Главная --> Публикации --> Дорожает и будет дорожать У медвежьего озера предполагается возвести крупнейший в россии общественно-деловой комплекс В поисках жилья Нашелся умный Приобретать квартиру в новостройке выгоднее всего летом

Своеобразным предвестником грядущих изменений на днях стала закладка первого камня в фундамент нового жилого комплекса Каскад, который расположится в центре города. Уникальность комплекса в целостности застройки, включающей как жилые дома, так и офисные, социально-культурные, медицинские объекты. Настоящий город в городе, комфортабельное пространство для жизни и работы. Пожалуй, этот принцип универсализма можно назвать главным для всех крупных архитектурных проектов, которые скоро изменят город. Серьезную роль в обновлении Минска сыграют российские инвесторы.

Через несколько лет белорусскую столицу будет не узнать. По словам архитекторов, город ожидает если не радикальное, то очень существенное преображение. Уже к 2010 году в Минске построят 10-15 объектов, полностью соответствующих всем международным стандартам. Новые микрорайоны, современные бизнес-центры, шикарные гостиницы, элегантные небоскребы...

Изюминкой комплекса станет первый настоящий минский небоскреб - башня в 80 этажей. При разработке концепции учитывали мировой опыт создания аналогичных центров в крупных европейских городах. Такой подход дает возможность активно использовать новые технологии и вести строительство зданий практически без ограничений их высоты.

Самый главный и масштабный совместный проект - строительство в Минске делового и культурного центра Минск-Сити. На территории более 300 гектаров планируется разместить жилой район на 35-38 тысяч жителей, высотный административно-деловой центр с офисами, торговыми точками, развлекательными комплексами, иностранными посольствами и консульствами. Будут здесь и пешеходные бульвары, и многоуровневые гаражи, и магазины. Рядом конгресс-холл, аквапарк, первоклассные отели. Для обслуживания всего перечисленного намечено создать солидную инфраструктуру, в том числе транспортную. Она будет связана со строительством третьей линии Минского метрополитена, объединенной пересадочными узлами с существующими линиями.

Деньги в строительство, а это несколько миллиардов долларов, намерен вложить российский холдинг. Для возведения делового центра Минский городской исполнительный комитет и российский партнер создали совместное предприятие. А недавно стало известно, что председателем наблюдательного совета компании СООО Минск-Сити стал первый заместитель мэра в правительстве Москвы Владимир Ресин. Думается, координировать стройку века родившемуся в Минске Владимиру Иосифовичу будет несложно - все городские проблемы он знает не понаслышке. Хотя работы предстоит немало. Сроки реализации проекта предельно сжатые - справиться специалисты должны за десять лет.

Одним словом, затея грандиозная и очень важная не только для города, но и для всей страны. Об этом говорит и тот факт, что под свой личный контроль ход реализации проекта взял Президент Беларуси, который провел несколько совещаний по строительству комплекса. Белорусский Сити должен стать символом и в своем роде показателем развития страны.

...Участием в проекте Минск-Сити российские инвесторы не ограничатся. В минском микрорайоне Уручье появится торгово-развлекательный центр, заказчиком которого выступит компания, возводившая гипермаркет Простор. А на улице Кальварийской вырастет небоскреб - бизнес-центр. В первой 54-этажной башне разместятся пятизвездочная гостиница, отель, бизнес-центр, развлекательно-спортивная часть. Во втором 43-этажном здании - офисные помещения. Бизнес-центр будет оснащен четырехуровневым паркингом. Общая площадь трех зданий - 250 000 квадратных метров. Заинтересованы инвесторы из России и в возведении в Минске новых магазинов, гипермаркетов...

При столь масштабной застройке центра Минска остро встал вопрос о наличии свободного места - проблема, актуальная для любого большого города. Где разместить новые современные объекты? Придется ли сносить построенные 40-50 лет назад дома? Ведь тот же Минск-Сити расположится на территории, где в настоящий момент находятся аэропорт Минск-1 и Минский авиаремонтный завод (он один занимает площадь, эквивалентную сорока футбольным полям). Поэтому минские власти приняли решение о выносе за пределы города около 30 промышленных предприятий. Часть из них планируют вынести за кольцевую автодорогу, а часть - модернизировать.

