Главная --> Публикации --> Нашелся умный Приобретать квартиру в новостройке выгоднее всего летом Квадратный метр в москве будет стоить 3000 долларов Юрий лужков захотел переехать в южное бутово Госстрой поднял знамя ипотеки

Главным трендом на рынке городской аренды по-прежнему остается вымывание из структуры предложения и удорожание квартир экономкласса, а также последствия данного процесса. Одним из таких последствий в июне стало появление в базах агентств недвижимости информации о сдаче в аренду койко-мест, - отмечается в пресс-релизе агентства. По словам Марии Жуковой, в начале июля 2008 года самое дешевое койко-место в Москве можно было снять за $170 в месяц. Мария Жукова прогнозирует, что уже в июле цены начнут расти, и к концу сентября увеличение составит около 15%, после чего ставки будут оставаться на данном уровне до конца текущего года.

Настенные объявления об аренде жилья в столице демонстрируют новую тенденцию. Все чаще и чаще они гласят не о сдаче в аренду квартир и комнат, а о койках в общежитиях. Месячная стоимость аренды даже самой захудалой московской квартиры оказывается не по карману самому массовому арендатору гастарабайтеру, прибывшему в столицу на сезонные работы. По данным агентства Миэль, средняя стоимость найма однокомнатных квартир составляла в июне $905 в месяц, что на 0,22% дороже, чем в мае. Двухкомнатные квартиры в среднем сдавались за $1097 в месяц. В ситуации, когда средний доход москвича не превышает 25 тысяч рублей в месяц, такие квартиры назвать экономклассом уже достаточно сложно. А за $600 в месяц сегодня можно снять только квартиру в дальнем Подмосковье или комнату в черте города - говорит первый заместитель директора компании Миэль-Аренда Мария Жукова.

Средняя стоимость найма элитных квартир и квартир бизнес-класса в июне также росла. Исключение составили однокомнатные квартиры, которые стали дешевле на 1,05%. Но, несмотря на это арендные ставки по сравнению с прошлым годом практически не изменились. Объем предложения квартир в июне сократился. Правда, сокращение не коснулось наиболее дорогих квартир, стоимостью найма от $ 6 000 в месяц. А общий объем спроса несколько увеличился в отношении всех ценовых диапазонов.

По сравнению с июнем 2007 года средняя стоимость найма квартир экономкласса выросла довольно значительно: однокомнатные квартиры подорожали на 27,64%; двухкомнатные подорожали на 37,3%; трехкомнатные подорожали на 18,7%. При этом наиболее резко подорожали однокомнатные квартиры в ЮВАО (36,4%), двухкомнатные в ЦАО (51,3%), ЮВАО (42,6%) и ЮЗАО (41,3%). Трехкомнатные квартиры экономкласса к началу лета из структуры предложения исчезли практически полностью.

Двухкомнатные квартиры наиболее значительно подорожали в СЗАО. За год они стали дороже на 52,6%. В июне максимальная арендная ставка для двухкомнатных квартир в СЗАО составляла 29 тысяч рублей, а максимальная 199 тысяч рублей в месяц. Трехкомнатные квартиры за год стремительно увеличили свою арендную стоимость в СВАО (78,2%). Наиболее доступным вариантом в округе в июне текущего года считалась трехкомнатная квартира стоимостью 37 тысяч рублей в месяц. Самая высокая арендная ставка была зафиксирована на уровне 169 тысяч рублей в месяц. В ЮВАО также за год выросли ставки на трехкомнатные квартиры (69,4%). В июле 2008 года их стоимость колебалась от 37 до 215 тысяч рублей в месяц.Чуть меньше годовой прирост арендных ставок у трехкомнатных квартир в ЮЗАО (64%). Самая доступная цена на такие квартиры в июне 39 тысяч рублей в месяц. Самая дорогая квартира сдавалась за 585 тысяч рублей в месяц.

