Главная --> Публикации --> В ипотеку позвали частных инвесторов Три десятка торгцентров построят при участии банка москвы В москве началась торговля небоскребами Стартер для реформы Российские автодороги могут акционировать


Как стало известно "Ъ-Дому", сразу несколько крупных столичных строительных компаний в ближайшее время объявят о начале реализации проектов по строительству так называемых комплексов смешанного использования. В отличие от обычных для центра Москвы офисных комплексов категории A новые объекты будут включать в себя жилую часть – несколько этажей здания будут отведены под квартиры класса "люкс". Московские риэлтеры разделились в своих взглядах на перспективу развития подобных проектов. Одни убеждены, что квартиры в офисных центрах заинтересуют лишь командированных иностранцев и трудолюбивых холостяков. Другие считают, что выгодное расположение, наличие разветвленной инфраструктуры и качественное обслуживание понравятся потенциальным покупателям жилья в столице.

Можно ли сегодня приобрести однокомнатную квартиру площадью 42 кв. м в неплохом районе Москвы меньше чем за $35 тыс.? По мнению большинства риэлтеров и застройщиков – нет. Однако в управлении Минюста РФ по городу Москве и в столичном отделении Российского фонда федерального имущества думают иначе. В принципе хорошую недвижимость в столице можно купить гораздо дешевле. Главное – победить в аукционе, на котором реализуется конфискованное и арестованное недвижимое имущество. Правда, войти в этот тщательно скрываемый рынок крайне сложно, а результат будет зависеть от того, на каких условиях покупатель договорится о победе на аукционе с продавцом – поверенной компанией, которая действует в интересах РФФИ и Минюста.

Преступная собственность
Согласно российскому законодательству, решение о конфискации или наложении ареста на любое имущество (в том числе недвижимое) выносит гражданский или арбитражный суд. Как правило, конфискуется имущество, полученное в результате преступных действий либо нажитое преступным путем. Также арестуется и выставляется на торги недвижимость, принадлежащая предприятию-банкроту, которое не в состоянии вернуть долг заемщику. По действующему в России уголовному кодексу даже в случае вынесения обвинительного приговора, сопровождаемого формулировкой "конфискация всего имущества", государство не имеет права отобрать у своего гражданина квартиру, в которой он проживает, если она не украдена у другого физического лица. Таким образом, на продажу практически в 90% случаев выставляется недвижимость, ранее принадлежавшая юридическим лицам. Вообще же, продажа конфискованных зданий и помещений является одной из самых закрытых тем на столичном рынке недвижимости. Практически все структуры, которые принимают участие в этой деятельности, предпочитают не комментировать даже технологию реализации конфиската и тем более не раскрывают статистические данные о количестве подобных сделок и сумме средств, которые поступили в бюджеты всех уровней или были переданы кредиторам. По неофициальной информации, в 2003 году в Москве было реализовано по крайней мере 100 тыс. кв. м подобной жилой и коммерческой недвижимости на сумму, превышающую $100 млн.
Решение о реализации объекта недвижимости выносит суд, который поручает контроль за исполнением этого решения службе судебных приставов. Первым делом приставы производят опись и арест помещений. Непосредственно реализацией недвижимого имущества занимаются региональные отделения Российского фонда федерального имущества, деятельностью которых руководит Министерство имущественных отношений РФ. Существует соглашение между Министерством юстиции РФ (в это ведомство входит служба судебных приставов) и РФФИ о взаимодействии при продаже арестованного и конфискованного имущества. Оно предусматривает, в частности, следующий порядок реализации недвижимого конфиската. Судебные приставы привлекают оценочные компании (имеющие лицензии Минимущества РФ на специальную оценочную деятельность), которые определяют начальную стоимость выставляемого на продажу объекта. В свою очередь, РФФИ передает имущество на реализацию поверенной риэлтерской фирме, которая размещает объявление о проведении аукциона (в соответствии с руководящими документами РФФИ объявление о продаже имущества должно быть размещено в печатных СМИ, выходящих тиражом не менее 60 тыс. экземпляров), реализует имущество, получает средства и перечисляет их РФФИ. Если объект был арестован и выставлен на торги по требованию кредитора, РФФИ возвращает эти средства службе судебных приставов, которая перечисляет их кредитору. Если имущество по решению суда было обращено в доход государства, деньги поступают в бюджеты разных уровней в указанной в Налоговом кодексе РФ пропорции.