Подходит к завершению строительство в Минске Дома Москвы. Специалисты уже назвали его бизнес-мостом, который свяжет не только две столицы, но и две страны, позволит оказать содействие развитию малого бизнеса Беларуси и России. Придя сюда, бизнесмены смогут получить различные консультации: как продвигать свои услуги, закрепиться на рынке другого государства и т.д. Здесь также станут проводить культурные мероприятия и встречи. В Доме Москвы будет киноконцертный, выставочный и конференц-залы, библиотека, студийные помещения, трехзвездочный мини-отель, ресторан и кафе, многочисленные офисы и представительства компаний. В здании расположится и представительство Москвы в Беларуси. Символично, что руководитель авторского коллектива проекта - известный московский архитектор Юрий Григорьев, который ранее был главным архитектором Минска. Думается, в новом здании черты двух городов будут соседствовать очень гармонично.

Привлекательными с точки зрения архитектуры станут также жилые районы, которые по-строят московские организации. Это, к слову, еще одна характерная черта совместного сотрудничества. Ведь, как неоднократно подчеркивал мэр Москвы Юрий Лужков, Москва готова вкладывать значительные средства и в те строительные проекты в Беларуси, которые имеют социальный характер. Здесь российский опыт тоже будет неоценим. Так, в районе проспекта Дзержинского построят жилой квартал, применив при этом современные технические решения. К примеру, как и в Москве, увеличат плотность застройки и этажность жилых домов (предварительно - до 25 этажей). Еще один интересный инвестиционный проект - застройка микрорайона Лебяжий. Здесь архитекторы также задумали разместить парк отдыха.

ВЫСТАВКА была больше и по размерам, и по количеству участников. Кроме того, она стала рекордной по посещаемости. Но главное — это то, что выставка стала не только ярмаркой объектов и услуг, но и стала играть серьезную роль как форум делового общения профессионалов, в частности, на ней прошла важная научно-практическая конференция по проблемам недвижимости, вызвавшая большой инстерес у профессиональных участников рынка.

- Минск сейчас очень привлекателен для инвесторов, - утверждает главный архитектор города Виктор Никитин. - Уверен, что в будущем количество совместных проектов, в том числе и с российскими компаниями, только возрастет.
Отшумела в Гостином Дворе 10-я юбилейная выставка «ДОМЭКСПО», компании-участницы подсчитывают число новых клиентов, посетители радуются выгодным покупкам или оценивают полученную информацию — есть ли шанс получить ипотечный кредит, поменять квартиру на большую или исполнить давнюю мечту и купить загородный дом или бунгало на Кипре. Подводят итоги и организаторы — кому как не им знать, как все прошло. О том, что было действительно нового и интересного на юбилейной «ДОМЭКСПО», наш корреспондент спросил у директора выставки Татьяны Рубцовой.

ПОМИМО развлечений на выставке велась и очень серьезная работа: тут было действительно все — и супердорогие объекты класса де-люкс, и новостройки, и вторичное жилье, и загородная недвижимость. Неизменным успехом уже вторую выставку подряд пользовался проект «Улица ипотеки». «В субботу там было не пройти, — рассказывает г-жа Рубцова, — люди стояли в очереди, чтобы просто подойти и поговорить с менеджером». Предвидели такой интерес и сами участники: Сбербанк в этот раз занимал целых два стенда, а Внешторгбанк, в прошлый раз работавший на маленьком 4-метровом стенде, на сей раз построил шикарный стенд европейского уровня на 50 метрах.

Но выставка — это еще и праздник, и именно в том, что этот праздник удался, Т.Рубцова видит главный итог — и для участников, и для посетителей. «Благодаря нашим информационным спонсорам, — рассказывает Татьяна Рубцова, — мы проводили такие замечательные конкурсы, как «риэлторы от кутюр» — показ мод от риэлторов, в которых отражается стиль компании, их логотип. Конкурс, конечно, несерьезный, но очень популярный». Было много розыгрышей, подарков, призов, презентаций. Лотереи и презентации устраивали «Жилстройиндустрия», «Мир и Дом», «Гранд-Паркъ», «Юниформстрой» и другие участники.

