Главная --> Публикации --> Ипотека бедным не по карману В ипотеку позвали частных инвесторов Три десятка торгцентров построят при участии банка москвы В москве началась торговля небоскребами Стартер для реформы

«Улица ипотеки» — один из самых успешных проектов, осуществленных в рамках выставки «ДОМЭКСПО», инициаторами которого стали МАИФ (Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования) и риэлторская компания «Лаурел». Были приглашены представители 130 организаций из 60 регионов России и 4 стран СНГ. Успех этого проекта отражает возросший интерес людей к жилищному кредитованию. А 10-я юбилейная выставка вся прошла под знаком ипотеки, и это неудивительно, поскольку именно в этом году федеральное правительство решило всерьез использовать кредитование как инструмент массового улучшения жилищных условий населения. Сегодня говорят и пишут об ипотеке так много, что часто, чтобы не повторяться, ограничиваются новостями или обрывками цитат. Но сказать, что ипотека — это кредитование под залог недвижимости (при всей очевидности это тезиса) — это не сказать ничего. Попробуем взглянуть, в чем суть этого явления, откуда оно взялось и чем обернется для нас в ближайшие годы.

После принятия в 1998 году трех фундаментальных законов, регулирующих сделки с недвижимостью, более чем в 60 регионах России начали реализовываться Программы улучшения жилищных условий с использованием механизмов ипотеки. На сегодняшний день в целом по стране уже более 100000 семей смогли улучшить свои жилищные условия с помощью ипотеки. Однако только тогда, когда число таких семей составит несколько миллионов, можно будет с уверенностью сказать — ипотека в России состоялась.

Может показаться, что ипотека — это нечто совершенно новое, ну уж во всяком случае, возникшее никак не ранее XX века. На самом деле ипотека была уже в античности, которая оставила человечеству не только огромное культурное наследие, но и создала некие основы имущественно-финансовых отношений, как например, залог недвижимости в качестве обеспечения денежного долга. Да и сам термин «ипотека» был введен знаменитым греческим реформатором Солоном в конце 6 в. до н.э. Так назывался столб, который устанавливался на краю заложенного земельного участка или дома с записью о том, что владелец этой недвижимости взял деньги под ее залог и обязуется вернуть в указанный срок. Ипотека развивалась и в Древнем Риме, и в Европе сначала средневековой, потом капиталистической.

Хорошо забытое старое

Банки хотели всех «поставить на счетчик»

В России закладные отношения существовали с XIII в., а в середине XVIII в. были организованы первые государственные кредитные учреждения — Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка, кредитовавшие дворян и купцов под залог имений. Первым настоящим кредитным институтом стал в 1786 году Государственный заемный банк, а первым частным учреждением после 1861 года — Петербургское городское кредитное общество. В целом, к началу XX в. в России можно говорить о развитой кредитной системе в целом и ипотеке в частности, славная история которой, правда, закончилась с революцией 1917 года.

В Государственной Думе была учреждена Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ), вместе с ней к работе по ипотечному кредитованию подключились Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Московское ипотечное агентство. Свои собственные программы ипотечного кредитования имеют Сбербанк РФ, «Внешторгбанк», МДМ Банк, «Фора банк», «Райффайзенбанк» (Австрия) и др. Большую роль в развитии ипотеки играют агентство недвижимости «Лаурел», оценочная компания «СТК» и страховая компания «Согласие». Растет доля участия в ипотечном страховании компании «РОСНО».

Современная система ипотечного кредитования была создана в США в 30-годы XX в. для преодоления последствий Великой депрессии. В России ипотека стала возрождаться также в болезненный период перехода к рыночным отношениям, принимая поначалу подчас уродливые формы. Проценты по кредитам достигали иногда 36% годовых в валюте, при этом сами кредиты были краткосрочными. На время кредитования заемщик выписывался из квартиры, а его собственность на квартиру переоформлялась на банк и т.п. Кардинальные изменения на жилищном рынке начались после принятия Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в России» в 1991г., а вторым рождением ипотеки мы обязаны 1998 году, когда были приняты Законы «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «Об оценочной деятельности».