Управляемые торги
На первый взгляд технология, утвержденная Минюстом и РФФИ и регулирующая процесс продажи конфискованного имущества, выглядит безупречной. Истинная же схема, на основе которой продаются квартиры и производственные объекты, становится видна только в том случае, если компания или физическое лицо, не искушенные в сделках подобного рода, попытаются приобрести конфискованную недвижимость или принять участие в самом процессе.
Все начинается с оценки первоначальной стоимости объекта, которая может быть весьма неожиданной. Может ли квартира в кирпичном десятиэтажном доме в районе станции метро "Медведково" стоить $25 тыс.? Можно ли купить двухкомнатную квартиру площадью 52 кв. м на Саранской улице за $30 тыс.? Можно ли приобрести офисный комплекс площадью 280 кв. м на Садовом кольце за $180 тыс.? По мнению большинства риэлтеров, опрошенных корреспондентом "Ъ-Дома", однозначно нет. Тем не менее такие лоты встречались среди выставленной на продажу конфискованной недвижимости (добавим, что рыночная стоимость первого объекта составляет около $42 тыс., второго – больше $60 тыс., а цена третьего превышает $300 тыс.). Оценкой конфискованного имущества в Москве занимаются около десятка компаний. Однако ни один из оценщиков так и не решился рассказать о специфике определения стоимости конфискованного объекта недвижимости.
В питерской компании "МКД Партнер" лишь уточнили, что эта деятельность "не самая интересная, потому что копеечная" и вдобавок осложняется тем, что "оценщику приходится учитывать интересы самых разных игроков – кредиторов, банкротов, чиновников Минюста и РФФИ". Источник Ъ, занимающийся сделками с конфискованной недвижимостью, заявил, что "оценщик получает откат за 'правильную' стоимость квартиры от поверенной фирмы, которая занимается продажей имущества".
Вторая проблема подобного рода сделок – это отсутствие гласности при проведении конкурсов. Поверенной фирмой по продаже арестованного имущества РФФИ в Москве является компания "Риэлтком", которую возглавляет риэлтер Олег Зимарев. По необъяснимым причинам "Риэлтком" публикует объявления о продаже недвижимого имущества в зеленоградской газете "Сорок один плюс", которая выходит тиражом 80 тыс. экземпляров и практически не попадает в Москву. Интересно, что в сделках с недвижимостью практически не используется бюллетень РФФИ "Реформа", в котором должна публиковаться открытая информация о предлагаемых на торгах объектах. Не обновляется и страничка на сайте РФФИ в разделе "торги недвижимым имуществом". Более того, секретарь, который отвечает по указанному в газете "Сорок один плюс" телефону, сначала отрицает, что имеет какое-то отношение к объявлению, но, если произнести магическую фразу "посоветовал обратиться Андрей Жильков (начальник управления реализации арестованного и конфискованного имущества РФФИ)", соглашается принять по факсу заявку на участие в аукционе. Получить комментарий господина Жилькова "Ъ-Дому" не удалось, сотрудники его приемной соединять с ним корреспондента не стали.
Впрочем, процедура официального приема заявок, по словам риэлтеров, пытавшихся принять участие в аукционах, будет официально завершена только после того, как с претендентом на покупку объекта встретится и поговорит представитель "Риэлткома". В этой компании отвечать на вопросы об аукционах по продаже конфиската наотрез отказались, но источник "Ъ-Дома", который пытался принять участие в покупке двухкомнатной квартиры на Саранской улице, сообщил, что "человек, представившийся сотрудником 'Риэлткома', предложил заранее приобрести право на победу за $20 тыс." и мотивировал свою просьбу тем, что "деньгами приходится делиться с РФФИ, ведь так трудно получать на реализацию новые квартиры!"