Большой интерес проявляли посетители к, в общем-то, второстепенным, выставочным проектам — дизайну интерьеров и окружающей территории. Второй раз на «ДОМЭКСПО» был представлен раздел «ремонт и отделка помещений» — совместный проект с одним из информационных спонсоров — журналом «Идеи вашего дома». На стенде постоянно находились лучшие архитекторы, работы которых в течение года печатались в журнале, и совершенно бесплатно делали дизайн-проекты перепланировок квартир всем желающим. Проект стал столь популярным у посетителей, что два дня на стенд стояла длинная очередь. Из новых интересных участников можно отметить компанию «На Соколе», занимающуюся ландшафтным дизайном. Компания сделала прекрасный семинар и мастер-класс по ландшафтному дизайну, который тоже имел огромный успех.

Вообще, по оценкам участников, все разделы выставки были весьма и весьма востребованы — и ипотека, и страхование, и оценка. «Мне вчера звонили из компании PIO Global, предлагающей особые условия управления объектами недвижимостью, и сказали, что в компании даже не ожидали такого интереса, который был на выставке, — говорит Татьяна Рубцова. — Это очень приятно».

Несмотря на то, что мероприятие недавно закончилась, организаторы уже задумываются о следующей выставке «ДОМЭКСПО», которая пройдет с 21 по 24 октября там же — в Гостином Дворе. «В рамках выставки планируется проведение следующей конференции, которая, как мы надеемся, будет иметь еще больший резонанс среди профессионалов рынка недвижимости, — делится планами г-жа Рубцова. — Конференция будет посвящена коммерческой недвижимости и инвестициям». Не исключено, что на будущей выставке появится целый отдельный сектор, отданный коммерческой недвижимости. «Мы надеемся, что это будет весьма и весьма востребовано», — говорит г-жа Рубцова. Может быть, родится и еще что-то новое, о чем не догадываются даже сами организаторы, ведь, к примеру, идея «Улицы ипотеки», которая появилась только в конце июня, в октябре уже работала. Так что «ДОМЭКСПО» становится все более яркой и насыщенной, а, вместе с тем, растет и интерес к ней профессионалов и посетителей.

ПОЖАЛУЙ, главной новостью прошедшей выставки стал необыкновенный интерес к разделу коммерческой недвижимости. Причем здесь активизировался и спрос, и предложение — на стендах компаний, ранее представлявших только жилье, стали появляться отдельные сектора по коммерческой недвижимости, которые пользовались стабильным интересом. Конечно, заключались и сделки.

При изучении предлагаемых на рынке банковских программ ипотечного кредитования видно, что их основные характеристики (размер процентных ставок, сроки кредитования, суммы страховых выплат и т.п.) очень похожи во многих банках. Особые условия банков обычно выражаются в следующих параметрах: требование подтверждения дохода заемщика, минимальные и максимальные суммы кредита, возможность досрочного погашения и др. Подтверждение платежеспособности заемщика в разных банках оценивается по-разному. Не секрет, что подчас «белые», то есть официально подтвержденные доходы заемщика не отражают реальной картины его платежеспособности. Гибкость и индивидуальный подход банка как раз и состоит в том, чтобы по косвенным доказательствам доходов клиента (оплата счетов за телефон, многочисленные штампы в загранпаспорте, обучение детей за границей) составить представление о реальной платежеспособности заемщика.

А ты отдохнул на Багамах?!

Что же до программ кредитования, у каждого банка она своя или свои. Так «Фора-банк» реализует одновременно 10 ипотечных программ: для приобретения квартир на вторичном рынке жилья, в строящихся домах, для улучшения жилищных условий и т.п. DeltaCredit является первым в России специализированным ипотечным коммерческим банком. В последнее время его, правда, слегка лихорадило в связи с кадровыми переменами в топ-менеджменте. Но на сегодняшний день банк предоставил 2000 ипотечных кредитов на общую сумму более 70 миллионов долларов (что можно было бы считать неплохим показателем для небольшого американского городка, но в наших условиях и это достижение). Вот пример условий кредитования на сегодняшнем финансовом рынке: МДМ-банк предлагает кредиты на 3, 5 и 10 лет. Ставка для вторичного рынка — соответственно 11, 13 и 15%, сумма — -200 тыс, первоначальный взнос — 20 процентов. По новостройкам — ставка 18% до оформления в собственность, затем — по ставкам вторичного рынка. Срок рассмотрения заявок — 3-5 дней.