В аналитическом отчете, подготовленном экспертами Миэль, отмечается, что с июля 2007 года однокомнатные элитные квартиры и квартиры бизнес-класса наиболее значительно подорожали в ЦАО (31,2%). К началу лета 2008 года арендная стоимость однокомнатной квартиры в этом районе колебалась от 27 до 145 тысяч рублей в месяц. В СЗАО однокомнатные квартиры за год увеличили свою арендную стоимость на 29,2% и в июне 2008 года их минимальная арендная ставка составляла 20 тысяч рублей в месяц, максимальная 82 тысячи рублей в месяц.

Выводы из этой безрадостной для арендаторов картины сделать несложно. Аренду квартиры могут позволить лишь те москвичи и приезжие, чьи доходы являются значительно выше средних. Обычным арендаторам с невысоким доходом остается уповать на сегмент койко-мест, который, впрочем, тоже вслед за общей тенденцией демонстрирует рост цен. Впрочем, в 1898 году в результате обследования жилого фонда Москвы, выяснилось, что из миллиона тогдашних жителей столицы 200 тысяч ютились в так называемых коечно-каморочных квартирах. То есть, одна пятая жителей города не имела собственного жилья, и не могла себе позволить съем полноценных квартир. До подобных показателей сегодня, пожалуй, еще далеко. Но если рост цен на аренду будет продолжаться нынешними темпами, то не исключено, что столица побьет все рекорды, поставленные в прошлых веках.

Многокомнатные квартиры наиболее заметно увеличивались в цене в ВАО (116,6%) и СВАО (102,2%). В ВАО в июне цены предложений многокомнатных квартир колебались от 90 до 281 тысячи в месяц. В СВАО от 59 до 197 тысяч рублей в месяц. Снижение средней стоимости найма можно отметить для трехкомнатных квартир в ВАО (-0,8%). В июне трехкомнатная квартира в этом округе сдавалась за 40 - 122 тысячи рублей в месяц. В СЗАО по сравнению с июлем прошлого года, арендные ставки стали ниже (-24,5%). Немного дешевле в этом году обходится и аренда в ЦАО (-4,3%). В СЗАО стоимость многокомнатной квартиры колебалась в начале лета от 49 до 1 254 тысяч рублей в месяц. В ЦАО от 59 до 1 756 тысяч рублей.

По утверждению участников строительного рынка, с начала года резко выросли цены на такие строительные материалы, как цемент и железная арматура. Например, только за январь цена на арматуру выросла на 30%. Строители ожидают дальнейшего серьезного роста цен на строительные материалы, в первую очередь цемента, что, по их мнению, должно спровоцировать в этом году новый виток роста цен на недвижимость. Опрошенные RBC daily производители цемента, в свою очередь, утверждают, что доля цемента в общей себестоимости строительства настолько незначительна, что никаким образом не должна повлиять на стоимость жилья. Эксперты полагают, что повышение стоимости стройматериалов есть попытка их производителей разделить сверхприбыли от торговли недвижимостью. А строители, в свою очередь, стремятся хоть как-то оправдать явно завышенный уровень цен на недвижимость.

Строители и производители стройматериалов обвиняют друг друга в росте цен на недвижимость.

Более сложная ситуация с ростом цен на металл, стоимость которого с начала года уже увеличилась на 32-35%. «Цены на металл, действительно, продемонстрировали сокрушительный рост, – сказал RBC daily заместитель генерального директора строительной компании «Стройметресурс» Артемий Крылов, отвечающий за поставку строительных материалов. – Такого не было последние четыре года. Рост цен в этом году связан с тем, что Китай и Иран увеличили квоты на импорт арматуры, и основная масса продукции из России уходит туда, поскольку на экспорт можно продать арматуру по более высокой цене, а также получить валюту на счет. Последний фактор всегда был привлекательным. Мы прогнозируем дефицит металла в России этим летом. Но даже несмотря на это, мы не думаем, что цены вырастут на 70%. Скорее всего, рост составит 45-50%, ожидаемый уровень цен – 20-22 тыс. рублей за тонну». Впрочем, участники строительного рынка не отрицают и тот факт, что производители цемента и металла намерены извлечь дополнительную прибыль из роста цен. «Рынки и цемента, и металла монополизированы в достаточно большой степени, – говорит Артемий Крылов. – Арматуру выпускают всего четыре или пять заводов, с цементом ситуация похожая. Цену на эти материалы можно поднимать довольно сильно, поскольку московским строителям все равно придется их покупать, особенно учитывая огромное количество строек, ведущихся в настоящее время». Поэтому рост цен, по всей видимости, все же не является полностью рыночным.