Один из руководителей агентства недвижимости "Диамант", которое ранее занималось продажей конфискованного недвижимого имущества по поручению службы судебных приставов Москвы, заявил, что "процедура доступа к этому имуществу действительно сложная – РФФИ и служба судебных приставов де-факто имеют 'квоты' конфискованного имущества и сбрасывают его близким компаниям, чтобы контролировать процесс продажи". Он также уточнил, что "часто договариваются не столько чиновники, сколько банкроты и кредиторы, особенно в тех случаях, когда банкротство преследует лишь цель вывода активов по заниженной стоимости".

Без права переписки
Обычно непосредственно на торгах недвижимым имуществом на каждый лот претендуют два покупателя. Шаг аукциона назначается в 1% от оценочной стоимости. В 90% случаев аукцион обходится одним шагом, то есть цена проданного имущества практически не отличается от оценочной. Правда, корреспонденту "Ъ-Дома", который попытался принять участие в приобретении здания офисного центра, в РФФИ посоветовали "запастись терпением и дополнительными средства, которые, скорее всего, понадобятся для дорогостоящего оформления сделки". Что это за оформление, в РФФИ сообщить отказались, сославшись на то, что "до аукциона еще далеко (он назначен на апрель.–; Ъ-ДОМ) и все еще может поменяться". Но не всем претендентам так везет. Большинству претендентов "со стороны" аккредитованные риэлтеры сразу отказывают в праве подать заявку. Если несостоявшийся претендент подает жалобу в РФФИ, чиновники предлагают ему обратиться в суд. Естественно, что материальные и временные затраты при обращении в гражданский суд съедают всю возможную прибыль от покупки относительно дешевой квартиры. Если истцу все-таки удастся доказать, что торги, на которых был реализован объект недвижимости, проводились нечестно, то крайней окажется фирма, организовавшая аукцион. Естественно, она будет отлучена от продажи конфиската, но, по словам представителя одной из риэлтерский компаний, "на этом месте появится совершенно новое юридическое лицо со старыми учредителями".
Этот же собеседник "Ъ-Дома" утверждает, что на самом деле деятельность по продаже конфискованного имущества приносит трем заинтересованным группам людей "огромные доходы" за счет активного использования "неоприходованной наличности, которая переходит из одних рук в другие". Покупатель, который побеждает на аукционе, наряду с официальной стоимостью квартир оплачивает "организационные расходы, сумма которых сопоставима со стоимостью объекта" (эта цифра обычно составляет 85% от заявленной в объявлении стоимости недвижимости). Часть средств, по словам источника, поверенная компания перечисляет отдельным чиновникам РФФИ "за предоставление новых конфискованных объектов" (около 35%), порядка 10% уходит компании-оценщику, 25% передается судебным приставам, оставшиеся средства остаются в распоряжении поверенной фирмы.
Все заинтересованные структуры комментировать эти утверждения отказываются.
Кроме сложности участия в процедуре по реализации конфискованного имущества сделка с арестованной недвижимостью несет в себе ряд дополнительных рисков. Во-первых, это сложность с оформлением приобретения. Де-юре новый собственник помещения сможет получить свидетельство о праве собственности через восемь месяцев после вынесения судом решения о продаже конфиската, когда истекут все отведенные законом сроки по обжалованию решений. Во-вторых, если результаты торгов будут признаны недействительными, покупатель получит лишь официально уплаченные за объект средства. Все расходы "на оформление" останутся у организаторов торгов.

В то время, как их родина все глубже погружается в политическую смуту, богатые россияне выезжают в Британию и становятся здесь реальной силой на рынке недвижимости

Агенты по торговле недвижимостью называют их "идеальными покупателями", потому что они выбирают дорогие дома в престижных районах, не торгуются о цене и иногда даже покупают недвижимость вместе с мебелью.
Как вы думаете, о ком здесь идет речь? О британцах? Богатых нефтью арабах? Напыщенных техасцах? Нет. Эти покупатели – россияне, и они представляют собой главную силу на рынке недвижимости Британии.