Совокупный ежемесячный доход (например, супругов) для покупки квартиры в Москве должен составлять не менее 0 Средняя ежемесячная выплата при покупке однокомнатной квартиры — от 0, первоначальный взнос — 15-30% от стоимости квартиры, но возможно и уменьшение суммы, например, для молодой семьи такая цифра может составлять всего 5(!) процентов. Процентные ставки имеют небольшую тенденцию к понижению и если еще недавно в большинстве случаев составляли 15% годовых, то теперь колеблются от банка к банку и составляют 12-14 процентов.

Роль страховых компаний при приобретении квартиры за счет кредитных средств под залог, тоже нельзя недооценить. Вполне логично, что банк заинтересован в сохранности заложенного имущества и возврате кредита. Поэтому заключение договора страхования является обязательным. При этом страхуется сам предмет залога. Однако кредитор — не единственное заинтересованное лицо в данном вопросе. Страховой договор защищает, в первую очередь заемщика, страхуя его жизнь и работоспособность, что поможет ему и его семье избежать финансовых трудностей при погашении кредита в случае потери работы или нетрудоспособности из-за травмы, болезни или несчастного случая, а также наступления инвалидности или смерти заемщика.

Риэлтор, как правило, должен сопровождать заемщика от выбора жилья до получения свидетельства о собственности и ключей от квартиры. Если на этом пути возникает необходимость кредита, то грамотное агентство произведет для клиента расчет оптимальных условий кредитования, подберет программу и банк, возьмет на себя всю рутинную работу. Среди профессий, необходимых в цепочке жилищного кредитования, есть еще и профессиональный оценщик. Информация о рыночной стоимости предмета залога необходима банку для установления размера кредита, а клиенту — для определения справедливой цены приобретаемой квартиры. Среди множества оценочных компаний, имеющих лицензии, лишь с десяток предоставляют свои услуги на должном профессиональном уровне.

Ипотека, хоть и медленно, но становится повседневной составляющей нашего жилищного и финансового рынка. По мнению правительства, «с учетом роста в экономике и потребительского спроса ипотека должна стать локомотивом всего жилищного строительства». Ну а если будут какие проблемы, всегда можно найти стрелочника.
На ипотеку можно смотреть с разных точек зрения - как на возможный локомотив экономики, как на инструмент решения жилищной проблемы, как на возможность оживления финансов. Но автора больше заинтересовала достаточно узкая тема: кто он — реальный конкретный покупатель и с чем он неизбежно столкнется, если примет решение купить квартиру с помощью ипотечного кредита.

Если квартира приобретается на рынке вторичного жилья, то необходимо еще и титульное страхование (от риска утраты права собственности). Титульное страхование защищает от убытков, в результате признания прав третьих лиц на недвижимость или признания сделки недействительной. Риск на рынке вторичного жилья составляет 0,4 процента. Разумеется, страхование добавляет расходов заемщику: в результате оплаты всех видов страхования их суммарная стоимость при получении ипотечного кредита составляет 1,5-2% от суммы задолженности по кредиту. Квартира становится дороже, но экономически это более чем оправдано.

И вот наш покупатель приходит на этот рынок. Прежде всего, он увидит очень высокий процент и невероятно сложную процедуру. Чем определяется этот невероятно высокий процент, о котором все говорят, что он должен вот-вот снизиться, а он этого «не слышит»? Элементарно — рисками. Банк, выделяя кредит на покупку московского жилья, всегда очень рискует. Почему? По мнению многих уважаемых московских юристов, причиной является то, что действующее на сегодняшний момент законодательство возврат денег банку гарантирует весьма относительно. Более чем продолжительное время в нашей стране жилье собственностью не являлось. И все законодательство это поддерживало — и поддерживало весьма грамотно.

Итак, кто он, наш покупатель? Тип первый: относительно молодой человек, не имеющий необходимой суммы на приобретение московского жилья, но имеющий хороший стабильный доход и неплохие профессиональные перспективы. Тип второй: бизнесмен, на покупку московской квартиры деньги реально имеющий. Но бизнес его приносит на сегодня доход, превышающий пусть даже очень высокую банковскую ставку. Изымать деньги из такого бизнеса невыгодно.