Главная цель, которую ставит сегодня правительство, — сделать ипотеку доступной для широких слоев населения, поскольку суть ее на сегодняшний день такова: человек, имея на руках лишь 20-30% от стоимости квартиры, может получить кредит сроком до 10-20 лет, сразу приобретя ее в собственность. Если же у него нет средств на внесения первого взноса, он может использовать накопительную систему приобретения жилья, став членом строительно-сберегательной кассы или жилищно-строительного кооператива. В зачет стоимости квартиры может быть принята старая квартира, которая реализуется на рынке с помощью риэлторской компании.

Новый лозунг дня: «Кредиты — народу!»

До момента полной оплаты квартира находится в залоге у банка. При этом покупатель, хотя и выплачивает проценты, но реально экономит за счет предусмотренного налоговым кодексом вычета размером в 1 миллион рублей из налога на доходы физических лиц. Учитывая рост цен на недвижимость в Москве в последнее время, покупка квартиры в кредит представляется не просто удобным, но и практичным способом приобретения жилья. Правда, по окончании всех выплат ваши проценты, оставленные банку составят сумму, примерно равную стоимости самой квартиры. Что, конечно, оправданно, если сама квартира за это время подорожает вдвое. Беда в том, что через 10-20 лет она с таким же успехом может и подешеветь (цены в некоторых секторах явно перегреты), и вот тогда это будет обидно. Еще более обидно будет, если подешевеют сами кредиты, а это произойдет наверняка. Ваши отношения с банком весьма долгосрочные, и выйти из них без потерь не удастся.

Все вышесказанное касается «коммерческой» ипотеки, которая в других странах является единственной ее разновидностью, но у нас и на этот счет имеется своя самобытность — так называемая «социальная» ипотека (5-10% годовых в рублях на срок 5-20 лет), направленная на оказание социально незащищенным гражданам государственной поддержки в улучшении жилищных условий в пределах установленных социальных норм. На самом деле это разновидность дотационной программы, которая отличается от бесплатной раздачи квартир (весьма обременительной для бюджета) тем, что дотируется лишь часть стоимости жилья, а остальное кредитуется под залог квартиры.

ИДЕЯ принадлежала директору «ДОМЭКСПО» Татьяне Рубцовой, которая хотела придумать какое-то особенное мероприятие для юбилейной выставки. Условия конкурса были следующими: руководителей риэлторских и строительных компаний попросили ответить на, казалось бы, простой вопрос: «Кому бы он (она), кроме своей собственной фирмы, доверил(а) операции со своей собственной недвижимостью?» Рынок был разделен между тремя изданиями по секторам: газете КДО достался вторичный рынок и загородная недвижимость, газете «М2» — новостройки, а каталогу «Галерея Недвижимости» — жилая элитная и коммерческая недвижимость.

Правда, если раньше покупатель противостоял кредитным учреждениям со всеми их юристами и адвокатами один на один, то теперь у него может появиться надежный помощник в лице государства, но об этом говорить пока преждевременно, поскольку законодательство дорабатывается. Так что многовековая история ипотеки продолжается, и ближайшие годы определят, будут ли наши потомки читать в учебниках истории главу о том, как благодаря ипотеке была решена жилищная проблема в России.
Легко ли озадачить лидеров риэлторского или строительного бизнеса? Нелегко, но, если постараться, то можно. Выяснилось это опытным путем, когда столичные «недвижимые» издания: КДО, «М2» и «Галерея недвижимости» решили провести конкурс «Свой среди своих».

МЕТОДИКА опроса, которую выбрала КДО, была более прямолинейной: был составлен список руководителей компаний, специализирующихся на вторичном или загородном рынке и обладающих в этих кругах устойчивой репутацией, и затем их руководителей по телефону просили ответить, кому бы они доверили продажу своей квартиры или коттеджа. Некоторые руководители фирм вежливо отказались отвечать, многие просили время подумать и все хотели соблюсти инкогнито (что, впрочем, подразумевалось само собой).