На днях вице-президент ОАО «Главмосстрой» Владимир Воронин заявил в интервью СМИ, что в этом году строители ожидают резкого роста цен на стройматериалы. В частности, ожидается, что стоимость цемента повысится на 30%, а стоимость металла – на 70%. Напомним, что в прошлом году уже наблюдалось сезонное повышение цен на цемент на 20%. Тогда Госстрой России заподозрил два крупнейших цементных холдинга – «Евроцемент» и «Интеко», контролирующих почти весь рынок Московского региона, в сговоре и начал расследование. Участники рынка в конфиденциальных разговорах признают, что некая договоренность якобы действительно имела место. Правда, в компании «Евроцемент» рост цен на свою продукцию традиционно объясняют ростом тарифов естественных монополий. «За последнее время цены на газ выросли на 20%, тарифы на электроэнергию – на 13%, услуги МПС – 12%, – сказал RBC daily директор по связям с общественностью «Евроцемента» Сергей Мещеряков. – А производство цемента является очень энергоемким производством. В его себестоимости 60% составляют услуги естественных монополий. Поэтому рост цен в этом году, безусловно, будет. Но он вызван объективными причинами. По оценке экспертов, в этом году рост цен на цемент составит около 20-25%».

Производители цемента, в свою очередь, утверждают, что Владимир Воронин, заявивший в своем интервью, что рост стоимости стройматериалов приведет к росту цен на недвижимость, был не прав. Как говорит Сергей Мещеряков из «Евроцемента», доля цемента в себестоимости строительства составляет всего 4%. Таким образом, даже если цена цемента сильно возрастет, это внесет крайне малый вклад в себестоимость. Такого же мнения придерживаются и аналитики рынка недвижимости. «Стоимость жилья в Москве не сильно коррелирует с себестоимостью строительства, – сказал RBC daily начальник отдела недвижимости ИК «Велес Капитал» Владлен Волошин, – поскольку деньги в этот сектор вкладываются не для покупки жилья, а с целью инвестирования. Например, за последние несколько лет себестоимость строительства увеличилась не сильно, а стоимость жилья возросла в разы. Поэтому рост цен на стройматериалы, конечно, повлияет на стоимость недвижимости, но крайне слабо». И уж тем более им не могут быть оправданы слишкомвысокиет емпы роста цен на московскую недвижимость.

По мнению участников рынка, производители стройматериалов поднимают цены на свою продукцию с целью разделить со строителями сверхприбыли, которые те получают в результате ценового бума на столичном рынке недвижимости. «Производители стройматериалов понимают, что строители получают большие прибыли за счет роста цен на рынке недвижимости, и у них возникает естественное желание забрать себе часть этой прибыли, – говорит г-н Крылов. – Это, безусловно, отразится на росте цен на квартиры, но не пропорционально. Конечные цены на недвижимость из-за роста цен на стройматериалы вырастут не сильно. Кроме того, необходимо отдавать себе отчет в том, что до бесконечности повышать цены на квартиры, особенно в условиях ограниченного спроса на жилье для проживания, невозможно. Рано или поздно мыльный пузырь, раздутый на рынке недвижимости, должен лопнуть. Уже сейчас мы не можем повышать цены так, как хотелось бы». По мнению г-на Крылова, в этих условиях рост цен на стройматериалы приведет к сокращению прибылей строительных компаний, что, в общем-то, будет иметь положительный эффект для рынка. «Снижение прибылей заставит уйти с рынка мелкие строительные компании, – говорит он. – Останутся только крупные, с серьезными проектами. Этим компаниям придется уделять больше внимания качеству самого строительства, по крайней мере, прекратить практику сдачи домов с недоделками, что сегодня встречается не так уж редко».

Рабочая группа Центра стратегических разработок по формированию рынка доступного жилья, деятельность которой курирует замглавы президентской администрации Игорь Шувалов, подготовила поправки в Гражданский кодекс и закон о регистрации прав на недвижимое имущество, направленные на защиту прав добросовестных приобретателей недвижимости.