Искать аналоги на Западе — занятие крайне интересное, но абсолютно бесполезное. Приведем реальную ситуацию. Молодой профессионал, «подписавшийся» под ипотечный кредит, теряет высокооплачиваемую работу. На Западе, даже в той же «развивающейся» Бразилии он (понятно, если не является алкоголиком или наркоманом в последней стадии) ниже определенного финансового уровня упасть просто не может. У нас — может — в бюджетную сферу. То, что квалифицированный врач, активно работающий на «Скорой помощи», может получать зарплату в полтора раза меньше, чем продавец в «Макдональдсе» — там непредставимо, а у нас — не только понятно, но и привычно. А ипотека и бюджетник — это примерно как «гений и злодейство» у Пушкина.

Потом провозгласили, что жилье — это собственность, а она, как известно, «священна и неприкосновенна». И был разработан пакет законов, этот принцип поддерживающий. Далее произошло весьма противоестественное скрещивание. Результат — статьи законов, явно друг другу противоречащие и неизбежные «белые пятна» в законодательстве. И именно на эти пятна банкиры очень боятся наступать, и боятся не без оснований.

Что происходит дальше с нашим гражданином, под ипотеку самонадеянно подписавшимся, но высокооплачиваемую работу потерявшим и неожиданно упавшим «в бюджет»? Идет судебное разбирательство. Законы противоречивы, остается всем известная и всеми нежно любимая «правоприменительная практика». Человек реально платить не может, а у него имеется, скажем, двое маленьких детишек (мальчик и... тоже мальчик), прописанных в этой квартире. На чью сторону встанет суд? Судьи — те же люди, а они, прежде всего, защитят интересы детишек (автор с ними здесь совершенно согласен), а поддержкой им будет Конституция (право на жилье) и весь соответствующий пакет законов. Но банкиру нашему, согласитесь, от этого не легче, поэтому страхуется он как может и где может, да и процент выставляет соответствующий. Каковой процент наш добросовестный покупатель и платит, несмотря на то, что у него конкретно детишек на данный момент может не быть не только в действительности, но и в обозримых проектах.

Бюджет ипотеке не товарищ

И дело тут вовсе не в коррупции, так как она понимается сегодня, дело в пресловутом «кредите доверия». Просто известен список риэлторских компаний, про которые известно, что за сомнительные дела они просто-напросто не берутся, и до того как прийти за кредитом, сами все двадцать раз проверят и перепроверят. Отсюда — иной подход: настоящие профессионалы всегда между собой договорятся. Не будем останавливаться на подробностях процедуры — без профессионала вы этот путь все равно не пройдете (имеется в виду путь к наиболее низкому проценту), а профессионал объяснит вам все этапы гораздо лучше, чем это сделает автор. Но, тем не менее, выделим несколько неожиданные, но весьма значимые моменты.

Еще один вывод. Как известно, на «вторичку» без сопровождения серьезного профессионала идти не рекомендуется, но, в принципе, это возможно, и у некоторых граждан это получалось. Ввязываться в ипотеку без серьезного профессионала сегодня просто невозможно, так что выбора у вас здесь нет. Предположим, при помощи Интернета и знакомых вы нашли банк, который обещает дать вам кредит под наиболее низкий процент. Вы собираете необходимый пакет документов и идете туда. Как правило, банк вам отказывает по одной из вышеуказанных причин. А если вы с теми же самыми документами идете в тот же банк, но в сопровождении известного профессионала, то вам не откажут.

Момент первый — обязательность грамотной медицинской страховки. А получить ее в данном контексте не так-то и просто: список «приемлемых» страховых компаний определяет банк. И вот вы, к примеру, сорокалетний, полный сил человек, очень деятельный, спортивный и забывший, когда последний раз был у врача (наверное, это была медкомиссия при отправке в ВДВ), честно туда идете, сдаете необходимые анализы и вполне уверены, что проскочите вы все это на автомате.

За ваше здоровье!

Доходит до парадоксов. Реальный случай из истории компании «Миэль». Клиенту двадцать шесть лет. Спортсмен, не пьет, не курит, смотреть на него просто завидно. Обнаружили повышенное содержание лейкоцитов и без дальнейшего серьезного обследования страховку выдать отказались. Компании пришлось лоббировать интересы клиента, был найден серьезный врач, грамотно обосновавший тот факт, что на дворе весна, авитаминоз, да и экология в городе не очень, так что показатели даже очень здорового москвича вполне могут в нормы идеального здоровья и не укладываться.