По данным риэлтерского агентства Knight Frank, каждый 15-й дом, проданный в Лондоне в прошлом году, был куплен россиянами, а в самых экологически чистых районах, таких, как Сент-Джонс-Вуд к северу от Лондона, они составляют треть от общего числа покупателей, и на их долю приходится свыше £5 млн ($9,3 млн).
В 1992 году лишь каждому пятому россиянину давали британское гражданство, однако в 2002 году число получивших гражданство составило уже 806 человек. В настоящее время, по данным российского посольства, более 40 тыс. граждан России проводят по крайней мере половину времени в Лондоне, и многие из них идут по стопам двух самых известных своих соотечественников, владеющих здесь недвижимостью.
Владелец футбольного клуба Chelsea Роман Абрамович, состояние которого оценивается в £4,8 млрд ($8,96 млрд), имеет квартиру стоимостью £5 млн ($9,3 млн) на Лоундес-сквер в Найтсбридже, а также поместье площадью 180 га в графстве Сассекс. Недавно, говорят, он пытался купить в Кенсингтоне за £70 млн ($130,7 млн) дом, принадлежавший главе "Формулы-1" Берни Экклстоуну.
Состояние медиа- и промышленного магната Бориса Березовского, живущего в изгнании, достигает £2 млрд ($3,7 млрд). Он владеет домом в Челси стоимостью £10 млн ($18,7 млн), квартирой в фешенебельном районе Лондона Белгравия и поместьем Вентуорт в графстве Сюррей. Кроме того, ему принадлежат два дома на юге Франции, правда, несмотря на это, в прошлом месяце он купил поместье Хаскомб площадью 69 га в Годалминге у диджея Криса Эванса за £10 млн ($18,7 млн).
Однако местные агенты по продаже недвижимости считают, что эти покупки, явно рассчитанные на публику, в случае с Россией являются скорее исключением из правила. "Обычно люди, которые тратят несколько миллионов, хотят получить за них нечто внушительное, чтобы было чем похвастаться перед друзьями. Однако большинство россиян ищут не слишком привлекающие внимание функциональные и современные жилища. Им не нравятся старинные камины, выложенные из камня, или карнизы, они хотят твердый деревянный пол и удобную кухню. Их не интересует спальня для двоих, а скорее наличие общей комнаты и пространства для игр",– говорит Джеймс Симпсон, агент Knight Frank в Сент-Джонс-Вуд.
"Мы относимся к россиянам с особенным уважением, потому что они всегда ведут себя серьезно. Если им нравится объект, они покупают его без малейшего намека на то, что мы называем 'покупательскими сожалениями': они не смотрят другие дома, чтобы сравнить с тем, который им нравится, и не ломают себе голову над тем, правильно ли они поступили. А что лучше всего, они не пытаются выторговать более низкую цену,– говорит он.– И они не приходят с чемоданами, набитыми долларами, как любят некоторые говорить. Они искушенные в жизненных делах люди".
Энтузиазм россиян по поводу британской архитектуры дополняется и любовью к нашему интерьеру. Несколько девелоперских и риэлтерских компаний продали отдельно меблировку выставленных на продажу домов тем россиянам, которые хотят обзавестись целым культурным пространством вкупе с недвижимостью.
Россиянам также нравятся братья Кэнди (лондонская дизайнерская фирма Candy and Candy, среди клиентов которой сверхбогатые и известные люди.– Ъ), эти верховные жрецы "дизайна и застройки", которые специализируются на покупке лондонских домов в престижных районах и преобразовании их в этакую выставку современного дизайна стоимостью в несколько миллионов фунтов. Братья разработали, по крайней мере, шесть объектов недвижимости в Лондоне для российских покупателей. Может быть, это не так много по количеству, зато каждый из этих домов редко продается по цене ниже £5 млн ($9,3 млн).
Агенты по торговле недвижимостью всегда очень оперативно реагируют на появление такого выгодного рынка, поэтому три известных британских риэлтерских агентства недавно открыли в Москве свои отделения, чтобы облегчить для богатых россиян вступление в британское демократическое общество собственников через покупку недвижимости.
