Главная --> Публикации --> Российские автодороги могут акционировать Четвертое кольцо катит с запада Словакия: догнать и перегнать европу Цена автономии Квартиры начинает трясти

Вчера думской комиссии по вопросам формирования рынка доступного жилья был представлен проект закона "Об инвестиционных соглашениях в сфере коммунального обслуживания". По словам одного из его авторов, эксперта Института экономики города Сергея Сиваева, законопроект "направлен на формирование правовой среды для привлечения частных инвестиций в коммунальную структуру". Точнее, речь в нем идет об использовании в ЖКХ такого механизма, как концессии, или передача в управление бизнесу на продолжительный срок коммунальной инфраструктуры.

Похоже, что российским гражданам придется раскошелиться на реформирование жилкомхоза. В их платежках за квартиру может появиться строка с новым тарифом - за реконструкцию и модернизацию износившихся коммунальных сетей. Такой вывод сделали эксперты в ходе дискуссии по законопроекту, определяющему правила игры частного бизнеса в сфере управления ЖКХ.

Новый документ предусматривает, что ЖКХ может быть передан в управление только на открытой конкурсной основе. Победившая компания заключает с собственником коммунального имущества - а это, как правило, муниципалитеты - контракт, где оговорена инвестпрограмма и все обязательства сторон. Органы власти не имеют права вмешиваться в оперативную деятельность частного управляющего, а могут лишь контролировать результаты работы. Если они разрывают контракт по субъективным причинам, то должны компенсировать компании затраты. Правда, при разрыве контракта местным властям разрешено без конкурса назначить управляющую компанию, чтобы избежать остановок в технологическом процессе.

По мнению авторов законопроекта, концессии - единственно правильный путь взаимодействия бизнеса и власти, способствующий восстановлению разрушенного жилкомхоза. До сих пор бизнес управляет коммуналкой на правах аренды. Однако аренда не решает главной проблемы коммунальной сферы - не способствует долгосрочным инвестициям.

Однако основной вопрос, беспокоящий экспертов, касается источников покрытия расходов инвестора. По словам авторов, революцией в законопроекте является предложение о новом механизме оплаты за подключение к инженерной инфраструктуре. Коммунальное предприятие, работающее на правах концессии, должно будет проводить инженерное обеспечение земельного участка под жилое строительство за счет собственных средств, а затем производить подключение застройщиков. По словам авторов, "этот механизм снизит затраты застройщиков нового жилья, так как их расходы будут распределяться не только на новоиспеченных владельцев квартир, но и на будущих". Но эксперты с этим не согласны. В конечном итоге застройщик все равно будет назначать цену, исходя из рыночной стоимости. Таким образом, цена на квартиру не упадет, а коммунальный тариф вырастет.

Эксперты законопроект в целом одобрили. Но и замечаний, которые они предъявили авторам, набралось немало. "Норма, разрешающая назначать управляющую компанию без конкурса, может привести к злоупотреблениям властей, которым может показаться дорогим мероприятием проведение нового открытого конкурса", - опасается вице-спикер Думы Георгий Боос. А председатель думского комитета по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Мартин Шаккум, наоборот, считает, что некоторые положения законопроекта ограничивают права собственников. "Норма о том, что в случае, когда управляющей становится иностранная компания, споры между ней и властью должны рассматриваться международным судом, сомнительна", - говорит он.

Налицо настоящий загородный бум! Таким утверждением заканчивается каждая вторая публикация о подмосковных коттеджах. Но так ли это на самом деле? Не обманываются ли специалисты вкупе с журналистами? Все же дом за городом – очень дорогая покупка, и ее может позволить себе только человек с достатком выше среднего. Чтобы найти хотя бы приблизительные ответы на эти и другие вопросы, портал RussianRealty.ru провел интерактивный опрос, участникам которого было предложено отметить наиболее подходящий вариант отношения к загородной недвижимости. Всего в опросе приняло участие 173 человека.

Не лучше ситуация складывается и при реконструкции коммунальной инфраструктуры. "Когда речь идет о восстановлении коммунальной структуры, нагрузка лавиной перекладывается на плечи населения", - беспокоится мэр Ярославля Виктор Волончунас. По его словам, необходимо прописать более четкий механизм, как будут окупаться инвестиции. "Возможно, надо ввести понятие возврата инвестиций в тариф", - предложил он.
Какое привлекательное словосочетание – загородная недвижимость! Уютный домик среди подмосковных сосен, с камином и банькой – чем не мечта для утомленного городским шумом москвича! Журналисты очень любят расспрашивать риэлторов о том, какое направление сейчас считается самым престижным и какие участки пользуются наибольшим спросом. Те с удовольствием рассказывают обо всех новостях загородного рынка и демонстрируют фотографии наиболее удачных коттеджей. Читатели, в свою очередь, проникшись идеей жизни на природе, разглядывая карту Подмосковья, начинают строить грандиозные планы.