Собственники, пострадавшие в результате незаконной продажи квартиры, должны получить от государства компенсацию в размере одного миллиона рублей. Такую норму предложили разработчики пакета законопроектов по формированию рынка доступного жилья из Центра стратегических разработок. Но будет ли государство помогать тем, кто уже пострадал, или этот порядок распространится только на новые жертвы, авторы пока не решили.

Квартиры с темным прошлым
Согласно статистически данным, основанными в том числе и на судебных разбирательствах, чаще всего пострадавшими при незаконных сделках с недвижимостью оказываются несовершеннолетние дети из неблагополучных семей. Их родители в обход органов опеки продавали квартиры. «Такие сделки проводились до 1995 года без согласия органов опеки, которое предусматривалось, но не было обязанностью, - пояснила ГАЗЕТЕ адвокат петербургской фирмы «Юринформ-центр» Ирина Алешкевич. - После того, как в 1995 году вступили в действие изменения в ГК РФ об обязательности согласия органов опеки, таких проблем практически не возникает». По статистике экспертов, «до 1995 года, когда было приватизировано около 20% жилого фонда, права собственников были нарушены в каждой десятой сделке, то есть это тысячи пострадавших".

Как пояснила руководитель рабочей группы Надежда Косарева, изменения коснутся тех собственников, чьи права были нарушены при отчуждении (например при продаже или завуалированном обмене) их недвижимости: дома, квартиры или иного жилого помещения. Компенсация, по замыслу авторов, должна осуществляться за счет федерального бюджета.

"На поиск виновного один год"
Расторгнуть сегодня эти сделки в пользу тех, чьи права были нарушены, уже практически невозможно. Российское законодательство не позволяет изымать имущество, отчужденное с нарушениями, у его добросовестных приобретателей. В минувшем году это подтвердил и Конституционный суд. Но несовершенство законов не дает добросовестному приобретателю полноценного права собственности, так как формально им обладает прежний владелец, чьи права были нарушены. В этой ситуации, говорят авторы законопроекта, «имущество фактически выбывает из оборота до тех пор, пока не истекает срок приобретательной давности, после чего добросовестный собственник наконец-то становится полноправным собственником».

"До вступления в силу закона о регистрации прав на недвижимое имущество ситуация вокруг сделок с недвижимостью была критическая, - отмечает глава думского комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников. - За день одну и ту же квартиру можно было продать несколько раз". "Достаточно было оформить в нотариальной конторе договор купли-продажи квартиры, чтобы сменить собственника, - поясняют юристы «Юринформ-центра». Такая ситуация складывалась до тех пор, пока ГК РФ и закон о регистрации не обязали регистрировать права на недвижимость. "Теперь мы отслеживаем практически десятилетнюю историю квартиры перед сделкой", - говорит Алешкевич.

Граждане, претендующие на компенсацию от государства, сначала должны будут попытаться взыскать убытки с виновного в незаконной продаже жилого помещения в судебном порядке. "Возмещение ущерба может быть только в том случае, если вынесенное судом решение по объективным причинам не исполняется в течение шести месяцев», - отметила Косарева. А если виновное в утрате собственности лицо неизвестно, бывшему собственнику необходимо принять «разумные меры по его поиску», говорится в законопроекте. В этом случае получить возмещение ущерба можно лишь спустя год после начала розыска. «Получается, что человек, лишившийся квартиры и не получивший денег, сможет рассчитывать на компенсацию лишь через год», - беспокоится зампредседателя думского комитета по кредитным организациям и финансовым рынкам Павел Медведев.

Авторы законопроекта намерены повысить роль регистрационных органов при сделках с недвижимостью. Так, поправки в закон о регистрации прав на недвижимость гласят, что добросовестность приобретателя признается в том случае, если он совершил возмездную сделку с лицом, обязательно зарегистрировавшим свои права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП).