Компания Knight Frank купила 10% консалтинговой фирмы PMC, имеющей девять отделений в разных городах России. Она уже имеет опыт работы здесь, так как оказывала помощь московской администрации в приватизации в конце 90-х годов ряда гостиниц, построенных в советское время.
Компания DTZ, до сих пор больше известная торговлей и сдачей в аренду коммерческих площадей, теперь из своего офиса в Москве дает консультации по продаже жилых зданий. И фирма Jones Lang LaSalle, которая выставляет на продажу большое количество новых домов в центральных районах и на севере Англии, также имеет отделение в Москве.
"Россиянам больше нравится индивидуальный подход, поэтому им удобнее пользоваться услугами частного консультанта в Москве",– говорит Наташа Ретеюм, директор по вопросам застройки российского отделения Knight Frank. По ее мнению, существуют три типа покупателей: "Первый – средний класс и его верхушка, которые хотят, чтобы их дети получили образование в Британии. Затем идут представители высшего руководства компаний, которые предпочитают вкладывать деньги в недвижимость, чем класть их на банковский счет. И кроме того, есть очень богатые покупатели, которых интересует обладание недвижимостью в самых эксклюзивных местах". К ним, по ее словам, относятся загородные дома в Англии и шотландские замки, а также фешенебельные районы Лондона.
К освоению выгодного рынка спешат примкнуть и строительные организации. Раньше те застройщики, которые стремились обеспечить высокий спрос за рубежом на новые квартиры в Лондоне, обычно снимали номер в отелях Гонконга или Дубая, теперь они отправляются в Москву.
Перед Рождеством девелоперская фирма Galliard Homes, известная продажей квартир средней стоимости, под которые она перестраивала старые склады, тянущиеся вдоль берегов Темзы, продала 12 квартир – по цене от £150 тыс. до £400 тыс. ($280-747 тыс.) – на выставке в Москве. "Мы проводили на протяжении нескольких лет аналогичные выставки в отелях в странах Дальнего и Ближнего Востока, однако россиянам нужен более индивидуальный подход, более тесное общение. Они оформляли все конфиденциально, но это был большой успех. Мы намерены повторить этот опыт",– говорит глава Galliard Дэвид Гэлмен.
Принадлежащая Мохаммеду аль-Файеду компания Harrods Estates получила 200 запросов, когда в октябре прошлого года выставила в Москве список объектов недвижимости, и в этом году она планирует провести еще одну подобную выставку. В борьбу за долю этого рынка теперь вступили даже агенты по закупкам, эти дотошные эксперты, которые составляют списки объектов недвижимости в Британии для богатых клиентов.
"Российский рынок – заманчивая перспектива. Наряду с отдельными покупателями там есть, как мы полагаем, фонд инвестиций в размере £200 млн ($373 млн), которые россияне готовы потратить на покупку квартир и домов в Лондоне",– говорит Майкл Четуод из Home Search Bureau, который готовит путеводитель по престижным объектам недвижимости для перспективных покупателей из Москвы.
"Одно время это были покупатели из стран Ближнего Востока, потом американцы, а теперь вот россияне. Лондон настолько выгоден для инвестиций, что привлекает покупателей со всего мира,– говорит он.– Россияне очень целеустремленные и очень деловые. А кроме того, они очень богаты".

Строительство так называемых комплексов смешанного типа (mix-use developments), которые включают в себя офисную, жилую и торгово-развлекательную часть, развернулось в Западной Европе в начале 90-х годов. Однако истинную популярность подобные проекты получили только в странах Юго-Восточной Азии, где в большинстве небоскребов располагается все что угодно – от гостиниц и офисов IT-компаний до жилых апартаментов. Самыми известными многофункциональными комплексами в Европе стали Canary (Imperial) Wharf в Лондоне и Mailbox в Бирмингеме. Так, во всемирно известном офисно-торговом комплексе Canary построено две небольшие башни с кондоминиумами, которые, впрочем, хоть и расположены внутри комплекса, но стоят вполне обособленно.
