Главная --> Публикации --> В москве началась торговля небоскребами Стартер для реформы Российские автодороги могут акционировать Четвертое кольцо катит с запада Словакия: догнать и перегнать европу

Законопроекты, призванные усилить контроль за отмыванием криминальных капиталов, уже подготовлены, сообщил руководитель Комитета по финансовому мониторингу (ныне - Федеральная служба по финансовому мониторингу при Минфине) Виктор Зубков "Финансовым Известиям". Сейчас разработанные ведомством документы находятся в правовом управлении президента. "В связи с реорганизацией правительства может быть чисто техническая задержка, но, думаю, законопроекты поступят в Госдуму уже в апреле-мае, - говорит Зубков. - На следующей неделе мы обсудим этот вопрос". Когда будут введены в действие эти поправки, зависит от Госдумы, но в случае быстрого принятия документов по новым правилам нам придется жить уже с 1 июля текущего года.

Быть богатым становится опасно. Российским гражданам, вздохнувшим свободнее после отмены с 1 января 2004 года контроля за крупными покупками со стороны налоговиков, не стоит расслабляться. Уже с лета все крупные сделки физических лиц могут оказаться "под колпаком" финансовой полиции. А юридическим лицам скоро станет труднее пользоваться законными способами минимизации налогов (подробнее об этом см. статью "Легальные схемы минимизации налогов будут ликвидированы").

Правила более чем грустные для граждан. Базируются они на знаменитых 48 рекомендациях FATF (Международная организация по борьбе с легализацией преступных доходов). Если поправки КФМ будут приняты, то все сведения о сделках по покупке недвижимости, ценных бумаг и пр. стоимостью свыше 2.5 млн. рублей (это чуть больше $80 тыс.) будут сообщаться в КФМ. По замыслу авторов поправок, докладывать им о покупках граждан должны будут профессионалы, причастные к оформлению крупных сделок: нотариусы, риэлторы, страховщики, лизинговые компании, финансовые посредники.

Стучать будут все

С 1 января 2004 года контроль за соответствием расходов доходам формально отменили - такая статья исчезла из Налогового кодекса. Правда, сам контроль по-прежнему остался. Как объясняют налоговики, для них любая сделка или крупная покупка до сих пор представляет интерес. Особенно рьяно налоговики анализируют сделки россиян, проводимые за границей. Минимальная сумма такой сделки, по словам начальника Управления международного сотрудничества Елены Толгской, составила $20 Максимальная - чуть выше $3.5 млн.

Государство уже пыталось приглядывать за богатством граждан. Впервые контроль за крупными расходами россиян был введен в 2000 году. На протяжении 4 лет в Налоговом кодексе существовал список покупок, которые могли заинтересовать налоговиков: недвижимость, автомобили, акции, культурные ценности и золото в слитках. Банки, риэлторы и розничные торговцы должны были информировать налоговую о каждой покупке. Часто стоимость купленного и доход купившего не совпадали, ведь большинство соотечественников получало и продолжает получать зарплату "в конвертах". И в этом случае налоговый инспектор посылал письмо счастливому обладателю крупной покупки, в котором просил объяснить, откуда взялись деньги.

Все там будем

Зубков не боится, что финансовые полицейские захлебнутся в море поступающей информации: "У нас хорошая техника, сейчас ежедневно проходит по 8 тыс. сообщений, но можем обработать и больше". Все поступившие сведения вначале анализируются компьютером по 25 критериям, среди которых - повторяемость подобных операций данным лицом, нахождение гражданина в списке подозрительных и т.п. Отобранные компьютером операции передаются аналитикам, и те уже смотрят более подробно. Если есть подозрение, что имеет место отмыв денег, данные передаются в правоохранительные органы. КФМ в 2003 году направил в правоохранительные органы 175 материалов о 18 387 финансовых операциях, по материалам о 230 финансовых операциях на сумму 1.6 млрд. руб. и $20 млн. возбуждено 11 уголовных дел.

"Во всем мире законодательство ужесточается в этом направлении", - оправдывает нововведения Зубков. Правда, как уже писали "Финансовые Известия", риэлторы, нотариусы и финансовые посредники воспринимают обязанность "стучать" на своих клиентов в штыки. Впрочем, прецедент есть: банки давно обязаны сообщать о крупных операциях (сейчас это операции на сумму свыше 600 тыс. рублей, что составляет около $20 тыс.). И хотя некоторые из них уверяют своих клиентов, что не делают этого, Зубков утверждает, что из имеющихся 1329 банков сведения не передают только 10-15 банков, при этом самые незначительные. "Банки первой сотни передают КФМ сведения все без исключения", - говорит Зубков.