Неужели столь высок уровень жизни в столице? А может быть на RussianRealty заходят только высокообеспеченные посетители? Думается, что дело совсем в другом: в коротком вопросе ничего не сказано о качестве недвижимости. А раз так, то посетитель портала мог посчитать и традиционный садоводческий участок площадью в шесть соток с летним домиком, рыночная стоимость которого совсем мизерна.

Примечательно, что 16,8 процента опрошенных заявили, что уже имеют загородный дом или земельный участок. Отнюдь не маленькая цифра, в соответствии с которой получается, что каждый шестой москвич уже стал обладателем загородной недвижимости.

Впечатляющая суммарная цифра (более 60 процентов) желающих жить за городом подтверждает слова риэлторов и аналитиков о неизбежности массового переселения москвичей за город. По наиболее радикальным прогнозам, к середине века население Москвы уменьшится более чем вдвое за счет образования густонаселенных предместий по примеру многих европейских столиц. Но, по всей видимости, быстрым этот миграционный процесс не будет, об этом красноречиво говорят данные опроса, ведь лишь около семи процентов выразили желание приобрести загородную недвижимость в ближайшее время.

Почти четверть опрошенных (22,5%) весьма абстрактно высказались, что хотели бы иметь загородную недвижимость. Еще 14,4% аудитории опроса высказалось в том смысле, что жить за городом неплохо, но мешают обстоятельства. Чуть более популярным (20,9%) оказалось мнение, что загородная недвижимость – это слишком дорого. И наконец — наиболее оптимистичное заявление сделали 6,9% участников опроса – мол, уже собираюсь приобретать загородную недвижимость. Если посчитать все эти схожие по сути ответы, получится, что более шестидесяти процентов москвичей хотели бы приобрести дом или участок в Подмосковье, но далеко не все могут это позволить себе. По разным причинам.

В целом же, опрос лишний раз подтвердил сложившееся мнение о перспективности рынка загородной недвижимости. Очевидным становится и основное препятствие к переезду в Подмосковье – высокая стоимость земли и коттеджей. Согласно данным проекта Cottage.ru, более половины людей, ищущих загородную недвижимость, хотели бы уложиться в сумму 100000 долларов. Увы, среди предложений этот ценовой сегмент представлен очень слабо. И все же, есть надежда, что не за горами то время, когда застройщики найдут выгоду не только в строительстве элитных, но и более общедоступных коттеджных поселков.

В пассиве осталось лишь менее двадцати процентов опрошенных. Часть из них заняла принципиально урбанистическую позицию, отметив вариант «Мне хорошо в городе» (12,2 процента). И наконец, наименее популярным стал ответ «Мне все равно, где жить», его выбрало 6,9% опрошенных. Видимо, даже среди посетителей популярного сайта по недвижимости находятся люди, безразличные к собственному жилью.

Расстановка сил на строительном рынке Москвы
Годовой оборот строительного комплекса Москвы, по последним данным, составляет более 2 млрд. долларов. В пятерку лидеров типового домостроения по итогам прошлого года вошли ДСК-1 (на его долю приходится треть панельных домов), «Мосстроймеханизация-5», СУ-155, «Мосфундаментстрой-6» и компания «Интеко» (ей принадлежит ДСК-3), которая контролирует 20% от общего объема строительства панельного жилья. Крупным игроком на рынке «панели» является и группа компаний ПиК, в которую входят Первая ипотечная компания (ПИК), ДСК-2, компания "Жилстройиндустрия", ООО "ПИК-Девелопмент", ОПТ-Банк, завод ЖБИ в Очакове, цементный завод, два конструкторских бюро, управление производственно-технологической комплектации и восемь строительно-монтажных потоков. В списке самых влиятельных игроков на стройрынке Москвы также значится департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС), который в прошлом году реализовал около 288 тыс. кв. м жилья на общую сумму более 10 млрд. рублей.

В Москве ужесточается контроль за строительством. По распоряжению Юрия Лужкова теперь все документы по размещению строительных объектов в столице будут выноситься на правительство Москвы только после одобрения руководителя Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города (КАСРР) Владимира Ресина. Усиление "вертикали власти" может привести к переделу столичного строительного рынка в пользу компаний, приближенных к правительству Москвы.

Безусловно, "монолит" по своим качественным характеристикам превосходит "панель". Соответственно, квадратные метры в монолитных и монолитно-кирпичных домах стоят на 20-30% дороже, чем в панельных (на сегодня от 1600 до 6000 долларов).

Коммерческие застройщики в основном работают на рынке монолитного жилья и домов по индивидуальным проектам.