В Москве коммерческие проекты, имеющие в своем составе элементы жилья, можно пересчитать по пальцам. Наиболее значимыми являются бизнес-центр "Парк Плейс" на Ленинском проспекте, комплекс Riverside Towers на Космодамианской набережной, вторая очередь Совинцентра на Краснопресненской набережной, а также офисно-жилищный комплекс "Донской посад" на улице Стасовой. Правда, кроме Совинцентра с более чем 500 квартирами-апартаментами, все перечисленные бизнес-центры в своем составе имеют лишь весьма ограниченное число квартир – от 2 до 1 Появление того же Совинцентра (московского World Trade Centre) было обусловлено прежде всего тем, что во время его строительства в Москве практически не было элитного жилья и достаточного числа гостиниц. Поэтому многие западные специалисты могли не выходить за пределы этого комплекса, получая весь спектр услуг внутри здания (именно за это центр окрестили "западным гетто"). Сейчас большинство квартир здесь используется в качестве офисов, хотя на аренду оставшихся, по словам риэлтеров, выстраивается очередь "длиной до одного года".
Но число коммерческих комплексов, в которых проектировщики отдали часть площадей под квартиры, в ближайшее время будет расти. Как сообщили "Ъ-Дому" столичные риэлтеры, в проекте строительства комплекса "Золотой остров", которое начинает компания КРТ, в бизнес-центрах квартиры займут до 30% от общей площади здания. По такой же схеме компания "Энергогарант Капитал-строй" планирует возвести объект на Долгоруковской улице. Безусловно, крупнейшим проектом, который напоминает классические "комплексы смешанного типа", может стать проект "Капитал-груп" "Город столиц", две башни которого будут построены на территории района Москва-Сити.
По мнению директора по развитию Swiss Realty Group Ильи Шершнева, "размещение квартир в бизнес-центрах – это на первый взгляд интересная идея, однако она вряд ли будет серьезно востребована рынком". В первую очередь, по мнению господина Шершнева, "девелопер должен понять, как будут использоваться жилые и офисные площади подобного гибридного здания – сдаваться в аренду или продаваться". Предельная стоимость аренды апартаментов в Москве ограничена $30 тыс. вне зависимости от площадей и отделки. Большие цифры сделают квартиру практически неликвидной. Офисы же, наоборот, выгоднее сдавать, чем продавать,– доход зависит в первую очередь от площади помещения и растет в зависимости от изменения ситуации на рынке. В случае же если офисы и квартиры девелопер планирует выставлять на продажу, то проект по созданию многофункционального бизнес-центра, по словам Ильи Шершнева, становится интереснее. У офисных площадей есть более ограниченный ценовой предел в отличие от жилья, где ценообразование определяется не только инвестиционными соображениями.
По мнению руководителя офисного департамента и инвестиций компании Colliers International Олега Мышкина, наличие или отсутствие жилья в том или ином офисном проекте в первую очередь зависит от концепции проекта. "Если говорить об офисных зданиях-небоскребах, то наличие элитных квартир с панорамными видами на Москву на верхних этажах может всерьез заинтересовать инвесторов, так как спрос на такие объекты высок, а предложение очень ограничено",– считает господин Мышкин. По его мнению, стоимость такой квартиры может превышать $10 тыс. за 1 кв. м, что гарантирует высокий возврат инвестиций.
В Swiss Realty Group считают, что "отведение небольшой части площадей бизнес-центра под квартиры в принципе разумно". С этим утверждением согласна Ирина Герасимова из компании Noble Gibbons. "В таком случае компания–арендатор офисных помещений вполне может приобрести несколько квартир для своих сотрудников, в первую очередь приезжающих из-за рубежа". Но госпожа Герасимова убеждена, что серьезного спроса у москвичей такие проекты не вызовут. "Люди предпочитают работать в одном месте, а жить в другом районе, кроме того, для большинства крупных компаний важно работать именно в офисных центрах, нежели в комплексах смешанного типа",– считает Ирина Герасимова. Наташа Ретеюм, директор по развитию компании Knight Frank, считает, что "офисные квартиры, конечно же, имеют свои преимущества – например, не выходя из бизнес-центра, можно получить все инфраструктурные услуги – начиная от ресторанов и заканчивая магазинами". Кроме того, в большинстве случаев эксплуатационные работы в бизнес-центрах выполняют компании мирового уровня, чьи услуги обходятся в $100 за 1 кв. м в год, но "взамен человек получает высочайший уровень сервиса". Правда, госпожа Ретеюм подчеркивает, что мировая практика свидетельствует о том, что "высококлассные здания смешанного типа дороги в обслуживании и часть затрат на их содержание, безусловно, будет перенесена на покупателей квартир".