Хотя $80 тыс. - это цена всего лишь хорошей однокомнатной квартиры в Москве, никакого механизма индексации порога не предусмотрено. Конечно, его может увеличить Госдума, но пора готовиться жить в условиях, когда любая крупная покупка гражданина окажется в поле зрения государства. При этом, даже если операция или сделка не вызовет подозрений, сведения о ней все равно останутся в базе. Вопрос, насколько это опасно в государстве, где слово "компромат" давно стало названием одного из самых популярных товаров, кажется излишним.

За два года существования КФМ в его базе собралась информация о 1.5 млн. операций на общую сумму 14.5 трлн рублей. Можно не сомневаться, что все богатые или просто достаточно обеспеченные люди здесь "засветились": даже данные об операциях за рубежом пересылаются соответствующими службами в КФМ.

Корейко повесится

Еще одна лазейка для покупателей недвижимости - оформление покупки по цене БТИ, которая часто ниже рыночной. Тут, признает Зубков, сделать ничего нельзя - разве что нотариус окажется чересчур сознательным.
Ежегодно столичный департамент жилищной политики отселяет примерно 260-270 домов, большинство из которых составляют пятиэтажки. В прошлом году на новые квартиры переехали 20 тыс. семей из снесенного жилфонда, в 2004 году планируется переселить на тысячу семей больше. Активнее всего сносят в Центральном административном округе. По словам главного архитектора Москвы Александра Кузьмина, в наступившем году в ЦАО сровняют с землей 110 жилых зданий, а к 2005 году в округе не останется ни одной "хрущевки". Потенциальных переселенцев заботят два вопроса. Первый - в какие края необъятной столицы "сошлют". Второй - какую площадь предложат взамен сносимой.

Впрочем, для обеспеченных последователей Хайнлайна, считавшего, что гражданин должен противодействовать государственному контролю хотя бы из принципа, лазейки еще остались. Например, Зубков жаловался на Францию. "Пишут, что русские скупают виллы на Лазурном берегу, а ни разу не передали нам информации, - жалуется Зубков. - Стоило только нашим начать строить доходные дома в другой европейской стране, как мы сразу получали сведения об этом".

На первый вопрос ответ прост: по Жилищному кодексу Российской Федерации - в пределах муниципального образования. Коим в данном случае является город Москва. Переселение в пределах округа и тем более района - не более чем любезность со стороны властей, утомленных упорством местных "патриотов". Последние два года, после попытки самоубийства двух женщин на 13-й Парковой улице, отказавшихся ехать не то в Бутово, не то в Марьино, чиновники стали куда осторожнее в вопросах географии. В отдельных случаях они демонстрируют истинные высоты благородства. Например, из пяти "хрущевок" самой древней серии на улице Усиевича (метро "Сокол") три дома переселили на "Динамо" и "Полежаевскую". В Бутово отправились единицы, да и те по собственному желанию. Жильцы двух оставшихся "хрущевок" на этой улице переехали буквально на 50 метров: в только что отстроенный дом.

Дальше Москвы не "сошлют"

Сколько "вешать" в метрах?

Нечто подобное происходит и в других районах массовой пятиэтажной застройки. Даже в центре с Таганки едут на Таганку, с улицы 1905 года - на нее же. Тем, чей аварийный дом одиноко стоит в окружении несносимых зданий, везет меньше. Например, в том же Центральном округе остается не более 30% переселенцев этой категории.

Прослышав о грядущем сносе, некоторые граждане норовят прописать к себе как можно больше народу: внуков, бабушек, фиктивных супругов. Некоторые оформляют фиктивные разводы, чтобы в дальнейшем получить две квартиры. Поэтому власти стараются "закрыть прописку", как только становится ясно, что дом пойдет под снос. Но по закону это можно сделать только после выхода постановления правительства Москвы о признании дома аварийным.

Решение второго вопроса - о габаритах новой квартиры - зависит от статуса переселенца: собственник он или наниматель. Согласно статье 9 закона города Москвы "О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения", каждому члену семьи нанимателя предоставляется не менее 18 метров общей площади. Если в старой квартире проживало несколько семей (обычно, поколение родителей и поколение детей с собственными семьями), такие счастливцы получают несколько квартир - в зависимости от количества семей. На практике одну квартиру стараются дать в том же округе, а вторую-третью - на окраине.