Правила ужесточаются
Однако в свете последних решений правительства Москвы позиции коммерческих застройщиков могут пошатнуться. Как стало известно ГАЗЕТЕ, на днях Юрий Лужков подписал распоряжение, согласно которому все документы на размещение объектов и проекты будут рассматриваться в правительстве только после того, как их одобрит Владимир Ресин, руководитель столичного стройкомплекса. В документе отмечается, что эта мера предпринята "в целях проведения единой градостроительной политики на территории города". Обеспокоенность властей по поводу качества проектов и надежности столичных новостроек не афишируется, но прочитывается (что вполне объяснимо после трагедии в "Трансвааль-парке" и пожара в Манеже). Теперь власти хотят знать, кто стоит за каждой новой стройкой, - чтобы было с кого спрашивать в случае чего.

Так что коммерческие застройщики, несмотря на меньшие объемы строительства, зарабатывают неплохо. По некоторым оценкам, рентабельность жилого строительства в столице составляет от 50% до 80%. Лидирующие позиции на рынке строительства нетипового жилья занимают «ДОН-Строй», «Капитал-Групп», "Крост", «Конти». Участие риелторских компаний в серьезных коммерческих проектах не столь заметно, однако девелоперским бизнесом активно занимаются МИЭЛЬ, МИАН, «Сити-XXI век», «Пересвет-Инвест», «Домострой».

Строят где попало
Уже сейчас в Москве наблюдается дефицит свободных участков, так что у инвесторов и застройщиков практически нет выбора. «Застолбить» место в районах точечной застройки удается лишь тем компаниям, которые берут на себя бремя по отселению жителей из сносимых пятиэтажек и отдают долю городу "живыми" деньгами. Пожалуй, единственное место, где смогут разгуляться застройщики - это Ходынка, но эта площадка уже поделена между МФС-6, «Интеко» и ДСК-3 (что, собственно, одно и то же) и ТУКС. На Ходынке в ближайшее время планируется построить 390 тыс. кв. м жилья, 50% будет строить "Интеко".

Нововведения, с одной стороны, должны пойти на пользу потенциальным покупателям нового жилья. Но, с другой стороны, существует опасность деления застройщиков на "своих" и "чужих", что может привести к переделу рынка и росту цен на жилье (если издержки коммерческих застройщиков вырастут).

Строят дома и в неблагоприятных с точки зрения экологии районах (Борисовские пруды, Марьино, Капотня), и в непосредственной близости от промзон (Лианозово, Бирюлево).

Остальным же приходится довольствоваться тем, что осталось. Вот почему в Москве строятся дома вдоль Щелковского, Дмитровского, Варшавского шоссе и шоссе Энтузиастов, между Яузой и Ярославским шоссе, между Южным портом и Капотней, в Мневниках, хотя в этих районах, по данным экологов, существует реальная угроза подтопления почвы и оползней.

В домах коммерческой застройки ситуация несколько лучше. Впрочем, и в таких домах есть к чему придраться. По словам руководителя аналитического отдела компании "Домострой" Дмитрия Попова, качество строительства на московском рынке находится на довольно низком уровне. Если взять кирпичные дома, то они (кирпичи) уже через несколько месяцев покрываются солью.

Качество на "тройку"
Качество строительства (прежде всего панельного жилья) порой вообще не выдерживает никакой критики. Вентиляционный короб может быть устроен так, что жители подъезда знают, что готовят их соседи. В так называемых квартирах-распашонках (когда окна выходят на разные стороны) нельзя бесшумно проветрить комнаты, так как ветер завывает по всему стояку. Электрощиты не закрываются из-за кривых дверей. Из-за неплотно закрывающихся корзинок мусоропровода воздух в подъезде остается несвежим. Углы в квартирах, как говорят специалисты, "плывут". А устанавливаемые в домах стеклопакеты они сами называют "очень жесткий экономкласс" - даже одной зимы не выдерживают, перекашиваются.

"Если брать за стандарт европейский уровень качества строительства, то московский рынок как массового, так и элитного жилья можно назвать удовлетворительным", - рассказал ГАЗЕТЕ начальник отдела инвестиционных проектов компании «Пересвет-Инвест» Валерий Корепанов.

Квартиры в некоторых элитных комплексах, которые активно рекламируются, по своему качеству не соответствуют цене.

Главная идея кодекса - разрешить передавать лес в частную собственность - уже ни у кого протеста не вызывает. Вопрос лишь в том, на каких условиях это будет делаться. Минэкономразвития предлагает передавать лесные участки в аренду только через аукционы: кто больше заплатил - того и участок. Одновременно на аукцион выставляется договор, в котором прописано, что и как арендатор должен делать на участке: сколько и какого леса заготавливать и как заниматься лесоохраной.