По мнению Олега Мышкина, "в большинстве случаев наличие жилья в офисном комплексе является нейтральным или негативным фактором, за исключением тех проектов, где это решение обусловлено какими-то особенностями". Самый серьезный недостаток комплексов – отсутствие у жилого сектора здания собственной организованной входной группы. В таком случае решение девелоперов абсолютно нецелесообразно, так как при строительстве подобного офисно-жилого здания, в котором "общая площадь квартир превышает 10% от общей площади здания", это приводит к нарушению профессиональной среды бизнес-центра. Юлия Никуличева из компании Jones Lang LaSalle также считает, что проект по обустройству жилого блока в бизнес-центре жизнеспособен только тогда, "когда два потока людей не сталкиваются друг с другом". По мнению госпожи Никуличевой, многофункциональный комплекс должен иметь лишь совместную эксплуатационную службу, все остальное – вход, парковка, фитнес-центры должны быть разными. Все риэлтеры согласны с тем, что квартиры в бизнес-центрах будут пользоваться спросом только в случае крайне успешного расположения здания в центре Москвы с уникальными видами. "Но в любом случае это будет жилье холостяка,– уверен Илья Шершнев,– потому что семье жить в шумном и многолюдном здании неинтересно". Тем более что цена квартир в бизнес-центре и в обычном жилом комплексе класса "люкс" будет мало различаться. "Если, конечно, квартира в офисном комплексе не будет настолько уникальна, что за нее решат заплатить любые средства",– считает госпожа Никуличева.
Опрошенные корреспондентом "Ъ-Дома" представители строительных компаний, которые строят бизнес-центры в Москве, "думали о выделении части площадей под квартиры, но системно к этом вопросу не подходили". "Это, конечно, может принести дополнительные инвестиции на этапе строительства, так как элитные квартиры можно продать еще на нулевом цикле, однако пока еще крайне трудно провести маркетинговый анализ и понять, насколько эти помещения будут востребованы",– заявил представитель компании "Строймонтаж". Кроме того, строители подчеркивают трудность управления зданием с разной собственностью. "Жилые квартиры будут находиться в собственности, а офисы – в аренде, это рано или поздно приведет к возникновению трений и проблем в эксплуатации здания",– считают в "Строймонтаже".


Перечень документов, которые необходимо представить в межведомственную комиссию (МВК), занимающуюся согласованием планов жильцов по реконструкции квартиры, состоит из 24 пунктов, и найти его можно здесь: centr-remont.ru/planning-about.php. Кстати, на этом же сайте находится полезный каталог распространенных типов жилых домов, в котором содержится описание около 40 блочных, панельных и кирпичных зданий.
Тип дома обязательно узнать еще до начала согласования, считают авторы информационного сервера строительной тематики yamax.ru. Связано это с тем, что незначительная реконструкция в некоторых домах согласования не требует. Это касается "сноса перегородок из гипса, кирпича (в четверть кирпича), ацеита или сухой штукатурки, которые не несут никакой нагрузки, и их удаление не повлияет на конструкцию здания".
Кстати, в разделе yamax.ru/pereplankvartiry.html можно не только узнать цены на большинство типичных работ, но и прочитать полезные советы, как правильно организовать процесс: "Перепланировка санузла делается прежде, чем перепланировка остальной части квартиры; перепланировку воздуховода на кухне рекомендуется поручить только специалистам, так как именно с воздуховодами связано большинство проблем, которые после ремонта начинаются у соседей; для выноса строительного мусора, который получается в процессе перепланировки, нужно заказать специальный контейнер, причем загрузить его необходимо как можно быстрее, так как бывали случаи, когда за один-два часа такой контейнер наполняли мусором жильцы дома и для своего строительного мусора уже не оставалось места".