В более сложных случаях могут быть разные варианты. Ни в одном законе не прописано, сколько комнат полагается на тот или иной состав семьи. Все дело в метрах. Площадь современной типовой однокомнатной квартиры сегодня составляет около 40 квадратных метров, двухкомнатной - от 52 до 64, трехкомнатной - под 8 То есть в реальности переселенцы-муниципалы получают гораздо больше законных 18 метров на человека, но доплачивать за лишние метры придется только в том случае, если, допустим, вам на двоих предложили "двушку" площадью 52 метра, а вы хотите 60-метровую. Расчет доплаты основан на себестоимости метра - несколько сотен рублей. Впрочем, подобные капризы могут быть оставлены без удовлетворения. Все зависит от степени коммуникабельности переселенца, поскольку такие переговоры ведутся в кабинете сотрудника жилотдела при закрытых дверях.

Если семья состоит из родителя и ребенка другого пола, она получит двухкомнатную квартиру. Муж с женой или мама с дочкой (папа с сыном) - однокомнатную. (Впрочем, семье молодоженов стараются дать "двушку" - "на вырост".) Мама, папа и дитя получат "двушку", если двое детей - "трешку".

У собственников куда меньше вариантов: он получает равноценную квартиру. То есть то же количество комнат. В метрах - столько же или больше, если в предназначенной под переселение новостройке аналогичные квартиры имеют большую площадь. Поэтому в старых домах приватизировать квартиру выгодно только в том случае, если семья маленькая, а квартира большая.

Издержки приватизации

И напоследок еще несколько деталей. Переселенцы - и собственники, и наниматели - переезжают только в полностью отделанные квартиры: с дверями, обоями, сантехникой, электроплитами. За услуги грузчиков и перевозчиков не платят. Если старая квартира была телефонизирована, переселенцы имеют право на внеочередное подключение по символической цене (на сегодняшний день - 600 рублей). Но "при наличии технической возможности" - как выражаются в МГТС. На практике тяжелых инвалидов и ветеранов телефонизируют бесплатно в течение одного-двух месяцев. Остальным приходится ждать около полугода.

Впрочем, собственники могут претендовать не на квартиру, а на денежный эквивалент. Для этого необходимо произвести оценку старого жилья, и не обязательно в БТИ: это можно сделать у любого лицензированного оценщика. И с заявлением идти в жилотдел префектуры. Такое развитие событий крайне невыгодно властям: у них есть свободные квартиры, тогда как бюджетные деньги - в дефиците. Они всеми силами будут стараться уговорить вас "взять натурой", а не деньгами. На практике получение денег переселенцами-собственниками - единичные случаи, которые власти тщательно скрывают. Если они примут массовый характер, то с учетом московского масштаба сноса-переселения город просто разорится.

На самом дорогом загородном направлении - Рублевском шоссе - из-за острого дефицита качественных участков цены на местную землю достигли $60 000 за сотку, а стоимость домов здесь доходит до $15 млн. Быстро догоняет цены Рублевки и новый фаворит рынка - Новорижская трасса. По данным компании "Терра", сейчас сотка в этой зоне оценивается в $5000 - 30 000.

Риэлторы ожидают, что рост цен на рынке загородного жилья составит в 2004 г. 40 - 45% , а стоимость земли, пригодной для строительства качественной недвижимости, увеличится на 20 - 50% в год в зависимости от местоположения. Активнее всего будут дорожать земля и дома западного направления, считают эксперты. Цены на самые удачные проекты загородных поселков с начала года уже выросли на 10%.

Однако наименее профессиональным инвесторам и девелоперам загородного рынка нынешний год, возможно, грозит спадом продаж. "В этом году рынок может ощутить признаки стагнации, - считает Елисеев. - Виной тому низкое качество проектов, неверный выбор параметров и местоположения поселков, отсутствие опыта у застройщиков при общем увеличении объема предложений и росте конкуренции".

В пригородной зоне столицы сейчас строится более 250 коттеджных поселков. А год назад их число едва достигало 10 "Мы стали свидетелями бума на рынке загородной недвижимости, - считает Сергей Елисеев, директор департамента маркетинга и рекламы "ИНКОМ-Недвижимости". - За год количество коттеджных поселков увеличилось в 2,5 раза. При этом явных признаков затоваривания рынка пока нет". Более того, по словам Олега Ступенькова, руководителя проекта "Коттедж. Ру", в 2004 г. предполагается огромный выброс на рынок больших земельных участков под строительство современных коттеджных поселков и загородных жилых комплексов. По оценке Ступенькова, число новых поселков в 2004 г. вырастет еще на сотню.