Газета «М2» выбрала формат, который позволял директорам компаний оценивать не своих прямых конкурентов (что не всегда психологически просто, даже если руководители — твои друзья), а компании, работающие в смежной области. Конкретно застройщикам и инвесторам предложили выбрать агентство недвижимости, с которым им легче всего работать, а риэлторам — строительные компании, новостройки которых им проще всего продавать. Среди застройщиков самым «ходовым» был признан МФС-6 (застройщик «Гранд-парка», спрос на который вырос после недавно проявленного интереса московского мэра к транспортным и энергетическим проблемам этого нового района концептуальной застройки), а среди риэлторских фирм самой энергичной была названа компания МИАН, что мало кого удивило, поскольку МИАН, проповедующий концепцию «гипермаркета новостроек», известен своей активностью в этом сегменте рынка.

На вторичном рынке победила корпорация «Бест-Недвижимость», известная своим солидным юридическим отделом и хорошо структурированной схемой работы с клиентом, а в загородном секторе — компания «Гелиос», которая давно и успешно специализируется именно на этом рынке и снискала себе заслуженное признание. Именно узкой специализацией «Гелиоса», видимо, можно объяснить то, что эта компания победила с большим отрывом, в то время как по остальным категориям наблюдалась напряженная «гонка за лидером».

«Весьма неожиданное мнение высказали большинство руководителей, — рассказала Елена Арсентьева, главный редактор КДО. — Они сказали, что в своем выборе не руководствовались бы именем и авторитетом компании, а обратились бы к людям, которых они лично хорошо знают». Это особенно интересно, потому что потребителям при выборе агентства обычно рекомендуют обращать внимание на известное имя, возраст и размер компании (особенно те, у кого с этим «все в порядке»). Но, поскольку конкретными сделками занимаются не руководители (которых директора агентств хорошо знают), а рядовые брокеры и агенты, то многие респонденты сказали, что они бы постарались провести некий телефонный маркетинг и из телефонного разговора понять, насколько данный агент компетентен в вопросах, за которые он берется. Очевидно, что по собственному опыту руководители фирм хорошо знают, что, как говорил классик, «кадры решают все», а остальное — видимость.

Могут ли результаты конкурса служить ориентиром для потребителя — решайте сами, но можно уверенно сказать, что победители пользуются авторитетом у своих коллег по бизнесу, а это, согласитесь, стоит немало — ведь одно дело реклама, а другое — признание экспертов в данной области. Награды вручались на VIP-фуршете, который прошел в первый день выставки сразу после ее открытия — это были дипломы «За высокий уровень доверия к компании среди профессионалов рынка недвижимости» и цветы. Поздравляем победителей.

КАТАЛОГ «Галерея Недвижимости» устным опросом не ограничился и обратился к 150 руководителям компаний с просьбой написать «пару слов», с кем бы они предпочли иметь дело при операциях с собственным элитным жильем или коммерческим объектом. Не раскрывая имена респондентов, Татьяна Гулягина, PR-директор VIVID Magazine group, процитировала несколько характерных высказываний: «Если честно, то очень просто все сделать самим или нанять брокера, чтобы собрал все бумажки за фиксированную сумму, гораздо меньше 4 процентов». От себя заметим, что это «очень просто» именно для опытных риэлторов, но отнюдь не для «простых смертных». Другой руководитель написал: «Буду покупать свою очередную квартиру у компании-застройщика или инвестора, которому принадлежит минимум 51% площадей в строящемся объекте». С преимуществом в один голос победила компания Blackwood (в номинации элитной недвижимости), и на два голоса обошел других участников Intermark (коммерческая недвижимость). Так что, и здесь борьба была напряженной.

Англичане определяют элитное жилье тремя параметрами – это место, место и еще раз место. Но с каждым годом именно свободного места для застройки в Москве остается все меньше и меньше. В таких условиях строительным компаниям невыгодно возводить типовые дома. Именно поэтому рынок элитного жилья остается наиболее стабильным практически в любое время и активно развивается сейчас в столице. Ведь люди, которые могут позволить себе купить квартиру в элитном доме, будут всегда, поскольку, если не происходит каких-то глобальных политических или экономических потрясений, всегда существует класс достаточно богатых людей. За первые месяцы 2004 года цены на дома самых престижных классов выросли в среднем более чем на 1%. И рост цен будет продолжаться. При этом спрос остается постоянным, а значит, рынок все еще не удовлетворен предложениями элитного жилья.