Обсуждение и результат
Читать рекомендации на строительных сайтах весьма полезно, однако самое привлекательное свойство интернета – интерактивное обсуждение и онлайн-консультации – строительные компании используют очень слабо. Практически на всех крупных сайтах строительной тематики есть форумы, но на них почему-то никто ничего не обсуждает. Исключением является разве что самый популярный в рунете строительный сайт vashdom.ru, где довольно активно и детально обсуждаются строительные темы, среди которых ведущее место занимает перепланировка. С посетителями делятся опытом профессиональные архитекторы:
– У меня квартира в новом доме типа П-44т на втором этаже без балкона. Подо мной технический этаж. Можно ли получить разрешение на пристройку балкона?
- В связи с тем, что у вас будет "изменение фасада" на втором этаже, разрешения вы не получите. Обычно его дают только на первый этаж.
Посещение форума сэкономит много времени, а главное – позволит получить объективную информацию от незаинтересованных специалистов. Посмотреть готовые решения можно на страницах компаний, которые занимаются дизайном жилых помещений – это, например, разделы "портфолио" на сайтах gamma-inter.ru, styllisimo.ru. Чтобы привлечь клиентов для просмотра своих проектов, дизайнерские компании перепланировку собственных веб-страниц уже сделали.


Есть в интернете такие места, где время как будто остановилось: последние обновления на сайте сделаны в мае прошлого года, а макет главной страницы выполнен лет пять назад заезжим веб-мастером и с тех пор не менялся. То есть как построили, так и держится. Не может же сайт строительной компании хоть в чем-то уступать по долговечности гипсокартону, который уж двадцать-то лет простоять должен. До тех пор, пока не начнется перепланировка.

Закон
По словам начальника отдела согласования дизайн-студии "Стиллисимо" (styllisimo.ru) Ирины Поповой, у хорошей компании 100% жилых проектов рассчитаны на то, что будет сделана перепланировка жилья. С одной стороны, это говорит о серьезности намерений хороших строительных компаний, с другой – о том, что и не было бы никогда отдела согласования, если бы законы, регулирующие перепланировку жилья, работали просто. Поэтому перепланировка, например, в столице начинается с изучения трех законодательных актов: закона #37 "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории Москвы" и двух распоряжений мэра – "Об упорядочении проведения переоборудования и перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах Москвы" и "О положении о едином порядке проектной и предпроектной подготовки строительства в Москве". Полные тексты перечисленных документов находятся здесь: 1000m2.ru/pereplanirovka.htm.
Как следует из текста закона #37, "он принят в соответствии с законом Российской Федерации от 24 декабря 1992 года #4218-1 'Об основах федеральной жилищной политики'", что дает возможность предположить существование аналогичных актов во всех городах нашей страны. Однако нигде так широко, как в Москве, не представлена возможность этот закон нарушать. Глава 1, статья 1, пункт 3 закона #37: "Переустройство помещений – проведение в одном или нескольких (взаимосвязанных) помещениях жилого здания мероприятий (работ), связанных с изменением месторасположения или размеров помещений, их состава и/или функционального назначения, а также их инженерного оборудования. Понятие "переустройство" включает в себя перепланировку помещений, их переоборудование или перестановку оборудования, устройство (заделку) проемов в стенах, перекрытиях и перегородках". Иными словами, все, что выходит за рамки забивания гвоздя в стену, можно считать перепланировкой. Если же посмотреть, как толкуют закон #37 столичные строительные компании, то можно уверенно сказать, что "порядок переустройства жилья" не раз нарушали практически все москвичи. Например, авторы сайта компании "Центр ремонта", расположенного по адресу centr-remont.ru, считают, что в перепланировку входит не только остекление балкона, но и демонтаж встроенных шкафов, а также изменение положения газовой или электрической плиты на кухне. При этом каждое изменение должно быть согласовано в межведомственной комиссии.

Согласование и процесс



Главная --> Публикации