По словам Григория Куликова, председателя совета директоров компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", рынок загородной недвижимости в 2003 - 2004 гг. качественно меняется. На рынке активно развивается инвестиционное направление, где спросом пользуются большие наделы земли. Торговля земельными участками считается самым динамичным сегментом рынка, считает Андрей Мажаров, генеральный директор компании "Терра". Активно инвестировать в землю Подмосковья начали финансовые корпорации и крупные производственные холдинги.

Инвесторы оценили землю.

"Доходность проектов строительства загородных поселков, по самым осторожным оценкам, достигает 30% в год, - считает Эрнест Бесаев, заместитель председателя правления Росевробанка. - В абсолютных цифрах по итогам реализации проекта в целом его доходность составит минимум 60% ". По его словам, при выборе участков инвесторы руководствуются транспортной доступностью, близостью к водохранилищам, лесу, объектам инфраструктуры.

Снижение уровня процентных ставок на финансовых рынках вынуждает банки искать альтернативные доходные секторы, одним из которых они считают рынок городского и загородного жилья. Специфика банковской организации не позволяет им напрямую инвестировать загородный рынок, а только лишь кредитовать застройщиков подмосковных поселков. Такое сотрудничество, в частности, несколько лет ведут "МИЭЛЬ-Недвижимость" и Абсолют-Банк. Шанс поучаствовать в разделе доходов от собственных вложений на загородном рынке имеют инвестиционные компании, созданные в рамках банковских холдингов. Например, компании, входящие в холдинг "Росеврогруп", сейчас ведут проекты строительства в Подмосковье двух коттеджных поселков. Также группа владеет загородными отелями сети "Истра-Холидей".

"Частные кустарные застройщики загородных поселков сейчас сменились крупными российскими и зарубежными инвестиционными компаниями и банками, - считает Ступеньков. - Подобные структуры ориентированы на строительство крупных коттеджных поселков (от 10 га) в ценовом сегменте от $100 000 до $1 млн. К таким проектам Ступеньков относит проект топ-менеджеров компании "Вимм-Билль-Данн" "Резиденция Бенилюкс" на 26-м километре Новорижского шоссе, "Бельгийская деревня" на 10-м километре Калужского шоссе (инвестор - "Лоджик риэлти") , поселок компании NewCity "Вымпел" на 18-м километре Новорижского шоссе, "Новахово" ТЭМБР-БАНКа (15-й километр Ильинского шоссе).

Руководитель проекта "Коттедж. Ру" Олег Ступеньков оценивает доходность вложений в загородную недвижимость еще выше - на уровне 80 - 150%.

Заявленные в 2004 г. новые проекты поселков добавили в базу предложений загородного жилья достаточно редкий пока для Подмосковья тип недвижимости - таун-хаусы. В феврале компания "МИЭЛЬ-Недвижимость" заявила о начале строительства поселка из 110 сблокированных жилых домов "Барвиха Club" на Рублево-Успенском шоссе. Стоимость квартир в них составит $300 000 - 700 00 В марте компания Soho Realty начала продажи коттеджного поселка "Дубровка" в пяти километрах от МКАД по Калужскому шоссе. В поселке площадью 56 га продаются земельные участки без подряда на строительство дома и 441 таун-хаус с блоками по 8 - 12 квартир и участками земли в 3 - 8 соток.

Таун-хаусы в моде.

27 апреля 2001 г. Министерство по налогам и сборам разослало во все инспекции письмо, из которого следовало, что налоговики 10 лет подряд неправильно толковали закон "О плате за землю". По закону владельцы участков, занятых "жилищным фондом", платят 3% от базовой ставки налога. Но из Жилищного кодекса налоговики узнали, что "жилищное строительство" и "жилищный фонд" - это не одно и то же. На этом основании МНС сделало вывод, что платить за участки под недостроем нужно по полной программе. В 2002 г. инспекции пересчитали налог за последние три года. В итоге владелец участка в Домодедовском районе Московской области, который в 2001 г. заплатил за свои 10 соток 216 руб. , в 2002 г. получил извещение на 34 000 руб.

Но не все риэлторы верят в удачные перспективы спроса на таун-хаусы. В частности, компания "ИНКОМ-Недвижимость", не доверяя этому типу жилья, инвестирует в строительство только поселков из индивидуальных домов. В частности, в феврале "ИНКОМ" заявил о начале продажи участков в поселке "Лазурный берег" на Дмитровском шоссе. Стоимость сотки здесь оценивается на беспрецедентно высоком для этой зоны уровне - $20 000 - 30 000 за сотку.
Российские мытари нарушили закон, увеличив налог на землю под недостроенным жильем в 33 раза. Простому электромонтажнику из города Зеленогорска удалось доказать это в Верховном суде. В ближайшее время будет опубликовано определение суда, которое обязывает МНС вернуть гражданам деньги.