Уютные, но невысокие комплексы элитного жилья постепенно смещаются к границам столицы.

Не отстают и другие компании. По словам специалиста по связям с общественностью компании «Пересвет-Инвест» Марины Довгая, самым крупным и значимым проектом 2004 года для них является строительство нового жилого многофункционального комплекса бизнес-класса «Каскад», который планируется закончить к 2006–2007 гг. «Каскад» снабжен всеми обязательными атрибутами по-настоящему элитного жилья: фитнес-центром с бассейном и элементами аквапарка, сервисными службами, отделениями банков и связи. На подземных уровнях расположен паркинг на 1500 автомобилей. Для гостей и посетителей комплекса предусмотрена бесплатная гостевая парковка. Но уникальным проект делает его месторасположение на набережной Академика Туполева, то есть в центре столицы, хотя обычно подобные комплексы строятся в удалении от центра.

Впрочем, крупные компании-застройщики и не собираются прекращать строить новые эксклюзивные дома. При этом не просто дома, а целые комплексы, в которых будут не только жилые апартаменты, но и деловые офисы. Так, компания «Капитал Груп» в феврале представила свой новый проект «Город Столиц». По замыслу застройщиков, на Краснопресненской набережной в районе Москва-Сити должны вырасти первые в России небоскребы – две башни, высотой 53 и 64 этажа, которые символизируют Москву и Санкт-Петербург. Как говорят в «Капитал Груп», это будут не просто жилые дома, а целый многофункциональный комплекс с расположенными на нижних этажах торговыми галереями, включающими в себя кинотеатры и выставочные залы, офисами, расположенными в центральной части здания. Апартаменты же будут располагаться в верхней части обеих башен – с 18-го по 53-й и 63-й этажи. Благодаря тому, что они располагаются на высоте 80–250 м, квартиры недосягаемы для городского шума. Предусмотрено 15 типов квартир: от студий (площадью 75 кв. м) до двухуровневых пентхаусов площадью 900 кв. м. Разумеется, комплекс будет снабжен отдельной подземной парковкой, самостоятельным входом, специальными скоростными VIP-лифтами и собственной зоной рецепции. «Город Столиц» является самым амбициозным проектом компании.

Приступила к строительству нового дома и одна из наиболее известных компаний на рынке строительства элитного жилья – «ДОН-Строй». Ее новый проект получил название «Дом в Сокольниках». Как рассказали «НГ» в пресс-службе компании, впервые «ДОН-Строй» реализует архитектурный проект в стиле хай-тек. Светлое здание из стекла и стали отражает все эффекты этого направления: стильный минимализм, легкость конструкций и воздушность пространства. Из широких панорамных окон комплекса открывается вид на Сокольнический парк. «Дом в Сокольниках» сочетает в себе все последние высокотехнологичные достижения в области строительства, например, особое стекло, позволяющее создавать огромные окна до пола или витражи во всю стену. Соответствует внешнему виду и инженерная «начинка» дома: круглосуточная диспетчерская служба, которая следит за работой всех инженерно-технических систем, регулирует температуру воды и воздуха, вентиляцию здания, подачу электроэнергии. Оптико-волоконная связь, открывающая возможности спутникового и кабельного телевидения, скоростной интернет и видеокамеры наблюдения обеспечивают комфорт, надежность и безопасность. Также обширна инфраструктура комплекса, которая предоставляет все возможности для ведения активного образа жизни: центр SPA с широким выбором саун, спортивный центр и боулинг-клуб должны помочь будущим жильцам полноценно отдыхать и поддерживать форму.
Вопрос парковки - один из определяющих для арендаторов при подборе офиса: при прочих равных условиях из двух предложений они выбирают то, где парковка больше. Ведь клиентам и партнерам, которые будут приезжать в офис, также понадобится место для машины.

