и застраивающегося города содержит 13 филиалов, здесь также находится филиал Московской областной научной библиотеки им. Н. К. Крупской, отдел краеведческой литературы и редких книг.

В числе высших учебных заведений города — Королевский институт управления, экономики и социологии, Международный космический университет им. К. Циолковского, учебный центр Международного юридического института. Один лишь факультет ракетно-космической техники МГТУ им. Баумана (открыт в 1961 году) подготовил тысячи специалистов для данной отрасли.

Покупка квартиры с рук всегда более опасна, чем приобретение абсолютно новой жилплощади, по той простой причине, что в ней уже кто-то жил. А это значит, что на купленных вами квадратных метрах вполне могут остаться проживать родственники бывшего собственника, причем на законных основаниях, и выселить их будет почти невозможно. Для того чтобы не получить таких замечательных соседей, покупателю следует заранее узнать, все ли жильцы покинули квартиру и фактически, и формально. Иными словами, перед самым подписанием договора покупки жилья необходимо убедиться в том, что все они сменили прописку. Как же это сделать?

Граждане, покупающие жилье на вторичном рынке недвижимости, довольно сильно рискуют, так как могут стать жертвами недобросовестных продавцов и получить в собственность квартиру с жильцами — родственниками бывшего владельца. Можно ли обезопасить себя от подобного неприятного соседства?

Итак, вы убедились, что продавец квартиры действительно является владельцем. Однако это не значит, что он вправе отчуждать ее самостоятельно. Если он состоит в браке, то жилье вполне может быть совместной собственностью супругов. Следовательно, для отчуждения жилплощади ему необходимо получить согласие второй половины. Причем разрешение на продажу жилья нужно обязательно удостоверять нотариально, иначе супруга сможет вернуть себе квартиру через суд. Или другой пример. Допустим, гражданин получил квартиру по договору пожизненного содержания с иждивением. Это значит, что он может продать ее только с письменного согласия бывшего собственника недвижимости. Отсутствие такого разрешения является основанием для отмены сделки по суду. Как видите, в обоих случаях для подтверждения полномочий продавца требуются дополнительные документы: разрешения на отчуждение жилплощади, желательно заверенные нотариусом. Только они могут спасти вас в будущем от признания недействительности договора покупки квартиры.

Для начала надо проверить, есть ли у продавца квартиры право на ее отчуждение. Ведь иногда жилье продают граждане, которые вообще не имеют к нему никакого отношения. Например, бывали случаи, когда договор продажи подписывали «друзья» собственника недвижимости, приехавшие присмотреть за квартирой в его отсутствие. Естественно, по возвращении настоящий владелец выселял по суду незадачливых покупателей недвижимости. Чтобы не попасть в подобную ситуацию, то есть не остаться и без жилья, и без денег, следует предварительно удостовериться в том, что продавец является законным владельцем квартиры. Для этого необходимо посмотреть на его свидетельство о праве собственности на жилплощадь. Причем если контрагент не показывает данную бумагу, ссылаясь на то, что он ее не нашел, не донес, или на другие сомнительные причины, вы вправе проверить его полномочия на жилплощадь самостоятельно. Данные обо всех собственниках недвижимости есть в ведомстве, которое занимается регистрацией прав на недвижимое имущество. Получить интересующие сведения может любой гражданин. Надо лишь направить чиновникам заявление с просьбой о предоставлении необходимой информации. Конечно, регистраторы окажут помощь не бесплатно, а за деньги: возьмут целых 100 рублей. Таким образом вы получите очень полезные сведения за символическую плату.

Оказывается, можно на законных основаниях продать и купить «неприватку» (именно так на языке профессионалов называется неприватизированная квартира). Такая покупка на первый взгляд проще и, следовательно, привлекательней. Но не надо сбрасывать со счетов не снижающуюся активность квартирных мошенников, тем более учитывая малую осведомленность населения о законности и сути такого способа решения жилищных вопросов.