По его словам, подняться на уровень «выше среднего» не позволяет все еще большой спрос на жилье. Современные дома и так достаточно конкурентоспособны на российском рынке, поэтому у московских компаний нет потребности в погоне за новейшими западными разработками и технологиями. Тем более сегодня большая половина покупаемых квартир рассматривается не как жилье, а как объект вложения денег с целью последующей продажи.
Сегодня правительство рассмотрит проект нового Лесного кодекса: он разрешит передачу в частную собственность едва ли не 70% территории России, которая покрыта лесами. Экологам и губернаторам новый кодекс категорически не нравится: они говорят об уничтожении лесов и невозможности контроля за лесопромышленниками. Однако на заседании кабинета возразить ведомству Германа Грефа сегодня будет некому: только что ставший министром природных ресурсов Юрий Трутнев не является специалистом в лесной отрасли, а руководители двух ведомств, которые должны контролировать лесопользование и заключать договора с лесопромышленниками, еще вообще не назначены.

Такой механизм многим не нравится. Губернаторы не хотят распределять участки только через аукционы: глава Карелии Сергей Катанандов хотел бы, чтобы каждый участник аукциона представил подробный бизнес-план. По его словам, это позволит контролировать лесопромышленников, иначе они по новому кодексу заплатят арендную плату, а потом будут делать на участке все что хотят, не заботясь о будущем.

Если арендатор проработал на участке 15 лет и соблюдал все условия договора, он может приобрести участок в собственность. Плати выкуп в размере 10 годовых ставок аренды - и участок навеки твой.

Средние и мелкие лесопромышленники, большинство из которых представляют лесхозы, в свою очередь жалуются на то, что кодекс их разорит. «У нас просто не будет денег, чтобы перебить на аукционе предложения крупных компаний», - сказал ГАЗЕТЕ один из представителей леспрома, пожелавший остаться неизвестным. Разорение лесхозов, предсказывают они, еще больше осложнит социальную обстановку в таких регионах, как Архангельская, Вологодская области, Карелия и Сибирь.

Но в Минэкономразвития категорически настаивают на аукционной форме как на единственной: это якобы позволит избежать коррупции. Губернаторов такие подозрения оскорбляют. «Говорят о нечистоплотности чиновников. Пусть говорят конкретно, кто нечистоплотен, - я? Лучше убрать меня, чем творить новую систему раздачи лесов», - возмущается Сергей Катанандов.

Следует отметить, что леса России занимают территорию в 1 миллиард 180 миллионов гектаров (данные Минприроды на 2003 год). Лишь 10% из них, говорят экологи, не подлежат продаже - это прежде всего заповедники. Теоретически можно сделать вывод, что все остальные российские лесные угодья обойдутся покупателям всего в 600 миллиардов рублей, или около 20 миллиардов долларов. Впрочем, замминистра экономического развития и торговли Мухамед Циканов считает, что весь лес в России частники не купят: нет никакой экономической целесообразности владеть участком якутской лесотундры.

Экологи же считают недопустимо низким выкуп в размере 10 годовых ставок аренды, как предлагает Минэкономразвития. Координатор лесной программы Гринпис России Алексей Ярошенко подсчитал, что в среднем стоимость кубометра древесины при аренде составляет 40 рублей. Годовая стоимость аренды, таким образом, составляет от 40 до 60 рублей за гектар, поскольку в среднем заготавливается один кубометр леса с гектара. Если нынешняя ситуация в лесозаготовке сохранится, арендатору, желающему стать собственником, придется заплатить лишь 450-600 рублей за гектар леса, предсказывает Ярошенко. И власти, озабоченные привлечением инвесторов в отрасль, вполне могут на это пойти.

Экологи опасаются, что кодекс откроет возможность и для перевода земель лесного фонда в нелесные. В результате, по их мнению, леса вокруг крупных городов будут скуплены на корню и вырублены, а на их месте возведены многочисленные коттеджные поселки. Правда, Минэкономразвития в последней редакции кодекса отчасти учло эти замечания. Теперь так называемые защитные леса (например, около водоемов) переводить в другую категорию запрещено. Что же касается остальных земель, то здесь ведомство Германа Грефа предложило остроумный механизм. Желая перевести землю в другую категорию, собственник обязан будет доказать целесообразность перевода на общественных слушаниях. Проводить слушания будут муниципалитеты, на чьей территории расположен участок. И перевод лесных земель в нелесные с последующим строительством будет возможен только с согласия муниципалитета и приглашенных на слушания жителей. Впрочем, эксперты сомневаются в действенности такого механизма защиты лесов.

Ситуация с оценкой лесных угодий усугубляется тем, что до сих пор в стране не проведен их кадастр. А значит, у властей нет информации по объему и особенностям леса на конкретных участках. В такой ситуации их цену на аукционах можно назначать во многом произвольно.



Главная --> Публикации