Но сегодняшним пострадавшим рассчитывать будет не на что. К тому же, пока закон обсуждается, истечет срок давности основного количества сделок, совершенных с нарушениями. Камнем преткновения в спорах может стать и размер компенсации. Государственные эксперты предлагают снизить порог выплат до 10 тысяч рублей, а в лучшем случае, по их мнению, максимальный размер выплаты не превысит 100 тысяч рублей. Государство не согласится с таким размером компенсации, как 1 миллион рублей, выражают они свой скепсис.
Одна из самых острых проблем мегаполисов, в том числе Москвы, — нехватка свободных площадей для строительства. Земли становится все меньше, а потребности крупных городов с каждым годом возрастают — возникает необходимость привлечения подземного пространства города. В последние годы столичное подземелье начало активно использоваться для создания городской инфраструктуры, размещения транспортных и инженерных систем, многофункциональных подземных комплексов, складов, автостоянок и других сооружений.

Цена вопроса
Эксперты озадачены и тем, с какого срока государство может взять на себя подобные обязательства. Дело в том, что в российском праве только закон, ухудшающий положение, не имеет обратной силы, говорят юристы. «Представляете, что получится, если обязательства распространятся на сделки, совершенные до 1995 года, - размышляет глава думской комиссии по формированию рынка доступного жилья Георгий Боос. - Это потянет на 3,5 миллиарда долларов, что повлечет за собой неспособность государства профинансировать свои обязательства». Либо государство возьмет на себя обязательства только с принятием закона, полагает вице-спикер, в этом случае в отношении всех уже подобных сделок будет проведена так называемая повальная амнистия.

Основная цель «Подземного города-2004» — показать существующие достижения в освоении подземного пространства крупных городов в России и за рубежом, привлечь внимание инвесторов к вопросам финансирования работ по освоению подземного пространства, а также продемонстрировать оборудование и технологии работ в подземном строительстве.

На прошлой неделе в «Манеже» прошла 1-я Международная выставка «Подземный город-2004», посвященная данной проблеме. Организаторы мероприятия (выставочная компания «Глобал Эскпо», тоннельная ассоциация России, выставочный центр «Машиностроение») при содействии Министерства промышленности, науки и технологий РФ, Министерства природных ресурсов РФ, Госстроя РФ при поддержке Правительства Москвы собрали под общей эгидой более 75 отечественных и зарубежных предприятий, так или иначе связанных со сферой подземного строительства.

Заместитель председателя Госстроя РФ Лариса Баринова видит пользу выставки еще и в том, что на ней уделено внимание вопросам промышленной и пожарной безопасности, проблемам охраны окружающей среды и мониторинга за состоянием возводимых конструкций и поверхности при возведении подземных объектов.

Присутствующий на открытии выставки заместитель руководителя Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Владимир Стрельбицкий отметил, что генеральным планом развития Москвы до 2020 года предусмотрены направления развития столицы как города, удобного для жизни людей. Для решения этой задачи нужно рационально использовать подземное пространство. Данная выставка — значимый этап в дальнейшем совершенствовании техники и технологий освоения подземного пространства Москвы и других городов, повышении эффективности его использования. Подземное строительство требует высочайшей квалификации и проектировщиков, и рабочих. Поэтому важность мероприятия, по мнению Стрельбицкого, еще и в возможности обмена опытом между организациями, так или иначе связанными с данной отраслью.

Организаторы выставки подготовили насыщенную и интересную деловую программу. Помимо традиционного осмотра экспозиции представителями научных, строительных, проектно-конструкторских организаций и учебных заведений, а также различных отраслевых конференций и круглых столов, проводилось несколько технических экскурсий. Посетители могли проехать по третьему транспортному кольцу и первыми увидеть новые тоннели, а также побывать на строительных площадках для Серебряноборских тоннелей и ММДЦ «Москва-Сити».

Помимо проектов будущих подземных комплексов, на мероприятии были представлены различные технологии подземного строительства ( фундаменто- и сваестроение, Jet-grouting, «Стена в грунте» и так далее), материалы (бетонные смеси, гидроизоляция, опалубка, полимерные добавки, огнезащитные материалы), техника и оборудование для подземного строительства (землеройное, бурильное, проходческое и свайное), отделочные материалы и так далее.



Главная --> Публикации