Перед самым заключением сделки обязательно следует выяснить, все ли жильцы успели выписаться из квартиры. Ведь согласно пункту 2 статьи 292 ГК РФ смена собственника жилплощади не является основанием для прекращения права пользования помещениями квартиры в отношении семьи ее бывшего владельца. Если родственники прежнего хозяина не захотели сменить прописку, то покупателю придется проживать вместе с ними. Избежать подобной опасности довольно просто. Информация обо всех прописанных на жилплощади гражданах есть в лицевом счете и домовой книге. А копии этих документов можно взять в РЭУ, ЖСК, ДЕЗе и т. д.
Будущему собственнику жилплощади также крайне важно узнать, не сдана ли квартира по договору найма. В статье 675 ГК РФ указано, что смена собственника недвижимости не влечет расторжения договора найма жилья. Следовательно, купив такую квартиру, гражданин автоматически становится ее наймодателем. А это означает, что в приобретенном им доме будут жить чужие люди.
В последнее время довольно часто в различных изданиях мы видим объявления подобного рода. Как же можно продать то, что тебе не принадлежит? Ведь неприватизированное жилье, о котором идет речь в таких объявлениях, — муниципальная собственность. Что это? Очередная уловка мошенников или недобросовестных агентств? И как действовать в этом случае потенциальному покупателю, которому понравилась жилплощадь с подобным статусом?

Плюсы и минусы
Вы спросите: в чем же здесь подвох? Если все так просто и так быстро, почему же купля-продажа неприватизированных квартир не развита так, как альтернативные продажи квартир, находящихся в частной собственности? Тем более разница между куплей-продажей приватизированного жилья и жилья, находящегося в муниципальной собственности, вроде бы только в оформлении.
Но статистика говорит об обратном: всего лишь около 5–7 % сделок на рынке недвижимости — сделки с неприватизированным жильем.
Учитывая, что схема подобной сделки во многом непонятна даже некоторым риелторам, человеку, имеющему совершенно другую специальность, разобраться в этом еще
сложнее.
В качестве примера рассмотрим случай, подобных которому очень много.
Ирина О. решила купить квартиру и наконец-то накопила нужную сумму. Неделя за неделей проходило время в поисках нужного варианта, и так же быстро обесценивались с трудом заработанные деньги. Не единожды возникал подходящий вариант, но каждый раз что-то срывалось. И вот, когда Ира уже отчаялась решить свой жилищный вопрос, на горизонте замаячил просто супервариант! Квартира находилась в нужном районе; балкон, телефон, метраж — все в ней устраивало Ирину. Требовался небольшой ремонт, но Ирина и не хотела въезжать в совсем уж «чужую» квартиру.
И самое главное — эта квартира была свободна! А ведь предыдущие варианты срывались именно из-за того, что хозяева не могли освободить квартиру, так как не успевали найти для себя новую.
Но на этот раз все было просто замечательно, и не смутило даже то, что квартира была неприватизированной. Покупательница была рада этому варианту, тем более что в нюансах не разбиралась, а квартиру продавало очень солидное агентство, рекламу которого можно было увидеть на каждом шагу. Поэтому Ирина решила положиться во всем на милого риелтора Ольгу, которая обещала все уладить. Был выплачен аванс, собраны необходимые справки, и в один прекрасный день Ирина, Продавец и риелтор собрались в банке и положили деньги в ячейку. После этого заполнили и подписали необходимые заявления на обмен и сдали их в соответствующую организацию.
Через неделю счастливая Ирина должна была получить обменный ордер, поэтому сразу же начала готовиться к въезду в квартиру. Но обнаружилось «небольшое» препятствие. Как объяснила риелтор Ольга, квартира свободна пока только на словах, и Продавец еще только будет из нее выписываться и в то же время вывозить вещи. «Ладно, что стоит подождать недельку, тем более что квартира уже моя», — думала Ирина.
Еще через неделю обменный ордер был получен, и Ирина сразу же пошла в ЖЭК. Необходимо было отдать ордер и оформить прописку. Но не тут-то было! Паспортистки ЖЭКа отказались принимать ордер и, соответственно, прописывать женщину в квартиру — на основании того, что еще не выписан предыдущий жилец.
Несколько недель «счастливая обладательница» обменного ордера была вынуждена названивать Продавцу, Ирине даже пришлось продлять сроки действия ордера, каждый раз оплачивая продление. «Милая риелторша» тем временем вообще пропала из поля зрения. Юристы, c которыми советовалась Ира, все как один рекомендовали обратиться в суд с тем, чтобы обмен был признан недействительным. Но предупреждали, что шансов вернуть деньги, уплаченные за него, у Ирины нет. Документально он был оформлен как обмен без доплаты, деньги Продавец забрал из ячейки после получения обменного ордера и имеет все основания их не возвращать.
Однако в этом случае все, слава Богу, закончилось сравнительно благополучно: через месяц Продавец все-таки выписался из квартиры, и Ирина наконец-то получила собственное
жилье.
Какие же объективные минусы и плюсы покупки неприватизированного жилья можно увидеть в этой истории, да и не только в ней? Давайте рассмотрим их.
Отрицательные моменты для будущего владельца неприватизированного жилья таковы:

Продажа
Причины, по которым возникает необходимость продать именно неприватизированную жилплощадь, бывают разными. Это и нежелание утраты права на приватизацию, и отсутствие времени на «хождение по мукам» в процессе приватизации (ни для кого не секрет, что это долго и утомительно),
и т. д. Предметом продажи может быть и квартира, и комната, но никак не доля в квартире, так как разделить доли в муниципальной квартире невозможно.
Но все сходится на том, что владельцу «неприватки» нужно каким-то образом решить свой жилищный вопрос. Обмен как таковой, каким его помнят люди старшего возраста, давно изжил себя, и подобных случаев сейчас практически нет. Что же делать владельцу неприватизированной комнаты или квартиры, если появились желание обменять ее и средства для обмена?
При решении этого вопроса используют следующую схему.
Первоначально все происходит так же, как в случае с обычной жилплощадью, находящейся в собственности. Объявления о продаже квартиры или комнаты так же подаются в СМИ или специализированные издания и базы. Покупатель так же вносит аванс за понравившееся ему неприватизированное жилье. А вот после этого происходит процедура, несколько отличающаяся от обычной продажи.
Так как неприватизированное жилье нельзя продать в обычном порядке, поскольку оно не принадлежит Продавцу, а используется по договору найма, — в дело вступает привычный обмен, но в не совсем привычном виде. Покупатель приобретает так называемую буферную площадь где-нибудь в дальнем Подмосковье или за пределами области. Раньше подобный «буфер» называли «подставой», еще и по той причине, что он существовал только как адрес, но в натуральном виде его могло и не быть. Сейчас положение исправлено и «буфер» на самом деле существует как жилплощадь и как объект права собственности. Обычно это квартира или дом, разделенный на несколько частей и таким образом приспособленный для нужд обмена. «Буфер» находится в резерве агентства, занимающегося проведением подобных операций.
После этого Покупатель и Продавец в обычном порядке, собрав все нужные справки (а куда же без них?), подают заявление на обмен в государственную организацию, занимающуюся проведением подобных сделок. Организация рассматривает заявление, проверяет возможность обмена и выдает разрешение на его проведение.
Продавец приобретает «буфер», а Покупатель — обменный ордер на неприватизированное жилое помещение. «Буфер» затем возвращается в резерв агентства. Вся процедура начиная с момента покупки «буфера» и заканчивая получением ордера Покупателем обычно занимает около недели, что значительно отличается от сроков покупки жилья, находящегося в частной собственности.