Зря вы так думаете. Банк очень заинтересован в том, чтобы в ближайшие десять лет вы не отошли в мир иной и не столько из человеколюбия, сколько из экономических интересов. Поэтому вам грамотно объяснят, что сорок лет — это не первая и даже не вторая молодость, что лишние, по мнению врачей, десять килограмм, создают непосредственную угрозу вашей жизни (о чем до этого визита вы и не подозревали). Да и анализы у вас не идеальные. Посему, вам рекомендуется пройти соответствующее углубленное обследование, а это не только время, но и деньги, причем порой весьма немалые.

Реальная цена — реальные налоги

Момент второй. Далеко не всякая квартира на «вторичке» вам подойдет. Здесь банк реально боится за чистоту титула. И если, скажем, банк выдвинет вам требование, что покупаемая вами квартира не должна иметь разветвленной «истории» (три-четыре хозяина за последние десять лет), то удивляться этому не стоит — это право банка.

Безусловно, при оценке есть некий набор официальных критериев, к примеру, элитность района (сто сорок пунктов), но если квартиру, которая вам продается за пятьдесят тысяч, оценщик оценивает в сорок, удивляться опять-таки не стоит: оценщики перестраховываются и, опять-таки, не «корысти ради», а «как бы чего не вышло». Беда в том, что банк будет работать не с реальной суммой, а с той, что подтверждена этим самым оценщиком. И здесь, порой, риэлторам приходится лоббировать интересы клиента, и, как правило, это им удается.

Еще один момент: известно, что если владелец квартиры является ее действительным собственником меньше пяти лет, то при продаже он обязан платить соответствующий налог, начиная приблизительно с тридцати трех тысяч у.е. К примеру, если вы выставляете на квартиру цену в девяносто три тысячи, то с шестидесяти из них вы платите государству пресловутые 13 процентов. А это весьма немало. При нормальной продаже обойти этот налог легко, достаточно указать в документах стоимость квартиры по БТИ. В случае ипотечного кредитования этот номер у вас не пройдет. В вашей жизни должно появиться новое лицо — оценщик, член независимой организации, имеющей лицензию, и как он оценит эту квартиру — не всегда понятно.

Есть еще несколько моментов, ограничивающих свободу покупателя, но, по мнению юристов, они не слишком существенны. К примеру, банк требует, чтобы в нужный момент деньги закладывались не абы куда, а именно в его банковскую ячейку, а сама сделка проводилась не через первого попавшегося нотариуса, а только через того, которому данный банк доверяет. Но, согласитесь, если я добросовестный покупатель, то мне без разницы, услугами какого именно нотариуса и какой именно ячейкой воспользоваться, если, конечно, это не ячейка камеры хранения на неизвестной мне станции железной дороги.

Еще один «момент» — и я не выдержу!

Ну и несколько слов в заключение: на сегодня в Москве с помощью ипотечного кредитования приобретено никак не более двух с половиной тысяч квартир, для мегаполиса такого ранга — цифра ничтожная. В регионах, кстати, ситуация намного лучше. Основные причины автор попытался изложить… Ну а главная-то причина в чем? Автор кается, он привык все, что возможно, валить на пресловутый «российский менталитет»: и законов-то мы не знаем, и о будущем-то мы не думаем… В данном случае этот подход не сработал категорически. Обращаемся к нашей истории. К 1917 году в России существовала развитая система приобретения жилья в кредит, по мнению специалистов, самая совершенная в мире на тот момент. Для среднестатистического покупателя это означало возможность получить кредит под три-пять процентов годовых сроком до шестидесяти шести лет.

А вот последний момент, который весьма существенен — обязательное титульное страхование, а это весьма недешево. Если при покупке жилья я этого делать не обязан (разве что, особо осторожные риэлторы в сложных случаях мне это настоятельно порекомендуют), то здесь мне деваться некуда, поскольку это требование — общее для всех банков. При этом имеется момент прямо-таки иррациональный: со всей страховкой я обязан разобраться до того, как я стану реальным собственником квартиры. А продавец имеет полное право за неделю передумать — обстоятельства у него изменятся. Впрочем, банки сами эту иррациональность понимают, и сегодня наблюдается некий сдвиг в сторону рациональности.



Главная --> Публикации