13 февраля суд полностью удовлетворил его жалобу. В судебном определении, текст которого имеется в распоряжении "Ведомостей", действия налоговой инспекции по Курортному району Санкт-Петербурга названы "незаконными". Инспекции предписывается "произвести перерасчет суммы земельного налога в размере 3% от установленной ставки". Суд исходит из того, что Жилищный кодекс, на который ссылаются налоговики, не имеет к налоговому законодательству никакого отношения. В НК вопрос о земле под недостроем не прописан, а все "неустранимые сомнения, противоречия и неясности" налогового законодательства трактуются в пользу налогоплательщика.

Летом 2001 г. электромонтажник из Зеленогорска Андрей Жуков получил извещение на 12 686 руб. 40 коп. Такую сумму ему предлагалось заплатить за участок площадью 1600 кв. м. Платить Жуков не стал, обратился в суд, проиграл в Санкт-Петербурге все инстанции и дошел в итоге до Верховного суда. "У меня просто не было выбора. Я живу в коммуналке, сам строю себе дом, а чтобы заплатить такой налог, пришлось бы продать участок и лишиться единственного шанса на собственное жилье. В 2002 г. мне насчитали 42 000 руб. , а в этом году налог вырос до 70 000 руб. ", - говорит Жуков.

Советник налоговой службы первого ранга Рафаэль Габбасов, занимающийся в МНС проблемами земельного налога, решения ВС тоже пока не видел. Но, по его словам, больше всего от пересчета налога пострадали жители Московской, Ленинградской и Калининградской областей, а также Краснодарского, Ставропольского и Приморского краев. Земли в этих регионах, как и в Подмосковье, считаются курортными, поэтому налог там в 2 - 8 раз выше, чем по всей стране, говорит Габбасов. Впрочем, законодатели Московской области эту проблему уже решили - в ноябре 2002 г. они собственным законом дали землевладельцам 3% -ную льготу с 1999 по 2002 г. , а потом продлили ее и на 2003 г. По его словам, у МНС нет данных о том, сколько в общей сложности принес казне перерасчет налога. Но если деньги придется вернуть, это не будет критичным для региональных и местных бюджетов, поскольку многие граждане до сих пор отказываются платить по повышенной ставке, говорит чиновник.

"Теперь всем инспекциям придется пересчитать налог для всех налогоплательщиков", - говорит Елена Левчишина из адвокатского бюро "Шмидт и партнеры", представлявшая интересы Жукова в Верховном суде. Руководствуясь решением ВС, один из ее клиентов уже написал в налоговую инспекцию заявление о возврате излишне уплаченного налога, но деньги ему пока не вернули. А руководитель отдела земельного налога налоговой инспекции Курортного района (ответчик по делу Жукова) Наталья Назарова сообщила "Ведомостям", что еще не видела письменного решения ВС и будет ждать официальных разъяснений МНС.

Жуков намерен продолжить борьбу за права налогоплательщиков. Выиграв у МНС в Верховном суде, электромонтажник собирается написать книгу под названием "Налоговая война". "Сначала МНС издало незаконное письмо о том, что налог нужно пересчитать [это письмо МНС Минюст признал незаконным 7 февраля 2002 г. ], разослало его по всей стране, многие граждане судились, проигрывали во всех инстанциях. Мои знакомые взяли на работе ссуды на уплату налога и теперь их отрабатывают. Может ли нормальный человек заплатить 70 000 руб. в год? Кто за все это ответит? " - говорит Жуков.

Тем не менее возвращать налог придется многим. Например, в Ярославской и Ивановской областях участки под недостроем уже несколько лет облагаются по высшему разряду. По словам замначальника отдела Ярославского УМНС Натальи Вишняковой, налогоплательщики сначала не хотели с этим мириться, но судебная практика сложилась не в их пользу. А в Ессентуках Ставропольского края из 200 владельцев недостроя судиться с инспекцией отважились лишь 12, говорит их адвокат Виктор Хачатурян. Все 12 дел налогоплательщики выиграли, говорит адвокат. "Но остальные 188 заплатили по ставке, увеличенной в 33 раза. Поэтому в этом году налоговая снова рассчитывает налог по повышенным ставкам. Статистика все равно в ее пользу", - говорит адвокат.



Главная --> Публикации