А в Таганском районе Москвы, на улице Талалихина, компания «Строймонтаж» планирует возвести свой офисно-жилой комплекс «Талисман». Этот жилой дом общей площадью 27 тыс. кв. м расположен в сложившемся массиве жилого квартала. Кроме самого дома компания построит в районе детский сад и многоуровневый наземный гараж, а прилегающую к комплексу территорию оформит в виде сада с мощеными дорожками. В компании уверены, что дом прекрасно впишется в архитектуру старого района Москвы.

- В большей степени этой проблемой страдают административные здания и небольшие офисы классов В и С, расположенные на первых этажах жилых домов, - считает Денис Герасимов, консультант по коммерческой недвижимости Penny Lane Realty. - Лишь у 40% таких офисов количество мест парковки может соответствовать нормам.

Считается, что в офисном здании на 100 кв. м арендуемых площадей должно приходиться не меньше одного парковочного места. Однако это соотношение практически нигде не выполняется, особенно в центре Москвы .

Сейчас ежемесячные арендные ставки в центре столицы составляют от $100 за место на охраняемой наземной парковке до $300 - в подземной, за пределами центра - от $70 до $200 соответственно.

- В большинстве офисных зданий международного класса 150 кв. м арендуемой площади соответствует одному парковочному месту, - говорит Анастасия Хоменчук, консультант отдела по работе с корпоративными клиентами Stiles Riabokobylko. - Это почти никогда не устраивает солидных клиентов. Транснациональные компании имеют большой парк служебных автомобилей и нередко в качестве льготы оплачивают стоимость стоянки личных автомобилей ряда сотрудников. Для них желаемое соотношение арендуемой площади к количеству парковочных мест - 30: Кроме того, им требуется гостевая стоянка, которую, учитывая высокие ставки за парковку, компании предпочли бы не оплачивать на постоянной основе.

- В центре столицы у арендаторов офисов даже если и есть места на подземной парковке, то наземная - это нередко уличная территория, которая прилегает к офисному зданию и фактически ею может пользоваться любой, - говорит Юлия Никуличева, ведущий аналитик компании Jones Lang LaSalle. - В таких условиях арендаторам сложно иметь адекватное количество машино-мест. Естественно, они стараются как-то "оградить" наземную территорию с помощью охранников и т.п. Хотя это незаконно.

Так называемая "дикая" парковка в Центральном округе осложнена из-за тесной исторической застройки, а цивилизованные паркинги можно по пальцам пересчитать. К их строительству только приступают столичные девелоперы.

По мнению экспертов, улучшить ситуацию может строительство за пределами центра бизнес-парков с большими недорогими парковками. Арендаторы могли бы располагать там часть служб, а в центральной части города снимать офисы исключительно для обслуживания клиентов. По крайней мере, такова тенденция на Западе, где многие компании перевели часть своих подразделений в бизнес-парки, стремясь сократить расходы.

За пределами Садового кольца ситуация с парковками более спокойная: застройка здесь не такая плотная, а офисные здания, возводимые на территории бывших промзон, "богаты" многоуровневыми надземными и подземными паркингами. Например, в реконструируемых офисных зданиях класса В на ул. Ибрагимова, д. 31/50 (бывшая территория завода "Маяк"), сейчас на 13 000 кв. м офисных площадей приходится 350 парковочных мест. На ул. 5-й Магистральной на 16 000 кв. м - 140 парковок, в бизнес-центре на ул. Бакунинской, 71 (бывшая территория фабрики "Женская мода"), первые арендаторы могли при желании получить два парковочных места на 100 кв. м арендуемой площади.

- Поскольку город стоит на Неве, в центре практически ни в одном офисном комплексе вы не найдете подземного паркинга, - говорит Юлия Никуличева. - Опять же исторически сложившийся архитектурный облик Санкт-Петербурга не позволяет оставить достаточно места для автомобилей и возле офисных зданий. В связи с этим парковка довольно дорогая - до $200 за наземное место.

В Санкт-Петербурге ситуация с парковками еще хуже, чем в Москве.



Главная --> Публикации