оформление сделки занимает всего неделю;
вероятность проведения каких-либо противозаконных и сомнительных операций с неприватизированным жильем стремится к нулю, так как квартира, находящаяся в муниципальной собственности, не могла быть объектом сделок по отчуждению, то есть она обладает «юридической чистотой»;
разрешение на обмен выдает государственное учреждение с большим опытом работы в этой сфере, поэтому ошибки при оформлении практически исключены;
оснований для признания обмена недействительным объективно меньше, чем при обычной сделке купли-про-дажи;
как правило, цена неприватизированной квартиры ниже цены аналогичного жилья, находящегося в частной собственности, примерно на $1500–2000;
при продаже неприватизированной жилплощади согласия соседей или их отказа от покупки не требуется (в отличие от продажи приватизированных комнат);
на неприватизированную квартиру не может быть наложен арест, следовательно, сделка не сорвется в последний момент.
Как видим, покупка неприватизированного жилья имеет и положительные и отрицательные стороны. Тем более что и в том и в другом перечне есть пункты, имеющие значение лишь при осуществлении каких-то определенных сделок. Если же вы все-таки решились на покупку неприватизированной квартиры, обратите внимание на следующие советы, которые, возможно, избавят вас от ненужных проблем и хлопот:
В процессе подготовки к покупке неприватизированной квартиры необходимо добиться от владельца четкого, желательно подтвержденного документально, ответа, куда он будет выписываться. Например, если предполагается, что человек уедет на Украину или пропишется в квартиру к троюродной тетке, — проблемы со сроками да и вообще с осуществлением выписки возникнут неизбежно.
Выплата аванса или внесение задатка за неприватизированную квартиру на самом деле не имеет никакой юридической силы (как уже говорилось выше, нельзя продать то, чем не имеешь права распоряжаться). Поэтому ни один нотариус не станет заверять подобный документ. Решать этот вопрос напрямую с Продавцом опасно — в случае невыполнения обязательств вернуть отданную частному лицу сумму будет достаточно трудно. По этим причинам вопрос о покупке неприватизированного жилого помещения (а следовательно, и вопрос о выплате аванса) лучше решать с агентством — так вам будет спокойнее.
Не забудьте проверить, не состоит ли Продавец на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Хотя эти справки и не свидетельствуют о дееспособности или недееспособности, однако в случае, если Продавец поставлен на учет, у вас будут основания задуматься о необходимости покупать именно эту квартиру.
Выясните, почему Продавец не хочет заниматься приватизацией, и если окажется, что у него просто нет времени, по возможности помогите ему все же сделать это и затем купите уже приватизированную квартиру.
Обязательно договоритесь о сроках выписки и освобождения квартиры от мебели предыдущего владельца (самое главное правило — все договоренности должны быть оформлены письменно).
Передавайте деньги за «купленную» квартиру только через банковскую ячейку. Не забудьте оговорить, что условием выплаты денег Продавцу является получение обменного ордера и выписка предыдущего владельца. Иначе может получиться так же, как в рассказанной выше истории.
Если вы все же решите покупать неприватизированную квартиру, помните, что наилучшим вариантом будет покупка квартиры, освобождающейся после получения обменного ордера. Желательно не ввязываться в альтернативные варианты, когда вместо неприватизированного жилья, приобретаемого вами, Продавец одновременно покупает себе другое жилье.
Существенный факт — общая приведенная (то есть приходящаяся на жилую площадь комнаты) площадь «продаваемого» жилья должна быть не менее 15 кв. м.
При осуществлении обмена количество лиц, въезжающих в квартиру, обязательно должно соответствовать количеству выезжающих из нее.

покупатель не становится собственником неприватизированной квартиры, а всего лишь приобретает право пользования и проживания на данной жилплощади;
если покупатель ранее реализовал свое право на приватизацию, то изменить статус купленной «неприватки» он уже не сможет, и продавать ее придется тем же способом, каким она была куплена;
передачу обменного ордера в паспортный стол и прописку на его основании в «купленную» квартиру осуществляют только после того, как из нее выпишется предыдущий владелец;
никоим образом нельзя законно оформить произведенные при «покупке» квартиры расчеты (например, взять у Продавца расписку в получении денег);
никаких налоговых вычетов за сделанную «покупку», соответственно, не производится;
на покупку неприватизированной квартиры невозможно получить ипотечный кредит, ссуду в банке или в ЖСК;
лица, не являющиеся гражданами России, не могут приобрести неприватизированную квартиру.
Положительные стороны тоже есть, но их несколько меньше:



Главная --> Публикации